臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度簡上字七三○號
上 訴 人 甲○○被上訴人 安之國際管理顧問股份有限公司法定代理人 乙○○右當事人間請求返還押租保證金事件，上訴人對於中華民國九十年九月十二日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十年度北簡字第九三六○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲予引用外，補稱：
（一）依兩造簽訂之租賃契約，被上訴人提前終止租約，須支付相當於一個月租金之賠償金，而兩造經溝通協調後，雙方達成僅退還五十八萬元押租金予被上訴人之協議。
（二）被上訴人承租上訴人所有位於台北市○○路○○○號十九樓房屋（下稱系爭租賃房屋）係國王與我大廈區分所有建物，而國王與我大廈管理委員會（下稱管委員）收取每坪新台幣（下同）六十元管理費之計算方式有誤，而該管委會於民國九十年十月份已重新計算，每坪應繳管理費一百六十元，而被上訴人每坪僅繳六十元，並未繳足。
（三）系爭租賃房屋漏水部分係屬公共設施，而噪音部分是大樓管線間之問題，均非上訴人個人可以解決。況上訴人亦將屋頂漏水之問題反應予管委會，並請被上訴人之職員王天仁出席大樓區分所有權人會議陳述漏水及噪音之問題，該區分所有權人會議並通過由管委會處理及維修之決議，足見並非上訴人未予置理。而依證人王天仁之證詞可知，上訴人確實配合被上訴人處理系爭租賃房屋維修事宜，上訴人並曾至現場會勘，且於會勘後請被上訴人事先通知可以維修之時間，以便上訴人請工人維修，蓋被上訴人若未告知維修時間，並開門讓工人進入屋內修繕，上訴人即無從進行維修之事宜，然被上訴人於會勘時並未告知可以進屋修繕之日期及時間，嗣後亦未通知，故被上訴人以上訴人未配合修繕系爭租賃房屋為由終止兩造間之租賃契約，並拒絕支付一個月之賠償金，顯不合理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提大樓各年度各月份支出表、國王與我八十九年區分所有權人會議記錄為證，並聲請訊問證人陳銀秀、周條和、陳文浩。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者茲予引用外，補稱：
（一）依證人王天仁之證詞，可知兩造並未達成僅返還五十八萬元押租金之協議。
（二）被上訴人並未積欠管理費一節，業經證人周條和、陳銀秀證述屬實，故原審判命上訴人應返還九十萬元之押租金，並無違誤。
（三）被上訴人發現系爭租賃房屋有多項瑕疵後，雖多次向上訴人反應請其來修繕，惟均無效果。被上訴人迫不得已方請律師發函，催告上訴人限期修繕，上訴人仍置之不理，被上訴人方依律師函所載終止租約。而該律師函雖經上訴人拒收，但該函件既已處於上訴人可了解之地位，依法系爭租約於九十年三月三十一日已經終止。又被上訴人終止租約，係因上訴人不履行修繕之義務，並非無故提前終止租約，自無支付上訴人一個月租金作為違約金之必要。
（四）上訴人自承系爭租賃房屋有屋頂平台漏水等瑕疵，雖經被上訴人職員王天仁於八十九年十二月十七日出席大樓區分所有權人會議陳述漏水及噪音之問題。但該會議係決議由管委會召商抓漏，如屬共用部分，將由管委會處理，如為專有部分之問題，則請上訴人自行處理。嗣該大樓之管委會雖於九十年三月十七日會勘，然卻遲至九十年七、八月始進行修繕工程，顯已逾越律師函所定修繕期限及租約原預定之租期。況被上訴人並未損壞系爭租賃房屋，故上訴人請求被上訴人賠償相當於一個月租金即三十二萬元之損害額，亦屬無理。
三、證據：除援用第一審所提證據外，並聲請訊問證人王天仁。理 由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於八十九年十二月一日訂定租賃契約，由被上訴人承租上訴人所有之系爭租賃房屋，每月租金三十二萬元，押租金九十萬元，租賃期限自八十九年十二月一日起至九十年十二月三十一日止。嗣因系爭租賃房屋有多項瑕疵，雖多次催請上訴人修繕，惟均無效果，被上訴人自得依法終止租約。
又系爭租賃契約既已終止，上訴人自應將押租金九十萬元返還予被上訴人，是爰依租賃契約提起本件訴訟等語。上訴人則以：依兩造簽訂之租賃契約，被上訴人提前終止租約，須支付相當於一個月租金之賠償金，而兩造經溝通協調後，雙方達成僅退還五十八萬元押租金予被上訴人之協議。又系爭租賃房屋漏水部分係屬公共設施，而噪音部分是大樓管線間之問題，均非上訴人個人可以解決。況上訴人亦將屋頂漏水之問題反應予大樓之管委會，並請被上訴人之職員王天仁出席大樓區分所有權人會議陳述漏水及噪音之問題，該區分所有權人會議並通過由管委會處理及維修之決議，足見並非上訴人未予置理。另上訴人確實配合被上訴人處理系爭租賃房屋維修事宜，嗣因被上訴人並未告知可以進屋修繕之日期及時間，方致系爭租賃房屋遲遲未能修繕，故被上訴人以上訴人未配合修繕系爭租賃房屋為由終止兩造間之租賃契約，並拒絕支付一個月之賠償金，顯不合理。再者，系爭租賃房屋所在大樓之管理支出費用每坪不只六十元，但管委會僅通知被上訴人繳納一坪六十元之管理費，剩餘部分係由管委會出租區分所有權人所共有之地下二樓收益扣抵，而依租賃契約第六條之約定，出租地下二樓之收益應歸上訴人所有，管委會既以之扣抵被上訴人應繳納之管理費，被上訴人自應將此項收益返還上訴人，是以，此部分收益應由押租金扣抵等語置辯。
二、本件被上訴人起訴主張兩造於八十九年十二月一日訂定租賃契約，由被上訴人承租系爭租賃房屋，每月租金三十二萬元，押租金九十萬元，租賃期限自八十九年十二月一日起至九十年十二月三十一日止之事實，業據其提出經公證之租賃契約書為證，且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。又被上訴人另主張因系爭租賃房屋有漏水、噪音等多項瑕疵，雖多次催請上訴人修繕，惟均無效果，依法被上訴人自得終止租賃契約等情，亦有其提出之律師函一紙及證人王天仁提出之存證信函二份為憑。上訴人固不爭執曾收受被上訴人寄出之存證信函，惟否認被上訴人有法定終止租約之事由，並以前詞為辯。是本件之爭執點即為兩造是否曾達成返還五十八萬元押租金之協議？被上訴人有無法定終止租約之事由？被上訴人終止租約之意思表示是否已經生效？依租賃契約第六條之約定，出租地下二樓之收益可否由押租金扣抵？茲分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件上訴人辯稱兩造曾達成僅退還五十八萬元押租金予被上訴人之協議一節，為被上訴人否認之，而證人即承辦系爭租賃契約事務之被上訴人職員王天仁亦證稱：「：：系爭租賃契約原在八十九年十一月份屆期，我在八十九年十月份告知上訴人不願再續租，不續約的原因是因為房子主臥室的天花板長期漏水發霉，二十樓客廳的陽台下大雨則會積水。玄關牆壁的木板已經受潮，且頂樓的抽水馬達的管道間在半夜常有噪音，主臥室的衛浴設備常有臭味發生，後來上訴人承諾若在續約會解決上開問題，所以才又續租系爭房屋。但過了幾個月上訴人仍未處理上開問題，所以我們才發函催告上訴人解決」、「（問：有無與上訴人達成協議終止合約？）沒有，因為上訴人要求要一個月的賠償金。但是我們董事長認為不合理，且因為上訴人與管委會之間短期內不可能達成一個妥善的解決方式，所以才發函解約（應係終止租約之意）」等語，且上訴人就此有利於己之事實復未舉證以實其說，是上訴人上開辯詞難信屬實。
（二）次按租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第第四百二十九條第一項、四百三十條分別定有明文。查系爭租賃契約第五條第三項固約定：「本租賃契約期間內，如果乙方（即被上訴人）擬提前終止契約時：：，另外支付甲方（即上訴人）壹個月租金做為違約金：：。」惟此乃一般定有期限之租賃契約所為保留終止權之約定，亦即無須任何原因，被上訴人均可先期通知，並給付相當於一個月租金之違約金，即可終止租約，但本件被上訴人既係以上訴人未盡修繕義務為由終止租約，自無上開約定之適用，合先敘明。次查，系爭租賃房屋有漏水、噪音之瑕疵，且該瑕疵非可歸責於被上訴人一節，為上訴人所不爭執，而觀諸兩造簽訂之租賃契約全文，除第五條第七項約定因被上訴人之因素造成系爭租賃房屋損壞時，被上訴人須負損害賠償責任外，其他並無關於系爭租賃房屋修繕之約定。又如前所述，系爭租賃房屋之瑕疵並非可歸責於被上訴人，而兩造復無特別約定，則依民法第四百二十九條第一項規定，上訴人自應就系爭租賃房屋之漏水、噪音等瑕疵負修繕責任。再查，被上訴人曾分別於八十九年十一月十七日催告上訴人修繕，並於九十年二月十六日為終止租約之意思表示，復於九十年三月十二日再以律師函定七日之期限催告上訴人修繕，並表示上訴人若未於期限內修繕，系爭租賃契約將於九十年三月三十一日終止。嗣後系爭租賃房屋並未於九十年三月三十一日前修繕完畢，且遲至九十年
七、八月間、十月間方二度施工完成等節，亦有存證信函二份、律師函及證人陳文浩提出之報價單各一紙在卷足憑。另上開八十九年十一月十七日之存證信函固未定相當期限催告上訴人修繕，而未發生催告之效力，然從上開二份存證信函可知，被上訴人為系爭租賃房屋之瑕疵已困擾許久，且多次催請上訴人修繕，足證上訴人早已知悉系爭房屋之瑕疵問題，故被上訴人嗣後於九十年三月十二日雖僅定七日期限催請上訴人修繕，難謂其所訂之期限不相當。再者，上訴人既未於七日之期限內，或被上訴人終止租約即九十年三月三十一日前修繕系爭租賃房屋，揆諸前揭說明，被上訴人自得終止租賃契約。此外，系爭表示終止租約意思表示之律師函雖為上訴人所拒收，但按民法第九十五條第一項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力，最高法院五十四年台上字第九五二號著有判例甚明。查被上訴人已將前開律師函送往上訴人之住居所，雖為上訴人所拒收，但該函件既已處於上訴人可了解之地位，則該終止租約之意思表示自已發生效力，堪認系爭租約於九十年三月三十一日已經終止。
（三）上訴人雖辯稱：系爭租賃房屋漏水部分係屬公共設施，而噪音部分是大樓管線間之問題，均非上訴人個人可以解決。況上訴人亦將屋頂漏水之問題反應予大樓之管委會，並由區分所有權人會議通過由管委會處理及維修之決議，足見並非上訴人未予置理。另上訴人確實配合被上訴人處理系爭租賃房屋維修事宜，嗣因被上訴人並未告知可以進屋修繕之日期及時間，方致系爭租賃房屋遲遲未能修繕，故被上訴人以上訴人未配合修繕系爭租賃房屋為由終止兩造間之租賃契約，並拒絕支付一個月之賠償金，顯不合理等語。然查，系爭租賃房屋之瑕疵無論係屬公共設施或上訴人專用部分，就承租人即被上訴人而言，上訴人均應負擔修繕責任，尚不得以該公共設施部分應由管委會維修，並非其個人可以解決一詞解免上訴人之修繕責任。又查，被上訴人曾多次催請上訴人維修，此觀前開存證信函及律師函內容即明。而證人王天仁亦證稱：「在續租租約前有與上訴人溝通，上訴人同意將屋頂的漏水及主臥室的天花板漏水及發霉的狀況處理好。因為我每天都在系爭房屋內，所以我有告知上訴人隨時隨地都可以來修繕」等語（參本院九十一年六月十日筆錄），足認兩造確曾多次接洽系爭租賃房屋之瑕疵問題，而被上訴人亦有隨時讓上訴人維修之準備。況且，依民法第四百二十九條第一項規定，上訴人既負有修繕之責任，且被上訴人已為催告之通知，則上訴人自應主動積極與上訴人接洽維修之問題，尚難以被上訴人並未告知可以進屋修繕之日期及時間一語，即阻卻其修繕之責任。
（四）上訴人另稱：系爭租賃房屋所在大樓之管理支出費用每坪不只六十元，但管委會僅通知被上訴人繳納一坪六十元之管理費，剩餘部分係由管委會出租區分所有權人所共有之地下二樓收益扣抵，而依兩造租賃契約第六條之約定，出租地下二樓之收益應歸上訴人所有，管委會既以之扣抵被上訴人應繳納之管理費，被上訴人自應將將此項收益返還上訴人，故此部分應由押租金中扣抵等語。惟查，系爭房屋所在之管委會於八十六年六月十一日決議系爭大廈管理費以每坪六十元計算，為兩造所不爭執，並為本院八十八年度簡上字第一三三號民事判決所認定之事實。而兩造就系爭房屋之租賃關係係由八十七年開始至九十年三月止，且被上訴人於租賃關係期間均係依照前開管委會之規定按每坪六十元計算繳納管理費，並未拖欠等情，亦為兩造所不否認，並有管委會出具之管理費繳納明細表在卷可稽，核與證人即管委會自八十七年以來之歷屆主任委員周清溪、周條和、陳銀秀之證詞相符，均堪信真實。可見被上訴人自始至終，均係依照管委會之規定繳納管理費，從未為任何拖欠，已難謂與兩造契約約定有違。況且，系爭租賃房屋之大廈管理費既係自八十六起即定為按各住戶實際使用坪數以每坪六十元計收，且自被上訴人承租系爭租賃房屋時起至兩造終止租約時止均未有任何改變，而上訴人在被上訴人終止本件租賃契約之前亦未為任何異議，足證租賃契約第六條：「本租賃契約中甲方﹙即上訴人﹚出租乙方﹙即被上訴人﹚之使用範圍若大樓有因出租公共設施或設備而產生有收益或租金收入時，此收益租金收入全部歸甲方所有」之約定，係指被上訴人有實際收受該租金收益之分配利益時，應由被上訴人將該利益交付或返還予上訴人而已。易言之，倘被上訴人實際上並無該租金收益之分配利益，自難以管委會逕以地下二樓租金收益支應行政管理費用為由，而認被上訴人應將該地下二樓租金收益返還予上訴人，否則上訴人之前豈有未異議之理。是以，上訴人此部分之主張，洵無足採。
三、綜上所述，本件被上訴人主張系爭租賃契約業已終止，上訴人應返還九十萬元之押租金，應屬可採，上訴人所辯均無可取。從而，被上訴人本於租賃契約之法律關係，請求上訴人返還九十萬元之押租金及自起訴繕本送達翌日即九十年六月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息為有理由，應予准許。又本件係因房屋定期租賃訴訟所為上訴人敗訴之判決，應依職權宣告假執行。是則原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
四、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日
民事第五庭審判長法 官 吳青蓉
法 官 吳素勤法 官 林秀圓右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 十 月 三十 日
法院書記官 林蓮女