臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一四八六號
原 告法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付報酬事件本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：（一）被告應給付原告新台幣（下同）貳佰萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願以現金或等值之銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於民國八十九年十月間與原告簽署專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），委託原告銷售坐落台北市○○○路○段○○○巷三至四號二至五樓房屋及台北市○○區○○段四小段五二二、五二二之一號土地（下稱系爭房地），約定委託出售之總價款為七千萬元，原告之服務報酬為二百萬元。原告受委任後，盡心尋求買方，嗣經被告同意，於八十九年十月二十二日將委託案件之金額降為六千八百萬元。後來，原告為被告尋得買方歐淑卿，並於八十九年十一月十二日收受買方歐淑卿所交付用作定金之面額五百萬元支票，且原告依約於收受定金二十四小時內即八十九年十一月十三日以存證信函通知被告，請被告前來收受定金及簽署買賣契約。
（二）詎被告竟委由律師於八十九年十一月二十九日發函表示其於八十九年十一月十五日下午二時無法抽空前來簽約，要求改定為同年月二十四日上午十時，並要求過戶手續交由重陽代書事務所辦理，後又稱因原告未於二十四小時內將訂金交付被告，因此撤回原告代收訂金之代理權云云。至同年月二十四日，原告及買方因久候被告不至，為求順利簽訂買賣契約，原告另委託華信聯合法律事務所函知被告另訂八十九年十二月一日上午十時於原告公司簽訂買賣契約。被告多次刁難，最後於八十九年十二月二十一日以律師函表示其無簽約之義務云云，原告既已完成仲介任務，被告事後竟以不正當之方法阻礙契約之簽訂，依系爭契約第六條第五款約定，視為買賣契約成立，原告即得請求被告給付報酬，為此提起本件訴訟。
（三）被告抗辯原告並無二百萬元之服務報酬債權，實無理由：
１、被告辯稱服務報酬應依系爭契約第九條之約定云云，惟依系爭契約第十三條：「賣方提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬」，被告應給付二百萬元之服務報酬予原告，被告以未簽名為由規避應支付之款項，實無理由。且系爭契約第九條第一項為服務數額之制式約定，雙方既合意另行約定報酬為二百萬元，即不適用該百分之四之約定。況如依該第九條之百分之四計算，服務報酬即為二百七十二萬元，此已高於原告請求之數額。
２、被告辯稱其實拿六千八百萬元，而買方出價僅六千八百萬元，故無支付原告服務報酬之義務云云，並無理由。蓋原告為服務業者，以提供服務收取報酬為業。倘本件銷售委任並無報酬，原告為何花費時間、人力、物力為被告處理事務？被告抗辯顯然違背社會常情。況系爭契約第二條記載，上述價款（經雙方以書面同意調整為六千八百萬元，包含乙方即原告住邦房屋之仲介服務報酬在內）之約定甚為明確，被告自應給付原告二百萬元之服務報酬。
３、被告辯稱依系爭契約第十三條後段：「買方與賣方所付之總服務報酬由住邦房屋與郭家祈先生均分」，原告僅有一百萬元之債權請求權云云，惟此乃原告與郭家祈先生間之內部關係，與被告無涉。
４、被告辯稱縱原告之服務報酬債權確屬存在，然無論係二百萬元或一百萬元皆屬過鉅云云。惟依房屋仲介公會規定，仲介服務報酬最高為百分之五，在本件即為新台幣三百四十萬元，而系爭契約所約定之服務報酬僅百分之四，原告所請求之服務報酬更是低於百分之四之二百萬元，故被告要求酌減服務報酬實無理由。
５、被告辯稱依更改附表更改一之內容，「屋主實拿新台幣陸千捌百萬元」之記載已排除原告之服務報酬云云，係為謬誤。因更改附表更改一中（１）「委託總價款更改為新台幣陸千捌百萬元整（屋主實拿，增值稅由買方付）」之「總價款」是指成交之價款，該價款包括其他未另行約定之相關費用（如地價稅、房屋稅等），被告僅約定增值稅之部份，其他法定費用理應依稅法之規定由被告承擔。此外，「總價款」當然亦包括服務報酬在內，此由系爭契約第二條下方之說明事項中可知，故「屋主實拿新台幣陸千捌百萬元」絕非排除原告之服務報酬，此由證人葉長和之證述可知。
６、被告辯稱簽約當時「屋主實拿新台幣陸千捌百萬元」之真意乃指原告所得之服務報酬多寡繫乎買方出價之高低，此為不實之言。蓋無論買主出價為何，原告並不會於二百萬元外取得更多報酬，因雙方早已約定服務報酬之數額為二百萬元，被告所言本案之仲介方式係採「屋主實收特定價款」之方式並不實在。
（四）被告抗辯原告並無代收定金之權限，實無理由：
１、依系爭契約第三條、第七條第二項之約定，原告有權代理被告收受定金。而該第三條之真意非指超過自備款時原告方有收受定金之權限。況系爭契約第三條並無自備款之約定（因其上百分比處為空白），原告有代收定金之權限自毋庸疑。
２、再訂金是否有效亦非重點。因依系爭契約第六條第五項之約定，原告既已為被告覓得符合條件之買主，被告當然應給付二百萬元之服務報酬，縱使被告故意阻止條件成就，依民法第一○一條之規定，條件仍視為成就，被告仍負有給付報酬之義務。
３、被告辯稱本件被告已指定「重陽代書」辦理云云，為子虛烏有，且依定金收據第二條所約定，原告以代書陳美銀為承辦人並無不妥。況證人葉長和已證稱，簽訂系爭契約及內容更改附表時，兩造皆未就代書之事宜特別約定，被告辯稱並無理由。
４、被告辯稱已撤回原告收受定金之權，原告無權收受定金云云，並無理由。因被告雖於八十九年十一月二十一日撤回原告收受定金之權，然原告於同年十一月十二日收受訴外人「歐淑卿」之定金，該收受定金之日期早於被告撤回之日期，而原告當時確係有權收受定金之人。
（五）被告抗辯本件原告所收支票不能充作定金云云，亦無理由：
１、原告於八十九年十一月十二日簽訂定金收據時即已收受買方交付之五百萬之即期支票乙紙，存證信函中已附上影本為證。而該支票之發票人雖為「許學宗」，然其為「歐淑卿」之二哥，且該票據之發票日為八十九年十一月六日，為有效支票，透過銀行交換即可兌現，況「許學宗」之支票帳戶亦非拒絕往來戶，該支票並非遠期或空頭支票，與被告所指情形完全不同。
２、被告雖聲請調閱「許學宗」之支票甲存帳戶，以查詢當時帳戶內有無五百萬元存款在內云云，顯無必要。因甲存帳戶內並無利息之支付，一般人是待支票到期或經提示後才將現金轉帳或存入甲存內，此為常態。被告指訴買方可以撤銷付款委託或根本未存入足額款項等，純屬臆測之詞。況原告於收受買方訂金前曾以電話告知被告，被告亦同意買方以支票給付。
３、被告辯稱原告未於二十四小時內將該紙支票送交被告，亦為不實。蓋原告已於收受定金之次日八十九年十一月十三日寄發存證信函通知被告，且內亦附支票影本，被告所言皆為子虛烏有。
４、又該支票既已具備要式性，被告自得依票據文義而執該支票請求付款，不受任何原因關係限制，被告以該支票載有禁止背書轉讓字樣、恐受原因關係抗辯云云為辯，自不可採。
（六）被告故意以不正當之方法規避服務報酬之支付，惡性重大：
１、被告不願簽約之真正原因，是因被告嗣後認為系爭房地買賣價金過低，擬改為一戶一戶賣出以求更高價金，故而反悔，而被告違約將系爭房屋以單戶銷售，每戶成交金額高出約三百萬元，被告因此增加近一千五百萬元之收入。
２、被告將系爭房地另行委託第三者仲介，此已為被告所自承，被告之行為已違反系爭契約第四條第一項之約定，原告居間仲介之義務視為已完成，被告有給付服務報酬之義務，況原告事實上已完成居間仲介之任務。
３、被告於原告收受該定金支票時，並未主張任何有關發票人之問題，遲至十二月二十一日始發函告知，因發票人非買方本人恐遭退票故拒收該支票，後又指稱該支票為無效支票云云。蓋被告若確有恐買方不給付價金之慮，應於原告發函通知已收受定金之時即刻告知，何必遲至十二月二十一日始發函告知上情。況買方「歐淑卿」於十一月二十四日簽約當日，即攜帶票號ＢＢ0000000金額五百八十萬元與票號ＢＡ0000000金額一百萬元之以當日為發票日之支票二張，作為給付頭期款之用，足見當時買方「歐淑卿」確有誠意及能力購買系爭房地，被告所辯僅為拒絕簽約之藉口。
三、證據：提出專任委託銷售契約書、委託契約書內容更改附表、定金收據、定金支
票、存證信函、律師函、華信聯合法律事務所函、建物登記謄本、不動產買賣契約書、委託斡旋契約書及不動產買賣要約書為證（以上皆為影本）。
貳、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告並無二百萬元之服務報酬債權：
１、系爭契約第十三條固載有「賣方提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬」之約定，但該第十三條其他約定事項欄中，已用粗體文字特別揭示「甲乙雙方就委託內容如有其他約定事項應書寫於下，並經雙方簽名（蓋章）後始生效力」等語，則於雙方未簽名（蓋章）時，即與民法第一百六十六條規定不合，原告執此未生效之約定為請求尚乏所據。至原告主張若系爭契約書第十三條不成立，則回歸原契約第七條第四項第三款之約定云云，已有誤解，蓋系爭契約第九條約定服務報酬為百分之四之制式條款，既經雙方合意刪除，並由原告承辦人員主動在「百分之四」之文字上劃上兩條平行線以示刪除之意，則兩造關於服務報酬部份，應處於未約定之狀態，方符契約意旨。
２、縱認前揭約定已成立生效，惟由第十三條與第二條之約定內容綜合以觀，契約實保障被告於售價中提出二百萬元作為服務報酬後，仍可實拿陸仟捌佰捌拾捌萬元之最低保障額度。申言之，兩造約定服務報酬之方式，乃係以仲介成交之售價，扣除更改後之陸仟捌佰萬元之保障實拿額度之餘額，在不逾二百萬元之範圍內作為服務報酬。本件原告仲介買方歐淑卿出價買受系爭房地縱屬實在，惟其出價既僅為與原告承諾被告最低實拿額度相同之六千八百萬元而已，被告自無額外支付原告服務報酬之義務。
３、原告雖主張本件銷售委任如無報酬，原告為何花費時間、人力、物力為被告處理事務云云，然事實上，兩造關於系爭仲介交易，係採「屋主實收特定價款」之方式進行，此有系爭契約條件第十三條及委託契約書內容更改附表更改一之「加註」可參。申言之，被告於委託原告仲介銷售時，所在意者僅為可實拿多少錢而已，至於原告能將系爭房屋以多高之價格售出，在仲介及買賣交易過程中，將衍生多少費用負擔（含增值稅、房屋稅地價稅、代書過戶費、仲介服務報酬）等，均非被告所考慮之點，亦即雙方嗣既於前揭委託契約書更改附表中約明「屋主實拿陸仟捌佰萬元等語」，被告實際取得六千八百萬即可，至銷售價額中超出六千八百萬元部份，不論多少均非被告所得過問，是原告所得受取之服務報酬多寡，即繫乎其尋得買方出價之高低而定，此乃敦促原告努力仲介之積極方式，亦常為一般交易習慣所採，原告並非無利可圖。
４、至原告主張此「屋主實拿新台幣陸仟捌佰萬元」之約定，並非排除原告之服務報酬云云，更屬無的放矢。其實，兩造約定之原委如何，只要將系爭契約第二條「委託總價款新台幣柒仟萬元整」、「上述總價款包含乙方仲介服務報酬在內」、「（增值稅由買方負擔）」，第十三條「賣方提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬，增值稅由買方負擔．．．（屋主最少實拿新台幣陸仟捌佰捌拾捌萬元正）」與委託契約書更改附表更改一「委託總價款更改為新台幣陸仟捌佰元整（屋主實拿，增值稅由買方負擔）」等記載併比核對即可輕易判明。由前揭條款之約定意旨綜合以觀，兩造於更改附表中所為「屋主實拿陸仟捌佰萬元」之約定，乃在更改原於第十三條所為「屋主最少實拿陸仟捌佰捌拾捌萬元」之約定，而第十三條中所以有此「屋主最少實拿陸仟捌佰捌拾捌萬元」之加註，乃係就第十三條本文中關於「賣方提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬」之約定所為之補充，再以此反射至系爭契約第二條「委託總價款柒仟萬元，上述總價款包含乙方仲介服務報酬在內」之約定，即可明顯看出，兩造係約定如原告尋得出價柒仟萬元以上之買方並仲介成交時，被告應提出其中二百萬元作為服務報酬，惟原告須保障被告於售價所得中提出二百萬元後，仍餘陸仟捌佰捌拾萬元之實拿數額，嗣兩造再將此實拿數額由六千八百八十萬元縮減為六千八百萬元。易言之，六千八百萬元之實拿數額，乃經雙方約定扣除服務報酬後被告應可實得之價金無疑。
５、至證人葉長和所稱：「簽原証二之原因是因為買方歐淑卿出價陸仟伍佰萬元，我去跟被告反映」等語，明顯不實，因若證人葉長和所稱「我們談的就是買賣的總價，甲○○也未提到陸仟捌佰萬元是他拿的」等語為真，則何以在註明「增值稅由買方負擔」外，另記載「屋主實拿」之字樣，益見其證詞之虛，況證人葉長和既為原告公司充任本件仲介之經紀人，則於本件訴訟之勝敗，顯有重大經濟上之利害關係，難期為公正無偏之証詞。
６、再者，原告自八十九年十月二十二日起，始有可能為被告從事仲介活動，於原告根本未開始為被告從事仲介活動前，被告豈有可能即應原告之要求，將委託價額下修達二百八十八萬元，從而原告主張更改後之「屋主實拿新台幣陸仟捌佰萬元」之約定，其數額中應包括原告之服務報酬云云，顯與一般社會上之交易常情有違，而不足採，況證人郭家祈亦證稱：「被告跟我說原先約定他實拿的陸仟捌佰捌拾捌萬元改為陸仟捌佰萬元去掉捌拾捌萬元」（按：即僅將委託價額下修捌拾捌萬元，而非須另含二百萬元服務費在內之二百八十八萬元）等情。
７、原告主張若其並未依委託意旨完成仲介任務，則被告何必於十一月二十一日以信函告知同意改於十一月二十四日辦理簽約云云，似有誤解，因被告自始即否認原告已依於委託意旨完成仲介任務，及收受定金之事實。
８、況被告所提供之服務報酬，縱為二百萬元，惟依系爭契約第十三條後段：「買方與賣方所付之總服務報酬由住邦房屋與郭家祈先生均分」之約定，原告亦僅有一百萬元之服務報酬債權而已。
９、退萬步言，約定之報酬較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第五百七十二條有明文。原告實施本件仲介活動之時間僅為八十九年十月二十二日起至八十九年十一月十二日止之短短二十二天而已，若認為原告之報酬債權確屬存在，則無論係二百萬元、抑一百萬元之服務報酬，與其所任勞務之價值相較顯然為數過鉅，應予酌減。
（二）原告並無代收定金權限：
１、依系爭契約書第三條、第七條第二項之約定，原告僅於買方所欲支付之自備款高於被告委託之表列條件及其他買受條件均等同或優於委託書所列條件時，始有代理收受定金之權限。惟本件買方所欲支付之自備款，依定金收據第四條第一至第三項所示總計為新台幣二千零四十萬元，僅等於被告委託之表列條件，並未高於被告委託之表列條件，原告自無代收定金之權。
２、被告於委託銷售時特別要求買賣契約之簽訂、產權過戶、貸款手續，須由被告指定之「重陽代書」辦理，此雖未載入系爭契約內，但有時在場之證人郭家祈為證。退萬步言，關於「應由被告指定代書」乙節，縱因漏未載入委託書而非為委託條件之一，惟「同意由乙方（即原告）特約代書代理辦理產權過戶及貸款手續，以保障交易安全」等語，既為系爭契約第六條第三項後段所明訂為委託條件之一，則於買方堅持指定承辦代書之前提下，原告亦無代收定金之權。
３、本件原告所尋得之買方所出買受價格為「陸仟捌佰萬元」，在保障被告實拿六千八百萬元之情況下，原告所尋得之買受價格，須於六千八百萬元外加計因交易所生應由被告負擔之相關費用負擔（如土地增值稅、地價稅、房屋稅等），始等同或優於委託條件，而原告亦須於該條件下始有代收定金之權。然原告於買方僅承諾負擔增值稅之前提下，即收受所謂之「定金」，不符合約定意旨，被告拒絕締約，並無不當，原告主張以系爭契約第七條第二款及第六條第五款之約定，請求報酬，尚乏所據。
４、原告主張原告於收受買方訂金之前，曾以電話告知被告，被告亦同意買方以支票給付等情，並非實在。
（三）原告所收支票不能充作定金：
１、依原告所提出之支票影本所示，發票日明載「中華民國八十九年十一月六日」、受款人欄記載有「甲○○」，並記載有「禁止背書轉讓」之字樣，且發票人簽章欄更為買方以外之第三人即「許學宗」之印文，是原告主張係由買方交付轉讓予該公司代收等情即屬虛妄。況該紙支票，將逾提示期間之前期支票，可否視為定金而交付轉讓，已有可疑；再從該紙支票所載之文義觀之，交付該紙支票之人為「許學宗」其人，並非買方。
２、按支票雖係有價証券，惟其本身係不代替物，原不能充作定金，故當事人之一方交付遠期空頭支票予他方充作定金，雙方必均有代物清償之意思，契約始視為成立。從而，支票之收付，除當事人間均有代物清償之意思者外，在本質上原不能充作定金。系爭支票係由買方以外之第三人「許學宗」所簽發且為「禁止背書轉讓」之「前期支票」，則原告於未事先徵詢被告意見下，率予收受，顯逾越代理權限，因發票人可以已逾提示期間而撤銷付款委託，或根本未存入足額款項之方式規避違約責任。
３、再原告代理收受定金後，應於二十四小時內送達被告，系爭契約第五條第三項亦有約定。本件原告若確於八十九年十一月十二日收受前紙發票日為八十九年十一月六日之前期支票作為定金，以該公司從事房屋仲介多年之豐富經驗，衡情絕無可能不依前揭約定，於二十四小時內將該紙支票原本送交被告簽收，並使被告能於同日即法定提示期間之末日（即八十九年十一月十二日）向付款銀行提示請求付款，乃原告竟故違約定，遲至八十九年十二月二日始應被告之強烈要求而被迫出示，核此情節，怎不令人懷疑原告與買方間所為定金支票收付情事之真實性。
４、原告於八十九年十一月十二日，即由買方歐淑卿交付取得系爭定金支票之占有，其未於二十四小時內，將該紙支票依系爭契約第五條第三項之約定送達被告，已屬違約。原告迄至八十九年十二月二日始出示系爭支票予被告確認，被告於確認後發現支票之諸點疑義後，當場拒絕簽收，並於同年月二十一日以書面補充表明，以示慎重，有何遲不表態。至原告另以支票影本主張買方於十一月二十四日簽約當時確有誠意、能力購買系爭房地云云，純屬以果推因之辯詞，不能以此論斷買方歐淑卿確曾於八十九年十一月十二日即支付系爭定金支票於原告占有，及其是否屬於空頭支票等情，當無從據此支票來論斷原告是否已履行仲介任務。
（四）被告並未故意以不正當之方法規避服務報酬之支付：
１、事實上，被告所以未於八十九年十一月二十四日、十二月十二日、十二月二十一日前往原告公司，乃因買方所出之買受條件，迄未符合被告之委託條件，原告既未依委託意旨完成仲介任務，被告又何須出面。況被告既已委託原告仲介，原告即應負義務，沒有理由要求被告出面與買方協調相關條件之餘地。
２、原告主張被告嗣後乃將系爭房屋以單戶方式委託住商房屋新生店銷售，八戶中並已出售五戶等情，固屬實在。惟原告公司既無力仲介，被告另覓仲介並支付服務報酬，被告並未因此減省服務報酬，若原告公司前已依約完成仲介，被告實無另覓其他仲介公司之必要。
３、被告採逐戶銷售方式，含仲介報酬在內之相關出售成本勢必因而提高，而是否能仲介成交、成交金額若干，均在未定之天，若非原告無法依委託條件秉諸誠實信用原則替被告仲介，被告又何須逐戶單獨出售而自陷於如上之危險。
三、證據：聲請本院訊問證人郭家祈、陳美銀，及聲請本院向合作金庫銀行前鎮分行函查許學宗之帳戶資料。
參、本院依職權訊問證人吳貴齡、葉長和。理 由
一、原告起訴主張被告於八十九年十月間與原告簽署系爭契約，委託原告銷售系爭房地，約定委託出售之總價款為七千萬元，原告之服務報酬為二百萬元，嗣經被告同意，於八十九年十月二十二日將委託案件之金額降為六千八百萬元。後來，原告為被告尋得買方歐淑卿，並於八十九年十一月十二日收受買方歐淑卿所交付用作定金之面額五百萬元支票，且於八十九年十一月十三日以存證信函通知被告，請被告前來收受定金及簽署買賣契約，詎被告多次刁難，最後於八十九年十二月二十一日以律師函表示其無簽約之義務，惟原告實已完成仲介任務，及被告所提出之抗辯包括原告並無二百萬元之服務報酬債權、原告並無代收定金之權限、原告所收支票不能充作定金云云，均無理由，被告係故意以不正當之方法規避服務報酬之支付，原告為此提起本件訴訟等情。被告則以：原告並無二百萬元之服務報酬債權，亦無代收定金權限，其所收支票不能充作定金，及被告並未故意以不正當之方法規避服務報酬之支付等語資為抗辯。
二、本件兩造於八十九年十月間簽署系爭契約，由被告委託原告銷售系爭房地，約定委託出售之總價款為七千萬元，原告之服務報酬為二百萬元，嗣兩造於八十九年十月二十二日合意將委託總價款更改為六千八百萬元後，原告於八十九年十一月十二日收受歐淑卿所交付用來作為系爭房地買賣定金之面額五百萬元支票一紙，原告並與歐淑卿於定金收據中載明（系爭房地）總價款六千八百萬元，原告並即於八十九年十一月十三日以存證信函將上情通知被告並要求被告於八十九年十一月十五日下五二時前往原告公司簽約，被告於八十九年十二月二十一日以律師函向原告表示並無簽約之義務等情，為兩造所不爭，並有專任委託銷售契約書、委託契約書內容更改附表、定金收據、支票、存證信函及律師函等多件影本為證，堪信為真實。惟：
（一）查，本件兩造於八十九年十月間簽署系爭契約，依專任委託銷售契約書第拾參條所載：「賣方（即被告）提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬」，足見兩造就服務報酬已有約定，並已就本件服務報酬之數額達成合意，之後，兩造雖於八十九年十月二十二日簽訂委託契約書內容更改附表，然該更改附表所更改之事項中，並無關於服務報酬之記載，足證兩造就原告服務報酬為二百萬元之約定並未有何變更，是該次更改並未影響系爭契約之成立，系爭契約已成立生效，被告辯稱本件服務報酬未約定，契約尚未成立生效云云，並不足採。
（二）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，此最高法院十九年上字第四五三號判例意旨可供參照，是契約條款之解釋，應綜合訂約當時及履約前後之一切情狀，本於誠實信用及公平原則，妥為探求當事人之真意。查，依本件兩造於八十九年十月所簽訂之專任委託銷售契約書第貳條：「兩造約定系爭房地出售之委託總價款為七千萬元，而上述總價款包含乙方（即原告）仲介服務報酬在內，且為甲方願意出售之價格。（增值稅由買方負擔）」，及第拾參條：「賣方（即被告）提供新台幣貳佰萬元正為服務報酬，增值稅由買方負擔，買方與賣方所付之總服務報酬由住邦房屋與郭家祈先生均分（屋主最少實拿陸仟捌佰捌拾捌萬元正）」所示，兩造於簽訂系爭契約時，雙方雖約定總價款為七千萬元、原告報酬二百萬元，但一方面又約定被告最少實拿六千八百八十八萬元，在此約定之條件下，設原告仲介成功之系爭房地交易價格在七千零八十八萬元以上，則扣除原告所得受之服務報酬二百萬元，被告至少仍得實拿六千八百八十八萬元，此自與兩造上述約定之真意相符。惟如原告成功仲介之系爭房地交易價格僅委託之總價款七千萬元時，其間即產生八十八萬元之落差，而無法同時滿足被告所應實拿之數額與原告之服務報酬，是此一約定自有發生糾紛之潛在可能。
（三）又兩造於八十九年十月二十二日簽訂委託契約內容更改附表，依該附表更改一所載：「 (1)委託總價款更改新台幣陸仟捌佰萬元整。（屋主實拿，增值稅由買方付）」，而原告之服務報酬仍為二百萬元已如上述，此時原告之服務報酬是否計入此處之「總價款」中，抑六千八百萬元為被告所得實拿之數額，在意思表示之解釋上出現二種可能性。從被告所得受之利益而論，前者之解釋方法，設若原告仲介交易成功，被告實際所得之數額在扣除服務報酬二百萬後僅有六千六百萬元，而依後者之解釋方法，被告則可實拿六千八百萬元，是從被告利益之差距而論，前者之解釋方法，設若原告仲介交易成功，被告可得受之數額由原先之六千八百八十八萬元降為後來之六千六百萬元，其間利益差距為二百八十八萬元，至如依後者之解釋方法，被告所得受之數額由六千八百八十八萬元降為六千八百萬元，僅減少八十八萬元。
（四）查，本件委託契約書內容更改附表更改一中已載明有「屋主實拿」之文句，而證人郭家祈於本院審理期間亦證稱：「簽原證一時．．．但被告發現他只能拿六千八百萬元，就不願意簽，所以要求實拿陸仟捌佰捌拾捌萬元才願意簽，．．．簽原證二（即更改附表）時我不在場但事後被告有跟我提起，被告跟我說原先約定他實拿的陸仟捌佰捌拾捌萬元改為陸仟捌佰萬元去掉捌拾捌萬元。．．．」等語，且參酌如約定被告實拿六千八百萬元，於原告仲介成功時，所得受之數額僅較先前約定減少八十八萬元，較易為委託仲介者所接受等情，復衡以認定被告約定實拿六千八百萬元，較之前之約定減少八十八萬元，恰可消除先前約定之潛在契約糾紛等情，本院綜合兩造先前之陳述及所用證據，依據誠實信用及公平原則，認本件兩造於簽訂該更改附表時所記載之「委託總價款更改新台幣陸仟捌佰萬元整。（屋主實拿，增值稅由買方付）」之文句，其真意應在仲介成功時保障被告可實拿六千八百萬元。
（五）原告雖主張更改附表中所約定之總價款六千八百萬元包括二百萬元之服務報酬，及如約定被告實拿六千八百萬元，則原告何必浪費時間精力與歐淑卿締約云云，並舉葉長和之證詞為證。然按法諺有云：契約有疑義時，應作不利於擬約者之解釋，此一法諺所揭示之契約解釋準則即為消費者保護法第十一條第二項所採用。查，本件前開更改附表中所約定之事項雖經兩造磋商，而與一般條款有別，然該更改附表係屬原告預先大量製作之制式契約書則無疑義，且該更改附表係由原告方面經紀人葉長和與被告所簽訂，附表中之文句復由葉長和所記載，則依上開說明所示，系爭疑義自當作有利於被告之解釋，原告以葉長和之證詞為據主張總價款包括二百萬元云云，自不足採信。至原告主張如約定被告實拿六千八百萬元、何必浪費時間云云，惟此僅係原告依據事後結果所得之推論而已，且在保障被告可實拿六千八百萬元之情形下，原告如以較高價格仲介成功，仍能取得相當之報酬，並非毫無利潤可言，是原告此項推論並不足作為探求兩造真意之審酌因素之一，上開主張自不足採。
（六）綜上，本件兩造既於更改附表時，約定被告可實拿六千八百萬元，則原告主張嗣後與歐淑卿達成合意，約定系爭房地之總價款為六千八百萬元云云，縱令屬實，該六千八百萬元在扣除原告所可獲得之服務報酬二百萬元後，亦不足夠被告所能實拿之六千八百萬元，準此，應認原告尚未完成系爭契約之仲介義務，原告自無從依約主張服務報酬。
三、綜上所述，原告主張系爭更改附表中所載總價款包括二百萬元服務報酬乙節，並不足採，被告所辯附表中約定之六千八百萬元為保障被告實拿之數額，應屬可信。從而，原告本於系爭契約第拾參條之約定請求被告給付服務報酬二百萬元及遲延利息，即無理由，自應駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
四、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響（見本院卷第二百七十九頁），爰不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 五 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 林勤綱
法 官 洪于智法 官 陳正昇右為正本係照原本作成如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 六 日
法院書記官 袁以明