臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一六三三號
原 告 明星大樓管理委員會法定代理人 乙○○訴訟代理人 葉海萍律師
蘇美玲律師被 告 甲○○訴訟代理人 游孟輝律師複 代理人 賴惠玲右當事人間出讓所有權事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應出讓台北市○○區○○段二小段五三０建號，建物門牌台北市○○
○路○段十三之十八號，總面積二七點七二平方公尺之所有權及其基地所有權應有部分即台北市○○區○○段二小段一七一地號、面積一一五三平方公尺，權利範圍一萬分之四十三。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段二小段一七一地號，門牌號碼台北市○○○路○段十
一、十三、十五號地下二層、地上十一層建物，係於民國六十九年起造完成之公寓大廈（下稱明星大樓）。原告係明星大樓之管理委員會，業於八十七年七月十五日依法向台北市政府報備在案。
（二）八十八年九月二十一日發生九二一大地震，同年十一月二日再度發生強烈地震，明星大樓部分樑柱及外牆發生嚴重擠壓爆裂及樑柱爆裂鋼筋外露彎曲之情況，該明星大樓所有權人之一即明星實業有限公司（下稱明星公司）惟恐發生意外，即於八十八年十月二十二日申請台北市土木技師公會進行安全鑑定，鑑定結果認為：
１、明星大樓屋齡約二十年，依起造當時之法令規定，其最小總水平地震力為Ｖ═０˙１Ｗ，原設計之水平地表加速度約為０˙０５ｇ，小於九二一大地震南北向水平地表加速度０˙０８３ｇ及東西向水平地表加速度０˙０７３ｇ，為導致破壞之主因，且該次大地震垂直加速度達０˙０２３ｇ，應為造成樑柱破壞原因之一。
２、明星大樓結構系統之平面及立面均是不規性結構，ＲＣＷ及剪力牆等耐震壁不對稱，集中一側，且部份樓屬大挑空，造成應力集中及額外扭轉力，研判不佳之結構系統是導致破壞之另一因素。混凝土品質老化可能是導致破壞之另一因素，依現場損害調查報告，除部份構件及樓版因表面飾材裝修無法目視勘查外，其餘如樑、柱、牆等主要構件發現有明顯的結構性損害現象，尤其柱因短柱效應及應力集中，造成嚴重剪力破壞，混凝土爆裂，鋼筋扭曲變形。
３、從現場採樣發現混凝土可能因老化或品質不穩定，強度有高有低，最高４７５ｋｇｔ／ｃｍ，最低１３１˙３ｋｇｔ／ｃｍ，且樑柱接頭圍束區箍筋不足導致結構體韌性不佳，抗震性不良。原設計採用ＲＣ與ＰＣ混合構造系統，現ＲＣ柱及剪力墻已遭九二一地震破壞，對於原有預力樑影嚮很大，將危及整體結構安全，且原設計無法符合現今建築技術規則耐震規定，安全堪慮，又鑑於本建築物為供公眾使用建築物，單位眾多，包含舞廳ＰＵＢ，旅館，餐廳等，出入人數每天達二千人次，若再發生強震，恐釀成公共災害，為慎重起見建議拆除重建為宜。
４、依內政部訂頒震災後建築物第二階段危險分級及其使用評估表，本鑑定標的物因部份剪力墻及柱已嚴重破壞，評估屬危險Ｂ建築物（紅色），必須立即停止使用，並須儘速修復補強改善整體結構系統。惟經評估其補強及改善結構系統，要符合法規規定之耐震標準所須費用超過拆除重建之百分之八十以上，且效果難以檢測，建議拆除重建為宜。
（三）原告乃先後召開多次區分所有權人會議，終於在八十九年九月十一日，依公寓大廈管理條例第十三條第三款，第十四條第一項，第三十一條之規定，經所有權人魯建君等五十四人之出席，計全部所有權人為五十九人，出席比例為百分之九十一點五超過三分之二，區分所有權比例為九十八點七超過三分之二。表決結果，四十三人贊成將該樓拆除重建，贊成人數為百分之七十九點六三，超過四分之三，贊成之所有權比例為占出席人數區分所有權之七十七點八一，超過四分之三。
（四）原告於決議合法產生後，即依公寓大廈管理條例第十四條第三項之規定，申請建築執照，台北市政府工務局仍要求提出所有土地所有權人之同意書，始准核發建築執照。原告乃通知各土地所有權人提出土地所有權同意書，被告甲○○係該大樓區分所有權人之一（其區分所有權部分為台北市○○區○○段二小段五三０建號，門牌號碼係台北市○○○路○段一三之一八號，總面積二十七點七二平方公尺，基地所有權應有部分為台北市○○區○○段二小段一七一地號，面積一一五三平方公尺，權利範圍一萬分之四三。），於決議中堅不同意拆除重建，亦拒不提出土地使用權同意書，並讓其他區分所有權人亦採取不合作之態度，使大樓之建築執照迄今無法順利核發，原告爰依公寓大廈管理條例第十四條第一項、第三十一條規定，訴請被告出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
（五）針對被告抗辯無拆除重建必要乙節所為之陳述：
１、台北市政府工務局於九二一大地震後就台北市內受創大樓實施勘估，區分為黃色標幟者並不表示該建物安全無虞，反應特別注意建物之安全性。為此原告已提出台北市土木技師公會之鑑定報告書，其鑑定結論為「必須立即停止使用，並須儘速修復補強改善整體結構系統。惟經評估其補強及改善結構系統，要符合法規規定之耐震標準所須費用超過拆除重建之百分之八十以上且補強效果難以檢測，為顧及生命財產公共安全，建議拆除重建為宜」。足見明星大樓確有拆除重建之必要。
２、台北市政府工務局再行履議結論，雖仍將明星大樓評估為「需注意」之建築物，請業主儘速依「需注意」建築物之規定補強或拆除重建辦理」，可見明星大樓至少有補強之必要，而依上開鑑定結論所示，補強及改善結構系統費用超過重建之百分之八十以上，且補強效果難以檢測，自當應拆除重建。況明星大樓如非已有危害公共安全之虞，則台北市政府工務局又豈會將明星大樓判認係「黃色標幟，需注意」之建築物。
３、台北市政府工務局九十年九月七日雖函覆鈞院稱明星大樓仍需由專業鑑定機構鑑定及確認，惟原告已提出台北市土木技師公會之鑑定報告書，顯已符合公寓大廈管理條例第十三條之規定 。
４、明星大樓受九二一大地震所創，發生樑柱明顯之結構性損害、嚴重剪力破壞、混凝土爆裂、鋼筋扭曲變形等損害，自符合公寓大廈管理條例第十三條第二項之「嚴重毀損…有危害公共安全之虞」及同條第三項之「因地震…肇致危害公共安全」之情形，則明星大樓區分所有權人依公寓大廈管理條例第三十一條之規定決議拆除重建，自屬於法有據及有效，要非台北市政府工務局認屬「黃色標幟」所能否定。
５、本大樓三、四、五樓於八十六年七月間，曾經主管機關核准變更使用，並無任何違建，更未破壞結構安全，被告未經查證空言指陳殊無足採。退萬萬步言之，如竟有其事，則被告既主張大樓結構安全已嚴重破壞，則區分所有權人會議本於該大樓有嚴重毀損情事，有危害公共安全之虞，而決議拆除重建，於法即更無不合。
６、明星大樓於九二一大地震後，緊急以鋼柱及千斤頂為支撐，於九十年六月十三日再度發生強震，大樓樑柱有惡化情況，區分所有權人會議中雖已決議以三百四十餘萬元補強，但最終目標仍為拆除重建。
（六）針對被告抗辯決議無效所為之陳述：
１、明星公司將建物售予范芷玲等人，洵屬真實，范女等人既已獲所有權之登記，即屬區分所有權人，依法於區分所有權人會議即有表決權，洵非被告空言陳其為通謀虛偽過戶，即可否定該決議之效力。
２、被告於區分所有權人會議中已表示「重建乙事原則上無問題，本席贊成」。原告於「土地使用權同意書」及「現有建築物拆除同意書」上拒不蓋章，顯然屬「同意後不依決議履行義務」，原告自得訴請其出讓其所有權。
３、被告之建物僅十五點七七坪，竟要求以每坪三百萬元價格，要求明星公司購買其建物，實係別有目的而阻撓重建。被告所指另有確認區分所有權人會議決議無效訴訟存在，要求停止本件訴訟程序云云，顯係拖延訴訟，阻撓重建之手段。
（七）原告之當事人能力並無欠缺，且為適格之當事人：
１、按公寓大廈之管理委員係管理大廈業務之主體，如有欠缺，將導致大廈管理業務之停頓，故其性質上顯有繼續性。依「明星大樓規約」第十四條第一項約定，管理委員任期一年，得連選連任，係源自公寓大廈管理條例第二十七條第三項之相同規定。基於管理委員之繼續性，有利於公寓大廈之管理，上開規定顯非強制規定之性質。查明星大樓係於八十七年六月十七日選出管理委員，雖於八十九年六月十六日期滿一年，惟於當年九月二十一日即發生九二一大地震，致明星大樓嚴重受損，鑑定及拆除重建之各種相關事務不僅重要，且屬繁鎖，如因各管理委員會任期已滿，即不准許其等繼續管理，致無人處理相關之善後事宜，豈不對明星大樓將造成莫大之危險？是參酌公司法之法理及八十四年台上字第二六八號判決之意旨，原告之組織於改選前仍應繼續處理事務，被告辯稱原告非屬合法組織云云，並無可採。
２、又「明星大樓」業於九十年八月間選出第二屆之管理委員，並於九十年八月十四日召開區分所有權人會議選出主任委員乙○○，爰依民事訴訟第一百七十條之規定聲明承受本件訴訟。上開區分所有權人會議並確認八十九年九月十一日將「明星大樓」拆除重建之決議，是明星大樓之管理委員以前縱未一年選任一次，其瑕疵亦顯已補正，併予敘明。
３、被告另辯稱原告非適法之權利主體云云，實與本案無關，蓋本件並非權利應否歸屬原告之案件，管理委員會擁有當事人能力，則已為公寓大廈管理條例第三十五條第一項所明定。
４、被告另辯稱未在土地使用權同意書上蓋章之人，非僅被告一人，何以原告僅告其一人云云，惟本件並非必要共同訴訟，原告本無對其他人一併起訴之必要。
三、證據：提出使用執照、公寓大樓管理組織報備證明、明星大樓區分所有權人第二
屆第三次會議記錄、台北市政府工務局北市工建字第九○四二六一四七○○號函、存證信函、系爭建物土地謄本、律師函、本院民事執行處命令、房屋稅繳款書、台北市政府建築物分類表、台北市政府工務局八八年十月三十日北市工建字第八八三四八三九四○○號函、台北市土木技師公會八十八年十一月十日北土技字第八八三一六一三號函、台北市政府工務局八十九年七月六日北市工建字第八九三一六七六一○○號函、台北市政府工務局八十年七月十四日0000000000號函本、土地使用權同意書、選擇重建方式選票、明星大樓管委會第一屆第一次會議記錄、報備申請書及收文證明各一份為證（以上皆為影本）。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）明星大樓雖應予補強，但毋庸拆除重建：
１、明星大樓固曾因九二一大地震而受損，然其受損程度經台北市政府工務局現場履勘查估屬「需注意」建築物（即黃色標幟），而非屬「危險建築物」（即紅色標幟），其受損部份僅需辦理修繕即可，毋庸拆除重建。
２、明星公司（負責人為范光男）雖曾自行委託台北市土木技師公會鑑定，其鑑定結論雖為「評估屬危險Ｂ建築（紅色），必須立即停止使用，並須儘速修復補強改善整體結構系統」。然而，台北市政府工務局九二一大震災爭議小組再行審議結論，並未採納該鑑定報告，仍評估為「需注意」建築物（即黃色標幟），毋庸拆除重建。
３、明星大樓於九二一大震災受創，原因完全在於明星公司於明星大樓三、四、五樓在明星戲院停業後大肆違建，拆除牆壁，並違法增建五樓一百多坪之樓地板面積，嚴重破壞系爭大樓結構安全所致，而明星公司之負責人范光男，又一手主導本件拆除重建，以圖掩飾其上開違法事實。
４、依台北市政府工務局函覆鈞院之內容已說明明星大樓仍為「需注意建築物」（即黃色標幟），而非「危險建築物」（即紅色標幟），且凡列為「需注意建築物」僅需注意使用，毋庸停止使用並強制拆除或強制補強，是明星大樓之毀損程度根本不足以認定符合公寓大廈管理條例第十三條第二、三款規定之要件，原告依此請求，自失所據。
５、況明星大樓之二樓、地下一樓及一樓部分，明星公司已同意出租予第三人燦坤公司，而明星公司既為明星大樓之原始起造人，且明星公司又係范氏家族所有，此租賃關係之存在益證絕無需加以拆除重建之必要，更無任何危害公共安全之問題存在。
（二）明星公司負責人范光男為迴避公寓大廈管理條例第二十九條第三項之不利規定，竟於八十九年一月十三日與同年月二十一日分兩批將原明星公司名下之明星大樓所有權虛偽過戶予范芷玲等三十五人名下，以在區分所有權人會議中取得區分所有權人數比例之表決優勢。，然而，此一通謀虛偽過戶予范芷玲等三十五人之脫法行為，應為無效，是明星大樓區分所有權人會議中決議拆除重建系爭大樓，應屬無效。
（三）退步言之，縱此拆除重建之決議合法，但因被告已於該區分所有權人會議中表示：「重建乙事原則上無問題，本席贊成，但重建之任何資訊必須完成（應為「全」字之誤繕）透明化」。從而，原告捏稱被告堅不同意拆除重建而為本件請求，益屬無稽，況原告迄今尚未合建對象、條件、營建設計圖、分屋比例及如採賣斷模式時其賣價為何等細節進行協商，原告片面要求被告出讓所有權，並無理由。
（四）明星大樓因地震受損部份，已委請固達工程有限公司施工補強修繕完畢，原告亦已發出各戶分攤款繳款通知書，被告所應分攤之金額為一萬九千一百八十元，由此益證明星大樓所受損害程度絕未達到危害公共安全之程度，自無公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款適用之餘地，可見重建決議並不合法。
（五）原告之管理委員，係八十七年間所選出之管理委員，而依明星大樓規約第十四條第一項規定，管理委員任期一年，連選得連任，但自八十七年間選出管理委員後，即未再改選，原告組織自非合法，並非適法之權利主體（嗣於言詞辯論時表明對於乙○○接任原告法定代理人已不爭執）。
三、證據：提出台北市政府工務局八十九年四月十三日北市工建字第八九三０九一六
四００號函、台北市政府工務局八十九年七月六日北市工建字第八九三一六七六一００號函、存證信函、建物登記簿謄本、明星大樓規約、業主座談會記錄、燦坤公司廣告文宣、工程合約書、分攤款繳款通知書、發票及明星大廈收費總表各一份（以上皆為影本）暨相片二幀為證。
參、本院依職權向台北市古亭地政事務所調閱明星大樓之土地建物登記謄本，並向台北市政府工務局函詢明星大樓是否有拆除重建之必要。
理 由
壹、程序方面：本件原告於八十七年間選出管理委員後，並未依約進行改選，惟於訴訟進行中，原告已於九十年八月十四日召開區分所有權會議，原法定代理人范光男仍續任明星大樓管理委員會之主任委員，且並已依法向台北市政府工務局建築管理處提出報備，此有原告所提之會議紀錄（見本院第一卷第三百零五頁）、改選報備申請書（見本院第二卷第三十二頁）及收文證明（見本院第二卷第三十三頁）等多件影本在卷可稽，嗣後復經改選而由現任法定代理人乙○○繼任迄今是原告既經合法改選並依法向主管機關報備，先前其當事人能力縱有欠缺，亦已因此項改選報備而補正，原告之當事人能力自無欠缺，被告於言詞辯論時亦表明對此已無爭執，先予指明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：八十八年九月二十一日發生九二一大地震，同年十一月二日再度發生強烈地震，明星大樓部分樑柱及外牆發生嚴重擠壓爆裂及樑柱爆裂鋼筋外露彎曲之情況，該明星大樓所有權人之一明星公司惟恐發生意外，即於八十八年十月二十二日申請台北市土木技師公會進行安全鑑定，鑑定結果認為：「依內政部訂頒震災後建築物第二階段危險分級及其使用評估表，明星大樓因部份剪力墻及柱已嚴重破壞，評估屬危險Ｂ建築物（紅色），必須立即停止使用，並須儘速修復補強改善整體結構系統。惟經評估其補強及改善結構系統，要符合法規規定之耐震標準所須費用超過拆除重建之百分之八十以上，且效果難以檢測，建議拆除重建為宜。」原告為此召開多次區分所有權人會議，於八十九年九月十一日以符合公寓大廈管理條例第十三條第三款、第十四條第一項，第三十一條規定之決議，作成拆除重建之決定。原告遂依公寓大廈管理條例第十四條第三項之規定，申請建築執照，因需提出土地所有權人之同意書，原告乃通知各土地所有權人提出土地所有權同意書，詎被告拒不提出土地使用權同意書，使大樓之建築執照迄今無法順利核發，原告爰依公寓大廈管理條例第十四條第一項、第三十一條規定，訴請被告出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
被告則以：明星大樓固曾因九二一大地震而受損，然其受損程度經台北市政府工務局現場履勘查估屬「需注意」建築物（即黃色標幟），僅需辦理修繕即可，毋庸拆除重建，而依台北市政府工務局函覆鈞院之內容亦說明，明星大樓仍為「需注意建築物」（即黃色標幟），而非「危險建築物」（即紅色標幟），僅需注意使用，毋庸停止使用並強制拆除或強制補強，明星大樓之毀損程度根本不足以認定符合公寓大廈管理條例第十三條第二、三款規定之要件，原告依此請求，自失所據，及縱使原告所稱之拆除重建決議合法，但因原告迄今尚未就合建對象、條件、營建設計圖、分屋比例及如採賣斷模式時其賣價為何等細節進行協商，原告片面要求被告出讓所有權，並無理由等語資為抗辯。
二、本件原告為明星大樓管理委員會，被告為明星大樓區分所有權人之一，八十八年九月二十一日發生九二一大地震後，明星大樓區分所有權人之一明星公司於八十八年十二月二十二日申請台北市土木技師公會進行鑑定，台北市土木技師公會八十八年十一月十日所為之鑑定結論認明星大樓屬危險Ｂ建築物，必須立即停止使用，並須儘速修復補強改善整體結構系統，而因所須費用超過拆除重建之百分之八十以上，且效果難以檢測，建議拆除重建為宜，原告經向台北市政府工務局申請災後重建認定，經台北市工務局現場勘估後，先後二次認定明星大樓屬「需注意」建築物，原告再請台北市土木技師公會向台北市工務局補呈「鑑定報告補充說明」，經台北市九二一震災爭議小組審議後，於八十九年七月六日仍認明星大樓屬「需注意」建築物，及原告於八十九年九月十一日召開區分所有權人會議並作成拆除重建之決議，其後被告並未於重建所需之土地所有權同意書上簽認，之後，原告於九十年八月十四日召開區分所有權人會議作成緊急修繕決議後，以三百九十一萬餘元請固達工程有限公司進行補強工程，被告應分攤一萬八千二百六十七元等情，為兩造所不爭，並有台北市工務局八十九年四月十三日北市工建字第八九三０九一六四００號函、該局八十九年七月六日北市工建字第八九三一六七七一００號函、會議紀錄、土地使用權同意書、土地建物登記謄本、工程合約書、分攤款繳款通知書及發票等多件影本在卷可稽，並有相片二幀在卷可佐，堪信為真實。
三、按公寓大廈經區分所有權人會議依公寓大廈管理條例第三十一條決議重建後，區分所有權人不同意重建或同意後不履行決議其義務者，管理委員會固得訴請法院命其出讓區分所有之基地之所有權，惟應以該公寓大廈有同條例第十三條第二款、第三款之情形為限，此公寓大廈管理條例第十四條第一項定有明文，是如該公寓大廈之現況並不符同條例第十三條第二、三款規定之情形時，縱經區分所有權人會議決議拆除重建，管理委員會亦不得訴請命不同意或不履行決議之區分所有權人出讓其所有權。本件原告訴請告出讓區分所有及基地之所有權，係主張區分所有權人會議已決議將明星大樓拆除重建，且明星大樓現況屬危險建築物，符合公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款云云，並提出台北市土木技師公會之鑑定結果為其論據，惟此已經被告所否認，是明星大樓現況符合該條第二款、第三款之情形乙節，既屬對原告有利之事實，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，自應由原告負舉證責任。
四、又公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款係規定：「嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。」、「因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。」，而參酌台北市政府所訂定之九二一震災安置重建服務一覽表，係將建築物分類為紅色標幟之危險建築物，包括必須拆除之全倒、必須補強之半倒、危樓，及黃色標幟之須注意建築物，準此，受地震損害之建築物應限於經主管機關分類為紅色標幟之危險建築物，始符公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款之規定，如僅係須注意之建築物，該建物既非必須強制拆除，亦得選擇依修繕之方式繼續保存，自無從認定已符合同條例第十三條第二款、第三款所定情形。查本件九二一大地震後，明星大樓雖經台北市土木技師公會鑑定為危險Ｂ建築物，必須立即停止使用並以拆除重建為宜，惟原告向台北市工務局三度申請重建認定，台北市政府工務局均僅認定明星大樓為「需注意」建築物已如前述，且經本院向台北市政府工務局函詢其認定過程及結果後，台北市工務局於九十年七月九日函覆本院亦認：「．．．該大樓經九二一大地震損壞爭議小組共三次會議並赴現場勘現，結論仍為需注意建築物，應依需注意建築物之規定辦理，．．．」、「需注意建築物僅需注意使用，惟經本局完成複評確認後，限於本局公函到達三個月內辦理修繕或申請重建；本案經評定為需注意建築物，選擇補強或拆除重建可由住戶自行決定選擇．．．」等情，此有台北市政府工務局九十年七月九日本市工建字第九０四三五八四三００號函在卷可憑，是原告雖以台北市土木技師公會之鑑定結果主張明星大樓是危險建築物云云，惟台北市政府工務局綜合該鑑定報告、現場勘察及專案小組之認定後，前後三度均認明星大樓並非危險建築物僅為需注意之建築物，本院審酌台北市政府工務局為轄內建築物結構安全之主管機關，經該局九二一地震損壞爭議小組現地履勘後，三次均認定明星大樓僅係「須（需）注意建築物」等節，認台北市工務局基於專業知識，在其職掌範圍內所為多次判斷後得出之一致認定結果，足可信賴，是明星大樓在分類上自屬須注意建築物，並非危險建築物，揆諸前揭說明，原告主張已符合公寓大廈管理條例第十三條第二、三款規定云云，自非可採。
五、綜上所述，原告主張明星大樓之現況已符合公寓大廈管理條例第十三條第二款、第三款規定所定情形云云，並不足採。從而，原告依據同條例第十四條規定訴請被告將如聲明所示之區分所有建物併同基地應有部分之所有權出讓，為無理由，自不能准許，其訴應予駁回。
六、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 林勤綱
法 官 劉又菁法 官 陳正昇右為正本係照原本作成如不服本判決應於送達後二十日向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 十四 日
法院書記官 袁以明