臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第一七八七號
原 告 乙○○被 告 家瓏建設股份有限公司法定代理人 丁○○被 告 丙○○
甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新臺幣壹佰捌拾陸萬元，及自民國九十年四月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行實施前，以新臺幣壹佰捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於民國八十二年十二月六日向被告購買坐落臺北市○○區○○段二小段二四一地號土地上之「太陽大帝」地上二樓精品店編號珍珠十九號房地一戶，兩造約定買賣建物包括大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾、精品店內部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施：：等。詎被告家瓏建設股份有限公司（下稱家瓏建設公司）於八十七年間取得使用執照後，迄今不僅對內部隔間工程、公共梯廳裝飾等設施付之闕如，更於二樓加設違建，顯已違反兩造建物預定買賣契約書第五條第一項「本大廈之施工標準乙方應依台北市政府工務局核定設圖說及附件（二）之建材與設備全權負責建造，並以工務局發給之建築物（房屋）使用執照為合格標準之證明，其他有關各類登記事項，則依有關之地政規則鎖定，依法辦理之。」之約定，原告屢次函請被告使建物符合買賣契約約定之設備與狀態，俾利原告付款與交屋，均未獲置理，故原告自得依民法第二百五十四條遲延給付之規定，解除兩造間有關前揭建物及土地之買賣關係，並以起訴狀送達被告，視為原告解除契約之意思表示，請求原告退還已繳價金及依契約約定給付同額之懲罰性違約金，共計新臺幣（下同）一百八十六萬元。
（二）系爭建物於八十七年取得使用執照，經原告於八十八年九月十六日、八十九年三月三日、十一月七日及十二月三日分別以存證信函多次催告被告履行，被告家瓏建設公司迄今仍未依建物預定買賣契約書第二條之約定，施作公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施，更於買賣標的物坐落之二樓加設違建，致被告迄今仍無法給付雙方買賣契約所約定之設備，顯係可歸責於被告之事由不能履行契約，因原告已給付買賣價金新臺幣（下同）九十三萬元，依建物預定買賣契約書第十條第二項約定，被告家瓏建設公司及丙○○除應返還原告已繳交之全部價款九十三萬元外，並應給付同額之懲罰性違約金，合計一百八十六萬元。
（三）依建物預定買賣契約書第十條第五項及土地預定買賣契約書第十一條約定，建物預定買賣契約書與土地買賣契約書有不可分之並存關係，建物及土地預定出賣人應負連帶責任，現因可歸責於被告家瓏建設公司之事由而解除建物預定買賣契約，則依上開規定，對土地預定買賣契約亦併予解除，並請求建物出賣人家瓏建設公司及土地出賣人丙○○對買賣價金九十三萬元之退還及同額違約金之給付，合計一百八十六萬元，需負連帶給付之責，為此提起本件訴訟，請求被告連帶給付一百八十六元。
（四）被告家瓏建設公司於八十七年取得使用執照後，拆除原應有之外牆，並於陽臺加設違建之窗戶為牆，其建築公司，豈有不知其上揭施作與臺北市政府工務局核定設計圖不符，更違反建築法第二十五條建築物非經主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造或使用或拆除之規定，故被告拆除原應有之牆壁及加設違建等行為，確實違反雙方簽定之建物預定買賣契約書第五條第一項被告應依臺北市政府工務局核定設計圖總建照之約定。此外，被告縱使要重新作整體規劃，亦需得原告同意方得變更原規劃內容，惟原告並未同意被告就系爭建物重新作整體規劃。
（五）原兩造買賣關係存在時，原告對被告應負給付價金及委託被告辦理本件貸之債務，而被告對原告應負建造及交付符合契約約定內容之建物及其坐落土地等義務，惟系爭建物於八十七年間已取得使用執照，至八十八年九月間，被告卻仍未施作約定供精品店使用之設備，原告乃屢次函催被告依約履行精品店應有設備之施作，原告並於八十八年九月十六日以臺北民權郵局第三六五六號存證信函，已向被告為「：：：但公共設施及此標的物設備不完整，故本人為了保障自身權益，在貴公司未達合約標準前暫時無法履行交付尾款之義務：：：」之意思表示，原告已對被告依民法第二百六十四條規定，主張同時履行抗辯之意思，則原告並無先履行之義務，嗣後被告未履行建造、交付符合契約約定之建物及其坐落土地等義務前，被告以原告未給付價金為由，解除兩造間買賣關係，自與法不合。
（六）被告於八十九年二月十六日催告原告之富康郵局第三十二號存證信函稱，如不按時點履行將依建物買賣契約書第十條第一項約定沒收已給付款九十三萬元，則由前揭「將」字之文義觀之，應僅係對原告要求辦理貸款手續，否則其將來可依建物買賣契約書第十條第一項為沒收已付價金之催告，並非即以該存證信函之送達為沒收之意思表示，事屬明確。況且被告於鈞院九十年十一月十九日準備程序中抗辯因原證四存證信函被告有催告原告去辦理貸款但原告沒有去辦理，其現依據精品店土地預定買賣契約書第八條及精品建物預定買賣書第十條第一項口頭解除契約，因此被告可以沒收原告之已付款，原告不能請求返還等語，更彰顯被告寄發之存證信函，僅係催原告辦理貸款，並未為沒收價金之意思表示，而直至本案訴訟進行中，被告始以口頭解除契約之事實，故被告抗辯其已於八十九年二月二十五日沒收價金，顯與事實不符。
（七）再者，原告向被告所購買之房地，乃為供經營精品店之用，且依建物預定買賣契約書第二條約定買賣精品店建物包括大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾、精品店內部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施等，惟現場現今不僅無與公共梯廳之裝飾及精品店內部隔間工程等設施，甚至連外牆都已拆除，如何能依約供經營精品店使用？被告雖辯稱上揭設備之施作工程隨時可以施作，且屬小工程，施作不難，與整棟大樓營建工程費用相比，比例懸殊，惟既然費用微少，被告施作亦不困難，且被告隨時可以施作，則何以自八十七年間已取得使用執照，且自八十八年九月起原告又屢屢催告施作，迄今卻仍付之闕如？顯見被告無故不施作，有故意違約之情事。
（八）門牌號碼為臺北市○○區○○路一段九十九之十二號一樓建物，含夾層面積為五十點八三平方公尺，約為十五點三七坪，每月租金為新臺幣四萬五千元，則其平均每坪每月租金約為二千九百二十七點七八元。而原告向被告購買之建物，即位於前揭臺北市○○區○○路一段九十九之十二號建物之二樓，二者均可供經營精品店使用，若被告能依約履行並交付建物與被告，則以前揭一樓租金每月每坪二千九百二十七點七八元之百分之七十計算，原告所購買之二樓建物約為六點零四坪，每月應有相當於一萬二千三百七十八點六五元租金所得使用收益，惟現因可歸責被告而解除契約，致原告受有相當於租金收益之損失，若以該建物可供使用二十年計算，則原告應受有二百九十七萬零八百七十六元之相當租金之損失，再者兩造間土地買賣契約總價為二百三十二萬元，原告已依約繳交九十三萬元，尚餘一百九十三萬元價金未繳，則原告受有相當於相當二十年租金二百九十七萬零八百七十六元之損失，扣除未繳之價金一百三十九萬元，仍受有一百五十八萬零八百七十六元之損失，故原告請求賠償已繳交價金九十三萬元之一倍違約金，應無不當。至於被告主張系爭建物牆之瑕疵僅需花費二、三萬元即可興建，然系爭建物整棟為一大商場，尚須系爭建物其他共有人同意方可施作，故本件瑕疵絕非如被告所言以二、三萬元即可以填補此一損害。
（九）違約責任並不在於原告，退步言，縱使原告有違約情事，系爭契約沒收之違約金過高了，請求鈞院核減違約金為全部價金之一成。
三、證據：提出精品店土地預定買賣契約書、精品店建物預定買賣契約書、臺北市政府工務局建築管理處函影本、臺北光復郵局臺北三十六支局八十九年十二月三日第八一五號存證信函及其回執影本、富康郵局八十九年二月十六日第三十二號存證信函影本、臺北民權郵局原臺北六十八支局八十八年九月十六日第三六五六號存證信函影本、臺北興大郵局八十九年三月三日第四五五號存證信函影本、臺灣中原路郵局十一月七日第二六四號存證信函影本、臺北市建物登記謄本、公證書影本、房屋租賃契約影本、照片二幀等件為證，並聲請履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如為不利於被告之判決，請准供擔保宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告提起本訴，所為主張之買賣契約書第五條第一項記載「本大廈之施工標準，乙方（按指被告）應依台北市政府工務局核定設計圖說及附件（二）之建材與設備全權負責建造，並以工務局發給之建築物（房屋）使用執照為合格標準之證明，其他有關登記事項，則依有關之地政規則所定，依法辦理」。本件系爭房屋業經臺北市政府工務局核發「使用執照」，為原告承認不爭，即為上開契約約定「合格標準之證明」，原告主張違反此條項約定應無可取。
（二）依土地預定買賣契約書附件（二）代辦貸款委託書、建物預定買賣契約書附件（四）代辦貸款委託書第三條均約定「原告應於被告通知之時間、地點備齊所需之證件及各項費用交被告代辦貸款一切手續：：逾期即違約論，願由被告收回產權自行處理」。系爭房屋於八十八年四月二十三日辦妥建物第一次所有權登記，嗣同年八、九月間數度催請原告依約辦理銀行對保手續，原告未依約履行後，被告始以八十九年二月十六日富康郵局第三二號存證信函催告原告「於八十九年二月二十五日下午一時至彰化銀行仁和分依約辦理銀對保、開立商業本票及過戶用印（應攜證件、印鑑章等），如不按時點履行將依建物買賣契約書第十條第一項約定沒收已給付款九十三萬元」。原告已接該存證信函，未依約如期於八十九年二月二十五日下午一時赴銀行貸款手續等，被告已於九十年十一月十九日依據精品店土地預定買賣書契約第八條及精品店建物預定買賣書第十條第一項當庭口頭解除契約，並沒收原告已給付之價金九十三萬元，故原告請求返還已為被告沒收之價金，並請求加倍給付違約金，顯無理由。
（三）被告確曾施作內部隔間工程，方能核發使用執照並辦理建物第一次所有權登記，惟本件因系爭房地之所有權尚未移轉，被告無須經他人同意，即得就整體重作規劃，雖嗣後因為整體規劃而將內部隔間工程拆除，致使公共梯廳裝飾即建材與設備記載之「門廳採用藝術天花板」未能安裝，然揆諸系爭太陽大帝大廈為地上十八樓、地下六層之大樓，建築融資最高限額十五億六千萬元、實貸十三億元，房地銷售總價二十餘億元，原告購買系爭二樓商場珍珠十九號價額二百三十二萬元，僅付九十三萬元，所佔比例非常微少，內部隔間工程隨時可重新施做，所指裝飾更屬小工程施作不難，占工程款十億元左右亦比例懸殊，原告持以解除契約，應不生效力。至於原告提出之臺北市政府工務局建築管理處八十九年六月十二日函，並未指名原告係受文者，不得謂與原告相關，主張已不足採。退一步言亦非原告所謂之「二樓加設違建」，尤不足信，何況所佔比例更微，益不得主張解除契約。
（四）因被告並非未施作內部隔牆，僅嗣後因重新規劃需要而拆除，如果要重新施作內部隔牆僅需花費二、三萬元，故縱使被告有違約情事，亦僅需賠償二、三萬元，請求鈞院核減違約金。
三、證據：提出精品店土地預定買賣契約書、精品店建物預定買賣契約書各一份為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其於民國八十二年十二月六日向被告購買坐落臺北市○○區○○段二小段二四一地號土地上之「太陽大帝」地上二樓精品店編號珍珠十九號房地一戶，兩造約定買賣建物包括大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾、精品店內部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施：：等。詎被告家瓏建設股份有限公司自八十七年間取得使用執照後，迄今不僅對該太陽大帝內部隔間工程、公共梯廳裝飾等設施付之闕如，更於二樓加設違建，顯已違反兩造建物預定買賣契約書第五條第一項「本大廈之施工標準乙方應依台北市政府工務局核定設圖說及附件（二）之建材與設備全權負責建造，並以工務局發給之建築物（房屋）使用執照為合格標準之證明，其他有關各類登記事項，則依有關之地政規則鎖定，依法辦理之。」之約定，原告屢次函請被告使建物符合買賣契約約定之設備與狀態，俾利原告付款與交屋，均未獲置理，被告迄今仍無法給付雙方買賣契約所約定之設備，顯係可歸責於被告之事由不能履行契約，故原告自得依民法第二百五十四條遲延給付之規定，解除兩造間有關前揭建物及土地之買賣關係，並以起訴狀送達被告，視為原告解除契約之意思表示，並依建物預定買賣契約書第十條第五項及土地預定買賣契約書第十一條約定，併予解除土地預定買賣契約，請求建物出賣人家瓏建設公司及土地出賣人丙○○對買賣價金九十三萬元之退還及同額違約金之給付，合計一百八十六萬元，需負連帶給付之責，為此提起本件訴訟，請求被告連帶給付一百八十六萬元。退步言，縱使原告有違約情事，系爭契約沒收之違約金過高，請求鈞院核減違約金等語。
二、被告則以系爭房屋於八十八年四月二十三日辦妥建物第一次所有權登記，嗣同年
八、九月間被告數度催請原告依約辦理銀行對保手續，並以八十九年二月十六日富康郵局第三二號存證信函催告原告依約辦理銀行對保、開立商業本票及過戶用印等手續，原告已接該存證信函，卻未如期於八十九年二月二十五日下午一時赴銀行貸款手續等，被告已於九十年十一月十九日依據精品店土地預定買賣書契約第八條及精品店建物預定買賣書第十條第一項當庭口頭解除契約，並沒收原告已給付之價金九十三萬元，故原告請求返還已為被告沒收之價金，並請求加倍給付違約金，顯無理由。又本件系爭房地系爭房屋業經臺北市政府工務局核發「使用執照」，已符合契約約定有合格標準之證明。雖嗣後因為整體規劃而將內部隔間工程拆除，致使公共梯廳裝飾即建材與設備記載之「門廳採用藝術天花板」未能安裝，然揆諸系爭太陽大帝大廈為地上十八樓、地下六層之大樓，建築融資最高限額十五億六千萬元、實貸十三億元，房地銷售總價二十餘億元，原告購買系爭二樓商場珍珠十九號價額二百三十二萬元，僅付九十三萬元，所佔比例非常微少，內部隔間工程隨時可重新施做，所指裝飾更屬小工程施作不難，占工程款十億元左右亦比例懸殊，原告持以解除契約，應不生效力。縱使被告有違約情事，系爭房屋內部隔牆亦僅需二、三萬元之費用即可施作，請求鈞院核減違約金等語，資為抗辯。
三、本件原告主張其於八十二年十二月六日向被告購買坐落臺北市○○區○○段二小段二四一地號土地上之「太陽大帝」地上二樓精品店編號珍珠十九號房地一戶，兩造約定買賣建物包括大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾、精品店內部水電管線與內部隔間工程、共有之公共設施：：等。被告家瓏建設公司自八十七年間取得使用執照後，迄今就公共梯廳裝飾等設施尚未施作，原告已繳價金九十三萬元，且依建物預定買賣契約書第十條第五項及土地預定買賣契約書第十一條約定，建物預定買賣契約書與土地買賣契約書有不可分之並存關係，建物及土地預定出賣人應負連帶責任等事實，已據原告提出精品店土地預定買賣契約書、精品店建物預定買賣契約書、照片二幀等件為證，復為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。至於，原告另主張被告家瓏建設公司於取得使用執照後，未曾施作內部隔間工程，且於二樓加設違建，已違反兩造建物預定買賣契約書第五條第一項約定，而被告家瓏建設公司迄今仍無法給付雙方買賣契約所約定之設備，顯係可歸責於被告之事由不能履行契約，原告依民法第二百五十四條遲延給付之規定，解除兩造間有關前揭建物及土地之買賣關係，並以起訴狀送達被告，視為原告解除契約之意思表示，請求被告連帶給付一百八十六元一情，則為被告所否認之，並以前開情詞抗辯之。是本件兩造爭執之爭點，即在於（一）兩造解除契約是否合法？（二）系爭違約金是否過高？
四、兩造解除契約是否合法部分：
（一）依據原告與被告家瓏建設公司簽訂之精品店建物預定買賣契約書第二條「本買賣精品店建物包括一、本大廈整體結構及外牆與公共梯廳之裝飾。二、本精品店內部水電管線與內部隔間工程。三、本大廈全體所有人所共有之公共設施（包括供水、供電、排水、安全警報設備、電梯、樓梯、通電、水電瓦斯管線通氣孔等共同使用部分）。四、建材與設備如本約附件（二）所示。」則原告與被告家瓏建設公司就本件買賣標的物之約定，除包括房屋（（房屋面積包含主建物、附屬建物所有權全部暨其應分擔之公共面積）外，尚包括系爭大廈整體結構、外牆、公共梯廳之裝飾、系爭精品店內部水電管線與內部隔間工程暨其他系爭大廈全體所有人所共有之公共設施，故依系爭契約約定，被告即應提供完善之系爭大廈公共梯廳裝飾、系爭精品店內部隔間工程等公共設施供原告使用，合先敘明。
（二）原告主張被告家瓏建設公司就系爭房地之重要公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施迄今並未完成一情，為被告所不爭執，並據其提出現場照片二幀為證，且經本院於九十年十二月十一日履勘現場勘驗屬實，故原告主張被告家瓏建設公司並未完成公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施，堪信為真實。被告雖抗辯其確曾施作內部隔間工程，僅因被告就系爭房地所處大廈整體重作規劃，方將內部隔間工程拆除云云，核彼既對於現今系爭房地現場之公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施並未完成一情並不爭執，則其抗辯無解於被告家瓏建設股份有限公司就系爭房屋之公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施迄今未完成之事實，而原告買受系爭精品店之目的乃在於可供其經營精品店，則系爭房地之公共梯廳裝飾、內部隔間工程等設施之施作乃屬系爭契約之重要部分，被告雖將主建物完工，仍不得謂該本件契約目的已達成，業已全部依據債之本旨提出給付，故原告主張被告家瓏建設公司迄未依債之本旨提出給付一事，應堪認定。
（三）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。民法第二百五十四條、第二百二十九條第二項分別著有明文。經查，兩造分別簽訂之系爭精品店土地預定買賣契約書及精品店建物預定買賣契約書所附之代辦貸款委託書第三條雖均約定「原告應於被告通知之時間、地點備齊所需之證件及各項費用交被告代辦貸款一切手續：：逾期即違約論，願由被告收回產權自行處理。」惟由系爭精品店土地預定買賣契約書第三條、精品店建物預定買賣契約書第四條付款辦法均分別約定「：：：二、甲方（即原告）如需辦理貸款以支付土地價款時，應另行簽立代辦貸款委託書如附件（二）予乙方（即被告丙○○）代辦貸款，同意以本約土地連同另購之精品店建物提供為擔保（所有權狀由乙方保管待送交金融機構辦理）設定抵押權辦理貸款，並按乙方指定之金融機關及代辦貸款委託書之各項約定履行辦妥一切手續後，乙方始得將精品店交予甲方。」、「：：：二、甲方（即原告）如需辦理貸款以支付精品店建物價款時，應另行簽立代辦貸款委託書如附件（四）予乙方（即被告家瓏建設股份有限公司）代辦貸款，同意以本精品店建物連同另購之持分土地為擔保（所有權狀由乙方保管待送交金融機構辦理）設定抵押權辦理貸款，並按乙方指定之金融機關及代辦貸款委託書之各項約定履行辦妥一切手續後，乙方始得將精品店交予甲方。」等語觀之，原告應於被告通知將系爭精品店交付予原告時，辦妥銀行貸款。而與原告辦妥銀行貸款手續之對待給付，應為被告完成系爭工程，通知將系爭精品店交付予原告之義務，則被告家瓏建設公司於八十九年二月十六日以富康郵局第三二號存證信函催告原告「：：：本工地早已完工並取得使用執照及產權登記完成在案並已於八十八年八、九月數度函請依約辦理銀行對保手續，今再函催告貴戶辦理銀行貸款：：：於八十九年二月二十五日下午一時至彰化銀行仁和分：：：依約辦理銀行對保、開立商業本票及過戶用印之手續（請攜帶身分證正本：：：及印章），如貴戶不於上述時間地點依約履行前述之銀行對保手續時，即違反太陽大帝房地買賣契約之約定，本公司將依第十條第一項約定沒收台端已給付本公司新台幣玖拾參萬元整之金額。」時，因被告家瓏建設公司斯時尚未能提供完善之系爭大廈公共梯廳裝飾、系爭精品店內部隔間工程等公共設施供原告使用，則原告於八十八年九月十六日以臺北民權郵局原臺北六十八支局第三六五六號存證信函函知被告家瓏建設公司「：：：但公共設施及此標的物設備不完整，故本人為了保障自身權益，在貴公司未達到合約標準前暫時無法履行交付尾款之義務。：：：」等語，即已就系爭房地之價金部分行使同時履行抗辯權，依上開說明，原告自八十八年九月十六日起，即不負遲延責任。被告於九十年十一月十九日依據精品店土地預定買賣書契約第八條及精品店建物預定買賣書第十條第一項當庭口頭解除契約，並沒收原告已給付之價金九十三萬元，顯屬無據。
（四）按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。原告於八十八年九月十六日以臺北民權郵局原臺北六十八支局第三六五六號存證信函限被告家瓏建設公司於八十八年九月三十日前完成各項措施，則被告家瓏建設公司自受催告時起即負遲延責任，原告嗣於八十九年三月三日再度以臺北興大郵局第四五五號存證信函催告被告家瓏建設公司於八十九年三月十五日前完工，否則其為了保障自身權益，將依合約約定請求賠償，又於八十九年十一月七日在臺灣中原路郵局第二六四號存證信函載明「：：：惟迄今貴公司仍未能就雙方簽訂之建物履行完畢，且更涉於二樓加設違章建築，為此特函請貴公司能於函到十日內拆除違建，並使建物符合上揭契約第二條約定之狀況及設備，俾利本人辦理付款及交屋事由：：：」，此有臺北民權郵局原臺北六十八支局八十八年九月十六日第三六五六號存證信函影本、臺北興大郵局八十九年三月三日第四五五號存證信函影本、臺灣中原路郵局十一月七日第二六四號存證信函影本在卷可稽，再以本訴訟之起訴狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，自屬有據，則兩造間之精品店土地、建物預定買賣契約業已解除，應予認定。
（五）綜上，被告家瓏建設股份有限公司雖將主建物完工，然仍不得謂該本件契約目的已達成，業已全部依據債之本旨提出給付。從而，原告主張在被告家瓏建設股份有限公司未補正前開公共梯廳裝飾、內部隔間工程不完足前，行使同時履行抗辯暫緩支付後續契約價金，並催告被告家瓏建設股份有限公司定期完成前開工程，如逾期未為完成，則解除雙方之契約，即屬有據。
五、系爭違約金是否過高部分：
（一）按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第二百五十條定有明文。經查，原告與被告家瓏建設公司間簽訂之精品店建物預定買賣契約書第十條第二項規定「因可歸責於乙方之事由不能履行契約或不賣時，乙方除應退還甲方已繳之全部價款外，並應賠償甲方與退還款項相同之金額，做為懲罰性違約金。」，則被告家瓏建設公司既具有違約之事實，已如前述，是原告請求被告給付約定之違約金，於法並無不合。則本件次應斟酌者，為上開違約金有無過高情事。
（二）按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文；至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，最高法院四十九年度臺上字第八○七號、五十一年度臺上字第一九號分別著有判例意旨可資參照。復按民法第二百五十二條，既明訂於民法第二章債編總則，依照體系解釋之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將契約自由原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之主觀平衡，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。故縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮契約自由之空間。又按約定之違約金是否過高，乃為事實問題。當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條，定有明文。被告主張原告請求已付同額價金為違約金，顯有過高之事實，係對其有利之事實，依上開規定，自應由被告盡舉證之責。查，被告主張違約金過高乙節，業經原告否認，被告自應就違約金過高乙節盡舉證責任，被告除主張系爭房地未施作之公共梯廳、內部隔間工程等設施施作僅要二、三萬元為由，主張違約金過高外，並未舉出其他證據證明，舉證責任是否已盡，尚有疑義。本院斟酌被告家瓏建設股份有限公司遲延甚久，自八十七年取得使用執照至今，尚以重新作整體規劃為由，遲未施作該大廈公共梯廳、內部隔間工程等設施，而未能交付系爭精品店供原告經營精品店之用，若被告如期完工，原告可得享受之利益為自八十七年以後得使用該精品店面營業之利益，即省卻租金而得使用自有店面營業之利益。復參以與系爭房地同地號一樓之建物，含夾層面積為五十點八三平方公尺，約為十五點三七坪，每月租金為新臺幣四萬五千元，則其平均每坪每月租金約為二千九百二十七點七八元，若被告能依約履行並交付建物與被告，則以前揭房地租金每月每坪二千九百二十七點七八元計算，原告所購買之建物約為六點零四坪，每年應有相當於二十一萬二千二百零五點五元租金所得使用收益，惟現因可歸責被告而解除契約，致原告受有相當於四年租金收益之損失，其所受損害，顯與兩造約定之違約金數額九十三萬元，相差無幾，故被告主張違約金之約定過高，請求酌減，並無理由。
六、綜上所述，原告既因被告家瓏建設公司未依約施作系爭房地之公共梯廳及內部隔間工程等設施，而主張同時履行抗辯權，被告自無從以原告未依約辦理貸款對保手續而解除契約，並將原告之價款充作違約金。而被告家瓏建設公司既經原告催告後，仍未將系爭房地之公共梯廳及內部隔間工程等設施施作完畢，系爭精品店土地預定買賣契約與精品店建物預定買賣契約有不可分之並存關係，被告丙○○、家瓏建設公司均同意對彼此應履行之出賣人義務負連帶責任，精品店土地預定買賣契約書第十一條、精品店建物預定買賣契約書第十條第五款約定甚明，從而，原告自得解除系爭精品店土地預定買賣契約與精品店建物預定買賣契約，並依據民法第二百五十九條第一項第二款規定及系爭契約約定，請求被告連帶返還已給付之買賣價金及賠償原告退還款項相同金額之懲罰性違約金，暨自起訴狀繕本送達翌日即九十年四月二十一日起之利息，即屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，毋一一庸贅述，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 三 日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法 官 邱新福
法 官 蕭胤瑮法 官 雷淑雯右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 四 日
法院書記官 高秋芬