臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二號
原 告 甲○○訴訟代理人 周立仁律師被 告 乙○○ 住臺北訴訟代理人 林姿瑛律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹佰零伍萬貳仟捌佰零壹元及自民國九十年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣叁拾伍萬元供擔保後，得為假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹佰零伍萬貳仟捌佰零壹元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告出售門牌號碼臺北市○○街○○○號七樓及七樓之一房屋及其坐落基地應有部分予被告，系爭房地均已過戶予被告，原告於八十九年十一月二十九日以台北四四支局郵局第○一九三二號存證信函通知被告交屋並交付尾款，惟被告拒未辦理交屋並交付尾款新台幣（下同）一百零五萬二千八百零一元。
（二）區分所有權人對於共用部分非得以任意使用，僅能依其設置目的及通常使用方法為之，系爭房屋頂樓電梯機房內及水塔上之行動通信業務基地台之設置使用，為系爭房屋信義晶華華夏管理委員會於八十六年九月三日出租予第三人遠傳電信股份有限公司（下簡稱遠傳電信公司），其面積以不超過六坪為限，絕非原告得以自行決定或拒絕出租，況該出租範圍及其使用，完全未違反該共用部分之設置目的且未變更原來之性質構造，無礙之通常使用方法，對被告購買系爭房屋之使用毫無影響。
（三）系爭房屋買賣合約簽訂於八十九年十月二十四日，在此之前基地台即已設置於現場（八十六年底已設立），被告在簽約前即就系爭房屋檢閱清楚，並有其自行選任之專業房屋經紀人楊永勤引領被告檢閱無誤並無意見下簽訂買賣合約，被告在簽訂買賣合約時，未主張拆除，顯見被告不在意基地台之設置，因此買賣合約第十條第三、四款之約定，應不包含基地台在內，至為灼然。且該基地台係由管理委員會出租，原告無權拒絕排除，被告無理主張同時履行抗辯，顯見被告違反誠信原則。且原告賣屋時根本無從亦無必要隱匿基地台存在之事實，簽訂買賣契約之前，系爭房屋自屋頂至地下室任由被告及其房屋經紀人仔細檢視，被告無異議狀況下同意簽約購買，被告確實在簽約時未曾要求原告拆除。又楊永勤為專業房屋經紀人，既經檢視完畢即無可能不知基地台存在，楊永勤已知基地台存在即代表被告已知，既未在簽約時表示拆除，應不得在簽約後恣意主張，至楊永勤若有過失未告知被告，應由被告向其主張過失責任，絕無轉由原告負責之理，且系爭合約第一條第三款亦有被告以詳細檢視之明確記載。
（四）雙方買賣合約第十條第三款「買賣標的物如有出租或第三人佔用者，概由乙方負責於點交前排除之」，其真意為「買賣標的物如有原告出租或第三人佔用時，倘原告有權排除者，原告始負有在點交前排除之義務」，系爭基地台係信義晶華華廈管理委員會合法出租於遠傳電信公司，遠傳電信公司架設系爭基地台係依據租賃契約而使用，非屬佔用，顯見系爭基地台非原告出租，亦非屬第三人佔用之情形，與買賣合約第十條第三款約定情形不同，況該基地台合法租賃使用，原告無權排除。
（五）基地台距離甚遠，原告居住多年未見對健康有何影響，被告就本件基地台無法提出任何證據證明對人體健康有何影響，因此被告稱此為瑕疵並減少價金，顯然為重大誤會。
三、證據：提出不動產買賣合約書影本一份、存證信函影本一份、專戶資金交易及利息結算明細表影本一份、行動電話業務基地台用地租賃合約書影本一份、承諾書影本一份、租賃物使用同意書影本一份、照片三張為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及假執行之聲請。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋買賣契約已依法解除，原告請求被告給付買賣價金並無理由：
１、原告未依債務本旨點交買賣標的物，被告自得拒絕受領，並行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款：（１）按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項前段規定甚明。經查本件買賣之尾款應於金融機構貸款核撥時支付塗銷原貸款後，同時交屋，兩造買賣契約第三條約定甚明；買賣契約第十條並約定：「乙方（即原告）應於甲方（即被告）付清尾款時，將房屋騰空點交」、「買賣標的物如有出租或第三人佔用者，概由乙方（即原告）負責於點交前排除之」，足見原告點交買賣標的物之義務應與被告給付尾款之義務同時履行。（２）次按債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五條前段定有明文。經查兩造買賣契約第十條第四款、第三款約定，本件買賣標的物包含房屋及其室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等；買賣標的物如有出租或第三人佔用者，概由乙方（即原告）負責於點交前排除之，則本件買賣標的物之公共設施部分如有第三人佔用，原告亦應於點交前排除騰空交付被告，以符債務本旨。（３）經查雙方訂約時，系爭買賣標的物頂樓水塔上及電梯機房（屬公共設施）業已出租予遠傳電信公司做大哥大基地台使用，原告自應依約於點交前排除遠傳公司之占有。惟查，原告不但隱瞞遠傳公司承租佔用之事實，直至八十九年十一月二十日辦理交屋手續時，始將此事告知被告，復未於點交前排除遠傳公司之佔用，原告既未依債務本旨點交買賣標的物，被告自得拒絕受領，並依前段說明行使同時履行抗辯權，拒絕給付尾款。
２、系爭房屋買賣契約已依法解除：（１）按依兩造買賣契約第三條約定，尾款於金融機構貸款核撥時支付、塗銷原貸款後同時交屋；另依契約第九條約定：「乙方（即原告）除因不可抗力或可歸責於甲方（即被告）之事由外，若未依本約第三條付款日辦理各項手續時，……如經甲方通知限期交付，逾期不履行時，甲方得解除本契約……」。（２）經查本件買賣金融機構之貸款早已核撥（被告已按月向銀行繳納本息），被告亦已將款項交由原告清償其原有貸款、塗銷原有抵押權登記，則原告「交屋」之履行期亦已屆至，雙方遂約定於八十九年十一月二十日辦理交屋，惟原告於當日並未依債務本旨提出「交屋」之給付，嗣後又透過雙方經紀人約定於八十九年十二月一日拆除基地台後同日辦理交屋，然原告依舊毀約。其後雖經被告多次以口頭、書信催告，並於九十年四月三日在訴訟中以民事答辯（二）狀催請原告依債務本旨履行交屋義務，仍未獲置理，被告前已於九十年五月一日以答辯（三）狀之送達通知原告解除本件買賣契約在案。契約既經解除，則原告請求被告給付買賣價金並無理由。
（二）原告於準備狀中謂該基地台係由信義晶華華廈管理委員會出租，有租賃合約可證（並附上八十六年八月二十八日由前主任委員陳炳宏所書立謂其『代表全體住戶』之租賃物使用同意書），並非原告得以自行決定或拒絕出租，況該出租範圍及其使用，屬無礙之通常使用方法，對被告購買系爭房屋之使用毫無影響，而證人陳炳宏復供稱其係經各住戶的各樓層代表授權才代表信義晶華華廈管理委員會去簽約云云。然查：１、原告於八十九年十一月二十日當著被告及雙方經紀人面前自承：遠傳電信公司設置基地台須經伊同意（因伊為頂樓住戶）等情（九十年五月一日證人沈振興證詞參照），乃其於本案審理中竟辯稱「…該基地台係由管理委員會出租，原告無權拒絕…」云云，可見原告所述不實。
２、被告為信義晶華華夏（公寓大廈）之區分所有權人，而各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分有使用收益之權，公寓大廈管理條例第九條第一項前段規定甚明。是該共用部分產權清楚、未遭他人佔用各節，對被告之意義不可謂不大，原告辯稱遠傳公司使用系爭建物之情形，對被告購買系爭房屋之使用毫無影響云云，實有重大誤會。３、信義晶華華廈管理委員會將頂樓水塔上及電梯機房出租予訴外人遠傳電信公司使用，並未經過區分所有權人會議決議通過，乃係信義晶華華廈管理委員會前主任委員陳炳宏及其它住戶代表無權擅自為之，是該租賃契約不能拘束全體區分所有權人，從而遠傳電信公司之占有應屬「無權占有」無疑，原告更應依約於點交前排除之：（１）按「屋頂平台歸頂層管理使用，惟應依公寓大廈管條例第八條之規定辦理…」、「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及防空避難室非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告或其他類似之行為。」、「區分所有權人會議之決議，關於約定專用或約定共用事項，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」信義晶華華廈住戶規約第七條前段、公寓大廈管條例第八條第一項、第三十一條第一項第五款規定甚明，信義晶華華廈管理委員會將頂樓水塔上及電梯機房出租予訴外人遠傳公司使用，屬約定專用事項，依上開規定，該出租行為自應經區分所有權人會議以法定出席人數、表決比例作成決議始得為之。（２）證人陳炳宏雖於九十年五月二十九日於 鈞院供稱：
我們社區規約有規定，如住戶不來開會，他們是委由每一樓代表來開會，我代表他們與遠傳簽租約是有經各住戶的各樓層代表授權才去簽的云云。經查證人陳炳宏所稱「社區規約有規定」，應係指信義晶華大樓管理委員會組織章程第三條：「本會之成立與委員之產生……不克參加者，視同放棄權利，對本會委員之選舉及議事之結果，不得有任何異議」之規定，惟該規定係規範不參加信義晶華華廈「管理委員」選舉會議之住戶，不得對管理委員會之委員選舉及管理委員會就職掌權責範圍之議事結果異議。經查「出租公共設施」並不在該管理委員會之職掌權責範圍內，依前段說明應由區分所有權人會議以法定出席人數、表決比例作成決議始得為之，豈能由各樓層代表（即管理委員會之委員）片面授權前主任委員陳炳宏簽約，該出租行為自不能代表及拘束全體區分所有權人，故陳炳宏之證詞並不足為有利於原告之認定，從而遠傳公司之占有應屬「無權占有」無疑，原告更應依約於點交前排除之。
（三）原告之前稱被告有專業房屋經紀人楊永勤先生引領被告檢閱無誤，且該基地台一眼望之即知其設置存在，原告賣屋時根本無從亦無必要隱匿基地台存在之事實，後又謂倘被告未曾上去看，亦應認被告委由其房屋經紀人楊永勤全權代理檢視，更加證明被告確實不在意頂樓上使用情形而欣然簽約，既然被告在簽約時未向原告主張拆除，原告已認被告未就基地台有何意見，則雙方合約第十條顯已排除基地台云云，惟查：１、系爭基地台「天線」部分係設置於「屋頂後方」之水塔上，無法在一上頂樓時一望即知，且電梯機房亦遭鎖放諸多系爭基地台之機器設備而無從得知。「行動通信業務基地台」為近幾年始出現之行動通信特殊設備，多數人（包含被告在內）皆不認識其外觀。且雙方買賣進行中並無提及基地台之存在，直至在代書處辦理交屋手續時，原告始謂系爭買賣標的物頂樓之一部分已出租予遠傳公司作大哥大基地台使用。而系爭基地台「天線」部分係設置於「屋頂後方」之水塔上，無法在一上頂樓時一望即知，此據證人楊永勤、沈振興分別於九十年四月三日、九十年五月一日 鈞院訊問時供稱：「（問：仲介雙方買賣時知不知道上面有基地台？）不知道，我們上去頂樓沒有辦法一出樓梯就可以看到。」、「（問：請問證人去屋頂有無看到基地台？）我上去看沒有看到基地台。」可資證明，且另有諸多機器設備係「鎖放」於「電梯機房內」，原告未帶領被告檢視、復不主動相告，被告實無從得知電梯機房亦遭第三人占用，原告焉能謂其無隱匿基地台等相關設備占用公共設施之事實？２、房屋經紀人楊永勤先生並未引領被告檢閱系爭房屋頂樓，被告亦未委由楊員全權代理檢視，按原告既未將設有基地台一事告知信義房屋及經紀人楊永勤，楊永勤又如何帶領被告檢閱該基地台呢？而被告亦從無委任楊員全權代理檢視，是楊員檢視時究竟有無過失並不能拘束被告，原告於九十年五月廿九日所提出之準備續一狀第二頁第四行空言被告委由楊員全權代理檢視，實應盡舉證之責，又如前段所述，雙方房屋經紀人登上頂樓時皆沒有看到基地台，原告於前開狀中第三段逕行推論系爭房屋經楊員檢視完畢即無可能不知基地台之存在，即代表被告已知，尚有誤會。３、又系爭買賣契約既無「出賣人於交屋前無須排除第三人對該建物共用部分佔用」之例外約定，原告當然應依契約本已約定之原則辦理，即於交屋前排除訴外人遠傳公司對共用部分之占有，也就是拆除基地台。若原告認為如此約定不合理，則應於簽約時要求修改契約、免除此「排除遠傳公司佔有」之義務，被告在無法接受原告要求的情況下，大可不簽約，而今原告既未於簽約時做此要求，自應依約履行，始符誠信，原告於準備續一狀謂被告已知基地台之存在，既然被告在簽約時未向原告主張拆除，原告已認被告未就基地台有何意見，則雙方合約第十條顯已排除基地台云云，實不足採。
（四）原告確於八十九年十一月廿日對被告承諾：先拆除基地台後再辦交屋，其後雙方並約定於八十九年十二月一日拆除基地台後同日辦理交屋。１、查被告於八十九年十一月廿日兩造辦理交屋手續時，發現系爭不動產頂樓遭訴外人遠傳公司占有設置基地台後，當場拒絕交屋，並要求原告先拆除基地台再辦理交屋等情，為原告所不爭執，並據證人即雙方經紀人楊永勤、沈振興於 鈞院證述綦詳，原告自知理虧，且表示要讓被告買得安心（業據證人沈振興結證在卷），當下承諾願先拆除基地台再辦交屋之事實，亦據證人楊永勤證述無訛，雖原告辯稱伊只答應協調拆除、未承諾拆除云云，證人沈振興、呂德琮亦附和其詞。惟查被告於八十九年十一月廿日交屋時既堅持於拆除基地台後始辦理交屋，若原告未為此承諾，當日絕不可能散會，且原告既言要讓被告「買得安心」等語，若其未明白承諾「拆除基地台後再辦交屋」，又如何能讓被告買得安心呢？足證原告所辯全係避重就輕之詞、證人沈振興、呂德琮之證詞則為迴護原告之詞均不足採，而以證人楊永勤之證詞為可採。２、次查原告確曾透過其經紀人沈振興向被告經紀人楊永勤表示將於八十九年十二月一日拆除基地台同時辦理交屋，已據證人沈振興於 鈞院證述綦詳，且為原告所自承，而楊永勤既已取得被告之同意，即已確定了原告應拆除基地台再辦理交屋之義務，雖其事後片面毀約，亦不能減除其義務。
（五）「住宅上設置基地台」之事實對社會大眾之心理確實造成無可消弭的恐慌，已是不爭的事實，且頂樓電梯機房內遭鎖放基地台之相關機器設備亦會增加危險發生的機率，則消費者對此種建物之購買意願及價格勢必愈來愈低，系爭房屋存有「物之瑕疵」一節實無庸置疑，因被告依瑕疵擔保規定之請求減少價金之結果，原告對被告亦已無給付價金請求權。１、查行動電話所釋放之電磁波會引發諸如失憶之類的腦部症狀，而行動電話的天線及其基地臺天線都是輻射源會產生射頻輻射，且各國對行動電話基地臺射頻功率密度皆訂有安全標準，而設計、裝置不當亦會使之不符合安全標準，可知基地台對人體健康之影響不可謂不大。又人民亦意識到電磁波對人體建康已造成威脅，而四處躲藏之行動電話基地台實讓人深感恐慌，是民意便積極促使地方政府機關對基地台之設置政策趨向把基地台往公有建築物集中，減少在民間建築設立的的比例，以期減少傷害及民眾之疑慮。從而，不論基地台電磁波對人體健康是否確實有害，但「住宅上設置基地台」之事實對社會大眾之心理確實造成無可消弭的恐慌，已是不爭的事實。則消費者對此種建物之購買意願及價格勢必愈來愈低（就如同兇宅，其市場交易價格及消費者購買意願必定低落），其存有「物之瑕疵」一節實無庸置疑。２、第查系爭房屋除因設置有害人體健康之基地台，而應認為存有「物之瑕疵」外，其因頂樓電梯機房內另有諸多基地台之機器設備係「鎖放」於「電梯機房內」，平時無人管理，若失火恐一發不可收拾，是系爭房屋發生危險之機率顯然大增，其市場交易價值當然也會因而下跌，自亦屬「物之瑕疵」。３、退萬步言，如 鈞院認為被告於原告排除訴外人遠傳電信公司之占有前，即須支付尾款予原告，解除契約並不合法，至少應認系爭房屋存有瑕疵。而被告已於九十年三月十六日之答辯狀中依民法瑕疵擔保之規定請求減少買賣價金二百萬元，則原告已溢收價金，被告自無須再給付任何尾款與原告。
三、證據：提出買賣契約書影本一份、報紙及節取行動電話與人體健康網站文章影本各一份、授權書影本一份、租賃物使用同意書影本一份、照片影本三張、信義晶華華廈住戶規約影本一份、信義大樓管理委員會組織章程影本一份、聯合報聯合知識庫新聞檢索節錄影本共六份為證。並聲請訊問證人楊永勤、江常毅。
丙、本院依職權訊問證人沈振興、呂德琮、陳炳宏。理 由
一、本件原告主張：伊出售門牌號碼臺北市○○街○○○號七樓及七樓之一房屋及其坐落基地應有部分予被告，並已辦理過戶，依約雙方本應於八十九年十一月二十日辦理交屋並交付尾款一百零五萬二千八百零一元，詎屆期被告無正當理由拒不辦理，嗣經原告於八十九年十一月二十九日以存證信函通知被告辦理，仍拒不辦理，為此訴請被告給付一百零五萬二千八百零一元及法定遲延利息。被告則以：
系爭買賣房屋頂樓上為遠傳電信公司行動電話基地台所占用，原告依約於點交前負有排除該基地台之義務，然原告並未依約排除，其未依債務本旨提出交屋之給付，被告自得拒絕受領，並行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款；又本件買賣金融機構之貸款早已核撥（被告已按月向銀行繳納本息），被告亦已將款項交由原告清償其原有貸款、塗銷原有抵押權登記，則原告「交屋」之履行期亦已屆至，雙方遂約定於八十九年十一月二十日辦理交屋，惟原告於當日並未依債務本旨提出「交屋」之給付，嗣後又透過雙方經紀人約定於八十九年十二月一日拆除基地台後同日辦理交屋，然原告依舊毀約，其後雖經被告多次催告，並於九十年四月三日在訴訟中以民事答辯（二）狀催請原告依債務本旨履行交屋義務，仍未獲置理，被告乃於九十年五月一日以答辯（三）狀之送達通知原告解除系爭買賣契約，契約既經解除，原告請求被告給付買賣價金並無理由。另住宅上設置基地台對社會大眾之心理造成恐慌，且頂樓電梯機房內遭鎖放基地台之相關機器設備議會增加危險發生的機率，消費者對此種建物之購買意願及價格勢必愈來愈低，系爭房屋存有物之瑕疵，請求減少買賣價金二百萬元，則原告已溢收價金，亦無給付請求權等語，資為抗辯。
二、原告主張其出售門牌號碼臺北市○○街○○號七樓及七樓之一房屋及座落基地應有部分予被告，並已辦理過戶，依約雙方本應於八十九年十一月二十日辦理交屋並交付尾款一百零五萬二千八百零一元，詎屆期被告拒未辦理交屋及交付尾款一百零五萬二千八百零一元之事實，業據提出不動產買賣合約書、存證信函、專戶資金交易及利息結算明細表為證，復為被告所不爭，堪信為真實。茲應審究者，乃被告抗辯系爭買賣房屋頂樓上有遠傳電信公司設置行動電話基地台占用，原告未依約於點交前將之排除，其自得拒絕受領，並行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款；又原告未依債務本旨履行交屋義務，屢經催告未獲置理，其已通知原告解除契約在案；再系爭房屋存有物之瑕疵，主張減少價金二百萬元，是否有理？經查：
（一）觀之兩造於八十九年十月二十四日所簽訂不動產買賣合約書第十條有關房屋點交約定：「一、乙方（原告）應於甲方（被告）付清尾款時，將房屋騰空點交（含權狀、鑰匙、車庫遙控器及相關證件）予甲方佔有。二、乙方將房地點交甲方後...... 三、買賣標的物如有出租或第三人佔用者，概由乙方負責於點交前排除之。..... 」內容，並參以一般公寓大廈房屋買賣所意指「交屋」係指交付具有使用上獨立性之買賣建物及附屬建物（如陽台）之專有部分而言，共用部分除經約定供特定區分所有權人專用者外，無法個別切割進行點交，是上開第一、二款約定「將房屋騰空點交」、「將房地點交」應意指將系爭買賣房屋（建物及附屬建物）專有部分之騰空點交，第三款約定「買賣標的物如有出租或第三人占用者，概由乙方負責於點交前排除之」，應係承續前款所指系爭買賣房屋（建物及附屬建物）專有部分如有出租或第三人占用情形，原告負有於點交前排除之義務，難謂擴及原告負有排除共用部分出租或第三人占用情形在內，蓋此非其單獨得自由使用、收益或處分也。再者，原告主張系爭買賣房屋位處樓棟之頂樓上（共用部分）有遠傳電信公司設置行動電話基地台，乃該社區之管理委員會（即信義晶華華廈管理委員會）早在八十六年間出租予遠傳電信公司使用之事實，業據其提出行動電話業務基地台用地租賃合約書、承諾書、租賃物使用同意書、現場照片為證，並經證人即當初代表住戶與遠傳電信公司簽訂租約之管理委員會主任委員陳炳宏到庭證稱屬實（見本院九十年五月二十九日言詞辯論筆錄），復為被告所不爭（僅爭執當初管理委員會出租是否合法），果爾，系爭行動電話基地台既非設置在系爭買賣房屋（建物及附屬建物）專有部分上，而係設置在大廈頂樓共用部分上，且非原告所設置，亦非原告出租予他人設置，係由社區管理委員會出租予他人設置，原告自無權單獨主張予以排除或廢棄租約，因之，兩造上開約定「買賣標的物如有出租或第三人占用者，概由乙方負責於點交前排除之」，其真意應不包含排除該基地台在內，故原告不負有於點交前排除該基地台之義務，被告自不得以此約定而抗辯原告須依約點交無設置基地台之房屋，始為價金尾款之給付。況且兩造於八十九年十月二十四日簽訂系爭買賣合約，在此之前該基地台即已設置於現場，被告在簽約前既已至標的物所在地詳細檢視，並有其自行選任之專業房屋仲介經紀人楊永勤引領被告檢視後無意見下簽約（合約第一條第三款約定可資參照），被告於簽約時既未表示要求原告排除該基地台，契約中亦無特別約定原告負有排除該基地台之義務【此有證人即原告方面之房屋仲介經紀人沈振興證稱：兩造簽約時並未提到原告要將上面基地台拆除等語（見本院九十年五月一日言詞辯論筆錄），及證人即辦理兩造簽約之代書呂德琮證稱：兩造簽約時並未提到拆除基地台，是最後辦理交屋手續時被告才提到要拆除等語（見本院九十年五月一日言詞辯論筆錄）在卷歷歷】，豈可事後恣意要求原告排除？至於上開契約第十條第四款所約定：「買賣標的物包含房屋及其室內外定著物、門窗、廚房、衛浴設備及公共設施等，乙方不得任意取卸、破壞，水、電設施應保持或恢復正常使用。」，僅不過敘明列舉買賣標的物涵蓋範圍及原告不得任意取卸、破壞等，要難據此即謂原告負有排除該基地台之義務。綜上，被告抗辯原告未依約於點交前排除該基地台，未依債務本旨提出「交屋」給付，其自得拒絕受領，並行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款，或主張解除契約云云，均無理由。
（二）被告復抗辯兩造於八十九年十一月二十日在代書事務所辦理交屋手續時，原告對其承諾先拆除基地台後再辦交屋，之後雙方並約定於八十九年十二月一日拆除基地台後同日辦理交屋乙節，均為原告所否認，原告主張伊當時僅說要找主委協調能否拆除，並非允諾拆除後才辦交屋，因拆除與否非伊能力所能決定等語。查原告上開主張，核與證人沈振興證稱：在代書事務所辦點交時兩造對基地台有爭執，原告有說要給被告買的安心，他要去找主委協調看能不能把它拆除等語（見本院九十年五月一日言詞辯論筆錄）；與證人呂德琮證稱：被告有提到基地台會有輻射，堅持要拆除基地台，原告是說他要努力去排除基地台，並非承諾一定要排除基地台才辦點交，後來原告有跟我說他去找主委，主委有發函給遠傳要解約，但遠傳不同意等語（見本院九十年五月二十九日言詞辯論筆錄）之情節相符。
並參以該基地台係社區管理委員會出租予遠傳電信公司所設置，衡情原告在自知非其個人所得決定排除與否之情形下，理應不致於率而對被告作出「要排除後才辦理點交」之不利於已之承諾。原告上開主張，合情合理，足堪採信。反觀被告抗辯原告有該承諾乙節無法舉證以實其說，所舉證人楊永勤為其仲介人，不僅證詞模擬兩可且難免偏頗被告，要難採為不利於原告之證據。準此，被告抗辯原告有對其承諾要排除基地台後才辦點交云云，為不可採。
（三）末按，如前所述，原告依約既不負有於點交前排除該基地台之義務，自難謂其未將之排除，而認其所提出之交屋給付具有瑕疵。又系爭基地台係設置於大樓頂樓共用部分上，並非設置於系爭買賣房屋（建物及附屬建物）上，且其大小未超過六坪，難謂對於系爭買賣房屋有何滅失或減少其通常效用之瑕疵。另基地台產生之電磁波是否對於人體健康有何影響，迄無定論，縱使因基地台之設置而造成系爭買賣標的物在價格上有減損之可能，該減少之程度，亦非重要。何況被告於買賣契約成立前，即有機會檢視買賣標的物及周邊環境，此為被告所自認，被告既經檢視後同意買受系爭房屋，豈可事後主張不知基地台於訂約時即已存在，而指摘被告給付之物具有瑕疵？準此，被告抗辯系爭房屋存有物之瑕疵，請求減少買賣價金二百萬元云云，要無足取。
三、綜上所述，原告主張被告依約應給付買賣價金尾款一百零五萬二千八百零一元，為屬可採。被告抗辯原告未依債之本旨提出給付或買賣標的物具有瑕疵，主張其得拒絕受領或拒絕給付尾款或主張解除契約或減少價金云云，均非可採。從而，原告本於買賣契約之法律關係，請求被告給付一百零五萬二千八百零一元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一論述之必要，附此敘明。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十七 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十七 日
法院書記官 柯月英