臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二一八四號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告承租原告所有坐落於台北市○○區○○段二小段一七五地號面積五十七平方公尺土地之租金，自民國九十年四月十日起，調整為以每年新台幣貳拾叁萬捌仟玖佰肆拾肆元計算。
被告應自民國九十年四月十日起按年給付原告新台幣貳拾叁萬捌仟玖佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣柒拾壹萬陸仟捌佰叁拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告向原告承租坐落於台北市○○區○○段二小段一七五地號土地（下稱「系爭
土地」）之租金自民國八十七年五月十五日起調整為每月新台幣（下同）二萬四千八百九十元。
㈡被告應自八十七年五月十五日起每月給付原告租金二萬四千八百九十元，及自八十七年五月十五日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠系爭土地原係訴外人祭祀公業周必孔所有，後陸續經周陳秋雪及陳佳禕、林俊達
二人買受，於八十七年四月二十七日再由原告買受，並已於同年五月十五日將所有權移轉登記予原告，是原告為系爭土地之所有權人，合先陳明。
㈡系爭土地原所有權人祭祀公業周必孔於三十七年間將系爭土地出租予訴外人即被
告之祖母蘇鄭招建築房屋，其後蘇鄭招將該房屋贈與被告及訴外人蘇順益，使其各取得該房屋之應有部分二分之一，嗣於八十七年六月間蘇順益將其應有部分二分之一移轉予被告，故被告擁有該房屋之所有權全部，亦即為系爭土地即該房屋基地之承租人，上開事實並經臺灣高等法院八十八年度重上字第四○○號民事判決確定在案。
㈢原告依民法第四百四十二條之規定請求如訴之聲明第一項之理由：
⒈按民法第四百四十二條前段規定，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事
人得聲請法院增減其租金，系爭土地自被告前手自三十六年承租迄今租金均未調整，而系爭土地價值飛漲，且坐落於台北市極端繁華之仁愛路鴻禧大樓旁，與鄰地租金比較非增至法定最高額無法得事理之平。
⒉次按土地法第一百零五條之規定，土地法第九十七條關於房屋租金之規定，於
租用基地建築房屋準用之，故依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項及平均地權條例第十六條之規定，原告自可請求被告給付以系爭土地申報地價百分之十計算之金額作為租用系爭土地建築房屋之租金。
⒊系爭土地之當期申報地價為每平方公尺五萬二千四百元，而系爭土地之面積為
五十七平方公尺，故依前述，原告自八十七年五月十五日起就系爭土地向被告收取之租金應調整為每月二萬四千八百九十元（計算式：52,400×57×10%÷
12 =24,890）。㈣房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之
租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（四十八年三月二十四日最高法院民刑總會決議、最高法院四十八年台上字第五二一號判例參照），原告自八十七年五月十五日取得系爭土地起，被告即未按與土地原所有人約定之租金給付，故原告依上開判例之意旨向原告起訴請求溯及自取得土地日起調整兩造間租賃契約之租金自屬於法有據。
㈤又因被告自原告取得系爭土地所有權之日起（八十七年五月十五日）即從未給付
租金予原告，依民法第四百二十一條之規定，被告應自八十七年五月十五日起每月給付原告租金二萬四千八百九十元，及自八十七年五月十五日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。
㈥對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告抗辯其於九十年四月二十七日已將自八十七年四月二十七日起至九十一年
四月二十六日止共四年之租金提存於法院，故原告無溯及請求調整租金之權利云云於法未合，蓋：
⑴債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，民法第二百三十五
條定有明文，若債務人僅提出給付之一部，除法律別有規定外，不得謂為依債務本旨之提出，自不生提出之效力；不依債務本旨之提存，仍不生清償之效力，最高法院二十三年上字第九十八號、三十年台上字第一三五號分別著有判例。今自八十七年五月十五日原告取得系爭土地時起，被告即未曾給付租金予原告，且原告取得系爭土地前，系爭土地之月租依當時房地產行情絕對不止三十二元，殊無得以被告提出之五十二、五十三年間之租金收據即得遽認每月租金為三十二元，是其提出之給付顯非依債之本旨，原告自得拒絕受領，而不生清償之效力，合先敘明。
⑵本件因屬民事訴訟法第四百零三條第一項第五款之強制調解事件，故起訴視
為調解之聲請，惟因調解不成立，故依同法第四百十九條第四項之規定仍自原起訴時，發生訴訟繫屬之效力，是以本件之起訴時應為九十年四月十日，而非被告所辯稱之九十年五月間，今原告早已於九十年四月十日向鈞院起訴，而被告係於九十年四月十八日方向原告以律師函為給付租金之意思表示，並隨函檢附票面金額一千五百三十六元之支票乙張以代清償，固毋論被告之給付與原告起訴請求之租金金額相去甚遠，不符債務之本旨，且又在原告起訴之後，故被告之給付（無論係清償或提存）根本不生清償之效力，自亦無上開最高法院四十八年台上字第五二一號判例及被告所提出之七十五年台上字第二二六三號判決之適用，故原告請求溯及自取得土地日起調整租金不能謂無理由。
⑶被告雖另援引最高法院七十三年第九次民事庭會議決議認為原告未於起訴前
向被告為增高租金之意思表示，故與最高法院四十八年台上字第五二一號判例有間，僅得自起訴時起調整租金云云，惟查：判例事實上居於法源地位，其效力與法條接近，此非但為學說所肯認，最高法院七十一年度台再字第二一○號判例：民事訴訟法第四百九十六條第一項第一款所謂適用法規顯有錯誤，係指確定判決違背法規或現存判例解釋者而言‧‧‧亦肯認判例之效力等同於法規，是以判例在未被推翻前，各級法院即有適用之義務，今被告援該決議即辯稱本件無最高法院四十八年台上字第五二一號判例之適用實於法無據，況增減租金之聲請權為形成權，聲請之對象為法院，而無須向承租人為表示，故以向承租人為增高租金之表示時間為得調高租金之時間並非符該法文之規定。
⒉原告起訴請求調整之租金數額合情合法：
被告舉最高法院二十六年滬上字第四號判例：「民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言」及最高法院六十八年台上字第三○七一號判例：「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額」謂原告以土地法第一百零五條準用第九十七條第一項及平均地權條例第十六條之規定請求調整租金至法定最高額難得事理之平，因系爭土地之地理位置不佳故利用價值不高，且被告之收入微薄．．．云云，惟查：
⑴最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三○七一號判例見
解：「出租人雖得為增租之請求，但所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準」、「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定」，租金之調整數額應考量⒈土地繁榮之程度；⒉鄰地租金之比較；⒊基地之位置；⒋承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，而本件系爭土地⒈坐落於極端繁榮之仁愛路鴻禧大樓旁；⒉鄰地月租金每平方公尺平均約六百元（商店約一千元、住家約二百元）；⒊基地位置緊臨仁愛路，日後極具交易價值；⒋承租人租用系爭土地係為興建房屋作為住家及營業之場所，故本應支付利用土地之相當租金，綜上，原告僅依申報地價百分之十請求調整租金為每月二萬四千八百九十元，亦即每平方公尺之月租僅約四百三十七元，尚遠低於鄰近土地之租金，差與台北市其他地區之租金相類，故原告請求調整之租金與被告主張承租人利用該租賃物之經濟價值、所得利益絕對無法平衡，因原告受限於土地法之規定，根本無法獲得系爭土地於市面上所值之租金，即被告所受有之租金利益實大於原告所得請求之租金所得。
⑵被告指稱原告於購買系爭土地時已於價金中扣除因被告租用系爭土地所減損
之價值，故原告係以低價取得系爭土地並獲得高額利益云云，惟查：被告舉臺灣高等法院八十八年度重上字第四○○號民事判決內容欲證明原告以低於公告現值之價金買得系爭土地已與原告實際所支付之價金不符，即原告並非以低於公告現值之價金買得系爭土地，況原告究以高價或低價取得系爭土地根本不影響原告因土地價值飛漲可向被告請求調高租金之權利，是以被告之上開答辯顯不足採。
⑶依台北市畸零地使用規則第六條第一項第一款之規定，畸零地臨接土地業已
建築完成而無礙建築設計及市容觀瞻者，台北市政府工務局得核准其建築，故即便系爭土地為畸零地，只要經台北市政府之調處委員會調處，原告亦可利用系爭土地建築房屋，故系爭土地雖僅有五十七平方公尺，但因為系爭土地所坐落之區域屬第三種住宅區，故依台北市土地使用分區管制規則第十條之規定，系爭土地上之建築物容積率為百分之二百二十五，亦即為每一平方公尺之土地上可建築二點二五平方公尺之住宅，即系爭土地依容積率之規定，可興建一百二十八點二五平方公尺之住宅，若再參酌建築技術規則第一條第七款、第一百六十二條關於屋突、機械室、陽台之規定則屋頂可興建之最大面積為三十六平方公尺，地面層可興建之最大面積為一百五十六點六七平方公尺；地下層部分，依上開台北市土地使用分區管制規則第十條之規定，系爭土地之建蔽率為百分之四十五，故系爭土地若興建建物，則地下室可興建之最大面積為二十六點六五平方公尺，若再依上開建築技術規則第一百六十二條關於機械室之規定，則在系爭土地上興建建物時，地下層總共可興建三十一點四二平方公尺，故屋突加地面層加地下層，系爭土地可建築之最大樓地板面積共為二百二十四點○九平方公尺（36+156.67+31.42=224.09），即六十七點七九坪。
⑷承上所述，系爭土地絕非如被告所稱之無利用價值，反之，利用系爭土地最
大可興建至二百二十四點○九平方公尺，試問：於仁愛路二段二百二十四點○九平公尺之建地，其利用對價豈可能一個月僅二萬四千八百九十元？是原告請求調整租金為每月二萬四千八百九十元絕對仍低於系爭土地之利用價值，反觀被告利用系爭土地除興建房屋自住外，尚作為其經營木工業之場所，且其利用系爭土地上之房屋經營木工業已行之多年，至少自原告買受系爭土地（八十五年）時起，被告即持續懸掛招牌營業至今，故被告即承租人利用系爭土地所能得之經營效益甚高，果如其所言，其一家之生計皆靠其經營木工業，則其一家既居住於系爭土地上又利用系爭土地作為其支持一家生計之場所，則其焉可不付出相當之對價？而原告所請求之租金又豈非其承租系爭土地居住暨營業之合理對價？⑸至於被告以系爭土地五十三年及八十九年之申報地價推算租金之上限應為每
月三千九百八十八點一六元而非原告請求之二萬四千八百九十元實無任何法律上之依據，蓋倘依最高法院六十八年台上字第三○七一號判例見解，基地租金之數額須斟酌基地之位置、工商繁榮程度並與鄰地租金相比較以為決定，則本件系爭土地之租金絕對超過原告所請求調整之數額，然囿於土地法及平均地權條例之規定，原告只能請求每月之租金調整至法定最高額二萬四千八百九十元，故於情於法，原告請求調整之租金皆無任何不當之處。
三、證據：提出土地登記謄本影本、被告房屋坐落位置簡圖各二份、相片十二幀，並聲請本院勘驗現場。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠關於調整租金之起算日：
⒈原告雖在九十年四月十日向鈞院遞狀起訴請求調整租金，但因本件屬民事訴訟
法第四百零三條第一項第五款所定應經調解之事件，依同法第四百二十四條第一項後段之規定其起訴視為調解之聲請，與合法之起訴不能等視。其後原告因調解不成立，再於九十年五月間起訴，兩造始有本件繫屬之發生，合先敘明。
⒉按租金之增減，必以法院為形成判決後，始克對當事人發生效力。此觀諸民法第四百四十二條明定：「‧‧‧當事人得聲請法院增減其租金‧‧‧」至明。
又依最高法院七十五年度台上字第二二六三號民事判決意旨，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力。起訴前之租金，承租人苟已按原約定之租金額付清，或因出租人拒絕受領承租人已依法提存者，法院為調整租金之判決時，僅得准自起訴時起算，而不得溯及的為調整。被告是在原告合法起訴請求調整租金之前，於九十年四月十八日以存證信函將到期之租金寄交予原告，並於原告明示拒絕受領後，再於九十年四月二十七日依最後約定租金每月三十二元計算之數額，將自八十七年四月二十七日起至九十一年四月二十六日止之應付租金提存於法院，由於法院迄未就租金之調整做出任何具形成效力之判決，則被告依本件租約最後約定之租金數額為給付，自非所謂未依債之本旨為給付，從而原告請求調整租金，其效力應自起訴時起算，並無溯及之效力，準此，原告起訴請求溯自其取得土地之日起（八十七年五月十五日）調整兩造間租賃契約之租金，並請求被告應溯及自當日起按調整後之租金金額給付予原告，均非適法。
⒊依最高法院七十三年八月二十一日、七十三年度第九次民事庭會議決議之二「
原告起訴請求增高租金，既未於起訴前向被告為增高租金之意思表示，其情形與本院四十八年台上字第五二一號判例所示，尚屬有間，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金」，原告於取得系爭土地後，原不承認被告之租賃權，並且因此曾經起訴主張被告無權占有，並請求拆屋還地，所以從未對被告催告給付租金，更遑論曾對被告為調整租金之意思表示，因此無論如何，原告請求溯及自取得土地之日起調整本件租金顯然於法無據。
㈡關於調整租金之數額：
⒈按民法第四百四十二條所謂「價值之昇降」，係指租賃物本身之價值，於租賃
契約成立後有昇降者而言（最高法院二十六年度滬上字第四號判例參照），至於一般物價是否已發生變動，應可不問（司法院司法業務研究會第一期司法院第一廳研究意見參照），而決定增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院四十八年十二月二十九日民刑事庭推總會議決議）。依兩造間臺灣高等法院八十八年度重上字第四○○號民事確定判決，系爭土地自五十二年七月一日起至五十三年六月三十日止之租金為三百八十四元，換算每月租金為三十二元或每年三百八十四元，又系爭土地之申報地價於五十三年時為每平方公尺一千三百六十四元，起訴時則為每平方公尺十七萬元，可以推知，本件租賃物本身之交易價值及稅額之負擔自當時迄今的上漲比例為一百二十四點六三倍，按此比例推算，其租金之增加最高應以每月三千九百八十八點一六元（計算式：32元 ×124.63倍=3,988.16元）或每年四萬七千八百五十七點九二元（計算式： 3,988.16元×12月=47,857.92元）為限。
⒉基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業
繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例參照）。原告主張系爭土地價值飛漲，且坐落台北市極端繁華之仁愛路鴻禧大樓旁，與鄰地租金比較，非增至法定最高額無法得事理之平云云，非但並未舉證以實其說，且與前述土地價值及稅額之變動資料不符，自難謂為有據，況且系爭土地雖然位於鴻禧大樓後面，但是地處六米之窄巷中，僅容單向通車，且面積只有十六坪左右，其鄰地復已經新建住宅大樓，無法再與其合併使用，可知系爭土地非但無法和仁愛路旁的鴻禧大樓相提並論，縱以其相鄰的住宅大樓基地比較，其利用價值亦顯然相去甚遠。衡諸目前房地產景氣低迷至數十年來所僅見者，若謂將系爭土地易手另租他人，其客觀的利用價值恐將更形低落，斯可以想見，並無原告所稱系爭土地價值飛漲，‧‧‧非增至法定最高額無法得事理之平之情形。
⒊按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十
二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三○六二號判決參照），被告使用系爭土地，是因袓母在該土地上遺留有房屋，復因被告世居該地，成年後即在該處從事木工迄今，因而保有居家地緣之關係，藉以賺取菲薄之工資維生而已，其經濟價值及所得之利益顯然有限。再反觀原告購買系爭土地時，出賣人即已經於買賣價金中，將因被告租用系爭土地所減損之價值扣除，其買賣價金僅有二百九十萬五千八百八十三元而已，甚至不及於當時之公告現值的三分之一，乃原告就此以低價取得土地所獲得之高額利益避而不談，卻斤執於應調整租金至最上限，顯然有失公允。
⒋被告僅為一依勞力營生之工人，全家生活均賴被告個人之工資支撐，兼以目前
失業率攀高，若依原告之主張調整租金至最高額，則被告所得恐將全數用於繳付租金，反觀原告所以取得系爭土地，實為其背後有建設公司及財團指示及負擔全部費用，原告僅因在該建設公司任職而出名做為人頭地主而已，此亦為原告日前所自認之事實，從而，本件如依原告之請求按法定最高額調整租金，不啻以居於經濟上弱勢之被告的全部收入用於挹助人力、物力充沛之財團，於該財團言，無論租金多寡，均僅為其財富之九牛一毛而已，於被告言，則適足以使全家生活頓時陷於困境，焉得謂為事理之平？㈢關於租賃土地之經濟利益：
⒈台北市畸零地使用規則第六條第一項第一款固然規定，畸零地臨接土地業已建 使全家生活頓時陷於困境，焉得謂為事理之平？
築完成，而無礙建築物設計及市容觀瞻者，得核准其建築，惟依行政法院七十五年度判字第一○○三號判決意旨略以：「依台北市畸零地使用規則第十三條（舊）之規定，縱令畸零地符合前述條件之一，工務局仍享有裁量之權限」，更遑論被告在系爭土地上既然享有合法之承租權，原告非經對被告合法終止租約之前，根本不可能就系爭土地片面向主管機關申請建造執照，可知原告援引前揭規定，並擴張解釋認為系爭土地可以興建二百二十四點○九平方公尺之住宅云云，並非必然之事，尚不容以此並未實現之假設做為其有利之論證。
⒉縱依原告之計算，其所謂全部可建面積為二百二十四點○九平方公尺，但因受
建蔽率百分之四十五及高度之限制，因此只能興建五層樓之房屋（另加計地下室一層），系爭土地面積為五十七平方公尺，故其每層樓之可建面積僅為二十五點六五平方公尺至二十六點六五平方公尺，再扣除每層之樓梯間（約4×3公尺=12 平方公尺）後，其每層之室內面積僅存十三點六五至十四點六五平方公尺之間（約四坪餘），再扣除衛浴設備後，根本不適合居住或作為商品出售他人，顯無太大經濟效益可言。
⒊被告利用系爭土地建屋是作為居家之用，其範圍窄小，並無任何多餘場地可供
營業使用，此有鈞院現場履勘之筆錄內容可稽，至於所謂懸掛招牌，無非係作為被告爭取增加出外打零工機會之方法而已（但事實上被告從未因此而得到任何工作），其情形與居家電話或行動電話等並無本質上之差異，不容原告憑此即認為被告係利用系爭土地營業而增加任何效益，可知就承租人利用基地之經濟價值及所受利益之觀點言（最高法院六十八年度台上字第三○七一號判例參照），被告在系爭土地所得經濟利益仍僅限於居家之用。
三、證據：提出台北古亭郵局存證信函第九三一號影本、本院提存所九十年度存字第一七六一號提存書影本、臺灣高等法院八十八年度重上字第四○○號民事判決及確定證明書影本、系爭土地地價證明影本、系爭土地地籍圖謄本影本、台北市木公業職業工會收據影本、不動產買賣契約書影本各一份、相片三幀。
丙、本院依職權調取本院八十七年度重訴字第一一○○號民事卷全卷，並依職權函詢台北市建成地政事務所系爭土地自八十七年迄今歷年申報地價及公告現值。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告於九十年四月十日起訴時請求判決被告應給付原告八十一萬三千零四元，及自判決確定日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利息，繼於九十年十月二十二日具狀聲明變更為請求被告應自八十七年五月十五日起每月給付原告二萬四千八百九十元，及自八十七年五月十五日起至清償日止，按上開利率計付遲延利息，係屬擴張應受判決事項之聲明，參諸前揭規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：系爭土地原係訴外人祭祀公業周必孔所有，後陸續經訴外人周陳秋雪及陳佳禕、林俊達二人買受，於八十七年四月二十七日再由原告買受，並已於同年五月十五日將所有權移轉登記予原告，是原告為系爭土地之所有權人，而系爭土地原所有權人祭祀公業周必孔於三十七年間將系爭土地出租予訴外人即被告之祖母蘇鄭招建築房屋，未定租賃期限，其後訴外人蘇鄭招將該房屋贈與被告及訴外人蘇順益，使其各取得該房屋之應有部分二分之一，其租賃權對於受讓人繼續存在，嗣於八十七年六月間訴外人蘇順益將其應有部分二分之一移轉予被告，被告現係該房屋之所有權人，亦即系爭土地之承租人，系爭土地自三十六年迄今租金均未調整，而系爭土地價值飛漲，爰依民法第四百四十二條請求調整租金為自原告取得系爭土地所有權之日起即八十七年五月十五日起，以系爭土地申報地價百分之十計算之金額即每月二萬四千八百九十元，又被告自八十七年五月十五日起即從未給付租金予原告，依民法第四百二十一條之規定，被告應自八十七年五月十五日起每月給付原告租金二萬四千八百九十元，及自八十七年五月十五日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之遲延利息。被告則以：原告雖在九十年四月十日向本院遞狀起訴請求調整租金，其起訴視為調解之聲請，與合法之起訴不能等視，是兩造於九十年五月間始有本訴之繫屬，而被告在原告起訴請求調整租金之前，已於九十年四月十八日以存證信函將到期之租金寄交予原告，經原告明示拒絕受領後，再於九十年四月二十七日，將自八十七年四月二十七日起至九十一年四月二十六日止之應付租金提存於法院，原告請求溯及自取得土地之日起調整本件租金顯然於法無據，又系爭土地之交易價值及稅額之負擔自當時迄今的上漲比例為一百二十四點六三倍，其租金之增加最高應以每月三千九百八十八點一六元或每年四萬七千八百五十七點九二元，且被告在系爭土地所得經濟利益應僅限於居家之用等語，資為抗辯。
二、原告主張系爭房屋係系爭土地原所有權人祭祀公業周必孔於三十七年間將系爭土地出租予訴外人即被告之祖母蘇鄭招建築房屋，未定租賃期限，而系爭土地於六十三年四月十日由祭祀公業周必孔管理人周泳清出賣予訴外人周陳秋雪，周陳秋雪再於六十八年六月十四日出賣予訴外人陳佳禕、林俊達二人共有，陳佳禕、林俊達又於八十七年四月二十七日出賣予原告，並於同年五月十五日將所有權移轉登記予原告，由原告承受出租人之地位，而系爭房屋其後蘇鄭招將該房屋贈與予訴外人及被告之兄蘇順益與被告共有，嗣蘇順益於八十七年六月間移轉予被告取得系爭房屋全部所有權，由被告繼受系爭土地之承租權，系爭土地自三十六年迄今租金均未調整等事實，業據其提出土地登記謄本影本、被告房屋坐落位置簡圖各二份、相片十二幀為證，並為被告所不爭執，且本院八十七年度重訴字第一一○○號民事判決、臺灣高等法院八十八年重上字第四○○號民事確定判決亦認定原告與被告間有不定期租賃關係，堪認原告之上開主張為真正。
三、原告主張系爭土地自三十六年迄今均未曾調整過租金，而系爭土地之價值已有揚昇，應自原告取得系爭土地所有權之日起即八十七年五月十五日起，以系爭土地申報地價百分之十計算之金額即每月二萬四千八百九十元計算租金等語。被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限；
而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故本件系爭土地之租金，應以不超過法定地價即申報地價年息百分之十為限。
㈡次按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其
租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年度上字第二八三號判例參照）。且因租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院八十一年度台上字第三○六二號判決參照）。
㈢再按當事人向法院起訴請求增高租金時，如未於起訴前向被告為增高租金之意思
表示，法院如認其訴為有理由，即應判決宣示自原告起訴時起增高租金（最高法院七十三年度第九次民事庭會議決議參照）。查本件原告係於九十年四月十日向本院起訴請求調整租金，有卷附起訴狀本院收文章可憑，因本件屬民事訴訟法第四百零三條第一項第五款之強制調解事件，故以起訴視為調解之聲請，嗣因調解不成立，依同法第四百十九條第四項之規定仍自原起訴即九十年四月十日，發生訴訟繫屬之效力，是被告辯稱：原告雖在九十年四月十日向鈞院遞狀起訴請求調整租金，但因本件屬民事訴訟法四百零三條第一項第五款所定應經調解之事件，依同法第四百二十四條第一項後段之規定其起訴視為調解之聲請，與合法之起訴不能等視。其後原告因調解不成立，而再於九十年五月間起訴，兩造始有本件繫屬之發生等語，容有誤會。惟原告於起訴前，未向被告為表明調整租金之意思表示，並訴請被告給付欠租之意，揆諸前揭說明，原告請求自起訴時即九十年四月十日為調整租金之時點，洵屬正當，應予准許，逾此部分之請求，於法尚屬無據，應予駁回。
㈣爰審酌系爭土地之地目為「建」，位於台北市○○區○○路二段六十五巷內，巷
口東、西側各為台北銀行大樓及鴻禧大樓，巷口距系爭房屋約一百公尺，自巷口向北行進五十公尺為七十四年十月間興建之文光公園，公園面積約為三、四百坪，內有涼亭一座及遊樂設施，往北北西行進約四十公尺來到系爭房屋所在小巷口，巷寬六米，巷口東側約二十公尺為新建之仁愛樸園大樓，為七層樓之大樓尚未興建完工，再往北行進約十公尺即系爭房屋之所在，系爭房屋為二層樓建築，二樓為約一人高約五坪之小閣樓，系爭房屋一樓門外掛有室內設計之小招牌，其內隔成三間小房間，後側為廚房及廁所，系爭房屋右鄰建物為住家用，左鄰建物一樓為雜貨店鋪，對面建物均係住家使用，此有系爭土地登記謄本及本院九十年八月三日勘驗筆錄一份附卷可稽；另證人即被告之鄰居陳添順於本院九十年八月三日勘驗時到場證稱：「我在此地住了十六、七年，與被告是鄰居，我所住的地方原本是矮平房，後來矮房子拆掉改建後，約十六年前，我連房地一起買下（包括一樓房地及地下室），約七十三、七十四年間，那時總價約二百九十萬，一樓大概十七坪多，地下室約為十六坪，我買的時候六十五巷口的鴻禧大樓及台北銀行大樓都已蓋好，文光公園是我買後不久才拆掉，原先約七十幾戶的矮平房蓋的，八十九年中旬，我開始想要賣我住的房子（包括一樓及地下室）共約三十三坪左右，總共找了三家仲介（信義房屋、住邦仲介及二十一世紀）估價約八百三十萬元至八百五十萬元左右，仲介表示行情價一樓每坪約三十幾萬元，地下一樓每坪價格約為一樓的三分之一，一樓及地下樓我都有所有權狀，仲介說行情價考慮了房齡，因為是十幾年的房屋，所以一樓一坪約三十幾萬，不像新蓋的樸園因為是新房屋，所以一樓一坪約四、五十萬元（樸園的一樓是車庫，二樓以上才是住家）就我所知六十五巷內一樓幾乎都是自有的，沒有聽到有人是租的（六十五巷總共只到十七號），我對土地的持分因為是五樓的房屋，所以持分十七坪之五分之一。」等語，顯見系爭土地附近地段之往來交通便利，生活機能性亦佳，系爭房屋附近屋齡十幾年之房屋，一樓一坪出售價格約三十幾萬，新蓋之房屋一樓一坪約四、五十萬元，台北市○○路○段○○○巷內房屋一樓幾乎都是自有，無人出租。
㈤本院綜合上述情形，另審視系爭土地面積為五十七平方公尺，其上建有二層樓之
系爭房屋，系爭房屋作為住家及營業之場所使用等情，而系爭土地八十九年七月起之申報地價為五萬二千四百元，有系爭土地登記謄本在卷足憑，是系爭土地自九十年四月十日起之租金，應調整為每年租金二十三萬八千九百四十四元（兩造原既約定租金每年給付，則其調整亦應以年計算為妥，計算式：52,400x57×8%＝238,944）。從而，原告本於調整租金之法律關係，於訴請本院調整系爭土地之租金，自九十年四月十日起以每年二十三萬八千九百四十四元計算之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、再按承租人應依約定日期支付租金，無約定者依習慣，無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之，觀諸民法第四百三十九條規定自明。又按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力。起訴前之租金，承租人苟已按原約定之租金額付清，或因出租人拒絕受領承租人已依法提存者，法院為調整租金之判決時，僅得准自起訴時起算，而不得溯及的為調整（最高法院七十五年台上字第二二六三號判決參照）。被告抗辯其於九十年四月十八日以存證信函將到期之租金寄交予原告，並於原告明示拒絕受領後，再於九十年四月二十七日依最後約定租金每月三十二元計算之數額，將自八十七年四月二十七日起至九十一年四月二十六日止之應付租金提存於法院，為原告所不爭執，自堪信為真實，原告雖主張被告係於九十年四月十八日方向原告以律師函為給付租金之意思表示，並隨函檢附票面金額一千五百三十六元之支票乙張以代清償，被告之給付與原告起訴請求之租金金額相去甚遠，不符債務之本旨，且又在原告起訴之後，故被告之給付無論係清償或提存均不生清償之效力等語，經查，證人周煉灯先生於本院七十七年度重訴字第一一○○號拆屋還地事件審理中證稱：「我曾擔任祭祀公業周必孔的主任委員，我只作幾個月主任委員，我約在五十幾年間擔任的，我當時是到蘇鄭招家中收取的，蘇振招是被告的祖母，出租的資料已不見了，因為祭祀公業周必孔已將財產處分掉而不存在了，我們收取租金都是到承租人家中收取的，收租金有固定的時間，時間多久已不記得，被告提出之土地租金收據及存證信函均為真正，都是祭祀公業周必孔出具的‧‧‧收取租金都是由管理委員會派員去收取，將祭祀公業事先蓋好的收據給承租戶，所收的租金再交由主任委員處理，我在周泳清擔任主任委員時期，我是管理委員會委員，所以我對收租的情形都知情」等語（詳見本院七十七年度重訴字第一一○○號民事卷第七○頁正、反面），足見系爭房屋之租金係以承租人之住所為清償地之債務，此種債務，必須債權人於清償期屆滿後至債務人之住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任（最高法院六十九年台上字第一二八○號判例參照），是原告於九十年四月十日起訴，與催告有同一效力，被告於九十年四月十八日以存證信函將到期之租金寄交予原告，並於原告明示拒絕受領後，再於九十年四月二十七日依最後約定租金每月三十二元計算之數額，將自八十七年四月二十七日起至九十一年四月二十六日止之應付租金提存於法院，揆諸前開說明，原告依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，仍有拘束雙方當事人之效力，被告既於原告催告後將起訴前之租金按原約定之租金金額給付，因原告即出租人拒絕受領，被告即承租人已依法提存，自生清償之效力，是原告主張被告之上開提存不符債務之本旨，且又在原告起訴之後，不生清償之效力等語，容有誤會，從而，原告訴請被告自調整之日即九十年四月十日起按年給付原告租金二十三萬八千九百四十四元，洵屬有理，亦應准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，經核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應予駁回。
六、本件判決基礎均已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 謝明珠
法 官 劉又菁法 官 孫萍萍右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
法院書記官 袁以明