臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二三一五號
原 告 甲○○被 告 乙○○
丙○○右當事人間請求給付價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元及自民國九十年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣陸拾陸萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰萬元為被告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行之擔保金額外，餘如主文第一項所示。
二、陳述：㈠原告於民國八十七年十月十五日與被告簽訂不動產買賣契約，以價金新台幣（下
同）一千二百萬元出售原告所有台北市○○區○○段二小段七五七地號土地所有權全部，暨坐落其上建號一五○二號，即門牌號碼台北市○○區○○○○○段○○○巷○○○號建物全部予被告。
㈡上揭房地業於八十九年六月二十九日經由執行法院強制執行程序點交予被告完畢
或於鈞院點交前即已由被告取得占有，原告自無再點交之義務（土地部分：應點交台北市○○區○○段二小段七五七號，總面積五十四平方公尺之土地全部，而依鈞院民事執行處八十九年民執字第六三一三號所附複丈成果圖，該土地上有鐵皮屋乙棟，惟被告代理人於八十九年六月二十九日強制執行現場履勘時，已自認：就無建物部分已點交完畢，有建物部分「我們已和該占有人解決完畢」，致該執行程序係依執行名義「執行完畢」，而非建物之該有部分以撤回執行作結（因倘建物有部分未能解決，該部分無法執行點交：自無「執行完畢」可言），故土地部分，被告已全部取得占有，原告自無再行點交之必要。房屋部分：應點交建號一五○二號，門牌號碼台北市○○區○○○○路二段一五九巷三十一抗之房屋及其後之違章小屋，惟三十一號房屋於訂定契約前之八十六年、八十七年間即因隔鄰房屋所有人公賣局之邀，經原告同意而併予拆除，故三十一號房屋於被告買受時，即已拆除，故契約第十三條之特約事項第三項載明「以現況點交」；至於違章小屋，依證人吳定遠之證詞：「乙○○有給付（搬遷費），因我認為該占有人後來離開房子如他沒有拿到錢是不會走的」，對照被告訴訟代理人於八十九年六月二十九日之執行筆錄所載「建物部分我們已和占有人解決完畢」等語，得知被告已自行與該小屋之占有人解決並取得占有，是原告亦無辦理點交予被告之必要），故被告主張民法第二百六十四條之抗辯即無理由。惟被告迄今仍未交付尾款二百萬元（尾款原為四百四十萬元，經與原告向被告借款之本金、利息共二百四十萬元抵銷後，餘二百萬元），嗣經原告多次催促，被告均藉故推拖，以已支付占有人撤遷費為由拒絕，原告遂於九十年一月十二日委由律師以台北仁愛路二十四支郵局第三十一號存證信函催告被告於七日內給付尾款，但未有結果，爰依本件買賣契約書第二條第三款規定起訴請求。又本件請求給付尾款之催告函係於九十年一月十二日送達被告，履行期間共七日，故自九十年一月二十日起，被告應負遲延給付責任，是本件利息之起算，依民法第二百三十三條第一項規定，亦以該日為起算日。
㈢被告雖曾於八十八年一月三十日以存證信函催告原告交付系爭土地、房屋，惟原
告未收受送達，該催告對原告不生效力；又被告雖起訴並以公示送達方式對原告送建起訴狀、追加起訴狀繕本予原告以為點交之催告，然然催告之效力僅及於土地而不及於房屋，故原告對於房屋部分不負遲延給付之責任：況且依契約第十條所載，以總價按每日萬分之一計付賠償金之點交義務僅及於房屋而不及於土地，故被告縱對土地有點交之催告，亦不得依契約第十條要求給付賠償金。
三、證據：提出不動產買賣契約書影本一件、存證信函暨收件回執各影本乙紙、現場照片八幀等件為證。並請求調閱本院八十八年度重訴字第二一四六號民事卷宗、民事執行處八十九年度辛字第六三一三號執行卷宗。復聲請訊問證人吳定遠、徐廣平。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠原告出售被告之買賣標的物有二項，一為坐落「台北市○○區○○段二小段七五
七地號之土地」；另一為「坐落其上建號一五○二號，即門牌號碼台北市台北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號之建物」。而八十九年七、八月間，鈞院執行處只將第一項即坐落「台北市○○區○○段二小段七五七地號之土地」，扣除第二項即「建號一五○二號」所坐落之土地後，部分點交予被告，換言之，「建號一五○二號，即門牌號碼台北市台北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號之建物」及該建物所坐落之土地，因未在執行名義範圍內，鈞院民事執行處並未點交予被告，上開事實，業經鈞院調取民事執行處辛股八十九年度辛字第六三一三號執行卷查證外，並經鈞院九十年十一月十五日履勘現場時，在場之大安地政事務所承辦人員之證述可證屬實。故原告主張其已履行買賣契約所約定之義務完畢云云，並非事實。
㈡依兩造所訂「不動產買賣契約書」第二條第㈢款之約定，被告（甲方）給負買賣
尾款之前提係「於產權過戶甲方名下，雙方『點交』土地、建物時」；且「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第二百六十四條第一項亦定有明文。查原告既未依約將包含「土地」及「建物」之全部標的物「點交」予被告，則被告依法自得拒絕給付尾款。
㈢又原告於九十年七月二十六日庭期所提出之「民事調查證據聲請狀」說明欄第三
點亦自認「至於系爭土地確另有一違章建築，原告於簽約時確曾應允被告負責其搬遷，於搬遷後始領取尾款‧‧‧」云云，而鈞院於九十年十一月十五日履勘現場時，七五七地號土地上之現場亦確有一「上有屋頂，四周有牆壁」之完好「建物」（按該建物及所坐落之土地係遭訴外人陳金瓜占用）存在，故依原告上開「確曾應允被告負責其搬遷，於搬遷後始領取尾款」之詞，及兩造所訂「不動產買賣契約書」第七條「本買賣不動產，乙方（即原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方（即原告）負責於尾款付清以前迅予清理，若甲方（即被告）因此受有損害時，乙方（即原告）應負完全賠償責任」之約定，在原告與該建物占用人理清或解決前，亦不得請求被告給付尾款。
三、證物：提出本院八十五年度檢上字第二八八號判決書影本一份、現場相片六張為證。並聲請調閱本院民事執行處八十九年度辛字第六三一三號執行卷宗。
丙、本院依職權勘驗現場，並訊問證人閉蕭維。理 由
一、本件原告起訴主張：兩造於八十七年十月十五日簽訂不動產買賣契約，原告以一千二百萬元之對價出售其所有之台北市○○區○○段二小段七五七地號土地所有權全部（以下簡稱系爭土地），暨座落其上建號一五○二號，即門牌號碼台北市○○區○○○○○段○○○巷○○○號建物及其後方之違章建築全部（以下簡稱系爭房屋）予被告。嗣系爭房屋、土地業經鈞院透過強制執行程序點交予被告，或於法院行點交程序前被告即已取得占有，原告當無再點交之義務，惟被告迄今仍未交付尾款二百萬元，經原告多次催促，並於九十年一月十二日以存證信函催告被告於函到七日內給付尾款，但未有結果，爰依買賣契約書第二條第三款規定訴請求被告給付前述尾款及自催告履行期間之屆至日起即九十年一月二十日之法定遲延利息等語。
被告則以：原告出售被告之買賣標的物中，執行法院未將「建號一五○二號，即門牌號碼台北市台北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號之建物」及該建物所坐落之土地點交予被告，故原告並未履行買賣契約所約定之義務完畢，故根據兩造所訂「不動產買賣契約書」第二條第㈢款被告給付買賣尾款之前提係「於產權過戶甲方名下，雙方『點交』土地、建物時」之約定，被告即得依民法第二百六十四條第一項行使同時履行抗辯，且依上開契約書第七條「本買賣不動產，乙方（即原告）保證產權清楚，如有他人主張權利或設定他項權利，應由乙方（即原告）負責於尾款付清以前迅予清理，若甲方（即被告）因此受有損害時，乙方（即原告）應負完全賠償責任」之約定，在原告與該建物占用人理清或解決前，自不得請求被告給付尾款等語為辯。
二、按原告主張兩造於八十七年十月十五日簽訂不動產買賣契約，約定由原告以一千二百萬元之對價出售其所有包含如附圖斜線位置所示違章建築之系爭土地、房屋予被告，而現場原有「坐落其上建號一五○二號，即門牌號碼台北市台北市○○區○○○路○段○○○巷○○○號之建物」事前即已經訴外人台灣省菸酒公賣局拆除而不存在，故除前揭違章建築外並無其他完整之建物（如建號一五○二之建物），惟被告迄今仍有餘款二百萬元尚未給付等情，業據原告提出不動產買賣契約書、存證信函暨收件回執為證，並經證人吳定遠（即居間介紹兩造締結前述不動產買賣契約之人）、徐廣平（乃台灣省菸酒公賣局人員，曾參與拆除前述建號一五○二號建物之事宜）到場證明屬實，核與本院到場勘驗並拍攝照片所見：系爭土地上現場除一鐵皮屋外，其餘土地上雜草叢生，多為廢棄磚石、木塊，並無其他完整建物等節（有勘驗筆錄及相片附卷）相符，是前開情節，應可信為真實。另就如附圖中除斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）外之其餘土地，被告已聲請本院民事執行處於八十九年六月二十九日點交而執行完畢一節，亦經本院循被告所請調閱八十九年度執字第六三一三號民事執行卷宗核對明白，並有執行筆錄附卷足稽，且兩造對此當庭亦俱未否認，因此此部分事實，亦可相信無誤。因此被告抗辯：建號一五○二號之建物及其坐落之土地尚未經法院點交云云，當係誤將前開違章建築（並無建號）誤為「建號一五○二號」之建物所致，先予說明。又前開違章建築（含坐落之土地），於本院民事執行處於八十九年六月十九日暨本院於九十年十一月十五日至現場履勘之際，發現上開違章建築設有門牌「台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號」，而屋外滿佈廢棄磚石，野生植物，其內並無人居住，甚至屋內多有破損，並散佈若干磚塊、廢棄物，電表亦已損壞等情，顯見自當時起，前開如附圖中斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）其內已無人居住，此除有前述執行筆錄附卷足按外，並有本院勘驗筆錄及現場拍攝之照片十紙在卷足佐，參以被告對此並不否認，足徵此部分事情，亦可相信為真。是以本件爭執所在，無非原告主張如附圖中斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）兩造已經約定由被告負責訴外人陳金瓜之搬遷事宜，而被告事後又已自訴外人陳金瓜處受領該處違章建築及土地，故原告已無再行交付之可能各語是否有據？
三、查被告固然否認兩造曾經合意由被告負責訴外人陳金瓜之搬遷事宜，惟揆諸兩造所締買賣契約書第八條之約定「本買賣不動產未點交前‧‧‧如有被人侵佔‧‧‧乙方（按即原告）亦需負責排除或修復，俾使甲方（按即被告）完整取得」，可見兩造原係合意需由原告負責排除訴外人陳金瓜無權占有如附圖中斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）之行為，然而前開建物、土地，雖經原告或訴外人林金蘭（乃代理原告締結本件買賣契約之人）與其多次協商仍無法促其搬遷，甚至原告及訴外人林金蘭並未給付搬遷費予訴外人陳金瓜，甚至其等曾經涉訟於法院等節，除經證人吳定遠證明在卷外，並有被告提出之本院八十五年度簡上字第二八八號判決書附卷足考，因此此部分情節，自無可疑。觀之原告顯已未依上開契約第八條之內容履行其交付上開違章建築（含坐落之土地）予被告之責任，即甚清楚。然考之訴外人陳金瓜竟會自動來開上開處所遷移他往，其必事出有因，按諸被告訴訟代理人於本院執行程序中所指稱者，其原因乃「（被告）‧‧‧我們已和占有人解決完畢」（參卷附執行筆錄），核與證人吳定遠結證所述「‧‧‧乙○○（按即被告）有給付（搬遷費），因我認為該占有人後來離開房子如他沒有拿到錢是不會走的」等語相符（參本院九十年八月十六日言詞辯論筆錄），甚至被告亦因此而取得上開違章建築之大門鑰匙（參本院九十年十二月十七日言詞辯論筆錄），考之依社會尋常通念，如原建物所有人或使用人同意遷出他往並進而交付鑰匙者，多係取得鑰匙之人已經自原建物所有人或使用人處受讓管領使用該等建物之權利所致，是憑上開說明，可知被告確於執行法院在捌拾九年六月二十九日行點交系爭土地、房屋之行為前，已對於前述如附圖中斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）取得控制管領之權利，當可認定。因此被告猶然否認未受上開房屋之交付云云，即嫌無據。故原告主張被告已經占有含系爭如附圖中斜線位置所示違章建築（含坐落之土地）之全部買賣標的物一節，即堪採信。茲被告在兩造訂立系爭買賣契約後，於執行法院發動點交前開土地之行為前，既得自行向訴外人陳金瓜行使請求遷讓上開違章建築（含系爭土地）之主張，並自訴外人陳金瓜（或其繼承人）處受領前述建物及土地之交付而取得占有，則其來源必係出自依契約書第八條應負排除義務之原告之授權而來，否則無以解釋其行為之正當性。何況審酌系爭土地地號之面積共為五十四平方公尺（此有系爭土地之登記謄本附卷足佐，並經證人即大安地政事務所人員閉蕭維於本院勘驗期日證明無訛），則除前述原建號一五○二號之建物原坐落之基地外，另亦應包括上開違章建築坐落之基地在內，然依本院調閱之八十八年度重訴字第二一四六號卷宗後，亦發現被告於前開事件審理中，具狀追加依買賣契約，請求被告點交之土地面積亦僅為五十四平方公尺（參卷附民事追加狀所載），並未排除上開違章建築之基地，惟其於請求本院發動上開執行程序之前，原雖主張應受點交五十四平方公尺之土地，但於本院進行前開執行程序之際，竟會放棄對於上開違章建築及坐落之土地請求進行點交，顯見此時應係被告已自行取得前述違章建築（含坐落之基地）之占有，方足以解釋其行為之合理性。是原告主張：其曾應允被告負責其搬遷，於搬遷後始領取尾款云云，當非子虛。再者，原告將系爭土地（含其上違章建築所有權）移轉於被告以後（依土地及建物登記謄本所載，系爭標的物辦妥所有權移轉登記之時間為八十七年十一月三日），被告似即得本於所有權訴請無權占有之第三人陳金瓜返還所有物，此際倘謂仍應由原告訴請第三人陳金瓜返還所有物，則原告已無所有權，即無物上請求權可資行使，將如何排除第三人對所有物之侵害？是類此情形，自應認原告已依指示交付之方式交付前開違章建築（含系爭土地）於被告，當可認定（最高法院七十九年度台上字第一五三三號判決意旨參照）。因此被告空言爭執，徒謂原告尚未履行交付系爭違章建築（含坐落土地）之義務云云，即難採取。至於證人吳定遠所稱「（問：上開小房屋有無點交？）沒有」一一節，其真意當係指原告並未親自交付系爭違章建築（含所坐落之土地）予被告，應非就兩造間有無成立讓與返還請求權之合意而為說明，故渠前開陳述，當無斟酌之必要，附此說明。
四、查買賣標的物之利益及危險，自交付時起，由買受人負擔，固為民法第三百七十三條所明定。但該條所謂交付，並非以現實交付為限，亦可準照同法第九百四十六條第二項、第七百六十一條第三項規定，讓與返還請求權以代交付，最高法院四十四年度台上字第八二八號著有判例可稽。又解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條亦定有明文。查如上述，兩造雖原於契約內約定應由原告排除第三人陳金瓜之無權占有行為，但其後兩造既已更易此部分之合意，約定改由被告行使請求訴外人陳金瓜遷讓房地之權利，自應認為兩造約定買方應自行排除侵害後，直接占有買賣標的物之意思至為顯然。茲依本院勘驗現場結果，系爭違章建築其內既已無人居住，且並無適合通常人居住、使用之家具、電器設備，並將上開違章建築之鑰匙交予被告，顯見原無權占有人陳金瓜確已遷移離去並已將上開違章建築及坐落之基地交予被告占有、使用，再參之本院八十九年度執字第六三一三號遷讓房屋事件既又將系爭買賣標的中之其餘土地點交予被告有如前述，足徵原告已將系爭買賣之標的物，全部交付予被告無疑。
五、綜上所述，原告本於兩造締結之不動產買賣契約書第二條第三項，請求被告給付買賣價金之尾款二百萬元，及自催告函送達被告之履行期間屆至後之九十年一月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。至於被告如因對於訴外人陳金瓜行使遷讓房屋之請求後，認為自己受有損害而主張原告對其應負賠償責任，則屬另一問題，並非本件得以審究，附此說明。
六、兩造分別請求供擔保為假執行或免為假執行之宣告，經核並無不合，爰分別酌定相當之金額准許之。
七、兩造其餘主張或攻擊、防禦方法，或所提出未為本院斟酌之證據，經查與本件判決結果無涉，爰不一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
民事第一庭法 官 蕭胤瑮右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
法院書記官 方美雲