臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二四四二號
原 告 大友為房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○被 告 丙○○○訴訟代理人 丁○○右當事人間請求給付違約金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍拾肆萬元，及自民國九十年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣壹拾捌萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）一百零八萬元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國九十年一月十二日與原告簽訂「房地產委託銷售合約書」（下稱系爭
合約），委託原告仲介銷售被告所有坐落台北市○○區○○段五小段七二五地號面積七三三平方公尺土地（應有部分萬分之五二九）暨其地上建物即門牌編號台北市○○區○○○路○段○○號六樓及六樓之一（下稱系爭房地），約定委託銷售期間自簽約日起至九十年三月三十一日止，委託銷售價格為二千七百萬元。詎被告竟於前開契約存續期間內，即九十年三月一日將系爭房地逕行出售予訴外人柯永元及柯永昌，並向原告謊稱系爭房地已出租予他人云云。嗣經原告數度要求被告出面協商解決，然被告均置之不理。茲依系爭契約第十一條第一項第一款約定，請求被告支付委託銷售價格百分之四服務報酬。
㈡依系爭合約書第十一條第一項第一款約定之文義，該條所稱：「委託期間，委託
人（即被告）自行將本契約房地產標的物出售，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額乙次支付予受託人。」，係關於債務不履行違約金之約定，而被告既有前揭違約情事，原告之請求權即已發生，爰依此提起本訴。
三、證據：提出房地產委託銷售合約書乙份、存證信函乙份、銷售系爭房地之報紙廣告乙份（均為影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告前因景氣不佳，財務週轉不靈，亟需出售系爭房地產變現以為因應，早於委
託原告售屋前即先行探詢鄰居柯先生購買意願。雖其表示願予考慮，惟因被告需錢恐急，轉而洽詢具有房地產仲介專業之原告，經其業務員乙○○再三保證可以二千七百萬元之底價順利出售，被告信以為真，方與原告簽訂系爭契約。詎今年一月十二日簽約後，原告之銷售進度停滯不前，帶往看屋之客戶寮寮無幾，即使已看屋之客戶，乍聽銷售金額即無意願再為洽談甚至詢問有否降價空間，歷經一個半月時間，被告眼看原告根本無法達成其原先保證出售之承諾，且因財務吃緊，為恐無法及時銷售致財務狀況雪上加霜，並於瞭解系爭房地並無底價二千七百萬元之行情後，逼不得已於今年三月初以二千一百五十萬元之價格賣給鄰居柯先生。
㈡系爭房地出售後，被告為持續觀察原告是否有可能依其承諾出售該屋，故未告知
原告已銷售之事，根本未有任何洽詢價格之客戶，遑論有仲介成交之案例，意即原告並無因被告知出售行為致其仲介權益有何受損之處。而原告以超乎市價價格之底價誘騙被告與其締約在前，復未履行其保證出售之承諾後，並在委託期間內根本不可能有任何仲介成交之情形下，遽指被告有何違約之行為，顯悖誠信原則。
㈢退步言之，縱認被告有違約行為，惟原告請求之違約金過高，請審酌：⑴原告以
明知不可能出售之底價誘騙被告與其訂約，並以該不合理之底價作為違約金之計算基準；⑵被告之財務困境故急於出售之苦衷；⑶原告於委託期間內亦未找到任何有可能成交之客戶；⑷原告之實際損害。等情，酌減原告之請求。
丙、本院依職權向財政部賦稅署函詢台北市區房屋仲介業九十年一月一日起至三月三十一日止之同業利潤標準。
理 由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。依被告簽立之系爭契約第十五條約定，兩造就因該契約發生之消費訴訟，合意以不動產所在地之地方法院即本院為第一審管轄法院，是以原告向本院提起本件違約金之訴，核與首揭規定，尚無不合。
二、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○○路○段○○號六樓及六樓之一房屋及其基地之系爭房地為被告所有，其於九十年一月十二日接受被告委託仲介銷售前揭房地，委託期限自簽約日起至九十年三月三十一日止，並約定以二千七百萬元為委售價格。詎被告於委託期間竟擅自出售系爭房地，依雙方簽訂之系爭合約書第十一條第一項第一款約定：「委託人（即被告）如有下列情形之一者，視為受託人（即原告）已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額乙次付予受託人：委託期間，委託人自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」因而本於系爭合約書第十一條第一項第一款約定請求命被告給付違約金一百零八萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告則以：㈠雖不否認伊於九十年三月初將系爭房地以二千一百五十萬元售予柯先生，惟伊當時乃因週轉不靈急需出售系爭房地變現應急，方委由具有房地產仲介專業之原告仲介銷售系爭房地，惟自簽約後，原告銷售進度卻停滯不前，且於系爭房地出售後，根本未有任何洽詢價格之客戶，以此得證原告於簽約之初係以超乎市價價格之二千七百萬元底價誘騙締約在前，未履行其保證出售之承諾，遽指違約，顯悖誠信原則。㈡縱認伊有違約情事，亦請酌減原告所請求之違約金。等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於九十年一月十二日接受被告委託仲介銷售系爭房地，訂有房地產委託銷售合約書，嗣被告於委託銷售期間內自行出售系爭房地等情，業據其提出房地產委託銷售合約書乙份為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、被告抗辯因原告承諾可以二千七百萬元底價出售系爭房地，伊信以為真，方與之簽訂系爭合約書，詎原告非但未履行其承諾出售系爭房地，甚且指稱違約，顯悖誠信原則云云。經查，依系爭房地門牌編號台北市○○區○○○路○段○○號六樓及六樓之一，應屬面臨民生東路三段之商業性大樓，堪稱台北市商業重鎮，房地產價值不斐，尚難與同地段巷弄內之房地相提並論。又系爭房地除係兩戶建物（即民生東路三段二一號六樓及六樓之一）外，另有可使用之停車位，此參以系爭合約書第一項房地產標示中⒊車位標示欄內註明「無產權但可使用」等語亦明，衡以台北市停車位供不應求之境，商業區停車位之需求實得想像，而系爭房地尚且附加可使用之停車位，系爭房地之經濟效用無形中因此而提升，被告以二千七百萬元為系爭房地之委託銷售價格，難謂有過高情事。又原告既以仲介為專業，收取房屋成交之服務報酬乃主要之收入及維持營運之來源，原告盡力促使受託個案成交，當屬仲介業經營之目標，實難想像原告有提高委託銷售價格以致未能完成受託銷售任務之故意。再被告不否認於委託原告仲介銷售前即探洵鄰居洽購意願，則被告對於系爭房地之市場價格難認無任何概念，要難認有受原告業務員乙○○詐騙之可能。況被告就其受詐騙簽訂系爭合約書之事實，雖陳稱委託銷售期間看屋客戶鮮少及希望降價等語，惟以目前房地產市場景氣低迷而言，交易量相對減少，乃市場正常情況；至降價以求，無非一般消費者所採取之購屋策略，要難以此認定原告未履行其受託銷售之義務。況被告迄未舉證證明伊受原告詐欺及原告承諾以二千七百萬元銷售之事實，其此項抗辯尚乏依據而不足採。又被告既不否認於委託銷售期間自行出售系爭房地，已如前述，則被告違反義務在先，堪屬確定之事實，原告本於系爭合約書賦予之權利提起本訴，自無違背誠信原則之可言，被告空言指摘原告行使權利悖於誠信原則，於法未合，無由採取。
五、按「委託期間，委託人自行將本契約房地產標的物出售或另行委託第三者仲介者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付委託銷售價格百分之四服務報酬，並應全額乙次付予受託人。」，觀之系爭合約書第十一條第一項第一款約定即明。被告違反第十一條第一項第一款約定，於委託銷售期間之九十年三月一日自行將系爭房地售予他人，既於前述，原告據此請求被告給付違約罰款，即屬有據。茲就原告請求之數額是否有理，敘述如下：
㈠揆諸系爭合約第五條第一項約定之服務報酬，制式合約條文上固載有依實際成交
價格百分之四計算服務報酬，然其上已有塗改之字樣及用印，應認兩造於締約當時已將原制式服務報酬磋商為依實際成交價額百分之三計算，依此，原告所依憑之系爭合約書第十一條第一項第一款違約罰則，亦當以兩造磋商之百分之三為計算標準，方符兩造締約時之真意，故被告應支付原告委託銷售價格百分之三。
㈡次探以系爭合約書第十一條第一項第一款之文義，既係被告違反系爭合約書內容
之處罰，乃兩造約定之違約金甚明，則苟有過高情事，法院得依民法第二百五十二條之規定核減至相當之數額，且此無待債權人請求給付後始得核減之限制（最高法院七十九年台上字第一六一二號判例參照）。查，原告未於委託銷售期間出售系爭房地，固為兩造不爭之事實，惟原告已因受託銷售而刊登廣告，有其提出之報紙乙份可稽，被告復不為爭執，原告因此支出廣告費用，應得確定。又如被告未自行出售系爭房地，原告亦必須順利於銷售期間以二千七百萬元之約定底價出售系爭房地始能獲得八十一萬元之服務報酬（27,000,000×3%=810,000），而是否能順利售出，原告仍否如預期獲取該等服務報酬，實有諸多不明確因素，從而，審酌一般客觀之事實、社會經濟狀況；目前經濟景氣低迷、房市不振、原告所受刊登廣告及行銷費用支出之損害及縱能如期履行債務未自行出售系爭房地，原告不見得能享受八十一萬元服務報酬等一切情狀，本院認原告請求一百零八萬元（即委託銷售價格百分之四）顯屬過高，茲依法酌減為五十四萬元，方屬適當。原告逾此之請求為無理由，不能准許。
六、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行或免為假執行，於本件原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，因訴經駁回，此部分假執行之聲請即失所依附，爰駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，不再一一論述。另財政部賦稅署函復之八十九年度台北市區房屋仲介業同業利潤標準，茲因系爭爭訟發生於00年0月00日至三月三十一日期間，以九十年度景氣指數、經濟成長率頻頻下跌之情而言，恐無法以八十九年度之標準為本件裁判依據，本院因此未援引該同業利潤標準表，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 三十 日
民事第一庭法 官 許純芳如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀