臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二五六○號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一百八十萬元及自本件支付命令送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）原告於民國八十五年九月一日向被告購買不動產，簽約當時被告丙○○表示已得其他共有人即龔書泉、龔書聖、龔思栗、龔書鳳及龔小芬之授權同意，原告因而與被告簽約並已支付部分價金一百八十萬元，惟迄今尚未完成過戶手續。
（二）本件不動產買賣原告一直是與被告丙○○接觸，而被告方面當初是由劉偉揚代其出面簽約，簽約當時被告丙○○及劉偉揚均表示有權代全部繼承人出面簽約，然依據劉偉揚事後出示由其他繼承人所出具之授權同意書，該同意書欠缺繼承人龔小芬之簽名應屬無效，且事後亦有其他繼承人出面表示不同意或不知情，故本件應屬無權代理，契約無效，依不當得利規定，被告丙○○應返還原告一百八十萬元，惟如鈞院認契約有效，然被告遲不辦理過戶已構成給付遲延，因原告已向被告解除契約，茲請求回復原狀請鈞院判命被告返還原告一百八十萬元。
三、證據：提出存證信函、不動產買賣契約書、收據及其他繼承人所出具之授權同意書各一份為證（以上皆為影本）。
貳、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）本件被告丙○○已得其他繼承人授權訂定契約，契約有效：因
１、依本件其他繼承人所出具之同意書已經龔書泉、丙○○、龔書聖、龔書栗及龔書鳳簽名，足證被告丙○○已經其他繼承人授權代表簽約。
２、再依繼承人六人共同訂立之協議書中之第三條：「就丙○○代墊台中霧峰Ｆ區工程款以師大兆匯大樓壹戶每坪以新台幣二十五萬元作價抵償，如有剩餘優先返還合庫貸款。」、第四條：「簽訂協議書隔日各繼承人應即交付台中霧峰Ｆ區客戶過戶一切文件予賴金環代書辦理過戶，如有文件不齊．．．」所示，關於本件標的即台中霧峰Ｆ區房屋之買賣，丙○○確實係受各繼承人授權訂約無誤。
３、由證人劉偉揚之證詞可知，原告確係與全體繼承人訂約，且原告於訂約當時亦明知此點。
（二）原告既與被告六人即全體繼承人訂約，故關於請求履行契約之對象，即應為全體繼承人，而系爭房屋之所有權迄今未能移轉，係因其他繼承人未能配合用印，故無法辦理登記，此屬非可歸責被告之事由，原告應向其他繼承人起訴主張，不應向被告請求。
（三）本件被告方面，契約當事人應為六人，故原告主張解除契約，應向全體繼承人即六人為之，原告僅向被告丙○○一人解除契約，不生合法解除契約之效力，故原告請求返還價金即屬無據。
三、證據：提出其他繼承人所出具之授權同意書及協議書各一份為證（以上皆為影本），並聲請本院訊問證人劉偉揚。
參、本院依職權調閱臺灣台中地方法院檢察署八十九年度偵字第四二四六號偵查卷。理 由
一、本件原告起訴主張其於八十五年九月一日向被告購買不動產，簽約當時被告丙○○表示已得其他共有人即龔書泉、龔書聖、龔思栗、龔書鳳及龔小芬之授權同意，原告因而與被告簽約並已支付部分價金一百八十萬元，惟迄今尚未完成過戶手續，及簽約當時被告丙○○及劉偉揚均表示有權代全部繼承人出面簽約，然該授權同意書欠缺繼承人龔小芬之簽名應屬無效，本件應屬無權代理，契約無效，依不當得利規定，被告丙○○應返還原告一百八十萬元，縱契約有效，然被告遲不辦理過戶已構成給付遲延，因原告已向被告解除契約，茲據回復原狀請求被告返還原告一百八十萬元等情。被告則以：被告丙○○已得其他繼承人授權訂定契約，契約有效，及原告既與全體繼承人訂約，故關於請求履行契約及解約之對象，即應為全體繼承人，原告僅向被告丙○○請求，應屬無據等語資為抗辯。
二、本件原告於八十五年九月一日向被告購買不動產，簽約當時被告丙○○表示已得其他共有人之授權同意，兩造因而簽約，且原告並已支付部分價金一百八十萬元，惟迄今尚未完成過戶手續等情，為兩造所不爭，並有不動產買賣契約書（見本院卷第二十頁至第二十四頁）及收據（見本院卷第二十五頁、第二十六頁）等件影本為證，自堪信為真實，是本件之爭點厥為（見本院卷第一百零四頁）：
（一）本件契約是否因其他繼承人未合法授權而無效。
（二）本件契約是否已經合法解除。
三、查，本件兩造簽訂系爭房屋買賣契約，係以「龔琅生繼承人」為賣主，丙○○為代表人等情，有兩造所不爭執真正之不動產買賣契約書附卷可稽（見本院卷第二十頁），由此可見本件不動產買賣契約之出賣方係以龔琅生之繼承人全體即龔書泉、龔書聖、龔思栗、龔書鳳、龔小芬及丙○○六人共同為契約當事人。原告雖主張被告丙○○未得其他繼承人同意授權，授權同意書中欠缺繼承人龔小芬之簽名，本件應屬無權代理云云，惟證人劉偉揚於本院審理時已稱：「契約書上手寫的字也是我寫的。．．．本件買賣的賣方是六個繼承人，．．．，總共是六個繼承人一起賣房子。．．．（原告）簽約時他也知道，所以契約書上才會寫賣方是龔琅生繼承人。」（見本院卷第五十五頁至第五十六頁）、「．．．是因為龔小芬常不在國內，關於繼承相關的事情他一向都是委由龔書泉及龔書鳳出面，．．．。」等語（見本院卷第五十六頁），且依上開全體繼承人於八十五年七月二日共同訂立之協議書中之第三條：「就丙○○代墊台中霧峰Ｆ區工程款以師大兆匯大樓壹戶每坪以新台幣二十五萬元作價抵償，如有剩餘優先返還合庫貸款。」及第四條：「簽訂協議書隔日各繼承人應即交付台中霧峰Ｆ區客戶過戶一切文件予賴金環代書辦理過戶，如有文件不齊．．．」所示，足見全體繼承人就系爭房屋於本件買賣契約簽訂前即已達成予以處分之協議，是被告丙○○所辯已得其他繼承人之授權訂定本件契約等語，應堪採信，該授權同意書雖欠缺繼承人龔小芬之簽名（見本院卷第三十七頁），然龔小芬既因常居國外而授權龔書鳳、龔書泉辦理已如證述，則原告以此為由主張本件契約有無權代理之情，即不可採，是本件不動產買賣契約自屬有效。
四、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，此民法第二百五十四條定有明文。查本件兩造所簽訂之不動產買賣契約書，當中雖有「交屋日」之約定，然其中並無約定賣方應於何期限前移轉房屋所有權予原告，且於原告所提出之存證信函中亦載：「．．．且已交屋進住完畢。」等語（見本院卷第三十五頁背面），足見兩造所稱「交屋日」應為交付房屋占有之履行期限，就移轉系爭房屋所有權此點，兩造於簽約時顯然未約定給付期限，是原告如主張被告因遲延此給付義務而得解除契約時，揆諸上開法條所示，原告即應先踐行催告程序。惟查，本件不動產買賣契約之賣方應為全體繼承人即龔書泉、龔書聖、龔思栗、龔書鳳、龔小芬及丙○○六人，然原告進行催告時，僅向其中一人即被告丙○○為之，此由卷附之存證信函可證（見本院卷第三十五頁），而本院綜合兩造於審理期間之陳述及一切證據，並無從認定被告丙○○有為其他繼承人代受意思表示或通知之權限，且原告就此亦未提出何證據或說明，則原告既未對其他五名繼承人進行催告，即不發生給付遲延之法律效果，是原告主張解除契約云云，自不可採。
五、綜上所述，本件原告主張契約無效及解除契約云云，均無可採，被告所辯應堪採信，從而，原告依據不當得利及回復原狀規定請求被告返還一百八十萬元及如聲明所示之遲延利息，即無理由，不應准許。
六、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十 月 八 日
臺灣臺北地方法院民事第四庭
審判長法 官 林勤綱
法 官 胡宗淦法 官 陳正昇右正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十 月 九 日
法院書記官 袁以明