臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二七○四號
原 告 高錦鐘即祭祀公業高積淵管理人被 告 戊○○
庚○○己○○辛○○乙○○壬○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○、壬○○各承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段七七０地號土地，面積一百七十四平方公尺，應自民國九十年一月一日起每年按照土地當期申報地價年息百分之十計算調整租金，並於當年一月一日給付。嗣後當期申報地價變更，仍依上述比率調整收受租金。
二、陳述：
（一）原告將所有臺北市○○區○○段二小段七七０號土地，面積一百七十四平方公尺以不定期出租予被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○及壬○○及訴外人丙○○、丁○○，興築兩棟各五層樓房居住。由於上述土地位於臺北市○○○路○段與萬慶街交叉口，前臨捷運景美站出口，交通便利，四通八達，羅斯福路六段兩側店家林立，斜對面係景美夜市，遠東愛買購物中心，漢神百貨公司，佳佳戲院均於附近，人潮熙熙攘攘，日夜繁華，左鄰右舍均開設商店，屬於商業地區、消費市場，價值屢見升高。原告與被告所依申報地價百分之四所收之租金原屬偏低，加上多年來均未調整，原告所收取之租金已不足繳納每年調整之地價稅、所得稅及其他開支與正當收益，原告每年忍痛補貼繳稅，透支金額難以計數，原告有無任何資金可資挹注，實不堪負荷，財務狀況堪慮。
（二）原告於民國八十九年十二月二十六日以存證信函通知被告，自九十年一月一日起，將每年租金調整為按八十九年七月當期申報地價每平方公尺六萬零九百六十元之百分之五點五調整，如若接受，依此調整，以免訟累。惟被告均拒絕接受，原告迫不得已主張自九十年一月一日起，按八十九年七月當期申報地價之百分之十調整每年之租金。
（三）本件承租人所租土地建屋除樓下住戶營商為生外，其餘供居住之用，惟土地價值繫於客觀環境及社會之榮枯而定，並不因承租人之使用方法如何而異。
（四）本件系爭土地自六十六年出租迄今從未調整租金，時隔長達二十多年，按系爭地價值之升漲，其變更之原因緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，而為期原告得以就系爭地有所收益並供繳納地價稅捐，原告於提起本訴前，即依系爭地附近普遍之租地行情曾以口頭及存證信函向被告表示，自九十年一月一日起依其承租地面積之每年度每平方公尺申報地價計算租金，惟未經被告同意，為此原告本於出租人之地位，依據民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定提起本件訴訟，請求如聲明所示，以符公平原則。
（五）本件系爭土地出租時，因無法預測建物何時會毀壞至不堪使用地步，基於雙方之善意，以不定期出租永久租用。惟本件土地租賃契約書第四條之（三）約定︰「若租欠租金，滯納金之和達兩年租金額時，甲方得解除本租約。地上建物依當期政府規定現值由甲方承買，不得異議。」又原告於六十七年十一月一日與訴外人蕭嘉芬簽訂契約，復於同年十二月八日與被告戊○○及訴外人高明頌、高明煌、吳定民簽訂契約；又被告乙○○於六十八年五月二十六日承接訴外人高明頌租約；被告壬○○於六十八年三月二十三日承接訴外人高明煌租約；被告庚○○於八十二年十月十九日承接訴外人尤雪玲之租約，訴外人尤雪玲於六十八年六月十六日承接訴外人高明煌租約；被告己○○於八十四年七月二十五日承接訴外人邱湯月華之租約，而訴外人邱湯月華於八十年七月三日承接訴外人劉金枝之租約，而訴外人劉金枝於七十九年十月十八日承接訴外人黃富義之租約，訴外人黃富義於七十一年十月六日承接訴外人吳定民租約；被告辛○○則於八十九年九月一日繼承訴外人曾金山之租約，訴外人曾金山於八十三年十月二十九日承接訴外人高月蘭之租約，訴外人高月蘭於八十年二月一日承接訴外人高美華之租約，訴外人高美華於七十六年十一月二十八日承接訴外人汪國松之租約，訴外人汪國松於七十一年九月六日承接訴外人蕭嘉芬之租約。是被告承租前後手移轉關係均係基於買賣關係，本件租地建屋，租賃期限長達二十年以上，依實際情況立論，本件係不定期租賃。此外，在定期租賃，因當事人不得任意終止契約，若遇有社會經濟狀況之變動，而不許其為增減租金之請求時，實難謂為允當，故定期租賃租金之增減，只得依民事訴訟法第三百九十七條情事變更則之適用。
（六）依據臺北市稅捐稽徵處文山分處北市稽文山乙字第九０六一０六七七００號 六月十六日承接高明煌租約，六十七年十二月八日原告與高明煌訂約。致原告之函，略以︰「貴會地價稅適用稅率為千分之三十五，係依土地稅法第十六條規定課徵：：：」所謂千分之三十五，亦即百分之三點五。而財政部八十五年十一月六日函略以︰「祭祀公業所有之房屋、土地出租所取得之租金收入，既屬銷售勞務之收入，自應依法課徵營業稅：：：」因之原告於八十六年七月二十一日通函各房屋土地承租人，略以︰「本公業依政府規定自即日起向台端收取之租金開具統一發票，並另加百分之五營業稅，亦即除依約繳付之租金外，必須另請各位承租人加徵百分之五營業稅」。本件原告僅僅繳納之地價稅、營業稅，合計即已逾申報地價年息百分之四。況多年來原告一直按申報地價年息百分之四收租金，是超低地租），顯然透支，遑論尚有其他開支及期望正當收益？原約定之租金確屬偏低。
（七）系爭土地本身價值高漲，周圍繁榮程度大異於昔日。
１、本件原告依據民法第四百四十二條之法律關係請求增加租金，並非依據地價之增減，本件所應審究之關鍵在於：系爭土地自六十六年出租迄今已三十年，現在土地之價值難道仍與三十年前一樣乎？三十年來土地價值難道一成不變？殊不能因近一年來景氣稍異，遽謂土地價值反而跌落。日本借家法第七條、第十二條規定，地租、租金或建築物之租金，因土地稅、建築稅或其他公課之增減或土地或建築物價格之升降，又或與比鄰土地之地租、租金或建築物租金比較，已為不相當時，不管契約之條件，當事人得向將來請求地租、租金之增減，可供參考。
２、民法第四百四十二條規定開宗明義，租賃物是否增減，唯視不動產價值之昇降，而不是依地價及稅金之多寡來決定，因之租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，且民法第四百四十二條所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言。
故法院判決調整租金，應至現場勘驗系爭房地之位置，周圍之經濟情況，以不超過土地及建物申報價額年息百分之十為限，為計算之。
３、祭祀公業高積淵所有土地周圍環境介紹：
（１）依圖說一可知，萬慶段二小段七七０地號土地地上建物全貌，建物地址為羅斯福路六段二三六號及三三八號，位於萬慶街及羅斯福路交接處，目前一樓均出租商家，開設麵包店及美容護膚中心使用。
（２）依圖說二可知，萬慶街六號及八號土地均向原告承租，目前土地租金標準均為百分之七，且巷內距離不到五十公尺即開設頂好超市。
（３）依圖說三可知，該建物附近羅斯福路商店林立，且距離景美醫院不到五十公尺。該建物距離景美捷運站二號出口不到五十公尺，且出口處設有市內站牌及統聯客運等站牌，往臺北及新店均不超過十分鐘，南下亦十分方便。
（４）依圖說四可知，該建物對面即為景美捷運站一號出口，該出口位於景行綜合大樓，目前已有臺北市就業服務中心及戶政中心，旁邊為景美郵局。
（５）依圖說五可知，該建物斜對面為佳佳及來來大戲院，大樓內尚有日盛證券、好樂迪及總動員ＫＴＶ等。
（６）依圖說六至九可知，雖因圖片拍攝角度問題，無法將景美區各項繁榮指標一一指出，但捷運景美站三號出口、景美夜市、漢神巨星公司及遠東愛買百貨公司均不超過五百公尺。
（７）由本系爭房屋所在羅斯福路六段二邊街道及萬慶街二邊街道之連接相片觀之，足見當地繁榮之景象。
４、本件系爭土地目前公告現值每平方公尺為十九萬八千元乘以一百七十四平方公尺，共計為三千四百四十五萬二千元。而被告每戶每年地租為四萬三千七百十元，平均每月地租為三千六百四十二點五元，從未見市內有如此超低地租之土地。又被告戊○○向原告承租二戶，其中一戶出租第三人經營麵包店，每月租金四萬二千元，每年租金所得為五十萬四千元，扣除該房屋所占土地每年地租為四萬三千七百十元後，房屋所有人每年尚可獲取四十六萬零二百九十元之淨利，足證系爭土地坐落位置甚為繁榮。
（八）依據臺北市政府八十四年七月五日八十府財四字第八００四五七六九號函及八十三年十月十二日八十三府財五字第八三０四三九七０號函，有關市有土地出租租金率分別為住宅使用、商業使用及商業區而異其年租率，幅度在百分之六至百分之十之間，由市府土地出租計收租金基準可推知民間本案合理地租之所在。因此，如按上述基準同地段之土地，僅供停放車輛或物品之地租，絕不等同蓋房子之地租；供蓋平房之地租也絕不等同於蓋公寓房子之地租；供蓋公寓房子之地租，也絕不等同蓋大樓之地租，因之，地租、地價、房租、房價之計價，無論採何一方式，必須以公平互利為原則。系爭土地係公寓型態，屬商業區。
（九）本件土地公告現值為每平方公尺十九萬八千元，乘以面積一百七十四平方公尺，計為三千四百四十五萬二千元，若以定存一年，按法定利率百分之五計算，利息為一百七十二萬二千六百元，若按目前低利率百分之三定存一年計算，利息亦為一百零三萬三千五百六十元。而系爭土地目前之年租金收入總共為四十三萬七千一百元，遠不如上述定存之利息。因此，本事件法院縱如原告訴之聲明而為判決，依申報地價百分之十調整租金，年收入亦不過一百零六萬零七百元，顯不如上述定存利息。
三、證據：提出臺北市土地登記謄本、土地租賃契約書影本、臺北市建物登記謄本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七五三號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七一九號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七三二號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七五四號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七二九號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七一八號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七五五號存證信函影本、臺北二十九支局八十九年十二月二十六日第七一七號存證信函影本、臺北二十九支局九十年一月十二日第四一號存證信函影本、致「祭祀公業高積淵管理委員會」意見書影本、祭祀公業高積淵所有土地周圍環境介紹、臺北市稅捐稽徵處文山分處北市稽文山乙字第九０六一０六七七００號函影本、財政部八十五年十一月六日臺財稅字第八五一九二二二一０號函影本、祭祀公業高積淵管理委員會民國八十六年七月二十一日祭公淵（七）字第０五五號函影本、臺北市政府八十年七月五日八十府財四字第八００四五七六九號函影本、臺北市政府八十三年十月十二日八十三府財五字第八三０四三九七０號函影本及照片等件為證。
乙、被告方面：
一、訴之聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）依據原告與各被告間所訂立之土地租賃契約書：「租金：依照平均地權條例第一條適用土地法第一○五條及同法第九十七條規定，每一年租金以該租用土地申報地價總額百分之肆計算」之約定，顯然雙方已就租賃關係「所適用之法律」加以約定，亦即有關租金標準，僅能適用土地法第九十七條、第一百零五條規定，要無適用該二條文以外規定之餘地。從而，原告主張依據民法第四百四十二條規定調漲租金，顯然違反當事人已經合意之意思表示。
（二）系爭租賃契約為不確定期限之定期租約：
１、本件各被告向原告租用基地，租賃之目的在供建築房屋之用，故性質上屬租用基地建築房屋，租地建屋之租賃期間至少不短於建物存在基地上直至毀壞至不堪使用之日，而建物何時毀壞至不堪使用，事先無法預測，故原告與被告間之各租賃契約有關租賃期限約定為「永久租用」，一方面係指至少租用至建物毀壞至不堪使用之日。另一方面，被告有生之年均有居住房屋之需要，故縱使建物已經毀壞至不堪使用，但在被告生存期間，租約仍繼續存續，使承租人得以另行建屋居住。總之，所謂「永久租用」，探求當事人之真意，租賃期間係指「建物毀壞至不堪使用之日」及「被告生存期間」，兩者以後到者為準。換言之，建物已經毀壞至不堪使用，但承租人仍生存時，租約繼續有效至承租人身故為止；反之，承租人已經身故，而建物仍未毀壞至不堪使用時，租約由其繼承人繼受，繼續有效至建物毀壞至不堪使用之日為止。從而，本件被告與原告間之租賃契約係定有「不確定期限」之定期租約；
２、民法第四百四十九條第一項雖有租賃契約之期限不得逾二十年之限制，惟本件係租用基地建築房屋，依同條第三項「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定」之規定，系爭各租賃契約之租賃期間自不受二十年之限制。再者，縱認本件為不定期限租賃，但非有土地法第一百零三條所定之原因，出租人不得終止契約。
３、期限可分為確定期限與不確定期限兩種，本件既屬約定有不確定期限之基地租賃契約，即屬於定有期限之租賃，依民法第四百四十二條但書規定，當事人並無聲請法院增減租金之權利，從而，原告聲請調整租金之請求，自無成立之餘地。
（三）系爭土地租金歷年來已經因申報地價調整而做過多次調整，以被告戊○○為例，其所繳付之租金在七十五年為一萬零五百六十元，至八十七年已調高至八萬七千四百二十元，十二年間調整幅度高達八倍，豈可謂三十年從未調整租金。
（四）原告主張其所收租金不足繳納稅捐之主張並不足以構成調漲租金之依據：
１、本件本無適用民法第四百四十二條規定之餘地；縱認本件可適用民法第四百四十二條規定，依據該條規定得據以調整租金之法定原因，仍以「不動產價值之升降」為限，租金不敷繳稅，並非法定增租原因，自不得據以主張調整。何況，土地縱未出租，地價稅仍須繳納，而地價稅之是否繳納與金額高低，與是否出租及租金之高低完全無涉，自亦與租金之調整無涉。
２、原告在租賃契約訂定當時，對於各項稅賦之負擔，早就詳細加以考量在內，此觀諸租賃契約書第六條訂有：「地價稅由甲方負擔，工程受益費由甲、乙雙方各負擔二分之一」之約定，是租金收入是否足以負擔原告各項稅負，在訂約時既然已經考量在內，則百分之四租金率之約定即不能謂為不足以支付稅捐等項目並進而主張調漲租金。
３、地價稅固然可能因課稅地價之調漲而調整，然課稅地價之調漲乃係因土地價值上漲所致，而土地價值若上漲，原告只需提高申報地價，其租金收入即可因而增加，從而，原告主張所收租金已不足繳納每年調整之地價稅，顯屬原告避重就輕之藉口而已。
４、依土地稅法第十五條之規定，地價稅之課徵基礎為規定地價，而非申報地價。一般情形，規定地價通常低於申報地價，因此，以規定地價為基礎所課徵之地價稅，縱使其稅率係百分之三點五，其總額亦低於申報地價之百分之三點五。
５、依土地稅法第十六條之規定，地價稅之稅率係採累進稅率，並非單一稅率。因此，縱使臺北市稅捐稽徵處文山分處核定系爭土地之地價稅稅率為千分之三十五，但依據土地稅法第十六條之規定，原告真正須繳納之地價稅為：「基本稅率為千分之十；地價總額超過累進起點地價十倍至十五倍者，就超過部分課徵千分之三十五。」從而，原告實際應繳納之地價稅，必然低於百分之三點五甚多，原告迄今不敢提出實際納稅證明，適足以證明實際納稅金額遠遠低於申報地價百分之三點五。
６、租金收入之營業稅稅率固然係百分之五，但其基礎為租金，而非申報地價。換言之，系爭租金為申報地價百分之四，因此，營業稅即為申報地價之百分之零點零零二。
７、綜上所述，合併觀察，即可發現原告所需繳納之地價稅及營業稅合計，當遠低於所收取之租金「申報地價百分之四」。從而其租金不敷開支之主張，即無採信之餘地。
（五）本件系爭土地租金是否超低？
１、民法第四百四十二條租金調整之因素僅有租賃物價值之昇降，租金之高低並非考量因素，何況目前空地或空屋租不出去之情形所在多有，又將如何比較？
２、被告所承租之土地，每一單位僅為十七點四平方公尺，約為五坪多。若相較於附近一般公寓出租，一間五坪多之房間，連同基地、建物及家具，每月租金亦不過三、四千元，原告僅以五坪多之土地出租，每月即可收取三千六百餘元租金，豈可謂超低租金。至於被告戊○○雖將一戶出租他人經營麵包店，而有租金收入，然被告向原告所承租者僅為土地，並未包括地上建物，地上建物乃被告自行購置，除需支出四倍於二樓以上樓層之購置成本外，尚須負擔裝潢、維修及建物折舊費用，因而產生較高之附加價值，而有稍高之租金收入，自不可與單純租用土地相提並論。
３、本件土地目前申報地價為每平方公尺六萬零九百六十元，乘以面積一百七十四平方公尺，計為一千零六十萬七千零四十元，而目前年租金為四十三萬七千元，年租金率為百分之四點一二，尚高於大臺北地區九十年度住宅類年租金率百分之三點六一，更高於本件土地坐落之文山區年租金率百分三點八四，豈可謂租金超低。
（六）系爭土地是否具備調整租金之條件？
１、民法第四百四十二條立法理由明載：「謹按不動產之價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃之價值，遂亦時有升降。其租賃之定有期限者，當事人自有遵守期限之義務，無論該租賃物價值升降如何，均不得於期限內請求增減租金，此屬當然之事。若為不定期限之租賃，則租賃物價值升高時，出租人勢必聲請增加租金，租賃物價值降落時，承租人亦必聲請減少租金，升降愈繁，糾紛愈甚。故法律規定得向法院聲請增減其租金，所以免當事人之爭議，而期增減之允當也。」，則民法第四百四十二條立法理由已明示得聲請租金調整之基礎為租賃物價值之升降，因此，只有在租賃物價值上升之情形，始得聲請法院增加租金。
２、土地繁榮程度、土地價值之升降，本屬主觀認知，見仁見智，最明確且客觀之標準為公告現值及申報地價。然本件系爭租賃物之土地，就公告現值而言，系爭土地於八十七年七月至八十九年七月之公告現值均為每平方公尺十九萬八千元；九十年七月則降為每平方公尺十九萬四千二百元；就申報地價而言，八十六年七月系爭土地之申報地價為每平方公尺六萬二千八百元，八十九年七月則降為每平方公尺六萬零九百六十元，原告如認土地繁榮程度明顯增加，自可調高申報地價，達到增加租金之目的。惟原告自行申報之地價既亦向下調整，足見原告自身亦認土地繁榮程度下降，再者，八十八年起以迄於今，國內外經濟陷入不景氣，長期處於低迷狀態，何來繁榮程度增加之可言。從而，原告主張依民法第四百四十二條規定調漲租金，顯然無理由。
３、依據下列資料顯示系爭土地之價值，近年來不僅未上升，反而呈現下降趨勢：
（１）九十年十月十六日工商時報第七版報導：「內政部建築研究所暨政治大學房地產研究中心發布『民國九十年第二季台灣房地產景氣動向』，房地產景氣綜合指標持續衰退，房地產景氣對策訊號連續第四季出現代表景氣衰退的藍燈，調查房地產相關廠商對第三、四季的預期也傾向悲觀：：：」。
（２）八十九年十二月二十九日民生報報導：「很奇怪的是，好不容易等到完工後，以國外捷運經驗看，沿線各大小車站附近的房價應有一波漲幅，但是，找出幾條捷運線通車後沿線的房價變化，發現房價仍不動如山，甚至還發生逆勢下跌之反常現象，：：：」。
（３）九十年九月十九日信義房屋房市新聞臺「捷運沿線住宅介紹」顯示：「萬隆、景美一帶在房價的表現上持平。：：：捷運新店線景美地區成屋成交行情八十九年度較八十八年度下跌百分之七點七」，足見系爭土地雖位於捷運站附近，但仍呈現下跌現象。
（４）九十年九月十九日信義房屋房市新聞臺「每月成交行情分析」，顯示文山區土地從八十八年之平均單價十九萬四千元，一路下滑至九十年四月為十六萬六千元。
（５）內政部地政司所發布之「臺閩地區都市區地價表：住宅區」，顯示臺北市文山區地價自八十七年三月三十一日之每平方公尺九萬五千七百二十七元，逐年下降至九十年三月三十一日為七萬八千二百五十九元；而「臺閩地區都市區地價表：商業區」顯示臺北市文山區地價自八十七年三月三十一日之每平方公尺十九萬零八百三十八元，逐年下降至九十年三月三十一日為十八萬六千三百五十五元；又「臺閩地區都市地價指數：按鄉鎮市區別」，顯示臺北市文山區九十年三月三十一日地價較上期下跌百分之三點八八。而地政司所為「八十九年度各縣市地區地價動態分析」亦表明「文山區：本期地價下降百分之三點八八，本區受經濟不景氣影響，餘屋賣壓沈重，除捷運新店線萬隆站、景美站附近土地，因捷運路網完工之利多，地價抗跌性較佳外，其餘土地地價下跌明顯。」足見系爭土地雖位於捷運站附近，至多亦係抗跌性較佳而已，顯無地價高漲現象。
（６）九十一年一月十五日工商時報第十四版報導：「第十七期都市地價總指數創新低：內政部十四日發布臺閩地區第十七期都市地價總指數八六點八八，與前一期相較，總指數下跌百分之三點八三，為統計指數以來之最大跌幅」。
４、系爭土地附近環境是否足以顯示土地繁榮程度，多屬見仁見智之主觀判斷，顯非客觀標準，自不適合作為認定標準。系爭土地附近有捷運站、頂好超市、景美醫院、客運站牌、景行綜合大樓、戲院，然系爭土地上之建築物存在已達二十餘年，二十餘年來，系爭土地方圓一百公尺內，除捷運聯合開發之景行綜合大樓及文凱捷運企業大樓外，鮮有新建建築物。面臨羅斯福路兩旁之建築物多屬二至五樓老舊樓房，與忠孝東路相對照，實屬天壤之別。而附近一樓商家生意普遍不佳，頂讓易主，時有所聞。系爭土地上門牌二三六號四樓委託房屋仲介公司出售，為時長達十個月，仍乏人問津。至於系爭土地後面鄰近地區則更顯現建築老舊低矮、巷弄狹窄，出入不便；而愛買、漢神百貨均遠在五、六百公尺之外，凡此種種，在在顯示系爭土地毫無原告所形容之繁榮景象。
５、本件雙方既約定按土地申報地價總額百分之四計算租金，則申報地價增減，租金自亦跟著增減，故租金顯係隨不動產價值之升降而機動調整，從而，本件自亦無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整之餘地，原告縱提出聲請，法院亦無調整之空間，理應予以駁回。再者，本件各被告與原告租賃契約，不論係自始由被告與原告簽訂或係由被告承受他人與原告所簽訂之租約，各個租約之起始日期均在民國六十六年二月二日實施都市平均地權條例修正為平均地權條例公佈實施之日以後，則雙方就租金之給付約定按申報地價年息百分之四計算，並未受限於上開實施都市平均地權條例之規定，原告自不得再聲請調整租金。
６、原告主張依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，請求自九十年一月一日起按八十九年七月當期申報地價百分之十調整每年之租金。其主張亦顯無足採信，理由如下：
（１）雙方有關租金計算標準之約定為「每一年租金以該租用土地申報地價總額百分之肆計算」，亦即租金之計算含有「租金母數：土地申報地價總額」及「租金率：百分之四」兩項因素。其中「租金母數：土地申報地價總額」已含有隨土地價值升降而機動調整之機制，從而，「租金率：
百分之四」即無再任意調整之空間。蓋民法第四百四十二條明文規定法院得調整租金之因素僅租賃物價值之升降，並無其他可資調整之法源。
而租約中土地申報地價總額之約定既然已經足以充分反映租賃物價值之升降因素，相關法規及租賃契約又均無賦予法院其他調整租金之依據，則租金率：百分之四之約定，即無再予以調整之法源。
（２）依土地法第一百零五條準用第九十七條規定之結果有二：其一，土地租金以不超過申報地價總價額年息百分之十為限。其二，土地租金若超過申報地價總價額年息百分之十，該管縣市政府得強制減定之。申言之，土地法所規定之年息百分之十，係租金上限，並非租金標準，只要約定租金率未超過百分之十，即符合該條規定意旨，雙方之間要不生其他問題。本件原告單方面主張依土地法將租金率自百分之四調高為百分之十，顯屬無據。再者，上述條文僅容許該管縣市政府在約定租金率超過百分之十時，得強制減定租金，並未容許法院在在約定租金率低於百分之十時，得調漲租金，是以原告主張顯無成立之餘地。
（３）原告先以存證信函片面要求將租金率自百分之四調高為百分之五點五，調幅達百分之三七點五，已經違反常理，令人難以接受；現又起訴主張調高為百分之十，調幅更高達百分之一百五十，顯屬企圖利用訴訟威嚇被告等以達任意調高租金目的，其違反誠實信用原則之行徑，實不容得逞。
（七）租金繳納日期可否變更為每年一月一日？原告此一主張涉及訴之變更，被告反對，且民法第四百四十二條雖容許出租人聲請法院調整租金，但亦必待法院裁定且判決確定，始生自起訴之日起調整之效力，原告主張因先前曾發出存證信函，因此應自九十年一月一日起調整，其主張根本缺乏法律依據。是不論鈞院判決租金是否調整，雙方所約定之租金繳納日期為「每年七月中」，此一日期無變更之理由，否則將使被告喪失期限利益，對被告顯失公平。
三、證據：提出土地租賃契約書影本、臺北市地價謄本影本、繳納租金通知單影本、九十年十月十六日工商時報第七版影本、八十九年十二月二十九日民生報（網路下載）影本、九十年九月十九日信義房屋房市新聞臺捷運沿線住宅介紹（網路下載）影本、九十年九月十九日信義房屋房市新聞臺每月成交行情分析（網路下載）影本、九十年十月三十一日民生報第Ａ９理財熱線版影本、臺閩地區都市區地價表○住○區○○路下載）影本、臺閩地區都市區地價表○○○區○○○路下載）影本、臺閩地區都市地價指數─按鄉鎮市區○○○○路下載）影本、八十九年度各縣市地區地價動態分析（網路下載）影本、九十一年一月十五日工商時報剪報影本及相片等件為證。
丙、本院依職權履勘現場。理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。查原告雖於起訴狀送達被告戊○○、庚○○、己○○、乙○○及壬○○後，將原訴之聲明「一、被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○、壬○○各應自九十年一月一日起調整每年租金，即戊○○承租部分調整為每年新臺幣（下同）二十一萬二千一百四十元。庚○○承租部分調整為每年十萬六千零七十元。己○○承租部分調整為每年十萬六千零七十元。辛○○承租部分調整為每年十萬六千零七十元。乙○○承租部分調整為每年十萬六千零七十元、壬○○承租部分調整為每年二十一萬二千一百四十元。」，變更為「被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○、壬○○各承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段七七０地號土地，面積一百七十四平方公尺，應自民國九十年一月一日起每年按照土地當期申報地價年息百分之十計算調整租金，並於當年一月一日給付。嗣後當期申報地價變更，仍依上述比率調整收受租金。」惟原告請求之基礎事實仍屬同一，係對被告向原告承租之土地，請求調整租金，且原告原告係於本院九十年七月十七日第一次準備程序期日時即已為上開訴之變更，二造實際上亦已就追加之聲明為實體之攻防，原告之追加聲明並不礙被告之防禦及訴，揆諸前揭規定，原告為上開訴之變更，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告將所有臺北市○○區○○段二小段七七０號土地，面積一百七十四平方公尺以不定期出租予被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○及壬○○及訴外人丙○○、丁○○，興築兩棟各五層樓房居住。原告與被告所依申報地價百分之四收取之租金已不足繳納每年調整之地價稅、所得稅及其他開支與正當收益，系爭土地自六十六年出租迄今從未調整租金，時隔長達二十多年，按系爭地價值之升漲，其變更之原因緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，為此原告本於出租人之地位，依據民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定提起本件訴訟，請求如聲明所示，以符公平原則等語。
三、被告則以：原告與各被告間所訂立之土地租賃契約書，已就系爭租賃關係約定僅能適用土地法第九十七條、第一百零五條規定，要無適用該二條文以外規定之餘地。系爭租賃契約為不確定期限之定期租約，當事人並無聲請法院增減租金之權利，原告主張其所收租金不足繳納稅捐之主張並不足以構成調漲租金之依據：本件土地目前租金並無超低情況，系爭土地亦不具備調整租金之條件，原告主張依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，請求自九十年一月一日起按八十九年七月當期申報地價百分之十調整每年之租金，其主張亦顯無足採信，又不論鈞院判決租金是否調整，雙方所約定之租金繳納日期為「每年七月中」，此一日期無變更之理由，否則將使被告喪失期限利益，對被告顯失公平等語置辯。
四、本件原告主張其將所有臺北市○○區○○段二小段七七０號土地，面積一百七十四平方公尺出租予被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○及壬○○及訴外人丙○○、丁○○，興築兩棟各五層樓房居住；系爭土地位於臺北市○○○路○段與萬慶街交叉口，前臨捷運景美站出口，斜對面係景美夜市，遠東愛買購物中心，漢神百貨公司，佳佳戲院均於附近。又原告於六十七年十一月一日與訴外人蕭嘉芬簽訂契約，復於同年十二月八日與被告戊○○及訴外人高明頌、高明煌、吳定民簽訂契約；又被告乙○○於六十八年五月二十六日承接訴外人高明頌租約；被告壬○○於六十八年三月二十三日承接訴外人高明煌租約；被告庚○○於八十二年十月十九日承接訴外人尤雪玲之租約，訴外人尤雪玲於六十八年六月十六日承接訴外人高明煌租約；被告己○○於八十四年七月二十五日承接訴外人邱湯月華之租約，而訴外人邱湯月華於八十年七月三日承接訴外人劉金枝之租約，而訴外人劉金枝於七十九年十月十八日承接訴外人黃富義之租約，訴外人黃富義於七十一年十月六日承接訴外人吳定民租約；被告辛○○則於八十九年九月一日繼承訴外人曾金山之租約，訴外人曾金山於八十三年十月二十九日承接訴外人高月蘭之租約，訴外人高月蘭於八十年二月一日承接訴外人高美華之租約，訴外人高美華於七十六年十一月二十八日承接訴外人汪國松之租約，訴外人汪國松於七十一年九月六日承接訴外人蕭嘉芬之租約。本件系爭土地目前公告現值每平方公尺為十九萬八千元乘以一百七十四平方公尺，共計為三千四百四十五萬二千元。而被告每一戶每年地租為四萬三千七百十元之事實，為被告所不爭執，復據其提出臺北市土地登記謄本、土地租賃契約書、臺北市建物登記、祭祀公業高積淵所有土地周圍環境介紹、臺北市稅捐稽徵處文山分處北市稽文山乙字第九０六一０六七七００號函、財政部八十五年十一月六日臺財稅字第八五一九二二二一０號函、祭祀公業高積淵管理委員會民國八十六年七月二十一日祭公淵（七）字第０五五號函及照片等件為證，並經本院勘驗明確，有勘驗筆錄附卷可稽，應堪信為真實。
五、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。反面解釋，民法第四百四十二條適用範圍僅以不定期租賃為限。所謂不定期租賃，係指租期未經約定期限者而言，其當事人約有期限，但其期限不確定者，亦即通稱之不確定期限租賃，仍為定有期限之租賃，除適用情事變更原則外，尚無民法第四百四十二條租金調整聲請權之適用，合先敘明。本件原告與各被告間之土地租賃契約書第二條均載明：「租賃期限：永久租用」，則原告與各被告就系爭土地之租賃係約定為被告有永久租賃權，衡諸系爭土地之租賃契約為基地租賃，係以各被告自行建築房屋而使用之為其目的者，非有相當之期限不能達其目的，本院探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。本件兩造既已對租賃期限已有約定，惟其期限不確定，依前開說明，自屬不確定期限租賃，仍為定有期限之租賃，除適用情事變更原則外，尚無民法第四百四十二條租金調整聲請權之適用，是原告即無由再依民法第四百四十二條規定聲請調整租金，故原告主張本件土地租賃為不定期租賃，依民法第四百四十二條規定，其得聲請法院調整租金云云，實屬無據。
六、按未定期限之不動產租賃，如契約當事人約定租金係按租賃標的不動產之固定比率計算者，則所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，契約當事人即無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整租金之必要，不得請求法院增減其租金，最高法院八十八年度臺上字第二八七號、八十六年度臺上字第三六三四號著有判決要旨可參。本件原告與各被告間之土地租賃契約書第二條係載明：「租賃期限：永久租用」，雖屬不確定期限租賃，但仍為定有期限之租賃，自無適用民法第四百四十二條租金調整聲請權之適用，已如前述。退步言之，縱認本件原告與各被告間之土地租賃契約係屬不定期限租賃，惟於原告起訴前，系爭土地之租金額分別係按申報地價總額百分之四計算，為兩造所不爭執，則本件系爭土地之租金額顯依固定之百分比計算，於公告地價調整時，申報地價亦隨之調整，租金數額自亦併同調整，即係隨不動產之價值之昇降而機動調整，依首開說明，原告即無由再依民法第四百四十二條規定聲請調院調整租金。則原告主張其依民法第四百四十二條規定，得聲請法院調整租金云云，即不足採信。
七、按未定期限之不動產租賃，因其價值昇高時，出租人始得聲請增加其租金，至於租金不敷納稅，則非法定增租之原因，而地價稅之採累進稅率，乃基於平均地權之立法原則，出租人因另有土地多筆，而被累進課徵地價稅，致租金不敷納稅，尚難執為調整租金之依據，最高法院七十年度臺上字第二六四號著有判決要旨可供參考。又土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公告地價百分之八十為其申報地價，為計徵地價稅之依據，土地法第一百四十八條、第一百六十七條、平均地權條例第十六條分別定有明文。再者，地價調查，應抽查最近二年內土地市價或收益價格，以為查定標準地價之依據；依該調查結果，就地價相近及地段相連或地目相同之土地，劃分為地價等級，並就每等級內抽查宗地之市價或收益價格，以其平均數或中數，為各該地價等級之平均地價；每地價等級之平均地價，由該管直轄市或縣（市）地政機關報請該管直轄市或縣（市）政府公布為標準地價；土地所有權人對於標準地價認為規定不當時，如有該區內同等級土地所有權人過半數之同意，得於標準地價公布後三十日內，向該管直轄市或縣（市）政府提出異議。直轄市或縣（市）政府接受前項異議後，應即提交標準地價評議委員會評議之；地價申報滿五年，或一年屆滿而地價已較原標準地價有百分之五十以上之增減時，得重新規定地價；土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分之二十以內之增減，土地法第一百五十條至第一百五十四條、第一百六十條、第一百五十六條亦分別定有明文。揆之首揭說明，政府核定公告地價時，需經市價調查，及一定之程序後為之，土地所有權人如認不適當時，得提出異議，經評議委員會評議之，並得每年予以檢討重新規定，故土地之申報地價自非一成不變，得逐年檢討改定。本件原告主張其與被告所依申報地價百分之四所收取之租金原屬偏低，加上多年來均未調整，其所收取之租金已不足繳納每年調整之地價稅、所得稅及其他開支與正當收益，原告每年忍痛補貼繳稅，財務狀況堪慮云云。經查，原告與各被告間之租賃契約乃各自獨立而互不干涉，原告因有多筆土地，致使適用之地價稅稅率較高，租金不足繳納稅金，非法定增租之原因。如原告認系爭土地之申報地價與市價差距甚遠，致租金之計算顯失公平時，自得依上開規定申請重新規定地價，以調高租金。然原告為避免繳納較高額之地價稅，而不申請調高申報地價，自難謂原約定租金偏低，有聲請調整租金之必要，是原告上開主張，自不足採信。
八、按民事訴訟法第三百九十七條第一項所謂因情事變更，法院應為增減給付或變更其他原有效果之判決者，以法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由致情事變更，非當時所得預料，而依原有效果顯失公平為要件。如於法律行為成立時，即預見情事將有變更，對於應如何調整給付已有約定者，自無情事變更原則之適用，最高法院八十六年度臺上字第一三六四號著有判決要旨足參。
（一）系爭土地之租金係按申報地價總額百分之四計算，即係採固定利率方式計算本件租金調整之額度，而申報地價會隨不動產市價之變動而機動調整，已如前述，足認兩造簽約時已預見未來經濟變動，可能導致租賃標的物價值昇降，並將之予以衡量在內，自無原告所言非當時所得預料之情事變更可言，而應無情事變更原則之適用，原告主張依兩造約定之租金太低，不如定存之利息，原告不足繳納稅金，法院應依情事變更原則之規定，調整租金云云，亦不足採。
（二）又建築基地之租金，依三十五年四月二十九日修正公布施行迄今之土地法第一百零五條準用第九十七條，係規定以不超過土地申報價額年息百分之十為限。
惟四十七年七月四日修正公布施行之實施都市平均地權條例第四十二條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之二為限；五十三年二月六日修正公布施行之同條例第四十八條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之三為限；五十七年二月十二日修正公布施行之同條例第五十七條，則規定以不超過土地申報價額年息百分之五為限。迨六十六年二月二日該條例修正為平均地權條例，將有關建築基地租金最高限額之規定刪除，始恢復適用上開土地法之規定。是未定期限之建築基地租賃，契約當事人就租金之給付約定按基地價額之固定比率計算，倘係受限於上開實施都市平均地權條例之規定者，於該條例修正為平均地權條例刪除有關建築基地租金最高限額之規定，恢復適用土地法之規定後，基於公平原則，出租人應得聲請法院依土地法有關租金最高限額之規定予以調整，最高法院八十八年度臺上字第二三四七號亦著有判決要旨可資參考。本件兩件均不爭執被告戊○○於六十七年十二月八日與原告簽訂系爭租賃契約，被告壬○○於六十八年三月二十二日與原告簽訂系爭租賃契約；被告乙○○於六十八年五月二十六日與原告簽訂系爭租賃契約；被告庚○○於八十二年十月十九日與原告簽訂系爭租賃契約；被告己○○於八十四年七月二十五日與原告簽訂系爭租賃契約；被告辛○○則於八十九年九月一日與原告簽訂系爭租賃契約，租金均按土地申報總價百分之四計算，故原告與各該被告關於土地租金，仍僅適用土地法第一百零五條準用第九十七條規定，以不超過土地申報價額年息百分之十為限。是原告與各該被告簽訂系爭租賃契約，約定按每年申報地價總價百分之四計算系爭基地租金時，有關實施都市平均地權條例規定建築基地租金以不超過土地申報價額年息百分之二、百分之三、百分之五之限制均已刪除，而恢復僅適用上開土地法之規定，原告與各該被告間就系爭土地租金仍均約定按土地申報總價百分之四計算，顯未曾受限於實施都市平均地權條例規定，自無非當時所得預料、顯失公平之情形，故原告與各該被告間就系爭土地租金既以申報地價總價之定率計收租金，已預見土地價值昇降，並以其昇降值為調整租金之計算標準，而已排除情事變更所可能造成之影響導至之損失，故被告抗辯本件已約定按申報地價年息百分之四計算，未受限於上開實施都市平均地權條例之規定，原告不得再聲請調整租金，應可採信。
九、綜上所述，原告本於出租人之地位，依據民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定，請求被告戊○○、庚○○、己○○、辛○○、乙○○、壬○○各承租原告所有坐落臺北市○○區○○段二小段七七０地號土地，面積一百七十四平方公尺，應自民國九十年一月一日起每年按照土地當期申報地價年息百分之十計算調整租金，並於當年一月一日給付。嗣後當期申報地價變更，仍依上述比率調整收受租金，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，毋一一庸贅述，附此敘明。
十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
臺灣臺北地方法院民事第一庭
審判長法 官 邱新福
法 官 張靜女法 官 雷淑雯右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
法院書記官 高秋芬