臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第二九六二號
原 告 美商花旗銀行股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地之應有部分一萬分之七百一十，及其上建物門牌號碼台南縣永康市○○路○○巷○○號五樓之三之房屋全部遷讓返還原告。
被告應自民國八十九年四月十九日起至八十九年六月三十日止，按月給付原告新台幣壹仟玖佰捌拾伍元，及自民國八十九年七月一日起至交還前項土地及房屋之日止，按月給付原告新台幣貳仟零叁拾壹元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一、二項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、原告與被告於八十九年四月十九日簽訂不動產買賣契約書，買賣之標的物係台南縣永康鄉市○○段○○○○號土地之萬分之七百一十之應有部分及其上建物即台南縣永康市○○路○○○巷○○號五樓之三之公寓一間，買賣價金為新台幣七十萬零二百元，然被告於簽約當時給付原告一十四萬零二百元之後，便未再給付剩餘尾款五十六萬元，經原告依前開買賣契約於八十九年八月十六日及同年十一月十七日分別以存證信函催告被告於相當之期限內履行給付剩餘尾款之義務後，被告至今仍繼續遲延其給付價金之義務，因此原告依前開買賣契約第八點之約定，於同年十二月四日以存證信函向被告解除買賣契約，而被告已交付之十四萬零二百元由原告沒收作為懲罰性違約金，被告不得更依民法第二百五十九條第二款之規定向原告請求償還。由於前開買賣契約業經原告合法解除，因此依民法第二百五十九條第一款之規定，被告應將原告已交付之系爭不動產返還予原告占有，且被告現仍無權占有系爭房屋，為此提起本件訴訟，請求被告返還占有之房屋。
二、又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，而無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，爰依民法第一百七十九條之規定，參照土地法第九十七條之規定，請求被告自原告交付系爭房地之日起，至被告遷讓房屋之日止（民法第二百五十九條第三款參照），按土地及其建物申報總價年息百分之十計算相當於租金之不當得利，其中土地部分，八十六年七月當期申報地價為每平方公尺一千六百元，八十九年七月當期申報地價為每平方公尺一千八百四十元，土地總面為三百二十點九五平方公尺，權利範圍為一萬分之七一○計算其申報總價，建物部分，依九十年度當期課稅現值為二十萬一千八百元，則於八十九年四月十九日至八十九年六月三十日，其年息百分之十每月相當於租金之損害金平均為一千九百八十五元，自八十九年七月一日起每月租金為二千零三十一元，爰請求如聲明第二項所示。
三、系爭不動產買賣契約書第二條第㈡⒋款之尾款約定「乙方（即被告）應於甲方（即原告）指定之代書收到地政機關發出之標的物新所有權狀正本及他項權利證書並通知乙方時，給付甲方尾款新台幣伍拾陸萬元，貸款不足之數額乙方應以現金一次補足。」，其真意乃被告甲○○就系爭買賣標的尾款尚未繳付，如擬以貸款方式為之時，原告為配合被告辦理貸款以支付尾款，故約定先由原告指定之代書辦理過戶手續，惟為擔保被告甲○○支付尾款，故依第三條第㈠款約定，於過戶時依貸款額度加二成設定第一順位抵押權予原告，於代書收受以被告甲○○為所有權人之所有權狀及上開設定第一順位抵押權之他項權利證明書後，由代書通知被告甲○○時，被告甲○○即應將尾款繳付予原告，於被告甲○○辦理貸款之銀行撥付該尾款予原告後，再由原告出具清償證明予其貸款銀行後塗銷原第一順位之抵押權設定之約定，如買方獲得貸款之數額不足原約定之尾款數額時（包含未取得其他銀行之貸款），買方即須以現金一次給付該尾款。本件雙方簽訂系爭買賣契約後，因被告甲○○遲未辦理尾款之貸款或以現金繳交該尾款，經原告多次催繳亦置之不理，則被告甲○○依民法第二百五十四條之規定即應負遲延之責任，原告嗣以台南郵局第一五五號存證信函通知被告解除系爭買賣契約，依法有據。
四、系爭房屋為原告依公開拍賣程序拍賣經被告甲○○以最高價拍定，依原告提供予投標人之公開標售聲明書第十一條即載明「得標人如擬向本行申辦購屋貸款融資以支付前述款項時，得標人應依本行之貸款手續規定另與本行簽署貸款約定書及其他相關文件，本行並保留審核權。」，並無保證貸款與任何得標人。
本件被告甲○○固曾擬向原告申辦房屋貸款，惟經原告向財團法人聯合徵信中心函詢被告甲○○之信用狀況時，發現被告甲○○有逾期放款之情事，經原告審核後認定被告甲○○因有債信不良之紀錄而無法核貸，再參諸證人黃文彪證稱原告就系爭房屋買賣標的並未保證核貸，亦未保證依買賣標的之八成貸與被告甲○○之事實，則被告甲○○主張原告違反誠信未貸款融資予伊，伊不負違約責任，自無足採。
參、證據：提出㈠不動產買賣契約書影本一份、㈡台南郵局第七六九號存證信函影本一份、㈢台南郵局第九三號存證信函影本一份、㈣台南郵局第一五五號存證信函影本一份、㈤花旗銀行公開標售聲明影本一份、㈥財團法人聯合徵信中心個人信用徵信報告影本一份、㈦土地登記謄本二份、㈧九十年台南縣稅捐稽處房屋稅繳款書影本一份為證。
乙、被告方面：被告未於最後言詞辯論期日到場，惟於前言詞辯論期日曾到場聲明或陳述如次：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：購買系爭房屋之初，原告原承諾買賣價金之八成可以辦理貸款，代書黃文彪亦收取辦理貸款之文件，被告亦覓妥保證人，詎原告又不讓被告辦理貸款，致被告受騙之感覺。
參、證據：聲請訊問證人黃文彪。理 由
一、本件被告，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張被告於八十九年四月十九日與原告簽訂不動產買賣契約書，向原告買受台南縣永康鄉市○○段○○○○號土地之萬分之七百一十之應有部分及其上建物即台南縣永康市○○路○○○巷○○號五樓之三之公寓一間，買賣價金為七十萬零二百元，然被告於簽約當時給付原告一十四萬零二百元之後，便未再給付剩餘尾款五十六萬元，經原告催告後仍未支付尾款，原告爰依前開買賣契約第八點之約定，解除買賣契約，被告已交付之十四萬零二百元由原告沒收作為懲罰性違約金，並依民法第二百五十九條第一款之規定，請求被告應將已交付之系爭不動產返還予原告占有，並依民法第一百七十九條之規定，請求被告給付自八十九年四月十九日起至交還房地之日止，相當於租金之不當得利，為此提起本件訴訟。
被告則以購買系爭房屋之初，原告承諾價金之八成可辦理貸款，詎原告嗣後又不讓被告辦理貸款，令被告有受騙之感等語置辯。
三、兩造對於原告與被告於八十九年四月十九日簽訂不動產買賣契約書，買賣之標的物係台南縣永康鄉市○○段○○○○號土地之萬分之七百一十之應有部分及其上建物即台南縣永康市○○路○○○巷○○號五樓之三之公寓一間，買賣價金為七十萬零二百元，被告於簽約當時給付原告一十四萬零二百元之後，取得系爭房之鑰匙，惟尚餘尾款五十六萬元未給付之事實，均不爭執，並有不動產買賣契約書影本一份在卷可憑，自堪信為真實。
四、原告主張被告遲未給付尾款五十六萬元，經原告於八十九年八月十六日及同年十一月十七日分別以存證信函催告被告於相當之期限內履行給付剩餘尾款之義務後，被告至今仍繼續遲延其給付價金之義務，原告乃依系爭買賣契約第八條約定，於同年十二月四日以存證信函向被告解除買賣契約，並提出台南郵局第七六九號存證信函影本一份、台南郵局第九三號存證信函影本一份、台南郵局第一五五號存證信函影本一份為證。被告雖辯稱原告曾承諾價金之八成得辦理貸款，詎原告於被告覓妥保證人，代書收取相關文件後，又告知不能辦理貸款等語。經查，系爭房屋係原告依公開拍賣程序拍賣，由被告買受，依原告提供予投標人之公開標售聲明第十一條即載明「得標人如擬向本行申辦購屋貸款融資以支付前述款項時，得標人應依本行之貸款手續規定另與本行簽署貸款約定書及其它相關文件，本行並保留審核權。」，此為兩造所不爭執；而系爭買賣契約第三條第一項約定「乙方（即被告）如擬就標的物向甲方（即原告）申辦購屋融資以支付前條之尾款者，乙方應依甲方之貸款手續規定另與甲方簽署貸款合約、抵押權設定契約及其他相關文件（以下合稱融資文件）。擔保尾款之給付，乙方同意於過戶時，依貸款額度加兩成設定第一順位抵押權予甲方；設定之規費、代書費由乙方支付。」，亦係規定為買受人之被告如擬向原告申辦購屋貸款之處理方式，契約亦無原告就買賣價金之八成必須核准被告辦理貸款之情形。再為兩造辦理過戶之代書黃文彪證稱「.... 當初簽房屋買賣契約時，我有參與。花旗銀行沒有說一定要借錢給被告，只是契約條款上有約定被告可以在花旗銀行辦理貸款，但是沒有約定花旗銀行一定要借錢給被告。最高額可以貸到八成，但也不一定都可以貸到。後來系爭房屋沒有過戶，因為貸款不能貸，而且另一方尾款沒有繳..... 」、「當初我有與銀行的行員丁先生一起到被告的家裏，我是去請被告的爸爸提出財力證明，至於准不准貸款，也是要看銀行的決定。當時並沒有擔保，行員是看一看資料，可否審核還是要看銀行的決定。」（本院九十年八月二十八日言詞辯論筆錄），是依當時參與買賣契約之代書黃文彪所言，契約確無原告須貸款予被告之約定，被告辯稱原告未依承諾貸款予原告，致被告未能給付尾款等語，即不足採。
五、按系爭不動產買賣契約書第二條第㈡第四款尾款約定「乙方應於甲方指定之代書收到地政機關發出之標的物新所有權狀正本及他項權利證明書並通知乙方時，給付甲方尾款計新台幣伍拾陸萬元。貸款不足之數額乙方應以現金一次補足。」，核雙方約定之真意，乃被告就系爭買賣標的物尾款尚未繳付，如擬以貸款方式為之時，原告為配合被告辦理貸款以支付尾款，先約定由原告指定之代書辦理過戶手續，惟擔保被告支付尾款，故於第三條第一項約定須依貸款加兩成設定第一順位抵押權予原告。如貸款不足支付尾款之數額，或未獲原告核准貸款，亦未取得其他銀行之貸款時，依反對解釋，被告自應有先給付尾款之義務。被告遲未辦理尾款之貸款，亦未以現金繳納尾款，經原告以台南郵局第七六九號存證信函及台南郵局第九三號存證信函催告被告履行，惟被告仍不履行，原告嗣以台南郵局第一五五號存證信函通知被告解除契約，依法自屬有據。
六、按解除契約時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：㈠由他方所受領之給付物，應返還之。民法第二百五十九條第一款定有明文，系爭買賣契約業經原告合法解除，原告依民法第二百五十九條第一款之規定，被告應將原告已交付之台南縣永康市○○段○○○○號土地之應有部分一萬分之七百一十，及其上建物門牌號碼台南縣永康市○○路○○巷○○號五樓之三之房屋全部遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
七、再按契約解除時，當事人回復狀之義務，所受領之給付為勞務或物之使用者，應照受領時之價額，以金錢償還之，民法第二百五十九條第三款定有明文，蓋因勞務或物之使用之返還，無從以原物為之，惟有估計買受人受領時之價額，以金錢償還之，是受領房屋後，已居住相當期間，因解除契約而返還房屋時，並應估計與租金相當之金錢返還之，以維公平，故原告解除買賣契約後，除得請求被告返還系爭不動產外，並得請求被告返還自受領系爭不動產後至解除契約為止，使用系爭不動產之利益，即與租金相當之金錢。次查，自原告解除契約後，被告即無繼續占有使用系爭不動產之法律上依據，按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，而無權占有他人房地，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。按城市地方房屋之租金，以不超過土地其及建築物申報總價額年息百分之十為限；土地所有權人依本法所申報之地價為法定地價，土地法第九十七條第一項第一百二十五條分別定有明文。查本件台南永康市○○路○○巷○○號五樓之三房屋九十年度課稅現值為二十萬一千八百元，有台南縣稅捐稽徵處新化分處房屋稅繳款書影本在卷可按，房屋坐落之基地永康市○○段○○○○號土地，八十六年七月申報地價為每平方公尺一千六百元，八月九日七月之申報地價為每平方公尺一千八百元，土地總面積為三百二十點九五平方公尺，權利範圍為一萬分之七一○，有土地暨建物登記謄本二份附卷可憑，依前揭土地法之規定以年息百分之十計算其租金如下：
[(1,600×320.95×710/10000)＋201,800] ×1/10=23,826（系爭房屋自八十九年四月十九日起八十九年六月三十日每年租金總額）23,826÷12＝1,985（系爭房屋八十九年四月十九日起至八十九年六月三十日止每月租金金額）[(1,840×320.95×710/10000)＋201,800] ×1/10=24,373（系爭房屋自八十九七月一日以後每年租金總額）24,373÷12＝2,031（系爭房屋八十九年七月一日以後每月租金金額）被告係於系爭契約簽約當日即八十九年四月十九日即取得系爭房屋之鑰匙，此據被告陳明在卷（本院九十年十一月一日言詞辯論筆錄），原告自請求被告返還自受領房屋時起至解除契約時止，所受占有使用房屋之利益，及自解除契約之日起至返還系爭房屋之日止，占有系爭房屋之利益，而此二項利益均為相當於租金之計算之利益。
八、從而，原告依解除契約回復狀及不當得利之法律關係，請求被告應將坐落台南縣永康市○○段○○○○號土地之應有部分一萬分之七百一十，及其上建物門牌號碼台南縣永康市○○路○○巷○○號五樓之三之房屋全部遷讓返還原告。並應自八十九年四月十九日起至八十九年六月三十日止，按月給付原告一千九百八十五元，及自八十九年七月一日起至交還前項土地及房屋之日止，按月給付原告二千零三十一元，為有理由，應予准許。
九、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額，一併准許之。
十、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 三十一 日
民事第三庭法 官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 三 日
法院書記官 吳芳玉