臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三二三六號
原 告 甲○○即反訴原告法定代理人 乙○○右當事人間請求點交房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣伍佰貳拾伍萬元時，將坐落台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之八房屋交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒佰伍拾萬元為原告預供擔保，得免假執行。
反訴被告應給付反訴原告新台幣柒拾伍萬元及自民國八十九年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
反訴判決於反訴原告以新台幣貳拾伍萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之八房屋點交予原告；及以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十九年六月十六日與被告簽訂不動產預售買賣契約書，向被告購買坐落台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之八建物及基地應有部分，原告已依約給付買賣價款，被告固已將房屋之不動產移轉登記予原告，但迄未將房屋點交予原告占有及塗銷系爭土地之抵押權設定登記，爰依買賣契約，請求被告點交系爭房屋。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、系爭房屋坐落基地目前仍設定本金最高限額十五億六千萬元之抵押權，在被告塗銷抵押權前，被告無權請求原告辦理銀行貸款手續。
２、系爭買賣合約書第一條後段約定，房屋以現況交屋並以產權為憑，系爭房屋既已辦畢所有權移轉登記予原告，被告依約即應將房屋交付予原告。
三、證據：提出買賣契約書、建物及土地登記謄本為證。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴；及以供擔保為條件之免假執行宣告。
二、陳述：
（一）系爭買賣標的物總價為七百五十萬元，約定原告應於用印及簽約時給付一百五十萬元，完稅時給付七十五萬元；另五百二十五萬元則貸款給付。本件原告僅繳付一百五十萬元，被告於原告給付第一期款項後，即委託代書將系爭房地之買賣所有權移轉契約書於八十九年十月十一日送件台北市稅捐稽徵處南港分處辦理申報稅金，土地部分於同日核發土地增值稅免稅證明書，而契稅亦於同日核發，原告於八十九年十一月十四日繳納契稅，故原告依約應於同日給付被告七十五萬元，原告竟未依約給付，並於八十九年十一月十五日被告完成土地所有權移轉登記，同時辦妥彰化銀行最高限額六百三十萬元之抵押權設定登記，建物部分原告係設定第一順位抵押權予彰化銀行，而土地部分雖設有第一順位十五億六千萬元之最高限額抵押權，因原告未辦理撥款手續，致彰化銀行未辦理分戶塗銷第一順位抵押權，原告迄今未支付第二、三期買賣價款。
（二）兩造並無約定交屋期限，現亦無交屋習慣可依循，故依民法第三百六十九條規定，買賣價金與房屋之交付，應同時為之，故在原告給付被告五百二十五萬元前，被告自得行使同時履行抗辯權，拒絕給付。
三、證據：提出土地、建物買賣所有權移轉契約書、土地增值稅免稅證明書、契稅繳款書為證。
乙、反訴部分
壹、反訴原告方面：
一、聲明：反訴被告應給付反訴原告七十五萬元及自八十九年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：反訴被告依約應於八十九年十一月十四日給付反訴原告七十五萬元，其未依約給付，自八十九年十一月十五日起即應負遲延責任，爰依買賣關係，反訴請求原告（即反訴被告）給付上款及法定遲延利息。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：反訴原告之訴駁回。
二、陳述：在反訴原告點交系爭房屋及塗銷系爭土地之第一順位抵押權登記前，反訴被告無給付價金之義務。
理 由
一、原告起訴主張：伊於八十九年六月十六日向被告購買坐落台北市○○區○○○路○段○○○號六樓之八建物及基地應有部分，總價七百五十萬元，伊已依約給付買賣價款，被告雖將不動產所有權移轉登記予伊，但並未將房屋交付，爰依買賣契約，求為判決被告交付前開房屋等語。被告則以：系爭買賣標的物總價七百五十萬元，原告除給付第一期款一百五十萬元，餘款六百萬元尚未給付，兩造既未約定房屋交付之時期，依民法第三百六十九條規定，自應與買賣價金同時為之，故被告在原告給付尾款五百二十五萬元前，得行使同時履行抗辯權，拒絕交付等語，資為抗辯。
二、反訴原告主張：系爭買賣標的物於八十九年十一月十四日完稅，反訴被告依約應於當日給付第二期款七十五萬元，爰依買賣契約，求為判決反訴被告給付七十五萬元及法定遲延利息等語。反訴被告則以：系爭土地於塗銷本金最高限額十五億六千萬元之抵押權設定登記前，根本無價值，且影響系爭房屋之權利，故反訴被告在反訴原告塗銷抵押權登記前，得拒絕先行給付價金等語，資為抗辯。
三、原告主張向被告購買系爭房地，已支付價金一百五十萬元之事實，業據提出買賣契約為證，且為被告所自認。本件兩造所爭執者在於被告有無同時履行抗辯權？反訴原告請求反訴被告給付第二期買賣價金，有無理由？反訴被告得否行使同時履行抗辯權？經查：
（一）按價金之交付時期，法律另有規定或當事人訂有確定期限或交付地另有習慣者，則或從其規定，或從其訂定，或從習慣；如無上述之情形，則交付價金，應與交付標的物同時為之。又當事人間僅就交付標的物定有期限，而未定交付價金之期限者，則該交付標的物之期限即推定為交付價金之期限，此觀民法第三百六十九條及第三百七十條之規定自明。至當事人間未定交付價金之期限，亦未定交付標的物之期限，又無其他法律規定或習慣可資依據者，依民法第三百十五條之規定，出賣人得隨時請求買受人交付價金，買受人亦得隨時交付價金，最高法院八十年台上字第二三七二號判例要旨參照。查系爭買賣契約第二條約定買賣總價為七百五十萬元，第一期款一百五十萬元，於用印及簽約時給付；第二期款七十五萬元於完稅時給付；貸款金額五百二十五萬元，惟並未約定原告應於何時付清買賣價款，且未約定房屋應交付之期限，故有關價金及房屋之交付，實際上均未約定給付期限，依前開判例要旨所示，原告自得隨時請求被告交付系爭房屋。
（二）又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。他方當事人已為部分之給付時，依其情形，如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者，不得拒絕自己之給付，為民法第二百六十四條所明定。本件買賣不動產之移轉及交付與買賣價金立於對價關係，且均未定給付期限，被告自亦得隨時請求原告給付買賣尾款，是原告應給付價金及被告交付買賣標的物於被告行使同時履行抗辯權時，均屆清償期，且無被告拒絕給付有違誠實及信用方法之情形，故被告主張在原告給付價金五百二十五萬元前，得拒絕自己之給付，即非無據，故被告於訴訟上提出同時履行之抗辯，為有理由，爰由本院命為對待給付之判決。
（三）系爭合約第二條約定，反訴被告應於完稅時給付七十五萬元，查系爭房地於八十九年十一月十四日完稅之事實，有反訴原告提出且為反訴被告所不爭之土地增值稅免稅證明書、契稅繳款書在卷足參，則反訴被告依前開約定，即應給付反訴原告七十五萬元，雖反訴被告辯稱在反訴原告塗銷系爭土地本金最高限額抵押權前，無給付第二期款之義務。惟查兩造並無反訴原告應先塗銷抵押權設定登記後，始得請求給付價金之約定，況系爭土地於八十年八月即已設定本金最高限額十五億六千萬元之抵押權予訴外人彰化商業銀行，此有原告提出之土地登記謄本可參，前開瑕疵於契約成立前即已存在，且為反訴被告所明知，反訴原告惟於交付買賣標的物時，始負有給付權利無任何瑕疵之標的物，故反訴原告並無同時履行抗辯權。從而，反訴原告請求反訴被告給付七十五萬元及自八十九年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
四、假執行之宣告：本訴原告及被告均聲明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行；反訴原告聲明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、結論：原告之訴及反訴原告之訴均有理由，依民事訴訟法第第七十八條、第三百九十條第二項，第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十六 日
民事第六庭法 官 吳素勤右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 六 日~B法院書記官 柯金珠