臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三四四○號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間返還訂約金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百萬元，及自民國九十年五月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息、
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、坐落台北市○○○路○○○巷○弄○○號之房屋，原係早年由海軍總部列管，配給被告使用之眷舍，其後由被告陸續增建或改建，原告遂認為該房屋被告為原始起造人或依法有合法處分權之人，但該房屋基地即台北市○○段○○段三七二地號，則屬國有，原告為謀取得該地段土地以便興建大樓出售，七十七年十月二十四日原告透過海軍少將退役之汪遵謀先生介紹，向其軍中袍澤即被告購買房屋及代向國有財產購買該土地之權利，雙方約定買賣總價為二千萬元，原告於當日簽約完成及被告在向國有財產局購買之申請書上蓋章之同時，即應疲告之要求給付現金一百萬元，被告蓋章簽收在案，凡此有雙方簽訂之合約書第一、二、三條及附加之眉批可憑。汪遵謀雖於各合約書上與原告聯名併列為乙方，但實際上該訂金完全由原告支付，汪氏旋於七十七年十二月十七日在其軍中袍澤湯毅見證下，立下同意書同意將已簽訂之九戶房屋合約書有關乙方之權利義務均由原告負責承擔，伊只按原議代表各權利人向海軍總部及國防部洽辦核轉手續，而其車馬費及酬勞金則由原告支付，此有簽章之同意書為憑，故本件之訂金返還還請權屬於原告單獨所有。
二、依合約書第八條約定：「乙方（即原告）倘若於簽訂本合約書後無法獲准承購本件土地時，所有作業費用由乙方自行負責，但甲方（即被告）應於三十天內將土地訂金悉數無息退還與乙方」，原告簽約後歷經十餘年努力，始終無法獲得國有財產局之同意以購買該土地，八十九年五月間，被告簽具同意書，同意該房屋交由海軍總部眷服單位處理，原告自此已無法再憑該合約書向國有財產局要求申購該土地。原告乃向被告要求退還該訂金，但被告置之不理，原告又於九十年四月十日再以台北大安一一七支郵局存證信函告，限被告於接信後七日內將該款全數退還，該信函被告已於五月一日收到，有郵件收件回執為憑，但被告迄今分文未償，故被告自九十年五月八日起即負給付遲延責任，原告依民法第二百三十三條及第二百零三條之規定，自得請求加給付按年息百分之五計算之利息。
參、證據：提出合約書影本一份、同意書影本一份、存證信函及件收件回執影本一份
乙、被告方面：
壹、聲明：
貳、陳述；
一、查本件被告未與原告簽訂任何約定書，原告所提之合約書係屬偽造，茲說明如後：
（一）原告提出之合約書記載簽約日期為「中華民國七十七年十月二十四日」，並記載被告地址為「民權東路三段一五三巷三弄十五號」，然查，民權東路三段一五三巷三弄十五號地址係八十六年月二十三日門牌整編後始有此門牌，在此之前，該戶之門牌乃台北市○○○路○○○巷○弄○○號，果如前述合約書確屬七十七年十月二十四日簽訂，則該約所載被告之地址應為台北市○○○路○○○巷○弄○○號，不可能為民權東路三段一五三巷三弄十五號。前述合約書上所載被告之簽名，並非被告本人之親筆簽名，請貴院核對被告本人於保證書上之簽名筆跡即明，前述合約書上被告之簽名，並非被告本人之親筆簽名。前述合約書之乙方為汪遵及甲○○二人，其中由汪遵謀之簽名為手寫者，惟甲○○之簽名卻以橡皮章加蓋方式為之，此與一般簽名均以手寫方式為不同，足見其異常。前述合約書第十一條約定：「為保障雙方之權益，本合約未得雙方同意，不得轉讓」，則該合約書之乙方汪遵謀即不可能將該約權益轉讓予甲○○，惟被告所提出其與汪遵謀於七十七年十二月十七日所簽「同意書」，竟約定將汪遵謀之權義轉讓予甲○○，足見其矛盾不實。前述合約書第三條下方所載「訂約金收到」。數字，並非被告乙○○之筆跡，其下所蓋乙○○印文，與該合約書後之甲方乙○○名下所蓋乙○○印文不同，該二印文均非被告之印文，被告特否認真正。
二、對原告陳述之抗辯：原告於庭訊稱其於八十九年七、八月間曾至合約書所載被告位於系爭房屋，要求被告返還一百萬元，當時被告精神狀態很好，原告稱合約書第一條所載房屋為被告自行所載地址，並指稱合約書正本放在汪遵謀處云云之說詞，均不實在。因被告與次子陳香孝原一起居住在系爭房屋住處，嗣陳香孝於八十八年底購買系爭房屋，取得該房地所有權，旋即於八十九年春天即遷移至民權東路六段一八０巷四十一弄十八號房屋居住迄今，故原告出庭貴院稱其於八十九年七、八月間曾至合約書所載被告位於台北市○○○路○段○○○巷○弄○號住處請求被告返還一百萬元之說，純屬不實。
參、證據：提出戶口名簿影本一份、保證書影本二份，並聲請函詢合作金庫建國支庫，訊問證人葛敦華。
丙、本院依職函詢台北市松山戶政事務所。理 由
一、本件原告起訴主張：被告係系爭土地及建物之合法處分權人，原告為承購上開二標的物於八十一年六月二十七日訂立買賣合約書，約明總價款二千萬元，訂約同時給付被告定金一百萬元，前開合約第九條約定，原告於洽購土地申請書送達管理者海軍總部之日起一年內無法獲准承購時被告應於三十天內返還土地訂金，嗣於八十八年十一月間，原告確知被告無法獲准承購土地，屢催被告返還，未據清償，爰依買賣合約書第八條約定，請求被告返還及給付遲延利息等語。被告則以：被告與原告並未訂立買賣契約，被告亦未收到該一百萬元，原告請求返還定金一百萬元實屬無據等語，資為抗辯。
二、原告主張向被告係系爭建物及土地之合法處分權人，兩造曾簽訂該二標的之買賣合約書之事實，固據原告提出買賣合約書影本及律師催告被告返還定金之存證信函影本為證，被告則否認該契約之真正，辯稱：其未在該合約書上簽名用印等語，原告復稱係被告於八十一年六月二十七日訂立合約時自稱系爭建土地及物具有合法處分權人，信以為真乃與之簽約云云，因之，兩造是否有買賣系爭土地及建物合約書，應先予審究。
三、查系爭土地為國有土地，供海軍總部眷舍用，系爭建物則係被告自建，有原告提出四十七年一月十日海軍第三軍區司令部令文影本及海軍總部列管移交眷服部門移交丈量成果圖可證，可知系爭建物屬被告所有，其占有之土地則屬國有；原告提出上開合約書是於八十一年六月二十七日簽訂，有雙方簽名及見證人汪遵謀之簽名，同一合約書上另於八十三年三月一日有被告蓋印書寫「茲收到新台幣貳佰萬元」語句之表示，被告否認在合約上簽名用印，並另提出七十八年六月二十七日由原告委由劉振瑋律師見證由原告出名承諾購買系爭土地及相鄰基地上全體現住戶改建之承諾書，此與前述合約書相距三年；證人汪遵謀則到庭結證稱：「（提示被告提出承諾書，問意見？）我知道此事，原告付了五十萬元的公證費、顧問費，律師是被告介紹的。」、「（合約書）是我見證的沒錯，合約書是壹佰萬交付，但八十三年記載有收到兩百萬元之事我並不知道」、「這應該是七十八年簽的約」等語，參之被告另提出八十年四月三十日國防部後勤參謀次長室答覆系爭土地同地段占有人致部長申購土地書函表示：系爭土地宜循國軍老舊眷村作業要點辦理之書函影本，時間銜接，可知被告所提出原告出具之「承諾書」係屬真正，至上開合約書上關於「葛敦華」名義之簽名與原告另書寫予被告毋庸返還車馬費之書面聲明，二者筆跡相同，該「合約書」是否為雙方買賣契約證明文件，已有疑義；且為何與「承諾書」相距三年之久，證人汪遵謀稱其不清楚此事，原告稱是為滿足被告之要求，當初沒有簽立合約等語，何謂滿足被告之要求，未據原告提出合理之說明，再證人汪遵謀證稱八十三年書寫二百萬元之事並不知情，反證稱被告所收之一百萬元為其私人給與被告等語，此與原告稱曾贈與被告車馬費等，並不相符，基上事證，關於買賣合約價金係契約必要要件，見證人竟稱其他之一百萬元車馬費為其給與，不知「合約書」上載明被告收到二百萬元之事，則原告提出之「合約書」，顯難認為真正。原告依據「合約書」第八條約定，請求被告返還定金，已屬無據。
四、原告主張被告收受定金二百萬元，扣除其已返還之十一萬元，尚有一百八十九萬元定金未還之事實，雖據其提出前開合約書及律師催告函為據，惟被告辯稱其雖收到二百萬元，但一百萬元是車馬費、一百萬元是權利金等語，而前開「合約書」上被告收到二百萬元之記載，不足為憑，有如前述，前揭「承諾書」第二條第一款記載：「貴住戶於申請書簽章時，本人應給付價款百分之五，即新台幣壹百萬元為定金。」，被告復提出原告曾於八十六年九月十三日書立「聲明書」表示：「本年前由汪遵謀先生轉交葛效華先生新台幣壹佰萬元係本人致送葛送先生車馬費，勿庸退還。至於交房屋訂金台幣壹佰萬元。已於常在律師事務所訂約。於解除契約時、再行依約辦理。聲明人 甲○○」等語，原告到場自承該「聲明書」係其書立，是故關於定金部分，原告主張交付予被告二百萬元係屬定金，與事證不符。
五、前開「承諾書」第一條書明：「本人甲○○現任國彰建設開發有限公司董事長....，茲承諾本人及本公司自願及自費代辦 貴戶所有民權東路五七三巷一弄十七號房屋座落於台北市○○段○○段○○○號之基地上全體現住戶之改建及土地之申請承購或承租，予原住戶並購買本件土地之所有手續。承諾事項如下：一、本人願於全體現住戶同本人代為辦理前開手續並于申請書簽章後，依照現行法令規定，辦理前開作業之一切有關手續。此一作業概由本人負責，與各現住戶無關。二、本人因全體現住戶允諾同意本人辦理上述手續及購買本件土地，願給付貴住戶每戶總價新台幣貳千萬元整，付款辦法如下：⑴貴住戶於申請書簽章時，本人應給付總價款百分之五，即新台幣壹百萬元為定金.... 五、如本人於上述第一條之申請書送達海軍總部之日起壹年內無法獲得國防部批准手續，則領有定金之住戶應於本人請求之日起十五天內將定金悉數無息退還本人，本承諾書及申請書亦同時作廢。此致 葛敦華先生 承諾人 甲○○」等語，對照原告提出「合約書」第一條、第二條原告擬向被告承購本件房屋及土地，總價款協定為二千萬元之約定，可知原告於「承諾書」上係因被告為系爭土地之現住戶，須由被告名義向軍方標售土地而由原告代辦，而於「合約書」上之約定則是原告向被告購買系爭土地及被告所有之系爭建物，故而，「合約書」既非真正，則兩造間之買賣關係，是在被告取得系爭土地所有權後，再出售系爭土地及建物予原告，雙方約定之真意應為原告代理被告向國防部標購土地，待被告取得土地權利後再向原告購買，並支付定金一百萬元，因之，本件買賣係附有條件之契約；另查，「承諾書」第五條約定如原告於申請書送達海軍總部之日起一年內無法獲得批准定金始由被告無息退還，原告於八十七年五月六日書立聲明書表示：「本人前予吾兄（指被告）之改建房屋定金，如本人未能照原定計劃實施，則不必歸還，如能照購地案實施，則於政府依法批准實施後一併計算歸還」等語予被告，依其意旨，原告如能按「承諾書」為被告代辦，該定金不必歸還，惟原告有無送達申請書致海軍總部，所稱照原訂計劃實施究為何內容，原告均未提出積極證明，而被告所提出之八十年四月三十日國防部後勤參謀次長室已答覆系爭土地宜循國軍老舊眷村作業要點辦理，原告如何能再行代辦標購土地，亦未見原告代理標購之其他證明，基此，原告在八十七年五月六日對被告表達未能照原定計劃使被告取得系爭土地定金不用歸還之聲明，可推認原告對被告免除該定金之返還，其再據國防部總政治作戰部八十八年十一月十五日答覆湯毅等四人陳情函認本件買賣條件未成就應返還定金，與其致被告不用歸還定金之書面聲明，尚有未合。至原告稱被告於八十九年十二月五日委由吳夢洋律師表示同意分期攤還，有返還定金之義務等情，惟被告否認按月同意歸還原告定金之意思表示，而吳夢洋律師亦已辭世，難以認定被告之真意，惟原告既於八十七年五月六日表達定金可不用歸還之免除債務意思表示於前，尚不能以該律師函為據。
六、綜上所述，本件原告雖據買賣合約書請求被告返還定金，然該「合約書」非屬真正，對本件土地及建物之權利義務關係，應以被告提出之「承諾書」為據，但該「承諾書」是由原告承諾代理被告向主管機關申請標購系爭土地，原告並未提出積極代理申購土地之事，且雙方約定之定金金額為一百萬元，原告復於多年後表示如未能照原計劃實施定金不用歸還之意思，則其再為被告不能取得土地定金應予返還之主張，並不可採。從而，原告基於合約書第八條約定請求被告給付定金一百八十九萬元並自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請失所依，併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及聲明之證據，本院毋庸一一審酌，附此敘明。
八、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十五 日
民事第三庭法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十五 日~B法院書記官 林梅珍