臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三四一五號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間清償債務事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百八十九萬元及自起訴狀繕本送達翌日即民國九十年七月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告係坐落台北市○○段○○段○○○○號國有土地（下稱系爭土地）之建物即門牌號碼台北市○○○路○○○巷○弄○○號房屋（下稱系爭建物）具有合法處分權之人，並對該房屋基地有使用權，原告為承購上開二標的物，與被告於八十一年六月二十七日訂立買賣合約書，約明總價款二千萬元，訂約同時給付訂約金約一百萬元，被告應協助原告辦理移轉過戶登記，原告應負責向有關單位辦理購買本件土地，申請書送達海軍總部之日起一年內無法獲准承購時，被告應於三十日內將訂金悉數無息返還予原告，有兩造所訂合約書為憑，訂約時，原告除依合約書第三條約定給付被告一百萬元訂金，連同原告先前委由介紹人汪遵謀轉交被告之一百萬元，合計原告曾給付被告訂金二百萬元，嗣因上開土地未能獲准承購，依合約書第八條約定，被告即應將原告所付訂金二百萬元返還原告，詎料事經原告屢次催討，被告僅先後返還原告計十一萬元，仍有一百八十九萬元未據清償，依法提起兩造簽訂之買賣合約書第八條賣方於無法獲准承購土地三十天內將訂金悉數返還之約定，請求返還之。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）被告就系爭土地及建物，確與被告於八十一年六月二十七日訂有買賣合約書，否則原告豈有給付被告訂約金一百萬元之理，被告答辯狀所提出之原告於七十八年六月二十七日承諾書，僅係原告於簽訂買賣合約前之要約，原告斷無可能被告簽立系爭買賣合約前，僅憑原告單方要約之承諾書，即給付被告訂金一百萬元，被告謂原告係依承諾書第二條第一項給付定金及否認有簽立八十一年六月二十七日買賣合約書，均非實在。
（二）本件買賣契約書之訂立，被告自稱系爭土地及建物具有合法處分權之人云云，原告信以為真，遂與之簽約，嗣由土地代管機關海軍總部告知上開房屋實乃軍方配給被告之眷舍，被告對之並無處分權，被告在軍方一再要求下，延至八十八年五月七日出具同意書，同意將系爭房屋退回海軍總部。
（三）因被告雖承諾返還上開定金予原告，乃言而無信，僅於八十九年九月四日、十月四日及十一月十日分三次共付原告十一萬元，為此原告乃委請高瑞錚律師發函催告被告返還定金餘額即一百八十九萬元，被告則委由吳夢律師覆函以同意自九十年一月起按月退款三萬元，惟被告嗣仍未依其承諾履行，被告上開委請吳夢洋律師來函顯已承認系爭定金債務之存在，至被告所提出日期分別為八十六年九月十三日及八十七年五月六日原告書寫給被告便條書面，均在被告上開八十九年十二月五日律師函之前，顯見被告始終承認定金債務存在並願意清償，基於後約優於前約之法理，被告自應依後約償付定金餘額予原告，並無可疑。
（四）被告答辯稱其委由吳夢洋律師所發律師函同意自九十年一月起按月退款三萬元僅係贈與之要約，被告既未及時承諾，上開贈與要約即已失其拘束力，原告嗣委由高瑞錚律師覆函被告縱認係承諾亦為遲到之承諾，依民法第一百六十條第一項規定應視為新要約，被告對此新要約並未承諾，縱認原告上開律師函之承諾未遲到，被告亦得主張撤銷贈與云云，惟查上開被告委請吳夢洋律師來函說明一、（四）既載明「本人允予退款.... 本人同意自九十年一月起退款參萬元」，顯係被告承認債務並同意返還定金之表示，並非出於贈與之意思，被告上開來函既為承認系爭債務存在之單獨行為，而非贈與之要約，本無待原告之承諾，自無被告所辯原告委請高瑞錚律師函覆被告為承諾遲到之情事，兩造間既無贈與關係存在，更無撤銷贈與可言。
（五）被告於八十一年六月二十七日訂立本件合約書時，自稱系爭房屋具有合法處分權之人，實則系爭房屋乃軍方配給被告之眷舍，被告對之並無處分權，無權將系爭房屋及其坐落之基地出賣予原告，更遑論被告在軍方一再催討下，於八十八年五月七日已出具同意書，同意將系爭房屋返還代管機關海軍總部，且原告亦已依合約書第五條約定以湯毅先生等四人名義向海軍總部申請依現狀標售系爭土地，惟海軍總部函轉國防部後，國防部總政治作戰部函覆以該系爭土地尚未達檢討處分之期程，且如欲處分亦係以公開競標之方式，無法由原配住戶現狀買受，並非原告未依合履行，被告辯稱因原告不履行合約故得依約沒收定金云云，並非實在。
（六）系爭買賣因國防部總政治作戰部於八十八年十月二十六日函覆以無法依現狀標售，致系爭合約第八條所訂「申請書送達海軍總部之日起壹年內無法獲准承購本件土地」之條件已成就，被告自應依同條但書之約定於三十天內將土地定金悉數無息退還予原告，原告此項定金返還請求權，適用民法第一百二十五條之十五年請求權時效，被告所稱：依系爭合約第八條之反面解釋，原告申請書送達海軍總部已逾壹年之期限，即由被告沒收，不得請求返還，依合約第九條本合約簽訂後一年後即自動作廢，原告不得再請求返還定金云，任意曲解文義，顯然有違論理法則。
（七）被告訴訟代理人秦玉坤律師於庭訊時主張被告先前委由吳夢洋律師所發律師函，同意自九十年一月起月退款三萬元與原告，僅係要約，被告既遲延承諾，上開要約即已失效云，被告另一訴訟代理人楊崇森律師則主張上開律師函之退款表示為贈與，並當庭主張撤銷贈與云，惟查上開吳夢洋律師來函說明一、（四）載明「本人允予退款.... 本人同意自九十年一月起按月退款參萬元」，顯係被告同意返還定金之表示，亦即承認系爭債務存在之單獨行為，並非「贈與」或「贈與要約」之意思，此徵原告於九十年六月一日委請高瑞錚律師函催被告給付九十年一月至六月每月三萬元，計十八萬元甚明，本無待原告之承諾，自無被告所稱承諾遲到之問題，兩造間既無贈與關係存在，更無撤銷贈與之可言。
（八）原告所具八十七年五月六日之便條載明：「本人前交予吾兄之改建房屋定金，如本人未能照原定計劃實施則不必歸還，如能照購地案實施則於政府依法批准實施後一併計算歸還」，其真意為如原告不依約履行，被告不必返還定金予原告，今原告既已按約履行，只因軍方未核准，並非可得歸責於原告，自應依約返還定金，被告延至八十九年十二月五日尚且委由吳夢洋律師來函表示同意分期攤還定金與原告，職是之故被告據上開書面主張原告免除被告之定金債務，顯有誤會。
參、證據：提出兩造於八十一年六月二十七日簽訂之合約書影本、國防部總政治作戰部書函影本一份、高瑞錚律師函影本二份、吳蔑洋律師覆函影本一份等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴，如受不利判決，願預供現金或同額之第一商業銀行發行之可轉讓定期存單為擔保，請宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、事實發生經過：七十八年六月二十七日原告出具一紙經劉振瑋律師見證之承諾書予被告，其內容略以：「茲承諾本人及本公司自願及自費代辦貴戶（即被告）所有民權東路五七三巷一弄十七號房屋座落於台北市○○段○○段○○○號之基地上（全體現住戶之改建及土地之申請承購或承租，予原住戶並購買本件土地之所有手續，承諾事項如下：一、.... 二、本人因全體住戶允諾同意本人辦理上述手續及購買本件土地，願給付貴住戶每戶總價新台幣貳仟萬元整，付款辦法如下：１、貴住戶於申請書簽章時，本人應給付總價款百百分之五，即新台幣壹佰萬元為定金」等語，並交付一百萬元予被告。原告另又委由訴外人汪遵謀轉交一百萬元予被告，以供被告協調時之車馬費之用。八十六年九月十三日原告向被告聲明：「本人前由汪遵謀先生轉交乙○○先生新台幣壹佰萬元，係本人致送葛先生車馬勿庸退還，至於交房屋訂金新台幣壹佰萬元，已於常在律師事務所訂約，於解除契約時，再行依約辦理。」等語；八十七年五月六日原告向被告表示：「本人前交予吾兄之改建房屋定金，如本人未能照原定計劃實施，則不必歸還，如能照購地案實施，則於政府依法批准實施後一併計算歸還」等語。八十九年九月四日原告向被告表示其妻死亡，需錢孔急，請求被告幫忙，被告因而資助原告十一萬元。原告既已向被告聲明：「本人前由汪遵謀先轉交敦華先生新台幣壹佰萬元，係本人致送葛先生車馬費勿庸退還」，並向被告表示：「本年前交予吾兄之改建房屋定金（一百萬元），如本人未能照原定計劃實施則不必歸還」，則其仍訴請被告應向其清償一百八十九萬元之判決，實無理由，應予駁回。又被告並未於八十一年六月二十七日與原告訂立合約書，該合約書乃原告擅行製作，被告否認其真正。
二、原告所提合約書第五條約定：「乙方（指原告）應負責向有關單位辦理購買本件土地事宜.... 」，第四條又約定：「.... 倘乙方違反本契約之約定或不期付款時，甲方（指被告）得沒收已付之價款及訂金。」查該契約所涉土地在台北市○○○路○段，近敦化北路，乃○○○區○○○○段，當年地價不斷狂飆，原告於訂約後至今已隔九年有餘，迄未依約向有關單位辦妥購買土地事宜，故其違反該合約情節重大至為明顯，被告自得依合約第四條約定沒收其已付價款與訂金。該合約第八條約定：「申請書送達海軍總部之日起壹年內無法獲准承購本件土地時，所有作業費用由乙方自行負責，但甲方應于三十天內將土地訂金悉數無息退還與乙方。」本件原告即乙方申請書送達海軍總部早已逾所約定「壹年內」之期限，仍無法獲准承購本件土地，故依該條反面解釋，被告所收上開土地訂金一百萬元即無須退還原告，由被告沒收。合約第九條又約定：「本合約書經雙方簽署後生效，但本合約簽訂後如未執行，一年後即自動作廢。」現距該合約簽署之日已歷九年以上，原告迄未履行，故該合約早已作廢。該所謂合約係原告自己片面所擬文書，乃不合理，不公平之定型化或附合契約，為保護原告單方利益之作為，依消費者保護法第十一條或民法第二百四十七條之一之原則，應作有利於交易相對人即被告之解釋，況原告當時眼見該大片土地改建後，有巨額利益可得，主動向被告等軍人遊說，再轉手售予大建設公司如太平洋建設公司，興建商業大廈，從中牟取利益，被告乃一介職業軍人，對房地產交易法律實務毫無所知，故該契約有疑義時，應為有利於被告之解釋。
三、退萬步言，縱使該合約書為真正，但依該合約第三條約定：「甲方自不得將本件房屋或土地另與他人簽署其他協定」，正因原告自訂定該合約後延不得另與他人訂約，拖延至今，沒有下文，人也不知去向，而該土地為黃金地段，被告只因受該合約拘束，憑空喪失與他人訂定更為優厚條件之契約，被告單以一坪出售權利金可得利潤二十萬元計，七十坪土地，共一千四百萬元，原告即應賠償被告所受損失一千四百萬元以上，遠超過所收二百萬元，茲主張抵銷。
四、該合約於八十一年簽訂，原告自應向海軍總部申請承購，何以遲至八十八年始行提出，況原告所提海軍總部覆湯毅函，不能證明原告向該部申請，故原告有民法第二百四十九條第二款可歸責於付訂金當事人之事由，不能依合約第八條請被告返還，況該合約第九條又明定：「本合約書經雙方簽署後生效，但本合約簽訂後如未執行，一年後即自動作廢」。既然簽訂至今已過十年，原告迄未執行，故該合約早已作廢，原告依法自不得請求被告返還定。
五、原告以吳夢洋律師函，爭執被告有返還義務，與爭點無關，因該函已交原告之十一萬元乃贈與，早經訴訟代理人當庭及以存證信函代被告向原告撤銷贈與在案，又凡誤以為依法有給付義務而已交付者，受領人乃不當得利，給付人除可拒絕繼續給付外，其已付部分可請求受領人返還，故本件既使被告不主張贈與之撤銷，亦可主張非債清償，自可拒絕原告之請求。
六、系爭房屋係海軍總部交土地給若干海軍將官自建或部分自建，土地屬國有，房屋之居住和使用權屬反住戶，此有國防部後勤參謀次長室函可證，該房屋後交給海軍軍區換住台北現址，再自建二十八坪，經眷福單位派員丈量認定。八十六年十一月二十二日原告自動來信謂：「.... 此一產業乃閣下耗盡平生積蓄唯一之私產歷年來本乎正義勇氣，發揮守法律精神.... 吾人至深感佩.... 除所訂之價金外，自願另行給付新台幣貳仟伍佰萬元，以資補償，此舉未經面商，但出乎本人之至誠.... 」等語，可見兩造交易純出於原告之主動。
參、證據：原告於七十八年六月二十七日出具予被告之承諾書影本三頁、原告於八十六年九月十三日出予被告之聲明書影本頁、原告於八十七年五月六日出具予被告之書函影本一頁、原告八十七年五月六日親筆致被告函影本、原告八十六年九月十三致被告函影本、國防部後勤次長室崑峿字第０九三三號函影本、海軍總部台北勤務處公工科函影本、原告八十六年十一月二十二致被告信函影本等件為證。理 由
一、本件原告起訴主張：被告係系爭土地及建物之合法處分權人，原告為承購上開二標的物於八十一年六月二十七日訂立買賣合約書，約明總價款二千萬元，訂約同時給付被告定金一百萬元，原告另囑見證人汪遵謀轉交一百萬元，合計定金為二百萬元，前開合約第九條約定，原告於洽購土地申請書送達管理者海軍總部之日起一年內無法獲准承購時被告應於三十天內返還土地訂金，嗣於八十八年十一月間，原告確知被告無法獲准承購土地，屢催被告返還，惟被告僅先後返還十一萬元，仍有一百八十九萬元未據清償，爰依買賣合約書第八條約定，請求被告返還及給付遲延利息等語。被告則以：原告於七十八年六月二十七日出具經律師見證之承諾書予被告，願價購系爭建物及由被告出面向服役之海軍總部申購系土地，原告固交付一百萬元予被告，另由訴外人汪遵謀轉交一百萬元予原告，但原告於八十六年九月十三日以書面向被告聲明汪遵謀所轉交之一百萬元車馬費毋庸返還，至於定金部分，原告於八十七年五月六日以書面向被告表示如未能照原定計劃實施可不必歸還，原告請求返還定金，實屬無據，又八十九年九月四日原告之妻身故，需錢孔急，被告乃資助十一萬元，原告確將之作為被告已返還定金之依據，亦屬不實等，資為抗辯。
二、原告主張向被告係系爭建物及土地之合法處分權人，兩造曾簽訂該二標的之買賣合約書之事實，固據原告提出買賣合約書影本及律師催告被告返還定金之存證信函影本為證，被告則否認該契約之真正，辯稱：其未在該合約書上簽名用印等語，原告復稱係被告於八十一年六月二十七日訂立合約時自稱系爭建土地及物具有合法處分權人，信以為真乃與之簽約云云，因之，兩造是有買賣系爭土地及建物合約書，應先予審究。查系爭土地為國有土地，供海軍總部眷舍用，系爭建物則係被告自建，有原告提出四十七年一月十日海軍第三軍區司令部令文影本及海軍總部列管移交眷服部門移交成丈量果圖可證，可知系爭建物屬被告所有，其占有之土地則屬國有；原告提出上開合約書係於八十一年六月二十七日簽訂，有雙方簽名及見證人汪遵謀之簽名，同一合約書上另於八十三年三月一日有被告蓋印書寫「茲收到新台幣貳佰萬元」語句之表示，被告否認在合約上簽名用印，被告另提出七十八年六月二十七日由原告委由劉振瑋律師見證由原告出名承諾購買系爭土地及相鄰基地上全體現住戶改建之承諾書，此與前述合約書相距三年；證人汪遵謀則到庭結證稱：「（提示被告提出承諾書，問意見？）我知道此事，原告付了五十萬元的公證費、顧問費，律師是被告介紹的。」、「（合約書）是我見證的沒錯，合約書是壹佰萬交付，但八十三年記載有收到兩百萬元之事我並不知道」、「這應該是七十八年簽的約」等語，參之被告另提出八十年四月三十日國防部後勤參謀次長室答覆系爭土地同地段之人致部長申購土地書函表示：系爭土地宜循國軍老舊眷村作業要點辦理之書函影本，時間銜接，可知被告所提出原告出具之承諾書係屬真正，至上開合約書上關於「乙○○」名義之簽名與原告另書寫予被告毋庸返還車馬費之書面聲明，筆跡相同，且為何與承諾書相距三年之久，證人汪遵謀稱其不清楚此事，原告則以為滿足被告之求才有事隔三年合約的簽立，當初沒有簽合約等語，原告並未提出合理之說明，再證人汪遵謀證稱八十三年書寫二百萬元之事並不知情，關於買賣合約價金係契約必要要件，見證人不知合約上載明被告收到二百萬元之事，則原告提出之合約書，難認真正。原告依據合約書第八條約定，請求被告返還定金，已屬無據。
三、又前開承諾書第一條書明：「本人甲○○現任國彰建設開發有限公司董事長....，茲承諾本人及本公司自願及自費代辦 貴戶所有民權東路五七三巷一弄十七號房屋座落於台北市○○段○○段○○○號之基地上全體現住戶之改建及土地之申請承購或承租，予原住戶並購買本件土地之所有手續。承諾事項如下：一、本人願於全體現住戶同本人代為辦理前開手續並于申請書簽章後，依照現行法令規定，辦理前開作業之一切有關手續。此一作業概由本人負責，與各現住戶無關。二、本人因全體現住戶允諾同意本人辦理上述手續及購買本件土地，願給付 貴住戶每戶總價新台幣貳千萬元整，付款辦法如下：⑴貴住戶於申請書簽章時，本人應給付總價款百分之五，即新台幣壹百萬元為定金.... 五、如本人於上述第一條之申請書送達海軍總部之日起壹年內無法獲得國防部批准手續，則領有定金之住戶應於本人請求之日起十五天內將定金悉數無息退還本人，本承諾書及申請書亦同時作廢。」等語，對照原告提出合約書第一條、第二條原告擬向被告承購本件房屋及土地，總價款協定為二千萬元之約定，可知原告於承諾書上係因被告為系爭土地之現住戶，須由被告名義向軍方標售土地而由原告代辦，而於合約書上之約定則是原告向被告購買系爭土地及被告所有之系爭建物，故而，合約書既非真正，則兩造間無買賣系爭建物之合意，另依原告在承諾書上之意思表示為原告代辦向國防部價購土地事，雙方約定之真意應為原告代理被告向國防部標購土地，待被告取得土地權利後再向原告購買，並支付定金一百萬元，因之，兩造對系爭土地之買賣，須俟被告取得系爭土地之所有權，係附有條件之契約；查原告僅提出曾答覆湯毅等四人陳情依現狀標售台北市○○○○路散戶」現址地案難以照辦之國防部總政治作戰部書函為據，並無提出任何代理被告向國防部辦理申請標購系爭土地之證明；依原告在承諾書之意思表示，原告未為辦理即屬未為履約。
四、原告主張被告收受定金二百萬元，扣除其已返還之十一萬元，尚有一百八十九萬元定金未還之事實，雖據其提出前開合約書及律師催告函為據，惟被告辯稱其雖收到二百萬元，但一百萬元是車馬費、一百萬元是權利金等語，而前開合約書上被告收到二百萬元之記載，不足為憑，有如前述，前述承諾書第二條第一款記載：「貴住戶於申請書簽章時，本人應給付價款百分之五，即新台幣壹百萬元為定金。」，被告復提出原告曾於八十六年九月十三日表示：「本年前由汪遵謀先生轉交葛效華先生新台幣壹佰萬元係本人致送葛送先生車馬費，勿庸退還。至於交房屋訂金台幣壹佰萬元。已於常在律師事務所訂約。於解除契約時、再行依約辦理。聲明人 甲○○」等語，原告到場自承該聲明書係其書立，是故關於定金部分，原告主張已交付二百萬元，與其聲明，顯有不符。
五、綜上所述，本件原告雖據買賣合約書請求被告返還定金，然該合約書非屬真正，對本件土地及建物之權利義務關係，應以被告提出之承諾書為據，但該承諾書是由原告承諾代理被告向主管機關申請標購系爭土地，原告並未提出積極代理申購土地之事，原告之主張，並不可採。從而，原告基於合約書第八條約定請求被告返還定金一百八十九萬元並自起訴狀繕本送達翌日即九十年七月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既已駁回，其假執行之聲請失所依，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及聲明之證據，本院毋庸一一審酌，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 二 月 十八 日
民事第三庭法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 二 月 十八 日~B法院書記官 林梅珍