臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第三五六三號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾柒萬元，及自民國八十八年十一月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾伍萬柒仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰陸拾柒萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）被告於民國八十八年十月二十六日向原告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號，面積二一四平方公尺土地乙筆，兩造間並訂有「土地買賣契約書」。依系爭契約第三條約定，買賣價款應分三期給付，即壹期於八十八年十月二十六日給付新台幣（下同）六十萬元、貳期於增值稅、契稅核下三日內交付六十萬元、參期尾款於產權過戶於買方名下三日內交付一百六十七萬元。查被告分別於八十八年十月二十六日及八十八年十一月八日，依約給付壹期暨貳期價款共計一百二十萬元，嗣原告復依買賣契約第六條於八十八年十一月九日將土地移轉登記於被告所指定之傅國忠名下，被告依約本應於移轉登記後三日內，交付參期尾款一百六十七萬元予原告。詎被告竟片面以該筆土地未能符合其需求為由，即拒絕給付參期尾款。雖經原告屢次以口頭要求被告履約，並折衝、協調約六個月之久，惟仍未獲被告同意給付尾款，原告不得已，乃於八十九年五月二十四日以吉安郵局第四七號存證信函，告知被告違約情事，希伊於八十九年六月三日前繳清尾款，但被告迄今仍未給付。因本於買賣契約之法律關係，訴請被告給付第參期價款一百六十七萬元及自原告移轉土地所有權登記後三日之翌日即八十八年十一月十三日起至清償日止之法定遲延利息。
（二）對於被告抗辯之陳述：
１、系爭買賣契約除約定有關雙方當事人議定同意之買賣標的物、買賣價款、付款方法、稅金繳納及所有權移轉登記費用負擔方法、登記手續及違約條件等事項外，於第十條亦僅就⑴依現況點交土地⑵本案需申請鑑界，鑑界費…⑶買方需開立如尾款面額之本票交由代書保管等特約事項為約定，並未曾就系爭土地需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋」之要件為特別之約定。被告抗辯其委託訴外人力霸房屋仲介公司（戴文陽）代為仲介房地，且委託之初即言明該地必須得以興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋云云，因既非系爭兩造於契約中約定之事項，自與本件無關，被告仍應依約負給付價金之義務。又被告主張力霸房屋仲介公司之員工戴文陽，於代為仲介本件房地之過程中可能涉有詐欺或背信情事，亦與本件訴訟無關。況且，戴文陽業獲臺灣花蓮地方法院檢察署以八十九年偵續字第五三號處分不起訴確定在案，亦證被告所言之不實。
２、被告辯稱兩造曾於八十八年十二月二十六日達成協議，然始終未提出該「協議書」以實其說。又被告所提之「土地買賣附加協議證明書」，僅係被告所指定委請之土地代書林柏鴻及建築師劉燕湖稱協議存在所作成之書面證明，無法證明本件事實確有「協議書」之存在。衡諸常理，若兩造果曾就系爭土地買賣簽訂附加約定之「協議書」，被告於本件訴訟自可直接提出該「協議書」為佐證，卻何須捨本逐末地要求與伊有僱傭關係之證人另立「土地買賣附加協議證明書」為證明？如此做法豈不多此一舉？原告依約本僅須單純移轉系爭土地所有權予被告或伊所指定之第三人即可，實無事後再行同意增加原告額外義務之理，被告如今片面指稱原告同意向第三人蔡豐年及洪惠珠二人索取花蓮縣○○鄉○○段第三六八之三地號土地使用同意書及蔡、洪二人印鑑證明書云云，不僅有悖事實，更與常情不符。由上可知，兩造實無如被告所稱之曾達成協議並簽定「協議書」之情事，被告意圖以假亂真地欲以所謂「協議」之內容，而課予原告系爭契約所無之義務，並謂「逾期不履行即解除本件買賣契約」云云，更屬荒謬。又證人劉燕湖建築師雖到庭證稱：「我受被告委託設計時發現系爭土地中有一塊裡地…所以他們兩造就有協議，由原告取得這塊裡地的使用同意書…」，然 鈞院訊之：「兩造有協議，為何未定協議書」時，證人劉燕湖卻答稱：「這不曉得。當時協議時有我、代書、被告之子在場。兩造買賣時我不清楚」，顯見其證詞前後矛盾並不實在，蓋證人劉燕湖既稱伊於八十八年十二月二十六日兩造協議之時在場，並知「他們兩造就有協議，由原告取得這塊裡地的使用同意書」云云，依常理而言，伊對於兩造協議後為何未簽訂協議書之理由亦應知悉，怎可能既參加協議，亦稱雙方有協議，卻對雙方並未簽立得保障雙方協議結果之協議書之理由突然毫不知情，可見證人劉燕湖之證詞純屬虛構，不足為採。退步言，縱如證人劉燕湖所言，兩造間曾就系爭土地之問題為「協議」，然此「協議」是否僅指雙方就系爭土地為「磋商」之過程？抑或雙方確有達成意思表示之合致？誠屬可疑。蓋系爭土地買賣時，雙方既知以書面簽訂買賣契約之方式，將系爭買賣標的物、買賣價款、登記手續、違約條件及特約事項逐條約定，以昭慎重，若果雙方於簽約後另有達成任何「協議」之情事，怎可能雙方會不將該「協議」內容用白紙黑字訂立書面，以防日後徒增糾葛？由是可知，前開證人劉燕湖之證詞或可證明兩造就系爭土地買賣曾有協議，然此協議應僅屬雙方就系爭土地買賣為「磋商」之性質，並非指系爭兩造確有達成意思表示合致之協議存在。又另一證人林柏鴻代書於庭訊：「土地買賣附加協議書是否你簽名？」時，證稱：「是我簽的，是被告擬好請我簽名的…是前一天他們協調好後，隔天被告才拿給我簽的…」；而當 鈞院問及「為何兩造不定協議書？」，則僅含糊地答以「當時沒有人提議簽協議書。」等語。查被告所稱兩造協議之日期則為八十八年十二月二十六日，而系爭「土地買賣附加協議書」則係被告所傳證人林柏鴻及劉燕湖於九十年二月十日所出具，兩者時間大有差異，詎證人林柏鴻卻證稱「是前一天他們協調好後，隔天被告才拿給我簽的」，亦即林柏鴻證稱系爭「土地買賣附加協議書」是被告於八十八年十二月二十七日拿給證人所簽，然此與被告所提「土地買賣附加協議書」上所載之時間差異甚大，可見證人林柏鴻就其「親自出具」之協議證明書究係「協議之隔天所簽？」抑或「事後於九十年二月十日所出具？」已顯矛盾之情形下，所為證詞更與實情不符。再者，被告曾委任「張理法律事務所」張世柱律師，先後於八十九年三月二十日及八十九年三月三十一日，致函原告，並分別以⑴被告受訴外人戴文陽之詐欺及背信為由，要求撤銷雙方之買賣契約並返還價金；⑵原告出售土地…經測量後除與現地圍欄狀況不符外，圍欄內更無權佔有他人或國有土地為由，要求依法解除買賣契約，此亦分別有八十九年三月二十日台北成功郵局（台北四十四支局）第五五九號存證信函及八十九年三月三十一日台北成功郵局（台北四十四支局）第六三二號存證信函可資為證。又被告所稱兩造就系爭土地達成「附加協議」之時間係八十八年十二月二十六日，是兩造若果有達成「協議」存在，則原告若有不遵照協議內容為履行之時，被告自可依協議結果要求原告履行，如或不然，則被告逕可以原告未履行協議為由，向原告為解除契約之意思表示，並求得價金之返還。詎料，被告於前開三月二十日及三月三十一日致原告之存函內容，卻對兩造於八十八年十二月二十六日所達成之「附加協議」內容，即伊可直接課予原告依協議應履行之義務，隻字未提，反而竟捨本逐末地仍以「受訴外人戴文陽之詐欺、背信」及「系爭土地無權佔有他人或國有土地」為由，要求撤銷及解除雙方之買賣契約並返還價金，此舉不僅與常情有違、匪夷所思，更與被告所一再聲稱「被告向花蓮地檢署告訴戴文陽詐欺及背信。上開詐欺背信案，雖經檢察官處分不起訴，但原告知法理難容，是兩造曾於八十八年十二月二十六日經協調在林柏鴻代書及劉燕湖建築師之見證下，達成下列協議」之辯詞逕相矛盾，試想，若果真原告係因「自知法理難容」，是於八十八年十二月二十六日與被告達成附加協議，則事後縱使原告有不履行協議之情事，被告逕依雙方協議內容請求原告履行即足，復何需間接以其他名義或理由而向被告請求？可知被告所稱兩造曾於八十八年十二月二十六日達成「附加協議」之辯詞實屬虛構，而系爭「土地附加買賣協議證明書」亦顯係臨訟杜撰。倘兩造間確實於八十八年十二月二十六日具體達成協議，由原告取得鄰地之土地使用同意書，並於原告將該同意書交由被告後，被告始付清尾款一百六十七萬元之條件者，何以被告在其委託張世柱律師寄發之存證信函中，卻以「…本人多次要求戴君（指訴外人戴文陽）處理，戴君嗣又改其可取得鄰地同意而免留設通路，…惟至今未見後續，顯係敷衍本人。其後，本人得知該土地亦係黃君（指原告）委請力霸房屋尋售之土地，故可知戴君為求獲取報酬有背信之嫌」、「…台端（指原告）出售土地，經測量後除與現地圍欄狀況不符外，圍欄內更無權占有他人及國有土地」云云置辯，未有隻字片語提起兩造就本件土地買賣有附加協議情事，原告應負責取得鄰地土地使用同意書？反而指摘是訴外人戴文陽答應被告其可取得鄰地同意書，是被告之說詞，顯有不實。
３、系爭土地並無被告所稱瑕疵之情事：
（１）查被告向原告買受系爭土地，雙方並未約定有該系爭土地需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋」之要件，已如前述，是原告僅依約將系爭土地面積完整無短少地移轉予被告即足，而原告於八十八年十一月九日即將合於買賣契約書所載之系爭土地移轉於被告（實係登記於被告之子名下），且被告對系爭土地之面積有無短少亦不爭執，可認原告就本件系爭契約之履行已合於債之本旨。又兩造買賣僅就系爭土地之面積、坐落標示、買賣價款、違約條件等事項為約定，即雙方係就花蓮縣○○鄉○○段三六八地號，面積二一四平方公尺之土地而為買賣，並非約定係買受「圍牆內」或「圍牆外」之土地，系爭土地是否全部在「圍牆內」或「圍牆外」，實非雙方契約合意之內容，被告以買受系爭土地時不知「圍牆內並非全屬原告所稱之買賣標的土地，尚包括第三人所有之土地」或「所購土地亦有一部在圍牆外之公用道路上」等語置辯，乃事後卸責之詞，實無足採。再買賣契約第十條特約事項約定：ａ、依現況點交土地。ｂ、本案需申請鑑界…屆時複丈有差額面積時，按買賣價款以每坪之單價多退少補…。可知兩造於簽訂買賣契約時，就系爭土地之現狀應已有相當瞭解，方可能為「依現況點交土地」之約定，是兩造既已於契約之特約事項就系爭土地為「現況點交」之約定，則被告自不能以買受系爭土地時不知「圍牆內並非全屬原告所稱之買賣標的土地，尚包括第三人所有之土地（地號—福興段三六八之一號）」或「所購土地亦有一部在圍牆外之公用道路上」，即謂原告之給付未依債之本旨而令原告負瑕疵擔保之責。
（２）被告又稱系爭土地有與袋地相鄰及與圍牆界止現狀不符之重大瑕疵，惟原告於簽約時已將系爭土地之現況向被告詳為告知（詳情容後述），系爭土地在面積未短少且仍可興建房屋之前提下，因雙方未就系爭土地之效用或品質訂有特約，是本件系爭土地仍符合系爭契約所約定應具備之價值、效用或品質，因此，系爭土地實無被告所稱價值、效用或品質欠缺等瑕疵之情事。又被告稱伊以系爭土地向主管機關申請建築時，始知與系爭土地相鄰之同段三六八之三號土地為民法上所稱之「袋地」，依建築法規需留設通路供該「袋地」通行，故得興建之面積僅二十餘坪云云。惟查，所謂「袋地」，依民法第七百八十七條之規定，係指「因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用」之土地而言。然觀諸原告申請之花蓮縣花蓮地政事務所製發之「地籍圖謄本」，福興段三六八之三地號之土地係位於系爭三六八地號左側之土地，再參諸被告前於答辯狀被證一所提「花蓮地政事務所複丈成果圖」及兩幀相片更可知，前開福興段三六八之三地號之土地本即為既成巷道，該土地並非「袋地」，而被告於被證一提出「花蓮地政事務所複丈成果圖」，並在該圖上標出之虛線及註記而誆稱：「斜線為袋地之預備通行道」云云，乃刻意誤導鈞院，實不足取。又證人劉燕湖於原告訴訟代理人問及「系爭土地建築面積計算表之計算是否包含裡地？」時，證稱：「此計算裡面沒有包含裡地」，詎之後被告訴訟代理人問及「面積計算表是在發現裡地之前還是之後才提出？」時，卻改稱：「面積計算表是發現裡地後才提出，所以才會有基地內通路及畸零路之記載」云云，可知：系爭土地建築面積之計算「既未包含裡地」，且「面積計算表是發現裡地後才提出」，可見系爭土地究竟可建築之面積為多少坪數？概與系爭土地之鄰地是否為「袋地」無關，被告誆稱本件原告應負故意隱匿不告知系爭土地之鄰地為袋地之瑕疵擔保責任云云，實屬子虛烏有，不足為採。退步言，縱如證人所言，系爭土地建築面積計算表係因前開三六八號之三號土地屬袋地而有基地內通路及畸零路之記載，惟證人陳稱「系爭土地建築面積計算沒有包含裡地」於先，復旋即改稱「面積計算表是發現裡地後才提出，所以才會有基地內通路及畸零路之記載」，其先後之證詞亦顯有矛盾。綜上，證人劉燕湖於庭訊之證詞前後矛盾並不實在，被告據此誆稱系爭土地之鄰地為袋地，原告應負故意隱匿不告知系爭土地之鄰地為袋地之瑕疵擔保責任云云，實無可採。
（３）被告於購買系爭土地之初，即已透過房屋仲介人員瞭解前開土地圍牆內有一部份公有地之情事；且原告於被告付了六十萬元後，帶領被告至現場說明土地之範圍時，亦有將圍牆內包含一部份公有地之情形告知被告，再參諸前開被告告訴戴文陽詐欺及背信乙案之臺灣花蓮地方法院檢察署以八十九年偵續字第五三號檢察官不起訴處分書第一頁背面倒數第五行可知，檢察官亦肯認「經查，告訴人（即本件被告）於被告（即戴文陽）介紹上開土地之前，即曾察看該筆土地情形，惟因當時售價過高，始未詳談，此情業為告訴人所自承，顯見告訴人對該筆土地應有相當之瞭解」，可見被告確已對系爭土地已有相當之瞭解。至圍牆內土地另有私人土地之事，原告於前開刑事訴訟中已向檢察官說明其並不知情（前開不起訴處分書第二頁第一行參照），顯見被告對系爭土地之實際狀況已知之甚詳，原告並無所謂故意隱匿之情事。另系爭土地之鄰地，本供公眾使用之道路多年，並可直接通行至其南北分別為地號一六Ｏ八及一六Ｏ四之道路，並非袋地，是系爭土地應無預留通道之必要，故兩造亦無就系爭買賣契約需為附加協議事項之理。查被告於本件訴訟進行中，片面持其委任辦理產權過戶之代書林柏鴻及委任辦理設計監造房屋之建築師劉燕湖用印之「土地買賣附加協議證明書」，用以證明兩造曾於八十八年十二月二十六日曾協調同意於系爭買賣契約書之外，另附加協議內容等情。然細究被告片面所提之「土地買賣附加協議證明書」內容，其目的不外乎係針對被告所指稱，系爭土地之鄰地○○○鄉○○段第三六八之三地號土地為袋地，致系爭土地需留通道供該鄰地通行之用云云，故而有附加協議情事。惟所謂「袋地」，依民法第七百八十七條之規定，係指「因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用」之土地而言。查本件系爭土地之鄰地（即福興段第三六八之三地號土地）本為「供公眾多年使用之道路」，此業經花蓮縣吉安鄉公所以九十年十月三十日九Ｏ吉鄉建字第一六九九五號函證明無訛），且依據被告所提照片、原告所提系爭土地地籍圖謄本影本及原告於系爭土地現場所拍攝之三張照片，可明顯得知，系爭土地之鄰地（即第三六八之三地號土地）係可直接通行至其南北分別為地號一六Ｏ八及一六Ｏ四之道路，並非「袋地」，是系爭土地應無前開第三六八之三地號土地為袋地而有需留通道之必要，是兩造更無因此而為附加協議之可能。
（４）被告又辯稱系爭土地於向主管機關申請建築時，始知系爭土地建築房屋時，依建築法規需留設通路供「袋地」通行，故得興建面積僅二十餘坪，被告始知被騙，並向花蓮地檢署告訴戴文陽詐欺及背信。上開詐欺背信案，雖經檢察官處分不起訴，但原告知法理難容，是兩造曾於八十八年十二月二十六日經協調在林柏鴻代書及劉燕湖建築師之見證下，達成下列協議，但原告迄今未依約取得土地使用同意書交予被告，是被告依約自無付款之義務云云，而主張同時履行抗辯。惟查：ａ、依被告提供「建築線指定申請圖」所示，系爭土地實因面臨「現有巷道」，而依台灣省建築管理規則第五條規定：「面臨現有巷道之基地，其建築線之指定，應依左列規定辦理：巷道為單向出口長度在四十公尺以下，雙向出口在八十公尺以下，寬度不足四公尺者者，以該巷道中心線為準，兩旁均等退讓，以合計達到四公尺寬度之邊界線作為建築線…」，致須「依現有巷道中心連線各退縮二Ｍ為建築線」，非如被告所指稱之需留設通路供「袋地」通行。ｂ、再者，依前揭台灣省建築管理規則第五條規定第三項規定：「建築基地正面臨接計畫道路，側面或背面臨接現有巷道者，於申請指定建築線時，應一併指定該巷道之邊界線，其因而退讓之土地，得以空地計算」，又前台灣省政府建設廳七十八年十月二十六日建四字第四四八二九號函則進一步闡明：「建築基地正面臨接計畫道路，側面或背面臨接現有巷道者。該現有巷道屬私人所有部分，基於左列理由，得准予計入該基地之法定空地，惟在配置上應將該現有巷道（有退縮地者含退縮地）保留為可供通行之規劃，並應由起造人具結，將來不得作妨礙公共通行或設施使用…。」等語。準此，系爭土地因背面所接鄰同段第三六八之三地號土地之現有巷道而退讓之土地面積，得以空地計算，而併入基地實際可使用面積。易言之，系爭土地實際可使用面積，倘先依被告所提供之面積計算表試算者，「基地內私設通路」部分之一二點七一坪之面積，依前揭規定即得以空地計算而併入實際可使用面積內，不須予以扣除，是系爭基地石既可使用面積應為五八點七六坪（即64.7-4.25-1.69=58.76 坪），則系爭土地最大可建築面積依百分之六十建蔽率計算結果應為三五點二五六坪（即
58.7 6 *60 % = 35.256坪），而非原告所指稱之二七點六三坪，被告辯稱系爭土地無法興建三十五至三十六坪之房屋，應由原告負物之瑕疵擔保責任云云，實與事實不符。ｃ、被告辯稱伊知被騙後，曾向花蓮地檢署告訴戴文陽詐欺及背信，而前開「詐欺背信案，雖經檢察官處分不起訴，但原告知法理難容，是兩造曾於八十八年十二月二十六日經協調在林柏鴻代書及劉燕湖建築師之見證下，達成下列協議」云云。惟查，前開詐欺背信案之不起訴處分書係於九十年三月十六日作成，而被告前稱雙方協調之日卻係在八十八年十二月二十六日，可見被告所稱「協調」乙事縱為真實，亦係原告因被告遲遲不願給付價金，為求其給付而所為之協商，並非雙方真有所謂「附加協議」之存在，被告實係刻意倒錯時光，復任意捏造事實，所辯實無足採。綜上，依前揭台灣省建築管理規則之規定暨被告所提供「建築線指定申請圖」觀之，系爭土地實僅因面臨「現有巷道」而於指定建築線時須以該巷道中心線為準，向兩旁退讓、且系爭土地因背面所接鄰同段第三六八之三地號土地之「現有巷道」而退讓之土地面積，得以空地計算併入基地實際可使用面積，是並無如被告所辯稱之因相鄰之同段第三六八之三地號土地為「袋地」而須留設通路供通行之瑕疵存在。又系爭土地之週圍附連土地之狀況，本即為被告所明知，而被告所稱之鄰地使用情形及建築目的又均未表現於系爭買賣契約條文中，自不在原告之保證及應給付義務之列，是兩造締約後，被告有關系爭土地之利用，其不利益實無從歸責於原告。被告既無法舉證證明原告故意以不實之事令被告錯誤而為意思表示，亦無法證明原告有保證系爭土地得興建三十五、六坪或負有解決鄰地土地使用糾紛之義務存在，是被告以其被戴文陽詐欺及買賣標的物與權利有瑕疵為由，主張解除系爭買賣契約及原告應先解決系爭土地通行權糾紛之同時履行抗辯云云，均屬無據。退萬步言，倘兩造間因鄰地第三六八之三地號土地為「袋地」而為所謂之「附加協議」，則依原告前業已證明第三六八之三地號土地並非「袋地」，故基於「債權契約有因性」之原則，若「原因行為」不能實現，給與行為即不能有效成立，是原告即無需就該協議負履行責任。
（５）退步言之，縱系爭土地略有瑕疵，被告之解除權亦因時效之經過而消滅。按「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物交付之時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」，民法第三百六十五條第一項定有明文。系爭土地縱如被告所言具有瑕疵，因原告早將圍牆內有一部分公有地之情形向被告詳為告知，且被告迄今仍未依前開條文之規定向原告為解除權之行使，是被告之解除權已因時效之經過而罹於消滅。綜上，系爭土地既無被告所稱之所謂瑕疵之情事，且系爭土地之狀況亦因原告之詳細告知及被告自身本有相當之明瞭，是被告自不能於契約成立後，假藉系爭土地有重大瑕疵且原告係故意隱匿該瑕疵等理由，而任意主張解除契約。
三、證據：提出土地買賣契約書影本一份、土地登記謄本影本一份、吉安郵局第四七號存證信函影本一份、臺灣花蓮地方法院檢察署八十九年偵續字第五三號檢察官不起訴處分書第一頁及其背面影本一份、土地地籍圖謄本影本一份、花蓮縣吉安鄉公所以九十年十月三十日九Ｏ吉鄉建字第一六九九五號函影本一份、八十九年三月二十日台北成功郵局（台北四十四支局）第五五九號存證信函影本一份、八十九年三月三十一日台北成功郵局（台北四十四支局）第六三二號存證信函影本一份、系爭土地之鄰地（○○○鄉○○段三六八之三地號）係現有巷道及其聯外道路狀況照片三幀、台灣省政府建設廳七十八年十月二十六日建四字第四四八二九號函影本一份、王澤鑑教授著「民法學說與判例研究第一冊」民國七十五年九月八版之第二八０頁影本一份為證。並聲請訊問證人張進中、戴文陽；及向花蓮縣政府建設局函查系爭土地○○○鄉○○段○○○○號），在其鄰地○○○鄉○○段三六八之三地號）係供公眾使用多年之道路之前提下，可供建築之最大面積為何？並其計算公式及法令依據為何？請至現場勘驗系爭土地○○○鄉○○段○○○○號）之鄰地○○○鄉○○段三六八之三地號）是否係供公眾使用多年？該地係分別直接通行至第一六Ｏ四地號及第一六Ｏ八地號之道路？向內政部營建署函查：依被告所呈之建築線指定申請圖所載，系爭土地於指定建築線時，依建築法令之實際退讓原因為何？系爭土地之鄰地第三六八之三地號土地為供公眾通行之現有巷道情形下，可供建築之最大面積是多少？
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）八十八年間被告擬於花蓮地區購地建屋，委任力霸房屋仲介公司（戴文陽）代為仲介房地，委託之初即言明該地必須得以興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋。嗣於八十八年十月初，戴文陽向被告報稱，位於花蓮縣○○鄉○○段○○○號土地符合需求，該土地四周有圍牆，地形完整，為使被告相信系爭土地可依被告條件興建三十六坪（一層）之房屋，戴某還以尖美興建築工程行之設計圖取信被告（及偕被告前往現場）。在戴文陽安排之下，兩造於八十八年十月二十六日簽立土地買賣契約書，被告並先後依約支付一百二十萬元整之買賣價款。然被告於付款後辦理鑑界時（戴某要求簽約後才能辦理鑑界），始發現該圍牆內並非全屬原告所稱之買賣標的土地，尚包括第三人所有之土地（地號-福興段三六八之一號）、公有土地（地號-福興段三六七號）等，而所購土地亦有一部在圍牆外之公用道路上。嗣被告於向主管機關申請建築時，始知與系爭土地相鄰之同段三六八之三號土地為民法上所稱之袋地（又稱「裏地」），系爭土地建築房屋時，依建築法規須留設通路供該「袋地」通行，故得興建面積僅二十餘坪，被告始知被騙，並向花蓮地檢署告訴戴文陽詐欺及背信。上開詐欺背信案，雖經檢察官認係「純屬民事糾葛之範疇」處分不起訴，但原告因知法理難容，曾於八十八年十二月二十六日經協調在林柏鴻代書及劉燕湖建築師之見證下，達成下列協議：「一、由乙○○向三六八之三號土地所有權人蔡豐年、洪惠珠二位索取土地使用同意書及蔡、洪二位印鑑證明書，交給甲○○使用。（同意書空白格式兩份，由劉燕湖建築師當場交給乙○○收執）
二、甲○○收到乙○○交給之蔡豐年、洪惠珠土地使用同意書及印鑑證明，經縣府建管課確認無誤後，得一次付清尾款一百六十七萬元。附註- 本協議書合併三六八號土地買賣合約辦理」（證明書為九十年二月十日補立），亦即買賣雙方同意將與系爭土地相鄰之同段三六八之三號袋地問題正式納入買賣契約，並由原告負責向袋地所有人取得同意書，以解決該袋地因通行困難所造成系爭土地建築面積嚴重減少之問題，但原告迄未依約取得同意書交付被告，屢經催告，仍置之不理。按原告委由仲介公司出售系爭土地，明知系爭土地有與袋地相鄰（依建築法規須預留袋地通行道路，致建築面積嚴重短少）及與圍牆現狀之界址不符（系爭土地形狀奇特，宛如一把菜刀）之重大瑕疵，竟故意予以隱匿，依民法第三百五十九條定被告自得解除本件買賣契約，又依兩造嗣後所訂上開協議，原告應向三六八之三地號袋地所有人蔡豐年、洪惠珠二人取得土地使用同意書及印鑑證明書俾向建管單位辦理建照取得相關事宜，且「經縣府建管課確認無誤後」，始「得一次付清尾款一百六十七萬元。」，是在該項停止條件尚未成就前，被告依約自無付款之義務。又若被告不能依民法第三百五十九條之規定解除契約，則依協議證明書記載，原告應取得袋地所有人同意書，此項義務雖無期限限制，惟被告自得以九十年八月七日答辯狀繕本作為催告之意思表示，原告應於收受繕本翌日起七日內履行協議證明書中所訂之義務，逾期不履行即解除系爭買賣契約。另關於系爭土地因與袋地相鄰以致依建築法規必須留設通道造成建築面積短少達一二點七一坪之事實，原告並不爭執，對於此一重大瑕疵，原告自應負擔保責任及不完全給付之債務不履行責任，且在原告補正其瑕疵前，被告自得就價金尾款之給付義務，主張民法第二百六十四條之同時履行抗辯權，因此，退萬步言，即便 鈞院認為被告就前述協議證明書主張之抗辯為不可採，被告依法仍得拒絕本件之尾款給付。
（二）又系爭協議證明書乃是九十年二月十日所「補立」，其意在於證明兩造曾於八十八年十二月二十六日對於系爭土地因裏地（袋地）所造成之重大瑕疵問題達成協議，且協議之內容（即雙方所達成之合意）應「合併三六八號土地買賣合約辦理」，八十八年十二月二十六日當日協議達成時，並未簽立協議書，所以才須在事後補立「協議證明書」，否則如當時已有協議書，自無以補立證明書證明協議存在之必要，至於證明書附註中所稱「本協議書合併三六八號土地．．．」應是「本協議證明書所載內容合併三六八號土地買賣合約辦理」之意，只因立此證明書之人並非法律專業人員，故用語並不十分精確，但此並不影響八十八年十二月二十六日協議所生之效力，原告主張被告必提出「協議書」不可，實乃無的放矢，又證人即土地代書林柏鴻及建築師劉燕湖與被告均無僱傭關係，林柏鴻為力霸房屋為系爭房屋買賣案所委託之代書，亦非被告所委託，劉燕湖則僅就系爭土地繪製建築草圖，關於袋地（以致建築面積嚴重短少）問題，就是由其提出，否則被告迄今仍蒙在鼓裡，原告稱證人與被告有僱傭關係，顯有重大誤會。
（三）被告於買受系爭土地時，並不知「圍牆內並非全屬原告所稱之買賣標的土地，尚包括第三人所有之土地（地號-福興段三六八之一號）」，及「所購土地亦有一部在圍牆外之公用道路上」。且被告係於嗣後向主管機關申請建築時，始知與系爭土地相鄰之同段三六八之三號土地為民法上所稱之袋地（又稱「裏地」），系爭土地建築房屋時，依建築法規須留設通路供該「袋地」通行，故得興建之面積僅二十餘坪，故所謂被告對系爭土地已有「相當之瞭解」實為「相當之不瞭解」（對於重要之瑕疵均不瞭解，只知有這麼一塊地，其上有圍牆而已），如何談得上是「知之甚詳」？
（四）又系爭土地曾於兩造達成協議以前，曾經劉燕湖建築師向花蓮縣政府申請指定建築線，並在建築線「依法」指定後依相關法規計算出可供建築面積，亦即以總面積六四點七坪減一八點六五坪（因三六八之三地號為裡地而應退縮之面積）再乘以百分之六十之建蔽率，故只能建二七點六三坪，則以六四點七坪之土地而言，一口氣減少了一八點六五坪，即接近百分之三十，此種瑕疵難道原告毋庸負擔物之瑕疵擔保責任？而系爭土地因鄰地係裡地而減少一八點六五坪，乃是非常專業之問題，非經建築師在指定建築線後，被告不可能事先知悉。八十八年十二月二十六日當天，原告還故意聲稱不知裡地瑕疵問題，且要劉燕湖建築師拿著經花蓮縣政府確認之建築線指定申請（實測）圖再去確認一次，劉燕湖建築師也依其指示再去一趟花蓮縣政府，回來以後，原告無話可說，才同意協議證明書上所列之條件。
三、證據：提出建築指示申請圖影本複丈成果圖及土地登記簿謄本影本相片影本一份、買賣契約書影本一份、建築面積計算表一份、不起訴書影本一份、協議證明書影本一份為證。並聲請訊問證人林柏鴻、劉燕湖。
丙、本院依職權調閱台灣花蓮地方法院檢察署八十九年度偵字第一六八七號、八十九年度偵續字第五三號偵查卷宗。
理 由
一、原告起訴主張：被告於八十八年十月二十六日向原告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、面積二一四平方公尺之土地乙筆，兩造訂有「土地買賣契約書」，依契約第三條約定，買賣價款分三期給付，即壹期於八十八年十月二十六日給付六十萬元、貳期於增值稅、契稅核下三日內交付六十萬元、參期尾款於產權過戶於買方名下三日內交付一百六十七萬元。詎被告給付壹期及貳期價款後，嗣原告依約於八十八年十一月九日將系爭買賣土地移轉登記予被告指定之傅國忠名下，被告竟未依約於移轉登記後三日內，交付參期尾款一百六十七萬元予原告，屢經催討，未獲置理，原告乃於八十九年五月二十四日以存證信函催告被告於八十九年六月三日前付清尾款，惟被告仍拒不給付。因本於買賣契約之法律關係，求為判命被告給付一百六十七萬元及自原告移轉系爭買賣土地所有權登記後三日之翌日即八十八年十一月十三日起至清償日止之法定遲延利息。
被告則以：被告擬於花蓮地區購地建屋，委任力霸房屋仲介公司之戴文陽代為仲介房地，委託之初即言明該地必須得以興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋。嗣於八十八年十月初，戴文陽向被告報稱，位於花蓮縣○○鄉○○段○○○號土地符合需求，該土地四周有圍牆，地形完整，為使被告相信系爭土地可依被告條件興建三十六坪之房屋，戴某還以尖美興建築工程行之設計圖取信被告（及偕被告前往現場）。而在戴文陽安排之下，兩造於八十八年十月二十六日簽立系爭土地買賣契約，被告並先後依約支付一百二十萬元買賣價款。然被告於付款後辦理鑑界時，始發現該圍牆內並非全屬原告所稱之買賣標的土地，尚包括第三人所有之土地（地號-福興段三六八之一號）、公有土地（地號-福興段三六七號）等，且所購土地亦有一部在圍牆外之公用道路上。又經被告向主管機關申請建築時，始知與系爭土地相鄰之同段三六八之三號土地為袋地（又稱「裏地」），系爭土地建築房屋時，依建築法規須留設通路供該「袋地」通行，只得興建面積僅二十餘坪，原告自知理虧，乃與被告協商，雙方於八十八年十二月二十六日在林柏鴻代書及劉燕湖建築師之見證下，達成下列協議：「一、由乙○○向三六八之三號土地所有權人蔡豐年、洪惠珠二位索取土地使用同意書及蔡、洪二位印鑑證明書，交給甲○○使用。（同意書空白格式兩份，由劉燕湖建築師當場交給乙○○收執）。二、甲○○收到乙○○交給之蔡豐年、洪惠珠土地使用同意書及印鑑證明，經縣府建管課確認無誤後，得一次付清尾款一百六十七萬元。附註-本協議書合併三六八號土地買賣合約辦理」（證明書為九十年二月十日補立），亦即兩造同意將與系爭土地相鄰之同段三六八之三號袋地問題正式納入買賣契約，並由原告負責向袋地所有人取得同意書，以解決該袋地因通行困難所造成系爭土地建築面積嚴重減少之問題，但原告迄未依約取得同意書交付被告，屢經催告，置之不理。則原告委由仲介公司出售系爭土地，明知系爭土地有與袋地相鄰及與圍牆現狀之界址不符（系爭土地形狀奇特，宛如一把菜刀）之重大瑕疵，竟故意予以隱匿，依民法第三百五十九條規定，被告自得解除系爭買賣契約。又依兩造所訂協議，原告應向三六八之三地號袋地所有人蔡豐年、洪惠珠二人取得土地使用同意書及印鑑證明書俾向建管單位辦理建照取得相關事宜，且「經縣府建管課確認無誤後」，始「得一次付清尾款一百六十七萬元。」，是在該項停止條件尚未成就前，被告依約無付款之義務。又系爭土地因與袋地相鄰以致依建築法規必須留設通道造成建築面積短少達一二點七一坪，對此一重大瑕疵，原告亦應負瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行之責任，在原告補正該瑕疵前，被告自得主張民法第二百六十四條同時履行抗辯權而拒絕付款。再者，縱認被告不能依民法第三百五十九條規定解除契約，依兩造協議原告應取得袋地所有人同意書，此項義務雖無期限限制，惟依民法第二百二十九條及第二百五十四條規定，被告以九十年八月七日答辯狀繕本作為催告之意思表示，原告應於收受繕本翌日起七日內履行協議義務，逾期不履行即解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。
二、查兩造於八十八年十月二十六日簽訂土地買賣契約書，被告向原告購買坐落花蓮縣○○鄉○○段○○○○號、面積二一四平方公尺之土地乙筆，依契約第三條約定，買賣價款分三期給付，即壹期於八十八年十月二十六日給付六十萬元、貳期於增值稅、契稅核下三日內交付六十萬元、參期尾款於產權過戶於買方名下三日內交付一百六十七萬元。嗣被告依約給付壹期及貳期價款後，原告已於八十八年十一月九日將系爭買賣土地移轉登記予被告指定之傅國忠名下之事實，為兩造所不爭執，並有土地買賣契約書、土地登記謄本可稽，堪信為真實。茲原告依約請求被告於系爭土地移轉登記後三日內給付參期尾款一百六十七萬元，雖為被告所拒，並以前開情詞置辯。惟查：
（一）被告抗辯兩造有約定系爭土地需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪房屋」之要件部分：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。被告抗辯兩造有約定系爭土地需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪房屋」之要件乙節，為原告所否認，被告自應就其主張有利於己之事實負有舉證之責。然查，遍觀兩造所簽訂之土地買賣契約書內容，未有該特別約定。又被告主張其委託戴文陽代為仲介時，即言明該地必須得以興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋云云，不僅為證人戴文陽到庭所否認（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄），且被告就此事另案告訴戴文陽詐欺乙案，亦經台灣花蓮地方法院檢察署檢察官查證結果認罪嫌不足處分不起訴（該署八十九年度偵字第一六八七號、八十九年度偵續字第五三號），經本院調閱該等偵查卷宗查明無訛。況縱屬被告有向戴文陽言明該事，亦屬被告與戴文陽間之問題，與原告無關。此外被告復無法舉證證明兩造間有約定系爭土地需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪房屋」之要件，所辯難以採信。從而，被告抗辯原告所出售系爭土地未具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪房屋」，具有瑕疵及不完全給付之情事，並進而主張解除契約或同時履行抗辯而拒絕給付系爭款項云云，即非可採。
（二）被告抗辯兩造另於八十八年十二月二十六日達成「原告應向三六八之三地號袋地所有人蔡豐年、洪惠珠二人取得土地使用同意書及印鑑證明書交付被告，且經縣府建管課確認無誤後，被告才一次付清尾款一百六十七萬元。」之協議部分：
被告抗辯兩造另於八十八年十二月二十六日達成「原告應向三六八之三地號袋地所有人蔡豐年、洪惠珠二人取得土地使用同意書及印鑑證明書交付被告，且經縣府建管課確認無誤後，被告才一次付清尾款一百六十七萬元。」之協議，為原告所否認，被告自應就其主張有利於己之事實負有舉證之責。查被告上開主張，固據提出九十年二月十日「土地買賣附加協議證明書」及舉證人林柏鴻、劉燕湖之證詞為證。然查：１、觀之九十年二月十日「土地買賣附加協議證明書」，並非兩造所簽訂，僅係林柏鴻及劉燕湖所出具之證明，且距被告所言兩造協議時隔一個半月之久，尚難憑此遽認兩造有該協議。２、參以系爭協議內容事關兩造權益甚鉅，按理果兩造有達成協議，應會行諸書面避免往後爭議才是，豈有捨此不為，反而嗣後由第三者出具一紙證明書加以證明？此顯有背常情。３、從證人劉燕湖證稱「我不曉得兩造為何未訂協議書」「兩造買賣時我不清楚」等語（見本院九十年十月五日言詞辯論筆錄）、林伯鴻證稱：「是被告擬好（指上開協議證明書）拿給我簽名」、「協議好幾次，最後協議我記不太起來」等語（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄）、戴文陽證稱：「協議是大家一起去取得使用同意書，當時並沒有保證一定可以取得使用同意書」等語（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄）及張進中證稱：「當時大家只是口頭協議當忙他（指被告）取得使用同意書，並沒保證一定會取得使用同意書」、「當時並沒有人提議立協議書」等語（見本院九十年十一月二日言詞辯論筆錄），僅能證明兩造間有過協議之事，並無法證明兩造確有達成上開協議之意思合致。況上開證人各與兩造間有利害關係，證詞難免偏頗或附和一方，尚難僅擷取其中片段證詞遽採為認定「兩造有達成上開協議（意思表示一致）」之事實。４、倘兩造間確於八十八年十二月二十六日達成上開協議，即原告應先取得鄰地土地使用同意書交付被告後，被告始負有付清尾款之義務者，何以被告在其委託張世柱律師於八十九年三月二十日寄給原告之存證信函（第五五九號）中卻謂「......，本人多次要求戴君（指戴文陽）處理，戴君嗣又改其可取得鄰地同意書而免留設通路後仍可興建三十六坪，惟至今未見後續，顯係敷衍本人。其後本人得知該土地亦係黃君（指原告）委請力霸房屋尋售之土地，故可知戴君為求獲取報酬有背信之嫌。...... 」，及於八十九年三月三十一日寄給原告之存證信函（第六三二號）中亦僅謂「...... 台端（指原告）出售土地除有前揭函文所載之情事外，經測量後除與現地圍欄狀況不符外，圍欄內更無權占有他人及國有土地。...... 」（有該二份存證信函附卷可按），而未有隻字片語提及兩造上開協議及原告應履行協議之情事？反而指摘仲介者戴文陽先前應允被告可取得鄰地同意書而事後背信？益見被告所稱兩造有該協議云云，實難採信。綜上，從被告所提證據，並無法證明兩造確有達成上開協議，此外被告亦無法舉他證以實其說，是被告主張兩造有達成上開協議云云，難信屬實。從而，被告主張原告未依上開協議履行前，停止條件尚未成就，被告依約自無付款之義務云云，或主張限期催告原告履行該協議，逾期不履行即解除系爭契約云云，均不可採。
（三）被告抗辯原告故意隱匿系爭土地有與袋地相鄰及與圍牆現狀之界址不符之重大瑕疵部分：
查被告向原告買受系爭土地，雙方並未約定需具備「得興建地面一層面積為三十五至三十六坪之房屋」之要件，已如前述，且依兩造簽訂之土地買賣契約第十條特約事項（一）約定系爭土地「依現況點交」，原告既將系爭土地依現況完整無短少的移轉予被告，即已依約履行。至於系爭土地坐落位置是否在「圍牆內」或「圍牆外」、是否與袋地相鄰、是否將來用以興建房屋會致建築面積短少等，均非雙方買賣約定事項或所附條件（雙方並未就系爭土地特別約定「應在圍牆內」、「不得與袋地相鄰」或「得興建多少坪數房屋」等之特殊效用或品質），是被告主張原告所交付系爭土地有與袋地相鄰、與圍牆現狀之界址不符、只得興建面積僅二十餘坪房屋，具有重大瑕疵，原告應負瑕疵擔保責任及不完全給付之債務不履行責任云云，尚非有據。其次，被告於買受系爭土地前，曾親自（原告曾帶被告到現場說明土地之範圍及現況）或委由仲介者前往現場履勘等情，為被告所不否認，且經證人戴文陽證稱屬實，復有台灣花蓮地方法院檢察署檢察官八十九年度偵字第一六八七號及八十九年度偵續字第五三號不起訴處分書在卷可參。足見被告於買受時對於系爭土地及其周圍附連土地現況應有相當之瞭解，此外被告復無法舉證證明原告有何故意隱匿瑕疵之情事，其空言指摘原告「明知系爭土地有與袋地相鄰及與圍牆現狀之界址不符之重大瑕疵，竟故意予以隱匿」云云，亦非可採。再者，依修正前民法第三百六十五條第一項規定，買受人因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權於物交付後六個月間，不行使而消滅。系爭土地縱有被告所稱瑕疵，被告之契約解除權亦因其未於系爭土地移轉登記後之六個月內行使而消滅。從而，被告抗辯原告所交付系爭土地具有瑕疵，主張依民法第三百五十九條規定解除契約，或主張在原告補正該瑕疵前依同法第二百六十四條規定行使同時履行抗辯而拒絕付款云云，均非可採。
三、綜上所述，原告既已依約於八十八年十一月九日將系爭土地移轉登記予被告指定之人名下，則其請求被告依約於土地移轉登記後三日內交付參期尾款一百六十七萬元，即屬正當。被告前開所辯，均無可取。從而，原告本於兩造簽訂買賣契約之約定，請求被告給付一百六十七萬元，及自系爭土地所有權移轉登記後三日之翌日即八十八年十一月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
四、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
五、假執行之宣告：兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 十二 日
法院書記官 柯月英