臺灣台北地方法院民事判決 九十年訴字第三六六一號
原 告 辰0000000000管理人被 告 庚○○
卯○○寅○○辛○○子○○丙○○訴訟代理人 巳○○被 告 申○
乙○○被 告 戌○○訴訟代理人 酉○○被 告 丁○○
亥○○己○○被 告 天○○
甲○○戊○○被 告 午○○
未○○壬○○被 告 癸○○
丑○○右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告庚○○、卯○○、寅○○、辛○○、子○○、丙○○、申○、乙○○、戌○○、丁○○、亥○○、己○○、天○○、甲○○、戊○○、午○○、未○○、壬○○、癸○○、丑○○承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號，面積各如附表一所示之土地應有部分土地之租金，自起訴狀送達翌日起，均調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算。
（二）右等被告應自起訴狀繕本送達翌日起，每年給付依附表二所示土地當年度申報地價年息百分之七計算之租金予原告。
二、陳述：
（一）被告等與原告所管理之「祭祀公業高積淵」間於民國七十五年一月一日各訂有基地租賃契約，承租祭祀公業高積淵所有，原告高錦鐘所管理坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號之建地，租賃範圍、面積均分別如附表一所示，租金依兩造土地租賃契約書約第三條約定「每一年租金以該租用土地申報地價總額百分四計算」，第二條約定租期為永久期限，先予敘明。
（二）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。本件租賃契約自七十五年一月一日訂立迄今，近十五年之久，不論土地價值是否上漲，租金向以每年土地申報地價總額百分之四計算，對原告顯然不公，依最高法院二十年上字第二八三號判例意旨：「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及租金之比較等情形為標準」，是本件首應審究者，為兩造土地租賃契約之性質，是否為不定期租賃契約，次為原告請求增加租額是否有理？
（三）本件土地租賃契約之性質，解釋上應為「不定期限租賃契約」：依最高法院五十一年台上字第二九八七號判例謂「租用基地建築房屋之基地非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在。承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋除契約有特別者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務」，另參酌新修正民法第四百四十九條第三項規定「租用基地建築房屋者，不適用第一項之規定」，依此，本件系爭土地租賃契約之租賃期限，既定為永久，使用目的為租地建屋，解釋應視為未定期限租賃契約，而無民法第四百四十九條第一項逾二十年，縮短為二十年之問題，否則依上開判例意旨，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人均負有同意重建之義務，則兩造之土地租賃契約永無屆至之日，無從請求拆屋還地，自應讓出租人遇有調整租金之事由，而得依法聲請調整租金之權利。
（四）有關聲請調整租金事：按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條、第一百零五條定有明文。再按租金為承租人使用、收益租賃物支付之對價，故法院於依民法第四百四十二條規定調整租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位眼及其四周工商繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡」，最高法院八十六年度台上字第三二九一號判決參照。查系爭土地坐落台北市○○街，附近環境有一般商家、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路，近年來更有景美捷運站之興建，交通便利，儼然成為新興景美商圈，使土地價值產生巨幅變動，遠超過承租人利用該土地所得之經濟利益，復查上開最高法院八十六年台上字第三二九一號判決所針對者正為系爭土地之鄰近二九五號土地，該判決既認按申報地價年息百分之七調整租金為合理，則於該判決確定後又有景美捷站興建，更增進被告之利益，本件原告經比較鄰近土地、附近工商繁榮程度及被告所受之利益，爰聲請法院調整租金為每申按申報地價百分之七計算。
（五）請求權基礎：民法第四百四十二條規定「按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」，民事訴訟法第三百九十七條亦有「法律行為成立後因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決」，按系爭土地價值之昇漲，已如前述，而其變更之原因則緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，而為期原告得以系爭土地有所收益並敷供養族人及繳納地價稅、所得稅、營業稅，爰依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條之規定，請准自原告聲明所示日期，將兩造之租金約定調高改依如附表二所示土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算給付租金予原告。
三、證據：提出土地法租賃契約書十八份、萬慶段二小段二七九號土地謄本、最高法院八十六年台上字第三二九一號判決影本乙份等件為證。
乙、被告方面：被告申○、丑○○未於言詞辯論期日到場，被告子○○未於最後言詞辯論期日到場，據其所提書狀及以前到場，及其他到場被告所為之聲明陳述為：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告與原告所簽訂之土地租賃合約書，全依原告單方所擬之定型化契約，於該合約書中第二條明定「租賃期限」為「永久租用」，其定義甚為明確，探究合約全文，應無可解釋為不定期限租賃契約之餘地。本案土地依民法第四百四十九條第三項規定不受二十年最長租賃期限之限制，理應解為租期至房屋不堪使用時為止，屬定有期限租賃契約，故民法第四百四十二條但書規定，原告自無聲請增減租金之依據。
（二）查前開土地租賃合約書第三條明定租金為「每一年租金以該租用土地申報地價總額百分之四計算」，然而原告卻在無任何預知或協商情形下，逕於八十九年十二月二十六日，片面以存證信函通知調整租金為公告地價百分之五點五。
（三）查前開土地租賃合約第三條明定租金繳納方式為「每年七月中憑甲方通知，往甲方指定處所繳納」。自簽約起十五年來，被告等均依約繳納，從無拖欠情事。然原告對於民國九十年租金卻未依約行事，僅以前開存證信函通知調整租金，並徐發出繳納期限、金額及處所之通知，致被告等無從依約繳納地租。原告此種未經通知、催告等程序即以訴訟方式訴請繳納租金之做法與興訟之心態，實令被告難以接受。
（四）查前開土地租賃契約第三條明定「調整租金之事由」為「甲方應繳稅率提高時，按甲方應繳最高稅率加千分之十調整之」，其定義亦極明確。然原告卻於上開存證信函中，以所收租金不足繳納百分之三．五地價稅、營業稅及所得得為由，通知調整租金為「公告地價百分之五點五」，今又以「申報地價百分之七」為標準訴請被告繳納，原告如不能依約提出「應繳稅率提高」之證明，卻一起提調幅高達百分之七十五之租金給付請求，實令被告不服。
（五）原告所引民法第四百四十二條，其意旨為調整租金斟酌之條件，除不動產之價值、所處位置、四周工商繁榮情形及鄰地租金比較外，更著重「承租人利用該租賃之經濟價值及所得利益，與應調租金之平衡」。被告等均為承購原告所建房屋且向原告租地之住宅住戶，本已屬經濟上弱者，租金亦逐年隨公告地價而水漲船高（由民國七十五年每平方公尺約一○六元，每年每戶約四千元，漲至八十九年每平方公尺約九百二十二元，每年每戶約三萬六千元），實無經濟利益可言，況值此經濟低迷之際，是否有調高地租之條件，亦非無疑。
（六）原告於起訴狀中援引調漲租金比率之請求權基礎原因為社會進步，以及原告得以該土地有所收益並「敷供養族人」為由而調高租金比率，罔顧承租人生計，不思節流一味以開源解決其經營困境之心態，無法令被告等信服。
（七）被告己○○、亥○○：系爭房屋是自用住宅，未供商業使用，我們住戶沒有得到特別經濟利益。契約也沒約定租金要足供原告供養族人。
（八）被告戌○○：八十七年才與原告訂立租賃契約，當時捷運站已經設立，愛買百貨等商家也已存在，並無什麼情事變更，原告不得調整租金。
（九）被告黃甲○○：租金每年已依公告地價上漲而調整，原告不應再要求調整租金。
理 由
一、本件被告申○、丑○○、子○○經合法通知，申○、丑○○未於言詞辯論期日到場，子○○未於最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告主張被告等與原告所管理之「祭祀公業高積淵」，於民國七十五年一月一日各訂有基地租賃契約，承租祭祀公業高積淵所有坐落台北市○○區○○段二小段二九七地號之建地，租賃範圍、面積均分別如附表一所示，約定租期為永久期限，每年租金依該租用土地申報地價總額百分四計算。本件租賃契約自七十五年一月一日訂立迄今，近十五年之久，不論土地價值是否上漲，租金向以每年土地申報地價總額百分之四計算，對原告顯然不公。而系爭土地坐落台北市○○街，附近環境有一般商家、溪口國小、遠東愛買購物中心、環河快速道路，近年來更有景美捷運站之興建，交通便利，儼然成為新興景美商圈，使土地價值產生巨幅變動，遠超過承租人利用該土地所得之經濟利益。又針對系爭土地之鄰近二九五號土地，最高法院八十六年台上字第三二九一號判決認以按申報地價年息百分之七調整租金為合理，於該判決確定後又有景美捷站興建，更增進被告之利益，經比較鄰近土地、附近工商繁榮程度及被告所受之利益，爰依民法第四百四十二條、民事訴訟法第三百九十七條規定，聲請法院調整租金為每申按申報地價百分之七計算。
三、被告則以：兩造租賃契約書約定「租賃期限」為「永久租用」，其定義甚為明確，應無可解釋為不定期限租賃契約之餘地，依民法第四百四十二條但書規定，原告自無從聲請增減租金。又兩造於租賃契約書第三條已就租金之調整有所約定，原告未舉證證明有調整租金之事由，其請求大幅調整租金亦無理由。被告向原告租用土地，本已屬經濟上弱者，而被告等向原告租用土地之房屋均僅供住宅使用，並未因系爭土地環境之變化而受有經濟上之利益，且土地租金亦每年隨公告地價之變動而調整，兩造之土地租賃合約書復為原告單方所擬之定型化契約，並無何事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者之情形，原告請求依民事訴訟法第三百九十七條調整租金亦無理由等語，資為抗辯。
四、按當事人就不動產所訂之租金，於租賃關係存續中，因租賃物價值之昇降，固得聲請法院增減其數額，惟此項聲請，以租約未定期限者為限，倘定有期限，則不在准許之列，此觀民法第四百四十二條之規定自明，最高法院四十八年度台上字第一五三六號著有判例。又租賃契約之期限，不得逾二十年。逾二十年者，縮短為二十年，民法第四百四十九條第一項定有明文，租賃契約約定租期永久使用，可見係訂有租期逾二十年期限之定期租約，而非不定期租約，八十三年台上字第一三一六號判決意旨參照。本件原告與各被告之土地租賃約書第二條定租賃期限均約定為「永久租用」，此有各該土地租賃契約書影本在卷可稽，揆諸上開說明，兩造間之土地租賃契約應屬定期租約，而非不定期租約，原告依民法第四百四十二條規定，請求調整租金，自非可採。
五、又兩造土地租賃契約約定，「每一年租金以該租用土地申報地價總額百分之四計算」，除被告戊○○、戌○○、丁○○外，其餘被告與原告之租賃契約並均約定「倘日後甲方（即原告）應繳稅率提高時，按甲方應繳最高稅率加千分之十調整」。而原告每年收取之租金，確實已逐年隨申報地價之上升調漲，由民國七十五年間每平方公尺約一百零六元，漲至八十九年每平方公尺約九百二十二元，業經被告所陳明，並為原告所不爭，是兩造就系爭土地之租金，已隨同系爭土地價值之漲升而調高。又被告庚○○、卯○○等之租賃契約固於民國七十五年間即已訂定，然被告戌○○則於八十七年四月間始與原告訂立租賃契約，斯時環河快速道路、捷運等大眾交通設施，溪口國小及遠東愛買購物中心等商家均已然存在，兩造仍約定每年租金以土地申報總額百分之四計算，足見以土地申報總額百分之四計算之租金，於八十七年間，對原告而言，仍屬公平合理之數額。近年來景氣下滑，經濟商業活動略顯低迷，原告未據舉證證明系爭土地利用程度有何更趨繁榮之明顯變化，或有何非訂約當時所得預料之情事變更，而依原有租金計算方式，對原告顯立公平之情形，其依情事變更原則，請求調整租金調高為依土地申報地價年百分之七計算，即難認為有理由。
六、從而，原告依民法第四百四十二條及民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則，請求調整租金，及請求被告自起訴狀繕本送達翌日起，依調整後租金計算給付租金予原告，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張陳述及所提之證據，均於本件判決之前述判斷無影響，自毋庸逐一斟酌論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日
民事第一庭法 官 張靜女右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 二十七 日
法院書記官 朱小燕