臺灣臺北地方法院民事判決 九十年訴字第三七九八號
原 告 金巨門國際事業有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 何日樵
王得勝複 代理人 乙○○○右當事人間請求返還押租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，據其前到場及提出之書狀，聲明及陳述如下：
一、聲明：被告應連帶返還原告新台幣（以下同）六十萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：
（一）兩造於民國八十八年七月間訂立房屋租賃契約書，約定原告向被告承租坐落台北市○○路○○○巷○號一、二樓房屋，承租時言明係供申請設立分公司營業用，惟經向台北市政府申請營業執照卻未能獲准設立，原告乃催告被告等提前解約，並請求被告返還押租保證金六十萬元，並以存證信函向被告表明解除契約之意思表示，且於八十九年七月十四日搬離點交房屋，豈料被告迄今拒不返還押租保證金，為此提起本訴。
（二）兩造之租期僅為一年。
三、證據：提出存證信函及掛號郵件回執各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭租約為定期租賃，租期自八十八年七月十五日至九十三年七月十四日，依契約書第十條規定：「本契約租賃期限未滿，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須得對方書面之同意。」本件原告未得被告同意即片面終止契約，是原告終止契約，既不合法，自無請求返還押租金之權利。且兩造於締約時，並未向被告說明係供申請設立分公司登記用，被告更未保證原告得以取得分公司登記。
（二）退步言，依契約書第十一條第三項規定，租賃期滿房屋以營業使用之現況交屋並保持清潔，原告即應將系爭房屋以營業使用之現況交屋，惟查原告不但未理會被告當初算出之違約損失一百多萬元而暗中拆除及搬離裝置於牆上之冷氣機、屋內用品、未交還大門鑰匙，未辦理終止房屋租約就徹夜遷離，並留下一大堆雜物，是原告既未履行交屋義務，又違反上開約定，何能主張返還押租金。
（三）再退步言，系爭契約租期五年，被告未可收入長達五年之租金，故允原告之請求，給與三個月裝修期，免收租金，現原告只用一年而非五年，即不宜享有上開優惠，即被告得向原告請求給付六十萬元，或充其量僅能依比例享受優惠，是原告應給付被告六十萬元或四十八萬元予被告。
（四）本件仲介費用為二十五萬元，係依五年租金之數額計算，如原告要終止契約，應按比例賠付五分之四，即二十萬元予被告。
（五）本件租期為五年，原告於一年後未經合法終止即未再給付租金，被告直至八十九年十月十五日才再出租給第三人，且租金較低，每月為十八萬元，則被告受有租金之損失為六十萬元（200,000x3=600,000）租金差價之損失為七十二萬元（20,000x12x3=720,000），合計為一百三十二萬元。
（六）綜上所述，原告應給付被告之金額為二百十二萬元或一百九十八萬元，被告自得主張自系爭押租金中予以扣抵或抵銷。
（七）原告於九十年十二月十三日提出為期一年之租約，是報稅用的，應依被告提出之契約書為準，否則被告豈有給與三個月裝修期之理，且如租期為一年，租期至八十九年七月十四日屆滿，原告又何必於八十九年六月一日發函通知「提前解約」、「公司決定租至八十九年七月十四日止」，且又何必於九十年四月十二日再發函表明「本公司日前以存證信函向台端解除租賃契約之意思表示。」
三、證據：提出新台安建設股份有限公司佣金收入收據二紙、租賃契約書二份為證。理 由
甲、程序方面：原告未於最後言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告主張兩造間訂有租賃契約，約定原告向被告承租坐落台北市○○路○○○巷○號一、二樓房屋，押租金為六十萬元，承租時言明係供申請設立分公司營業用，惟經向台北市政府申請營業執照卻未能獲准設立，原告乃催告被告等提前解約，並請求被告返還押租保證金六十萬元，並以存證信函向被告表明解除契約之意思表示，且於八十九年七月十四日搬離點交房屋，詎被告拒不返還押租保證金等語。被告則以系爭租約為定期租賃，租期自八十八年七月十五日至九十三年七月十四日，依契約書第十條規定：租賃期限未滿，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須得對方書面之同意。，原告既未得被告同意即片面終止契約，是原告終止契約，為不合法，自無請求返還押租金之權利。且兩造於締約時，並未向被告說明係供申請設立分公司登記用，被告更未保證原告得以取得分公司登記等語。資為抗辯。
二、原告主張兩造間就系爭房屋訂有租賃契約、租金每月二十萬元、押租金為六十萬元一節，為被告不爭執，自堪信為真實。惟系爭租賃契約其內容為何、租期為多久，原告雖於九十年十二月十三日言詞辯論期日，提出上載租期為一年之租賃契約書一份，惟原告並未提出該契約書正本或影本供本院附卷，而被告雖不爭執該契約書形式上之真正，惟辯稱該份契約書是報稅用的，應以原告提出上載租期為五年之契約書為準。查被告所提出之上載租期為五年之契約書，原告亦未爭執其形式上之真正，且依原告於八十九年六月一日所具之存證信函上謂「決定提前解約」、「公司決定租至八十九年七月十四日止」等語，又於九十年四月十二日再具存證信函謂「本公司日前以存證信函向台端解除租賃契約之意思表示」等語以觀，應以被告所主張者為可信，否則租期如僅為一年，當時業已期滿，原告何須以存證信函表明提前解約之旨。
三、兩造之租賃契約書應以被告所提出之租期為五年者為據，已如前述，依該契約書第三條第二項約定：「押租保證金新台幣陸拾萬元，於租賃期滿，乙方「即原告）騰空交還房屋時，無息返還乙方。」，本件租賃期限既至九十三年七月十四日止，尚未屆至，被告尚不負返還押租保證金之義務。
四、又原告主張被告係債務不履行，因而解除契約。查兩造間並未約定任何約定解除契約事由，再依兩造契約書第十條約定：「本契約租賃期限未滿，無法定解除原因，一方擬終止契約時，須得對方書面之同意。」以觀，兩造間就契約之解除限定在法定解除事由之內，而依民法第二百五十四條以下關於解除契約之法定事由，不外乎給付遲延、給付不能及不完全給付三者，查本件原告承租系爭房屋已達一年，房屋又未滅失，是被告不可能有給付遲延或給付不能之情事；至是否有給付不完全之情事，原告僅泛指被告曾保證其可以取得分公司之營業登記，惟竟未取得云云，就此被告否認之，而原告並未舉證以實其說，且遍觀全契約書，亦未有如此之約定，原告主張其係已合法解除契約一節，尚屬無據，不足採信。附帶說明者為，縱認原告之意思在於「終止」契約，而非「解除」契約，因兩造契約書第十條約定，一方擬終止契約時，須得對方書面之同意，本件原告終止契約並未取得被告之同意，為兩造所不爭，是原告所為之意思表示尚不生終止契約之效力。
五、綜上所述，本件租賃契約既未於八十九年七月十四日期滿或解除或終止，則原告自有繼續給付租金之義務，則被告主張以該六十萬元押租保證金抵充八十九年七月十五日至同年十月十四日之租金六十萬元，即屬有據，縱事後被告已將系爭房屋出租他人，可認被告已同意終止契約，原告業已無押租保證金餘額可資請求返還。從而，原告起訴主張被告應連帶返還原告六十萬元，及自支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十四 日
民事第五庭法 官 王碧芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十八 日~B法院書記官 莊滿美