臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四二六三號
原 告 甲○○被 告 乙○○○訴訟代理人 黃滄榮右當事人間請求返還所有物事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將陳世杰所簽發，付款人為第一銀行西門分行，發票日為民國九十年五月十八日，票號為ＳＡ0000000，票面金額為新台幣（下同）八十五萬元之支票乙紙（以下簡稱系爭支票）返還原告。原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告之母陳邱阿桂於九十年五月十六日，經過台北市○○區○○路○○號地下層房屋（以下簡稱系爭房屋）時，見該處張貼告示，表示有店面要出售，原告之母依告示電詢出售事宜，經屋主即被告之夫黃滄榮邀請至現場查看，原告之母遂偕同友人何香仙前往，由黃滄榮出面接待。因系爭房屋門前有停放四部汽車，故原告之家母謂買房屋之目的是開店做生意，門前被停小客車實無法作為店鋪之用，黃滄榮乃稱其可負責處理停車位問題，並提示系爭房屋可為營業用之証明（准予營業之文件），向原告之母保證系爭房屋與隔壁之統一超商（即泉源路三十號地下一層）一樣，均可營業用，一再勸誘原告之母購買，原告之母查看後向其表示考慮是否購買，並將原告之地址及電話告知黃滄榮。被告與黃滄榮於九十年五月十七日突然至原告之母住處造訪，再度勸誘原告之母購買系爭房屋，原告之母遂代理原告洽談買賣事宜。因原告尚須向地政機關閱覽系爭房屋之登記資料，未查明前，不願訂立契約，且系爭房屋前設有大樓停車格，如不先予理清，顯難作為店鋪營業，經被告一再保證負責解決，原告之母始出具由田定光代書提供之「買方訂金收款憑證」，並交付系爭支票予被告做為定金，雙方約明於九十年五月二十三日正式簽訂買賣契約。孰料被告取得該八十五萬元之支票後，未在「買方訂金收款憑證」上簽收或出具收據，即匆匆離去，未解決停車位問題，故原告之家母委託田定光代書於翌日邀被告至代書事務所協調，原告之母一再強調必須解決停車位問題後，始可提示上開支票及正式訂立不動產買賣契約，惟被告仍拒絕理清停車位，故協調不成。原告之母以為未解決清除停車格位以前，被告不敢提示支票，故暫不將票款存入銀行，不料被告竟於九十年五月十八日及二十一日提示，以致退票，顯有違反誠信原則。被告既不理清停車位問題，又藉支票未獲兌現，對陳世杰之不動產實施假扣押，原告迫不得已，方於九十年七月十三日委請群高法律事務所高進福律師以九十年高法字第０二三號函，催告被告應儘速理清停車位問題後，前來訂立買賣契約，被告則於九十年七月十九日寄來第九０六號存証信函，否認曾承諾會解決停車位之問題，並表示要沒收訂金。被告既不負責清理停車位問題，顯已無依約履行之誠意，雙方無法再訂立正式之買賣契約，故原告只得依民法第二百五十四條規定，於二次催告後解除該買賣預約，並依民法第二百五十九條第一款之規定，通知被告返還系爭支票。至於原告得依「買方訂金收款憑証」第三條約定因被告違約而得向被告請求加倍返還訂金之權利，則予以保留。
（二）依公寓大廈管理條例第七條規定，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；系爭房屋門前土地既屬全體區分所有權人共有之共用部分，自不得供作特定人專有之停車位使用。從而，被告得請求系爭房屋之管理委員會收回該屋門前之停車位，回復為全體區分所有權人共用之狀態，更可以共有人之身分，依民法第八百二十一條之規定請求回復為共用部分，非無法解決停車位問題。被告既未依約履行理清停車位之義務，顯有可歸責之事由，故原告依民法第二百五十九條之規定，主張解除預約並返還系爭支票。
（三）證人田定光代書於庭訊時雖證稱其於九十年五月十七日因臨時趕來製作「訂金收款憑證」，未及聽聞原告之母與被告間有關理清停車位之協議，惟翌日即五月十八日確有再協調兩造談判停車位之問題，且被告之夫曾稱「空一個停車位已不容易，要空二個不可能」，故依其認知兩造在之前應有提及理清停車位之問題，且被告曾承諾空一個停車位出來。可知兩造間於成立買賣預約時，確曾約明被告應先理清停車位問題。被告竟於收取系爭支票後否認有此承諾，不僅有失誠信，更明顯違約，原告依法解除預約請求返還系爭支票，洵而有據。
（四）兩造並未簽訂合約，僅預定於九十年五月二十三日簽定不動產買賣契約；兩造於十八日在代書處協調，乃為解決停車位之爭執，被告既未理清除去停車位之問題，原告尚無於五月二十三日前往代書處之必要。原告並未收到被告之不動產所有權狀。
（五）另證人田定光代書另證稱：原告在成立系爭買賣預約時，尚未閱覽買賣標的之登記謄本、地籍圖與建物勘測成果表等文件等語，而證人何香仙亦證稱：原告買受系爭房屋之目的係要作店面營業使用，被告亦保證系爭房屋可全部作為營業使用等語，然原告於起訴後調閱系爭房屋之建築改良物勘測成果表及建築改良物登記簿時，發現系爭房屋主要用途係防空避難室及停車場、變電室，根本不能作為營業使用；縱依被告所提台北市稅捐稽徵處北投分處書函，認有關機關仍准許營業，亦非全部面積均可作營業使用。故被告保證系爭房屋全部可作營業使用，顯屬不實。被告利用原告未先調閱相關文件而故意隱瞞事實，致原告因被告之保證而陷於錯誤，受詐欺而與被告成立預約，原告自得依民法第九十二條之規定，撤銷因被詐欺而為之意思表示。爰以訴狀送達被告時，為原告撤銷預約之意思表示到達被告之時，預約既經撤銷，被告自應返還系爭定金支票予原告。
三、證據：提出照片三張、「買方訂金收款憑証」影本、群高法律事務所九十年七月十三日高法字第０二三號及九十年七月二十四日高法字第０二四號函影本、第九０六號存證信函影本、系爭房屋勘測成果表及登記簿謄本、地籍圖謄本為證，並聲請傳喚証人何香仙、田定光。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請；如受不利之判決願提供擔保免予執行。
二、陳述：
（一）九十年五月中旬，原告之母陳邱阿桂前來查看系爭房屋時，表示欲購屋供原告居住。雙方洽談時曾提及系爭房屋之前使用情形為佺佳宏有限公司之營業登記，應可做營業用，並無進一步承諾；而據北投稅捐分書函更足以證明原告所稱門前有停車位則無法營業之說法無理由，且與實情不符。原告之母因對系爭房屋現況表示滿意，遂於五月十七日主動來電邀請被告赴其住家洽商不動產買賣事宜。被告至原告住宅時，在場者尚有其女兒及兒子陳世杰。雙方協議後，由陳邱阿桂指定代書簽訂合約，訂金由陳世杰先生簽發支票，交由被告收受，至此買賣契約正式成立。原告所述：「十八日再邀黃女士前來代書事務所協調…：」等語，與事實不符。
（二）系爭房屋門前土地屬於大樓全體區分所有權人共有，故劃分停車格，以月租二千元輪流供住戶租用，收入則納為管委會基金，並非如原告所言供某特定人專有。自兩造洽談買賣，以至五月十七日議價二小時餘後契約成立，雙方並未爭議有關停車位問題，契約成立後雙方仍愉快交談片刻，被告方協同代書離去。再者，系爭房屋位於地下層，自有其使用條件限制，而門前停車格使用情形也存在多年，買賣契約簽訂前，原告之兄早於系爭房屋隔壁○○○區○○路○○○號置產多年，對系爭房屋停車格狀況知之甚詳，因而系爭房屋價金即是雙方參考現場客觀條件，經討價還價後議定。系爭房屋前之停車格既非本買賣契約之內容，也非契約成立之但書，故九十年五月十七日簽立之「買方訂金收款憑證」中附約條款特別註明「固定物現況交屋」。事後原告反悔違約，竟以主觀認定「停車格影響營業」作為狡辯推諉之藉口，實不符情理法。
（三）兩造於九十年五月十七日簽訂之契約第三條明確規定，買方不買或不依約付款，訂金由賣方沒收，若賣方不賣或違約，則應加倍還訂金。支票為現金支付工具，被告依法提示後竟遭退票，原告顯有違反誠信原則。原告既未依約履行，且扣留不動產所有權狀等證件，致被告無法售予第三人，被告迫不得已，於九十年六月七日以存證信函促原告前來續約，然逾十五日未果，原告顯有可歸責之事由，故被告復於同年七月十八日以存證信函正式通知原告已違約，被告依約及民法第二百四十九條之規定沒收訂金。
三、證據：提出「買方訂金收款憑証」影本、土地及建物登記謄本、第六００號及第九０六號存證信函影本、台北市稅捐稽徵處北投分處八十九年十月二十五日北市稽北投乙字第八九九０四九八四００號書函影本、系爭定金支票影本、所有權狀簽收條影本、地籍圖影本為證。
理 由
一、原告主張：原告之母陳邱阿桂於九十年五月十六日見被告所有之系爭房屋前張貼告示欲出售，經被告之夫黃滄榮接待查看後，兩造於九十年五月十七日在原告之母住處洽談買賣事宜，當日原告之母交付定金即系爭支票並書立「買方訂金收款憑證」予被告，兩造約定於九十年五月二十三日簽訂買賣契約；嗣兩造於九十年五月十八日協調解決系爭房屋前停車位問題未果，被告於當日提示系爭支票未獲付款；原告於九十年七月十三日函催被告解決停車位問題並簽訂本約，被告則於九十年七月十九日函知原告沒收訂金，原告又於九十年七月二十四日函示解除買賣預約，請被告返還系爭定金支票等事實，已據其提出如事實欄所載之文件為證，被告又未爭執，原告此部分主張為可採信。
二、惟原告主張：其因被告遲未依約解決停車位問題，已經二次催告而解除契約，且被告保證系爭房屋全部可為營業使用並非事實，原告係因被告之保證而陷於錯誤致與被告成立預約，故已撤銷因被詐欺而為之意思表示，被告自應返還系爭定金支票等語，為被告所否認，並辯稱：兩造至交付定金、契約成立時，並未爭議有關停車位問題，契約亦未約定，且被告未保證系爭房屋可做營業用等語。
三、按「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。」民法第二百四十八條定有明文。卷附「買方訂金收款憑證」之內容既為兩造一致之意思表示，且被告已由原告受有定金，則不論所推定成立之契約究為系爭不動產買賣之預約或本約，均不影響兩造應依該契約履行之義務。系爭支票既為原告交付被告之定金，原告請求返還，自應探討其有無請求返還之依據。茲分述如后。
（一）卷附「買方訂金收款憑證」第三條已約定：「買方不買或不依約付款，訂金由賣方由賣方沒收，賣方不賣或產權不清或不依約履行應加倍退還訂金」等語，原告主張被告應返還定金，依約應視被告是否有「不賣或產權不清或不依約履行」之情事。原告主張：兩造於九十年五月十七日簽定買賣預約時，約定被告應先解決停車位問題，方於九十年五月二十三日簽訂本約，被告亦保證解決之，兩造於九十年五月十八日協調時，原告之母一再強調須解決停車位問題後，始可提示系爭支票及訂立買賣契約，但被告遲未解決停車位問題等語，既已為被告所否認，且查：
⒈依證人何香仙結證稱：查看系爭房屋時，屋外空空的，因為沒有決定要買，
所以沒有問很多等語，及證人田定光結證稱：不記得陳邱阿桂有無問有關房子及環境的事情，我沒有聽到雙方談車位的問題，付訂金當天或隔天，陳邱阿桂問我車位的問題，說房子前面的車位是公有還是私有的，我說付定金時為何沒有說，我提議雙方到公司來談，第二天陳邱阿桂與黃滄榮到我公司，雙方不歡而散等語，可知兩造於九十年五月十七日給付定金時，並未約定被告有於九十年五月二十三日前解決停車位問題之義務，雙方於九十年五月十八日協調時，亦未就該事項達成共識。至於證人田定光雖結證稱：（九十年五月十八日協調時）我的認知是，黃滄榮是否在看屋時有承諾空一個停車位等語，但僅係臆測之詞，且其亦坦稱：但我不確定等語，故尚難據以認被告曾於收受訂金時或之前承諾在系爭房屋前空出一個停車位。
⒉再者，原告給付定金時，若認「解決停車位問題」係簽訂正式買賣契約書前
之重要事項，理應明文約定之，然卷附「買方訂金收款憑證」並無相關之記載。
從而，原告就其主張既不能舉證證明為真正，難認被告有依約應返還定金之事由；則原告主張其因被告遲未依約解決停車位問題，已經二次催告而解除契約，尚屬無據，自不能請求被告返還系爭定金支票。
（二）次依民法第二百四十八條第三款及第四款之規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，另契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。則兩造於九十年五月十七日成立之契約，是否有可歸責被告或不可歸責於兩造之事由，致不能履行？經查：
⒈被告尚難認有契約所定「不賣或產權不清或不依約履行」之情事，已如前所述。
⒉另原告雖主張：被告保證系爭房屋全部可為營業使用並非事實，原告係因被
告之保證而陷於錯誤致與被告成立預約，自得撤銷因被詐欺而為之意思表示，契約既經撤銷，被告自應返還系爭定金支票等語，然為被告所否認，並辯稱：陳邱阿桂查看系爭房屋時，我有拿台北市稅捐稽徵處北投分處八十九年十月二十五日書函給陳邱阿桂看，可以營業用，但他說要給兒子居住用，所以我沒有強調可做生意等語。而原告對於被告辯稱：被告曾提示前開台北市稅捐稽徵處北投分處書函予原告之母等語，既不爭執，則參酌該函說明欄關於系爭房屋之使用情形，載有「營業用（面積各：：平方公尺）」及「上揭建物仍有佺佳宏有限公司泉源門市部之營業登記」等語，可知系爭房屋確曾實際做為營業使用，且曾有營業登記，難謂被告對原告表示系爭房屋可為營業用等語，有何詐欺情事；而被告尚未於系爭房屋營業或申請營業登記，遽謂被告表示系爭房屋全部可為營業用並非事實，亦嫌率斷。至於系爭房屋是否「全部」可為營業用？卷附「買方訂金收款憑證」並無被告保證系爭房屋全部可為營業用之記載；而原告之母既曾閱覽前開台北市稅捐稽徵處北投分處書函，自已知悉系爭房屋曾為營業或營業登記之情形，亦難認被告於此有何隱瞞或詐欺情事。
故原告既未受被告詐欺而訂立契約，其主張撤銷訂約之意思表示自不合法。從而，難認兩造之契約有可歸責於被告或不可歸責於兩造之事由致不能履行，原告請求被告返還系爭定金支票，即無理由。
四、縱上所述，原告並無請求返還定金之理由，其請求返還做為定金之系爭支票，不應准許。本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 十一 月 六 日
民事第二庭 法官 林玲玉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 六 日
法院書記官 黃慧怡