臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四三四二號
原 告 丙○○訴訟代理人 廖國昌律師複 代理人 黃永琛律師
劉桂君律師被 告 乙○○
正第建設股份有限公司
設右 一 人法定代理人 甲○○ 住共 同訴訟代理人 黃啟倫律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）一百零四萬元，及自附表一編號一至五所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告正第建設股份有限公司（下稱正第公司）應給付原告八十二萬四千零四十八元，及自附表二編號一至九所示利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國（下同）八十九年二月十七日，分別與被告即建商正第公司及地主乙○○簽立房屋買賣契約書及土地買賣契約書，向渠等購買被告正第公司於被告乙○○所有坐落臺北市○○區○○段三小段一九九地號土地上所興建之「新第來亨」NO.51編號第A2棟第二樓房屋及其基地（應有部分一０００００分之二二九九，下稱系爭房地），總價六百五十五萬元（即土地價金四百五十九萬元，房屋價金一百九十六萬元）。原告已依約於附表一編號一至五備註欄所示日期交付土地價款計一百零四萬元與被告乙○○，並於附表二編號一至八備註欄所示日期交付房屋價款計七十七萬元，及於九十年一月十六日預繳過戶契稅代辦費用六萬三千元與被告正第公司（稅捐機關嗣於同年十月十九日退還其中八千九百五十二元之契稅與原告）。詎被告乙○○竟於八十九年十二月二十六日，將系爭土地移轉登記為被告正第公司所有，而有一地數賣情事，致遭訴外人即該公司債權人洪金蘭聲請假扣押，而於九十年二月十二日查封，並於同年月十六日為查封登記在案（本院九十年度執全字第四一八號），被告顯已無法將系爭房地所有權移轉登記予原告，渠等之給付既屬不能，原告自得依土地買賣契約書第九條第一項、第十條第一項、房屋買賣契約書第十七條第一項、第十八條第一項及民法第二百二十六條第二項規定，解除上開買賣契約。原告已於九十年四月二十四日催告被告於送達時起七日內辦妥系爭房地所有權移轉登記事宜，被告逾期仍未履行，原告乃於同年五月十六日向被告為解除契約之意思表示，則被告收受上開款項已無法律上原因，原告自得依土地買賣契約書第十條第一項、房屋買賣契約書第十八條第一項及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求被告乙○○及正第公司各如數返還上開已受領之款項一百零四萬元及八十二萬四千零四十八元並加計法定遲延利息（詳如附表一、二所示）。
（二）土地買賣契約書第六條第一項及房屋買賣契約書第十一條第一項已明定被告應於使用執照核發即九十年一月十七日起六個月內辦理所有權移轉登記「完畢」，亦即同年七月十七日，為被告履行期屆滿之日，並非履行期之始日。而依土地買賣契約書第六條第一項前段約定，原告應於接獲被告通知之日起三日內提出各項產權登記之必備證件及繳納各項稅費，且依被告正第公司於同年一月九日之通知，而繳交前開六萬三千元之過戶契稅代辦費及辦理產權過戶及貸款所需證件之訴外人即其餘買受人鄭雅興等九人，均已於同年二月十二日辦妥所有權移轉登記完畢，足證被告履行移轉所有權登記予原告之期限始日，應於原告依被告正第公司之上開通知，而履行交付該等費用及證件之義務時屆至，被告自應於收取同時，立即辦理移轉登記，而依一般社會可預期主管機關辦理過戶之期限內辦理完畢，使原告亦得與鄭雅興等人同於上開期日取得所有權登記。惟因被告怠於履行，致系爭土地先於九十年二月十二日遭洪金蘭查封，嗣被告正第公司固於同年五月八日提供擔保免為假扣押，而於同年月十七日塗銷該查封登記，惟於同年四月九日另遭訴外人即該公司之債權人鐘英華聲請假扣押查封（本院九十年度執全字第一０八三號），同年五月十七日復經訴外人即該公司之債權人大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）為假扣押查封登記在案（本院九十年度執全字第一五五九號），嗣因大眾銀行撤回假扣押執行，法院始於同年七月四日發函囑託地政事務所塗銷查封登記，並於同年月九日完成塗銷。是被告顯有土地買賣契約書第九條第一項所指「一地數賣」之情形，致影響原告之權利，又依土地買賣契約書第九條第二項約定，足見系爭土地及房屋間，有不可分之關係，其中土地部分既已給付不能，原告自得一併解除土地及房屋買賣契約。
（三）如認原告解約並不合法，則被告已於九十年十月十一日以兩造合意解約為基礎，而以兩造之名義，向臺北市稅捐稽徵處大安分處申請撤銷土地移轉現值及房屋契稅申報案。故前開買賣契約，亦因兩造合意解除而不存在。
三、證據：提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書、統一發票、收據、被告正第公司九十年一月九日通知函、原告九十年四月二十四日催告函及同年五月十六日臺北古亭郵局第一一四０號存證信函暨掛號郵件收件回執、地政事務所網站資料、建物登記謄本、被告正第公司九十年九月三日西松郵局一四八之三第三０三三號存證信函、系爭土地異動索引表、臺北市稅捐稽徵處大安分處書函、提存書、本院民事執行處囑託查封登記書、臺北市大安地政事務所函、臺北市公庫支票等件為證，並聲請調閱本院民事執行處九十年度執全字第四一八號及九十年度執全字第一五五九號假扣押強制執行事件全卷。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願預供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）依土地買賣契約書第六條第一項及房屋買賣契約書第十一條第一項約定，被告應於使用執照核發後六個月內即九十年七月十七日以前辦理所有權移轉登記，故渠等於清償期屆至前，並無給付之義務，尚不生債務不履行之問題。則原告於被告遲延給付以前之同年四月二十四日，對被告所為請求給付之催告，自不生催告之效力。原告所云被告辦理移轉登記並非以九十年七月十七日為期，而應自始期屆至起依一般辦理過戶期限內辦理完畢乙節，非但與契約約定不符，且全然無據，實不足取。
（二）本件被告乙○○係將系爭土地移轉登記予被告正第公司，再委由該公司將系爭房地一併移轉登記予原告，故尚無一地數賣致影響原告權益之情事。又系爭土地上之假扣押，於前述清償期屆至前，既均已撤銷，即無何不能履行可言，且其餘買受人亦均已分別於假扣押之前或假扣押撤銷後，完成房地所有權移轉登記，足證被告並無給付不能之情形。
（三）原告以前開九十年五月十六日解約之存證信函，表示其所書立之代辦貸款委託書及其他任何文件均告失效，並向其貸款銀行表示撤銷其先前預立之貸款撥款委託書，而拒絕配合被告辦理系爭房地之所有權移轉登記，致本件迄未能完成登記。故依系爭土地買賣契約書第六條第三項及房屋買賣契約書第十一條第三項約定，被告亦得拒絕履行移轉系爭房地所有權登記予原告之義務。
（四）被告前已依約向稅捐機關申報土地增值稅及契稅，惟因原告嗣後拒絕配合辦理所有權移轉登記事宜，被告始暫先撤回前開申報案，俟釐清兩造間之權利義務後再行處理，洵無原告所云契約業經兩造合意解除之情形。
三、證據：提出臺北市政府工務局使用執照、本院民事執行處囑託查封登記書、提存書、本院民事執行處囑託塗銷查封登記書、土地及建物登記謄本、系爭土地各買受人移轉登記日期明細表等件為證。
理 由
一、本件原告原起訴請求被告乙○○給付一百九十五萬八千元及其中一百零四萬元自九十年五月二十二日起算之法定遲延利息；被告正第公司給付一百二十二萬五千元及其中八十三萬三千元自同年月二十二日起算之法定遲延利息。嗣變更為請求被告乙○○給付一百九十五萬八千元，及其中一百零四萬元各自附表一編號一至五所示利息起算日起算之法定遲延利息；被告正第公司給付一百二十一萬六千零四十八元，及其中八十二萬四千零四十八元各自附表二編號一至九所示利息起算日起算之法定遲延利息。嗣又變更為請求被告乙○○及正第公司各給付一百九十五萬八千元及一百二十一萬六千零四十八元，並均自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息。嗣再變更為如前揭聲明第一項及第二項所示，核分別屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：伊於八十九年二月十七日，分別與被告正第公司及乙○○簽立房屋買賣契約書及土地買賣契約書，向渠等購買被告正第公司於被告乙○○所有坐落系爭土地上所興建之系爭房屋及其基地，總價六百五十五萬元。伊已依約於附表一編號一至五備註欄所示日期交付土地價款計一百零四萬元與被告乙○○，並於附表二編號一至八備註欄所示日期交付房屋價款計七十七萬元，及於九十年一月十六日預繳過戶契稅代辦費用六萬三千元與被告正第公司（稅捐機關嗣於同年十月十九日退還契稅八千九百五十二元與伊）。詎被告乙○○竟於八十九年十二月二十六日將系爭土地移轉登記為被告正第公司所有，而有一地數賣情事，致遭訴外人即該公司債權人洪金蘭聲請假扣押，而於九十年二月十二日查封在案，被告顯已無法將系爭房地所有權移轉登記予伊，是渠等之給付既屬不能，伊自得依土地買賣契約書第九條第一項、第十條第一項、房屋買賣契約書第十七條第一項、第十八條第一項及民法第二百二十六條第二項規定，解除前開買賣契約。伊復已於九十年四月二十四日催告被告限期辦妥系爭房地所有權移轉登記，被告逾期仍未履行，伊乃於同年五月十六日為解約之意思表示，故被告收受上開款項已無法律上原因等情，爰依土地買賣契約書第十條第一項、房屋買賣契約書第十八條第一項及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，求為命被告丙○○及正第公司各如數返還上開已受領之款項一百零四萬元及八十二萬四千零四十八元並加計法定遲延利息之判決（詳如附表一、二所示）。
三、被告則以：伊等依約僅須於使用執照核發後六個月內即九十年七月十七日以前辦理所有權移轉登記予原告，伊等在履行期屆至前，既無給付之義務，自不生債務不履行之問題。又被告乙○○係將系爭土地移轉登記予被告正第公司，再由該公司將系爭房地一併移轉登記予原告，尚無一地數賣情事。且系爭土地上之假扣押，於前述清償期屆至前既均已撤銷，即無何不能履行可言。又因原告拒絕配合辦理移轉登記事宜，伊等始暫先撤回申報土地增值稅及契稅案，並無原告所云契約業經兩造合意解除之情形。且原告請求之違約金，亦屬過高等語，資為抗辯。
四、經查原告主張其於八十九年二月十七日，分別與被告正第公司及乙○○簽立房屋買賣契約書及土地買賣契約書，向渠等購買被告正第公司於被告乙○○所有坐落系爭土地上所興建之系爭房屋及其基地（應有部分一０００００分之二二九九），總價六百五十五萬元（即土地價金四百五十九萬元，房屋價金一百九十六萬元）。原告已依約於附表一編號一至五備註欄所示日期交付土地價款計一百零四萬元與被告乙○○，並於附表二編號一至八備註欄所示日期交付房屋價款計七十七萬元，及於九十年一月十六日預繳過戶契稅代辦費用六萬三千元與被告正第公司。嗣被告乙○○於八十九年十二月二十六日，將系爭土地移轉登記為被告正第公司所有。原告嗣於九十年四月二十四日催告被告於送達時起七日內辦妥系爭房地所有權移轉登記事宜，被告並未履行，原告乃於同年五月十六日以臺北古亭郵局第一一四０號存證信函，向被告為解除契約之意思表示，該函於同年月十七日送達被告。嗣被告於同年十月間向稅捐機關申請撤銷系爭土地移轉現值及系爭房屋移轉契稅申報案，稅捐機關並於同年月十九日退還前所繳交之契稅八千九百五十二元與原告之事實，業據其提出土地買賣契約書、房屋買賣契約書、統一發票、收據、被告正第公司九十年一月九日通知函、原告九十年四月二十四日催告函及同年五月十六日臺北古亭郵局第一一四０號存證信函暨掛號郵件收件回執、臺北市稅捐稽徵處大安分處書函、臺北市公庫支票（見本院卷第七至五０、一三二、二０一、二四八頁）及被告提出土地登記謄本（見本院卷第八七頁）等件為證，且均為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、又原告主張系爭土地於九十年二月十二日遭訴外人即被告正第公司之債權人洪金蘭聲請假扣押，經本院九十年度執全字第四一八號為假扣押查封之強制執行，並於同年月十六日為查封登記在案。迨同年五月八日被告正第公司提供擔保聲請撤銷假扣押執行，並於翌日向執行法院聲請撤銷查封，同年月十七日雖經地政機關塗銷該假扣押查封登記，然訴外人即被告正第公司之債權人大眾銀行於同日亦聲請本院九十年度執全字第一五五九號為假扣押查封，俟經大眾銀行聲請撤回假扣押執行，而於同年七月四日經執行法院發函地政機關囑託塗銷該假扣押查封，嗣經地政機關於同年月九日塗銷該查封登記等情，亦據其提出系爭土地異動索引表、提存書、本院民事執行處囑託查封登記書、臺北市大安地政事務所函（見本院卷第一二一至一三一、二三九至二四七頁）及被告提出本院民事執行處囑託查封登記書、提存書、本院民事執行處囑託塗銷查封登記書（見本院卷第七六至八０、一八六至一八九頁）等件為證，且均為被告所不爭執，並經本院調閱本院民事執行處九十年度執全字第四一八號及九十年度執全字第一五五九號假扣押強制執行事件全卷核閱屬實，亦堪信為真實。
六、次查原告主張被告乙○○移轉系爭土地之所有權登記予被告正第公司，而有一地數賣情事，致遭洪金蘭聲請假扣押查封，被告顯已無法將系爭房地所有權移轉登記予原告，渠等之給付既屬不能，原告即得解除買賣契約等語。被告則以前揭情詞置辯。經查：
（一）按不動產僅受假扣押之查封，尚未付諸拍賣，依社會通常觀念，將來於假扣押之原因消滅或其他情事變更時，仍非無撤銷假扣押之可能，尚不能僅以假扣押乙事，即謂給付不能。又按是否給付不能，應以債務人應為給付時是否不能為斷。故債務人在履行期屆至前，既無給付之義務，則在其遲延給付以前，標的物縱受有一時無法處分之限制，然若於履行期屆至前，該等不能給付之情事已遭排除，即難謂債務人有何給付不能可言。
（二）本件原告與被告乙○○所訂土地買賣契約書第六條第一項中段，就土地產權登記期限約定：「土地產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記完畢」（見本院卷第八頁），而原告與被告正第公司所訂房屋買賣契約書第十一條第一項，就房屋產權登記期限亦約定：「房屋產權之移轉，應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記」（見本院卷第二０頁）。查被告正第公司於九十年一月十七日始經臺北市政府工務局核發使用執照，有被告提出原告亦不爭執之使用執照附卷可稽（見本院卷第七五頁），則原告於該期日起算六個月內，即同年七月十七日被告履行移轉系爭房地所有權登記之期限屆至以前，自無請求被告移轉系爭房地所有權登記之權利。是系爭土地雖於九十年二月十二日為被告正第公司之債權人洪金蘭聲請假扣押予以查封，至同年五月九日始由被告正第公司提供擔保聲請撤銷該假扣押執行，而由執行法院通知啟封，然於同年月十七日塗銷該假扣押查封登記時，復遭被告正第公司債權人大眾銀行實施假扣押，惟大眾銀行嗣後已向法院聲請撤回假扣押執行，而於同年七月九日塗銷假扣押查封登記，是系爭土地於同年月十七日被告之履行期屆至前，既已排除上開假扣押查封之限制，而得辦理所有權移轉登記，則依前揭說明，被告即無何給付不能可言。然原告竟於同年四月二十四日即為催告被告限期解決假扣押並為移轉系爭房地所有權登記事宜，及以逾期無法解決，已陷於給付不能為由，而於同年五月十六日表示解除系爭房地買賣契約，即屬無據，自不生解約之效力。
（三）原告又以訴外人即其餘買受人鄭雅興等九人，均依被告正第公司於九十年一月九日之通知，繳交前開六萬三千元之過戶契稅代辦費及辦理產權過戶及貸款所需證件，故均已於同年二月十二日辦妥移轉登記為由，主張被告履行移轉所有權登記予原告之期限始日，應於原告依上開通知，而履行交付該等費用及證件之義務時屆至，被告自應於收取同時立即辦理，而依一般可預期之辦理期限內完成登記云云。惟查，前開土地買賣契約書第六條第一項中段及房屋買賣契約書第十一條第一項，既已就被告履行系爭房地產權登記之期限有所約定，兩造自應依契約所定之期限履行，而無再別事探求，反捨其約定而更為解釋之餘地。是其餘買受人縱於同年二月十二日即已辦妥所有權移轉登記，亦難據為有利於原告之認定。
（四）至原告主張被告乙○○將系爭土地移轉登記為被告正第公司所有，有一地數賣情事，致遭洪金蘭實施假扣押，影響原告權利，經原告依土地買賣契約書第九條第一項催告被告限期解決，渠等逾期仍未辦理，原告亦得解除契約（見本院卷第九頁反面）。然依前所述，被告乙○○係提供其所有系爭土地，供被告正第公司興建房屋出售，並由買受人分別與被告乙○○及正第公司簽訂土地買賣契約書及房屋買賣契約書，則地主先將系爭土地移轉登記予建商，再由建商將系爭房地一併移轉登記予買受人，亦與常情相符，尚難謂被告乙○○係一地數賣。況系爭土地上之假扣押，於前述被告正第公司為所有權移轉登記之履行期屆至前，既均已塗銷，而得由被告移轉登記予原告，且查被告就其餘買受人之部分，均已分別於九十年二月間假扣押之前或同年七月間假扣押查封塗銷後，完成系爭土地所有權應有部分之移轉登記，亦據被告提出系爭土地各買受人移轉登記日期明細表及土地登記謄本等件為證（見本院卷第一七八至一八五頁），且為原告所不爭執，是本件應無該條所云土地產權有一地數賣之糾紛，致影響買方權利之情形。原告執此主張解除契約，洵非足取。
（五）原告另以被告已於九十年十月十一日以兩造之名義，向稅捐機關申請撤銷土地移轉現值及房屋契稅申報案為由，主張買賣契約已因兩造合意解除而不存在，並據提出臺北市稅捐稽徵處大安分處書函等件為證（見本院卷第一三二、二０一頁），被告就申請撤銷上開稅捐申報案之事實固不爭執，惟否認兩造曾合意解除契約，而原告就其所云合意解約乙節，復未舉證以實其說，則其徒以被告撤銷前開稅捐申報案，即謂契約已因兩造合意解除而不存在，亦屬無據。
七、綜上所述，被告於辦理系爭房地所有權移轉登記之履行期屆至前，既已排除系爭土地上之假扣押查封，而無何不能給付，或有一地數賣之糾紛，致影響原告權利之情事，則原告依土地買賣契約書第九條第一項、第十條第一項、房屋買賣契約書第十七條第一項、第十八條第一項及民法第二百二十六條第二項規定，解除系爭房地買賣契約，並依土地買賣契約書第十條第一項、房屋買賣契約書第十八條第一項及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求被告為如聲明第一項及第二項之給付，即屬無據，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，已失所附麗，亦不應准許。
八、兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 黃書苑法 官 陳芃宇右正本證明與原本無異。
如不服本判決應於送達後二十日內提出上訴狀。
中 華 民 國 九十二 年 四 月 九 日
法院書記官 高菁菁