臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四四四四號
原 告 乙○○被 告 新來建設股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 丁○○○右當事人間返還價金等事件，本院判決如左：
主 文被告新來建設股份有限公司應給付原告新台幣貳佰零貳萬壹仟玖佰叁拾元，及自民國九十年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丁○○○應給付原告新台幣陸拾伍萬元，及自民國九十年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告新來建設股份有限公司負擔百分之七十六，餘由被告丁○○○負擔。
本判決第一項，於原告以新台幣陸拾捌萬元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告新來建設股份有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰零貳萬壹仟玖佰叁拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項，於原告以新台幣貳拾貳萬元或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後，得假執行，但被告丁○○○如於假執行程序實施前，以新台幣陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於民國八十四年六月十六日，與被告新來建設股份有限公司（下稱新來公司）及地主代表即被告丁○○○分別訂立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，承購被告新來公司興建之大台北華城Ｇ區編號十四房屋一戶及該屋坐落基地即台北縣新店市○○○段第五九八、第五九八之四三、第五九八之四四、第五九八之四五、第五九八之四六、第五九八之四七、第五九八之四八、第五九八之四九等地號土地，並經陸續給付房屋買賣價金新台幣（下同）一百四十九萬元、土地買賣價金六十五萬元，共計二百十四萬元。
（二）依原告與被告新來公司所定房屋預定買賣契約書第七條約定，被告新來公司應於八十五年二月二十八日前開工，五百工作天完工，並以取得使用執照之日期為完工日，如有逾期，每逾一日應按買方實付價款千分之一計付違約金。經查，上開房屋之興建，自最後應開工日之次日即八十五年三月一日起，至八十八年七月二十八日止，已滿五百工作天，此有原告向中央氣象局所申請自八十五年起之晴雨記錄資料可證。惟被告新來公司迄未取得使用執照，顯已逾越完工期限。對此，原告曾多次催告被告儘速履約，並又於八十九年七月一日再以存證信函催告履約，被告始終未回應，原告乃再委請律師分別於八十九年七月二十一日及同月二十四日，以存證信函通知被告解約，請求返還價金，並請求被告新來公司依約給付違約金，被告仍未置理，為此提起本件訴訟。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告新來公司辯稱：業於八十六年六月七日向主管機關申請核發使用執照，因主管機關審核作業遲緩而未獲核發，不可歸責於被告新來公司，被告新來公司不負遲延責任云云。惟查：系爭房屋預定買賣契約書第七條約定，被告本應於五百工作天完工，並以「取得使用執照日期為正式完工日期」，被告迄未取得使用執照，自屬遲延。至於被告所辯，係因不可抗力、主管機關作業遲延及審核嚴謹云云，均係空言卸責，原告否認。
２、被告辯稱：兩造間就系爭土地預定買賣契約明文約定之解約事由並未發生，原告無權解約云云。查系爭房屋預定買賣契約書第十四條第二項及土地預定買賣契約書第九條第三項分別訂有：「甲方（原告）就本約應與本房屋座落之『土地預定買賣契約書』、『委託代辦貸款契約書』、『遵守住戶守則暨管理服務規章同意書』暨其所有附件內之各項約定同時履行。任何一部不履行時，視為全部違約，屆時甲方同意乙方（被告新來公司）按本約違約約定處理」、「甲方（原告）就本約應與基地上『房屋預定買賣契約書』及其所有附件內之各項約定書暨『委託代辦土地貸款同意書』同時履行，任何一部不履行時，視為全部違約，屆時甲方同意乙方（被告丁○○○）按本約違約條款約定處理」，足見系爭房屋與土地預定買賣契約雖個別簽立，但具有聯立一體之性質，故約明一部違約視同全部違約。本件被告於房屋預定買賣契約之履行既有遲延，原告自得解除房屋及土地之買賣契約。
３、又雖前述條款僅就原告一部違約時，視為全部違約，但對於賣方卻予以限縮而無相同之適用，違反平等互惠原則，依消費者保護法第十二條第二項第一款應屬無效。前述房屋土地買賣契約聯立一體之條款應平等適用於買賣雙方，是原告解除系爭土地預定買賣契約書，自屬適法。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書一份、土地預定買賣契約書一份、客戶繳款明細表一份、中央氣象局氣候資料五紙、存證信函影本一份、存證信函暨掛號郵件收件回執影本各二份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十四年六月十六日購買被告新來公司投資興建之大台北華城Ｇ區編號十四房屋一戶，及該屋坐落於台北縣新店市○○○段第五九八、第五九八之四三、第五九八之四四、第五九八之四五、第五九八之四六、第五九八之
四七、第五九八之四八、第五九八之四九等地號土地，並與被告新來公司及被告丁○○○分別簽訂房屋及土地預定買賣契約。被告新來公司業已將系爭房屋興建竣工，並於八十六年六月七日備具相關文件，向主管機關台北縣政府工務局申請核發使用執照。惟主管機關礙於近年來國內山坡地不當開發，災害頻傳，故政府修法對於山坡地開發案之建造執照及使用執照之審核趨於嚴謹，因而遲未能核發使用執照，致系爭房屋迄未能接通水電「正式完工」，實不可歸責於被告，被告應不負遲延責任，原告有關違約金之請求自無理由。
（二）被告並未與原告達成解除房屋預售合約之合意，且被告新來公司既不負遲延責任，原告自無從解除兩造間之買賣契約，契約尚未解除，亦無返還價金之義務，
（三）原告解除系爭房屋預定買賣契約並非適法，且系爭土地預定買賣契約書所定之解約事由並未發生（參系爭土地預定買賣契約第八條），原告自無權解除系爭土地買賣契約，系爭土地買賣契約亦尚屬有效，原告請求被告丁○○○返還已繳交之土地價款云云，亦無理由。
（四）本件遲延交屋，僅係因主管機關審核作業遲緩，且因訂約時，被告所無法預期之山坡地住宅事故所致，不可歸責於被告，依系爭房屋預定買賣契約第七條第一項第三款之約定，被告應不負遲延之責。蓋一般而言，使用執照應於申請後三至四個月核發，若依原告所認定之應完工日（八十八年七月二十八日）而言，被告提出前開申請已較前揭原告所認定之應完工日早二年之久，惟於八十六年八月十八日台北縣發生「林肯大郡」事件，對於山坡地建築案之使用執照審核趨於嚴苛又加上該事件發生後，多位台北縣政府建管部門承辦人員遭刑事訴追，本件未取得使用執照，實不可歸責於被告新來公司。
（五）退步言之，縱認被告有遲延責任，原告依兩造間契約第七條請求被告新來公司給付違約金，然違約金之約定，係預先就損害賠償範圍加以約定，仍應以所受損害為限，故違約金之約定不應逾越損害範圍過鉅。本件違約金之約定經核算已相當於年息百分之三六點五，逾越民法第二百零五條之限制，已大於原告所可能受之損害，顯屬過高，請鈞院依民法第二百五十二條規定，予以酌減。
三、證據：聲請向台灣省建築師公會函詢建築物使用執照核發所需時間。理 由
一、原告起訴主張：其於八十四年六月十六日與被告新來公司及被告丁○○○分別訂立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，承購被告新來公司所興建之大台北華城Ｇ區編號十四房屋一戶及坐落基地，約定被告新來公司應於八十五年二月二十八日開工，五百個工作天完工，並以取得使用執照之日為完工日，如有逾期，被告新來公司應按日以原告實付價款千分之一計付違約金，原告並陸續給付房屋價金一百四十九萬元、土地價金六十五萬元，共計二百十四萬元。而上開房屋之興建，自最後應開工之次日即八十五年三月一日起，至八十八年七月二十八日止，已滿五百工作天，惟被告新來公司迄未取得使用執照，顯已逾完工期限，經原告發函解除本件系爭房屋及土地買賣契約，請求返還價金，並請求被告新來公司給付違約金，然被告並未置理，為此提起本件訴訟。被告則以：本件系爭房屋已經完工，並於八十六年六月七日向主管機關申請核發使用執照，惟因主管機關審核遲緩，迄未核發，自不可歸責於被告；又縱令被告應負遲延責任，本件違約金亦屬過高等語，資為辯解。
二、原告主張其與被告新來公司及被告丁○○○分別訂立房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書，承購被告新來公司所興建之大台北華城Ｇ區編號十四房屋一戶及坐落基地，約定被告新來公司應於八十五年二月二十八日開工，經五百個工作天完工，並以取得使用執照之日為完工日，如有逾期，被告新來公司應按日以原告實付價款千分之一計付違約金等情，及原告已陸續給付房屋價金一百四十九萬元、土地價金六十五萬元，共計二百十四萬元，而系爭房屋迄未取得使用執照等情，業據提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、客戶繳款明細表等件為證，且為被告所不爭執，應可採信。至於原告主張被告應負遲延責任，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者，乃本件系爭房屋迄未取得使用執照，被告新來公司應否負遲延責任？及本件違約金是否過高等項。
三、按本件系爭房屋預定買賣契約書第七條約定：「工程期限：八十五年二月二十八日以前開工。如有逾期，依第七條違約金計算方式付予甲方（原告）。本戶房屋建築工程，乙方（被告新來公司）應‧‧五００工作天完工，並取得使用執照日期為正式完工日期」，是本件系爭房屋，應於八十五年二月二十八日開工，並以取得使用執照方屬完工。經查：原告主張被告自應開工日之翌日即八十五年三月一日起，至八十八年七月二十八日止，已滿五百個工作天等情，業據提出中央氣象局氣候資料在卷可按，足認系爭房屋之完工期限業於八十八年七月二十八日屆滿。而系爭房屋迄未取得使用執照之事實，復為被告所不爭執，則原告主張被告新來公司應自八十八年七月二十九日起負遲延責任等情，初可採認。
四、被告新來公司雖辯稱：係因主管機關台北縣政府工務局核發使用執照趨於嚴謹，致遲未核發使用執照云云，然未能舉證以實其說，已非可取，且上開房屋預定買賣契約書第七條既約定：「‧‧但若有下列情形之一時，乙方（被告新來公司）不負遲延竣工之責：（三）因人力不可抗拒之原因發生時」，則被告新來公司僅於因不可抗力事由所致之遲延，即因任何人縱加以最嚴密之注意，仍不能避免之事由所致遲延，方能免其其遲延責任。是被告上開所辯之遲延原因縱令屬實，其遲延完工亦非因不可抗力之事由所致，被告辯稱無庸負遲延責任云云，自無可採。
五、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第二百五十四條、第二百五十九條第二款分別定有明文。經查：本件被告新來公司自八十八年七月二十九日起，對於原告應負遲延責任，已如前述，而原告業於八十九年七月一日，以高雄郵局第五十五支局第五三一號存證信函催告被告新來公司履行契約，復於八十九年七月二十日以台北南海郵局第一二六三號存證信函解除系爭房屋及土地買賣契約，此有原告提出之存證信函及掛號郵件收件回執在卷可稽，被告對於係在八十九年七月二十一日收受原告上開解約通知乙節，亦不爭執，均可採認。又兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，原告就系爭土地預定買賣契約，以上開台北南海郵局第一二六三號存證信函與房屋預定買賣契約同步予以解除，於法並無不合。綜上，兩造間系爭房屋預定買賣契約及土地預定買賣契約，皆已於八十九年七月二十一日發生解約效力，被告自應依上開民法第二百五十九條第二款之規定，返還原告已經給付之價金。
六、次按：系爭房屋預定買賣契約第七條定有：「工程期限：八十五年二月二十八日以前開工。如有逾期，依第七條違約金計算方式付予甲方（原告）。本戶房屋建築工程，乙方（被告新來公司）應‧‧五００工作天完工，並取得使用執照日期為正式完工日期，如有逾期，每逾一日乙方應按本約甲方實付價款千分之一計算違約金付予甲方」，是原告主張被告新來公司應按遲延日數，按日以原告實付之房屋買賣價金千分之一給付違約金，即非無據。經查：本件原告所付房屋部分之價金為一百四十九萬元，此據原告提出客戶繳款明細卡在卷可按，且為被告所不爭執，可以認定，而本件自被告新來公司負遲延責任即八十八年七月二十九日起，至解約之日即八十九年七月二十一日止，共計為三百五十八日，是依原告與被告新來公司房屋預定買賣契約上開條文約定，按日以原告實付之房屋買賣價金千分之一計算，被告新來公司應給付之違約金為五十三萬三千四百二十元。原告僅請求依遲延日數為三百五十七日計算之違約金為五十三萬一千九百三十元，自無不合。
七、被告新來公司雖又辯稱：本件違約金經核算，相當於年息百分之三十六點五，顯逾民法第二百零五條所定之法定最高週年利率百分之二十，已大於原告所受之損害，違約金顯屬過高云云。按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條第一項定有明文。是違約金契約係在確保債務之履行，如債務履行，債務人即可免給付義務。再利息係原本債權之收益，依原本數額及債權人不能使用原本之期間，按一定比率計算之金錢或其他代替物，是利息係基於原本所生之收益，於每經過一定期間，債權人即得按期具體請求債務人履行給付利息之債務，與債務人履行債務與否無涉，而約定之利率超過週年百分之二十者，依民法第二百零五條之規定，債權人對於超過部分之利息，無請求權。由以上說明可知，違約金與利息之性質及目的迥不相同，而現行民法對於過高之違約金及超過之約定利率之效力規定亦屬有異，是尚不能以民法第二百零五條所定週年利率上限，作為違約金是否過高之判斷依據，原告此項辯解，初非可採。次按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條第二項亦有明文可參。本件原告與被告新來公司既約定按日以原告實付價款之千分之一，作為被告新來公司逾期完工之違約金計算方式，參以首開說明，該計算式即應視為係原告與被告新來公司，就遲延完工所生損害總額所為之約定，而被告新來公司又未能具體指明本件違約金之計算標準，除超逾上開民法第二百零五條所定之週年利率百分之二十外，有何逾越原告所受損害情事，所辯本件違約金過高云云，自非可取。
八、綜上所述，本件被告新來公司興建系爭房屋，遲未完工，應負遲延責任，則原告依法解除系爭房屋及土地預定買賣契約，並請求被告返還價金，及請求被告新來公司依系爭房屋預定買賣契約第七條約定給付違約金，即無不合，從而，原告請求被告新來公司返還買賣價金一百四十九萬元及給付違約金五十三萬一千九百三十元，共計二百零二萬一千九百三十元，請求被告丁○○○返還買賣價金六十五萬元，並均自起訴狀繕本送達之翌日即九十年九月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
九、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十六 日
民事第五庭 審判長法官 王碧芳
法官 歐陽漢菁法官 高偉文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十二 月 二十七 日
法院書記官 郭錦賢