臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四五三九號
原 告 甲○○被 告 龍振國際股份有限公司法定代理人 丙○○被 告 宏碁電腦股份有限公司法定代理人 乙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：
１、被告應連帶給付原告新台幣（下同）一百十六萬元，及其中二十萬元自民國八十六年八月十一日起，其中九十六萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
２、願供擔保請准宣告假執行。
（二）備位聲明：
１、被告龍振國際股份有限公司（下簡稱龍振公司）應給付原告五十八萬元，及其中二十萬元自八十六年八月十一日起，其餘三十八萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
２、被告宏碁電腦股份有限公司（下簡稱宏碁公司）應給付原告五十八萬元，及自八十六年九月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
３、第一、二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十六年九月十三日分別與被告龍振公司、宏碁公司簽訂房屋預定買契約書、土地預定買買契約書，購買由該二公司共同推出，坐落於桃園縣○○鄉○○○段「渴望村」預售屋第八區編號第十七、十八號房屋及其基地，並已分別於八十八年八月十日、九月十三日給付二十萬元、三十八萬元訂金給龍振公司，於同年九月十三日給付五十八萬元訂金給宏碁公司。而依房屋預定買賣契約第九條規定，原告得於系爭房屋開工以前要求變更室內格局，且原告所購買者原為雙併之連棟二戶房屋，為謀使用方便，於訂約前即向被告龍振公司明示須將此雙併連棟房屋打通並變更室內格局設計，被告表示沒有問題，可以配合，原告即與之簽約。嗣原告於訂約後即將變更後之設計圖送至被告龍振公司，惟該公司表示，需由該公司依原告所提供之變更設計圖另外繪製新圖，始得據以施工。詎被告公司新圖繪製完成後，送至原告核對時，原告發現被告所繪製者，與原告所提供之「變更設計圖」顯然不同。經原告提出質疑並要求修正後，被告龍振公司雖予修正並再繪製另一新設計圖，但經送原告核對時，原告復發線該圖雖略有修正，但原先符合原告之變更設計圖不須修正之處卻又擅自變更。原告乃請求被告再度修正。惟二年多以來，原告數度請求，被告數度修正，但被告所繪製之設計圖，竟沒有任何一次完全符合「變更設計圖」，且未表示原告委託專家設計之變更設計圖有何窒礙難行之處。由此可知，原告依約申請變更設計，被告龍振公司卻未依約處理。又因被告龍振公司所繪製之設計圖一直未符合原告所提供之「變更設計圖」，依兩造間所簽訂之契約第九條規定，被告本不得擅自開工興建，但求施工方便，完全漠視前揭契約條款之規定與原告之權益，足使原告難以達到當初購買系爭房屋之目的。原告眼見已交付部分價金，被告一則遲遲未能確定設計圖，一則逕自依原圖興建，心急如焚，唯恐繳交全部價金後，卻買不到被告應允之房屋，遂不敢繼續支付價款，並正式以存證信函催告，孰料被告竟厚顏謊稱因原告未提出書面申請變更設計，被告有權依原設計圖施工，並主張沒收原告已繳價金。
（二）又系爭房屋之品質，顯與被告廣告之內容相去甚遠：
１、原告係受被告之廣告所吸引，始購買系爭房地，故該廣告得為契約內容：原告與被告公司簽訂系爭房地買賣契約時，每坪單價高達十七‧五萬元，而於八十六年間兩造簽訂系爭房地買賣契約時，系爭房屋所在地（即龍潭鄉）不動產之行情，每坪之單價不過十三‧五萬元，原告當時之所以願意以遠高於市場行情購買系爭房屋，乃因被告廣告之內容極為動人，原告因之受其吸引，期待子女如廣告宣傳所言，可以在寬廣的綠地中享受舒適的童年生活，及因全社區均有免費○○○區○○○路（Community Information Infrastructure;下簡稱ＣＩＩ）系統，可以輕鬆滿足個人資料搜集，終生學習及通訊等方面的需求。且依被告所提供之廣告，系爭渴望園區中距原告所購買之房屋三百公尺處，即有學校及社區中心，可以滿足生活之需求。因被告宏碁公司不僅為國內最大之個人電腦公司，甚至蜚聲國際，享有盛名，其所為之前揭廣告，更足令人悠然神往，原告始決定與被告簽約，購買系爭房地，故該廣告得為契約之內容。
２、○○○區○○○路（即ＣＩＩ系統）部分，其品質顯與廣告不符：被告於其就系爭房屋所發行之廣告中，有如下內容：「國內ＣＩＩ資訊高速公路社區渴望村建置全區ＣＩＩ系統，與國際網際網路的連結，這個全新的資訊學習方式，將讓每一個無窮的創意在時空中自由穿梭，打開終生學習的大門。○○○區○○○路『渴望園區』擁有國內第○○○區○○○○○路，全區舖設高速光纖骨幹；未來宏碁經驗塾、渴望村、中央廣場、三和雅舍…等，均將享有此一最新通訊科技。」。詎於系爭房屋開工興建後，原告竟收到被告龍振公司關於社區工程變更之說明，依該說明書所述，ＣＩＩ網路之舖設方式需由原告自行負擔裝置光纖網路的鉅額費用，顯與廣告所描述者相去甚遠。
３、系爭「渴望村園區」並無被告廣告中所繪製之學校及社區活動中心：按依被告所提供之廣告，「渴望村」園區中距原告所購買之系爭房屋約三百公尺處，應即有學校及社區中心，惟於鈞院現場履勘時，並無前揭「學校」及「社區中心」；現場固有該學校及社區中心之「預定地」，惟均未建造，而所謂之「預定地」，終不得取代實際之建築物，況預售屋部分既已完工，「學校」及「社區中心」部分，有何不抗力之原因無法興建？被告並未敘明，如無此原因，自不許徒以已編有「預定地」為藉口，卻無正當理由故意不予興建。亦足證系爭房屋之品質顯與被告於其廣告中所保證者相去甚遠。
（三）綜前所述，系爭房屋之興建，因其內部格局並未依原告所提供之「變更設計圖」施工，及缺少全區ＣＩＩ系統，均足以致原告無法達到購買系爭房屋之目的，顯然具有「滅失或減少契約預定效用」之瑕疵；系爭「渴望村」缺少社區活動中心、學校、診所等公共設施，亦均足以減損系爭房屋之價值（即該房屋房價已不具備遠高於同時期、同地區其他房屋屋價之基礎），且其減少之程度至為重要，均已構成民法第三百五十四條所稱之瑕疵。另原告雖一再請求告依被告所提供之「變更設計圖」施工，惟被告並未配合辦理，甚至在未確認被告所繪製之新設計圖與「變更設計圖」相符之情形下，又不聽原告之勸阻，仍一意孤行，並將系爭房屋興建完成，在在均足以證明被告拒絕除去瑕疵，且拒負擔保責任。原告爰依民法第三百五十九條規定，於八十九年六月三十日以存證信函向被告龍振公司及宏碁公司解除系爭房屋及土地買賣契約。原告解除契約之意思表示，雖係於危險移轉（即交付）前所為，惟依最高法院八十五年度台上字第一三○六號、第八七八號判決所示，仍屬於法有據。至於被告顛倒事實反稱原告並未提出變更設計圖之申請，且以未依約按期繳款，主張解約及沒收已繳價金，顯屬無理。則系爭契約既經原告解除，原告依民法第二百五十九條之規定，自得請求被告返還原告已繳價金及自受領之翌日起算之利息。又依原告與被告龍振公司所簽訂之房屋預定買賣契約第廿二條規定：「買方與本房屋基地所有權人訂立之土地預訂買賣書與本契約有不可分之連帶關係…」；原告與被告宏碁公司所簽訂之土地預定買賣契約第十四條亦規定：「買方就本房屋與本房屋賣方訂立之房屋預訂買賣契約書與本契約有不可分之連帶關係…」足徵系爭房屋與土地之買賣具有不可分之連帶關係，且原告係以存證信函對於被告龍振公司及宏碁公司均為解除契約之意思表示，故房屋與土地買賣契約均已解除。而既然因被告龍振公司與宏碁公司均於系爭房屋及土地買賣契約中明示二者具有不可分之連帶關係，故契約解除後，其對於原告所負返還買賣訂金之債務，亦應負連帶責任。為此，先位聲明部分，請求被告連帶給付一百十六萬元，及其中二十萬元自八十六年八月十一日起，其中九十六萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。備位聲明部分，若認為被告尚不須負連帶給付義務，仍因原告已分別給付各該被告訂金五十八萬元，被告應負有分別返還之義務，則請求被告龍振公司應給付五十八萬元，及其中二十萬元自八十六年八月十一日起，其餘三十八萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告宏碁公司給付五十八萬元，及自八十六年九月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（四）對於被告抗辯之陳述：
１、原告有權申請變更室內格局，且於簽訂系爭房屋買賣契約後，即依約申請變更：依系爭買賣契約第九條規定：原告得於系爭房屋開工前要求變更室內格局。查系爭契約兩造簽訂於八十六年九月十三日，而依該契約第八條規定，其開工日期約在八十七年二月十五日，是原告訂約當時，顯有權申請變更室內隔局。又原告購買系爭房屋，乃為供自己及家人居住，是除非原告之要求，有違建築法令，否則被告既已於系爭契約第九條第三款明定，應對變更室內隔局與原告計算加減帳，其權益已有時間上及成本上之雙重保障，自不得任意拒絕原告變更室內格局之要求，以符契約之目的及誠信原則。而原告於系爭買賣契約簽訂後，即將「變更設計圖」提供予被告，此不僅與證人郭麗萍之證言相符，且亦為被告九十一年三月二十九日之爭點整理狀所不爭執。被告雖指稱兩造間就「變更設計圖」已於八十九年六月間達成共識，惟此不僅徒託空言，且與證人郭麗萍證言不符，足證被告所言不實。
２、被告對原告提出之變更設計圖，既未表示有何違反現行建築法令或聲明有何窒礙難行之處，復未立證原告有何拒絕計算加減帳之行為，依系爭契約第九條規定，自應將原告提供之變更設計圖套繪於其所提供之工程變更單交由原告簽認，並依此設計圖施工。惟被告異想天開，自行另外繪製與原告提供之變更設計圖不同之變更設計圖要求原告簽認，原告予以拒絕，依法自屬有據。又被告於原告拒絕在其自行繪製之設計圖上簽認，若依系爭契約第九條第三款之精神，被告自仍應依原告提供之「原變更設計圖」施工，否則至少亦係應依其最初送審申請建造之「原設計圖」施工，豈有逕行依其自行變更繪製之「變更設計圖」施工之理？又被告辯稱兩造間之設計圖所以有差異之原因，乃因得到原告同意云云，惟此純屬被告片面之詞，應舉證以實其說。鈞院九十一年二月六日實施現場履勘時，固證明系爭房屋係依被證三之變更設計圖施工，但另一方面，更足證明該房屋與原告所提供之變更設計圖有重大差異，且依是日勘驗筆錄所附現場圖之標示，均與原告前揭準備書狀及其附表一所舉兩造設計圖之差異相同，足證原告所述，均與事實相符。
３、被告關於原告要求以「水泥牆」施作之抗辯與事實不符，且顯然前後矛盾：按被告先是抗辯「…而『水泥牆』究何所指？亦未見原告說明…」云云；其第３頁之 (三)則謂「…然就此被告等從未加以同意（實則原告從未提出要求）…」云云，其抗辯顯與事實不符。蓋如前所述，證人郭麗萍亦證明原告早於系爭買賣契約簽訂時，即將原證三之變更設計圖交付被告，且於該圖中，有關室內之隔間牆即均繪製為「實線」之水泥牆，有別於「虛線」之磚牆，故被告所謂「原告從未提出要求」云云，純屬顛倒是非之飾詞。且其於前揭答辯狀第４頁略謂：「被證三之『一層平面圖』其書房與儲物室間之隔間牆，乃因該牆為結構牆，其須承受樓梯等之重力，故非僅原告所承購之房屋該牆以『實線』繪製，而係所有渴望村房屋之該牆均以實線繪製。」足證被告亦顯然充分瞭解「實線」與「虛線」之差異，故不僅被證三之變更設計圖中，系爭房屋一樓書房與儲物室間之隔間牆繪製為「實線」，且果然以「水泥牆」施作；被告既更進一步自承「所有渴望村房屋之該牆均以『實線』繪製」，則被告前所謂不知「『水泥牆』究何所指？」之抗辯，即有前後矛盾，顯然係內行故充外行，藉以推諉卸責之伎倆。另既然該牆係因「須承受樓梯等之重力」，故以水泥牆施作，則同屬該片牆面之二樓及三樓部分，不僅於被證三之變更設計圖中未以「實線」（而係以「虛線」）繪製，且於實施現履勘時，在場之被告公司工地主任，亦未能確定二樓及三樓部分是否為水泥牆，若該部分非以水泥牆施作，則是否有偷工減料之嫌？
４、被告抗辯「並無原告所指述缺少社區活動中心、幼稚園等公共設施之情形」云云，惟 鈞院現場履勘之後，被告亦已自承於距原告所購買之系爭房屋三百公尺處，並無如原告所提供廣告文宣所示之社區中心及學校，被告所舉鈞院八十九年度訴字第四○二五判決顯係以張冠李戴手法誤導錯認社區活動中心業已完成。蓋原告所購買者為渴望村第三期預售屋，被告於前揭判決所提出「渴望學習中心」乃係原有渴望村第一、二期預售屋所共享之公共設施，距原告所購之第三期預售屋，相距遠達二公里，而被告於其第三、四期預售屋廣告文宣上所承諾建造之學校及社區中心等公共設施，則僅距原告所購之預售屋約三百公尺，兩者位置明顯不同，被告竟飾稱業已興建完工，實甚可鄙。
５、被告抗辯「原告函告解除契約依法不合；被告等函告解除契約依法有據」顯然顛倒是非：被告以「系爭房地並無原告所陳之瑕疵」、「雙方之變更設計圖協商過程中，原告從未指陳被告等有何瑕疵」、「雙方終至八十九年六月就變更設計圖達成共識」等理由，進而抗辯「原告函告解除契約依法不合；被告等函告解除契約依法有據」云云，此種說法純屬顛倒是非。除雙方根本並無所謂之共識乙節，已如前述外，原告於簽訂系爭買賣契約後，即將變更設計圖送至被告龍振公司，惟該公司表示，為期工程順利，須由該公司依原告所提供之變更設計圖另外繪製新圖，始得據以施工。詎被告公司所繪製之變更設計圖完成後，送交原告核對時，原告發現被告所繪製者，與原告所提供之「變更設計圖」顯然不同。此後二年間，被告多次提出變更設計圖交原告核對，原告亦一直將其瑕疵及兩造間所繪製設計圖不同之處詳予列明，故前揭答辯狀所謂「雙方之變更設計圖協商過程中，原告從未指陳被告等有何瑕疵」之詞顯然顛倒是非。被告既於設計變更圖未經確認之情況下，即冒然動工且已完工，不僅足證其但求施工方便，完全漠視原告購屋係為自住之需求、藐視契約約定，更顯見其未依圖施工後，且拒絕除去瑕疵負擔保責任，原告解除系爭買賣契約，自於法有據。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書影本一份、土地預定買賣契約書影本一份、原告所提供之「變更設計圖」影本五張、被告龍振公司所繪製之新設計圖影本五份、系爭房屋廣告資料（２１世紀世界公民村- 渴望村）影本一份、系爭房屋廣告資料（渴望村多功能智慧園區- 群龍創造力中心）影本一份、台灣地區房地產產業年鑑一九九八年版（第五章部分）影本一份、被告龍振公司變更系爭房屋工程之通知（含附件）影本一份、八十九年六月三日板橋郵局第一九七二號存證信函影本一份、八十九年七月二十四日台北大同郵局第一○一○號存證信函影本一份、統一發票影本四份、渴望村之廣告圖影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造間有關變更設計圖部分，歷經多次協商與討論，終於八十九年六月份達成共識，是被告乃依共識寄發雙方協議後之設計圖於原告，並依被證三之設計圖施工，而被證三之設計圖，其室內格間與原告所提之原證三設計圖，均屬相符，是原告所指「被告所繪製之設計圖竟沒有一項完全符合『變更設計圖』」云云，洵屬有誤。且兩造合意以被告所提被證三變更設計圖為施工依據，業有證人郭麗萍證述：「…當時我是根據他（原告）的意思，做圖面修改…，最後他要我把整個圖劃出來再給他確認…。」，足認被證三之變更設計圖是經雙方當事人合意之施工依據，則既已依雙方協議之設計圖施工，並無原告所指未依「變更設計圖」興建系爭房屋，致該屋無法達到原告原訂時預定之效用。
（二）原告主張若依被告所言雙方在八十九年六月間達成共識始開始施工，則被告勢必須於二週內左右之時間即將系爭房屋與建完成，顯不符經驗法則云云。惟查，依房屋預定買賣契約書第九條第二項之規定，買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，並應經賣方之同意，其他有關建築主要結構、房屋立面外觀、管道間、消防設施等不得要求變更。是申請變更設計之範圍只限內部隔間及裝修。再就歷經二年多來之變更設計圖協調會議中，就雙方所確認之部分，被告乃先予施作，是並無原告指被告須於二週內即將系爭房屋興建完成而不符經驗法則之情形。原告非僅就事實有所隱瞞並罔顧協商過程中雙方所確認之事項，顯避重就輕。
（三）原告主張被告並未按其要求而施作且被告所提被證三與其所提原證三有明顯出入，被告有偷工之嫌云云。惟查，原告所提原證三之設計圖，非僅非雙方最後達成協議之圖，且多數變更涉及建築之主要結構及房屋立面外觀等不得變更項目，是原證三設計圖既不符房屋買賣預定契約書第九條第二項之規定，被告自不可能依原證三設計圖施工。
（四）又雙方之變更設計圖協商過程中，原告從未指陳被告有保瑕疵，亦未曾催告被告應將何瑕疵除去，是原告主張被告拒絕除去瑕疵、拒絕擔保顯屬無據。又雙方至八十九年六月就變更設計圖達成最後共識，被告乃寄發圖面供原告審閱，待簽變更工程確認單，原告亦未表示何有不妥，逕函告解約，足證原告純為解約而捏造不實事實。系爭房地並無原告所指之拒絕除去瑕疵、拒絕擔保之情，是原告援用最高法院八十五年度台上字第一三○六、八七八號判決意旨，而謂在系爭房地移轉前解除契約，亦屬無據。又原告指稱其於本契約訂約之前，曾要求被告修正某些不合理、不公平條款，但為被告全盤拒絕云云，皆為原告不實之言，蓋如有原告所言之情事，何以原告仍願簽訂本契約。再原告指稱變更設計圖多達三十六點不符事項，非原告依約不得申請變更項目，即為原告同意施作之項目，或從未要求施作之項目，今被告將雙方最後確認之圖面寄送原告審閱，原告並未說明有何不妥，逕空言指陳函告解約，罔顧雙方當事人二年多來之協商確認，洵有違誠信原則。
（五）原告主張其所提出附表一（即原告所提供與被告所繪製「變更設計圖」主要差異一覽表）中有關磚牆即第八、九、十、十一、十二、十三、十四、二十、二
一、二二、二三、二四、二五、二八點謂有要求被告以「水泥牆」施作部分，惟查，原告不僅就該「水泥牆」究所何指，未見原告說明，且預售屋之內部格間大多係以磚牆為之，原告主張應以「水泥牆」施作，實與交易常情不符。又原告雖主張應依其所提供之變更設計圖施工，惟未舉出事證證明其所提供之變更設計圖係雙方當事人最後達成共識之圖面，顯係主張有利於已之事實，而未盡舉證之責。則兩造既未同意內部隔間以「水泥牆」施作，被告依契約書附件三之建材表約定以磚牆施作，並無不合。又按「買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，並應經賣方同意，其他有關建築主要結構、房屋立面外觀、管道間、消防設施等不得要求變更。」系爭契約書第九條第二項有明定，原告所提附表一之第一、五、六、十六、十七、二九、三十、三一、三二、三三、三四、三五、三六點均有關房屋立面外觀，依約本不得變更，是原告就此之主張亦屬無據。
（六）原告所稱被告施工格局與其所提變更設計圖不符部分：
１、原告稱系爭房屋一樓之洗衣間內抽水馬達設計不符其設計圖所示云云。惟查：原告稱系爭房屋一樓之洗衣間內抽水馬達之設計不符其所提之設計圖，顯未盡舉證之責，蓋觀其所提之設計圖並未有抽水馬達應置何處之位置圖。又抽水馬達之設計原本就設計於水槽之下，今原告變更水槽之位置由室外工作平台處移至室內一樓之洗衣間，則抽水馬達自亦應移至室內一樓洗衣間之水槽下，是今被告將抽水馬達設置於一樓洗衣間之水槽下，自無不符。
２、原告稱系爭房屋左右兩側應設有工作平台，工作平台下要有插座、抽水馬達、給、排水等設備云云。惟查：系爭房屋左右兩側除有給、排水電源外，並無原告所指之設備等，乃因原告要求取消該處之給、排水系統等設備只預留給、排水電源，且抽水馬達因原告要求變更水槽位置，已移至一樓室內洗衣間，已於前述。
３、原告稱二樓之主臥室與主臥室旁之臥室天花板設計應是平的，而現況是斜的，並稱有些承購戶該處是平的，被告施工有瑕疵云云。惟查：原告八十九年六月三十日解約函並未提及該處天花板有何不妥，是原告是項主張自不在本件審酌之範圍內。其次，審閱兩造所提之設計圖，其設計圖之二樓、三樓平面圖圖示均表明該兩處之天花板是斜的（即二樓之天花板、三樓之地板未全部建築），被告此項施工自無瑕疵可言。且某些承購戶該處之天花板建築為平的，乃因各該承購戶依法向該管建管主管機管申請變更設計後，支付相關工程費用要求被告代為施作，今原告並未依法向該管建管主管機關申請變更設計，復無繳付相關工程費用於被告，被告依原設計圖施作，自無不合。
（七）原告所稱系爭房屋之品質，與被告廣告內容相去甚遠部分：
１、原告稱被告並未興建「第二社區中心」，而以「宏碁學習中心」來替代云云。惟查，依被證四被告之說明書第十五項第一、八、九點及補充說明第一點，因原告未辦理對保交屋等手續，第二社區中心依約非屬被告應給付之設施，再原告八十九年六月三十日解約函並未述及社區中心有何瑕疵云云，是原告是項主張自不在本件審酌之範圍內。
２、原告稱系爭房屋開工興建後收到被告之社區工程變更之說明，不僅ＣＩＩ網路之舖設方式需由原告自行負擔裝置光纖網路之鉅額費用，且亦無被告於廣告中所描述之社區活動中心，學校、診所云云。惟查：（○○○區○○○路即ＣＩＩ系統部分，被告為顧及承購戶之利益，乃承諾將拉光纖骨幹到三期之光纖投落點，自光纖投落點到戶之頻寬為每戶一○○ＭＢＳ，此原非屬於房屋買賣契約之內容，至於整體服務數位網路（即ＩＳＤＮ），應由用戶自行向電信單位依規定並繳付費用，申請使用各相關服務。是原告主張全社區均有免費之ＣＩＩ系統洵屬無據。（２）社區活動中心、學校、診所部分：社區活動中心依約非被告應給付之設施，診所部分亦非被告承諾之部分。至於學校部分，鈞院履勘時已有學校預定地，且該土地已捐給桃園縣政府，是何時興建學校一事，悉由桃園縣政府決定，是此非被告應給付之設施。是原告指陳系爭房屋品質低於被告廣告之內容，顯無足採。
（八）綜上，系爭房屋之設計圖與原告所提之設計圖並無不同，亦未有原告所指之瑕疵等情，故原告依法依約並無契約解除權。本件契約自八十六年九月十三日簽訂以來，被告無不以服務原告為宗旨，多次與原告進行設計圖變更事項之協商，竟遭原告不實指述，而函告解除契約，實令被告痛心。又雙方於八十九年六月份初步達成最後之共識，被告乃寄發被證三之設計圖予於原告，待原告確認並簽認工程變更單，惟原告竟罔顧歷次協商結果並指陳不實事實函告解除契約，顯有違反誠信原則之情，故本件雖無工程變更簽認單存在，惟此乃原告之惡意行為所致，實不可歸責於被告。系爭房屋內部隔間已按原告所提之設計圖加以建造，而符合原告之需求，今因原告不續為履約，系爭房屋因而乏人問津，使原告受有莫大的損害。原告自八十七年二月起即未依約繳納期款，經被告於八十九年七月二十四日催告限期繳納，仍置之不理，被告依系爭房屋預訂買賣契約第十六條第二項第一款、第六條第一項第二項、土地預訂買賣契約第十條第二項第一款、第四條第一項第二項之約定，解除系爭買賣契約並沒收原告所繳之價金，自屬有據。
三、證據：提出台北大同郵局第一○一○號存證信函及其回執影本一份、台北郵局第四十七支局第二二六號存證信函及其回執影本一份、變更設計圖影本一份、龍振公司說明影本一份、房屋買賣契約書節本影本一份、本院八十九年度訴字第四○二五號判決影本一份、系爭房屋內部格局照片二十二幀及其示意圖影本一份、八十八年五月二十九日協調會中原告所簽認之確認單影本一份、八十八年七月十一日協調會中原告所簽認之確認單影本一份、八十八年五月二十九日原告同意書影本一份為證。並聲請訊問證人郭麗萍。
丙、本院依職權調閱本院八十九年度訴字第四○二五號民事卷宗。理 由
一、本件原告原起訴請求被告連帶給付一百十六萬元及法定遲延利息，嗣於訴訟中具狀追加備位聲明，主張若認被告二人不應負連帶責任，分別請求被告各給付五十八萬元及法定遲延利息，其主張之「先位聲明」及「備位聲明」間，並無相互排斥而不相容之關係，二者目的相同，僅一為請求連帶給付，一為請求各別給付，尚難謂係「備位聲明」之追加，且請求之基礎事實為同一，並不甚礙被告之防禦及訴訟之結終，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款之規定，即非法所不許，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告於八十六年九月十三日分別向被告龍振公司、宏碁公司購買坐落於桃園縣○○鄉○○○段「渴望村」預售屋第八區編號第十七、十八號房屋及其基地，已依約各支付價金五十八萬元予龍振公司、宏碁公司，雖尚未交屋，惟依房屋預定買賣契約第九條約定，原告得於系爭房屋開工以前要求變更室內格局，而原告於訂約前即向被告龍振公司明示須將此雙併連棟房屋打通並變更室內格局設計，被告表示沒有問題，可以配合，原告即與之簽約。嗣原告於訂約後即將變更設計圖送至被告龍振公司，惟該公司表示需依原告所提供之變更設計圖另外繪製新圖，始得據以施工。詎事後原告發現被告所繪製者，與原告所提供之變更設計圖顯然不同，歷經二年多以來，原告數度請求修正，被告雖數度修改，但仍沒有任何一次完全符合原告所提供之變更設計圖，且亦未表示原告委託專家設計之變更設計圖有何窒礙難行之處，則被告本不得擅自開工興建，但其竟完全漠視約定及原告之權益，繼續興建，致使原告難以達到當初購買系爭房屋之目的。
又原告係受被告廣告所吸引，始願以遠高於市場行情購買系爭房屋，然被告廣告中載：「國內ＣＩＩ資訊高速公路社區渴望村建置全區ＣＩＩ系統，與國際網際網路的連結，這個全新的資訊學習方式，將讓每一個無窮的創意在時空中自由穿梭，打開終生學習的大門。○○○區○○○路『渴望園區』擁有國內第一座社區資訊高速公路，全區舖設高速光纖骨幹；未來宏碁經驗塾、渴望村、中央廣場、三和雅舍…等，均將享有此一最新通訊科技。」，詎於系爭房屋開工興建後，原告竟收到被告龍振公司關於社區工程變更之說明，謂ＣＩＩ網路之舖設方式需由原告自行負擔裝置光纖網路的鉅額費用，此與廣告所描述者相去甚遠；又依廣告所載內容，「渴望村」園區中距原告所購買之系爭房屋約三百公尺處，應即有學校及社區中心，然至今並未興建該「學校」及「社區中心」，益見系爭房屋之品質與被告於其廣告中所保證者相去甚遠。綜上，系爭房屋之興建，因其內部格局並未依原告所提供之變更設計圖施工，並缺少全區ＣＩＩ系統，足以致原告無法達到購買系爭房屋之目的，具有「滅失或減少契約預定效用」之瑕疵；系爭「渴望村」缺少社區活動中心、學校、診所等公共設施，亦足以減損系爭房屋之價值，且減少之程度至為重要，均已構成民法第三百五十四條所稱之瑕疵，原告乃依同法第三百五十九條之規定，於八十九年六月三十日以存證信函向被告解除系爭房屋及土地買賣契約，系爭買賣契約既經解除，被告負有返還原告已交付價金之義務。為此，求為判決如事實欄聲明所示之判決。
被告則以：兩造間有關變更設計圖部分，歷經多次協商與討論，終於八十九年六月份達成共識，被告依雙方協議之設計圖（即被證三）施工，並無原告所指未依變更設計圖興建系爭房屋，致該屋無法達到原告原訂時預定之效用之情事。又依系爭房屋預定買賣契約書第九條第二項約定，買方申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，並應經賣方之同意，其他有關建築主要結構、房屋立面外觀、管道間、消防設施等不得要求變更，原告所提原證三之設計圖，不僅非雙方最後達成協議之圖，且多數變更涉及建築之主要結構及房屋立面外觀等不得變更項目，不符上開約定，被告自不可能依原證三設計圖施工。再原告指稱變更設計圖多達三十六點不符事項，非原告依約不得申請變更項目，即為原告同意施作之項目，或從未要求施作之項目，今被告將雙方最後確認之圖面寄送原告審閱，原告並未說明有何不妥，逕空言指陳函告解約，罔顧雙方當事人二年多來之協商確認，洵有違誠信原則。系爭房屋內部隔間已按原告所提之設計圖加以建造，而符合原告之需求，今因原告不續為履約，系爭房屋因而乏人問津，使原告受有莫大的損害。另原告主張系爭房屋之品質與被告廣告內容不符部分，○○○區○○○路即ＣＩＩ系統部分，被告為顧及承購戶之利益，乃承諾將拉光纖骨幹到三期之光纖投落點，自光纖投落點到戶之頻寬為每戶一○○ＭＢＳ，此原非屬房屋買賣契約之內容，至於整體服務數位網路（即ＩＳＤＮ），應由用戶自行向電信單位依規定並繳付費用，申請使用各相關服務，原告主張全社區均有免費之ＣＩＩ系統，洵屬無據；有關社區活動中心及診所部分，並非被告依約應給付之設施，且依被告所提供給購買戶之說明書及補充說明，亦因原告未辦理對保交屋等手續，不得對被告主張應提供該等設施，而有關學校部分，被告已提供學校預定地捐給桃園縣政府規畫興建，非不依約履行，原告上開指摘，均無可採。綜上，被告並無原告所指未依變更設計圖興建系爭房屋，亦無原告所指之瑕疵情事，原告無權解除系爭買賣契約等語，資為抗辯。
三、查原告於八十六年九月十三日分別向被告龍振公司、宏碁公司購買坐落於桃園縣○○鄉○○○段「渴望村」預售屋第八區編號第十七、十八號房屋及其基地，已依約各支付價金五十八萬元予龍振公司、宏碁公司，且系爭房屋已建造完成，原告未辦理對保交屋手續，系爭房屋迄未交付，及社區內有一學校預定地、第二社區中心預定地而尚未興建學校、第二社區中心之事實，為兩造所不爭執，並有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、統一發票在卷可稽，並經本院會同兩造履勘現場製有勘驗筆錄在卷可稽，堪信為真實。本件兩造之爭執點在於被告是否未依原告申請變更設計圖施工，而構成違約？及未免費提供ＣＩＩ系統，未興建第二社區中心、診所、學校是否構成物之瑕疵？原告據以解約，是否合法？
四、原告主張被告未依原告申請變更設計圖施工，違反房屋預定買賣契約第九條約定等語。惟查，在系爭房屋建造期間，兩造曾就變更設計圖部分，歷經多次協商與討論等情，為兩造所是認。又被告主張協商中原告有同意修改且簽立確認乙節，已據其提出為原告所不爭執其真正之八十八年五月二十九日協調會中原告所簽認之確認單、同意書及八十八年七月十一日協調會中原告所簽認之確認單為證。原告雖辯稱僅該簽認部分同意變更，其餘不同意云云，惟依證人即參與協調變更設計之工程師郭麗萍證稱：兩造變更期間很長，是到後期我才參與，我有與原告協商過一次變更設計圖，約在八十九年三月份，當時我根據原告之意思，作圖面修改，最後原告要我把整個圖畫出來再給他確認，我約在五月底六月初有把劃好的圖（即卷附被證三之設計圖）寄給他，後來在八十九年六月十三日我去電給他確認有無意見，他只告訴我說圖畫成小張他不喜歡，要再核對一下等語（見本院九十一年一月十五日言詞辯論筆錄）。並參以原告於系爭房屋建造期間，曾多次至現場看過，且自上開證人郭麗萍寄給伊變更設計圖之後，即未指陳被告有何未依圖施工情事，亦未曾催告被告應將何瑕疵除去之情事，堪認被告主張雙方至八十九年六月就變更設計圖達成最後共識，應屬可信。原告直至系爭房屋興建完成後，始謂被告未依其當初所提之設計圖（即原證三變更設計圖）施作云云，罔顧雙方當事人二年多來之協商確認，有違誠信原則，洵不足採。再依系爭房屋預定買賣契約書第九條第二項約定，原告申請變更設計之範圍以內部隔間及裝修為限，並應經被告之同意，其他有關建築主要結構、房屋立面外觀、管道間、消防設施等不得要求變更，依原告所提原證三之設計圖，不僅非雙方最後達成協議之圖，且多數變更涉及建築之主要結構及房屋立面外觀等不得變更項目，亦不符約定，是原告據以被告未依其所提原證三設計圖施作，指被告違約情事，為不可採。準此，被告已按雙方最後達成協議之設計圖（即被證三設計圖）施工，自無違約之處，原告主張被告未依其所提供之變更設計圖施工，致其無法達到購買系爭房屋之目的，具有「滅失或減少契約預定效用」之瑕疵，並據此主張解除契約，即無理由。
五、次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第三百五十四條第一項定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，是買賣標的物有無瑕疵，應綜合當事人之約定及通常交易之觀念判斷之。次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依法應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
亦為同法第三百五十九條所明定。而所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡之情形而言。經查，本院會同兩造履勘系爭房屋，原告指稱與伊當初提供設計不符部分諸如：洗衣間馬達設置位置不對、窗戶高度不對、洗衣間與寵物間之窗戶應係凸出而非平面、客廳與玄關間應有一道隔牆、室內隔間應是水泥牆現有部分為磚牆、大門應為往內推而非往外開、階梯應為十五階而非十六階、主臥室及臥室之窗戶應為凸出而非平面、臥室屋頂應為平的而非斜的、臥室未設更衣室、衛浴設備未用合成牌而用一般品牌、起居室與靠近臥室牆壁應與柱子連在一起而非現有空隙、二樓窗外雨庇應是連在一起而現為分開、戶外遮雨棚應有三根支柱現只有二根、戶外兩邊台階均應為三個台階現一邊為二個一邊為三個、大門兩側室外應設置工作平台（底下要有插座、抽水馬達、進水出水設備）而現設置不完備等。姑不論原告就所稱被告未依約施作乙節，無法舉證證明，且縱系爭房屋有前開瑕疵存在，惟該瑕疵並非重大，對系爭房屋之價值或效用影響尚微，相較於解除契約對於交易市場之衝擊、對被告所生之損害，本院認此種瑕疵並未重大到解除契約之程度，原告主張解除契約顯失公平，自無理由。次查，原告另指稱系爭房屋品質與被告廣告內容相去甚遠乙節，有關○○○區○○○路即ＣＩＩ系統部分，被告業已施作，此為兩造所不爭，至於整體服務數位網路（ＩＳＤＮ），應由用戶自行向電信單位依規定並繳付費用，申請使用各相關服務，原告主張被告依約應提供全社區免費之ＣＩＩ系統，洵屬無據，此部分難謂有何瑕疵；有關診所部分，並非契約約定被告應給付之設施，縱被告未設置，難謂有何瑕疵；有關第二社區活動中心部分，雖原告所提被告之廣告平面圖有畫出該設置之地點位置，但並未標明定何時完成，而本院履勘現場時，被告確實已提供興建該社區活動中心之預定地，此為兩造所不爭，參以該社區仍繼續開發中，且已興建「渴望學習中心」作為該社區之多功能活動中心（該棟建物地下二樓為停車場，地下一樓設有統一便利超商、開放式咖啡廳、中餐廳各一間，另有健身房、兒童遊樂區、游泳池、高爾夫練習場、撞球室、室內體育場等設施，地上一樓則有錄影帶出租店、會議室、電子圖書館等設施，二至五樓部分則為會議室、教室等設施，此經本院調閱本院八十九年度訴字第四○二五號卷宗查核無訛）等情，被告於八十九年六月二十三日給客戶之說明書謂將依開發規畫時程及主管機關核准使用範圍興建等語，合乎情理，尚難以其現今未建造，即謂其不興建而具有瑕疵，且「渴望學習中心」之現址距系爭房屋亦不遠，並未阻隔原告利用該建物之相關設施以滿足生活機能之可能性，或增添極大的不便利，自亦不得執此認為被告未設置第二社區活動中心，即屬有減損系爭房屋價值或契約預定效用之瑕疵；有關學校部分，雖原告所提被告之廣告平面圖有畫出該設置之地點位置，但並未標明定何時完成，而本院履勘現場時，被告確實已提供興建該學校之預定地，此為兩造所不爭，參以該社區仍繼續開發中，且被告已將該預定地捐給桃園縣政府規畫興建等情，尚難謂被告有何不依約履行，或屬有減損系爭房屋價值或契約預定效用之瑕疵。況縱有上開瑕疵，其對於系爭房屋之供居住使用之功能影響尚微，原告以之主張解除契約亦顯失公平，是原告據此主張解除契約，亦非正當。
六、綜上所述，原告主張之前開事項，或並非瑕疵，或雖屬瑕疵，然解除契約顯失公平。則原告主張被告給付之物具有瑕疵，其業依法解除買賣契約，被告應返還其已繳納之價金，為不足採。被告抗辯，應屬可採。從而，原告先位請求被告應連帶給付一百十六萬元，及其中二十萬元自八十六年八月十一日起，其中九十六萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。或備位請求被告龍振公司應給付五十八萬元，及其中二十萬元自八十六年八月十一日起，其餘三十八萬元自同年九月十四日起，均至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；被告宏碁公司應給付五十八萬元，及自八十六年九月十四日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 六 月 十八 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 十八 日
法院書記官 柯月英