臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四六六四號
原 告 高金五(祭祀公業高積祥管理人)被 告 丁○○
戊○○被 告 丙○○
乙○○甲○○右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五─六、四九六地號，面積分別為一六九．八六及０．九平方公尺（合計一七０七六平方公尺）土地，自民國九十年九月二十一日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米玖仟捌佰陸拾陸台斤，於每年七月五日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九六、五二一地號，面積分別為一一三．八一及四九．三三平方公尺（合計一六．一四平方公尺）之土地，自民國九十年九月二十一日起，其每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米玖仟肆佰貳拾陸元，於每年六月二十二日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
被告丁○○、戊○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五、四九五─六、四九六、四九六─二、五二一地號，面積分別為五七五、七．０一、
九八．四九、二五．九三及八七．０八平方公尺（合計二二四三五平方公尺）土地，自民國九十年九月二十一日起，每年應連帶給付原告之租金調整為蓬萊白米壹萬貳仟玖佰陸拾貳台斤，於每年十二月三十一日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五─三、四九六地號，面積分別為二及二０一．八平方公尺（合計二０三．八平公尺）土地，自民國九十年九月二十一日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米壹萬壹仟柒佰柒拾伍台斤，於每年十二月三十一日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付祭祀公業高積祥。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之十九、被告乙○○負擔百分之十八、被告丁○○、戊○○連帶負擔百分之二十五、被告甲○○負擔百分之二十二，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告丙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五─六、四九六地號，面積分別為一六九．八六及０．九平方公尺（合計一七０七六平方公尺）土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米一一八三九台斤，於每年七月五日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
二、被告乙○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九六、五二一地號，面積分別為一一三．八一及四九．三三平方公尺（合計一六．一四平方公尺）之土地，自起訴狀繕本送達翌日起，其每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米一一三一一台斤，於每年六月二十二日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
三、被告丁○○、戊○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五、四九五─六、四九六、四九六─二、五二一地號，面積分別為五
七五、七．０一、九八．四九、二五．九三及八七．０八平方公尺（合計二二四三五平方公尺）土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年應連帶給付原告之租金調整為蓬萊白米一五五五五台斤，於每年十二月三十一日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付於祭祀公業高積祥。
四、被告甲○○向祭祀公業高積祥承租坐落於台北市○○區○○段四小段四九五─三、四九六地號，面積分別為二及二０一．八平方公尺（合計二０三．八平公尺）土地，自起訴狀繕本送達翌日起，每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米一四一三０台斤，於每年十二月三十一日按給付時市價（批發價格）折合新台幣給付祭祀公業高積祥。
貳、陳述：
一、被告承租之系爭土地，被告丙○○係承受第三人范允寧與祭祀公業高積祥之租賃契約關係，承租土地面積（即複丈成果圖A及A1部分）共一七０．七六平方公尺雙方租賃契約簽訂於民國（下同）五十六年五月一日，數十年來未曾調整。被告乙○○承租基地建屋約一六三．一四平方公尺土地（即複丈成果圖C及C1部分），依提存書所載，三年租金計一八０台斤白米，其八十八年六月二十二日提存之租金合三六００元正；被告丁○○、戊○○係承受被繼承人韓英與原告間租賃關係，其現承租土地大約二二四．三五平方公尺（即複丈成果圖B、B1、E、E1），每年繳交之租金為一三四五０元；被告甲○○並未直接與原告簽訂租約，林君應係原承租人林秀莉買受建物而承受原租約關係，其承租之土地面約二０三．八平方公尺（即複丈成果圖中D及D1部分），而其八十八年度繳納之三年租金為五三七六元。以上被，其原租約簽訂之時間雖非同年，但均在民國五十年代，租金條件大致相當。以被告承租之系爭土地而言，訂約當時土地之公告地價，每平方公尺僅數百而已，如今公告地價已漲至二萬零八百元，就被告承租土地面積，原告每年應繳之地價稅，以地價稅之基本率稅千分之十五計算，約一、二十萬元，而每年之租金不過數千元而已。且三十多年來，台灣社會人民之生活水準日益提高，而類如本情形，數十年租金如一日，對原告顯失公平，自有聲請調整租之必要。
故本件爰以申報地價百分之六為調整租金之基準。
二、被告承租之土地，其八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬零八百元，按依各被告承租土地面積計算，其每年應繳納租金計如下：
㈠、被告丙○○為二十一萬三千一百零八元，折算蓬萊白米為一萬一千八百三十九台斤。
㈡、被告乙○○為二十萬三千五百九十九元，折算蓬萊白米為一萬一千三百一十一台斤。
㈢、被告丁○○、戊○○為二十七萬九千九百八十九元，折算蓬萊白米為一萬五千五百五十五台斤。
㈣、被告甲○○為二十五萬四千三百四十二元，折算蓬萊白米為一萬四千一百三十台斤。
三、對被告抗辯之陳述：
㈠、按祭祀公業之管理人分為登記有案之管理人及實質管理人，前者乃經合法選任，已向民政機關辦理管理人備查者而言；後者乃指未向民政機關辦理管理人備查，而實際上管理祭祀公業事務，具有管理人權利者而言。原告之管理人高金五乃於民國四十七年冬至日與高坤山、高金港、高魁、高周禮派下員大會選為管理人。嗣後高金港、高坤山相繼亡故，高周禮因案入獄離職，民國六十六年間，曾由高魁及高金五以祭祀公業高積祥管理人之身份代表全體派下起訴，是以原告高金五具有管理人資格。
㈡、鑑於管理人中之三人已有高坤山、高金港相繼去世，高周禮因入獄而離職，僅餘管理人高金五、高魁二人，祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選高清枝為管理人，即祭祀公業之管理人成為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀公業六十五年間亦由該三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，甚至祭祀公業高積祥與考試院及其他土地占有人之訴訟，均為高金五及高清枝以管理人之身分代表起訴。
㈢、祭祀公業高積祥於八十二年四月三十日召開派下員大會，改選高金五、高清枝、高信一、高清泉、高建發等五人為管理人，雖該選舉經 鈞院以八十三年簡上字第一八七號判決確認高金五等五人就該次選舉對祭祀公業高積祥管理人權利不存在。惟按祭祀公業之管理人與祭祀公業間係類似委任之無名契約，管理人職務之執行有其繼續性，依公司法第一百九十五條第二項前段規定之法理，應認管理之任期雖已屆滿，而未改選，或改選無效時，原管理人仍得繼續執行職務。且祭公業高積祥七十七年至八十一年之公業收入決算書均載明高清枝、高金五二人為理人，可知自六十四年以來，高清枝及高金五，均實際執行其管理人之職務，渠應為祭祀公業高積祥之管理人。
参、證據：
一、原告與范允寧之契約書。
二、丙○○八十八年七月七日之提存書。
三、原告與世新大學之租約。
四、乙○○八十八年六月二十二日之提存書。
五、調解不成立證明書。
六、系爭土地週遭環境照片數幀。
七、申報地價證明。
八、民國九十年九月七日中國時報第十九版，內有九月六日白米之批發價。
九、交接紀錄。
十、十一、木柵鄉公所函。
十二、台灣高等法院六十七年上更（一）字第六０三號判決。
十三、最高法院九十年台上一五七五號判決。
十四、確定証明書。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：丁○○、戊○○部分
一、程序部分：
㈠、祭祀公業管理人乃係由派下員大會予以選任者，並應向有關機關為報備查核，且至少亦應向財產管理機關為登記，並非得自任管理人；本件原告高金五、高清枝並非祭祀公業高積祥登記之合法管理人，是原告之訴乃不合法。
㈡、次查就當事人適格與否乃屬法院應依職權調查之事項，原告高金五於鈞院另案再審事件中，即八十四年度再易字第一九號確認管理人權利不存在事件中，為首即主張「祭祀公業高積祥自原管理人死亡後，迄未再選任管理人，．．．」云云，是原告高金五於另案中已自認祭祀公業高積祥自原管理人死亡後，並未再有選任管理人之事實，足證原告高金五及高清枝並非祭祀公業高積祥之合法管理人甚明。
㈢、管理人之變更登記並非以所謂交接記錄為依憑，而係須持派下員全員證明書、推舉證明書及會議記錄等為核備，是原告所稱台北縣木柵鄉公所之函文即至有疑義，況該函文係依原告高金五等人所請照發，並未審核檢附資料，加之以，依臺灣歷來民間習慣，祭祀公業向來均只有「管理人」之名詞存在，並無所謂「代表人」之存在，是該公函縱屬為真，所為證明與習慣根本不同，自不得作為對被告有利之認定。
二、實體部分：本件原告固提出其與世新大學間之租金額度為按公告地價百分之六計算，惟據該土地之地號與本件土地地號相差達四百號以上，顯見其距離非近，且世新大學係位於台北市木柵通往景美要道之木柵路旁，自不能與被告係於木柵路之巷道中相提並論，況另原告所主張另案固有以申報地價年息百分之六折算租穀計付租金，惟該判決之第三人所承租之土地係緊臨「台北市○○路」，然被告之房屋係於木柵路之巷弄內，就利用價值上無法與相臨道路之處相比擬，且亦無法為商業行為，所受利益自不及土地申報總價額年息百分之六。且一次調整為約原約定租金租額之近百倍以上，亦顯屬過高而不合理，是縱認本件確有調整租金之必要，亦請鈞院准予斟酌再予減輕。丙○○、乙○○、甲○○
一、本件被告對曾以未定租賃期限之方式承租祭祀公業高積祥所有土地之事實並不爭執。
二、今原告高金五以祭祀公業高積祥管理人之身分起訴請求調整租金。
㈠、原告高金五及高清枝並非祭祀公業高積祥之管理人，有下列事實足資佐證：
１、原告二人起訴狀中並未舉證述明彼二人係祭祀公業高積祥管理人之證據。
２、另 鈞院八十三年度簡上字第一八七號民事判決，亦係由祭祀公業高積祥派下員三十人起訴請求確認本件被告高金五並非祭祀公業高積祥之管理人，前開判決主文為：「確認被告（高金五）對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在」。
３、以台灣高等法院八十八年度上字第一六九二號民事判決可證明四十七年十二月二十二日高金五並未合法獲選為祭祀公業高積祥之管理人，故原告並不具有祭祀公業高積祥管理人之資格至明。
㈡、原告引用台灣高等法院八十九年度上易字第五二八號民事確定判決為立證之方法，惟：
１、公司為股份制，各股東依其持有之股份行使權利，似為分別共有，與祭祀公業各派下員並無特定持分、屬公同共有之性質，兩者並不相同，自不得援用。本件祭祀公業高積祥派下員有三十人曾訴請 鈞院確認高金五非該公業之管理人，易言之，亦即公同共有人（派下員）中已有三十人撤銷對高金五之委任關係，則退一步言，縱認高金五自四十七年就任管理人，但於 鈞院確認高金五對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定時起，高金五為祭祀公業管理人之權利除因確認判決而依法喪失外，亦因派下員之撤銷委任關係而消滅。
２、原告另主張之判決並未如前開台灣高等法院八十八年度上字第一六九二號判決如此詳盡的究明所謂「四十七年十二月三十一日交接紀錄」無從證明高金五等五人獲選為管理人。
㈢、原告請求調整每年租金應按實際占有使用面積、依當年度申報地價百分之六計算租金等情，此顯過高，蓋目前系爭土地之地目為旱或林地而非建地，，僅能搭蓋簡單之磚瓦房，等並無利用該址從事商業行為或建屋出售牟利之可能，自不能與世界新聞傳播學院承租原告土地蓋教學大樓可獲得重大經濟利益之情相比較。
㈣、當事人適格之存否，法院應依職權調查，自不能因被告提存租金係以高金五為相對人即行認定高金五為該公業之合法管理人。
参、證據：
一、台北市文山區九十年十月三日北市文民字第九○二三一三八一○○號函影本乙份。
二、本院六十二年度訴字第六二五二號判決影本乙份。
三、本院八十三年度簡上字第一八七號判決影本乙份。
四、本院八十四年度再易字第一九號判決影本乙份。
五、臺灣高等法院八十八年度上字第一六九二號判決影本乙份。
六、交接紀錄影本乙份。
七、證明函影本乙份
八、臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號判決影本乙份。
九、土地登記簿謄本兩份。理 由
一、按祭祀公業之管理人與祭祀公業間之法律關係，乃類似委任之無名契約，而祭祀公業之運作有繼續性之必要，故管理人職務之執行亦有其繼續性，則依公司法第一百九十五條第二項前段之法理，應認管理人之任期雖已屆滿，若未改選或改選無效時，原管理人仍得繼續執行職務，司法院廳民一字第０二六九六號函足供參照。本件由高金五及高清枝以祭祀公業高積祥管理人身分提起訴訟，有無被告指陳之當事人不適格問題？經查：
㈠、坐落臺北市○○區○○段四小段三九六地號之土地登記簿謄本上記載：所有權人為祭祀公業高積祥，管理人為高交，惟查該祭祀公業於四十七年以前之管理人高開、高交、高江流等人先後去世，僅餘管理人高頭，遂於四十七年冬至日派下員大會推選出高金五、高魁、高坤山、高金港、高周禮五人為管理人，並於五十二年五月二十二日向台北縣木柵鄉申請核備，此有台北縣木柵鄉公所五十二年北木一字第一六八號函及四十七年十二月三十一日交接紀錄影本附於本院八十九年度訴字第一七三號案調解卷足憑（見調解卷原證七、八）。雖被告抗辯依前開交接紀錄及台北縣木柵鄉公所函無法認定高金五為祭祀公業高積祥之管理人，然依被告丙○○於八十八年七月七日以八十八年度存字第三一四五號提存系爭租賃關係之租金，對於祭祀公業高積祥之管理人亦係記載為高金五，被告乙○○於八十八年六月二十二日以八十八年度存字第二九三九號提存系爭租賃關係之租金，對於祭祀公業高積祥之管理人亦係記載為高金五、高魁，有兩造均不爭執之提存書可按，足見被告對於高金五係祭祀公業高積祥之管理人亦知之甚詳，其再於本案訴訟中否認自非可採。
㈡、又上開管理人五人中之高坤山、高金港嗣後分別於六十三年四月十四日、六十四年二月二十六日去世，高周禮因案入獄離職，有戶籍謄本附於臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷可參（該卷外放證物），僅餘管理人高金五、高魁二人；祭祀公業高積祥因而於六十四年冬至日補選高清枝為管理人，即祭祀公業之管理人成為高金五、高清枝及高魁三人，祭祀公業於六十五年間亦由該三人為代表與考試院秘書處簽訂租賃契約，交付祭祀公業之土地供承租人占有使用之事實，復有六十四年派下員會議報告、出席名冊、租賃土地契約書可證（見本院八十九年度訴字第一七三號卷第七九至八六頁），另證人即祭祀公業之派下員高富旺、高東松二人亦曾於該案證述：「祭祀公業之管理人現在為高金五、高清枝二人」（見臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷第五
四、五六頁），再參酌自六十五年間起由上開三人以管理人身分對外代表公業行使權利義務，且迄今祭祀公業從無派下員提起訴訟否認高清枝之管理人資格，堪認：祭祀公業高積祥自六十五年間起，管理人為高金五、高魁及高清枝三人。
㈢、再查祭祀公業高積祥於七十三年間雖曾由派下員選任高武雄、高國雄、高水、高銘松、高全得為管理人，惟因派下員大會召集程序有瑕疵，業經最高法院判決確認無管理人資格確定在案，臺北市木柵區公所並已撤銷該五人之管理人資格，有臺灣高等法院七十六年上更㈠字第三三四號、最高法院七十八年台上字第一四六五號判決可考（見臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷外放證物）及臺北市木柵區公所函（臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷第一一八頁）可憑，足認上開高武雄等五人均未合法取得管理人資格。另祭祀公業於八十二年四月三十日雖又改選高金五、高清枝、高信一、高清泉、高建登等五人為管理人，復因派下員大會之程序上有瑕疵，再經臺灣臺北地方法院認定八十二年四月三十日之改選不生效力，而判決高金五就該次選舉對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定在案，有臺灣臺北地方法院八十三年度簡上字第一八七號民事判決可稽（本院八十九年度訴字第一七三號調解卷之被證一）。
㈣、另參以祭祀公業高積祥七十七年至八十年每年度之公業收支決算書均載明高清枝、高金五、高魁三人為管理人（臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷外放證物），對內掌理祭祀公業管理人職務；迨其中之一管理人高魁於八十一年十月八日去世後（戶籍謄本附於臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷證物袋內，外放），祭祀公業於八十一年十二月二十一日之公業收支決算書即記載高金五、高清枝二人為管理人，並由該二人對外代表祭祀公業行使權利履行義務，亦有和解筆錄、租賃契約可參（本院八十九年度訴字第一七三號卷第九六至九七、一０二至一０五頁），而前述八十二年四月三十日之改選復不生效，則依首開說明，應認本件祭祀公業高積祥之管理人應為高金五及高清枝，故本件被告抗辯：「原告主張與另案八十四年度再易字第一九號主張矛盾與管理人之變更係以派下員全員證明書、推舉證明書及會議記錄等向管理機關為核備」之主張，均無礙管理人職務之繼續性，則原告八十三年管理人之改選既經法院判決不生效力，則原來管理人之職務自然繼續，又原告內部人員對於高金五、高清枝之管理人身份既無人否認，自非公業外之被告等人得加以否認。而被告雖以「祭祀公業高積祥派下員有三十人曾訴請 鈞院確認高金五非該公業之管理人，即公同共有人（派下員）中已有三十人撤銷對高金五之委任關係，則退一步言，縱認高金五自四十七年就任管理人，但於 鈞院確認高金五對祭祀公業高積祥無管理人之權利存在確定時起，高金五為祭祀公業管理人之權利除因確認判決而依法喪失外，亦因派下員之撤銷委任關係而消滅」云云，惟查本院八十三年度簡上字第一八七號判決高金五對於祭祀公業高積祥之管理權不存在，係針對祭祀公業高積祥八十二年四月三十日所召開之派下員大會所為推選管理人之認定高金五源於該次推選無效所為，此有兩造均不爭執之本院八十三年度簡上字第一八七號判決書在卷可按。惟於該次訴訟中，未有派下員高武雄等三十人提出欲撤銷高金五於四十七年冬至日派下員大會推選出之管理人身份，是被告以確認管理權不存在之訴訟主張派下員有撤銷委任關係之行為似有誤會。
㈤、從而，本件並無被告所指當事人不適格之問題。又原告管理人高清枝於九十一年一月十六日死亡，此有高清枝之戶籍謄本在卷可證，是其管理人之身份自因其死亡而消滅，是縱高清枝之管理人身份不具備，亦因原告撤回其管理人高清枝部分，而不影響原告現存管理人高金五提起本訴之適格，應先予說明。
二、原告起訴時，爰係請求被告等人之租金，應按其實際占有使用面積（依實測為準），依當年公告地價百分之六計算，於每年七月一日或五日給付於原告，嗣於九十年十一月十六日，將聲明變更為按被告等人實際占有之面積，被告丙○○每年應給付原告之租金調整蓬萊白米一一八三九台斤，於每年七月五日按給付時市價折合新台幣給付於原告高金五及高清枝；被告乙○○應給付原告之租金調整為蓬萊白米一一三一一台斤，於每年七月一日按給付時市價折合新台幣給付於原告高金五及高清枝；被告丁○○、戊○○每年應給付原告之租金整為蓬萊白米一五五五五台斤，於每年七月一日按給付時市價折合新台幣給付於原告高金五及高清枝；被告甲○○每年應給付原告之租金調整為蓬萊白米一四一三０台斤，於每年七月一日按給付時市價折合新台幣給於原告高金五及高清枝。嗣又於九十一年一月十七日具狀將聲明變更為被告丙○○應於每年七月五日給付，被告乙○○應於每年六月二十二日給付，被告丁○○、戊○○應於每年十二月三十一日給付，被告甲○○應於每年十二月三十一日給付，均請求給付予祭祀公業高積祥，核其變更部分均係基於原告所主張之租賃關係，亦即其原因事實相同。再原告高金五於起訴時，係以祭祀公業高積祥之管理人之身份起訴，是其聲明雖係請求給付予原告高金五，惟從其真意，亦係請求祭祀公業高積祥，是其事後變更請求給付予祭祀公業高積祥僅係更正聲明文字之陳述，並均與民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定相符。又原告將被告丁○○、戊○○部分聲明給付部分擴張為連帶給付，雖為被告所不同意，然此部分亦屬聲明之擴明，亦與前開民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款所定相同，均應與准許，核先敘明。
三、原告起訴主張：被告等人基於租賃關係，占有如主文所示之原告所有之土地，訂約時，當時土地之公告地價，每平方公尺僅數百元而已，如今公告地價已漲至二萬零八百元，而原告每年應繳之地價稅，以地價稅之基本率稅千分之十五計算，約一、二十萬元，而每年之租金不過數千元而已。且三十多年來，台灣社會人民之生活水準日益提高，數十年租金如一日，對原告顯失公平，自有聲請調整租之必要，為此依民法第四百四十二條請求調整租金等語，被告則以：依原租賃契約第二條之約定，兩造以給付時蓬萊白米市價（批發價格）折合新台幣為系爭土地租金之調整，本件無調整租金之必要；縱有調整租金之必要，原告請求按公告地價百分六調整亦屬過高等語，資為抗辯。
三、查被告丁○○、戊○○對於原告主張其等繼承韓英之地位，承租原告所有台北市○○區○○段四小四九五、四九五─六、四九六、四九六─二、五二一地號，面積分別為五．五、七．０一、九八．四九、二五．九三及八七．０八平方公尺（合計二二．三五平方公尺）土地之情並不爭執。次查，被告丙○○、乙○○、甲○○均自認以未定期限之方式承租原告所有前開地地（見九十年十一月二十二日答辯狀），是原告此部分之主張亦屬可採。又被告丙○○所有之房屋台北市○○區○○路一段四十四號占有前開系爭土地四五─六、四九六地號，面積分別為一
六九．八六及０．九平方公尺（合計一七０七六平方公尺）；被告乙○○所有之台北市○○區○○路一段五八巷十六號房屋占有系爭土地四九六、五二一地號，面積分別為一一三．八一及四九．三三平方公尺（合計一六．一四平方公尺）；被告丁○○、戊○○所有台北市○○區○○路一段五八巷十五之一及同巷十五號房屋，分別占用前開系爭土地四九五、四九五─六、四九六、四九六─二、五二一地號，面積分別為五七五、七．０一、九八．四九、二五．九三及八七．０八平方公尺（合計二二四三五平方公尺）；被告甲○○所有台北市○○區○○路一段五八巷十七號房屋占有前開系爭土地四九五─三、四九六地號，面積分別為二及二０一．八平方公尺（合計二０三．八平公尺）之事實，經本院會同臺北市古亭地政事務所人員到現場履勘及測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
四、原告主張：系爭土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬零八百元，依此數據，按依各被告承租土地面積計算，調整為百分之六，則被告其每年應繳納租金如其聲明所示等語；被告則以原告請求調整之幅度過鉅，應由法院依職權認定，被告丙○○、乙○○、甲○○主張以百分之三為適當，被告丁○○、戊○○主張以百分之五為適當云云。
㈠、惟按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。查系爭土地之申報地價於五十九年七月僅為每平方公尺一百九十四元，至八十九年七月申報地價已漲為每平方公尺二萬零八百元，有土地登記簿謄本在卷可參，可見系爭土地於二十七年間之申報地價每平方公尺調漲二萬零六百零六元（即調漲一百零七‧二倍），顯見系爭土地之租金有調整租金之必要性。
㈡、再依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，基地租用之租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限。查系爭土地坐落於臺北市○○區○○路○○○巷內，其附近巷口及巷內有便利商店及一般商家，附近更有考試院、世新大學、南強商工、永建國小等機關及各級學校，步行十餘至二十分鐘即可達捷運景美站，被告所有之房屋為二或三層樓之情，業經原告提出現場照片多幀附於本案卷及鄰近地圖附於臺灣高等法院八十九年度上易字第五二八號卷可參（第八十至八五頁、八九至九十頁），則系爭土地生活之便捷性不低。惟原告主張租金以土地申報之價額年息百分六計算，就原告以同地段三九六地號上門牌號碼台北市○○區○○路二一及二三號房屋請求黃信瑞請求調整租金案，該案不動產因為不動產坐落木柵路一段與和興路交叉口，距路口約一百公尺，附近多係三層樓高之公寓，交通更為便捷，工商發展性亦高於本案巷內之建築，是原告以相同之百分之六調整請求，本院認尚非衡平，是應以百分之五為適當。依系爭土地於八十九年七月之申報地價為每平方公尺二萬零八百元計算，則系爭土地之租金每年應調整租金分別計算如下：
１、被告丙○○為一十七萬七千五百九十元（20800×170.76〈承租面積〉×
0.05=177590〈（元以下四捨入，以下同〉）。
２、被告乙○○為一十六萬九千六百六十六元（20800×163.14×0.05=169666）。
３、被告丁○○、戊○○二十三萬三千三百二十四元（20800×224.35×0.05=233324）。
４、被告甲○○二十一萬一千九百五十二元(20800×203.8×0.05=211952)。又兩造既約定租金以白米（蓬萊白米）計算，按給付時市價（批發價格）折新台幣給付，而蓬萊白米於原告起訴時（九十年九月六日）之價格為六十公斤（十台斤）一五六０元至一六六０元之間，有被告不爭執之報紙資料可稽，其每台斤平均約十八元左，據此將上述每年租金換算為白米，則系爭土地之租金每年應調整為如下：
１、被告丙○○為九千八百六十六台斤（000000÷18=9866〈分數以下四捨五入〉）。
２、被告乙○○九千四百二十六台斤（000000÷18=9426）。
３、被告丁○○、戊○○一萬二千九百六十二台斤（000000÷18=12962）。
４、被告甲○○一萬一千七百七十五台斤（000000÷18=11775台斤）。
五、末按，本件依被告丙○○於八十八年七月七日之提存通知書記載，其提存原因之給付租金始自八十八年七月五日起，此有被告丙○○不爭執之本院八十八年度存字第三一四五號提存通知書可憑，是被告給付之時間係於每年七月五日應可確認。又依被告乙○○八十八年六月二十二日提存通知書內容觀之，其未記載給付租金時間，而其提存日為八十八年六月二十二日，此有被告乙○○不爭執之八十八年度存字第二九三九號提存通知書在卷可按，而為清償提存時，其提存日即屬給付時間，是其給付租金時間亦可認定為每年六月五日。至被告丁○○、戊○○及甲○○部分，原告並未舉證其其給付租金之時間，就給付時間而言，以每年十二月三十一日給付租金對其最為有利，是原告請求於每年十二月三十一日給付亦屬可採信。又被告丁○○、戊○○既係共同繼承韓英對於系爭土地之權利，而被告丁○○、戊○○對於繼承之財產尚未分割，此業經被告丁○○、戊○○二人自認無訛（見九十一年一月二十八日言詞辯論筆錄），按繼承人對於被繼承人之債務，負連帶責任。民法第一千一百五十三條第一項有明定，是原告請求被告丁○○、戊○○二人連帶給付亦屬有據。
六、綜上所述，原告請求調整系爭租賃契約之租金，核屬有據，爰自被告收受起訴狀繕本送達翌日即均自九十年九月二十一日起，調整系爭土地之租金按申報地價年息百分之五計算，即每年租金調整為如主文所示之蓬萊白米，按給付時市價批發價格折合新臺幣給付，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 十三 日
法院書記官 林 佳 蘋