臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四六三四號
原 告 榮美開發科技股份有限公司法定代理人 乙○○法定代理人 甲 ○右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段一小段二五地號土地上建號一六一三號（門牌號碼台北市○○○路○段○○○號之三十九，面積八點六四平方公尺）之房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新台幣肆萬玖仟陸佰零肆元及自民國九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十年七月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新台幣壹仟伍佰柒拾叁元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆萬玖仟肆佰零叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告應自門牌號碼：台北市○○○路○段○○○號之三十九房屋遷出，並將房屋返還予原告。
（二）、被告應給付原告新台幣（下同）一百二十六萬元之損害金及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之利息。
（三）、被告應自民國九十年七月一日起至返還房屋日止按月給付原告三萬元之損害金。
（四）、願供擔保，請准予宣告假執行。 添
二、陳述：
（一）、本件被告分別於八十五年二月十六日、八十六年十月二十四日向原告（原名
榮美開發股份有限公司）購買坐落台北市○○區○○段一小段五、二十四、二十五等三筆地號土地持分及其上建物，台大金站一樓（如附圖編號一、二號）、三樓整層、四樓整層、五樓二二九．二七坪及十樓（編號A1）房屋，原告依約完成房屋之興建並將土地及房屋（房屋門牌為：台北市○○○路○段○○○號一樓、二○○號之一樓、三樓、四樓、五樓、五樓之一、五樓之
二、五樓之三、五樓之四、十樓之十五，計十戶）所有權移轉登記予被告，且將房地交付予被告使用。
（二）、惟兩造房地買賣契約標的不含門牌號碼為台北市○○○路○段○○○號之十
三、二○○號之三十九等二戶房屋，原告亦未將之無償贈與被告，被告卻自八十六年十二月間無任何正當權源擅自將之占有使用，經原告於八十七年十月二十二日以台北一一二支郵局第四十一號存證信函催告其返還（或議定買賣或租賃），被告雖曾於八十七年十一月三日以台北漢中街郵局第一八八七號存證信函同意承租，但並未出面與原告簽訂租賃契約，嗣雖返還二○○號之十三，但仍占用二○○號之三十九房地迄未遷讓返還，損害原告權益甚鉅，爰依民法第七百六十七條規定訴請被告返還所占有系爭房地。
（三）、本件系爭房地附近面積相當之房地租金行情（台北市○○○路○段○○○號
之十一、二○○號之二）為三萬元，被告無任何正當權源占有系爭房屋，致原告無法對系爭房屋為使用收益處分，致原告受有相當於租金之損害，原告並依民法第一百八十四條侵權行為關係及第一百七十九條不當得利之法律關係請求損害賠償及不當得利。又因被告占有系爭房地係商場攤位，供攤位營業使用，故不受土地法第七十九條之房租最高之限制，而依當地附近租金行情，每月租金三萬元，被告自八十六年十二月起占用原告上開房屋，爰請求八十七年一月起至九十年六月止，計四十二個月相當租金計一百二十六萬元，另自九十年七月一日起至返還房屋日止每月相當租金三萬元之賠償（不當得利）。
（四）、又本件系爭二○○號之三九房屋位置係在大樓內側，非位於一樓入口門廳處
，被告亦自認系爭房地現況係被告作為零售業使用，非作為售票處之用，是該系爭二○○之三九號房地顯與買賣契約附件（三）之售票處無關。暫不論原告是否應於一樓門廳入口留設售票處，縱原告應於一樓門廳入口留設售票處而未予提供，充其量僅屬原告於買賣契約是否有債務不履行問題，非被告得據以主張有權占有二○○之三九號房屋之合法、正當化之理由。
三、證據：提出建物測量成果圖、地價稅課稅證明、交屋資料表、交屋點收單、八十七年十月二十二日台北一一二支郵局第四十一號存證信函、八十七年十一月三日台北漢中街郵局第一八八七號存證信函、土地持分記算表、土地持分計算依據明細表各乙份、買賣契約書及租賃契約各二份、土地登記謄本及建物登記謄本各三件、現場照片十九幀為證，並聲請履勘現場。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）、願供擔保，請准免為假執行之宣告。
二、陳述：
（一）、被告向原告購得之不動產係為經營電影院之用，雙方於不動產買賣契約書附
件「建材設備說明書」之飾面建材部分明訂有「售票處」、「電影院門廳」，並約定「於一樓入口門廳留設售處位置（如一樓平面規劃圖），賣方施工至結構體粉光完成，裝璜美化由買方自行施作，復據前開合約第十一條規定：「本契約之附件如后，與本契約生同一效力：：」，是被告現使用中之不動產，為原告依雙方合約約定出賣交付與被告使用者，在原告未將該部分買賣房屋所有權移轉登記予被告前，被告占有使用系爭房屋屬有權占有。
（二）、被告向原告購買房屋，目的乃為經營電影院之用，當然需設置電影院售票處
，為此兩造乃於前揭合約中公共建材部分之「飾面建材」特別約定：「於一樓入口門廳旁留設售票處位置（如一樓平面規劃圖），賣方（原告）施工至結構體粉光完成，裝潢美化由買方（被告）自行施作」，緣此，原告所製作之一樓平面圖始有售票處之設計，而合約中所指之售票處即為系爭二○○之三十九號房地所在位置，上揭系爭房屋確為被告合法占有使用。
（三）、又被告與原告簽訂前開合約為經營電影院之用，電影院位於系爭大樓樓上，
故兩造乃約定原告應於一樓入口門廳旁留設售票處，供被告使用，被告始決定與原告簽訂系爭買賣合約，依交易習慣而言，售票處與電影院間具有效用上的從屬關係，故該售票處性質上應視為電影院之從物，職是，雖兩造訂約後，原告迄今尚未將系爭房屋產權移轉與被告，然依民法第六十八條第二項規定意旨，系爭二○○之三十九號房屋真正權利人應為被告，該售票處為戲院（主物）之從物，本應一併隨同移轉與被告使用始能符合被告締約之目的（經營電影院），否則原告應依合約給付之電影售票處何在？至系爭二○○之三十九號房地現雖非作為售票處，然因其為電影院之從物已一併處分與被告，是被告取得產權後移作他用，另設售票亭，即無不可。
（四）、又縱認原告主張為有理由，然關於於租金損害之計算方式，所引租約之例（
即指陳威廷、陳威宏租約部分）其所在位置面臨基隆路靠大馬路邊，商機無限，而原告所指系爭二○○號之三十九房屋，位於大樓內側，且不方正又非商場，商機較小，兩者商機利益懸殊，實不可同日而語，不宜作為系爭損害計算之標準，而系爭房屋並非市場攤位，其周圍設施，雖能作商店使用，惟仍屬普通房屋性質，其租金之計算自仍有土地法第七十九條之適用；原告稱系爭房屋每月租金三萬元，遠逾附近商圈水準，並無可採。
三、證據：提出系爭房屋一樓平面圖、預售屋平面圖、合約節本各一件為證。
丙、本院依職權向台北市稅捐稽徵處函查台北市○○區○○段一小段二五地號土地之申報地價及台北市○○○路○段○○○號之三十九房屋課稅現值。
理 由
一、本件原告之法定代理人於訴訟進行中由蔡榮泰變更為乙○○，茲經原告現任法定代理人乙○○依法檢附原告公司登記變更表具狀向本院聲明承受訟，經核尚無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：被告分別於八十五年二月十六日、八十六年十月二十四日向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段五、二十四、二十五等三筆地號土地持分及其上建物，台大金站一樓（如附圖編號一、二號）、三樓整層、四樓整層、五樓二二九．二七坪及十樓（編號A1）房屋，原告業已依約完成房屋之興建並將土地及房屋所有權移轉登記予被告，且將房地交付予被告使用。惟兩造房地買賣契約標的不含台北市○○○路○段○○○號之三十九之房地，被告卻於八十六年十二月間無任何正當權源擅自將之占有使用，經原告以存證信函催告其返還未果，迄今仍未遷讓返還，損害原告權益甚鉅，爰依民法第七百六十七條規定訴請被告返還所占有系爭房屋，並依民法第一百八十四條侵權行為法律關係及第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告自八十七年十一月十八日起，按月賠償相當於租金三萬元之損害金及不當得利等情。
二、被告則以：被告向原告購得之不動產係為經營電影院之用，依不動產買賣契約書附件「建材設備說明書」之飾面建材部分約定「於一樓入口門廳留設售票處位置（如一樓平面規劃圖），」是被告現使用中之系爭房地，即為原告依合約約定出賣交付與被告使用者，在原告未將該部分買賣標的物所有權移轉登記予被告前，被告占有使用該標的物仍應屬有權占有。況依交易習慣而言，售票處與電影院間具有效用上的從屬關係，系爭二○○之三十九號房地售票處為戲院之從物，故本應一併隨同移轉與被告使用始能符合被告締約之目的（經營電影院），是被告對系爭房屋有合法使用權利。另原告主張關於於租金損害之計算方式，所引租約之例其所在位置面臨基隆路靠大馬路邊，商機無限，而原告所指系爭二○○號之三十九房屋，位於大樓內側，且不方正又非商場，商機較小，兩者商機利益懸殊，實不可同日而語，不宜作為系爭損害計算之標準等語，資為抗辯。
三、本件原告起訴主張：被告分別於八十五年二月十六日、八十六年十月二十四日立約向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段五、二十四、二十五等三筆地號土地持分及其上建物，台大金站一樓（如附圖二編號一號、二號）、三樓整層、四樓整層、五樓二二九．二七坪及十樓（編號A1）房屋，，嗣原告業將土地及房屋（房屋門牌各為：台北市○○○路○段○○○號一樓、二○○號之一樓、三樓、四樓、五樓、五樓之一、五樓之二、五樓之三、五樓之四、十樓之十五，計十戶）所有權移轉登記予被告，並將上開房地交付予被告使用。被告自八十六年十二月起（交屋）後即占有使用系爭二○○之三十九號房地之事實，為被告所不爭執，且有買賣契約書、交屋資料表、交屋點收單、存證信函、現場照片、建物測量成果圖等件為據，自堪信為真實。至原告另主張：系爭二○○之三十九號房屋不在兩造買賣標的之列，被告占有使用系爭房屋係無合法權源等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）、本件兩造間於八十五年二月十六日、八十六年十月二十四日立約買賣之建物
及土地持分，未含本件系爭二○○之三十九號房地部分（如附圖編號甲）一節，有兩造不爭執其真正之買賣契約書、預售屋平面圖、建物測量成果圖、建物謄本等件在卷可稽，而觀諸兩造於買賣契約書中第一條「標的坐落」、第二條（買賣價金）及契約書附件（一）面積表中，就買賣標的之戶數、坐落位置、面積、買賣價金等約定甚明，兩造買賣標的物僅包括坐落台北市○○區○○段一小段五、二十四、二十五等三筆地號土地持分及其上建物，即台大金站一樓（如附圖編號一、二號）、三樓整層、四樓整層、五樓二二九．二七坪及十樓（編號A1）之房屋（亦即台北市○○○路○段○○○號一樓、二○○號之一樓、三樓、四樓、五樓、五樓之一、五樓之二、五樓之三、五樓之四、十樓之十五建物及其所落之土地持分），不包含台北市○○○路○段○○○號之三十九之房地甚明，是原告主張兩造房地買賣契約標的不含台北市○○○路○段○○○號之三十九之房地一節，即足信為真實。
（二）、次查，本件系爭買賣契約書第十一條、買賣契約書附件（三）飾面建材部分
固有：「本契約之附件如后，與本契約生同一效力：：」、「於一樓入口門廳留設售票處位置（如一樓平面規劃圖），賣方施工至結構體粉光完成，裝璜美化由買方自行施作。」等語之記載，惟本件買賣契約書之附件（三）乃係建材設備說明書，其中雖於飾面建材部分「售票處」項下，約定由原告就一樓入口門廳售票處施工至結構體粉光完成，然此僅在規範售票處飾面建材責任歸屬，與售票處房地所有權之歸屬無涉，此乃依附件（三）性質上為建材設備說明之當然解釋，要難執此遽謂兩造買賣標的物已包含系爭二○○之三十九號房地。此外，另參酌本件原告於八十七年十月二十二日以台北一一二支郵局第四十一號存證信函催告被告返還系爭房屋時，被告曾以八十七年十一月三日存證信函表示「至於本公司目前使用貴公司二戶房屋（含本件系爭二○○之三十九號房屋）之買賣或租賃事宜，本公司前擬依貴公司原承辦人員所開價金向貴公司購買或承租：：」等情（八十七年十月二十二日、八十七年十一月三日存證信函附卷參照），如被告果自買受台北市○○○路○段○○○號一樓、二○○號之一、三樓、四樓、五樓、五樓之一、五樓之二、五樓之三、五樓之四、十樓之十五建物及其所落之土地持分之時，即有合法占有使用系爭二○○之三十九號房地之權源，則嗣後何來買賣、租賃之議，凡此益證原告主張兩造買賣台大金站房地之始，買賣契約標的本不含台北市○○○路○段○○○號之三十九之房地一節之可採。從而，被告辯稱兩造約定原告應於一樓入口門廳旁留設售票處，系爭房屋係原告依合約約定出賣、交付與被告使用者，被告為有權占有云云，即無可採。
（三）、按民法第六十八條第一項「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人
者，為從物。」規定中所稱之「常助主物之效用」，應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能性關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物。本件系爭二○○之三十九號房屋被告占有係供販售零食飲品之用，被告自始即將售票處設於台北市○○○路○段○○○號一樓、二○○號之一（如附圖編號一、二號）各節，為被告所自認（九十一年四月二十三日言詞辯論筆錄參照），是系爭房屋既無輔助被告所購台大金站房地經營電影院之經濟目的之實，而依社會交易觀念以觀，被告所購台大金站房地尤不致因系爭房屋之分離，喪失其利用價值或減損其經濟效用，揆諸首揭說明，系爭二○○之三十九號房屋即難謂為被告所購台大金站房地之從物，被告就此所辯，亦屬無據。
四、次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例參照。土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」此項規定，於租用基地建築房屋之情形亦準用之，土地法第一百零五條定有明文。土地法第九十七條規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權（最高法院四十三年台上字第三九二號、五十四年台上字第一五二八號判例意旨參照）。本件被告無權占有原告不可歸責事由有房屋，已如前述，則原告請求被告返還相當於租金利益之不當得利，自屬於法有據。而系爭房屋係供一般零售營業使用，非市場攤位一節，業據本院履勘現場製有勘驗筆錄，並經原告提出現場照片在卷可稽。被告占用系爭房屋既未受有因營業所帶來之特殊利益，其租金額自仍應受土地法第九十七條規定最高租金額之限制。另本件系爭房屋係坐落於臺北市○○○路○段，西臨基隆路，南為汀州路，建物地上樓高十層、地下四層，地上一樓如附圖所示九至三十九號建物均供作撞球場使用，餘供作食品、飲品及彩券等販售之用，二樓為商品街（目前未營業）、三至五樓為電影院，六至十樓為住宅區、地下一、二樓供商場使用，地下三至四樓為停車場等情，有勘驗筆錄乙份附卷足憑。本院審酌據上開情形，併參酌被告占有如附件建物測量成果圖所示房屋，及土地法第九十七條、第一百四十八條及同法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條及其施行細則第二十一條規定，認原告所得請求相當於租金利益之不當得利，以系爭房屋及土地之申報總價額年息百分之十計算為適當，又系爭房屋之課稅現值八十七年為十六萬九千八百元、八十八年為十六萬八千一百元，八十九年為十六萬六千三百元，九十年為十六萬四千六百元，而系爭房屋所坐落土地之申報地價，自八十七年至八十九年六月三十日止為三萬零一百八十八點八元，八十九年七月一日起至九十一年止為三萬三千八百四十元一節，有台北市稅捐稽徵處北市稽文山乙字第9160394700號函在卷足憑，則被告占用系爭房屋，每月應給付原告相當於租金之不當得利數額之計算公式為：（系爭房屋當年課稅現值+占用土地面積（平方公尺）×當年申報地價×原告應有部分比例）×10﹪÷12個月（元以下四捨五入）。依此計算被告自八十七年十一月十八日起至九十年六月三十日止、及自九十年七月一日起至返還系爭房屋之日止，就房屋所受相當於租金利益之金額分別如附表一、二所示。是原告請求被告分別給付如附表一所示之金額，暨自九十年七月一日起至交還系爭房屋之日止，按月給付原告如附表二所示之金額部分為有理由。
五、再按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段定有明文。無權占有人繼續占有土地，自屬侵害土地所有權人之所有權，土地所有權人對於無權占有人，非不得請求賠償相當於租金之損害金（最高法院六十七年台上字第三六二二號判例參照）。本件被告明知系爭房屋非其所有，無正當權源仍為占有使用，被告此故意行為致原告受到相當於租金之損害，原告依民法第一百八十四條第一項前段規定，得向被告請求給付相當於租金之損害，關於此相當於租金損害之計算方式，亦如上述，被告亦應給付原告如附表一所示金額及自九十年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付如附表二所示之金額。
六、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第二百二十九條第二項定有明文。原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段規定訴請被告給付如附表一所示之金額，並非定有確定期限之債務，原告自得請求被告給付自起訴狀繕本送達被告翌日（九十年九月十五日）起至清償日止，按週年利百分之五計算之遲延利息。
七、綜上所述，被告無權占用原告所有之系爭屋，受有相當於租金之利益，原告並因此受到相當於租金之損害，原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段、第七百六十七條規定，訴請被告遷讓返系爭房屋，並給付如附表一所示之金額及自九十年九月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之遲延利息，暨自九十年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付如附表二所示金額，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據經審酌於判決之結果不生影響，爰不一一加以論述，附此敘明。
九、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
十、據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十八 日
民事第四庭法 官 周玫芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 十八 日
法院書記官 王朝枝附表一
八十七年十一月十八日起至九十年六月三十日止之損害為四萬九千六百零四元，計算式如下：（單位：新台幣／元，元以下四捨五入）
⑴、八十七年十一月十八日至八十七年十二月三十一日（000000＋30188.8×446.04×16/10000）×10/100×1/12＋（000000＋ 30188.8×446.04×16/10000）×10/100×
1/12×13/30＝1595＋691＝2286
⑵、八十八年一月一日至八十八年十二月三十一日（ 000000＋30188.8×446.04×16/10000）×10/100＝18965
⑶、八十九年一月一日至八十九年六月三十日（ 000000＋30188.8×446.04×16/10000）×10/100×6/12＝9392
⑷、八十九年七月一日至八十九年十二月三十一日
（ 000000＋33840×446.04×16/10000）×10/100×6/12＝9523
⑸、九十年一月一日至九十年六月三十日
（ 000000＋33840×446.04×16/10000）×10/100×6/12＝9438合計： ⑴＋⑵＋⑶＋⑷＋⑸＝00000
0000＋18965＋9392＋9523＋9438＝ 49604附表二：
九十年七月一日起至返還房屋日止按月給付相當於租金之一千五百七十三元之損害賠償金額，計算式如下：（單位：新台幣／元，元以下四捨五入）（000000＋33840×446.04 ×16/10000）×10/100× 1/12＝1573註：
附表一、二以相當於城市或地方房屋之租金（即建築物加土地之申報價額年息百分之十）為計算依據。