臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第四七七一號
原 告 丁○○
甲○○被 告 佳懿建設股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告丁○○新台幣玖拾伍萬肆仟元，及其中新台幣玖拾貳萬貳仟元自民國八十六年十二月五日起，其中新台幣參萬貳仟元自民國九十年十月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應給付原告甲○○新台幣玖拾陸萬肆仟元，及其中新台幣玖拾貳萬陸仟元自民國八十六年十二月四日起，其中新台幣參萬捌仟元自民國九十年十月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告各負擔二分之一。
本判決原告勝訴部分，分別於原告丁○○以新台幣叁拾壹萬捌仟元、原告甲○○以新台幣叁拾貳萬壹仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告丁○○新台幣（下同）一百八十七萬六千元，及其中九十二萬二千元自民國八十六年十二月五日起，其中九十五萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告甲○○一百八十九萬元，及其中九十二萬六千元自八十六年十二月四日起，其中九十六萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（三）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告丁○○於八十一年十二月三十日與被告簽訂「房地預定買賣合約書」，雙方約定被告將其所有坐落台北縣中和市○○段五九四、五九五地號內土地興建之「東帝市摩天銀座」大廈地下貳樓，編號「Ｓ捌伍號」辦公室壹戶，面積計六點三七坪出售與原告丁○○，房地總價為三百十萬元。自實際開工之日起一千五百個工作天內完工，完工日期以核發使用執照為準。被告逾期未完工者，每逾一日應按已付價款千分之一計算違約金。又買賣標的物於八十九年四月十二日經雙方協議變更為同樓層編號「Ｓ貳陸」號（即SB2026），價金不變。
（二）原告甲○○於八十一年十二月二十二日與被告簽訂「房地預定買賣合約書」，雙方約定被告將前述「東帝市摩天銀座」大廈地下貳樓，編號「Ｓ貳壹」辦公室壹戶，面積計八點四九坪出售與原告甲○○，房地總價為三百萬元，有關完工期限及違約金之約定均與證一合約書相同。
（三）按建物登記謄本之記載系爭建物建築完成之日期為八十六年十一月四日，使用執照字號為八六中使一一七一號，地下二層為商業用。原告丁○○於八十六年十二月五日付第九十八期款即領取使用執照之期款，計支付價金九十二萬二千元。又原告甲○○於八十六年十二月四日支付第九十八期工程款七千元，計支付價金九十二萬六千元。
（四）按被告於八十六年十一、十二月間已領取使用執照，依雙方所訂合約書，被告應於相當之期限內交付房屋，否則前述逾期完工違約金之約定即失其意義。按被告取得系爭房屋之使用執照，至今將近四年，然就原告等購買之地下二樓部分並未依前述合約書內容完工，按合約書附件（三）「房屋建材及設備說明書」地坪欄約明：「地下二樓室內舖設止滑地磚或透心地磚」；內牆欄約明：「採用輕質材料隔間，塗ICI塗料或豪華壁紙」。 詎至原告起訴為止，現場間隔門窗、牆壁地板、水電等公共設施均未完工，未能達到堪以使用及交屋之狀態。
（五）被告於取得使用執照將近二年半，即延至八十九年四月間始通知原告等辦理過戶手續，並由原告等繳交辦理過戶之有關文件及費用。被告於收到有關文件及費用後竟然未履行辦理過戶手續，系爭房屋亦始終未依合約書內容完工，已如前述。原告等於九十年六月七日共同以台北八十一支局第二一Ｏ六號存證函通知被告，限被告「自收到通知起十四日內，履行契約辦理過戶、交屋及完工改善該建築標的物達正常可使用狀況且符合契約內容約定，逾期則解除契約」，被告於九十年六月八日即已收到該函，並未於期限內履行其應盡之完工及交屋之義務。原告等遂於九十年七月十一日共同以台北市第七十一支局第九十三號存證信函向被告表示，被告對於原告等於九十年六月七日限期之催告仍置之不理，主張解除契約並請求被告返還原告等已繳付之購屋款、預付之稅款，並基於契約公平正義原則，賠償原告等與購屋款同額之違約金。請於文到十日內給付原告丁○○已付購屋款九十二萬二千元、預付稅款等三萬二千元及違約金九十二萬二千元，合計一百八十七六千元，又給付原告甲○○已付購屋款九十二萬六千元，預付稅款等三萬八千元及違約金九十二萬六千元，合計一百八十九萬元。該函於九十年七月十二日送達於被告。被告並未於期限內給付，經原告等向中和市調解委員會聲請調解，調解不成立。
（六）按民法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」。原告等前述解除契約之主張與前引法律規定相符，即原告等已合法解除買賣契約。又按契約解除時，契約當事人負有回復原狀之義務，依民法第二百五十九條第一款規定：「由他方所受領之給付物，應返還之」、第二款規定：「受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」。又按民法第二百六十條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。又按契約書第十六條第（一）款約定賣方解除契約時，買方已繳價款由賣方沒收。依公平正義原則，因可歸責於賣方即被告之事由解除契約時，原告等應得主張被告加倍返還價金，以作為違約金即損害賠償金。況且系爭建物雖於八十六年十二月間已領取使用執照，但被告對於原告等所購買之標的物（屬地下二樓）則始終未依合約書之內容完工並交屋，拖延至今已將近四年，原告空有投資，而無法利用系爭建物，對於原告等實際上已造成損害。又依合約書第五條之約定，賣方逾期未完工者，每逾一日應按買方已付價款千分之一計算之違約金給付買方即原告等。依此標準，原告等以上損害賠償金之請求，應屬相當。
（七）對於被告抗辯之陳述：
１、按民法第二百五十條之規定，違約金與損害賠償金，並不互相排斥，且違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。即違約金原則上即視為債務不履行之損害賠償金。又按債務不履行有給付不能、給付拒絕、不完全給付及給付遲延等四種型態。按本件情形，被告給付遲延之情形嚴重，因此本件原告等依契約之約定，主張被告應賠償原告等已繳之購屋款同額之違約金。按原告等於八十二年元月間付開工款，八十六年十一月四日完工。系爭建物已於八十六年十一、十二月間領取使用執照，原告等於八十六年十二月四日、五日分別給付第九十八期領取使用執照之期款，詎被告就原告等所購買之標的物（屬地下二樓）竟終未依合約書之內容完工，拖延至今已將近四年。按兩造間契約書第十六條第（一）項之約定於買方違約時，賣方得解除契約，買方已繳價款悉數作為違約金。又同條第（二）項前段約定賣方如有不建情事得加倍返還買方已繳價款解除本契約。本件情形，被告非但給付遲延且已達給付拒絕之程度，因此原告起訴狀除引用民法第二百五十四條給付遲延解除契約外，並依公平正義原則，類推適用即援引契約書第十六條之約定，主張被告應加倍返還已繳價款作為違即損害賠償金。況且被告雖然已取得使用執照，但對於原告等所購買之標的物則始終未依契約書之內容完工，已如前述。依契約書第五條之約定，賣方逾期未完工者，每逾一日應按買方已付價款千分之一計算之違約金給付買方。如今已拖延將近四年。
依此標準，則原告等請求被告加倍返還價金以作為違約金即損害賠償金，應屬相當。以上乃原告等請求被告給付違約金之依據。又按合約書係被告所印製之統一格式，合約書第十六條完全保障被告一方，即僅就被告即賣方解除契約所設規定。合約內對於買方解除契約即行使解除權並未設有規定，顯失公平，因此原告等主張基於公平正義之原則，得類推適用該條之規定主張加倍返還價款。況本案情形，被告雖非不建但等於不建，雖謂完工取得使用執照，但等於未已完，已如前述，自應認原告等有請求違約金之請求權存在。
２、按民法第二百六十條規定「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」。原告丁○○於八十一年十二月間訂購預售房屋係為配合個人之生涯規劃，原告丁○○畢業於國立師範大學國文系並在中學任教，於八十五年八月一日退休。
原告除擔任教職外，並自己學畫，退休後並先後與黃昭雄老師、黃慶源老師習畫。按原告於退休時即計劃在其所購買之房屋成立「友墨軒才藝教室」，由自己及聘請老師指導兒童及初學者習畫。詎被告於八十六年間已領取使用執照，竟然一再拖延無法完工交屋，致原告無法如願以償。原告於八十九年四月間曾繳交印鑑證明、稅金等，並於同年六月間印制招生簡章，向外招生，但最後因被告始終無法真正完工交屋而作罷。被告違約不履行債務，致原告不能擁有個人之工作室，致影響作畫之情緒，且才藝教室無法如期招生授課，影響原告之工作權，並使原告之信譽受損。則原告於起訴狀所為之違約金請求，絕不為過多。又原告如能於取得使用執照不久即可使用系爭房屋，則四年期間之收入絕對超過此金額。又按原告甲○○原服務於台北市○○○路台灣愛普生科技股份有限公司，擔任副主任工程師一職，為購買系爭房屋經營精品店，即為全心投入創業做準備，於八十八年九月二十七日辭職，但最後被告卻一直無法交屋，導致原告嚴重損失。按原告在愛普生公司每年所領薪資及獎金等為八十九萬一千八百三十元，以二年計，為一百七十八萬三千六百六十元。原告等以上損害均超過前述原告等所請求之違約金，今原告僅以前述違約金之金額為原告等損害賠償請求之金額。退萬步言，如鈞院認為原告等違約金之請求，尚乏依據，則請就原告等此損害賠償之請求為判決。
三、證據：提出房屋預定買賣合約書影本二份、建物登記謄本一份、房屋繳納通知書影本及土地銀行台北分行送款簿影本各一份、繳款明細表、土地銀行台北分行送款簿影本及交易明細表影本各一份、通知影本及臨時保管條影本各二份、第二一○六號存證信函連同回執影本一份、第九十三號存證信函連同回執影本一份、調解不成立證明書影本一份、照片六張、退休金證書影本一份、招生簡章影本一份、參展之畫冊影本二份及賞狀影本一份、離職證明書影本一份、扣繳憑單影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：除對原告請求違約金之依據及如何計算有爭執外，其餘不爭執。原告應就請求違約金部分，負舉證之責。
理 由
一、原告起訴主張：原告丁○○、甲○○分別於八十一年十二月三十日、十二月二十二日與被告簽訂「房地預定買賣合約書」，各向被告購買坐落台北縣中和市○○段五九四、五九五地號土地興建之「東帝市摩天銀座」大廈地下貳樓之編號「Ｓ捌伍號」辦公室壹戶、面積計六點三七坪、總價為三百十萬元【嗣於八十九年四月十二日經原告丁○○與被告協議變更為同樓層編號「Ｓ貳陸」號（即SB2026），價金不變。】；編號「Ｓ貳壹」辦公室壹戶、面積計八點四九坪、總價為三百萬元。約定自實際開工之日起一千五百個工作天內完工，完工日期以核發使用執照為準。如被告逾期未完工者，每逾一日應按已付價款千分之一計算違約金與原告。而原告丁○○依約已付購屋款九十二萬二千元及預付稅款三萬二千元，原告甲○○依約已付購屋款九十二萬六千元及預付稅款三萬八千元。詎被告就系爭建物地下二樓部分未依合約內容完工（按合約書附件（三）「房屋建材及設備說明書」地坪欄約明：「地下二樓室內舖設止滑地磚或透心地磚」；內牆欄約明：「採用輕質材料隔間，塗ICI塗料或豪華壁紙」，但迄至原告起訴為止，現場間隔門窗、牆壁地板、水電等公共設施均未完工，未能達到堪以使用及交屋之狀態。）；又依建物登記謄本之記載系爭建物建築完成之日期為八十六年十一月四日（使用執照字號為八六中使一一七一號），惟被告於八十六年十一、十二月間領取使用執照後，未依約於相當期限內交付房屋與原告，延至八十九年四月間始通知原告辦理過戶手續，並於收到原告繳交辦理過戶之有關文件及費用後竟未履行辦理過戶手續，原告乃於九十年六月七日以台北八十一支局第二一Ｏ六號存證函通知被告，限被告「自收到通知起十四日內，履行契約辦理過戶、交屋及完工改善該建築標的物達正常可使用狀況且符合契約內容約定，逾期則解除契約」，豈料被告於九十年六月八日收受該函後仍置之不理，原告遂於九十年七月十一日以台北市第七十一支局第九十三號存證信函向被告表示解除買賣契約，並請求被告返還原告丁○○、甲○○各已付之上開購屋款及預付稅款。另依公平正義原則，類推適用合約第十六條約定，及被告未依約完工拖延將近四年，依合約第五條約定計算被告應給付原告之違約金，及參以原告丁○○原計劃在所購買之系爭房屋成立才藝教室招生授課，因被告拖延無法完工交屋，致伊所受損害及所失利益；原告甲○○原計畫在所購買系爭房屋經營精品店，因被告拖延無法完工交屋，致伊嚴重損失以以二年計為一百七十八萬三千六百六十元等情，請求被告賠償原告與購屋款同額之違約金即賠償原告丁○○九十二萬二千元、原告甲○○九十二萬六千元。為此，訴請被告給付原告丁○○一百八十七萬六千元，及其中九十二萬二千元自八十六年十二月五日起，其中九十五萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息；給付原告甲○○一百八十九萬元及其中九十二萬六千元自八十六年十二月四日起，其中九十六萬四千元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：對於原告解除系爭買賣合約請求返還購屋款及預付稅款部分無爭議，但原告請求給付違約金部分，其應舉證根據所在及如何計算等語，資為抗辯。
二、查原告丁○○、甲○○主張伊分別於八十一年十二月三十日、十二月二十二日與被告簽訂「房地預定買賣合約書」，各向被告購買坐落台北縣中和市○○段五九
四、五九五地號土地興建之「東帝市摩天銀座」大廈地下貳樓之編號「Ｓ捌伍號」辦公室壹戶、面積計六點三七坪、總價為三百十萬元【嗣於八十九年四月十二日經原告丁○○與被告協議變更為同樓層編號「Ｓ貳陸」號（即SB2026），價金不變。】；編號「Ｓ貳壹」辦公室壹戶、面積計八點四九坪、總價為三百萬元。約定自實際開工之日起一千五百個工作天內完工，完工日期以核發使用執照為準。原告丁○○依約已付購屋款九十二萬二千元及預付稅款三萬二千元，原告甲○○依約已付購屋款九十二萬六千元及預付稅款三萬八千元。詎被告於八十六年十一月四日取得使用執照後，未依約於相當期限內交付房屋與原告，延至八十九年四月間始通知原告辦理過戶手續，並於收到原告繳交辦理過戶之有關文件及費用後竟未履行辦理過戶手續，經原告於九十年六月七日以存證函通知被告限期十四日內履行契約辦理過戶及交屋，逾期解除契約。然被告仍置之不理，原告遂於九十年七月十一日再以存證信函向被告表示解除系爭買賣合約之事實，業據提出房屋預定買賣合約書、建物登記謄本、房屋繳納通知書、土地銀行台北分行送款簿、繳款明細表、交易明細表、通知及臨時保管條、第二一○六號存證信函連同回執、第九十三號存證信函連同回執等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。系爭買賣合約既經原告合法解除，依民法第二百五十九條第一、二款規定：契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。原告丁○○請求被告返還伊已付之上開購屋款及預付稅款計九十五萬四千元，及購屋款九十二萬二千元自被告受領時起、預付稅款三萬二千元自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十月二十三日起算之法定遲延利息；原告甲○○請求被告返還伊已付之上開購屋款及預付稅款計九十六萬四千元，及購屋款九十二萬六千元自被告受領時起、預付稅款三萬八千元自起訴狀繕本送達之翌日即九十年十二月二十三日起算之法定遲延利息，即屬有據。
三、至於原告另請求被告賠償原告與購屋款同額之違約金即賠償原告丁○○九十二萬二千元、甲○○九十二萬六千元部分，均為被告所否認，並抗辯原告應就此負舉證責任。查原告上開主張，或謂依公平正義原則，類推適用合約第十六條約定，被告應給付同額違約金；或謂被告未依約完工拖延將近四年，依合約第五條應賠償原告違約金（即約定被告逾期未完工者，每逾一日應按原告已付價款千分之一計算之違約金給付原告）；或謂原告丁○○、甲○○分別原計劃在所購買系爭房屋成立才藝教室招生授課、經營精品店，因被告拖延無法完工交屋，應賠償渠等所受損害及所失利益云云。惟查，觀之兩造所簽訂買賣合約書第十六條解除契約約定，除了（二）約定「乙方（即被告）如有不建情事得加倍返還甲方（即原告）已繳價款解除本契約，但因法令變更或天災等不可歸責於乙方之事由致乙方不能給付者，乙方得無息退還甲方已繳價款解除契約」外，未見有被告若遲延辦理過戶及交屋情事經原告解除契約者得向被告請求已繳價款同額違約金之約定，此為兩造所不爭執，並有該買賣合約書在卷可按，則本於契約自由原則，兩造自應受此拘束，不得事後單方任意推解致失真意，原告事後主張類推合約第十六條約定請求被告給付違約金乙節，尚非可採。次查，系爭建物開工日期為八十一年十二月間，被告於八十六年十一月四日取得使用執照乙節，為兩造所不爭執，復有建築執照、使用執照及原告所提建物登記謄本在卷可按，則依合約第五條（二）約定「本房屋建築工程由乙方（即被告）負責自實際開工之日起一五○○個工作天內完工，完工日期以主管機關核發使用執照之日期認定之......。」，原告自開工之日起至完工日期即領得使用執照之日止，前後約五年時間，其間若扣除例假日及其他雨天等不能工作日，尚難謂被告有逾期完工之情事，此外原告亦無法舉證證明被告有逾期完工或未依合約完工之情事，原告空言主張依合約第五條（三）「乙方（即被告）逾前項期間未完工者，每逾一日應按甲方（即原告）已付價款千分之一計算之違約金給付甲方」約定，請求被告給付上開違約金，亦非可採。末查，損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，固為民法第二百十六條第一項所明訂，惟主張損害賠償者仍應就此負舉證責任，原告丁○○、甲○○雖主張渠等原計劃在所購買系爭房屋成立才藝教室招生授課、經營經品店，因被告拖延無法完工交屋致受有損害（積極損害或消極損害）云云。惟觀之渠等所提出之照片、退休金證書、招生簡章、參展之畫冊、賞狀、離職證明書、扣繳憑單等證物，均不足以證明原告所言為真或證明之間有因果關係，尚難憑信。綜上，原告丁○○、甲○○各請求被告賠償違約金九十二萬二千元、九十二萬六千元部分，尚無可採。
四、從而，原告本於兩造所簽訂買賣合約之約定及民法第二百五十九條第一、二款之規定，請求被告給付原告丁○○九十五萬四千元，及其中九十二萬二千元自八十六年十二月五日起，其中三萬二千元自九十年十月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算法定遲延利息；請求被告給付原告甲○○九十六萬四千元，及其中九十二萬六千元自八十六年十二月四日起，其中三萬八千元自九十年十月二十三日起，均至清償日止，按年息百分之五計算法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應予駁回。
六、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十一 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十二 月 十一 日
法院書記官 柯月英