臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第五四○四號
原 告 宏陽建設開發股份有限公司法定代理人 藍可夫法定代理人 甲○○被 告 丙○○
乙○○右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告統揚建設股份有限公司應給付原告新台幣（下同）六十七萬二千元及自起訴狀繕本送達之翌日（即民國九十年十一月二十七日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告丙○○、乙○○應給付原告九十三萬八千五百零八元，並自九十一年一月二十二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
貳、陳述：
一、原告與被告統揚建設股份有限公司（下稱統揚公司）、丙○○及乙○○於八十九年五月五日分別就坐落台北縣○○鎮○○段八七八等地號土地及其上建物成立不動產買賣契約書，為便於管理及變更起造人名義之故，原告將當時已出售他人之十二戶建物（此十二戶未出售予統揚公司）一併信託登記為被告名義，目前雙方已完成買賣標的物所有權移轉登記，被告亦將十二戶信託戶移轉登記於原告名下。
二、兩造於完成系爭房地移轉登記結算價金及費用後，原告代被告墊付之代書費及原告誤信被告所稱有代原告墊付稅款及其他金額，而誤扣款項，經原告多次向被告催付未果。⑴、有關買賣時發生之土地增值稅依契約書第五條第二款規定本應由原告負擔，而原告於八十九年六月間將土地移轉予被告丙○○及乙○○時，業已負擔增值稅，嗣九十年五月四日結算，被告丙○○及乙○○竟表示其已代繳增值稅款九十三萬八千五百零八元，原告因承辦人員作業疏失而同意自被告應付之總款中扣抵，唯嗣後原告請求被告丙○○及乙○○提出稅捐機繳稅之收據以便原告公司作帳，被告丙○○及乙○○竟以折讓單矇混，是此部分被告丙○○及乙○○自屬無法律上原因而獲有利益，原告自得請求其返還。⑵、再就被告統揚公司取得建物產權登記所需支付之代書費，依契約書第五條第三款規定，應歸被告統揚公司自理，而原告於九十年二月六日完成建物產權移轉時，代被告統揚公司繳納代書費用六十七萬二千元予代書，原告多次催請被告統揚公司還款，唯至今仍未見給付，是原告自得依不當得利及委任代墊款法律關係請求各被告給付如聲明所示之金額及利息。
三、依八十九年五月五日或後九十年二月七日先後所簽立不動產買賣契約書第五條第二款約定，有關買賣時發生之土地增值稅或監證費歸原告，被告丙○○及乙○○應於相關稅單核下七日內代原告完稅，並自應付價款內逕扣之，並無約定以土地使用執照核發後為計算之標準。而本件系爭土地移轉早於八十九年六月間已完成，當時土地增值稅六十二萬六千四百零八元已於當時結帳時扣抵，自無於九十年五月四日結算時再為扣除之理。又不動產買賣契約書㈠㈡之附件（即房屋土地預定買賣合約書）乃是原告在未出售予被告前為預售系爭房屋而製作之空白合約書，此乃為預與預售承購客戶雙方簽立買賣契約書時使用於兩造簽約當時提供予被告作為範本，並非原告與被告間憑為依據之不動產買賣契約書，自不得以此主張原告應負擔至使用執照核發之增值稅差額建物所有權第一次登記相關費用。又本件兩造於九十年五月四日結算時，係由原告當時之經理劉淮澤，前往辦理，當時兩造僅係確認被告代墊之款項，因被告提出有代墊九十三萬八千五百零八元，劉淮澤於八十九年六月間尚未上班，並不知已扣除，故而表示即然被告有代墊，當然應予扣除，並非兩造有就價款同意互相讓步而成立和解。況縱原告當時未提出，亦非表示原告已為放棄或無權利可得為請求。又本件代墊款，確係因被告統揚公司之委任，原告自得依委任代墊款法律關係而為請求，倘被告否認曾委託代墊，則原告亦得依不當得利及無因管理之法律關係而為請求。
二、兩造於八十九年五月五日簽訂之不動產買賣契約書第四條約定，原告應於本契約書簽訂後十日內交付土地所有權狀印鑑證明書、戶籍資料等移轉應備全部證件及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予被告指定之登記代理人以辦理所有權移轉登記，是原告於八十九年六月間將土地移轉登記予被告係基於雙方之契約書於約定之時間，所為履行債務之行為，非如被告所言係在公告現值即將調整前夕，為規避土地增值稅或為財務問題而提早將土地移轉予被告，至於不動產買賣契約書㈠㈡之附件與當事人之法律關係無涉，不得做為認定原告提早辦理所有權移轉之依據。
又原告於出售被告系爭房屋及土地時，乃是結構體等已建造完成之房屋，並非預售屋買賣，故當時並未用預售屋房屋土地預定買賣契約書簽約，而是雙方另行協議訂立買賣契約。而有關稅費之負擔於八十九年五月五日不動產買賣契約第五條或不動產買賣契約書㈡第五條已就有關代書費、登記規費、公證費、或監證費及不動產買賣契約書㈠第五條有關土地增值稅負擔等均已有明白約定，自應適用雙方之特別約定，系爭代書費自應由被告負擔。
三、又原告所請求系爭之⑴代書費六十七萬二千元，此部份係單純由代書代辦建物第一次測量及保存登記之代書費，因統揚公司共買受一百一十二戶，總建物為一百二十四戶，每戶以代書費六千元計算，一百一十二戶共計六十七萬二千元，又代書費原則以每戶計算，土地以每筆計算，一戶為一萬至一萬二千元，唯因本件數量大，故而陳光榮代書折價僅以六千元計算。⑵又本件土地移轉係於八十九年六月時即已移轉，此移轉係根據八十九年五月五日第四條約定原告應於本契約書簽訂後十日內交付土地所有權狀、印鑑證明書、戶籍資料等移轉應備全部證件及蓋妥辦理移轉登記等有關書表予被告指定之登記代理人以辦理所有權移轉登記，而為移轉。當時依契約書第五條約定土地增值稅已由原告負擔，並由被告應給付原告價款中扣除，雙方就土地增值稅已為釐清，應無爭議，故而九十年二月七日雖再簽立不動產買賣契約書㈠中第四條乃為相同之規定，又因系爭土地早已移轉，本不生土地增值稅的問題，結算時原告承辦人員因不知土地增值稅早已扣款，因錯誤而同意再扣一次，故被告獲有不當利益。且此部份乃是扣原告之價款，即此部份價款應尚未給付，原告自亦得依買賣法律關係請求被告給付價款。
四、又土地之移轉依雙方契書之約定而為，且當時Ａ、Ｂ、Ｃ三區係同時辦理過戶，除Ａ區有建物外，Ｂ、Ｃ區根本無建物，不可能所有土地增值稅均係以建物執照取得為準，況還未出售之土地、將來土地亦有降價之可能，倘如此則並無土地增值稅之問題，原告更不可能有同意補貼差價，且被告如確要原告同意補貼其土地增值稅，何以本項未以書面寫明清楚，被告之抗辯顯無理由。
五、又兩造所訂之不動產買賣契約書㈡第五條約定，就取得建物產權登記所需支付之代書費，歸被告統揚公司自理，而九十年一月十八日所簽立之協議書第二條約定「代書費用則由雙方各自負擔其應分配持分之費用無異議」，而被告統揚公司共買受一百一十二戶房屋，每戶以代書費六千元計算，是被告統揚公司依約定應負擔共計六十七萬二千元之代書費。本件於八十九年五月五日簽立買賣契約時因被告要求變更起造人之名義，，而本件第一次總登記係委由代書陳光榮辦理，因被告係起造人一百一十二戶辦理下來後直接登記予被告名下，根本無所謂分戶登記之問題，亦無分戶之代書費用，且若第一次總登記不收代書費用，何以代書陳光榮還要向兩造收取？
六、又訴外人劉淮澤雖為原告當時開發部經理，惟經理人為公司法定之委任代理人，必先由公司授權，始得為公司管理事務及簽名，其與公司之關係為代理關係，又經理人代理公司所為之法律行為必須為公司營業上之事務，其效力方能及於公司唯劉淮澤當時與被告公司洽談結算案，並非屬公司營業上之事務，而原告因為於八十九年六月間已負擔過土地增值稅並已扣抵價金，劉淮澤係以為尚未繳納，故而錯誤同意列為扣款價款之一，是其行為再未為原告承認之前，對原告公司不生效力乃屬當然。
參、證據：提出八十九年五月五日不動產買賣契約書、九十年八月三日律師函、折讓單、服務收費明細表、九十年二月七日不動產買賣契約書（一）、（二）、宏陽山水房屋土地預定買賣合約書、九十年一月十八日協議書、九十年五月十六日收據各一份為證，並聲請訊問證人周曉清、蘇孟芳、洪英傑。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、有關土地增值稅部分：
（一）、土地增值稅之計算方式，係以移轉時當年度之公告現值與前次移轉之公告現
值差額為標準，原告依兩造於九十年二月七日所簽立「不動產買賣契約書」
㈠、㈡之附件（即房屋土地預定買賣合約書）第十一條第一項規定可知，原告應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記與被告，且雙方同意土地依使用執照核發日當年度公告現值作為申報土地移轉現值及公契價格。而本件土地使用執照核發日為八十九年十一月六日，故應以八十九年七月一日公告之現值為準，計算增值稅。本件系爭土地本應於土地使用執照核發日後六個月內辦理所有權移轉登記於被告，但原告卻提早於八十九年六月在公告現值即將調整前夕，先行將土地移轉給被告，被告因考量將來欲轉賣給第三人時，必須多支出因原告提早過戶所增加之增值稅差額，故與原告之開發部經理劉淮澤於九十年五月四日簽立結算書，特將增值稅列為被告代墊付款項目之一，名曰「代墊」，實為補貼款之意義（補貼被告將來移轉時須多負擔之增值稅差額），故於買賣價金中予以扣除，以避免爭執發生。原告亦當場受領折讓單，並執申報營業稅，事後更不得再行翻異。而兩造簽立之結算書主要目的，在對雙方基於買賣契約所生之權利義務，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生，此結算書本質上即屬於民法第七百三十六條和解契約，縱使原告因而受不利益之結果，原告亦不得再爭執和解契約成立前之法律關係，故本件增值稅部分，雙方已於結算書中計算了結，原告自不得事後再予以爭執。
（二）、九十年二月七日被告丙○○、乙○○及統揚公司分別與原告所簽立不動產買
賣契約書㈠、㈡，上開契約書僅就買賣關係中之買賣標的、買賣總價金及付款方式等主要內容為約定。至於詳細內容如銀行貸款、及原告所出賣之土地、建物為預售屋所涉工程專則（約定建築物主要構造與施工規範、開工及完工期限及設計變更處理）及管理約定專則，未見明文。而不動產買賣契約書㈠㈡就相關稅規費負擔亦非詳盡。故兩造始合意再將原告前為預與預售承購客戶間簽訂合約所擬之「房屋土地預定買賣合約書」，特別約定為上揭「不動產買賣契約書」㈠㈡之附件，以補充原不動產買賣契約書㈠㈡之不足處，況該附件並有兩造及代理人之簽名蓋章，每兩頁間均有蓋用兩造公司大章作為騎縫章，足徵兩造確有將被證四內容作為買賣契約一部，絕非僅為範本。準此，房屋土地預定買賣合約書確屬兩造買賣之契約之一部，被告自得據該合約書作為主張權利義務之依據。而依房屋土地預定買賣合約書第十一條第一項約定，原告既應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記與被告，土地依使用執照核發日當年度公告現值作為申報土地移轉現值及公契價格，則兩造自有約定系爭土地增值稅以土地使用執照核發後為計算之標準，不容原告否認。
（三）、按不動產買賣契約書㈡第四條，僅規定原告應交付土地所有權狀等移轉應備
全部證件及書表交予登記代理人之期限，但就系爭土地之移轉時間及土地增值稅則付之闕如。準此，本件自應依就系爭土地之移轉時間及土地增值稅計算基準有詳盡規定之不動產買賣契約書㈠㈡之附件第十一條第一項約定：原告應於使用執照核發後六個月內辦理所有權移轉登記與被告，辦理房屋所有權移轉登記時，依移轉當時政府主管機關公告之評定現值作為申報現值與公契價格等規定辦理。準此，被告因原告提前辦理移轉，致被告將來移轉第三人時因公告現值調高須多負擔之增值稅差額，自應由原告負擔。是故，兩造於九十年五月四日簽立結算書，始將該增值稅差額自被告應給付之買賣價金中扣除。至兩造或有約定於訂約後十日內交付土地所有權狀等，充其量僅係就原告交付辦理移轉登記所需證件之時間所為規定，而非約定移轉期限；況且，原告於九十年七月二十四日致函被告統揚公司之函件，就系爭增值稅部分僅爭執：被告統揚公司應以地政機關繳稅之收條交其做帳，請被告統揚公司速予補正等語，原告九十年八月三日委請律師發函時亦重申前旨，均未主張其承辦人員同意扣款係錯誤等節以觀，足證原告稱其人員同意扣款係錯誤云云，顯係臨訟飾詞。
（四）、況被告將來移轉第三人時因公告現值調高須多負擔之增值稅差額，由兩造指
示代書鄭志得製作計算書（即被證六），以供補貼差額之依據，而該計算書係就系爭土地所計算土地增值稅，且計算結果之增值稅金額與系爭結算書上所載「增值稅」數額完全相同。嗣經原告開發部經理劉淮澤代表原告於九十年五月四日與被告達成和解簽立結算書，同意被告自應給付之買賣價金中扣除，被告亦開具折讓單乙紙交原告代表人收訖；因結算事宜屬原告公司業務範圍，原告當時開發部經理劉淮澤，依民法第五百五十三條第一項及第五百五十四條第一項規定，自得代表（或代理）原告與被告就本件稅費之負擔等事項，達成協議，並簽署結算表，故原告稱劉淮澤簽署結算書非屬原告營業上之事務，未經原告承認前不生效力云云，委無足採，亦不得以劉淮澤於系爭土地八十九年六月間移轉時未上班不知情云云，事後翻異空言爭執。
二、有關代書費用部分：
（一）、依原告與被告於九十年二月七日簽立之不動產買賣契約書㈡之附件第十三條
第二項㈡規定，原告應負擔建物所有權第一次登記相關費用。而原告所提出陳光榮土地登記專業代理人事務所服務收費明細表中，有關建物第一次測量及保存代辦費，屬建物所有權第一次登記相關費用，依契約附件規定，本來即屬原告應負擔部分之費用。且前揭代書費用，原告早於九十年二月間辦理建物保存登記時即已發生，而代書更早於九十年三月十一日請款，但雙方於九十年五月四日結算時，原告亦未就上揭代書費用提出會算要求被告負擔，由此可知原告早知代書費用應係由其負擔，其請求顯屬無據。
（二）、又不動產買賣契約書㈡第五條第二項僅約定：就甲方（即被告統揚公司）取
得「建物產權登記」所需支付之契稅、代書費、登記規定、公證費（或監證費）及應貼印花等費用，均歸甲方自理。然兩造所簽立「不動產買賣契約書」㈠、㈡之附件，不但於第十三條第一項第二款訂明甲方（買受人）：「所有權移轉登記規費、印花稅、契稅、監（公）證費、土地登記專業代理人．．．」（此即上揭所謂「取得建物產權登記」所需各項費用），更於同條第二項第二款載明，乙方（出賣人即原告）應負擔建物所有權第一次登記相關費。故兩造就代書費、登記規費如有特別約定，亦係不動產買賣契約書㈠、㈡之附件，而非原告所稱不動產買賣契約書㈡。基此，系爭代書費自應依不動產買賣契約書㈠、㈡之附件第十三條第二項第二款規定，由原告負擔。
（三）、所謂建物第一次總登記包括建物測量、建物所有權第一次保全登記及房屋稅
第一次設籍登記等三項。當系爭建物辦理第一次總登記時，建物測量及建物所有權第一次保存登記兩項遂由原告所委託之代書陳光榮承辦，而房屋稅第一次設籍登記則由被告委請之代書鄭志得辦理。兩造並約定第一次總登記雙方所委請之代書均不收服務費免費服務，雙方代書僅就第一次總登記後辦理分戶登記時（即各自移轉至各購屋消費者名下之登記）收服務費，即原告代書收取原告十二戶部分服務費，被告代書收取被告一百十二戶部分服務費。準此，原告之代書陳光榮就其辦理第一次總登記之建物測量及建物所有權第一次保存登記項目既不收取服務費，原告偽稱其代被告繳納該部分代書代辦費，委無足採。
（四）、另土地登記代理人（代書）辦理第一次測量及保存登記之代辦費，因本件數
高達一百十二戶，故一般收費標準係每戶三千元，惟原告所出具明細表上所載每戶六千元係一般行情之二倍，並不合理。況原告之代書陳光榮僅負責辦理第一次總登記項目中之兩項，設上揭每戶代辦費三千元合理，原告代書得收取者亦應為三千元之三分之二即二千元。故退萬步言，縱認被告應給付代辦費，原告主張其代墊建物第一次測量及保存登記代書之代辦費金額，亦有不實。
參、證據：九十年二月七日不動產買賣契約書㈠㈡及附件、臺北縣政府工務局使用執照、九十年一月十八日協議書、土地增值稅計算表、九十年五月四日結算書各一件為證，並聲請訊問證人鄭志得。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文。查原告雖於起訴狀送達被告統揚公司後，追加丙○○、乙○○為被告，並將原訴之聲明「被告統揚建設股份有限公司應給付原告新台幣一百九十九萬一千一百一十六元及自訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」變更為「被告統揚建設股份有限公司應給付原告新台幣（下同）六十七萬二千元及自起訴狀繕本送達之翌日至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告丙○○、乙○○應給付原告九十三萬八千五百零八元，並自追加暨準備書狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。」原告於起訴後二月餘即為上開訴之變更追加，尚不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，原告為上開訴之變更、追加，應予准許。至本件原告原起訴請求判決被告統揚公司給付一百零五萬二千六百零八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。於起訴狀繕本送達後，變更聲明為請求被告統揚公司給付六十七萬二千元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，係屬減縮應受判決事項之聲明，於法亦無不合，應予准許，合先敘明。
二、本件原告起訴主張：原告於八十九年五月五日與被告丙○○、乙○○及統揚公司就坐落台北縣○○鎮○○段八七八等地號土地及其上建物簽立不動產買賣契約，兩造現已完成買賣標的物所有權移轉登記，惟於結算價金及費用後，原告代被告墊付之代書費六十七萬二千元及原告誤認被告已代原告墊付稅款，故同意被告自應給付之買賣價款中扣增值稅款九十三萬八千五百零八元，經原告多次向被告催還未果，爰依分別依不當得利、無因管理、委任代墊款、買賣契約法律關係，請求各被告給付如聲明所示之金額及利息等情。被告則以：系爭土地增值稅係依兩造於九十年五月四日簽立結算表（和解契約），從被告應支付之買賣價金中予以扣抵，被告受領該款具有法律上原因，並非不當得利。又依原告與被告於九十年二月七日簽立之不動產買賣契約書㈠㈡之附件第十三條第二項㈡規定，有關建物第一次測量及保存代辦費，屬建物所有權第一次登記相關費用，依約為原告應負擔部分之費用，原告之請求均屬無據等語，資為抗辯。
三、經查，本件原告與被告丙○○、乙○○及統揚公司於八十九年五月五日分別訂立不動產買賣契約，就坐落台北縣○○鎮○○段八七八等地號土地及其上建物成立買賣契約，嗣於九十年二月七日再重行簽訂定不動產買賣契約書㈠㈡以包含取代前八十九年五月五日之不動產買賣契約書，並以宏陽山水房屋土地預定買賣合約書為其附件；系爭土地（即不動產買賣契約書㈠第一條買賣標的所示之Ａ、Ｂ、Ｃ三區）均已於八十九年六月間移轉所有權登記予被告丙○○及乙○○，該土地之土地增值稅為六十二萬六千四百零八元，由被告先行墊付，並已於當時期款結帳時扣抵；系爭建物則於九十年二月六日完成建物產權登記予被告統揚公司，嗣九十年五月四日兩造就台北縣○○鎮○○段八七八等地號宏陽山水土地及其上建物結算，扣除被告代墊增值稅款九十三萬八千五百零八元後，被告應付之尾款餘額為二十五萬三千五百九十八元，而被告就尾款餘額已簽發支票交原告收執以為清償等情，為兩造所不爭執，且有八十九年五月五日不動產買賣契約書、九十年二月七日不動產買賣契約書㈠㈡及宏陽山水房屋土地預定買賣合約書、九十年五月四日結算表等件為證，自堪信為真實。至本件原告主張伊代被告統揚公司墊付建物所有權第一次登記代書費六十七萬二千元，被告統揚公司迄未清償，又兩造於九十年五月四日結算時，原告因承辦人誤認系爭土地之土地增值稅款係被告代行墊付，乃同意被告丙○○、乙○○自應給付原告之價金中扣除土地增值稅款九十三萬八千五百零八元，該溢扣款至今未退還云云，則為被告所否認，並以前揭詞情置辯，是本件應審究者厥為系爭建物第一次所有權登記代書費應由何人負擔？九十年五月四日兩造結算系爭房地總價款時，是否合意自被告應付總價款中扣除增值稅款九十三萬八千五百零八元？茲分論如下：
（一）、有關系爭建物第一次所有權登記代書費負擔部分：
１、按本件原告與被告統揚公司於九十年二月七日不動產買賣契約書㈡第九條第
（四）項約定：「本契約包含並替代方雙方前於八十九年五月五日所簽之不動產買賣契約書，雙方在此之前所為之任何履行行為均視為是本契約履行行為之一部分。」，依上開條文文義以觀，則兩造於九十年二月七日簽立之不動產買賣契約書㈡既包含並替代兩造於八十九年五月五日所定之契約，是八十九年五月五日所定之契約即屬九十年二月七日之動產買賣契約書㈡之一部，且如前後約定如有歧異時，即以新約取代舊約，合先敘明。
２、次按「第二條：買賣總價金：（三）本案買賣為建物與土地分售，：：建物則於簽約後由統揚建設股份有限公司以每坪新台幣柒萬元整及車位每位三十五萬元負責包銷，在使用執照核發完成建物保存登記後，如尚有未售出之房屋，由統揚建設股份有限公司按上述包銷價格全數購買。」、「九、包銷部分責任：本案買賣標的物中Ａ區之與建中建物，如經甲方（即被告統揚公司）代銷完成簽約手續者，相關賣方責任均依「宏陽山水房屋土地預定買賣合約書」之約定由乙方（即原告）負責：：未完成代銷，而係由甲方按代銷價格承買者，乙方應對甲方負如附件「宏陽山水房屋土地預定買賣合約書」中之出賣人責任。」為兩造八十九年五月五日所簽訂之不動產買賣契約第二條第三項、第九條所明定，嗣兩造於九十年二月七日重新就系爭建物之買賣簽訂不動產買賣契約書㈡，就建物包銷部分責任，未再特為約定，但仍以「宏陽山水房屋土地預定買賣合約書」為其附件，再參酌該契約第九條第（四）項明定「本契約包含並替代方雙方前於八十九年五月五日所簽之不動產買賣契約書：：」，是兩造間就系爭建物包銷之事，仍援前約以為規範依據，亦即由原告負宏陽山水房屋土地預定買賣合約書內出賣人責任一節，自足認定。從而，原告主張不動產買賣契約書㈠㈡之附件（即宏陽山水房屋土地預定買賣合約書），係提供予被告做為將來訂立預售屋及土地之範本，與本件買賣契約無涉云云，核無可採。
３、承上所述，就本件系爭建物無論被告統揚公司完成包銷與否（如未完成包銷，則被告統揚公司應以包銷價佫承買所餘建物），原告均應依約負宏陽山水房屋土地預定買賣合約書內所示出賣人責任，而宏陽山水房屋土地預定買賣合約書第十三條稅規費負擔約定復明定：「一、甲方（即被告統揚公司）應負擔項目：：（二）、所有權移轉登記規費，：：土地登記專業代理人代辦費（即代書費）：：二、乙方（即原告）應負擔項目：：（二）建物所有權第一次登記相關費用。」，據此，則被告所辯系爭建物所有權第一次登記代書費依約應由原告負擔等語，即堪信為真正。況證人即原告工務部經理洪英傑證稱：「（提示被證七號九十年五月四日結算表），簽署該結算表時，你在場否？）我在場。：：由業務部（應為開發部之誤）經理劉淮澤與統揚建設股份有限公司人員簽署，是因為宏陽山水這一案的房地買賣要結束，做最後的結清。當時的意思是就這個房地案雙方結算各項買賣價款、代墊款，之後得出餘額由統揚給付宏陽餘額後，兩造就系爭房地買賣即已結清，無互負債務及其他未付款項。：：除了土地增值稅以外則沒有其他的問題。」、證人即原告公司總經理周曉清亦到庭證稱：「當天是我授權他們去辦理結算業務，公司大、小章也是我同意他們帶去的，結算表是統揚建設股份有限公司做的，他們將結算表帶回來給我看，經我核對增值稅的部分有問題，其他的都沒有問題。」等語，則兩造於九十年五月四日就系爭房地買賣為最後之結算，就代書費六十七萬二千元部分既無爭執，益證被告統揚公司辯稱該部分之代書費用本應由原告負擔，伊無給付之義務等語之可採。
４、至原告雖主張：無論依八十九年五月五日不動產買賣契約書或九十年二月七日不動產買賣契約書㈡之第五條約定，就取得建物產權登記所需支付之代書費，均應歸被告統揚公司自理，另依九十年一月十八日之協議書二條「代書費用則由雙方各自負擔其應分配持分之費用無異議。」約定，被告統揚公司依約應就其分配持分部分之一百一十二戶負擔代書費云云，惟查：⑴、就被告統揚公司取得建物產權登記所需支付之代書費，均歸被告統揚公司自理一節，固為兩造於九十年二月七日不動產買賣契約書㈡之第五條３（八十九年五月五日不動產買賣契約書第五條３）明定，然此所謂「取得建物產權登記」與「建物所有權第一次登記」尚屬有間，此觀諸同契約第三條（三）１約定「：：其餘百分之七十尾款，甲方於本案建物辦理保存登記（即建物所有權第一次登記）完畢且辦理所有權移轉登記（取得建物產權登記）予甲方或其指定人完成後並通知效屋起十日內支付予乙方。：：」兩造將二登記程序分論並列自明，是原告執不動產買賣契約書㈡之第五條３之規定為據，請求被告統揚公司給付建物所有權第一次登記代書費，即無可採。⑵、又兩造於九十年二月七日不動產買賣契約書㈡之第十條明定：該契約書簽訂後，即完全替代並包含雙方前所任何協議，雙方爾後一切權利義務均以該契約書為準。是九十年一月十八日之協議書縱如原告所言約定代書費用則由雙方各自負擔其應分配持分之費用屬實，然該協議約定事項如與九十年二月七日不動產買賣契約書㈡牴觸，依前揭約定則為九十年二月七日契約書㈡所取代，而該契約㈡就建物所有權第一次登記相關費用（含代書費）事項，已於該契約書之附件約定甚明，是亦難執九十年一月十八日之協議書之約定，以為對原告有利之判斷。⑶、至兩造嗣於九十年三月七日會議記錄雖再約定「代書費用依九十年一月十八日所簽定之協議書支付之。」，然九十年一月十八日之協議書雖約定「代書費用則由雙方各自負擔其應分配持分之費用無異議」，然九十年一月十八日簽立協議書時兩造及代書曾約明及承辦代書陳光榮、鄭志得就建物所有權第一次登記均不收代書費用一節，業據證人鄭志得到庭證述無訛，是原告主張伊代被告統揚公司支出建物第一次登記代書費云云，已非無疑；另參酌原告所提之九十年三月十一日服務收費明細表建物（一一二戶）第一次測量及保存代辦費為六十七萬二千元，與其所提之光榮土地登記業代理人事務所出具之九十年五月十六日收據所載「：：一二四戶，建物第一次測量（0000-0000）、與第一次登記（410）代書費計新台幣陸拾柒萬貳仟正。」二者戶數並不相符，而上開收據之真正復為被告所否認，是原告執此以謂其代被告統揚公司支出建物第一次所有權登記代書費六十七萬二千元，亦難信為真實。此外，原告復未舉證證明確曾給付系爭建物第一次登記代書費六十七萬二千元，是其此部分之主張，尚無足採。
（二）、九十年五月四日兩造結算系爭房地總價款時，是否合意自被告應付總價款中扣除增值稅款九十三萬八千五百零八元部分：
１、本件系爭房地於九十年五月四日總結算前，兩造曾委請代書鄭志得核算不動產買賣契約書㈠第一條買賣標的所示之Ａ區土地於八十九年六月辦理所有權移轉登記時至九十年四月時之土地增值稅差額各情，業據其提出被告提出單筆土地增值稅（明細）一件為證，並核與九十一年四月九日言詞辯論期日證人鄭志得到庭證述：「（單筆土地增值稅計算書（即被證六））是我做的，當時他們說要計算一個數額做為補貼差額的依據，所以我根據他們提出的資料做出被證六號計算書。」等語及證人洪英傑證述：「（是否有請鄭代書做一個土地增值稅的計算表做為補貼差額的依據？）有。」等語相符，自堪信為真正。次參酌證人蘇孟芳證稱：「（結算表各項金額於結算當時有無提出異議）沒有。」、「當場沒有特別討論（土地增值稅的事情）。」（九十一年六月十二日言詞辯論筆錄第四頁參照）各語以觀，兩造就系爭Ａ區土地之土地增值稅差額既商請代書核算於前，並於九十年五月四日總結算時，將之列入結算表扣抵，且當場未復無討論或異議，是兩造確有自被告應付系爭房地總價款中扣除增值稅差額款九十三萬八千五百零八元之合意一節，即足認定。從而，被告所辯兩造同意自系爭房地總價款中扣除增值稅扣抵差額等語，即屬可採。
２、至原告另雖主張：其於八十九年六月間將土地移轉登記予被告係基於雙方之契約書於約定之時間，非為規避土地增值稅或為財務問題而提早將土地移轉予被告，且當時Ａ、Ｂ、Ｃ三區係同時辦理過戶，除Ａ區有建物外，Ｂ、Ｃ區根本無建物，不可能所有土地增值稅均係以建物執照取得為準，訴外人劉淮澤當時與被告公司洽談結算案，並非屬公司營業上之事務，其行為未為原告承認之前，對原告公司不生效力，結算時原告承辦人員即訴外人劉淮澤因不知土地增值稅早已扣款，誤而同意扣款云云，則為被告所否認，並以上開情詞為辯，而查：
⑴、按「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收
土地增值稅。」土地稅法第二十八條定有明文，是土地所有權移轉非完納土地增值稅無法辦理所有權移轉登記，無待贅言。本件系爭土地（即不動產買賣契約書㈠第一條買賣標的所示之Ａ、Ｂ、Ｃ三區）悉數於八十九年六月間移轉所有權登記予被告丙○○及乙○○，該土地之土地增值稅為六十二萬六千四百零八元，由被告先行墊付，並已於當時期款結帳時扣抵各情，已如前述，另系爭房地價款係按期分次結算給付，兩造於九十年五月四日之前已結算多次一節，則有不動產買賣契約書㈠、㈡之第三條約定及證人蘇孟芳證稱「前幾次結算也都由劉淮澤代表簽。」、「當天我與劉淮澤、洪英傑到統揚建設股份有限公司去辦理結算事宜，：：結算表之金額是延續前期之結算金額：：」「（結算表各項金額於結算當時有無提出異議）沒有。」、「當場沒有特別討論（土地增值稅的事情）。」（九十一年六月十二日言詞辯論筆錄第四頁參照）各語可稽，而訴外人劉淮澤職任原告開發部經理一職，多次參與結算，就系爭土地之土地增值稅應於土地辦理移轉登記時繳納完畢，並已於當時結帳扣抵一事，焉有不知之理。又結算表中之代墊付款欄中增值稅一項，僅係就系爭Ａ區土地部分土地增值稅額為計算，金額為九十三萬八千五百零八元（被證七單筆土地增值稅明細參照），與系爭土地土地增值稅為六十二萬六千四百零八元相距逾三十萬元之鉅，且訴外人劉淮澤當日尚偕同原告公司之業務、工務部經理蘇孟芳、洪英傑前往結算，三人均為熟諳本件系爭房地相關事宜之主管，豈有誤認之可能，是原告所稱結算時原告承辦人員劉淮澤因不知土地增值稅早已扣款，誤而同意扣款云云，要無可取。
⑵、至原告於九十年五月四日授權開發部經理劉淮澤至被告統揚公司處辦理最後
結算事宜一節，為原告總經理周曉清到庭證述屬實（九十一年六月十二日言詞辯護筆錄第六頁參照），是訴外人劉淮澤所為結算，並於結算表上簽名並蓋用原告公司大小章，係獲原告授權而為原告公司事務之管理，對原告自生效力，原告主張經理劉淮澤當時與被告公司洽談結算案，並非屬公司營業上之事務，其行為未為原告承認之前，對原告公司不生效力云云，自不可採。
⑶、未查，本件結算表中兩造就系爭房地之價款及各項代墊、扣款予以計算結清
，並未創設新的法律關係，被告辯稱此為和解契約，原告不得再依原來之契約關係主張權利云云，固有未洽，然系爭土地就實際辦理所有權移轉登記之時起至系爭建物使用執照核發時止之土地增值稅差額之負擔，原契約既未禁止兩造合意另行約定，則原告與被告結算前商請訴外人鄭志得代為估算差額，並於九十年五月四日結算時合意將該差額自系爭房地價款中扣抵，即屬變更原契約約定之新約定，兩造自應受之拘束。是原告仍執原約定，謂土地增值稅於過戶後應由被告丙○○、乙○○負擔，即不可採。
四、本件系爭建物之第一次所有權登記代書費用依約本應由原告負擔，又兩造於最後結算時已合意自被告應付系爭房地總價款中扣除增值稅差額款九十三萬八千五百零八元各情，既如前述，從而，原告依買賣契約、不當得利、無因管理、委任等法律關係，請求被告給付如聲明所示之金額及遲延利息，即屬無據，應予駁回。
五、本件因事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所為之立證，經核與判決之結果不生影響，無庸逐一論述，併予敘明。
六、據上論斷：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 七 月 二 日
民事第六庭法 官 周玫芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 二 日
法院書記官 王朝枝