臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六一六六號
原 告 甲○○
乙○○法定代理人 丙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰玖拾叁萬元及自民國九十年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹佰叁拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行。
但被告如於假執行程序實施前，以新台幣叁佰玖拾叁萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）三百九十三萬元，及自民國八十九年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願供擔保以代釋明，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十九年十一月十日向被告購買由被告與訴外人基泰建設股份有限公司共同合作興建之「海神社區」，約定買賣價金為三千萬元，買賣標的物為該社區之：⑴坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號之Ｂ區土地及其上Ｂ２棟第十二層住宅大樓；⑵坐落同地段九七一號之Ｃ區土地及其上建物；⑶地下室第Ｂ１層法定停車位二個（以下簡稱系爭房屋、土地）。原告在締約時已給付被告面額分別為一百二十八萬元及二百六十五萬元之支票各一紙以代價金之交付。依兩造買賣契約書第十條約定：「：：：本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除，甲方（即原告）已繳之價款乙方（即被告）應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。：：：」等語，則被告最遲應於九十年九月三十日開工，然期限屆至，被告就此工地並無實際開工之情形，原告乃於九十年十月九日發函通知被告提出Ｂ、Ｃ區工地之開工證明文件說明開工情事，否則即為解除買賣契約之意思表示，詎被告仍置之不理。為此本於買賣契約第十條約定及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，起訴請求被告返還價金三百九十三萬元及自八十九年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯所為之陳述：⒈原告係在八十九年十一月十日將支付價金之支票交付被告，其中票號0000
000號支票發票日為八十九年十一月二十日，故以其翌日即八十九年十一月二十一日為利息起算日。
⒉所謂實際開工是指包括地下室開挖或連續壁施工，被告所抗辯之整地、取得建造執照，均非買賣契約所指之實際開工。
⒊兩造於買賣契約書第十條約定「：：：本工程預計於九十年三月三十一日前實
際開工，：：：，若逾最遲期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除」之內容，可知買賣契約附有解除條件，即該工程若逾最遲之實際開工期限者，條件成就則買賣契約即失其效力，茲因被告並未於九十年九月三十日前實際開工，契約之解除條件成就，則買賣契約當然失其效力。再者，若該約定非屬解除條件而係解除權之約定，因原告已於九十年十月九日發函通知被告提出開工證明、說明開工情事，逾期即以該函為解除契約之意思表示，故買賣契約亦因原告行使解除權而消滅。
⒋被告辯稱其已申報開工、為整地行為等：
⑴被告所稱拆除地上建物並整地完成之區域，其上並無地上建物，是以被告所述拆除地上建物顯有不實。
⑵兩造訂約前，為避免被告於報准開工後即遲不興建建物，乃將原契約第十條所
記載「本工程預計於九十年三月底前開工」修改為最遲應於九十年九月三十日前實際開工。而所謂實際開工，應係指建商實際上為興建該工程建案之主體建物所為之施工行為具應具有連續性、持續性而言，例如建商為進行建物地下室開挖而開始進行連續壁施工或基樁施工。雖本件被告稱其整地完成，已符合實際開工之真意，惟：
①依兩造買賣契約之房屋、車位價款分期付款表內容可知，原告已繳清訂金及簽
約金之價款，此時按合約約定如被告已開工，被告自得請求原告給付開工款，且按常理而言，於預售屋分期付款買賣交易中，建商如完成某一階段行為，應會立即向訂購戶催繳價金。但被告嗣後並未通知原告繳納開工款，足見被告亦自認其就原告所購買建物之工地並未開工。
②一般建築施工並無以完成整地即屬「實際開工」程度之施工慣例。
③兩造係在八十九年十一月十日簽訂買賣契約，因此被告於簽約前即八十九年五
月三十日委請訴外人笙銓實業有限公司之整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬之行為乃係兩造於簽約前所發生之行為，自不在買賣契約第十條所指實際開工之範圍內。
④被告另稱已於九十年三月三十日委請正仁工程有限公司依系爭土地為預壘排樁
工程，但該公司是否確實與被告訂有此合約，乃首要調查之處，再者，如確有此份合約存在，正仁工程有限公司是否已於九十年九月三十日前為施作，且施作部份是否屬合約第十條所指實際開工乃屬次要調查之處。據被告所提之合約書內容可知，正仁工程有限公司所承包之工程範圍為海神工地之Ｂ、Ｃ區全部，且該項工程以實作實算，責任施工，是以被告應提出證據證明正仁工程有限公司已為相關之施工行為而非僅提出合約以為證明。據原告所提出於九十年十月二日所拍攝之相片可知Ｂ、Ｃ區工地並無任何施工行為。
⑤末依消費者保護法第十一條第二項規定：「定型化契約條款如有疑義時，應為
有利於消費者之解釋」，故買賣契約書第十條所約定「實際開工」之定義有疑義時，自應為有利於原告之解釋。
⑥八十九年五月三十日Ａ區部分如原告提出之照片所示已經推平，原告認為不是
屬於整地行為，至於其他鑑界測量、放樣，及拆除圍籬行為是否有施作，原告不清楚。況完成此一推土行為之時間估算應不超過一至二日，是以被告僅為一至二日之推土行為而無其他進一步之施工行為，此時亦不符合「實際開工」之真意。縱使如被告確有就Ａ區工地整地，其亦僅係完成Ａ區工地之整地，然原告乃係購買Ｂ、Ｃ區工地之建物，且Ａ、Ｂ、Ｃ三區工地分屬不同之建造執照，故依約被告就Ｂ、Ｃ區工程最遲仍應於九十年九月三十日前實施開工。
⒌原告對於其他住戶已經繳納開工款不爭執。
⒍依據原告提出之照片，在八十九年十月二日時，Ｂ、Ｃ區上仍有預售屋的展示
屋，並沒有如被告所陳已達整地之情形。再者，原告從未接到被告繳納開工款之通知。另否認被告提出申請書中所載完成工程百分之零點一屬於兩造約定之實際開工行為。
三、證據：提出地籍圖及平面圖、支票、預定「海神」房屋及土地買賣契約書、照片、律師函、房屋車位價款分期付款表。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）不爭執之事實：原告於八十九年十一月十日向被告購買「海神社區」Ｂ區Ｂ２棟第十二層住宅大樓及地下室Ｂ１層法定停車位二個、Ｃ區俱樂部大樓之土地及建物，並於訂約時已給付被告價金共三百九十三萬元。
（二）原告誤解買賣契約第十條「實際開工」之契約真意：⒈依台北縣政府工務局所核發之建造執照（八七淡建字第九九三號）所示，被告
業於八十八年八月十七日向主管機關申報開工並經核准在案，嗣後被告隨即拆除地上建物並整地完成，是被告確已於約定之期日即九十年九月三十日前實際開工。
⒉所謂實際開工並非須達開挖之程度始足當之，原告所主張者與一般建築施工慣
例有違，蓋依一般建築施工慣例僅以完成整地即達實際開工之程度，非以開挖為必要。
⒊被告業於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等實際開工行為。
⒋被告另於九十年三月三十日委請正仁工程有限公司依系爭土地為預壘排樁工程。
⒌系爭Ｂ、Ｃ區工地業於九十年九月三十日前開工整地。
⒍被告已於八十八年九月四日向台北縣政府工務局申請變更起造人，依該申請書可知被告確已完成工程進度百分之零點一。
（三）依被告提出之「海神社區簽約戶已收款明細表」記載，原告繳清定金及簽約金後，獨原告與訴外人劉立國拒依被告之通知繳付開工款，其餘十位簽約戶均已依約給付開工款，故原告實無法以未受通知繳納開工款而推論被告未有開工行為。
三、證據：提出建造執照、工程合約書、報價單、估價單、照片、海神社區簽約戶已收款明細表、會計傳票、支票、申請書。
理 由
一、原告起訴主張其在八十九年十一月十日向被告購買位於「海神社區」Ｂ、Ｃ區之系爭房地，約定買賣價金為三千萬元，原告已給付被告總計三百九十三萬元之價金；依買賣契約書第十條約定，被告應在九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，兩造合意買賣契約逕行解除，被告應返還原告已付之價金並加計法定利息；然期限屆至後被告仍未實際開工，經原告於九十年十月九日發函通知被告提出Ｂ、Ｃ區工地之開工證明文件說明開工情事，否則即為解除買賣契約之意思表示，被告仍置之不理。為此本於買賣契約第十條約定及民法第二百五十九條第一款、第二款規定，請求被告返還價金三百九十三萬元及自八十九年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。被告則以：所謂實際開工，依一般建築施工慣例僅以完成整地即可，非以開挖為必要；又被告業於八十八年八月十七日向台北縣政府工務局申報開工並經核准，在八十八年九月四日被告已完成工程進度百分之零點一，另復於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司做整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等行為，九十年三月三十日委請正仁工程有限公司為預壘排樁工程，而系爭Ｂ、Ｃ區工地則已於九十年九月三十日前開工整地，自已符合契約約定之實際開工行為，故原告顯係誤解買賣契約第十條所訂之實際開工真意，其主張解除契約、請求返還價金並無理由等語，資為抗辯。
二、兩造不爭執之事實：原告主張其在八十九年十一月十日向被告購買位於「海神社區」Ｂ、Ｃ區之系爭房地，約定買賣價金為三千萬元，業已給付被告總計三百九十三萬元價金等事實，已據其提出地籍圖及平面圖、支票、預定「海神」房屋及土地買賣契約書為證，並為被告所自認（詳見被告九十一年一月二十四日答辯㈠狀所載），自堪信為真實。
三、本件爭執之重點：原告主張依買賣契約書第十條約定，被告應在九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，兩造合意買賣契約逕行解除，被告應返還原告已付之價金並加計法定利息，然期限屆至後被告仍未實際開工，原告已催告被告提出開工之證明並為解除契約之意思表示，則買賣契約已然消滅等語；被告則以右開情詞置辯。是本件爭執之重點在於：兩造間買賣契約第十條約定「本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月」之真意為何？實際開工行為應如何判斷？兩造間買賣契約是否已消滅，而原告得否請求被告返還價金？現分述如下。
四、首先，就兩造間買賣契約第十條約定「本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月」之意義部分為論斷：
㈠依民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句。」，可知，解釋當事人所立契約之真意，應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取契約中部分字句，任意推論解釋致失當事人之真意；換言之，解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而探求當事人之真意，本應通觀契約全文，並斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全般之觀察方可。
㈡經查，兩造在買賣契約第十條「申請開工及取得使用執照期限」固然約定：「：
：：本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除，甲方（即原告）已繳之價款乙方（即被告）應加計法定利息返還甲方，雙方則無異議。：：：」等語，但對於何謂「實際開工」並未做任何定義，有預定「海神」房屋及土地買賣契約書在卷可稽。原告就此則主張：兩造訂約前，為避免被告於報准開工後即遲不興建建物，乃將原契約第十條所記載「本工程預計於九十年三月底前開工」修改為最遲應於九十年九月三十日前實際開工等語，並提出被告與訴外人許小倩間預定「海神」房屋及土地買賣契約書以為佐證；被告對於原告此部分陳述並未見其予以爭執，堪信原告主張為可採信。次查，被告與許小倩間前開買賣契約第十條確實僅約定：「：：：本工程預計於九十年三月底前開工，自實際開工日起約一千五百個日曆天完工，乙方（即被告）提前完工時，甲方（即許小倩）絕無異議：：：」等語，未若兩造有將實際開工、實際開工期限列為買賣契約重要之內容。
㈢至於被告辯稱：所謂實際開工並非須達開挖之程度始足當之，蓋依一般建築施工
慣例僅以完成整地即達實際開工之程度，非以開挖為必要等語；惟此為原告所否認，且被告亦未提出所辯之「建築施工慣例」以為證明，尚難謂可採信。另參酌被告亦自陳其係在八十八年八月十七日向台北縣政府工務局申報開工並經核准，在八十八年九月四日被告已完成工程進度百分之零點一，復於八十九年五月三十日委請笙銓實業有限公司做整地、鑑界、測量、放樣及拆除圍籬等行為等情，有其提出之建造執照、申請書、工程合約書、報價單等在卷足憑。足徵，被告此部分所為申報開工、完成工程進度百分之零點一、與笙銓實業有限公司成立工程合約等之行為，均係在兩造八十九年十一月十日簽訂買賣契約之前所存在者，斯時系爭房屋尚未達建物主體施工程度，例如：原告所陳稱之對主體建物做具有連續性、持續性之施工行為、為建物地下室開挖而開始進行連續壁施工或基樁施工等情狀。
㈣綜前，在兩造締結買賣契約時，系爭房屋坐落基地之施工進度尚未達建物主體施
工程度，被告至多僅有向工務主管機關申報開工、與笙銓公司締結工程合約，參以八十八年九月四日工程進度僅達百分之零點一，是堪認兩造特別修改買賣契約第十條文字如前開㈡所述，而做與其他房地買受人不同之約定，應係在規範被告應實際從事主體建物施作行為，至於僅將基地整地、鑑界等尚非兩造所謂之「實際開工」範疇，故原告主張所謂實際開工應係指建商實際上為興建該工程建案之主體建物所為之施工行為具應具有連續性、持續性而言乙節，即屬有據。
五、其次應探究者即被告是否已履行買賣契約第十條約定之「實際開工」義務：㈠被告固然辯稱：八十八年八月十七日其向主管工務機關申報開工經核准後，隨即
拆除地上建物並整地完成等語；然此為原告所否認。關於被告此部分辯稱之情節，並未見被告舉證以實其說。
㈡雖被告復辯稱其另於九十年三月三十日委請正仁工程有限公司依系爭土地為預壘
排樁工程，並提出工程合約書、估價單為佐。但該份合約書僅能證明被告已與該公司簽訂合約，尚難以此即可認定正仁工程有限公司已實際為預壘排樁工程。再者，被告與正仁工程有限公司工程承攬合約書補充說明⒈約定工程以實作實算，責任施工，又⒉約定該公司應填寫工程日報表交被告審核確認等，倘若正仁工程有限公司確實已施作預疊排樁工程，為何被告均未能提出相關工程日報表等文書以證明其此部分所辯者為真實，準此，被告此部分所陳亦難採信。
㈢經查，原告主張被告直至九十年九月三十日應實際開工之期限屆至時，系爭房地
坐落之Ｂ、Ｃ區工地並無實際開工之情形，有原告起訴狀所附之照片為證；被告雖於九十一年四月四日陳報狀另提出整地照片而抗辯在九十年九月三十日時已開工等語。然原告所提出之照片下方，已明確標示出照片拍攝日期為九十年十月二日，並檢附當日報紙以為憑證，其拍攝日期確屬九十年十月二日應可採認；又觀諸該照片內容，其中Ａ區工地固然已經推土整地完成，但Ｂ、Ｃ區工地上則尚有預售房屋之展示屋，並未有如被告所陳其在九十年三月三十日業委由正仁工程有限公司依系爭土地為預壘排樁工程施作之情事存在。至於被告所提出之所謂整地照片，並未標示出拍攝日期，顯難採信。
㈣加以，被告迄今所為工程進度尚未達建物主體建築部分，乃兩造所不爭執者，可
知，直到九十年九月三十日被告均未達買賣契約第十條約定之「實際開工」施工程度，而施作建築主體工程，灼然自明。
六、被告既然未依買賣契約第十條在九十年九月三十日前實際開工，則兩造間買賣契約效力如何？㈠依民法第九十九條第二項規定，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效
力。按條件係當事人以將來客觀上不確定事實的成就或不成就，決定法律行為效力的發生或消滅之一種附款。所謂之解除條件即指，促使法律行為效力歸於消滅之條件，因此，法律行為（如契約）附有解除條件，則條件成就時，法律行為當然失其效力，無待於當事人解除權之行使。此與同法第二百五十八條第一項，係就契約有法定之解除原因，而行使其解除權之情形所為規定不同。兩造間買賣契約第十條所謂「甲乙方合意本件買賣契約逕行解除」之約定，究應解為契約所附之解除條件？抑為解除權保留之特約，亦即發生解除權所附之停止條件。如為前者，則於條件成就時，買賣契約當然消滅，除當事人有特別約定外，原則上不溯及既往；如為後者，則於條件成就時，僅當事人取得解除權，尚須經契約當事人表示解除契約之意思，契約始溯及的因解除權之行使而歸於消滅，兩者之法律效果截然不同。究以何者為是，應就契約條文所載內容作通盤之考察，並參酌兩造於訂立買賣契約當時之一切情狀予以探求。
㈡觀諸兩造在買賣契約第二十五條第一項約定，若被告有違約不賣等情事時，「甲
方（即原告）得催告乙方（即被告）限期改善，乙方逾期仍未進行改善者，甲方得『解除契約』：：：」等語，及第三項約定若原告未按期繳款者，「經乙方催告十日內仍未繳付者，視同甲方違約並自願放棄權利，屆時乙方不必催告甲方即得以解除契約：：：」等語，其等在此部分約定，均係用「解除契約」之文字，是同一買賣契約在被告違反應實際開工之義務時或違約不賣等，及原告未依約繳納價金時，其法律效果分別約定得「本件買賣契約逕行解除」、「解除契約」，所用文字顯不相同。
㈢而被告對於原告主張買賣契約第十條屬於附解除條件之約定乙節亦未予否認，綜
前所述，可認為買賣契約第十條約定被告未在九十年九月三十日前實際開工者，「本件買賣契約逕行解除」應係契約附有解除條件之情。
㈣茲既被告確實未於九十年九月三十日前實際開工，業如前載，則解除條件成就，兩造間買賣契約於解除條件成就時失其效力。
七、依兩造買賣契約第十條約定：「：：：本工程預計於九十年三月三十一日前實際開工，實際開工日最遲不得逾上開期限六個月，若逾上開期限，甲乙方合意本件買賣契約逕行解除，甲方（即原告）已繳之價款乙方（即被告）應加計法定利息返還甲方，：：：」，系爭買賣契約既在九十年九月三十日失其效力，則依此約定，被告即應返還原告所繳納之價金三百九十三萬元。況因被告依此約定須俟買賣契約因解除條件成就失其效力後，方負有返還價金義務，則關於利息之給付，其起算日即應自九十年九月三十日之翌日即九十年十月一日起算方是。雖原告另依民法第二百五十九條第二款規定，請求被告給付利息，但該條文係規範契約解除後當事人所負之回復原狀義務，而本件兩造間買賣契約係因解除條件成就失其效力，二者法律性質不同，已在㈠中說明甚詳，故本件並無民法第二百五十九條規定適用之餘地，原告此部分主張並無理由。
八、從而，原告本於買賣契約第十條約定請求被告返還價金三百九十三萬元及自九十年十月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
九、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷結果無違，爰不予一一贅述。
十、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保以代釋明，請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
民事第三庭法 官 賴錦華右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十六 日
法院書記官 葛映嵐