臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六一九八號
原 告 臺北市政府法定代理人 丁○○訴訟代理人 戊○○被 告 己○○
乙○○甲○○丙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○、己○○應將坐落臺北市○○區○○街○○○號十樓之二國宅騰空、返還原告。
被告丙○○、乙○○應連帶給付原告新台幣捌萬壹仟參佰元，及逾期繳納租金未滿五個月者，按當月欠額各以如附表原告主張之百分比分別計算之違約金；逾期超過五個月以上者，當月各以欠額百分之十分別計算之違約金。
被告丙○○、甲○○應連帶給付原告新台幣貳拾肆萬伍仟陸佰肆拾捌元，及逾期繳納租金未滿五個月者，按當月欠額各以如附表原告主張之百分比分別計算之違約金；逾期超過五個月以上者，當月各以欠額百分之十分別計算之違約金。
被告丙○○、甲○○應自民國九十一年三月六日起至返還第一項國宅之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹萬柒仟陸佰壹拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
第一項交還房屋之履行期間為肆個月。
訴訟費用由被告丙○○負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○、己○○應將坐落臺北市○○區○○街○○○號十樓之二國宅騰空返還予原告。
（二）被告丙○○、乙○○應連帶給付原告新台幣（下同）八萬一千三百元，及如附表依逾期未滿一個月按欠額加收百分之二，逾期一個月以上未滿二個月按欠額加收百分之四，以此類推，最高按欠額加收百分之六十之違約金。
（三）被告丙○○、甲○○應連帶給付原告二十四萬五千六百四十八元，及如附表依逾期未滿一個月按欠額加收百分之二，逾期一個月以上未滿二個月按欠額加收百分之四，以此類推，最高按欠額加收百分之六十之違約金。
（四）被告丙○○、甲○○應自民國九十一年三月六日起至返還第一項國宅之日止，按月連帶給付原告一萬七千六百十五元。
二、陳述：
（一）被告丙○○承租原告所有坐落台北市○○區○○街○○○號十樓之二國宅（下稱系爭國宅）二次，第一次租賃契約之租期自民國八十八年二月一日起至八十九年八月三十一日，由被告乙○○任連帶保證人，第二次租賃契約之租期自八十九年九月一日起至九十一年八月三十一日止，由被告甲○○任連帶保證人，兩次租賃契約均約定：租金及管理維護費（以下合稱租金費用）分別為每月一萬三千元及五百五十元，合計一萬三千五百五十元，由被告丙○○於每月二十日繳納，逾期不繳者，應依如附表所示之計算方式加收違約金（參照租約第五條）；若積欠租金達三個月，經催告仍不清償者，原告得隨時終止契約收回國宅並強制執行（參照租約第十二條第一項第二款）；雙方租賃契約消滅時，被告丙○○應將系爭房屋騰空返還原告，其遷離日以原告實際點收系爭房屋之日為準，若未依約返還，應負損害賠償責任，並按租金費用總額之一點三倍給付占用期間損害賠償金，且不得主張續租（參照租約第十七條）；連帶保證人應保證被告丙○○履行契約，並願負連帶賠償責任（參照租約第十八條）。
（二）詎丙○○於第一次租期內積欠八十八年三月、七月、十一月、十二月、八十九年七月、八月共計六個月之租金費用；第二次租期內積欠八十九年九月至九十一年三月五日共計十八個月又五日之租金費用。原告於丙○○在第二次租期內積欠超過三期以上租金後，依租約第十二條第一項第二款及國民住宅條例第二十三條第二款之規定，經限期催告清償而未受償，於九十一年三月五日言詞辯論期日當庭向丙○○為終止之意思表示，兩造間之租賃關係於九十一年三月五日因終止而消滅，丙○○即應給付所欠租金費用、違約金、損害賠償金及返還房屋，惟履催不理，且被告己○○現仍無權占有系爭國宅，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權、不當得利返還請求權及租賃契約之法律關係提起本件訴訟。
三、證據：提出下列為證：原證一：台北市國民住宅租賃契約書影本二件。
原證二：公證書影本二件。
原證三：建物所有權狀影本一件。
原證四：己○○戶籍謄本一件。
原證五：台北市政府函文二件。
原證六：大宗限時掛號函件收據第７２７４８號一件。
乙、被告丙○○、己○○、甲○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：被告丙○○及甲○○均同意原告之請求，表示願意分期償還，被告己○○雖對原告之請求並不爭執，惟表示無法償還，無力搬遷。
丙、被告乙○○方面：被告乙○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
甲、程序方面：
一、被告乙○○未於言詞辯論期日到場，被告己○○則未於最後言詞辯論期日到場，查均無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明，或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時聲明原為：（一）被告己○○應將系爭國宅騰空返還予原告。（二）被告耿詩婷、耿詩佳應連帶給付原告十八萬九千四百二十元，及起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）被告乙○○應就前項給付，與被告耿詩婷、耿詩佳連帶給付原告九萬六千七百四十七元，及起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（四）被告甲○○應就第二項之給付與被告耿詩婷、耿詩佳連帶給付原告九萬二千八百六十二元，及起訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（五）被告己○○應自民國九十年三月十四日起至返還國宅之日止，按月給付原告一萬三千元。其中耿詩婷、耿詩佳為系爭國宅承租人丙○○之繼承人，嗣原告於訴訟繫屬中之九十一年一月四日查知丙○○係偽造死亡證明，實際並未死亡，乃撤回對其繼承人之訴部分，並改以承租人丙○○為被告，核係改正以原承租人為被告，被告均無異議而為本案之言詞辯論；又原告追加被告後之訴之聲明第三、四項原主張：被告丙○○、甲○○應連帶給付原告九萬零九百一十六元，及如附表所示計算之違約金；被告丙○○、甲○○應自九十年三月二十三日起至返還國宅日止，按月連帶給付原告一萬七千六百十五元。其中第四項部分屬擴張應受判決事項之聲明；嗣因原告以九十一年三月五日言詞辯論時為租約終止之意思表示，復依據同一基礎事實，又擴張應受判決事項之聲明為：被告丙○○、甲○○應連帶給付原告新臺幣二十四萬五千六百四十八元，及如附表所示計算之違約金；被告丙○○、甲○○應自九十一年三月六日起至返還國宅日止，按月連帶給付原告一萬七千六百十五元。揆諸上開說明，核均無不合，爰予准許，合先說明。
乙、得心證之理由：
一、原告主張與被告丙○○就系爭國宅訂有二次租約，第一次租約之租期自八十八年二月一日起至八十九年八月三十一日，由被告乙○○任連帶保證人，第二次租約之租期自八十九年九月一日起至九十一年八月三十一日止，由被告甲○○任連帶保證人，丙○○於第一次租期內積欠六個月租金費用，第二次租約積欠十八個月又五日租金費用，已達三期以上，經限期催告而仍不於限期內清償，遂於九十一年三月五日當庭終止租約等事實，已據其提出台北市國民住宅租賃契約書二件、公證書二件、建物所有權狀一件、己○○戶籍謄本一件、台北市政府函文二件、大宗限時掛號函件收據第７２７４８號一件為證，核屬相符，復為被告丙○○、己○○、甲○○自認或不爭執，被告乙○○則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，自堪信原告之主張為真實。
二、按，所有人對於無權占有或侵占其所有物者，得請求返還之。民法第七百六十七條前段定有明文。無法律上原因，而受利益，至他人受損害者，亦同。同法第一百七十九條亦有明定。連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付。連帶債務未全部履行前，全體債務人仍負連帶責任。民法第二百七十三條定有明文。當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。同法第二百五十條第一項亦有明定。又連帶保證者，乃保證人與主債務人連帶負債務履行責任之保證，具有連帶債務之性質。保證債務，除契約另有訂定外，包含主債務之利息、違約金、損害賠償及其他從屬於主債務之負擔；民法第七百三十九條、第七百四十條分別定有明文。查，被告丙○○積欠租金費用三期以上，經原告於九時一年三月五日為終止租約之意思表示，兩造間之粗約即已合法終止，承租人即丙○○及其母己○○對於系爭國宅既屬無權占有，自應返還予原告。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例可參），而系爭國宅為不動產，性質與土地同，故被告丙○○無權占有系爭國宅，亦可能獲得相當於租金之利益，自應返還於原告。乙○○、甲○○既為前後二次系爭契約之連帶保證人，有前開契約書二件為憑，揆諸前開說明，被告乙○○、甲○○自應就被告丙○○積欠之租金、違約金，及按相當於租金費用總額之一點三倍計算之損害賠償金等分別與被告丙○○負連帶清償之責。
三、次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十條第一項、第二百五十二條分別定有明文。而衡量違約金是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情形，以為酌定標準，最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨參照。查，原告與被告丙○○訂立之前後二次國宅承租契約第五條第一項均約定：「租金每月新臺幣一三、０００元，另加管理維護費新臺幣五百五十元，合計
一三、五五０元，乙方（即被告丙○○）應於每月二十日（如遇星期例假日時則順延次一營業日）按月依前條繳款方式轉帳繳納，逾期不繳者，應依下列規定加收違約金，絕無異議。（一）逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。（二）逾期繳納在一個月以上（含）未滿二個月者，照欠額加收百分之四。（三）逾期繳納在二個月以上（含）未滿三個月者，照欠額加收百分之六。（四）逾期繳納在三個月以上（含）未滿四個月者，照欠額加收百分之八。餘此類推，最高以追繳百分之六十為限。」，原告據此請求被告等給付積欠租金費用當月應計之違約金。惟，被告該月之租金費用如遲延達六個月以上，除當月之租金費用外，依上類推，將加收逾當月欠額百分之十二之違約金，依此累進，甚且有高達當月欠額百分之六十計算之違約金（租金逾期繳納逾二十九個月時）。揆諸前開說明，本院審酌被告之經濟狀況及原告尚可請求租金費用及租約終止後之損害賠償金，以填補所受損害等情，認應以逾期五月以上者，均各以未繳當月欠額百分之十為計算違約金之最高限度為適當。逾此範圍之請求，則屬不應准許。
四、從而，原告依所有物返還請求權、不當得利返還請求權及租賃契約、連帶保證契約訴請被告丙○○、己○○騰空返還系爭國宅；被告丙○○、乙○○應連帶給付如主文第二項所示之租金費用及應計之違約金；被告丙○○、甲○○應連帶給付如主文第三項所示之租金費用及應計之違約金；被告丙○○、甲○○應自九十一年三月六日起至返還系爭國宅止，按月連帶給付一萬七千六百十五元之損害金，為有理由，應予准許。逾此範圍之違約金部分之請求，則無理由，不予准許。
五、查遷讓房屋，非立時可就，斟酌被告丙○○現仍因案於臺灣新竹戒治所戒治，己○○年紀老邁並無謀生能力等實際情況，酌訂履行期間為四個月。
丙、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十六條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日
民事第三庭法 官 張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 六 月 六 日
法院書記官 周其祥