臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六四五五號
原 告 戊○○
丁○○共 同訴訟代理人 林明正律師
陳隆律師林育生律師被 告 甲○○
乙○○丙○○右 一 人訴訟代理人 張家聲律師右當事人間拆屋還地事件，本院於民國九十二年九月一日辯論終結，本院判決如左：
主 文被告甲○○應將坐落台北市○○區○○段三小段五五七地號土地其上建物即門牌號碼台北市○○路○段○○號地上物拆除，並將土地返還予原告戊○○。
被告甲○○應給付原告戊○○新臺幣陸萬柒仟貳佰元及自民國九十年十一月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段三小段五六八、五六八之一地號土地上如附圖所示Ａ部分面積八二平方公尺之房屋拆除，並將土地返還予原告丁○○。
被告乙○○應給付原告丁○○新臺幣壹拾貳萬柒仟貳佰元及自民國九十年十一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應將座落台北市○○區○○段三小段五六九地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積七八平方公尺之房屋拆除，並將土地返還予原告丁○○。
被告丙○○應給付原告丁○○新臺幣壹拾壹萬貳仟捌佰元及自民國九十年十一月二十二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告甲○○負擔四分之一、被告乙○○負擔二分之一、被告丙○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項及第二項於原告戊○○以新台幣貳佰萬元為被告甲○○供擔保後，得假執行。
本判決第三項及第四項於原告丁○○以新台幣肆佰伍拾萬元為被告乙○○供擔保後，得假執行。
本判決第五項及第六項於原告丁○○以新台幣肆佰萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹佰貳拾伍萬元為原告丁○○預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○應將座落台北市○○區○○段三小段五五七地號土地全部返還原告戊○○，並應將座落其上建物門牌台北市○○路○段○○號地上物全部拆除並回復原狀。
（二）被告乙○○應將座落台北市○○區○○段三小段五六八、五六八之一地號土地全部返還原告丁○○，並應將座落其上建物門牌台北市○○路○段○○號地上物（如附圖所示A部分使用面積八二平方公尺）全部拆除並回復原狀。
（三）被告丙○○應將座落台北市○○區○○段三小段五六九地號土地全部返還原告丁○○，並應將座落其上建物門牌台北市○○路○段○○號地上物（如附圖所示B部分使用面積七八平方公尺）全部拆除並回復原狀。
（四）被告甲○○應給付原告戊○○新台幣（下同）八十萬八千元，及自起訴狀繕本
（五）被告乙○○應給付原告丁○○一百二十九萬七千六百六十五元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（六）被告丙○○應給付原告丁○○一百一十七萬七千零九十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
（七）原告願供擔保請准予宣到假執行。
二、陳述：
（一）台北市○○區○○段三小段五五七地號土地為原告戊○○所有，台北市○○區○○段三小段五六八、第五六八之一及第五六九地號土地為原告丁○○所有，早年原告戊○○及丁○○之父楊建德將第五五七號土地出租予被告甲○○，第
五六八、第五六八之一號土地出租予被告乙○○，第五六九號土地出租予章永順（按當時以『吳昌』之名義承租，吳昌、吳水、章永順為親兄弟），嗣為被告丙○○繼承使用。被告甲○○自民國六十九年起、被告乙○○自六十八年起、被告丙○○自六十七年起即未曾給付租金，核其積欠之租金顯已達二年以上，原告等前曾發函催告被告等給付欠租，後並以存證信函表示終止租約之意思，然迄未見被告等繳付欠租持返還土地，爰依民法第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，及同法第七百六十七條物上請求權之規定，合併請求被告等將地上物拆除後返還原告。
（二）按承租人應依約給付租金，民法第四百三十九條訂有明文。契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依原效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有效果，民法第二百二十七條之二訂有明文。被告甲○○於六十七年最後一次繳款記錄年租金僅一萬三千四百四十元，換算每坪每月租金約八十元；被告乙○○於六十七年最後一次繳款記錄年租金僅二萬五千四百四十元，換算每坪每月租金八十元；被告丙○○於六十七年最後一次繳款紀錄年租金僅二萬二千五百六十元，換算每坪每月租金八十元，自六十七年後被告等均未再給付分文租金，迄今長達數十年，其間經歷臺灣經濟高度成長，國民所得巨幅提高，物價飆漲，如再依原約定每坪每月八十元計算租金，對原告顯失公平，爰依民法第二百二十七條之二之規定，聲請鈞院變更調整系爭土地年租金額為申報總價年息百分之五。原告依此計算請求被告甲○○給付自八十五年十一月十五日至九十年十一月十四日，被告乙○○、丙○○自八十五年十月五日到九十年十月四日，共五年之租金，即被告甲○○應給付原告戊○○八十萬八千元，被告乙○○應給付原告丁○○一百二十九萬七千六百六十五元，被告丙○○應給付原告丁○○一百一十七萬七千零九十元，計算式如下：
甲○○部分：
年租金應變更為十六萬一千六百元【50（平方公尺）＊64640（申報地價）＊5％＝161600】五年租金額為八十萬八千元【161600＊5＝808000】乙○○部分：
年租金應變更為二十五九千五百三十三元【46（平方公尺）＊56767.2（申報地價）＊5％＝130473；45（平方公尺）＊57360（申報地價）＊5％＝129060；130473＋129060＝259533】五年租金額為八十萬八千元【259533＊5＝0000000】丙○○部分：
年租金應變更為二十三萬五千四百一十八元【83（平方公尺）＊56727.2（申報地價）＊5％＝235418】五年租金額為一百一十七萬七千零九十元【235418＊5＝0000000】
（三）對被告抗辯之陳述：
１．被告丙○○辯稱約定每年租米為白米三斤與事實不符，蓋本件被告等人（含已撤回部分）均為早年向原告之父楊建德承租之承租戶，比鄰而居，是渠等納租應均為同類物，非白米即金錢，不可能部分承租戶以白米納租，部分承租戶以金錢納租。被告乙○○於九十二年二月十七日開庭時曾出示納租之收據筆記簿，被告乙○○自承筆記簿上之筆跡為楊建德親書，且自承伊當年均以金錢納租，則比鄰而居之丙○○、甲○○竟以白米三斤納租，殊難想像。而原告出示之記載向吳昌收租之筆記本上之筆跡與被告乙○○提出之筆記本相同，且其上詳細記載被告等人之繳租紀錄，均以金錢納租。且訴外人楊建德之長媳婦楊黃碧巒於四十七年嫁入楊家，至訴外人楊建德過世為止，均與訴外人楊建德同住，楊黃碧巒深悉楊建德收租情形，伊從未見過楊建德收回白米，以原告家族承租戶眾多，若均以白米納租，則收回之白米必然多達數十斤，身為長媳婦之楊黃碧巒豈有可能不知？請鈞院訊問證人楊黃碧巒即可知白米納租之事與事實不符。
２．並無所謂往取債務，租金之清償地應為原告之住所，被告丙○○以存證信函表示備妥五年份白米，即不生提出之效果。
３．民法第二二七條之二或第四四二條均本於情事變更原則，該等條文僅規定法院得增、減其給付，並無明文規定在未聲請法院增減租金以前，原約定之租金額仍有拘束雙方當事人之效力。法律既允許因情事變更，本諸公平原則調整原約定之效果，又有時效之限制，限制請求權行使之期限，即表示在請求權時效範圍內亦有情事變更原則之適用，否則何公平之有？何況時效規定本身亦是公平原則之體現，既已限制請求權行使之範圍，即應認定在此範圍內之請求系符合雙方之公平；況且被告等無償使用數十年均為納租，若仍以當年約定之租金額每月每坪八十元計算，豈可謂公平。
三、證據：提出土地登記謄本三件、台北古亭郵局第一四六六號存證信函影本乙件、律師函（甲○○）影本乙件、律師函（乙○○）影本乙件、台北古亭郵局第二一七三號存證信函影本乙件、台北古亭郵局第二一七七號存證信函影本乙件、律師函（丙○○）影本乙件、台北古亭郵局第二一七五號存證信函影本乙件、被告甲○○之繳款紀錄乙件、被告乙○○之繳款紀錄乙件，並聲請訊問證人楊黃碧巒。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
貳、被告乙○○部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：伊自四十七年十二月線納租金至六十八年，之後並沒有人來收租金，伊不清楚要向何人繳納租金。
參、被告丙○○部分；
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭房屋係由被告先祖吳爐於台灣光復前向原告祖父楊建德承租土地興建，約定每年租米為白米三斤，且未定有租賃期限，四十五年二月二十一日先祖吳爐去世後，又由被告先父章永順向訴外人楊建德繼續承租系爭土地立屋居住，嗣七十二年四月十三日先父章永順病故後，被告即繼承先父章永順之租賃權，繼續系爭房屋坐落土地之租賃關係，於被告繼承租賃權前，原告對於系爭房屋坐落土地之租米債權，係由出租人持租簿前至系爭房屋收取，而於被告繼承租賃權後，出租人即從未再至系爭房屋收取租米，且亦未通知被告備米納租，系爭房屋坐落基地之租米為每年白米三斤，且均係由出租人持租簿前至系爭房屋收取，是租米債務在性質上係屬往取債務，亦即被告之清償需待原告前來受領，始克完成，故該租米債務之履行係屬兼需原告行為之給付，本件原告於九十年六月及八月函催被告支付租米後，被告旋於同年九月二十日備妥租米函復原告請求前來取租，依民法第二百三十五條規定被告已生提出租米之效力，是被告並無遲延給付租米情事，原告怠於履行收取租米義務，逕自單方終止租約，其終止租約權利之行使顯非適法，自難認兩造間系爭房屋坐落土地之租賃契約已經合法終止。
（二）系爭房屋坐落土地之歲租為白米三斤，原告無單方變更租米為租金之權利，且兩造間關於租金給付之基礎法律關係為兩造間系爭房屋坐落土地之租賃關係，而民法第四百四十二條已就不動產租賃因不動產價值昇降定有租金增減之規定，民法第四百四十二條規定係屬情事變更原則於租賃關係中租金增減給付之特別規定，依特別法優於普通法之法理，本件關於租金之調整顯無適用民法第二百二十七條之二規定之餘地。又原告固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，故原告逕自調整租金請求被告給付，亦非有理。
三、證據：提出章永順亭郵局第一四六二號存證信函及九十年八月信函影本各乙份、被告九十年九月二十日台北光武郵局第三三七號存證信函影本乙份、原告九十年十月三日台北古亭郵局第二一七五號存證信函影本乙份、被告九十年十月十一日台北光武郵局第四七號存證信函影本乙份、建物登記謄本及登記申請書影本各乙份、吳張月珠謄本乙份並聲請訊問證人吳張月珠。
丙、本院依職權會同台北市建成地政事務所履勘現場並測量系爭建物面積，作成勘驗筆錄。
理 由
一、本件被告甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張台北市○○區○○段三小段五五七地號土地為原告戊○○所有，台北市○○區○○段○○段五六八、第五六八之一及第五六九地號土地為原告丁○○所有，早年原告戊○○及丁○○之父楊建德將第五五七號土地出租予被告甲○○，第五六八、第五六八之一號土地出租予被告乙○○，第五六九號土地出租予章永順，嗣為被告丙○○繼承使用，被告甲○○自六十九年起、被告乙○○自六十八年起、被告丙○○自六十七年起即未曾給付租金，核其積欠之租金顯已達二年以上，原告等前曾發函催告被告等給付欠租，後並以存證信函表示終止租約之意思，爰依民法第四百五十五條租賃物返還請求權之規定，及同法第七百六十七條物上請求權之規定，請求被告等將地上物拆除後返還原告，並依租賃契約及民法第二百二十七條之二之規定，聲請變更調整系爭土地年租金額為申報總價年息百分之五，請求被告甲○○給付自八十五年十一月十五日至九十年十一月十四日，被告乙○○、丙○○給付自八十五年十月五日到九十年十月四日共五年之租金等語。被告乙○○則以伊自四十七年十二月線納租金至六十八年，之後並沒有人來收租金，伊不清楚要向何人繳納租金等語置辯。被告丙○○則辯稱系爭租金債務係支付租米後，被告丙○○旋於同年九月二十日備妥租米函復原告請求前來取租，依民法第二百三十五條規定被告已生提出租米之效力，是被告丙○○並無遲延給付租米情事等語。
三、原告主張台北市○○區○○段三小段五五七地號土地為原告戊○○所有，台北市○○區○○段○○段五六八、第五六八之一及第五六九地號土地為原告丁○○所有，早年原告戊○○及丁○○之父楊建德將第五五七號土地出租予被告甲○○，第五六八、第五六八之一號土地出租予被告乙○○，第五六九號土地出租予章永順，嗣為被告丙○○繼承使用，被告甲○○自六十九年起、被告乙○○自六十八年起自六十七年起即未曾給付租金等情，業據原告提出土地登記謄本三件，並為被告乙○○、丙○○所不爭執，被告甲○○經合法通知，既未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀答辯以供本院斟酌，堪認原告主張之此部分事實為真實。
四、按清償地，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣，或得依債之性質或其他情形決定者外，於債權人之住所地為之，民法第三百十四條第二款有明文之規定。經查，證人吳張月珠雖於本院證稱：台北市○○路○○○號房屋是吳爐向楊建德租的，是由楊建德來收取等語，惟依證人吳張月珠之證言，僅能證明訴外人楊建德有到承租人住所收租之事實，並無法證明訴外人楊建德與吳爐間有於債務人住所收取租金之約定，揆諸前揭規定，清償地係於債權人即原告丁○○之住所，被告丙○○辯稱系爭租金債務係住取債務等語，並不可採。
五、又按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約，民法第四百四十條訂有明文。被告丙○○雖辯稱被告丙○○於原告函催租金後，已於同年九月二十日備妥租米函復原告前來取租，被告丙○○並無遲延給付租米情事等語，惟本件租賃契約並非條「債務人得以準備給付之事情通知債權人，以代提出」之情形，是被告丙○○所辯其備妥租米函復原告前來取租，已生提出租米之效力，其並無遲延給付等語，並不可採。再查，本件被告甲○○自六十九年起、被告乙○○自六十八年起、被告丙○○自六十七年起即未曾給付租金，核其積欠之租金顯已達二年以上，而原告戊○○以存證信函催告被告甲○○於函到七日內給付積欠之租金，被告甲○○於九十年六月十五日收受，被告甲○○仍未繳納租金，原告戊○○復以訴狀繕本送達作為終止租賃契約之意思表示，且該起訴狀繕本已於九十年十一月二十二日送達被告甲○○，此有原告提出之存證信函影本及回執各一紙，和本院送達回證一紙在卷可稽，是原告戊○○對被告甲○○已合法終止系爭租賃契約；原告丁○○以存證信函催告被告乙○○於函到七日內給付積欠之租金，被告乙○○於九十年八月二十三日收受，被告乙○○仍未繳付租金，原告丁○○復以存證信函對被告乙○○為終止租賃契約之意思表示，且該存證信函已於九十年十月四日送達被告乙○○，此有原告提出之存證信函影本及回執各二紙在卷可稽，是原告丁○○對被告乙○○已合法終止系爭租賃契約；原告丁○○以存證信函催告被告丙○○於函到七日內給付積欠之租金，被告丙○○於九十年八月二十三日收受，雖其函覆已備妥租米請求原告丁○○前來取租，惟本件並非往取債務，被告丙○○之通知並無「得以準備給付之事情通知債權人以代提出」之情形，已如前述，被告丙○○亦未給付原告丁○○租賃之對價，原告丁○○復以存證信函對被告丙○○為終止租賃契約之意思表示，且該存證信函已於九十年十月四日送達被告丙○○，此有原告提出之存證信函影本及回執各二紙在卷可稽，是原告丁○○對被告丙○○已合法終止系爭租賃契約。
六、再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十五條有明文之規定，又所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告戊○○對被告甲○○，原告丁○○對被告乙○○、丙○○已合法終止租賃契約，已如前述，而被告甲○○於原告戊○○所有之系爭五五七地號土地上有門牌號碼台北市○○路○段○○號之建物，此有原告提出之建物登記謄本一紙在卷可稽，被告乙○○所有之建物占用原告丁○○所有之系爭五六八及五六八之一地號土地如附所示Ａ部分八十二平方公尺之面積，被告丙○○所有之建物占用原告丁○○所有之系爭五六九地號土地如附所示Ｂ部分七十八平方公尺之面積等情，業經本院函請台北市建成地政事務所派員測量系爭房屋之坐落面積、位置，製有土地複丈成果圖附卷可憑，原告自得依前開法條所定，請求被告將該屋拆除，並將所占用之土地返還原告。
七、復按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，最高法院四十七年台上字第一一五二號判例著有明文。本件原告固依據民法第二百二十七條之二主張因情事變更而聲請法院增加租金給付，惟調整租金於民法第四百四十二條已有規範，且揆諸前揭判例，在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力，故原告僅能請求被告給付原約定之租金金額。經查，本件被告甲○○於六十七年最後一次繳款記錄年租金為一萬三千四百四十元，被告乙○○於六十七年最後一次繳款記錄年租金為二萬五千四百四十元，被告丙○○於六十七年最後一次繳款紀錄年租金為二萬二千五百六十元，業據原告提出繳款紀錄影本三件為證，故原告戊○○向被告甲○○請求給付自八十五年十一月十五日至九十年十一月十四日五年之租金，在六萬七千二百元之範圍內（即13440x5=67200），為有理由；原告丁○○向被告乙○○請求給付自八十五年十月五日至九十年十月四日五年之租金，在十二萬七千二百元之範圍內（即25440x5=127200），為有理由；原告丁○○向被告丙○○請求給付自八十五年十月五日至九十年十月四日五年之租金，在十一萬二千八百元之範圍內（即22560x5=112800），為有理由。
八、從而，原告基於租賃物返還請求權及所有物返還請求權，訴請如主文所示被告等人拆除如主文所示系爭土地上之建物，返還占有之土地，並依據租賃契約請求被告等人給付如主文所示之租金，即無不合，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、原告及被告丙○○均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
十一、結論：原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條第一項但書、第八十五條第一項前段，第三百九十條第二項、第三百九十二條判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
民事第六庭法 官 郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 九 月 十五 日
法院書記官 陳如庭