臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六四一五號
原 告 高春長即祭祀公業高佛成管理人
高丕振即祭祀公業高佛成管理人高德發即祭祀公業高佛成管理人高人達即祭祀公業高佛成管理人高全啟即祭祀公業高佛成管理人高正信即祭祀公業高佛成管理人高天賜即祭祀公業高佛成管理人高清輝即祭祀公業高佛成管理人高春吉即祭祀公業高佛成管理人高章陽即祭祀公業高佛成管理人共 同訴訟代理人 徐南城律師複 代理人 乙○○被 告 財團法人台北市教會聚會所法定代理人 甲○○訴訟代理人 劉緒倫律師
徐東昇律師右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告就坐落台北市○○區○○段二小段一六七地號土地之租金自民國九十年起按年度調整為新台幣（下同）一百零六萬一千一百四十九元。
（二）被告應給付原告二百三十萬八千八百八十三元，並自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
（三）請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落於台北市○○區○○段二小段一六七地號土地面積五三六平方公尺（即一六二點一四坪），為原告所有。系爭土地於民國四十四年十二月間由代管理人高火生、高火煉、高水土等與周君旺訂立土地租用契約書（其上所載台北縣景美鎮元萬盛字溪子口建三三五番即重測後系爭土地），雙方約定租用面積一二五坪，並約定一次給付為八千七百五十元，租谷每年每坪蓬萊谷三台斤共計三百七十五台斤。五十一年三月間土地租賃權轉讓至胡衡，嗣胡衡再轉讓與唐懋良，並訂有建築土地承租權讓渡契約書，惟租金仍與前租約相同。
（二）被告於四十四年十二月間在系爭土地上建有門牌號碼台北市○○街○巷○號之房屋作為教堂，並使用至今。依前述租約之約定，基於時效之考量，據租約第三條約定：「．．．請求被告若無租谷時，以照時價付款，．．．」所示，被告為教會無租谷收入，故依時價請求被告償還自八十五年至八十九年間所積欠之租金，折算現金總數為一百零八萬二千一百七十九元。另系爭土地之地價稅，依五十一年三月建築土地承租權讓渡契約之約定，應由被告繳納，而七十七年度至九十年度間原告共計支付一百十一萬三千七百九十元，九十一年度原告支付十一萬二千九百十四元，合計支付一百二十二萬六千七百零四元，應由被告償還原告，請求判命被告給付如聲明第二項所示。
（三）又依租約第三條約定：「．．．倘日後稅賦提高之時，得經雙方協議調整租谷」所示，系爭土地當時租金每年僅八千七百五十元，由土地登記簿謄本所載，五十年七月時地價為每平方公尺五十二元，九十年公告現值每平方公尺為十萬一千元，相差一千九百四十二倍多，如按市價計算，前後差距至少五千八百二十七倍多。目前每年之地價稅為十四萬八千零五元，亦為約定租金之十七倍，依鈞院八十九年重訴字第二二五號民事判決，已認定景美地區之繁榮，依申報地價百分之十調整租金為合理，爰依民法第四百四十二條請求調整租金如聲明第一項所示。
（四）原告之管理人資格及派下權資格仍然存在：
１、依台北高等行政法院八十九年訴字第一六七六號行政判決理由論載，認為 原管理人在新管理人選任前應持續管理權，否則造成祭祀公業管理人懸缺，將使祭祀公業高佛成蒙受損失，原告在新管理人選任前應持續管理權。
２、又最高法院九十年台上字第四六號判決僅認管理人與公業間之法律關係，為類似委任之一種無名契約，法律既無明文規定，自應有民法第一條之適用，參以祭祀公業管理人類似股份有限公司之董事，不妨援用公司法第一百九十五條第二項後段規定，原管理人之任期雖已屆滿而未改選，原管理人仍應繼續執行其職務，其管理權並不因任期屆滿而當然消滅，此可參司法院八十一年二月二十七日（八一）廳民一字第二六九六號函。
３、再依據台灣民事習慣調查報告，皆認原管理人在新管理人選任前仍持續有管理權，否則即有害於公業之利益。
４、被告又抗辯原告之派下權已因台灣高等法院九十年重上更（一）字第二二號民事判決確認不存在，並無資格為原告，惟查該判決業經最高法院九十二年台上字第二五號民事判決廢棄發回更審，尚未確定。
５、況本件原告高春吉之管理人身分，已經台灣高等法院七十九年家上字第一號民事確定判決確認在案，不容爭執，為有管理權之管理人已屬無疑，本件自無當事人不適格之疑慮存在。
６、祭祀公業高佛成之規約，係於派下全員證明書核發前已存在，自無須派下員全體同意，原告管理人已向台北市木柵區公所呈報備查管理人，足認係合法管理人。
（五）對被告抗辯之陳述：
１、被告主張依契約第四條約定，原告先前之代理管理人已承諾永不調整租金云云，按不動產租賃，租金增減之請求權乃民法第四百四十二條賦予當事人之權利，不得預先拋棄。再依系爭契約所約定之租金每年僅八千七百五十元，由土地登記簿謄本所載，五十年七月時地價為每平方公尺五十二元，九十年公告現值每平方公尺為十萬一千元，相差一千九百四十二倍多，如按市價計算，前後差距至少五千八百二十七倍多。目前每年之地價稅為十四萬八千零五元，亦為約定租金之十七倍，況被告迄今未曾繳納，如稱不得調整租金，豈為合理，亦與民法第一百四十八條規定有違，且亦屬權利濫用，依民法第七十一條規定為無效。
２、再系爭土地之租賃關係源於四十四年十二月間本公業與周君旺之土地租用契約書，該契約書並無不得調整租金之約定，而五十一年三月間之建築土地承租權讓渡契約書係胡衡與唐懋良所簽訂，要旨在於承租權讓渡，其效力不及於本公業，本公業只在該讓渡契約書同意承租權之轉讓而已。
３、原告主張調整租金應自九十年度起算，蓋依系爭租約之約定，租金係於第二期收穫後十日內一次付清，而依系爭租約第四條約定，被告應於每年第二期收穫後一個月內一次繳付實物，故兩造租金之給付時期，係應第二期收穫後一個月內繳納。而台北地區稻谷第二期收穫在每年十二月，則繳納期應在當年年底或次年年初，故調整租金自九十年起算，亦屬有據。況原告已於八十三年三月二十日即於訴請拆屋還地事件（鈞院八十三年訴字第一一二八號）中，備位請求調整租金，自可主張自九十年度起開始調整。
三、證據：提出土地登記謄本、土地租用契約書、建築土地承租權讓渡契約書、稻米
價格表、地價稅繳款書、台北市政府公函、行政事件判決書、民事判決書、告現值查詢表、起訴狀、明細表及九十一年度地價稅轉帳繳納證明各一份為證（以上皆為影本）。
貳、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告提起本件訴訟，為當事人不適格：
１、本件原告以管理人個人名義提起訴訟，惟實體理由卻主張給付請求權人為高佛成祭祀公業，並未主張原告自己為給付請求權人，原告提起本件訴訟，即為當事人不適格，應以判決駁回原告等之訴。
２、原告前於八十二年間即對被告起訴請求給付租金，經鈞院以八十三年度訴字第一一二八號民事判決認定原告並非祭祀公業高佛成之管理人，彼等對祭祀公業高佛成之財產顯無處分權能，原告以祭祀公業高佛成管理人之身分提起本件訴訟，自屬當事人不適格。
３、依最高法院九十年度台上字第四六號判決認定：「高春吉等十二人經推選為祭祀公業高佛成之管理人，於七十八年八月二日經台北市木柵區公所以北市木民字第九五三０號函准予備查，其任期六年，至八十四年八月一日，該委任關係即因任期屆滿而消滅，為兩造所不爭，自屬過去之法律關係，上訴人請求確認該委任關係不存在，欠缺權利保護要件，難認有據」，足認縱使原告曾經祭祀公業高佛成派下推舉為管理人，亦因任期屆滿，而不具管理人之身份，原告提起本件訴訟，顯不適格。
（二）原告起訴有代理權欠缺不合法之情事：
１、依鈞院八十二年度訴字第二九六０號判決理由認定：「至於台北市木柵區公所函請被告高春吉、高萬鍾呈報管理人備查乙案，僅係基於行政處分所為之認定，並不生確定私權之效果。」所示，原告以台北市木柵區公所核備，即為合法之管理人，顯屬有誤。
２、另依祭祀公業高佛成規約書第五點之約定，管理人之任期為六年。是自八十四年八月一日起，前管理人與祭祀公業高佛成間原有之委任關係因已期限屆滿而不存在，原告等既非祭祀公業高佛成之管理人，有代理權欠缺之起訴程式要件不合法，應依民事訴訟法第二百四十九條規定，以裁定駁回原告之訴。
３、另依台灣高等法院九十年度重上更（一）字第二二號判決認定所示，足認原告不具祭祀公業高佛成管理人之身分，且根本不具派下員之身分，原告逕以管理人身份向被告請求給付租金，顯有不當。
（三）原告不得主張調整租金：
１、依五十一年三月建築土地承租權讓渡契約書第四條約定：「但該地主祭祀公業高佛成代管理人高火生等對於租金不得再為調整提高租金俾維護乙方權利。」所示，前揭契約書由讓渡人胡衡及讓受人唐懋良所簽訂，並由系爭土地所有人即祭祀公業高佛成代管理人高火生、高火煉、高水土在「地主同意簽章」欄下共同簽章，林佛國在「立會人（即見證人）欄下簽章」，足認祭祀公業高佛成非僅同意系爭土地承租權之轉讓而已，對於前開讓渡契約書第四條有關地主永不得再為調整提高租金之規定，亦予以同意，原告放棄增租之權利至為顯然，並無顯失公平之情事。
２、原告主張民法第四百四十二條租金增減請求權不得預先拋棄，否則違反誠信原則，依民法第七十一條規定為無效云云，亦與最高法院三十九年台上字第一四八五號判決要旨不符，不足採信。
３、前揭建築土地承租權讓渡契約書並有優先於四十四年十二月祭祀公業高佛成與周君旺所訂土地租用契約書之效力，祭祀公業高佛成應受該建築土地承租權讓渡契約書之拘束，永不得再為調整提高租金，俾維護被告權益。
（四）依最高法院九十年度台上字第四六號判決認定：「按祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下員全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意，內政部頒祭祀公業土地清理要點第十四條定有明文。祭祀公業高佛成並無原始規約，高春吉、高萬鍾於七十八年七月十七日向台北市木柵區公所造報提出之系爭規約，係經過半數之派下同意訂定，已載明於該規約書第八條，依上規定，自不生規約之效力。」所示，足認原告前向北市木柵區公所造報提出之規約，未經全體派下員之同意，不生規約之效力。原告在未經祭祀公業高佛成全體派下員同意之情形下，主張依規約第七條規定由管理人三分之一以上同意，為本件有利公業之使用收益行為，顯不足採。
（五）原告請求調整租金，應自九十一年度起算：
１、縱鈞院認為原告請求調整租金為有理由，惟原告係於九十年十二月五日向法院提出起訴狀作為調整租金之意思表示，則調整租金應自九十一年度起算始為合法，原告主張被告給付九十年度調整後租金自有未當，此有最高法院四十八年度台上字第五二一號判例可稽。
２、原告雖另以鈞院八十三年訴字第一一二八號拆屋還地事件中，備位聲明已請求被告每年給付原告以公告現值土地總價百分之十計算之租金，故原告為調整租金之意思表示在早於八十三年三月二十日存在，惟前開判決以原告當事人不適格為由，駁回原告之請求，依民事訴訟法第一百三十一條規定，原告所主張之起訴仍應視為不具中斷時效之效果，且原告於前揭調整租金意思表示後五年之內亦未起訴，其請求亦逾時效，故原告主張自八十五年起調整租金，為無理由。
（六）系爭土地上建築物係供教會目的長年使用，不因四周土地繁榮之程度而受影響，原告逕以申報地價百分之十之上限作為調整租金之依據，亦有未洽。
（七）被告對於系爭租約已經改為按現金計租此點並不爭執，如鈞院肯認原告之管理人身分，被告同意負擔原告請求欠租之金額一百零八萬二千一百七十九元，另對原告主張被告應支付之地價稅一百二十二萬六千七百零四元此點，被告並不爭執。
三、證據：提出民事判決書影本及上訴理由狀影本各一份為證。
參、本院依職權向台北市古亭地政事務所及台北市稅捐稽徵處文山分處函查系爭土地地價稅數額及申報資料，並調閱本院八十三年訴字第一一二八號拆屋還地事件全卷。
理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明，，不在此限，此為民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款所明定。原告於起訴時原請求被告給付原告三百七十一萬二千四百三十四元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，嗣訴訟進行中，原告改請求被告給付原告二百三十萬八千八百八十三元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，核其所為，乃應受判決事項聲明之減縮，依上開法條規定，亦屬有據，自准許之。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：系爭土地面積五三六平方公尺（即一六二點一四坪），為原告所有，於四十四年十二月間由代管理人高火生、高火煉、高水土等與周君旺訂立土地租用契約書，雙方約定租用面積一二五坪，並約定一次給付為八千七百五十元，租谷每年每坪蓬萊谷三台斤共計三百七十五台斤。五十一年三月間土地租賃權轉讓至胡衡，嗣胡衡再轉讓與唐懋良，並訂有建築土地承租權讓渡契約書，惟租金仍與前租約相同。被告於四十四年十二月間在系爭土地上建有門牌號碼台北市○○街○巷○號之房屋作為教堂，並使用至今。依前述租約之約定，基於時效之考量，據租約第三條約定所示，被告為教會無租谷收入，故依時價請求被告償還自八十五年至八十九年間所積欠之租金折算現金總數為一百零八萬二千一百七十九元。另系爭土地之地價稅，應由被告繳納，而七十七年度至九十年度間原告共計支付一百十一萬三千七百九十元，九十一年度原告支付十一萬二千九百十四元，合計支付一百二十二萬六千七百零四元，應由被告償還原告，請求判命被告給付如聲明第二項所示。又依租約第三條約定所示，系爭土地當時租金每年僅八千七百五十元，由土地登記簿謄本所載，五十年七月時地價為每平方公尺五十二元，九十年公告現值每平方公尺為十萬一千元，相差一千九百四十二倍多，如按市價計算，前後差距至少五千八百二十七倍多。目前每年之地價稅為十四萬八千零五元，亦為約定租金之十七倍，爰依民法第四百四十二條請求調整租金如聲明第一項所示等情。被告則以：原告提起本件訴訟，為當事人不適格，且依五十一年三月建築土地承租權讓渡契約書第四條約定所示，原告對於前開讓渡契約書第四條有關地主永不得再為調整提高租金之規定亦予以同意，原告放棄增租之權利至為顯然，況縱認原告得以請求調整租金，亦應自九十一年度起算，且原告逕以申報地價百分之十之上限作為調整租金之依據，亦有未洽等語資為抗辯。
二、本件系爭土地面積五三六平方公尺（即一六二點一四坪）為原告所有，於四十四年十二月間由代管理人高火生、高火煉、高水土等與周君旺訂立土地租用契約書，雙方約定租用面積一二五坪，並約定一次給付為八千七百五十元，租谷每年每坪蓬萊谷三台斤共計三百七十五台斤。五十一年三月間土地租賃權轉讓至胡衡，嗣胡衡再轉讓與唐懋良，並訂有建築土地承租權讓渡契約書，惟租金仍與前租約相同。被告於四十四年十二月間在系爭土地上建有門牌號碼台北市○○街○巷○號之房屋作為教堂，並使用至今，自八十五年以後之租金，被告迄未向祭祀公業高佛成給付，被告積欠祭祀公業高佛成之欠租金額為一百零八萬二千一百七十九元，及應支付祭祀公業高佛成之地價稅為一百二十二萬六千七百零四元，及祭祀公業高佛成於依祭祀公業土地清理要點申報土地時，並無原始規約，前任管理人之任期已於八十四年八月一日屆滿等情，為兩造所不爭，並有土地登記謄本、土地租用契約書、建築土地承租權讓渡契約書、祭祀公業規約等件影本在卷可稽，堪信為真實。
三、按原告向法院起訴請求有利於己之本案判決，需具備權利保護要件，而此首應審究者為當事人適格之要件，所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能或資格，此項權能或資格必需當事人就訴訟標的法律關係有處分權始足當之，否則原告之當事人適格即有欠缺，應認其訴無理由，以判決駁回之。
四、本件依內政部七十年四月三日台內地字第一一九八七號函頒佈之「祭祀公業土地清理要點」第一條、第四條及第五條規定，祭祀公業管理人（無管理人者由其派下員推舉代表）於本要點發布後一年內，應檢具申報書、沿革、派下全員系統表及現員名冊、財產清冊、族譜、派下全員之權狀影印本或土地登記簿影印本、原始規約、慣例（須舉例說明、無者免附）、推舉書等文件向當地市縣政府民政機關申報，經民政機關公告而異議期限屆滿，無人異議或異議人未於期限內提出法院受理訴訟之證明者，民政機關應核發祭祀公業派下全員證明書，清理後經核發祭祀公業派下全員證明書之祭祀公業，應依其規約選任管理人，又依七十五年十一月十八日修正後之上開要點第十四條規定，祭祀公業土地申報時無原始規約，而於派下全員證明書核發後始訂立規約者，應經全體派下員之同意，準此，可知未設有管理人之祭祀公業於上開土地清理要點發布後，即應依法清理派下全員人數向民政機關申報，經公告期滿如無異議即由民政機關據以核發派下全員證明書，以確定祭祀公業之全體派下員為何，並根據全體派下員之同意設立祭祀公業之規約。查，本件原告管理人主張祭祀公業高佛成規約係依據該規約第八點，由全體派下員過半數同意訂定，原告管理人並據此規約第六點經推選為祭祀公業高佛成合法管理人云云，惟依上開要點所示，祭祀公業高佛成之規約本應經全體派下員同意後始能訂定，在僅獲半數派下員同意下所定之規約，自不適法，從而原告管理人據此規約而被推選為公業管理人，自屬無效，難認為祭祀公業高佛成之合法管理人。原告管理人對此雖提出另案之上訴狀說明祭祀公業高佛成之規約，係於派下全員證明書核發前已存在，自無須派下員全體同意云云，惟揆諸上開清理要點之意旨，可知係要求祭祀公業應清理派下員人數，並透過公告、異議或其他爭訟途徑後，以派下全員證明書之核發來確定祭祀公業之全體派下員人數，期能杜絕將來之爭議，從而始透過派下全員大會來設立祭祀公業之約規，以維繫祭祀公業之正常運作。原告管理人主張規約於派下全員證明書核發前即已存在云云，恰與上開要點之意旨杜絕糾紛之本意相違，其主張自不足採，況如在派下員之身分爭議未解決前，即訂定規約並而推選管理人，亦易肇致糾紛影響祭祀公業之運作，此觀本院八十二年訴字第二九六０號確認證書真偽等事件之爭訟經過，益見原告主張並不足採。
五、原告管理人對此又主張已向台北市木柵區公所呈報備查管理人，足認係合法管理人云云，惟祭祀公業管理人經民政機關同意備查後，僅係基於行政處分所為之認定，並不生確定私權之效果，尚難依此遽認原告已具備祭祀公業高佛成之管理人資格，原告管理人前揭主張，自屬無據。況原告管理人經推選為祭祀公業高佛成之管理人後，其推選縱屬有效，其任期已於八十四年八月一日屆滿，其管理權亦因任期屆滿而消滅，原告已不具有管理祭祀公業高佛成之權能，自非祭祀公業高佛成之合法管理人，揆諸前揭說明，本件原告管理人以祭祀公業高佛成管理人之名提起本件訴訟，其當事人自不適格。
六、從而，原告請求被告就系爭土地之租金自九十年起按年度調整為一百零六萬一千一百四十九元，及請求被告應給付原告二百三十萬八千八百八十三元暨利息，均無理由，應予駁回。其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
七、兩造其餘攻擊防禦方法與證據，經本院審酌後，認均與判決前述經協商兩造確定爭點之終局判斷結果無影響，爰不予一一論述，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十 日
民事第四庭審判長法 官 林勤綱
法 官 黃柄縉法 官 陳正昇右為正本係照原本作成如不服本判決應於送達後二十日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 六 月 十 日
法院書記官 袁以明