臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六五○四號
原 告 丙○○○
乙○○訴訟代理人 丁○○法定代理人 甲○○右當事人間請求回復原狀事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告丙○○○負擔百分之四十五，餘由原告乙○○負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告丙○○○新台幣（下同）五十九萬元，及其中三十四萬元自民國八十七年九月二十六日起，其中五萬元自八十七年十月十三日起，其中二十萬元自八十七年十二月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告乙○○七十一萬元，及其中三十九萬元自八十七年九月二十六日起，其中七萬元自八十七年十月十三日起，其中二十五萬元自八十七年十二月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於八十七年九月二十六日分別與被告簽訂寶成世紀皇家土地及預定建物買賣合約（下稱系爭合約），原告丙○○○承買被告位於台北縣中和市所興建之「寶成世紀皇家」大樓，編號Ｄ２十一樓，原告乙○○則承買同棟大樓Ｄ２十二樓（上開二房屋，下稱系爭房屋），原告丙○○○、乙○○並分別交付簽約金三十四萬元及三十九萬元，嗣後並依被告通知，原告丙○○○及林邦立分別於八十七年十月十三日交付訂金五萬元及七萬元，同年十二月二十日交付交付開工款二十萬元及二十五萬元，合計原告丙○○○計交付五十九萬元，乙○○計交付七十一萬元。
二、被告於九十年三月六日，以原告未履行合約所定繳款義務為由，以存證信函通知解除契約，並沒收原告所繳之價金。惟查，被告之解除契約並不適法而無效，分述如下：
（一）原告丙○○○部分：被告解除契約之理由為原告丙○○○年逾六十五歲，不能申辦貸款，而原告丙○○○又未依被告之通知一次繳清貸款部分金額，違反契約所定按時給付價金之義務。然原告丙○○○年逾六十五歲並不符合約書附件
（一）委託貸款第七條各款所列情形，且不可歸責於原告丙○○○致無法申辦貸款，被告之解除契約並不適法：
１被告於簽約時曾核對原告丙○○○身分資料，對原告丙○○○年逾六十五歲之
事實知之甚稔，被告未告知年逾六十五歲不得申辦貸款，且與原告丙○○○簽約，則不得申辦貸款，非可歸責於原告丙○○○。原告丙○○○依約已同意委託被告決定申辦貸款之金融機構，並委由被告統一辦理，則被告自有決定向何家金融機構申辦貸款之權，本應盡善良管理人之注意人之注意義務，以謀原告丙○○○獲得貸款，俾達成交易之目的。然被告僅向一家持「年逾六十五歲不予貸款」之金融機構申貸，顯未盡善良管理人之注意義務致貸款不成，其責應在被告，不可歸責於原告丙○○○。
２被告係專門建屋出售之建設公司，按例皆先覓妥金融機構同意貸款始行推出，
故被告決定申貸之金融機構對年逾六十五歲者不予核貸，被告知之甚稔，乃竟隱瞞該事實與原告丙○○○簽約，並收受原告丙○○○之簽約金、定金及部分價金，且使原告丙○○○於合約附件（一）貸款委託書簽名委託被告申辦金融機構貸款，更使原告丙○○○相信貸款無問題而與被告簽約承購。迄至原告丙○○○交付簽約金、定金及部份價金後，始以原告丙○○○年逾六十五歲不符金融機構貸款條件為由，逼令原告丙○○○一次繳清餘款，原告丙○○○未從，再以此為由通知解除契約並主張沒收價金，顯為詐害原告丙○○○之金錢。３本件曾向台北縣政府消費者保護官申訴，被告坦承原告丙○○○係因年滿六十
五歲不符銀行貸款條件而無法貸款，僅辯稱原告丙○○○年滿六十五歲不符銀行貸款條件致不能申貸並非可歸責於被告之事由而堅持沒收原告丙○○○已繳之價金。上開協調經作成協調紀錄，兩造協調內容明確記載：「有關申訴人丙○○○部分，『因其年逾六十五歲，不符銀行貸款條件，無法申貸』，．．．．申訴人主張無法申辯貸款事宜，並非可歸責其之事由，故要求對造公司返還已繳交之價金新台幣五十九萬元」，故非被告所稱原告丙○○○未能申貸係原告未覓妥連帶保證人及未提供連帶保證人身分證文件所致。被告主張解除契約，沒收原告丙○○○所繳價金等，顯不適法。
（二）原告乙○○部分：被告解除契約之理由為原告乙○○未依被告通知時間配合申辦貨款，又未一次繳清擬貸款部分金額，違反契約所定按時給付價金之義務：１查系爭合約第九條約定：「本大樓之建築工程應在民國八十八年元月三十一日
前開工，自開工日起算九五六個日歷天以前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。．．．」系爭房屋完工時間約為九十年九月間。原告乙○○基於進修需要，放心到美國留學，預計九十年六月底學成歸國，應不致影響向金融機構申辦貸款。豈知大樓提前約一年完工，原告乙○○於美國留學，不克返國辦理貸款，乃請原告丙○○○轉知此情，請求俟九十年六月底學成歸國後再行辦理，然被告仍以原告乙○○未於被告所定期限內配合辦理申貸為由，通知解除契約並沒收已繳價金。系爭合約第九條第五項雖有「本條係約定乙方完工最後之期限，若因天候良好、營建技術改良，致乙方提前完工，甲方均無異議」約定，但此係就完工期限之約定，而非買方應提前配合申辦貸款之約定；另被告提前約一年完工，實非原告乙○○始料所及，則未能於被告所定期限內配合辦理申貸，絕非係可歸責於原告乙○○之事由。
２向金融機構申辯貸款，必須建築完成，領得使用執照，並經完成總登記後，始
得為之，依系爭合約第二條二、買賣總價款第二項約定，建物款第⒉期款及土地款第３期款既均係辦理金融貸款而後給付之，當必是建物完成之後。故合約書第十二條：代辦貸款之約定三、雖有「甲方應依乙方通知之時間、地點．．．。」而未具體約定乙方應於或將於何時為通知，但雙方都可預期通知之合理時間為：建物完成之時，殆無疑議。換言之，合約雖僅約定甲方應依乙方通知之時間、地點繳齊證件，而未具體約明甲方應於（或得於）何時通知，但其通知期間，應是在建物完成之後。而建物完成之合理時間，即依合約第九條所定計算之時間。
３系爭合約第二十二條約明：「本合約各條款如有疑義時，應依消費者保護法第
十一條規定辦理」，而消費者保護法第十一條第二項明定：「定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，準此，被告提前約一件完工致原告乙○○未能配合申貸，絕非可歸責於原告乙○○。
三、兩造訂約之目的，當在房地買賣之完成，因此，契約之履行，應本誠信原則，以求契約目的之實現；絕非以不合理之定型化契約預設陷阱，再以不合情理之理由歸責於買方，而後堅持沒收已繳之價金，如此豈符當初定約買賣本之旨？因此，被告堅持以不可歸責於原告之事由為由解除契約，並沒收已繳價金，顯違定約精神，更不符誠信原則。
四、被告主張依買賣契約相關約定解除與原告間之契約並沒收已繳之價金，原告除無被告主張之歸責事由已如前述外，退萬步言，縱原告有相關約定之歸責事由，依消費者保護法第十一條、第十二條、第十四條及其施行細則第十四條相關規定，各該約定亦因違反平等互惠之原則或致消費者應負擔非其所能控制之危險而無效（如買賣契約附件一、貸款委託書第七條（三）委託人因服兵役、出海、出國或其他原因致無法對保之約定，顯致消費者負擔非其所能控制之危險是），被告之主張無據。
五、被告業務員呂佳穗告知原告丙○○○因年滿六十五歲不符貸款條件不能貸款時，確曾提議原告丙○○○找人頂替，原告丙○○○亦曾因而與永慶房屋公司簽定「專任委託銷售契約書」，委請該公司仲介銷售。該公司亦覓妥頂替人，由該公司營業員丁宇承偕同頂替人與原告丙○○○至被告公司欲辦理購買人變更，豈知被告罔顧信義，竟以低價引誘頂替人購買同大樓其他房屋，找人頂替因而落空。
六、原告承買之房屋，被告已出售他人，致成為給付不能，原告因而以起訴書繕本之送達為解除契約之意思表示，並依民法第二五九條之規定請求回復原狀而如訴之聲明。
叁、證據：聲請訊問證人王惠儀，並提出寶成世紀皇家土地預定建物買賣合約書影本
一件、存摺類存款憑條影本一件、統一發票及收據影本二件、消費者申訴案件協調紀錄書影本一件、乙○○護照影本一件、專任委託銷名契約書影本一件等為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示。
貳、陳述：
一、對原告丙○○○部分：查原告丙○○○無法依約申辦貸款之理由，乃因未覓妥金融機構核准之連帶保證人及提供連帶保證人之身分證明文件等金融機構所規定之相關申辦手續，非係歸因原告丙○○○年逾六十五歲。原告丙○○○無法辦理銀行貸款之事由，被告業明確詳實告知，惟原告丙○○○仍遲未補正，原告丙○○○行為顯該當系爭土地及預定建物買賣合約書件一貸款委託第七條規定所列第二款之情形即「委託人（原告丙○○○）拒絕依照受託人（被告）之期限或期日如期辦妥金融機構規定之手續或提供有關證件」，且嗣原告丙○○○亦未以現金一次付清全部貸款金額與被告即屬違約，致被告不得已於九十年三月六日解除契約，並沒收原告丙○○○所繳之價金。
二、原告乙○○部分：依系爭合約第十二條第三項約定「甲方（原告乙○○）應按乙方（被告）通知之時間、地點繳齊所需證件，並覓妥金融機構核之連帶保證人，配合乙方辦理第一項貸款之一切手續」，原告乙○○應於受被告通知配合辦理申貸手續，即應依約配合，並無如原告乙○○所云，尚須「配合」其學成歸國期日。原告乙○○未能遵期履約申辦貨款，屬可歸責於原告乙○○之事由。再被告通知原告乙○○申辦貸款後，曾於八十九年十一月二十九日通知辦理貸款，延至九十年三月六日始以被告違約解除契約，期間達四個月之久，均未見原告乙○○提出延緩申辦貸款之請求，而係遲至被告九十年三月六日解約後二個月始委請丁○○律師發函請求展延期限，原告乙○○違約難謂無可歸責於己之事由。
三、被告解除契約並沒收已繳價金之依據：依系爭合約第十九條第二項載有「甲方（原告）有第十一條第四項拒絕配合之情事或違反第十二條第三、四、五項或第十三條第二項或第二十一條第二項規定者，乙方（被告）得解除本合約，並沒收依本合約買賣總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。（甲方同意被沒收價款作為乙方重新出售本合約標的物所需各項費用之抵償及違約罰金及損害賠償金之預定總額，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請求法院判決酌增或酌減，本合約標的物由乙方收回另行處分，甲方絕無異議。）」經查，原告未遵期配合申辦貸款亦未以現金將貸款金額向被告一次付清，依上所述，顯已違約。被告爰依系爭合約十二條第三項規定及倘因甲方有附件（一）貸款委託書第七條所列各款情形之一，於九十年三月六日分別寄發解約存證信函解除雙方間於八十七年九月二十六日簽立之系爭合約，並依第十九條違約罰則規定沒收原告已繳價金，原告起訴要求返還，顯無依據。
四、原告私下與永慶房屋公司簽定「專任委託銷售契約書」，因故未能銷售成功，與被告實不相涉。
五、綜上所述，原告拒未遵期配合申辦貸款及未以現金將貸款金額向被告一次付清顯已違約，被告依約解除契，沒收已繳價金，於法並無不合，原告向被告請求返還收入價金，於法無據。
叁、證據：聲請訊問證人呂佳穗，及聲請發函土地銀行華江分行，並提出存證信函及
掛號郵件收件回執影本三件、寶成世紀皇家土地及預定買賣合約書影本二件等為證。
理 由
一、原告起訴主張渠等分別與被告訂立系爭合約買受系爭房屋，原告丙○○○及乙○○並已分別交付五十九萬元、七十一萬元予被告。嗣被告以原告丙○○○已逾六十五歲不符貸款條件而無法貸款為由解除契約，另以被告乙○○未依通知繳款為由解除契約，然被告明知原告丙○○○不能辦理貸款而仍與之訂約，且該不能貸款非可歸責於原告丙○○○；而原告乙○○係因被告系爭房屋提前一年完工，致原告乙○○未能配合辦理貸款，亦非可歸責於原告乙○○，被告解除契約均不適法，縱認原告有可歸責之原因，亦因系爭合約書違反消費者保護法平等互惠之原則或致消費者應負擔非其所能控制之危險而無效，被告之主張亦屬無據，系爭房屋因被告已出售他人，已陷於給付不能，爰解除契約請求回復原狀如訴之聲明。
被告則以系爭合約係因原告不能配合辦理貸款，原告已違約，已經被告解除契約等語置辯。
二、查，原告於八十七年九月二十六日分別與被告簽訂系爭合約，原告丙○○○承買被告系爭房屋之十一樓，約定契約總價為五百八十萬元，原告乙○○則承買系爭房屋之十二樓，約定契約總價為六百八十三萬元，並約定系爭房屋建築工程在八十八年一月三十一日前開工，自開工日起算九百五十六個日曆天以前完工。原告分別交付簽約金三十四萬元及三十九萬元，另於八十七年十月十三日分別交付訂金五萬元及七萬元，同年十二月二十日交付開工款二十萬元及二十五萬元，合計原告丙○○○計交付五十九萬元，乙○○計交付七十一萬元予被告。嗣系爭房屋提前完工，原告丙○○○依系爭合約，本應依被告通知繳納建物款第二期二百五十二萬元，土地款第三期二百六十四萬元，合計五百一十六萬元，原告乙○○應繳納建物款二百九十七萬元，土地款三百一十萬元，合計六百零七萬元。原告經被告通知辦理貸款手續，原告均未配合辦理，亦未繳納其餘契約價款，經被告分別於九十年三月六日通知原告解除契約，現系爭房屋業已由被告出售他人等情，為兩造所不爭執，復有原告所提出之寶成世紀皇家土地預定建物買賣合約書、存摺類存款憑條、統一發票及收據，被告所提出之存證信函及掛號郵政收件回執等為證，自足信為實在。
三、本件原告主張被告解除契約不合法，而系爭房屋業已出售他人，已陷於給付不能等語，被告則辯稱係因原告未能配合辦理貸款，亦未繳納其餘價款，故已依約合法解約等語置辯，是本件爭點在於被告上開解除契約是否合法，茲分敘如後：
（一）查，依兩造所不爭執之系爭合約約定，「甲方（原告）應按後開（三）總價分期付款表之預定付款日及工程進度，於乙方（被告）繳款通知五日內，以現金或即期支票向被告指定之繳納地點或金融機構專戶壹次繳清。」另系爭合約第十二條約定「買賣總價其中之貸款金額（即本合約第二條總價金分期付款表２所示之金額），得由甲方於簽訂系爭合約同時一併委託乙方全權代辦金融機構之貸款給付，其條款如下。．．．三、甲方應按乙方通知之時間、地點繳齊所需證件，並覓妥金融機構核准之連帶保證人，配合乙方辦理第一項貸款之一切手續，．．．四、倘因甲方有附件（一）貸款委託書第七條所列情形之一，致貸款不能核准或核准金額少於預定貸款額時，甲方應於乙方通知日起七日以內以現金將貸款金額或貸款不足額部分向乙方一次付清，否則即視為甲方違約，乙方得依系爭合約第十九條違約罰則規定辦理。」而在系爭合約第十九條約定「．．．違反第十二條第三、四、五項或．．．，乙方得解除本合約，並沒收依買賣總價金百分之二十計算之金額，但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」
（二）原告丙○○○部分：原告丙○○○主張被告係以其已逾六十五歲不能辦理貸款為由解約，然被告明知原告丙○○○已逾六十五歲，且原告丙○○○已簽立貸款委託書予被告，被告自應本於善良管理人地位為原告丙○○○獲得貸款，乃被告竟向「逾六十五歲不得貸款」之金融機構申貸，顯未盡善良管理人義務等語，為被告所否認。辯稱，原告丙○○○非因逾六十五歲不得貸款，而係因未覓妥連帶保證人及連帶保證人之身分證明文件，致不能辦理貸款等語。本件經訊問證人即參與兩造協調之台北縣政府法治室消保管助理王惠儀證稱：協調時，被告之意見係指依約係可歸責於原告丙○○○之事由無法辦理貸款，當初原告丙○○○不能辦理貸款最主要之爭執是原告丙○○○已經六十五歲等語。然證人即參與上開消保申訴協議之被告職員呂佳穗證稱：有告知消保官原告丙○○○無法貸款原因係因其無法提出收入來源及保證人，土地銀行華江分行說沒有保證人要延後，原告丙○○○說這時候沒有人要當保證人，因為沒有收入來源，有建議用更名方式，同樣要找保證人等語。而依被告所提出之同棟建物之其他客戶合約書，其中鍾素霞為00年0月0日出生，黃團美為二十五年九月二十三日出生等情，有原告所提出之寶成世紀皇家土地及預定建物買賣合約書可查，均已逾六十五歲以上，經本院函詢臺灣土地銀行華江分行回覆稱：「依本行不動產融資作業要點「第四章房屋擔保放款」，並無年逾六十五歲不得申辦房屋貸款之規定，經查寶成世紀皇家之客戶鍾素霞以坐落臺北縣中和市○○街四十七之十號七樓之一及黃團美以臺北縣中和市○○街四十七之十號六樓之一房地各向本行貸得長期專案購屋擔保放款在案」，有該行九十一年六月二十一日華放字第九一○○一四六號函可參，參以一般金融機購貸款時，均會辦理徵信業務，就貸款人收入、資產及擔保物等作評估，以查貸款人是否有資力償還分期款及貸款之依據，作為是否核放貸款之參考，且是否准予核貸，應依受理申貸之金融機購徵信結果而定，非為建設公司之被告可為決定。再參照被告所配合辦理貸款之銀行即臺灣土地銀行華江分行亦有年逾六十五歲仍得辦理貸款之情形，證人呂佳穗所證與一般銀行核貸情形相符，應認證人呂佳穗所證應屬可採，至證人王惠儀在該消保協調案件係擔任該會議之紀錄，非係實際協調兩造爭議之消保官，且就是否確因年逾六十五歲而無法獲得貸款一節，亦係就兩造說法而紀錄，是其證詞尚不能證明原告丙○○○之主張，原告丙○○○上開主張，自無足採。
（三）原告乙○○部分：原告乙○○主張系爭房屋依約完工日期本為九十年九月間，原告乙○○因進修至美國留學，預計九十年六月間回國，然系爭房屋提前約一年完工，原告乙○○無法回國辦理貸款，係非可歸責於原告乙○○，且被告以此不合理之定型化契約預設陷阱，再據此解除契約，顯不符誠信。再縱原告有可歸責事由，依消費者保護法第十一條、第十二條、第十四條及其施行細則第十四條相關規定，各該約定亦因違反平等互惠之原則或致消費者應負擔非其所能控制之危險而無效，被告之主張無據等語，為被告所否認。經查，系爭合約第九條第一項固約定：「本大樓之建築工程應在民國八十八年元月三十一日前開工，自開工日起算九百五十六個日歷天以前完工，並以建築主管機關核發使用執照日為完工日。」然此約定為被告就系爭房屋最後之完工期限，非謂被告必需不遲不快地於開工日起九百五十六個日曆天完工，此觀之同條第五項約定：「本條係約定乙方（被告）完工之最後期限；若因天候良好，營建技術改良，致乙方提前完工，甲方均無異議。」即可得知。又依原告乙○○委託被告之貸款委託書第七條約定：「委託人委託受託人代辦金融機購貸款，如有下列情形之一，致貸款人不能申辦或不能獲得核准貸款或所獲准之貸款金額少於所欲貸得之金額時，委託人應於收到受託人通知日起七日內以現金一次付清全部貸款或其差額以及應負擔之各種費用予受託人，委託人不得以產權尚未過戶或尚未交屋為由拒絕繳付，亦不得要求拖延至交屋日繳付，如有違背以違約論。．．．（三）委託人因服兵役、出海、出國或其他原因致無法對保或拒絕對保或拒絕補繳費用或拒絕補辦手續。」而此約定係基於原告乙○○以辦理貸款所獲得之款項作為系爭合約價款之一部分，則於貸款時，自應配合金融機購之徵信、訂立貸款契約、對保等業務，以獲取貸款。如有可歸責於原告乙○○之原因無法獲取貸款者，原告乙○○自應依約繳付購屋之價金。而一般金融機購於貸款時均有徵信及對保等程序，已如前述，是欲申貸之貸款人不能到場對保以令金融機購確認貸款之意思時，此等原因自屬可歸責於貸款人，是上開委託貸款書第七條之約定，本係配合金融機購所不得不然之作法，否則金融構未經徵信及對保程序即核貸予貸款人，將有害於金融機購。原告乙○○稱此等約定依消費者保護法第十一條、第十二條、第十四條及其施行細則第十四條相關規定，違反平等互惠之原則或致消費者應負擔非其所能控制之危險而無效，洵屬無據。本件原告乙○○於系爭房屋完工後，依約本應配合被告通知辦理貸款，然因其出國致無法到場對保，經被告通知後亦未繳足價款，致遭被告解除契約等情，除前已論述外，且經證人呂佳穗到庭證述屬實，依系爭合約，被告乙○○已屬違約，應足認定。末查，本件原告乙○○因無法辦理對保手續致不能獲得貸款，經被告於八十九年十一月二十九日發函原告乙○○繳納六百零七萬元價款，經原告丙○○○於同年月三十日代為收受，依約被告本可於原告收受後七日後未繳納即予解除契約，惟被告遲至九十年三月六日始發函原告乙○○解除契約，自催告繳納價款至解除契約間，期間長達三個月餘，有被告所提出之存證信函及掛號郵政收件回執可佐。且依證人呂佳穗證稱：有向原告丙○○○說原告乙○○也要對保，原告丙○○○說原告乙○○新曆年要回來，但沒有回來；又說要延到農曆年，結果農曆年也沒有回來等語，是被告就原告乙○○部分，已給予原告乙○○相當長之期間，此期間乙○○原可回國辦理貸款手續或以更名方式辦理貸款手續，詎原告乙○○均放任不配合，此已足認被告確已盡其誠實信用方法履行系爭合約，原告乙○○稱被告有違誠信，尚無足採。
四、綜上所述，原告既未依約配合被告辦理貸款，亦未依約繳足系爭房屋價款，已屬違約，被告依約解除契約並沒收已繳價金，於法並無不合，原告主張被告解除契約不合法，而系爭房屋已出售他人，已陷於給付不能而解除契約，請求被告給付原告丙○○○五十九萬元，及其中三十四萬元自八十七年九月二十六日起，其中五萬元自八十七年十月十三日起，其中二十萬元自八十七年十二月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；請求被告給付原告乙○○七十一萬元，及其中三十九萬元自八十七年九月二十六日起，其中七萬元自八十七年十月十三日起，其中二十五萬元自八十七年十二月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，均屬無據，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
五、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十 日
民事第四庭法 官 蔡政哲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 三十一 日
法院書記官 官碧玲