臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第六九號
原 告 乙○○被 告 宏將建設股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間交還所有權狀事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告將台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號應有部分二十四分之二之土地移轉登記予被告時，將門牌號碼台北縣汐止市○道街○○○號二樓之建物所有權狀及台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號應有部分二十四分之二之土地所有權狀交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決勝訴部分於原告以新台幣陸拾柒萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將門牌號碼台北縣汐止市○道街○○○號一樓及同街二十四號二樓之建物所有權狀及台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號應有部分二十四分之二之土地所有權狀交付原告。
二、原告願供擔保請准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、兩造於八十三年一月二十九日訂立合建契約，由原告提供所有之台北縣汐止市○○段橫科小段四九三－三四地號土地與被告合建，由被告興建地下一層，地上六層之建物，口頭約定一樓為四個店面，歸原告及三位地主所有。至八十五年間被告已完成建築，並將應分配予原告之一樓及二樓移轉登記為原告所有，竟遲未將系爭一、二樓之建物所有權狀交付原告。又原告為履行合建契約之義務，將土地所有權狀交付被告辦理土地所有權移轉登記，然辦畢後被告亦未將該土地所有權狀返還原告，致原告迄今無法辦理貸款或出售。
二、由於被告原承諾一樓四戶均應建為店面，不料卻僅有二戶為店面，二戶則為停車位，導致應分配予原告之店面成為停車位，與被告原先承諾不符，違反雙方約定。經原告向被告異議後，被告負責人同意以其父之名義，依店面價格四百八十萬元收購一樓停車位，惟訂約後亦未履行。而系爭店面變為停車位後，僅值八十萬元，價差四百萬元，造成原告之鉅額損害。一樓變成車庫使我的房價跌落。一樓本來有賣給被告，但被告沒有付原告價金。原告已以存證信函表示解除，沒收保證金二百萬元。本依合約規定以應還給被告保證金五十萬元當訂金，三百三十萬元是當作尾款的保證。並沒有約定三個月期間由被告代為出售房屋。實際上是買賣關係。被告是為了要過戶土地所以才簽買賣契約。
三、被告於簽約前確有告知原告及其他地主每人可分得一樓店面，原告始同意合建，否則原告原有房屋即屬透天式住宅，又何必改建？此部分原告於台灣士林地方法院檢察署（下簡稱士林地檢署）訴追被告法定代理人涉嫌詐欺案件中，被告法定代理人於偵查庭訊中曾承認確有此表示，此部分可請鈞院函調士林地檢署九十年偵續字第二八號案卷即明。
四、由於被告法定代理人未能達成合建前之承諾，致原告本應分得之店面變成停車位，經委託仲介公司估價車位價值約為八十萬元，而被告公司負責人為求脫免責任，向原告假意表示願以店面價值向原告購買停車位，並以其岳父名義與原告訂約，然嗣後亦未依約履行，是此屬被告應履行之事項而給付不能，原告依原可分配店面且由被告負責人自估之四八０萬元計算，扣除車位價值八十萬後，原告對被告公司尚有四百萬元之損害可資請求，系爭之保證票面額二百萬元原告自得依法行使抵銷，然該票既未能兌現，則在被告未就損害賠償部分清償前，原告本無返還支票之義務。至於土地持分部分由於土地權狀本即由被告保管，被告並未通知原告再交付過戶所須文件，原告從無拒絕履行，被告據此拒不交出二樓權狀，顯無理由。
參、證據：提出合建契約書、土地及建物登記簿謄本、買賣契約書、估價單、交屋證明書、二百萬元支票及退票理由單、存證信函影本為證。
乙、被告方面：雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其前次言詞辯論期日之陳述及民事答辯狀所載如下：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利益判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、關於台北縣汐止市○道街○○號一樓之建物所有權狀部分：
（一）被告從未承諾分配一樓店面予原告，原告為此主張應負舉證責任。查兩造八十三年一月二十九日所簽訂之合建契約書，第三條約定：「甲方（即地主）分得本大樓地上壹層至地上參層全部及地下壹層之５０％，乙方分得地上肆層至陸層全部及地下層之５０％，甲方雙方土地之取得比照分屋情形，按戶持分土地產權。本大樓設計完成後，若雙方取得之房屋未能達成完整之單位時，由雙方協商同意由取得者，按協議價格補貼對方。如甲方地主間協商不成，則由乙方作籤，由甲方彼此抽籤決定，絕無異議。」，由上開約定可知：被告並未承諾分配一樓店面予原告。被告就地主間之分屋爭執，僅負有代為作籤之義務。故原告起訴主張被告承諾一樓四戶均應建為店面云云，與事實及合約約定完全不符，其據此請求被告給付其受分配房屋之建物所有權狀自無理由。
（二）原告受分配之法定停車空間（即一樓部分）之所有權，業已依法登記於共同使用部分，並未另行製發權狀，原告請求之物客觀上根本不存在，被告無從交付。按八十年九月十八日以後申領建照，所完成之依法附建之停車空間，應以共同使用方式登記。本件原告依合建契約書受分配之房屋，已登記為建號三四三三號建物，主要用途為停車空間，總面積六六．七五平方公尺，由原告及另一位地主各取得二分之一所有權，並未單獨核發建物所有權狀，原告起訴請求被告交付客觀上不存在之所有權狀，自無理由。
（三）被告道義上曾取間為四位地主協商以各持有二分之一店面二分之一車位之方式解決本件爭端，其他三位均欣然接受，僅原告拒不同意又四處興訟，令被告２困擾萬分。系爭房屋由於地主間曾於合建時協議，按各地主原有房屋坐落之位置分配完工後之一樓房屋，惟建築師為符合建管法令之要求，將一樓規劃為面積相同，但用途依位置則為店面、停車位、停車位、店面等四部分，導致二位地主依合建前房屋坐落位置分配到店面，二位地主則分配到停車位，為此被告曾數度邀集各地主共同協商解決分屋爭議，提出由四位地主各取得二分之一店面持分，二分之一法定停車空間持分之方案，並由被告道義上補償每位地主各五十萬元，其他三位地主均欣然接受，惟原告拒絕接受，被告雖感無耐，仍勉力另行提出由被告先行開立三百三十萬元之支票及現金五十萬元，擔保於三個月內代原告出售一樓房屋，若順利售出，則以該出售所得補貼原告。詎被告四處找尋買主期間，原告竟暗中阻撓，致該屋無法於三個月售出，原告及妻子吳佰雲，並四處向檢察官及法院提出訴訟，衍生如附表所示之民刑訴訟將近十起，造成至今雙方無法善了之結果。
二、關於台北縣汐止市○道街○○號二樓之建物所有權狀及台北縣汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號土地所有權狀部分：
（一）在原告未返還保證票及移轉土地所有權應有部分十二分之一予被告以前，被告並無交付建物及土地所有權狀予原告之義務。查兩造八十三年一月二十九日所簽訂之合建契約書，其中第四條約定：被告於簽立契約同時，曾交付保證票二百萬元支票一張予原告，第五條約定，原告應於完工交屋同時，返還該紙二百萬元之保證票予被告。茲系爭房屋業於八十四年七月三十一日完工取得八十五年汐使字第一一六六號使用執照，並於八十五年九月二十五日過戶同時點交房屋予原告使用，惟原告竟因一樓之分屋爭議，拒不辦一樓交屋及返還被告保證支票二百萬元，並遲未依方雙方協議將土地所有權持分十二分之一移轉登記被告所有，尤有進者，原告明知系爭合建已順利履行並且完工，竟將前開保證票未經被告同意擅自填載發票日，向銀行為付款提示，致被告信用大受影響。被告依民法第二百六十四條之規定，主張在原告未返還保證支票及移轉土地所有權應有部分十二分之一予被告以前，被告拒絕交付汐止市○道街○○號二樓建物所有權狀及汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號土地所有權狀予原告。
（二）原告未受任何損害，被告對原告不負任何損害賠償責任。如前述，依合建契約約定，被告僅負責於地主間因取得房屋未能達成完整單位時，協助各方協商或代為作籤決定，被告並未承諾分配一樓店面予原告，且原告受分配之建物所有權面積並未短少，只是所分配之建物主要用途為停車空間而已，原告初則拒絕接受被告補償每位地主五十萬元，並由各地主取得店面及車位各半持分之協議，繼又持被告開立之保證支票三百三十萬元向銀行提示請求付款，再向法院聲請對被告發支付命令，被告並無任何違約情事，何來對原告損害賠償責任之有？原告起訴主張被告未依約將一樓全部作成店面，致原告受有至少四百萬之損失，則上開保證票所示之金額自應折抵原告之損失，原告已無返還義務云云，並不可採。
三、綜上所述，原告之訴為無理由，應駁回原告之訴。
參、證據：提出附表：原告及妻子對被告及被告負責人提起告訴或起訴案件一覽表、
合建契約、建物登記簿謄本、支票、支付命令、士林地檢署檢察官八十八年度偵字第一一一七一號不起訴處分書、八十六年度偵字第九六三七號不起訴處分書、台灣高等法院八十九年度上字第一二五九號民事判決影本、土地分配圖為證。
丙、本院依職權函查台北縣汐止地政事務所有關台北縣汐止市○○段橫科小段三四三三建號是否有製發所有權狀予所有權人一事。
理 由
一、本件被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張兩造於八十三年一月二十九日訂立合建契約，由原告提供所有之台北縣汐止市○○段橫科小段四九三－三四地號土地與被告合建，由被告興建地下一層，地上六層之建物，口頭約定一樓為四個店面，歸原告及三位地主所有。至八十五年間被告已完成建築，並將應分配予原告之一樓及二樓移轉登記為原告所有，竟遲未將系爭一、二樓之建物、土地所有權狀交付原告。由於被告原承諾一樓四戶均應建為店面，不料卻僅有二戶為店面，二戶則為停車位，導致應分配予原告之店面成為停車位，與被告原先承諾不符，違反雙方約定。經原告向被告異議後，被告負責人同意以其父之名義，依店面價格四百八十萬元收購一樓停車位，惟訂約後亦未履行。此屬被告應履行之事項而給付不能，原告依原可分配店面且由被告負責人自估之四八０萬元計算，扣除車位價值八十萬後，原告對被告公司尚有四百萬元之損害可資請求，系爭之保證票面額二百萬元原告自得依法行使抵銷，然該票既未能兌現，則在被告未就損害賠償部分清償前，原告本無返還支票之義務。至於土地持分部分由於土地權狀本即由被告保管，被告並未通知原告再交付過戶所須文件，原告從無拒絕履行等語。
三、被告則以依兩造所簽訂之合建契約書第三條約定可知：被告並未承諾分配一樓店面予原告。被告就地主間之分屋爭執，僅負有代為作籤之義務。故原告起訴主張被告承諾一樓四戶均應建為店面云云，與事實及合約約定完全不符，其據此請求被告給付其受分配房屋之建物所有權狀自無理由。原告受分配之法定停車空間（即一樓部分）之所有權，業已依法登記於共同使用部分，並未另行製發權狀，原告請求之物客觀上根本不存在，被告無從交付。原告起訴請求被告交付客觀上不存在之所有權狀，自無理由。依上開合建契約書第四條約定，可知系爭房屋於八十四年七月三十一日完工取得八十五年汐使字第一一六六號使用執照，並於八十五年九月二十五日過戶同時點交房屋予原告使用，惟原告竟因一樓之分屋爭議，拒不辦一樓交屋及返還被告保證支票二百萬元，並遲未依方雙方協議將土地所有權持分十二分之一移轉登記被告所有，尤有進者，原告明知系爭合建已順利履行並且完工，竟將前開保證票未經被告同意擅自填載發票日，向銀行為付款提示，致被告信用大受影響。被告依民法第二百六十四條之規定，主張在原告未返還保證支票及移轉土地所有權應有部分十二分之一予被告以前，被告拒絕交付汐止市○道街○○號二樓建物所有權狀及汐止市○○段橫科小段四九三之三二地號土地所有權狀予原告。被告並無任何違約情事，何來對原告損害賠償責任之有？原告起訴主張被告未依約將一樓全部作成店面，致原告受有至少四百萬之損失，則上開保證票所示之金額自應折抵原告之損失，原告已無返還義務云云，並不可採等語置辯。
四、查原告主張兩造於八十三年一月二十九日訂立合建契約，由原告提供所有之台北縣汐止市○○段橫科小段四九三－三四地號土地與被告合建，由被告興建地下一層，地上六層之建物，並於八十五年間完成建築，將應分配予原告之台北縣汐止市○道街○○號一樓（下簡稱系爭一樓）及同街二四號二樓（下簡稱系爭二樓）房地移轉登記為原告所有之事實，業據其提出合建契約書影本、土地及建物登記簿謄本為證，並為兩造所不爭執，應認為真實。又查原告主張被告未依約將系爭二樓之建物、土地所有權狀交付予伊等情，被告固不否認，惟以在原告未返還保證票及移轉系爭地號土地所有權應有部分十二分之一予被告以前，被告並無交付建物及土地所有權狀予原告之義務等語為同時履行之抗辯。查兩造訂立之合建契約係約定被上訴人提供土地，上訴人提供資金合建房屋，再由兩造分配取得房屋及其基地。就原告所有之系爭房屋而言，乃以提供其土地之價值作為被告建築房屋之對價，為有償雙務契約。則原告應移轉系爭土地所有權與被告之義務，與被告應興建完成房屋之義務，兩者係立於對待給付之關係，再參以兩造簽訂之上開合建契約第七條規定，原告於房屋完成六樓頂板同時，應備齊土地產權移轉登記所需證件，送交交土地專業代理人辦理產權移轉等情，且原告亦不否認應移轉之土地比例為系爭土地之二十四分之二，則在被告移轉系爭二樓建物所有權予原告同時，原告顯然亦有移轉系爭土地所有權分之一予被告之義務。從而被告以移轉系爭地號土地所有權應有部分二十四分之二予被告前，並無交付系爭二樓建物所有權狀予原告之義務為同時履行之抗辯為可採。
五、續查兩造訂立之合建契約第五條固有原告於完工交屋同時應返還被告保證票新台幣二百萬元支票一張之約定，而被告亦確有於八十五年十月十一日將系爭二樓建物交予原告之事實，此有原告提出之交屋證明在卷可憑，然原告另主張被告違約，已沒收保證金二百萬元，且被告未履行承諾交付一樓店面，伊損失四百萬元，自得主張二百萬元之抵銷等語，經查上開合建契約第九條規定：「乙方（即被告）如不履行本約或無故停工達壹個月以上時，視同乙方違約論，由甲方沒收保證金外，並願放棄工地未完成之建築物等一切權利。」，則被告苟有違約之情事，原告即得沒收上開保證金支票，是以本件應視被告有無違約之情事，以判斷上開保證金支票二百萬元是否應返還被告。
六、經查原告主張上開建物，兩造口頭約定一樓為四個店面，歸原告及三位地主所有等情，雖為被告所否認，並辯稱依合建契約第三條約定被告並未承諾分配一樓店面予原告。被告就地主間之分屋爭執，僅負有代為作籤之義務云云。惟查觀之上開合建契約內容固無明白約定被告承諾分配一樓店面予原告等字眼，且依上開合建契約第三條亦約定：「甲方（即原告）分得本大樓地上壹層至地上參層全部及地下壹層之５０％，乙方分得地上肆層至陸層全部及地下層之５０％，甲方雙方土地之取得比照分屋情形，按戶持分土地產權。本大樓設計完成後，若雙方取得之房屋未能達成完整之單位時，由雙方協商同意由取得者，按協議價格補貼對方。如甲方地主間協商不成，則由乙方作籤，由甲方彼此抽籤決定，絕無異議。」等情，然上開約定係指原告取得之房屋未能達成「完整之單位」時，由地主間協商或由被告作籤以抽籤決定之，自與本件原告對依合約約定比例取得一樓建物所有權不爭執，而係對所取得之一樓建物係店面或停車位有爭執之情有別，從而被告抗辯此地主間之分屋爭執云云，尚不可採。再查被告之法定代理人甲○○於士林地檢署八十八年度偵字第一一一七一號偵查中曾稱，當初談合建時，係與十二戶地主談合建事宜，照原興建計劃各地主應可分得一戶店面，惟後來僅有告訴人（即原告）及王劉荷英、陳曾雪櫻、潘美月等地主有談成合建，因基地面積縮小，致一樓無法興建四間店面，僅能興建二間店面及二個車位，伊於大樓完工後，有與其他地主們達成和解，另告訴人部分則由伊以高價將車位買回出售等語，此有被告提出之士林地檢署八十八年度偵字第一一一七一號不起訴處分書影本在卷可稽，可見被告否認於合建當時有地主均分得一樓店面之承諾等情，已有不實，續查被告嗣以其岳父王治忠名義與原告訂立買賣合約書，約定由被告以四百八十萬元購回原分配予原告之系爭車位等情，復據原告提出被告不爭執真正之不動產買賣契約書影本為憑，雖被告另辯稱其係擔保於三個月內代原告出售一樓房屋，若順利售出，則以該出售所得補貼原告云云，然觀之上開不動產買賣契約書內容，已明定兩造為買賣契約當事人，並有買賣總價款、付款期限等一般買賣契約約定之文字，確無被告代為出售系爭一樓停車位之字眼，此外被告亦無法另為舉證以實其說，應認被告上開之辯詞不足採，從而被告公司法定代理人既同意以四百八十萬元購回系爭一樓停車位，益證被告當初與原告確有交付一樓建物為店面之約定。況查因被告未繼續給付上開買賣價金，嗣經原告以存證信函等催告仍未履行，業解除契約等情，業據原告提出存證信函及回執、律師函影本為證，被告亦不否認其未給付買賣價金之事實，是以上開買賣契約既已解除，被告又確未交付一樓店面予原告，被告即有違反兩造約定之情，揆諸上開合建契約第九條之約定，原告自得沒收二百萬保證金或請求由一樓店面改為停車位之損害，而系爭一樓停車位現值為八十萬元，若一樓店面則價值四百八十萬元等情，亦有原告提出之買賣契約書及鑑價報告影本在卷可參，從而原告主張因此所受損害為四百萬元等語，應為可採，進而原告主張被告請求返還保證金二百萬元為無理由或與保證金二百萬元為抵銷等語，均屬有據，被告為原告未返還二百萬元保證票予被告以前，被告並無交付系爭建物二樓及土地所有權狀予原告之義務之同時履行之抗辯，即不可採。
七、再查原告主張被告應將系爭一樓（停車位）建物所有權狀交予原告部分，經查系爭一樓部分係法定停車空間，且該所有權部分業登記為共同使用部分，並未另行製發所有權狀等情，有台北縣汐止地政事務所九十年十月十五日九十北縣汐地登字第一一八九六號函暨所附之建物登記謄本附卷可查，原告並在最後言詞辯論期日時對請求被告交付系爭一樓單獨所有權狀部分捨棄，表示只要求系爭二樓的所有權狀等語，從而原告此部分之主張即無理由。
八、綜上所述，原告依合建契約關係請求被告交付系爭二樓建物及土地（應有部分二十四分之二）所有權狀，均有理由。而被告請求交付系爭二樓建物及土地所有權狀之同時，原告應對待給付即應移轉登記系爭地號土地應有部分二十四分之二予伊，亦有理由，應予准許，原告逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 九十 年 十二 月 三十一 日
民事第二庭法 官 黃雯惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 月 日~B法院書記官 魏淑娟