臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度訴字第九二五號
原 告 巨勝房屋仲介有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 林世華律師
李慧芬律師被 告 丙○○ 住台北市○○區○○路○○○號一樓
丁○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○弄○○號四樓右 一 人 乙○○ 住訴訟代理人右當事人間請求給付仲介報酬事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○應給付原告新台幣肆拾肆萬陸仟元及自民國九十年三月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣玖萬捌仟元及自民國九十年三月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之四；被告丁○○負擔二十五分之四；餘由原告負擔。
本判決判命被告丙○○給付部分，於原告以新台幣壹拾肆萬玖仟元供擔保後，得假執行；但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣肆拾肆萬柒仟元供擔保後，得免為假執行。
本判決判命被告丁○○給付部分，於原告以新台幣參萬參仟元供擔保後，得假執行；但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾萬元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丙○○、丁○○應分別給付原告新台幣（下同）四十四萬六千元、十一萬五千元，暨自本訴狀繕本送達被告翌日（即被告丙○○為民國九十年三月六日、被告丁○○為九十年三月七日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告受被告丙○○委託銷售房屋：被告丙○○於八十九年六月間委託原告代為銷售其所有，門牌號碼台北市○○區○○街一段二五七巷十弄十號二樓之建物暨其坐落土地應有部分，委託期限暫定自八十九年六月二十日起至八十九年九月二十日止，約定委託銷售總價為一千一百五十萬元，仲介報酬為成交總價的百分之四。
（二）原委託契約期滿後，丙○○繼續委託原告售屋：嗣因前開委託期限屆滿，尚未遇有適合買主，原告公司承辦人員詢問被告丙○○續約意願，被告丙○○表示要依原委託條件繼續委託原告銷售，原告同意並繼續就系爭不動產陸續刊登廣告，並帶有興趣之買主看屋，此均有八十九年七月至十一月份，每月之北區仲介業聯誼會發行之「流通房訊」、原告發行「巨勝房訊」等夾報廣告及原告八十九年九月二十日以後之帶看紀錄，用茲證明原告與被告丙○○間確有續約合意，原告方會繼續銷售。原告就與被告丙○○間之延長委託銷售之合意，多次促請被告丙○○補簽書面，然被告丙○○均藉詞忙碌，一再拖延，原告以服務為業，本諸顧客至上，亦不便以被告丙○○未簽妥續約書面為由，斷然停止本件房地產之銷售，而仍依被告丙○○委託之旨，盡心盡力為之銷售房屋。
（三）丙○○與原告帶看客戶丁○○私下買賣過戶，規避仲介報酬：嗣八十九年十月底，被告丙○○向原告表示，因委託銷售契約書上第十條所載丙○○自己特定之客戶（高念慈、蘇太太）欲再看此房屋，故需暫時拿回鑰匙幾天，原告依被告丙○○所言，交付鑰匙。惟隔數日後，原告再連絡被告丙○○索取鑰匙，被告丙○○又一再拖延。嗣後，原告向地政機關調閱系爭房地之登記謄本後，發現被告丙○○竟於續約期內之八十九年十一月七日將該房地出售與被告丁○○，並於八十九年十一月十八日（亦在續約期間內）完成移轉登記，而該買主被告丁○○，即為原告受託銷售期間內八十九年九月間，曾帶看系爭房地客戶之一。
（四）事實經過時程表：茲就本案事實發生經過，整理如後：
八十九年六月十九日：丙○○與原告簽立委託銷售契約。
八十九年六月二十日：委託銷售期間開始（迄八十九年九月二十日止）。
八十九年九月二十日：原委託銷售期滿，契約雙方合意以原契約條件繼續委託迄售出時止。
八十九年九月二十六日：被告丁○○見原告之廣告，來電詢問原告包括本件房
地等四筆不動產之銷售訊息，並約次日看屋。⒌八十九年九月二十七日：原告陪同被告丁○○及其先生，帶看包括本件房地等四筆不動產。原告持續依委託意旨銷售房屋。
八十九年十月底：被告丙○○藉詞向原告暫時取回鑰匙，嗣未依約交付鑰匙予
原告。 ⒏⒒⒎八十九年十一月七日：被告丙○○與丁○○買賣成交。
八十九年十一月十八日：被告丙○○移轉本件不動產予丁○○，完成登記。
（五）被告丙○○、丁○○違約私下交易，依約仍應給付原告仲介報酬：原告與被告丙○○委託銷售契約書第七條明定：「甲方（即被告丙○○）在委託期間內，應主動配合乙方（即原告）作業，不得．．．自行出售，或委託他人售出，否則甲方（即丙○○）應按第三條所定銷售總價（即一千一百十五萬元）之百分之四支付服務費與乙方（即原告），並應於售出日起三日內以現金一次付清。合約期滿後三個月內，倘甲方（即丙○○）將本房地出售予乙方（即原告）曾接洽之客戶，仍依上開約定處理。」又被告丁○○簽立予原告之帶看紀錄表載明：「本人（即丁○○）委託巨勝房屋帶看上述物件，並同意成交時支付服務費為成交價百分之一，於簽訂買賣合約時以現金或即期支票給付，且承諾絕無私下成交情事發生。．．．有效規範期即日起六個月（即有效規範期間為：帶看日八十九年九月二十七日起至九十年二月二十七日止）。」被告丙○○、丁○○二人，藉由原告介紹得知彼此交易訊息而得以成交，卻為圖規避應付原告之仲介報酬，枉顧誠信，分別違反與原告之委託契約及帶看約定，於禁止私自交易之期限內，違約自行交易並辦畢移轉登記程序。是原告就被告二人之違約情形，自得分別主張委託銷售契約及帶看紀錄規定，分別請求丙○○、丁○○給付相當於銷售總價一千一百十五萬元百分之四金額四十四萬六千元、銷售總價百分之一金額十一萬一千五百元，並均加計自本訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）被告丙○○與原告間確有續約之合意：被告丙○○為圖卸責，偽稱因第一次委託銷售期間 (即八十九年六月二十日至同年九月二十日) ，原告未履行銷售義務，不曾說明帶看情形、亦未報告銷售廣告刊登狀況，連水電費亦未代為繳納，故對原告服務甚為不滿，第一次委託期滿，便未再委託原告銷售。此有鈞院九十年三月七日庭訊筆在卷可證。惟查，原告與丙○○間確有繼續自八十九年九月二十一日起至同年十二月二十日止委託銷售之合意，茲說明事證如后：(一)原告至八十九年十月底止，均繼續持有系爭房屋之鑰匙：鑰匙為開啟房屋之工具，交付鑰匙予他人，他人即得隨時進入室內，觀看室內情狀，倘被上訴人未委請上訴人仲介房屋，上訴人即無冒無法售屋之風險，被告丙○○自八十九年九月下旬原約期滿，以迄十月底止，均因續約而未向原告索回鑰匙，直至丙○○、丁○○達成買賣交易，始藉口特定二組客戶欲看屋，而向原告取回鑰匙，此迄至十月始取回鑰匙乙節，被告丙○○亦當庭承認。雖被告丙○○以因其另有鑰匙，故不急著取回置辯；然丙○○與原告必有續約之合意，被告丙○○始會同意由原告繼續持有鑰匙，俾利原告帶看客戶入內觀看。況不動產價值甚鉅，被告丙○○亦無理由任由無契約存續之人持有鑰匙甚明。
（二）因有續約合意，原告方會繼續刊登廣告、帶看房屋：
１、原告因與丙○○有續約之合意，原告方會花費大量物力、人力，繼續在現場裝置廣告看板，四處刊登本件售屋廣告，並多次帶看客戶看屋。果依被告丙○○所稱，原約期滿契約雙方即未續約，原告何敢甘冒無法售屋、自招買主控告無權代理之風險，大費周張刊登廣告、帶看房屋？況刊登廣告、答覆詢問電話、實地帶看房屋，所花之人力、物力均甚龐大，原告並非公益事業，若非有與被告丙○○有續約合意，原告何需費眾多心力努力銷售系爭房屋。且原告銷售業務量甚大，原告亦無可能未受委託，卻單單擇此房地投注大量心力代為銷售。
２、又被告丙○○於原約期滿後仍欲售屋，嗣亦確實售出予丁○○；則原約期滿，若被告丙○○未與原告續約，被告丙○○當會將現場由原告裝置之廣告看板取下，改貼自己之連絡電話，以便有意願買主得逕洽丙○○；絕無可能仍任由現場僅張貼原告廣告，未為任何處置，錯失與買主直接洽商之機會。就此丙○○及證人潘延山於九十年三月七日庭訊時，均承認迄八十九年十月份潘延山插手本件交易後，仍未對原告之現場廣告作任何變動，而仍留置現場；抑有進者，潘延山甚而承認其反諸仲介慣例，未在現場放置其公司之連絡廣告。此益顯原告與丙○○確有續約之情。
３、原告因續受丙○○委託，故對潘延山之電話詢問方會詳細答覆：證人潘延山於鈞院九十年三月七日庭訊時，在被一再追問下，亦坦承渠得知本件房屋出售訊息，係電話詢問原告後，才得知相關訊息。倘被告丙○○與原告間並無續約之情，鑰匙、廣告均如被告丙○○所辯稱，係疏忽而未取回、拆下，渠與原告間已無仲介合意，則按諸常理，原告對潘延山之電話詢問，亦當係告知已未受委託即足，斷無在未受委託之情況下，仍詳細告知本件房地相關資訊為是。顯然徐女與原告間，確有續約，故原告才會對潘延山於八十九年十月初之電話詢問，本諸仲介義務，詳盡介紹房地之資料。
４、被告丙○○於十一月間，為感謝原告代為銷售，而給予原告承辦人員紅包酬謝：被告丙○○明知與原告續約，且買主丁○○實係原告帶看，而促成交易，故於十一月間，與丁○○成交後，原告承辦人員嚴偉平不知情而至丙○○住處報告廣告、帶看情形，欲拿回鑰匙，並催促補辦契約書面時，被告丙○○始告知嚴偉平已將房屋出售，並私下給付嚴偉平三千元之紅包，感謝出售前之代為銷售之辛勞，當時嚴偉平婉拒無效而收受時，亦曾向丙○○言明，若其買賣有違銷售契約之旨時，公司會要求賠償，此業經證人嚴偉平、被告丙○○於九十年三月二十八日當庭陳述。是就被告丙○○於八十九年十一月間，尚酬謝原告承辦人員紅包乙節，亦足證明徐女確有與原告續約之事實。否則第一次契約九月二十日即已期滿，若無續約之情，時隔近二個月，證人嚴偉平絕無可能無端親赴被告丙○○處報告銷售情形，又被告丙○○為何於約滿如此久後，要給付嚴偉平酬謝金額非小之紅包。又此益證被告歷次開庭，均一再誣指原告未盡銷售義務，對原告服務極為不滿，故期滿即未再續約之說，洵屬事後卸責之詞，蓋果原告服務不週，徐女何有私下另贈紅包之理。
５、由上足證，原告與被告丙○○間確有續約之合意存在，丙○○方會續由原告持有鑰匙以帶看客戶入內參觀，並任由原告於現場裝置廣告看板，以迄潘延山介入後仍未拆除。亦因有此續約合意，原告方會繼續張貼、刊登廣告，帶看房屋，毫無畏懼無法售屋所致鉅額銷售費用之損失、買主指控無權代理之風險；並於十一月間給付原告承辦人員紅包，而證人潘延山亦係明知有此續約之情下，故未敢拆除原告廣告而貼自己公司廣告。被告丙○○為圖推卸違約之責，辯稱只是漏未取回鑰匙、拆除廣告，甚而為原告未報告帶看、廣告情形之虛偽指空，完全抹煞原告銷售本件房地所費心血，以圖省卻應付仲介報酬，枉顧誠信之僥倖心態，甚為可議，其履行債務之行為顯違誠信。
（二）被告丙○○明知被告丁○○實係原告所帶看之客戶：
１、丙○○因有此認知，故予原告承辦人員酬謝紅包：被告丙○○因知丁○○實係經由原告帶看，致能促成本件交易，故於達成交易後，對原告長期之銷售努力，因心虛虧欠，而主動給付原告承辦人員紅包。若依被告二人所偽稱，本件係由力霸公司潘延山在未登廣告且短短半個月即已促成之情形下，徐女指責原告承辦人員歷經近五個月銷售仍未售出，辦事不力猶恐不及，怎可能另外再酬謝承辦人員。是丙○○酬謝紅包之舉，足徵其明知丁○○係原告帶看客戶，甚為明灼。
２、被告丙○○因知被告丁○○係原告帶看，並非力霸房屋仲介有限公司（以下簡稱力霸公司）潘延山介紹，故僅予潘延山「二成五」之配合報酬：另丙○○、丁○○、潘延山均知本件買賣實係原告帶看促成，潘某之介入，不過係為圖掩飾原告促成買賣之事實，故丙○○僅象徵性給付潘延山十萬元，作為潘延山配合掩飾之報酬。否則，按諸一般常情，縱賣方降價求售，仲介自賣方所得報酬，亦係就最後成交價格百分之四計算，已因成交價額降低而減少原約定報酬金額，並無另行再為減縮報酬金額之理。然參諸被告所稱成交價格係九百八十萬元，而丙○○提出力霸公司定型化之委託銷售契約書記載，賣方應付仲介報酬為成交價百分之四計算，力霸公司潘延山應得之報酬應近四十萬元，然實際上丙○○所給付力霸潘延山之報酬，卻僅十萬元，數額相差甚鉅，顯不合常理，丙○○、丁○○、潘延山三人，串飾潘延山仲介之情，不言可諭。
３、縱退萬步言，被告丙○○虛謂並不知丁○○係原告所帶看之客戶，以圖推卸責任，然按諸二方之不動產委託銷售契約書第七條規定，賣方丙○○於委託期間內，凡自行出售或委託他人售屋，依約即需給付原告約定之仲介報酬。是丙○○之辯稱不知買主丁○○係原告帶看客戶之詞，並無礙原告依約請求丙○○給付原告仲介報酬之權利。
（三）丙○○、丁○○及證人潘延山之說詞不實在：
１、被告丁○○部分：
（１）經由潘延山仲介(即力霸公司)買受此房地之緣起：丁○○表示，係「十月份時…經過系爭房子，看到是力霸公司在賣，所以才去接洽。」；然查，迄八十九年十月份止，系爭房地現場所掛之廣告，僅有原告之看板，力霸公司未於現場懸掛廣告，此經被告丙○○及證人潘延山證實無誤，顯見丁○○上開說詞洵屬虛偽。被告丁○○根本無法交待其得知力霸潘延山仲介本件房地之緣由，究其所以，無非潘延山乃張女所私下串謀，藉以粉飾其與丙○○私下交易之煙幕而已，並非係看到力霸刊登系爭房地廣告後才認識。
（２）原告帶看當時不買，「嗣又買受之原因」：丁○○表示係因原告銷售價格較貴，所以未買；然查，原告銷售價格係一千一百十五萬元；而被告提出之力霸公司銷售價格為一千一百八十萬元，遠較原告銷售價格為高；揆諸常理，十月份時原告仍時續廣告銷售系爭房屋，丁○○果欲依正當方式買受，自當透過銷售價格較低且曾陪同帶看之原告與買主議價，斷無可能透過價格較高之潘延山商洽買受，丁○○上開說詞顯然虛偽。
２、證人潘延山部分：
（１）茲先就潘延山介入本件買賣之真實情形，予以說明：被告二人係經原告仲介，始知此交易訊息，進而得以成交；惟渠等二人為圖規避當初與原告約定之應付仲介報酬，竟私自交易；被告二人為圖掩飾此枉顧誠信之違約行為，乃串謀任職力霸公司之潘延山，枉稱本件買賣係由潘延山所促成。然查，原告於九十年三月七日庭訊後，經向承辦本件銷售之業務人員詢問並查取相關資料發現，八十九年十月初左右，力霸公司蘆洲加盟店店長來電表示，欲就本件不動產介紹買主予原告，因仲介業向來有此合作慣例，原告乃表示果因該公司介紹之客戶，致本件買賣成交，當可依慣例分配仲介報酬；原告並因力霸公司之要求，告知該屋之地址、坪數、銷售價格等資料，但不包括屋主電話及住址之資料。然當時力霸公司擬打破慣例，要求分配較高之比例，與原告未達成協議，且事後該力霸加盟店即未再與原告連絡。數日後，訴外人陳秀玲來電請求原告帶看系爭不動產，原告依其所請帶看，帶看過程陳秀玲神色異於一般買主，而令原告帶看人員印象深刻，陳秀玲就房屋資料詢問甚為詳細，並以欲了解產權是否清楚為由，請求原告補傳不動產地籍謄本予伊，且於現場借用原告承辦人員電話表示欲與其兄長商談看屋狀況。原告不疑有他，事後即應陳秀玲要求將地籍謄本依陳秀玲所留資料傳予陳秀玲，嗣後即無下文。原告庭訊後將陳秀玲所留資料調出後查證，竟發現陳女所留 (０２)２８１２．９０２０之電話，及 (０２) ２８１１．８９２４之傳真，均係潘延山住宅之電話及傳真；而陳秀玲帶看當時借用原告電話撥打之受話方0000000000之手機號碼，亦係潘延山兄長所使用。由上事證顯見，被告丁○○經原告帶看後，對系爭不動產甚為中意，但為圖規避應付仲介報酬，乃與證人潘延山串謀，由潘延山安排其家人偽裝有意願之買主，騙使原告傳真地籍謄本，藉以查得賣主丙○○之住址，再與丙○○取得連絡，而共同串謀達成本件交易。
（２）證人潘延山證詞矛盾，顯不可採：查證人潘延山於鈞院九十年三月七日庭訊時，就受訊問之事項，一再閃爍其詞，不予正面回答，均泛以仲介習慣如何如何，逃避本件具體事項之說明，非待一再追問，始簡略答覆，心虛之情不言可喻。細究其前後證言，亦漏洞百出，尤以潘延山得知系爭房地出售原因之部分為甚：潘延山先謂係因其剛好銷售本件房地樓下之房屋，故對該棟大樓全部情形均甚明瞭，而經由申請土地登記簿而查知丙○○住址。俟遭原告反問，若本件房地未作廣告，何能得知出售訊息後，潘延山又改稱一般仲介業對其他仲介公司「期滿」之銷售案，均會以仔細蒐集報紙廣告及海報，與屋主取得聯繫；本件亦係透過此方式而得知房地要賣。然查，一般仲介業之尋找售案，均係透過舊客戶介紹，或針對賣主刊登之廣告而與賣主取得連絡，證人潘延山所言，並非仲介慣例，況仲介公司刊登之廣告僅有仲介電話，並無房屋地址，更無屋主電話，其他仲介公司根本無法藉此逕與屋主取得聯繫，是潘延山所言不合常理甚鉅。經再質問，仲介之廣告，僅會刊登房屋一隅及仲介電話，如何確認廣告所登者即係本件房地。潘延山至此始承認，實係打電話至原告公司詢問相關房屋訊息，才知要賣。惟嗣潘延山為彌補上開前後矛盾之破綻，復又畫蛇添足聲稱，本件房地已交涉曝光很久了，仲介業大家都知道在賣，而又再次牴觸其上開反覆之說詞。
（四）被告二人係由原告居間促成交易，並非潘延山所促成：查被告二人之交易，確係由原告居間所促成，證人潘延山不過係買方丁○○重施故技 (張氏夫婦亦曾透過原告帶看某石牌店面，獲知相關資料後，自行私下連絡賣方，因價錢無法合意未能成交；原告近來經由賣主告知始知張氏夫婦惡習) ，利用原告尋得中意之房地後，意圖規避應付原告之仲介報酬，於告知潘延山詳情後，由潘延山派其家人以「陳秀玲」名義，偽為客戶要求原告傳真土地登記謄本，查得丙○○資料，與丙○○取得連絡，並達成交易後，再串謀對外虛稱係透過力霸潘延山居間促成交易。實則三人均知系爭房地當時仍由原告依約銷售中，是以三人均低調行事，惟恐讓原告得知此私下交易之情：賣主丙○○於潘延山十月初介入，以迄十月底交屋予丁○○止，期間內均未敢向原告取回鑰匙；丙○○與潘延山，迄交屋時止，亦均未敢拆除原告銷售看板或有任何張貼新廣告之動作；此無非係三人自始即共同串謀，自知理虧，而不敢聲張。況參潘延山所稱，本件仲介報酬向賣方收取十萬元，買方二十萬元，共三十萬元；縱不論買方二十萬元部分，丁○○、潘延山當庭均承認並無統一發票，不僅有逃漏稅捐之嫌，並有違仲介經營情形，且與丙○○部分有開立發票之情迥異，而啟人疑竇，且買方丁○○亦均無法舉證給付二十萬元之事證。而僅依被告所稱，渠二人給付潘延山仲介金額、報酬比例，亦與仲介慣例迥異。一般慣例，仲介共可收取成交總價百分之五之報酬，以被告二人所稱最後買賣價格九百五十萬元計算，潘延山之公司應得近五十萬元之報酬，若非潘延山僅係配合偽為被告二人私下交易之煙幕，潘延山或其公司焉會同意而違反仲介慣例僅拿取應得報酬之六成；又若非有上開隱情，本件買賣雙方給付潘延山公司之報酬，為何與一般賣方負擔百分之四報酬、買方負擔百分之一之習慣大相不同。究其所以，乃因三人就此私下交易之計謀，共同取得默契，故方有上開有違慣例之情形，其行為與民法第一百四十八條第二項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」有違。被告又稱如真要規避原告，可以等三個月以後再簽，然被告丙○○將必需承受屆時無法無受系爭不動產之風險。潘延山之營業區是在蘆洲，如何會跨區至系爭不動產所在之台北市北投區承銷。
四、提出下列證據為證，並聲請訊問政人潘延山、邱淑樺及嚴偉平。原證一：不動產委託銷售契約書乙份；原證二：「北區房仲業聯誼會流通房訊」廣告數份；原證三：「巨勝房訊」廣告數份；原證四：帶看紀錄表六紙；原證五：建物及土地登記謄本各乙件；原證六：被告丁○○帶看紀錄表乙紙；原證七：陳秀玲帶看紀錄表乙份。
（以上均影本）
乙、被告丙○○方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔請准宣告暫免假執行。
二、陳述：
（一）原告自認經其與被告丙○○之原告代銷不動產委託期間係自為八十九年六月二十日起至同年九月二十日止，且在此期間並未成文。至於委託仲介期滿後，原告謂被告丙○○仍有意續約，惟因藉詞忙碌，一再拖延訂，不惟自相矛盾，被告丙○○於此並鄭重否認其事。雖原告亦舉出所謂之「巨勝房訊」、「流通房訊」或「帶看記錄」立證，惟無論渠等文書均係原告片面所製作之文書或印行之通訊，要難以原告於委託期滿後之片面行為，推論事先均獲被告丙○○同意，並稱被告丙○○有意續約。否則被告丙○○一旦簽訂委託仲介契約，豈非等同賣身契，再無自主之權。
（二）被告丙○○委託原告仲介銷售房屋之後，原告究竟曾帶何人前往看屋，均未知會被告丙○○，被告丙○○根本無從知曉。被告丙○○嗣和另一被告丁○○簽約出售系爭不動產，係因見原告遲遲無法達成委託目的，遂於八十九年十月六日另與力霸公司簽訂委託銷售契約，委託期間自八十九年十月七日至十四日，俟再延至八十九年十月二十一日，房屋價金則由一千一百八十萬元降至九百八十萬元，仲價報酬則降為十萬元，並無原告所稱規避支付仲介報酬之事。
（三）原告於委託代銷期滿後，依民法第三百十四條第二款規定，應主動返還鑰匙，其未主動返還，並非等同被告丙○○有意續續使其持有，是其主張俱不足為有續約合意之論據。被告丙○○與原告簽訂系爭不動產委託銷售契約時，因被告丙○○未居住在系爭不動產內，為使原告得遂行其代銷工作，被告固有附隨義務應將系爭不動產大門之鑰匙交付原告，俾利原告帶領客戶察看屋況。惟原告未能在委託期間內覓得客戶應買，於期限屆滿後，系爭不動產委託銷售契約當然失效，此時係原告負有將廣告招牌拆除及返還房屋鑰匙之義務，而非被告丙○○有向有之索討鑰匙之義務（此係被告之權利而義務），被告丙○○雖因一時事忙，未立即向原告索回鑰匙，但終不得因此即率謂被告丙○○有繼續委託之意思。原告顛倒雙方權利義務之分配，並虛擬被告丙○○之意思，顯無可採。
（四）不惟依原告所述帶領客戶看屋經過，已可看出被告丙○○確係於與被告丁○○簽訂買賣契約前，不知亦未曾見過丁○○，另據 鈞院訊問被告丁○○，其供稱之內容核亦與原告描述帶客看屋之情形相符，是被告丙○○嗣後透過力霸公司之仲介，將系爭不動產出售予被告丁○○，並無違約可言。
（五）原告復謂力霸公司自動降低仲介報酬，與常理不符云云，實係強詞，蓋仲介公司若因買賣雙方出價差異過鉅，無法促成買賣，則毫無分文報酬可言，且賣方當事人在出價時，必將應支付之仲介報酬計算在成本之內，因此出價勢必較高，仲介公司在斡旋時，為拉近雙方差價，自動減少仲介報酬，促使出賣人大幅降低出售之價額，以達成買賣，仍能賺取一定數目之報酬（總比全無報酬好），於買賣雙方及仲介公司均有利無害，所以此舉不僅符合常理，實際上亦比比皆是，原告所稱，實屬睜眼瞎說。
（六）又原告自承曾與力霸公司之代銷人員取得協議云云，果如此，則原告應請求之對象應為力霸公司，在彼等協議時，並未邀被告丙○○一同協議，被告丙○○亦不知情，且依原告所述，係力霸公司事後毀約，原告卻反向被告丙○○請求寧有是理？被告丙○○給付紅包予嚴偉平僅是為了鼓勵。如被告真要串謀，自可等到三個月期間過後再簽契約。
三、證據：提出下列證據為證。被證一：太平洋房屋仲介公司專任委託契約乙份；被證二：崇實房屋仲介聯盟喜新戀舊房屋仲介有限公司委託銷售契約書乙份；被證三：崇實房屋仲介聯盟喜新戀舊房屋仲介有限公司委託買賣契約修正同意書乙份。
（以上均影本）
丙、被告丁○○部分：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查被告丙○○與原告間所簽訂之不動產委託銷售契約書，約定之銷售期間自八十九年六月二十日起至九月二十日止，依被告丙○○所述，九月二十日期限屆至，其即向原告公司表示不再續約，則渠等簽訂契約之效力即至九月二十日止即已失效。雖原告提出流通房訊廣告、巨勝房訊廣告及九月二十日以後之帶看記錄或售屋廣告未拆除等事證，以茲證明原告與被告丙○○間有續約合意，惟此均為原告單方之行為，並不能證明被告丙○○有同意續約。況且即使續約，一般仍須以書面為之，而原告並未提出任何書面文件以茲證明，顯見原告續約之說詞並不實在。
（二）又被告丁○○雖於九月二十七日經由原告公司人員帶領觀看系爭房屋，惟此時原告與被告丙○○之間既已無契約關係存在，則原告所為，顯未經被告丙○○之授權，被告丁○○既非在該銷售契約委託期限內觀看系爭房屋，即使原告有為被告丁○○帶看系爭房屋，亦不能證明其仍有仲介買賣系爭不動產之授權，因此，原告不得以帶看記錄來請求被告丁○○給付仲介服務費。
（三）再據原告提出之帶看記錄表中所載，僅記載同意成交時支付服務費為成交價百分之一，並未明定私下成交時，仍須支付仲介費之規定。因此原告不能擴張解釋，假如被告丁○○私下成交時，仍須交付成交價百分之一之仲介費。況原告公司人員對被告丁○○僅言，此帶看記錄僅為記錄客戶基本資料而已，並未說明有何權利義務之規範，而其內容所載，經閱卷得知，均係原告事後再予填寫，顯見原告所為誠然有違誠信原則，而陷被告丁○○於錯誤之中。
（四）末查，所謂私下成交係指買賣雙方未透過仲介業者而私下達成交易之行為。禁止買賣雙方私下成交，其目的主要是，避免買賣雙方意圖規避給付仲介費之義務，而自行交易。惟被告丁○○係經由訴外人力霸公司向被告丙○○購買系爭不動產，並非所謂私下成交，此有被告丙○○與力霸公司簽訂之委託銷售契約書以及被告丁○○與力霸房屋所簽之要約書為憑，且被告丁○○給付力霸公司之仲介服務費為二十萬元，超出原告所主張之仲介費金額，被告丁○○顯無規避給付原告仲介費而與被告丙○○私下成交之情形。況被告丁○○在與屋主被告丙○○簽約之前，二人從未見過面，原告空言指摘，對被告丁○○身心影響已造成傷害。
三、證據：提出下列證據為證，並聲請訊問證人王淑華。被證一：被告丙○○委託力霸公司銷售契約書乙份；被證二：要約書乙份；被證三：訴外人王淑華存摺帳簿乙份；被證四：代收票據登記簿乙份；被證五：被告乙○○支票存款明細對帳單乙份。
（以上均影本）理 由
一、原告起訴主張被告丙○○於八十九年六月十九日將門牌號碼台北市○○區○○街一段二五七巷十弄十號二樓、建號五二三四０建物暨坐落基地，委託原告介紹買主，並簽立不動產委託銷售契約，依契約第七條約定，如被告丙○○於合約期限內未經原告私自將不動產出賣予他人，應按委託價格百分之四給付仲介報酬；如被告丙○○於期限屆滿後三個月內，復將系爭不動產出售予原告曾接洽之客戶，亦同。原告與被告丙○○簽定之委託銷售合約原係約定至八十九年九月二十日屆至，期限屆至後，被告丙○○仍繼續依原合約內容委託原告銷售系爭不動產，嗣於八十九年九月二十七日原告帶被告丁○○看視系爭不動產，依被告丁○○所簽立之帶看紀錄表約定，被告丁○○委託原告帶看系爭不動產，應於成交時按成交價百分之一給付仲介報酬。詎被告二人未透過原告即於八十九年十一月七日就系爭不動產簽定買賣契約，並於八十九年十一月十八日完成不動產所有權移轉登記。則依上開約定，原告自得訴請被告丙○○給付委託價格一千一百十五萬元之百分之四之仲介報酬四十四萬六千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月六日至清償日止之法定遲延利息；被告丁○○應給付原告委託價格一千一百十五萬元百分之一之仲介報酬即十一萬五千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月七日起至清償日止之法定遲延利息等語。
二、被告丙○○則以其委託原告仲介系爭不動產，早於八十九年九月二十日委託期限即為屆滿，否認有與原告約定依原合約內容繼續委託原告銷售系爭不動產。被告丙○○與原告之委託銷售契約既已終結，原告即負有將鑰匙返還及將廣告拆除之義務，此並非被告丙○○之義務，是原告自不得以被告丙○○未於期限屆滿時將鑰匙取回或將廣告拆除，即認被告丙○○同意繼續委託原告銷售。被告丙○○對於原告於委託銷售期間內或經過後，是否帶人看屋、帶何人看屋均不知情，亦不知悉原告如何銷售系爭不動產。被告丙○○見原告未能依約完成仲介，乃於八十九年十月六日與訴外人力霸公司簽定委託銷售不動產合約。被告許敏華經由力霸公司方與被告丁○○簽約。而仲介公司在仲介斡旋時為拉近雙方差價，自動減少報酬促使出賣人大幅降低出售之價格，然仲介公司仍可獲得一定之利潤，此為符合常理之事，被告丙○○於委託期限經過後經由力霸公司將系爭不動產出售予被告丁○○自無違約情事等語資為抗辯。
三、被告丁○○則以原告雖提出帶看紀錄表及售屋廣告稱其與被告丙○○至八十九年十一月間仍有委託仲介法律關係存在，然此僅為原告之片面單方行為；原告帶看之記錄表中僅記載同意成交時支付實際成交價百分之一之服務費，並未明定如私下成交亦應支付仲介費，況原告當時僅告知被告丁○○此為客戶之基本資料，並未告知有何權利義務之規範，其內容為事後原告再予填寫。而所謂私下成交，係指買賣雙方未經過仲介業者而私下達成交易之行為，其目的係為避免雙方意圖規避仲介費之義務，然本件係經由訴外人力霸公仲介方成交，被告二人於簽約前並未見過面，自無所謂私下成交之情事等語資為抗辯。
四、查被告丙○○於八十九年六月十九日將門牌號碼台北市○○區○○街一段二五七巷十弄十號二樓、建號五二三四０建物暨坐落基地，委託原告介紹買主。被告二人於八十九年十月三十日就系爭不動產簽定買賣契約，並於八十九年十一月十八日完成不動產所有權移轉登記，被告之成交價格為九百八十萬元，原告於八十九年九月二十七日受被告丁○○委託帶看系爭不動產，業據原告提出不動產委託銷售契約書、土地暨建物登記謄本、八十九年九月二十七日帶看紀錄表各乙份、被告提出不動產買賣契約書乙份為證，並為兩造所不爭執，堪信為真實。則本件首應審究者為被告丙○○是否在其與原告簽定之委託期間內，將系爭不動產出賣予被告丁○○；被告丁○○是否應依原告提出之帶看紀錄表給付仲介報酬。
五、經查：
（一）按居間乃當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。依民法第五百六十八條第一項規定，居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。系爭不動產委託銷售契約之內容，係被告丙○○委託原告銷售系爭不動產，如系爭不動產因原告之媒介而簽定買賣契約者，被告丙○○應依約給付報酬，參酌上開說明，原告與被告丙○○簽定之不動產委託銷售契約，其契約性質係屬居間契約，最高法院八十七年台上字第二七五七號判決參照。依民法第五百六十五條規定，居間契約並不以書面為必要，自不得以原告與被告丙○○原簽定之不動產銷售合約期限屆至後未再簽定新約，即認必無委託仲介之合約關係存在。
（二）被告丁○○自承其係在八十九年九月二十六日經由原告公司廣告知悉系爭不動產出售之消息，八十九年九月二十七日經由原告帶看系爭不動產，為瞭解系爭房屋的品質，翌日其有打電話問原告公司，系爭不動產係何家建設公司所蓋（參九十年三月二十八日言詞辯論筆錄）。原告公司銷售人員邱淑樺到庭證稱，其於九月二十七日帶被告丁○○看系爭不動產，被告丁○○隔日有打電話詢問系爭不動產是何家建設公司所建，其於九月三十日有電話予被告丁○○，詢問被告丁○○對於系爭不動產之意見（參九十年三月二十八日言詞辯論筆錄）。被告丁○○對於證人邱淑樺此部分證詞，並未表示反對意見。則原告於八十九年九月二十六日、二十七日及二十八日分別接受被告丁○○之詢問帶看系爭不動產，並回答被告丁○○電話詢問之問題。再據原告提出之八十九年七月份至十一月份北區房仲業聯誼會流通房訊，原告於八十九年十月份、十一月份仍刊登銷售系爭不動產之廣告，而該北區房仲業聯誼會流通房訊係部分北區房屋仲介業者所聯合登載之刊物，此觀該刊物登載之不動產，包括原告公司、住商不動產及駿達房屋等多家仲介公司之仲介銷售廣告即為可知，該刊物並非原告公司所片面製作。
（三）力霸公司銷售人員潘延山到庭證稱其於八十九年十月六日接手銷售系爭不動產後方將原告設置於系爭不動產之現場廣告拆掉（參九十年三月七日言詞辯論筆錄）。原告公司承銷人嚴偉平則證稱，系爭不動產外之廣告至八十九年十月份都沒有拿下來（參九十年三月二十八日言詞辯論筆錄）。則原告於系爭不動產外面之設置廣告繼續到八十九年十月份方拆除。被告丙○○自承其係於八十九年十月底方取回系爭委託不動產之鑰匙。被告丙○○委託原告銷售系爭不動產於八十九年九月二十日即已屆滿，而被告丙○○復自承其仍欲出售系爭不動產，是不論在法律上何人有義務拆除房屋廣告、應由被告丙○○取回系爭不動產之鑰匙抑或原告將鑰匙送回，衡情被告丙○○應於委託期限屆滿後，將設置於系爭不動產外之原告公司廣告拆除並將鑰匙取回。被告丙○○基於委託原告銷售系爭不動產，而將鑰匙一副六支交付予原告，則被告丙○○於委託期間經過後，理應將鑰匙取回，何以於八十九年九月二十日委託銷售期限屆滿後仍由原告繼續持有鑰匙之理，迄八十九年十月底與被告丁○○簽定系爭不動產買賣契約之際方取回鑰匙。此並非被告丙○○以忙碌所可解釋。被告丙○○雖稱如其有將系爭不動產委託原告銷售，則何以原告會於八十九年十月底將鑰匙交還。原告則稱依原告與被告丙○○簽定之不動產銷售合約書之第十條記載，因簽約當時被告丙○○曾告知其本身已有兩組客戶，如此二組客戶成交，不在委託銷售合約範圍內，被告丙○○係以為帶看此二組客戶看屋為由取回鑰匙等語。觀原告與被告丙○○簽定之不動產委託銷售契約書第十條確有原告所稱二組客戶之記載，被告丙○○亦稱確有此二組客戶，應認原告此部分之陳述尚屬可採。被告丙○○雖抗辯其未居住在系爭不動產內，不知原告在系爭不動產外設置廣告，但被告丙○○既自承其仍欲出售系爭不動產，自應在系爭不動產外加上與自己的聯絡方式，以取得與欲購屋者之聯繫，如何會仍於系爭不動產現場留置原告公司廣告及聯絡電話。且被告丙○○自八十九年六月二十日即將系爭不動產委託原告銷售，則被告丙○○稱其於將系爭不動產交原告銷售三個月後仍未至系爭不動產處察看，實與情理不符。被告丙○○復自承其於八十九年十一月初系爭不動產出售予被告丁○○後有包三千元之紅包給嚴偉平，則如被告丙○○所述，不滿原告委託期間內之服務而未與原告繼續簽立委託銷售契約，則又何需於系爭不動產銷售期限屆滿後隔一個多月出售系爭不動產之際，尚包三千元紅包給證人嚴偉平。被告丙○○雖抗辯如確有續定契約，為何未以書面為之。嚴偉平則到庭證稱被告丙○○同意繼續委託原告仲介銷售系爭不動產，其有要求被告丙○○至原告公司或嚴偉平至被告丙○○處簽定之書面契約，但被告丙○○稱不需如此麻煩，待其有空會過去簽契約（參九十年三月二十八日言詞辯論筆錄）。原告則稱其經營仲介業，性質上係屬服務業，則客戶稱因忙碌沒空簽立書面契約，原則上當不會強迫客戶必需簽定書面契約，原告此部分陳述，尚屬合理。
（四）被告抗辯渠等是經由力霸公司之仲介而成立系爭不動產之買賣契約，則被告自應就此積極事實，負舉證責任。力霸公司承銷人潘延山到庭證稱，系爭不動產係因其見到房屋外面有原告公司的廣告，由建物登記謄本找到被告丙○○。伊於八十九年十月六日承銷系爭不動產後，隨即將系爭不動產外面原告設置之廣告拆除，但並沒有再做現場廣告，所做的銷售行為是發傳單及做廣告看板。被告丁○○是經由廣告打電話詢問房子提出購買房屋之條件，伊只有帶被告丁○○看系爭不動產，共看了三次，被告丙○○之委託價為一千一百八十萬元，後來力霸公司同意少收被告丙○○之報酬，經過協商後以九百八十萬元成交（參九十年三月七日言詞辯論筆錄）。惟證人潘延山復證稱，其是打電話詢問原告才知道系爭不動產要賣（參九十年三月七日言詞辯論筆錄）。被告丁○○則稱其係經過系爭不動產看到力霸公司在銷售，才與力霸公司接洽（參九十年三月七日言詞辯論筆錄）。原告公司帶看被告丁○○之銷售人員邱淑樺到庭證稱，被告丁○○於八十九年九月二十七日看房子第二天有打電話問系爭不動產是何家建設公司蓋的，九月三十日邱淑樺打電話給被告丁○○，被告丁○○稱她要帶家人看喜不喜歡，並問一千萬元以下是否有機會，邱淑樺回答先看喜歡再說，價格會向屋主爭取（參九十年三月二十八日言詞辯論筆錄）。被告丁○○對於證人邱淑樺此部分證言並未表示反對意見。
（五）證人潘延山先是證稱，其是看到放在系爭不動產外面原告公司的廣告方知悉系爭不動產要出售，嗣稱係因打電話給原告才知道系爭不動產要出售，則證人潘延山前後證言已有矛盾之處。證人潘延山稱其未做系爭不動產外部廣告，只做廣告看板及傳單，然被告丁○○卻稱其係經過系爭不動產方知悉該不動產現由力霸公司銷售。然依證人潘延山證述之內容，其未做系爭不動產之外部廣告，被告丁○○即不可能係因經過系爭不動產而知悉該不動產當時是由力霸公司銷售。依證人邱淑樺之證言，當時系爭不動產之開價為一千一百八十萬元，而此價格亦與原告提出之北區房仲業聯誼會流通房訊、巨勝房訊之廣告銷售海報記載相同，則被告丁○○稱當時原告開價為一千二百八十萬元尚屬無據。被告丁○○當時曾詢問一千萬元以下有無機會，邱淑樺係回答關於價格可向屋主爭取，則邱淑樺並非回答不可能，然當時被告丁○○並未為任何出價。而嗣後力霸公司銷售系爭不動產之價格亦同為一千一百八十萬元。原告與力霸公司之銷售價格既均為一千一百八十萬元，原告公司之銷售人員並非告知被告丁○○系爭不動產之價格不可能降價並稱會向屋主爭取，則被告丁○○為何於當時不透過原告出價，即臆測當時無議價之空間，卻反於一個多月後復向銷售價格並未較原告公司銷售價格低的力霸公司出價。再者，系爭不動產之坐落地點係在台北市北投區，被告丙○○之前委託銷售之崇實房屋仲介聯盟喜新戀舊房屋仲介有限公司及原告公司，均與系爭不動產相同位在台北市北投區，可見房屋仲介自有其地域之關連性，然潘延山係屬於力霸公司中山蘆洲店，而依潘延山之證言，其係看到系爭不動產外原告公司之廣告知悉系爭不動產要出售，潘延山跨區仲介系爭不動產，亦與常理不符。被告丙○○、丁○○雖分別提出統一發票、匯款資料稱渠等已分別給付十萬元及二十萬元之仲介報酬予力霸公司，證人王淑華亦到庭附和稱被告丁○○確有匯款二十萬元之仲介報酬予力霸公司，然被告給付之金額與當時被告丙○○與力霸公司簽定之仲介契約約定應以成交價百分之四（賣方）、百分之一（買方）相差甚多，且亦難僅以金錢款項之交付，即可證明被告卻係因潘延山之仲介而達成系爭不動產買賣。應認被告就其所稱因力霸公司之仲介而成立系爭不動產買賣契約，並未舉證以實其說。
（六）審酌居間契約不以書面為必要，原告於八十九年九月二十一日以後仍繼續大費周章刊登系爭不動產之廣告海報、帶看房屋及接受客戶之詢問，被告丙○○於八十九年九月二十日後未即取回系爭不動產之鑰匙，迄同年十月底方取回，並將原告設置於系爭不動產現場廣告看板放置至十月份，被告丙○○於八十九年九月二十一日以後未記載自己的聯絡電話，亦未就系爭不動產為其他銷售廣告。被告實際上並非經由力霸公司仲介簽定系爭不動產買賣契約，但卻稱其係經由力霸公司仲介。原告於系爭不動產出售後包三千元紅包予原告公司銷售人員嚴偉平，應認被告丙○○於八十九年九月二十一日以後仍繼續委託原告銷售系爭不動產，堪可認定。又被告丙○○繼續委託原告銷售，並未另外約定合約內容，應認仍依原合約約定。惟原委託銷售合約之期限已經屆至，則關於合約之期限自不可能依原合約之約定，民法關於居間復未明文規定消滅事由，應依民法第五百四十九條規定，任何一方得隨時終止契約，最高法院六十九年台上字第九一八號判決參照。被告丙○○並未有何終止系爭不動產委託銷售之意思表示，則系爭被告丙○○與原告間之不動產銷售合約至八十九年十月三十日被告間簽立不動產買賣契約時，當仍屬存在。
（七）系爭被告丙○○與原告間之不動產委託法律關係之性質為居間契約，而依系爭不動產委託銷售契約第五條約定，服務費為實際成交價的百分之四，服務費應於簽定買賣契約時，以現金一次付清或由買賣契約價款中扣除，可認原告與被告丙○○簽定之不動產銷售合約係以「簽定契約」作為給付報酬之條件。委託人給付報酬之義務係於買賣實際成交時方發生，服務費係於簽定買賣契約時給付，則系爭不動產銷售契約原則上係屬媒介居間，需因居間人之斡旋至契約簽立方可請求給付報酬。然系爭不動產委託契約書第七條卻約定：「甲方（即被告丙○○）在委託期間內，應主動配合乙方（即原告）作業，不得藉故拖延及中途終止委託，或自行出售，：：：，否則甲方應按第三條所定銷售總價的百分之四支付服務費與乙方，：：：」即不以居間人斡旋至契約簽立時亦可請求給付報酬。此約定乃原告與被告丙○○就服務報酬給付要件之特別約定，尚難認其違反民法第五百六十八條規定，此約定係為避免仲介公司投入之心力付諸流水，除可避免客戶惡意圖免給付仲介費外，亦因原告對交易完成之結果，確實曾經付出努力，自然可得應得之報酬，則系爭不動產雖為原告為與不特定訂立契約之用而單方預定之契約條款，然並無顯失公平之處，則此條款應認為有效。被告丙○○於委託期間內，於八十九年十月三十日未經原告即私自與被告丁○○就系爭委託銷售之不動產簽定買賣契約，並於八十九年十一月十八日將不動產所有權移轉登記予被告丁○○，則依系爭不動產委託銷售契約書第七條約定，被告丙○○應依第三條委託銷售之總價一千一百十五萬元給付百分之四之委託仲介報酬。
（八）被告丁○○自認原告提出八十九年九月二十七日之帶看記錄表為其所親簽，惟抗辯其上之內容為嗣後原告所加入。按私文書經本人簽名，推定為真正，民事訴訟法三百五十八條第一項定有明文。被告丁○○既已於該帶看紀錄表簽名，則該帶看紀錄之內容即應推定為被告丁○○所出具，核原告所提出之帶看紀錄表數份，每份均有：「本人委託巨勝房屋帶看上述物件，並同意成交時支付服務費為成交價百分之一，於簽定買賣合約時以現金或即期支票給付，且承諾絕無私下成交情事發生。有效規範期即日起六個月」之記載，被告丁○○稱帶看紀錄表之記載為事後原告所加入，並未舉證以實其說。此段記載分別在被告丁○○簽名之上下方，而依被告丁○○出具之委任狀，關於職業欄係記載護士，應認被告丁○○之知識程度應在一般人之上，其於簽名時當應知悉明確瞭解此段文字記載之意義，自應受此記載之拘束。依此條款之約定，被告丁○○與原告所約定之契約性質亦為居間契約，即被告丁○○委託原告帶看系爭不動產，如嗣後因此成交簽定買賣契約，於有效期間六個月內，被告丁○○應依約給付成交價百分之一之報酬，此不以帶看當時原告與屋主是否簽定銷售居間契約為必要。被告丁○○於八十九年九月二十七日經原告帶看系爭不動產，於八十九年十月三十日即與被告丙○○簽定不動產買賣契約，並於八十九年十一月十八日取得系爭不動產之所有權，雖被告丁○○並非經由原告向被告丙○○買受系爭不動產，然實際上被告丁○○係經由原告之廣告、帶看方買受系爭不動產，應認被告丁○○故意不經過原告買受系爭不動產，係以不正當行為阻其條件成就，依民法第一百零一條第一項規定，應視為條件已成就，而被告簽定系爭不動產買賣契約，尚在帶看日起算六個月內，被告丁○○應依該條款約定依實際成交價格九百八十萬元之百分之一給付仲介報酬。
五、綜上所述，原告與被告丙○○之委託不動產銷售契約自八十九年九月二十一日起仍為繼續，被告丁○○於八十九年九月二十七日經由原告帶看系爭不動產，嗣被告於八十九年十月三十日簽定不動產買賣契約，並於八十九年十一月十八日將不動產所有權移轉登記予被告丁○○。則依系爭不動產委託銷售契約第七條約定，委託人即被告丙○○於委託期限內私自將不動產出賣，仍應依委託銷售合約第三條之委託價一千一百十五萬元之百分之四給付仲介報酬；被告丁○○依八十九年九月二十七日之帶看紀錄表，應依實際成交價給付百分之一給付仲介報酬。則原告自得訴請被告丙○○給付四十四萬六千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；訴請被告丁○○給付九萬八千元及自起訴狀繕本送達之翌日即九十年三月七日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。原告請求在此範圍內，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由，不應准許，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、原告雖聲請函查二八一二‧九０二０、0000000000之電話、二八一一‧八九二四之傳真是否為潘延山所使用。然潘延山之家人是否以客戶名義看視系爭不動產，要求原告傳真系爭不動產之登記謄本，與原告、被告丙○○間之委託銷售合約是否於八十九年九月二十一日以後仍為繼續，被告是否經由力霸公司成立系爭不動產之買賣契約無涉，應認上開證據並無查證之必要。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項後段、第三百九十條第二項、第三百九十二條規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 三 月 十八 日
民事第二庭法 官 黃書苑右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 十九 日
法院書記官 蔡梅蓮