臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第一一四八號
原 告 乙○○○被 告 丁○○
甲○○被 告 丙○○右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○應將坐落於台北市○○區○○段一小段一三○地號土地上如附圖所示Ａ部分範圍使用面積四十六平方公尺之地上物拆除（建物門牌：台北市○○街○○○號），並將上開土地返還予原告乙○○○及其他共有人周鄭淑珍、鄭正廷。被告丁○○並應給付原告自民國八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年以新台幣參萬伍仟元計算之損害金。
被告丙○○應自台北市○○區○○段一小段一三○地號土地上如附圖所示Ｂ部分範圍使用面積三十六平方公尺之地上物內遷出（建物門牌：台北市○○街○○○號）；被告甲○○應將上開地上物拆除，並將上開土地返還予原告乙○○○及其他共有人周鄭淑珍、鄭正廷。被告甲○○及丙○○應連帶給付原告自民國八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年以新台幣參萬伍仟元計算之損害金。
訴訟費用由被告丁○○負擔百分之五十六，餘由被告甲○○、丙○○連帶負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾肆萬元、第二項以新台幣壹佰伍拾貳萬元或同面額之合作金庫銀行景美分行之無記名可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行；被告丁○○於假執行程序實施前，以新台幣伍佰柒拾玖萬陸仟元，被告甲○○於假執行程序實施前，以新台幣肆佰伍拾叁萬陸仟元為原告供擔保後，免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，及願供擔保為假執行宣告。
貳、陳述：關於被告丁○○部分：
一、拆屋還地部分：坐落台北市○○區○○段一小段一三○地號之土地，係原告乙○○○及訴外人周鄭淑珍、鄭正廷等人所共有。被告丁○○自民國八十五年四月一日起即無權占用如附圖所示Ａ部分之土地迄今，拒不交還，原告自得依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定為本件請求。
二、關於損害賠償部分：本件如附圖所示Ａ部分之土地於被告丁○○無權占用前，係由其以每半年租金新台幣參萬伍仟元承租，於民國八十五年三月三十一日租賃關係終止後，同年四月一日起繼續占用土地，為無權占有，受有相當租金之利得致原告受有同額損害，則原告依侵權行為及不當得利之規定，自得請求被告丁○○自民國八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年返還相當於租金之不當得利。
關於被告丙○○及被告甲○○部分：
一、關於被告丙○○遷出房屋部分暨被告甲○○拆屋還地部分：被告甲○○自民國八十五年四月一日起即無權占用如附圖所示Ｂ部分之土地迄今，拒不交還。而前開系爭土地於被告甲○○及被告丙○○無權占用前，係由被告甲○○以每半年租金新台幣參萬伍仟元承租，並另轉租於被告丙○○使用，於民國八十五年三月三十一日原告與被告甲○○租賃關係終止後，同年四月一日起由被告丙○○繼續占有使用，即為無權占有。承上所述，原告自得依民法第七百六十七條及第八百二十一條之規定訴請被告丙○○自上開系爭土地上之地上物內遷出（門牌號碼：台北市○○街○○○號），被告甲○○應拆除地上物返還土地。
二、被告甲○○及被告丙○○損害賠償部分：被告甲○○及被告丙○○自八十五年四月一日起繼續占用土地，為無權占有，受有相當租金之利得致原告受有同額損害，則原告依侵權行為及不當得利之規定，自得請求被告甲○○及被告丙○○連帶自民國八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年返還相當於租金之不當得利。
對被告抗辯之陳述：
一、查兩造間之定期租賃契約於八十五年三月三十一日止，原告於租賃期間屆滿前之八十五年三月二十七日已分別函告被告等，租賃期限即將屆至，台端倘欲續約，請於本年三月三十一日前與本人等「另行協議訂立書面租賃契約，逾期除有另行協議成立，並另訂書面租約外，不同意以口頭或其他方式為租賃，台端並應即返還土地」；本件兩造間租賃契約屆滿後，既未另有租賃協議成立並訂立書面契約，已發生阻止續約之效力，原租賃關係自於八十五年三月三十一日終止。
二、原告已明示非另訂書面契約不再續約，被告等片面於租賃契約終止後陸續匯款入原告戶頭，對原告不生效力。況且，得否變為不定期租賃，亦非以出租人有無收取使用收益代價為條件。尤其，原告全未動用上開金額，被告等隨時得請求原告返還。
三、依丁○○掛號郵件收件回執，被告丁○○曾收受原告之存證信函。又原告寄發之郵局第一九０號被告甲○○之存證信函，雖經郵局以招領逾期退回；惟依上所述，被告已受郵局招領通知，被告即可隨時前往郵局領取該存證信函，客觀上即置於被告隨時了解之狀態下，可謂原告反對被告續租之意思表示，自斯時起即已到達被告而發生效力，故被告辯稱未收到反對續租之意思通知存證信函，自不生效力，實無可採。
参、證據：
一、土地登記謄本乙件。
二、存證信函兩件。
三、存摺影本乙件。
四、掛號回執乙件。
五、信封乙件。
六、存證信函兩件。
七、存摺影本乙件。
八、聲請測量系爭土地。
乙、被告方面：被告丙○○未於言詞辯論期日到場，惟曾到場陳述：願意返還房屋。
被告丁○○、甲○○部分
壹、聲明：
一、請求駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決時，願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、被告向原告承租本件系爭土地，於八十四年原告為調整土地租金，經調解達成協議，自八十四年四月一日起至八十五年三月三十一日繼續租賃一年。每半年之租金三萬五千元。
二、被告在前項調解書上之租賃期限屆滿後，仍繼續使用系爭土地，並繼續支付租金每半年三萬五千元，至今未逾。則因被告於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，原告並已收受其期限屆滿後之租金，自應視為不定期限繼續契約。是被告並非無權占有，原告請求拆屋還地，顯無理由。
三、答辯人等，均按時將土地租金，匯入原告乙○○○之台北國際商業銀行景美分行帳號0000000000000內。自八十五年四月一日起，至九十年三月三十一日止，均已將租金按時匯入，從未逾期。
四、雙方之租約屆滿後，被告自八十五年四月一日起仍依照原來之方式支付租金，原告及其共有人未曾反對，也未將租金退回，至今已收取被告等租金四年，竟在起訴狀之聲明中，仍請求自八十五年四月一日起至返還土地日止，每半年三萬五千元之損害金，顯然無理由，此部分應予駁回。
五、原告主張，民國八十五年以郵局存証函，曾通知被告不續租云云：
㈠、被告丁○○部分：原告之郵局存証函，郵戳是八十五年三月二十七日十七時投郵，而被告溫樹山部分之「回執」郵戳是八十五年三月二八日十八時投遞，如果照此計算，丁○○是八十五年三月二十八日晚間六時收信。但是丁○○在八十五年三月二十八日銀行上班時間，已將八十五年四、五、六月三個月之租金一萬七千五百元匯入原告帳號內。被告丁○○在未收到原告之存証函前，已將租金支付，而原告收到租金後並未拒絕或退回，顯然原告及其共有人並未反對被告之繼續租賃使用土地。
㈡、被告甲○○部分：
１、原告不願續租之存証函，被告甲○○自始至終未曾收到該存証信函，被告甲○○於雙方之租約八十五年三月三十一日到期後，立即將土地租金於八十五年四月八日匯入原告帳號，這一年時間被告甲○○按期支付土地租金，並不知原告有拒絕「續租」之意思。而原告明知寄給被告之存証函已遭退回，而仍繼續收取被告支付之土地租金長達一年，其顯然有繼續出租土地予被告之意思，極為明確。雖然原告後來於86年2月4日以郵局第十九號存証函通知被告「不續租」，但已事隔將近一年，原告也已收取一年之租金，自應視為不定期租賃契約。
２、原告主張「存証函」，招領逾期退回，也視為「意思表示」已達到被告云云，並非事實。按終止契約之通知，其「通知」是否已依時到達對方，在法律上影響巨大，所以民法設有「公示送達」之規定，本件原告對被告甲○○之「存証函」，既遭招領逾期退回，則被告未能接到「招領通知」之原因多端，不能一概視為「意思表示」到達。
参、證據：
一、台北市萬華區八十四年甲民調字第一九九號調解書。
二、支付租金匯款憑證。理 由
甲：程序方面
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；又起訴，應以訴狀表明訴訟標的及其原因事實、及應受判決事項之聲明。民事訴訟法第二百五十五條第一項第二、三款、第二百四十四條第一項分別定有明文。揆其用意，在訴訟資料未臻成熟前，減輕原告特定聲明之困難，而經查本件原告起訴狀僅請求拆除地上物，並未表明拆除之面積，實際面積則保留至經地政機關完成測量後另補陳，經九十年七月十七日台北市建成地政事務所完成土地測量後，原告於九十年八月二十二日具狀請求被告丁○○返還土地面積為四十六平方公尺，被告甲○○返還土地面積為三十六平方公尺。本院認在具體測量前，確實有聲明上之困難，是類推適用民事訴訟法第二百四十四條第三項之法理，及原告請求基礎事實同一，而僅係減縮應受判決事項之聲明，況被告亦無異議而為本案之言詞辯論，是其聲明之減縮應予准許，核先敘明。
二、本件被告丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙：得心證之理由
一、原告起訴被告無權占有其系爭土地，被告丁○○、甲○○則以占有土地係源於租賃契約，被告丙○○則不爭執原告之主張等語。
二、原告主張其為台北市○○區○○段一小段一三○地號土地所有權之共有人之一，為被告丁○○、甲○○、丙○○所不爭執，復有土地登記謄本在卷可按，自堪採信。又被告丙○○不爭執原告請求之事實，依民事訴訟法第二百七十九條第一項、第二百八十條第一項，則本院自得以原告主張之事實對被告丙○○為判決之基礎。惟原告主張被告丁○○、甲○○無權占有一節，為被告所否認，並抗辯：係基於租賃關係占有係爭土地等語，原告則不否認兩造間原有租賃契約，並以兩造間之租賃契約業已終止主張被告無權使用。是本件之爭點，即在兩造租賃契約是否業經終止。
㈠、按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條例仍為不成就，最高法院四十七年度台上字第一八二○號判例已明揭其意。查兩造間之定期租賃契約於八十五年三月三十一日止為被告等所自認，而原告於租賃期間屆滿前之八十五年三月二十七日已分別函告被告等「．．租賃期限即將屆至，台端倘欲續約，請於本年三月三十一日前與本人等另行協議訂立書面租賃契約，逾期除有另行協議成立，並另訂書面租約外，不同意以口頭或其他方式為租賃，台端並應即返還土地」此有台北法院郵局一八九號存證信函在卷可證，在此首應討明者，為此意思表示是否發生效力。
１、被告丁○○自認前開存證信函於八十五年三月二十八日收受，是被告既已收受原告之催告，該意思表示自生效力。
２、被告甲○○抗辯未曾收到該存証信函云云。惟查，被告甲○○不爭執前開存證信函係寄存逾期退回，有信封回執可稽，又前開信封上催告之地址為「台北市○○街○○○巷○弄○號」，此地址為被告甲○○之送達地址，有本案開庭通知傳票之回證可證，按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第九十五條第一項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法院院五十八年台上字第七一五號判例參照）。
若「表意人以書信為意思表示，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或『相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容』，依上說明，應認為意思表示已達到而發生效力」，亦即原告寄發之前開存證信函，雖經郵局以招領逾期退回，然被告甲○○已受郵局招領通知，被告即可隨時前往郵局領取該存證信函，客觀上即置於被告隨時了解之狀態下，可謂原告反對被告續租之意思表示，自斯時起即已到達被告而發生效力，故被告甲○○辯稱未收到反對續租之意思通知存證信函，自不生效力，無可採信。
㈡、次查，原告催告之存證信函既對被告發生效力，依其內容所載，原告已明示非另訂書面契約不再續約，亦即，本件原告業經以存證信函「明示」非另訂書面契約，不同意以其他方式租賃，是本件除兩造有定書面之租賃契約外，並無使租賃契約延長或視為不定期租賃之情。雖被告丁○○、甲○○抗辯：被告將全部租金匯入乙○○○之台北區中小企業銀行景美分行帳號0000000000000號帳戶內，即視為租金付清之依據，原告及其共有人周鄭淑珍、鄭正廷均無異議，足資証明原告及其共有人，均同意由原告之中小企銀帳號收取租金，共有人間應有共識云云。惟匯款是被告單方面之事實行為，並無變更法律關係之效力，況且，得否變為不定期租賃，依前開最高法院判例意旨，亦非以出租人有無收取使用收益代價為條件。再者原告發現被告等滙款行為後，再次於八十六年二月四日以存證信函表示，「台端未與本人等另訂書面契約，而自行依已失效租賃契約所約定之租賃金額匯款至乙○○○帳戶，本人等不承認台端上開行為租金之給付，台端可隨時向乙○○○取回上開金額，並應立即返還土地予本人等」，有被告不爭執新店碧潭郵局第一九、二十號存證信函及回執在卷可考，益證被告所辯「原告收受租金後未為反對之意思表示」與事實不符。
㈢、從而，兩造租賃契約既經原告催告被告應以書面另立延長，而被告未為後，租賃契約屆期後即失其效力，是被告占有原告之系爭土地自屬無法律上之原因，原告依民法第七百六十七條請求被告返還自屬有據，應予准許。至被告丁○○、甲○○請求調查建築物建築時，土地所有人曾同意之書面資料，以證明其非無權占有一節，然本件建物原係基於租賃關係取得土地占有，此原告並不爭執，是時被告等建築房屋自有法律上之權源，惟兩造間之租賃契約，係於事後之八十五年三月三十一日終止，則終止前之有權占有，並無影響終止後原告之請求權，被告請求調查此一證據部分核無必要，併此敘明。是原告請求返還如附表Ａ、Ｂ部分之土地予原告及其他共有人為有理由，應予准許。
三、按租賃關係消滅後，承租人為租賃物之使用收益者，為「無法律上之原因而受利益，致他人受損害」之不當得利，而無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前項定有明文。故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，又不當得利制度目的並不在填補損害，而是在於返還其依權益歸屬不應取得之利益，並不以請求人受有積極損害及消極損害為必要，是得請求返還之範圍，應以對方所受利益為度，非請求人所受損害若干為準。而無權使用他人之土地，其所受利益為使用本身，惟依其性質不能返還，依民法第一百八十一條但書規定，自應償還其價額。再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物改良物申報總價額年息百分之十為限，並為租用基地建築房屋所準用，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。此計數租金之規定，於損害賠償事件雖非一體適用，然未嘗不可據為計算賠償之標準。又所謂年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須依申報地價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。本件被告丁○○租用如附圖所示Ａ部分之土地，被告甲○○租用如附圖所示Ｂ部分土地，被告丁○○、甲○○係由其以每半年租金新台幣參萬伍仟元承租，有台北市萬華區八十四年甲民調字第一九九號調解書可證，復為被告丁○○所未爭執，於民國八十五年三月三十一日租賃關係終止後，同年四月一日起繼續占用土地，不僅使原告受有相當租金之利得致原告受有同額損害，甚且係侵害原告之權利而屬侵權行為，再參酌本件土地位於德昌街與寶興街街口，均為經營生意之用，且地點甚為便利，有勘驗筆錄可參，是原告請求相當於租金之不當得利，與系爭房屋之經濟效益相比，亦屬合理。從而，原告請求被告丁○○自八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年以新台幣參萬伍仟元計算之損害金；及被告甲○○、丙○○應連帶給付原告自民國八十五年四月一日起至返還前開土地之日止，按每半年以新台幣參萬伍仟元計算之損害金，自無不合，應予准許。
四、原告及被告丁○○、甲○○陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。又因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 三 日
民事第四庭法 官 洪 于 智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 三 日
法院書記官 林 佳 蘋