臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第一一六二號
原 告 丁○○訴訟代理人 姜鈺君律師被 告 周雪即祭祀公業周日昌管理人訴訟代理人 王聰明律師
參 加 人 朱高美被 告 戊○○
庚○○丙○○己○○乙○○辛○壬○○兼右六人共同訴訟代理人 庚○○複代理人兼右一人訴訟代理人 李文輝律師被 告 甲○○右當事人間土地所有權移轉登記等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用及參加訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將坐落台北市○○區○○段五小段三０─四地號、地目田、面積五三八．００平方公尺、所有權人周日昌、管理者周三才之土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記為祭祀公業周日昌，並將管理者名義變更登記為周雪。
二、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將第一項所示土地所有權全部移轉登記與原告丁○○。
三、確認被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等人就第一項所示土地之耕地三七五租賃關係不存在，第一項所示土地登記謄本上之三七五租約登記應予塗銷。
四、被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等人應將第一項所示土地上之地上物拆除，將土地返還予被告周雪即祭祀公業周日昌管理人後，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將第一項所示土地交付予原告丁○○。
貳、陳述：
一、查原告前於民國八十九年九月二十七日與訴外人余雲烈簽訂債權讓與契約書，訴外人余雲烈將其就坐落台北市○○區○○段五小段三０之四地號土地（以下稱系爭土地），基於與祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人間之買賣關係，對於其等所得主張之一切權利，包括但不限於系爭土地所有權移轉登記、交付、及債務不履行損害賠償請求權、以及其他一切所得主張之權利，均讓與予原告，由原告主張及行使之，此有八十九年九月二十七日簽訂之債權讓與契約書乙份可證（見原證一號）。而系爭土地係經祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人之同意，出售與訴外人余雲烈，有周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人於八十二年六月五日簽訂之承諾書二紙可稽（見原證二號）。依卷附原證二號二紙承諾書所載，祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人應於系爭土地之訴訟終結後，辦理系爭土地之所有權移轉登記，俟辦竣系爭土地之所有權移轉登記後，訴外人余雲烈付清系爭土地買賣價款之尾款新台幣（下同）壹仟貳佰伍拾萬元整予周雪、周振瑞二人，以及付清壹仟萬元整予周進興、周文忠、周文忠等三人（見原證二號）。詎，卷附原證二號承諾書所載系爭土地之訴訟，業經臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第六六二號確認派下權存在事件（見 鈞院調閱之案卷）、臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第五一０號、臺灣高等法院八十一年度上字第一六六三號、最高法院八十二年度台上字第九０九號確認證書真偽事件（見原證三號）、以及臺灣臺北地方法院八十二年訴字第七八六號、臺灣高等法院八十二年度重上字第四四０號、最高法院八十三年度台上字第二六七三號確認派下權存在事件（見原證四號）民事判決確定在案，然上開祭祀公業周日昌全體派下員至今仍未辦理系爭土地之所有權移轉登記，依卷附原證二號承諾書之約定及民法第三百四十八條第一項之規定，訴外人余雲烈自得請求上開祭祀公業周日昌之全體派下員辦理系爭土地之所有權移轉登記及交付系爭土地。準此，原告本於受讓訴外人余雲烈之權利（見原證一號債權讓與契約書），以及關於祭祀公業之訴訟，得以管理人名義起訴或被訴（參司法院三十六年院解字第三三二八號解釋及最高法院七十四年度台上字第一三五九號判例），而提起本件訴訟，請求被告周雪即祭祀公業周日昌管理人將系爭土地所有權全部移轉登記與原告，並將系爭土地交付與原告，洵屬於法有據。又，原告業將受讓訴外人余雲烈債權之事實，通知祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周文忠、周文祥等人（原派下員周進興已於八十五年五月十九日死亡），有台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函可憑（見原證五號）。另，系爭土地上之台北地方法院七十七年度北院民執全宇第一九五三號假扣押查封登記，業經債權人高德樑撤回假扣押強制執行，並經九十年五月三十一日北院文七十七民執全宇字第一九五三號囑託塗銷查封登記書，囑託塗銷系爭土地之查封登記在案，併予敘明。
二、次查，祭祀公業周日昌係為祭祀先祖周日昌，而由周桃所創立，並任管理人，嗣周桃於日據時期昭和六年六月十七日死亡，爰由派下員選任周桃之螟蛉子周三才繼任為管理人，後周三才經台北地方法院六十五年度家催字第十三號民事裁定公告死亡，當時祭祀公業周日昌之派下員計有周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等五人，其中周進興經選任為管理人，惟周進興嗣於八十五年五月十九日死亡，是目前祭祀公業周日昌之派下員僅有周雪、周振瑞、周文忠、周文祥等四人，而被告周雪經全體派下員之同意選任為祭祀公業周日昌之管理人，此有台北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告、捌拾肆年捌月貳壹日84北市信民字第二三六八八號函、捌拾玖年捌月參日北市信民字第八九二一七０四二００號函、及八十五年八月八日（８５）北市信民字第二０三五０號函可稽（見原證六、七、八、九號）。又，系爭土地為祭祀公業周日昌所有，此有上開台北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告及八十四年八月二十一日８４北市信民字第二三六八八號函所附財產清冊可證（見原證六、七號），並為被告所不爭執（見九十一年五月一日言詞辯論筆錄），雖系爭土地登記謄本上登記之所有權人名義為「周日昌」（見原證十號），惟此應係漏載「祭祀公業」等字所致，蓋系爭土地重劃前為祥和段一小段八八及一九八地號（見原證十一號），而祥和段一小段八八地號重測前為三張犁段八八─二地號（見原證十二號），同小段一九八地號重測前為三張犁段八八─一地號（見原證十三號），其中八八─二地號係自八八地號分割而來（見原證十四號），依該等土地登記謄本之記載，其登記之管理者原均為周桃（見原證十一至十四號），而依日據時期大加蚋堡三張犁庄八拾八番之貳地號土地登記謄本之記載，其登記之業主為「祭祀公號周日昌」，管理者亦為「周桃」（見原證十五號），且上開八拾八番之貳地號土地登記之管理者「周桃」之地址為「大加蚋堡三張犁庄參百參拾四番地」，與系爭土地之原管理者周桃之地址相同（見原證十六號），並如上所述，周桃死亡後，係由其螟蛉子周三才繼任為祭祀公業周日昌之管理人，與系爭土地目前登記之管理人周三才相同（見原證十號），另，系爭土地為祭祀公業周日昌所有，亦為上開台北地方法院八十二年度訴字第七八六號及台灣高等法院八十二年度重上字第四四０號民事確定判決認定之事實（見原證四號），是系爭土地之所有權人應為「祭祀公業周日昌」，系爭土地登記謄本登記所有權人為「周日昌」，應係漏載「祭祀公業」等字，著無疑義。況，因年代久遠，或合約未為命名之故，目前土地登記簿對祭祀公業之名稱本即有未標明公號，或未標示「祭祀公業」之字樣者，有陳井星著「台灣祭祀公業新論」乙書第四五頁可稽（見原證十七號）。
三、系爭土地既為祭祀公業周日昌所有，且祭祀公業周日昌之管理人已變更為周雪，而依卷附原證二號承諾書及民法第三百四十八條第一項規定，以及原證一號債權讓與契約之規定，上開祭祀公業周日昌全體派下員既有將系爭土地所有權移轉登記予原告之義務，則其等自應將系爭土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記為祭祀公業周日昌，並將管理者名義變更登記為周雪，俾以辦理系爭土地所有權移轉登記予原告，爰請求如訴之聲明第一項所示。
四、按祭祀公業之財產為全體派下員所公同共有，依民法第八百二十八條第二項之規定，公同共有物之處分及其他權利之行使，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。卷附原證二號承諾書二份，係由周進興、周文忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人與余雲烈於八十二年六月五日所簽訂，斯時，周進興、周文忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人即為祭祀公業周日昌之全體派下員（見原證六、七號），且其中周進興為當時祭祀公業周日昌之管理人（見原證六、七號），依卷附原證六號臺北市信義區公所公告之祭祀公業周日昌規約書第八條之規定，祭祀公業土地之處分得經派下員過半數之同意授權管理人為之，是卷附原證二號承諾書既是由祭祀公業周日昌之派下員全體即周進興、周文忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人與余雲烈所簽訂，且其中周進興亦為祭祀公業周日昌之管理人，則其等就系爭土地之處分自屬有效。又，「台灣之祭祀公業並無當事人能力，故關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。」、以及「關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。以祭祀公業管理人名義代表派下全體為當事人時，其確定判決之效力，依民事訴訟法第四百零一條第二項規定，對於派下全體亦有效力。」，有最高法院七十四年度台上字第一三五九號判例及八十二年度台上字第二八二九號判決意旨可稽，是本件以祭祀公業周日昌管理人周雪名義為被告，應屬合法。
五、九十一年一月十六日庭訊時，就卷附被證二之七十九年十月二十三日土地讓渡契約書及被證一之七十九年三月十三日協議書，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人分別陳稱「這名字不是我簽的。（法官訊以：提示被證二亦即七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，有何意見？）」、以及「這協議書上的簽名、蓋章都不是我的。（法官訊以：提示被證一亦即七十九年三月十三日協議書，有何意見？）」等語（見九十一年一月十六日言詞辯論筆錄），業已否認卷附被證二土地讓渡契約書及被證一協議書之真正，是被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之訴訟代理人另稱卷附原證二號承諾書係延續被證二之土地讓渡契約書及被證一之協議書而來云云，顯與被告本人之陳述不符，應無可採。且卷附被證二土地讓渡契約書，係由周進興、周雪二人與余雲烈、朱高美二人於七十九年十月二十三日所簽訂，而卷附原證二號承諾書係由周進興、周文忠、周文祥、周雪、周振瑞等五人與余雲烈於八十二年六月五日所簽訂，簽約日期及當事人均不同，且核其內容亦是不同，是原證二號承諾書顯與被告提出之卷附被證二土地讓渡契約書無關，原證二號承諾書絕非延續卷附被證二土地讓渡契約書而來。另，依卷附被證二土地讓渡契約書所載，該土地讓渡契約書係由周進興、周雪與余雲烈、朱高美所簽訂，雖其上記載周進興、周雪二人為周日昌祭祀公業代表人，惟依卷附原證六號臺北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告所載，祭祀公業周日昌係於八十年三月六日始由周進興向臺北市信義區公所申報公告派下員名冊等件，且依卷附原證九號台北市信義區公所八十五年八月八日 (85)北市信民字第二０三五０號函所載，祭祀公業周日昌之管理人係於八十五年間始變更為周雪，而卷附被證二土地讓渡契約書係於七十九年十月二十三日即已簽訂，是周進興、周雪二人於簽訂卷附被證二土地讓渡契約書當時是否為祭祀公業周日昌之管理人，亦有疑問。
六、退步言之，縱認為卷附被證二土地讓渡契約書與原證二號承諾書有關（假設），惟卷附被證二土地讓渡契約書之內容亦業因卷附原證二號承諾書之簽訂而變更，被告主張余雲烈、朱高美二人未履行卷附被證二土地讓渡契約書第一、三、五條之規定，亦無理由。
（一）查卷附原證二號承諾書上載明「茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐落台北市○○區○○段五小段三十之四號土地、面積０．０五三八公頃全部出售給余雲烈先生，尚欠地價款周進興、周文祥、周文忠部份新台幣壹仟萬元正，特此承諾本宗上開土地現正在法院訴訟中後訴訟完詰後辦理土地移轉登記付清以上所欠地價款新台幣壹仟萬元正，空口無憑，特此立約為憑。」，以及「茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐落台北市○○區○○段五小段三十之四地號土地面積０．０五三八公頃全部出售給余雲烈先生，尚欠地價款周雪、周振瑞部份新台幣壹仟壹佰萬元正，特此承諾本宗上開土地現正在法院訴訟中，俟訴訟完結順利全部勝訴再加新台幣壹佰伍拾萬元作為長輩費用，俟辦理土地移轉登記付清全部欠款新台幣壹仟貳佰伍拾萬元正，空口無憑，特此立約為憑。」等語，核卷附原證二號承諾書之規定，業與卷附被證二土地讓渡契約書之規定不同，被告所主張之被證二土地讓渡契約書第一條、第三條、第五條之規定，業因卷附原證二號承諾書規定訴訟終結後辦理系爭土地所有權移轉登記，以及辦理所有權移轉登記後給付所欠價款各壹仟萬元及壹仟貳佰伍拾萬元而變更，且簽約之當事人亦有不同，是被告主張余雲烈、朱高美二人未履行卷附業已變更之被證二土地讓渡契約書第一、三、五條之規定，自有誤解。
（二）另，卷附被證二土地讓渡契約書第一條僅規定「地價總金額新台幣伍仟萬元（內應負擔佃農退耕費１／２約新台幣陸佰伍拾萬元）」，並無被告所稱余雲烈、朱高美二人應負責與系爭土地上登記之佃農終止租約及負擔一半退耕費之規定。
（三）又，再退步言之，縱認為余雲烈、朱高美二人仍有履行卷附被證二土地讓渡契約書第五條規定「移請地政機關更改管理人」之義務（假設），惟依被告提出之被證六余雲烈九十年八月十五日所發存證信函所載，亦係因被告周雪即祭祀公業周日昌管理人未能提出業主權保存登記濟證及原始土地台帳謄本，致系爭土地遲未能辦理管理人變更登記，非可歸責於余雲烈、朱高美二人，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人以此為由解除買賣契約，亦顯不合法。且原告業於八十九年十二月十二日以台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函，通知被告周雪即祭祀公業周日昌管理人債權讓與之事實（見原證五號），余雲烈與原告間之債權讓與業對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人發生效力，惟被告提出之卷附被證五九十年七月十八日存證信函，竟是催告余雲烈、朱高美二人履行契約，僅是副本送達原告而已，依法對原告應不生催告之效力，其嗣後之解除契約，自亦於法不合。
貳、被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人部份：
一、查依卷附原證十號系爭土地登記謄本所載，系爭土地上有耕地三七五租約存在，經查，該耕地三七五租約之承租人原為被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人之被繼承人陳恭，嗣由被告戊○○等八人繼承（見原證十七、十八號），而其出租人原為周庚辛等二人，嗣於七十四年十一月八日由台北市松山區公所課員徐永賢逕依土地登記簿辦理出租人名義變更登記為周日昌管理人周桃（見原證十七號耕地三七五租約所附台北市松山區公所耕地三七五租約逕為變更登記明細表）。惟祭祀公業周日昌之管理人及其派下員從未曾同意將系爭土地出租予被告戊○○等八人或其被繼承人陳恭，上開台北市松山區公所課員徐永賢未經祭祀公業周日昌管理人或派下員之同意，逕依土地登記簿記載之所有權人名義，將上開耕地三七五租約之出租人名義變更登記為周日昌管理人周桃，依法對祭祀公業周日昌之全體派下員不生任何效力。是上開被告戊○○等八人之耕地三七五租約對祭祀公業周日昌之全體派下員不生效力，被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係應不存在，系爭土地登記謄本上之三七五租約登記應予塗銷。而如前所述，系爭土地所有權全部既應移轉登記與原告，以及系爭土地應交付與原告，則被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係是否存在，攸關原告權利之行使與實現，原告法律上之地位有不安之狀態，有即受確認判決之法律上利益存在，爰提起如訴之聲明第三項所示訴訟，核屬於法有據。
二、次查，系爭土地目前為被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人所占用，惟如前所述，被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，其等係無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人自得請求被告戊○○等八人將系爭土地上之地上物拆除，返還系爭土地，惟被告周雪即祭祀公業周日昌管理人怠於行使其權利，迄未對被告戊○○等八人主張其權利，而如前所述，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人有將系爭土地交付予原告之義務，爰依民法第二百四十二條之規定，代位請求被告戊○○等八人應將系爭土地上之地上物拆除，將系爭土地返還予被告周雪即祭祀公業周日昌管理人，俾實現原告請求被告周雪即祭祀公業周日昌管理人交付系爭土地之債權。
三、按本件原告係主張被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，依最高法院四十六年度台抗字第二四號判例意旨「耕地三七五減租條例第二十六條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用。」，本件應無耕地三七五減租條例第二十六條規定之適用，被告戊○○等人謂本件應先經鄉（鎮、市、區）公所調解云云，容屬誤解。又，依卷附原證二號承諾書及民法第三百四十八條第一項規定，以及卷附原證一號債權讓與契約之規定，系爭土地所有權全部應移轉登記與原告，以及系爭土地應交付與原告，是被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係是否存在，攸關原告權利之行使與實現，原告法律上之地位有不安之狀態，有即受確認判決之法律上利益存在，原告提起本件訴之聲明第三項所示確認耕地三七五租賃關係不存在訴訟，應屬有據。雖被告戊○○等人否認卷附原證一號債權讓與契約書及原證二號承諾書之真正，惟於被告周雪即祭祀公業周日昌管理人提出之卷附被證六號余雲烈九十年八月十五日存證信函中，余雲烈已承認債權讓與之事實，且被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之訴訟代理人於九十年九月五日開庭時，以及被告周雪即祭祀公業周日昌管理人於九十一年一月十六日開庭時，亦均承認原證二號承諾書之真正，被告戊○○等人空言否認卷附原證一號債權讓與契約書及原證二號承諾書之真正，應無可採。
四、依最高法院四十二年度台上字第一七０號判例意旨「確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任。」，而本件原告係提起確認被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在之訴，是如被告戊○○等八人主張其耕地三七五租賃關係存在，應是由被告負舉證責任，被告謂原告應就耕地三七五租賃關係不存在負舉證責任云云，於法不合。又，原告否認被告戊○○等人所稱系爭土地係授權予周振竹祭祀公業管理人等為出租等事宜等語，應由被告戊○○等人負舉證責任，至於被告戊○○等人所引台灣高等法院八十二年度重上字第四四０號判決書理由之記載，對本件應無拘束力。
五、依向台北市信義區公所調閱之系爭土地三七五耕地租約副本所載，其出租人為周庚辛及周挑（即周桃）等二人，然查，依卷附原證十六號戶籍謄本所載，周桃於日據時期昭和六年六月十七日（即民國二十年六月十七日）即已死亡（見原證十六號），而依上開耕地三七五租約副本所載，上開三七五耕地租約係於民國四十二年間所簽訂，當時周桃已死亡二十多年，已死亡之周桃怎可能於四十二年間簽訂上開三七五耕地租約？是上開三七五耕地租約顯是他人偽以周桃名義所簽訂，自是無效。又，上開耕地三七五租約所載另一出租人周庚辛，其並非祭祀公業周日昌之管理人，亦非祭祀公業周日昌之派下員（見原證六號），其根本無權出租系爭土地，其所簽訂之上開耕地三七五租約，對於祭祀公業周日昌派下員全體自不生效力。
六、被告戊○○等人於九十一年四月一日提出卷附證一之臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書，主張其等被繼承人陳樹早於民國三十五年以前就系爭土地即有租賃關係存在，系爭三七五耕地租約係延續該租賃關係而來云云，惟查，姑不論上開臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之承租情形是否屬實，惟單憑上開臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上記載，實無法看出其上所載之承租情形與目前系爭土地上登記之系爭三七五耕地租約有何關連，且耕地三七五減租條例係民國四十年六月七日始公布施行，於此之前並無三七五耕地租約之存在，是上開臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之承租情形，顯與系爭三七五耕地租約無關。並依被告戊○○等人之被繼承人另於四十二年間簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地租約之事實，可知，被告戊○○等人之被繼承人係基於該四十二年間另行簽訂之三七五耕地租約而占用系爭土地，並非依其嗣後所稱卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之租賃關係而占用系爭土地，是本件應審酌者，應是上開被告戊○○等人之被繼承人另於四十二年間所簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地租約是否有效存在，應與上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之租賃關係無關，且被告戊○○等人之被繼承人既於四十二年間另簽訂上開卷附調閱之三七五耕地租約，則自是已無上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之租賃關係存在，否則，何須另於四十二年間簽訂上開卷附調閱之三七五耕地租約？被告戊○○等人稱系爭三七五耕地租約係延續上開臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之承租關係而來云云，殊無可採。又，上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載之租賃關係，與上開被告戊○○等人之被繼承人另於四十二年間所簽訂卷附調閱之系爭土地三七五耕地租約，其出租人及出租內容不同，顯屬不同之租賃關係，被告戊○○等人以嗣後依上開另於四十二年間所簽訂卷附調閱之三七五耕地租約而占用系爭土地之情事，作為上開卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上所載租賃關係之繼續使用，而謂其等就系爭土地有視為不定期租賃之關係存在云云，亦無可採。
七、另，上開被告戊○○等人提出之卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上，並無土地租賃期限之記載欄位，本即無須記載土地之租賃期限，並非應記載土地之租賃期限而未記載，是被告戊○○等辯稱於卷附臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書上無土地租賃期限之記載，即屬不定期租賃關係云云，殊不實在，且毫無根據。又，原告否認被告戊○○等所稱其就系爭土地有不定期租賃關係存在，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，被告戊○○等人自應就其主張負舉證責任，被告辯稱原告應就其非屬不定期租賃關係負舉證責任云云，與法不合。
八、被告所舉證人周日勝、周萬福、周明星之陳述顯屬不實，並不可採。
（一）查證人周日勝於九十一年一月十六日庭訊時雖稱祭祀公業周日昌與陳恭間有三七五租約云云，惟查，證人周日勝另稱「出租人係周挑與周庚辛，當時周挑是祭祀公業周日昌管理人，周庚辛是祭祀公業周日昌的派下員兼任祭祀公業周振竹管理人。」、「因為周庚辛也是周日昌的子孫，當時周庚辛也是祭祀公業周日昌派下員。以前他們怎麼處理，我不知道。（法官訊以：祭祀公業周日昌土地是否同意由祭祀公業周振竹管理人管理出租？）」等語（見鈞院九十一年一月十六日言詞辯論筆錄），然，如前所述，周挑（即周桃）早於日據時期昭和六年間即民國二十年間即已死亡，根本不可能於民國四十二年間簽訂上開耕地三七五租約，且周庚辛並非祭祀公業周日昌之派下員（見卷附原證六號祭祀公業周日昌派下員子孫系統表），證人周日勝竟稱上開耕地三七五租約之出租人係周挑（即周桃），及周庚辛係祭祀公業周日昌之派下員云云，由此可見證人周日勝之陳述顯屬虛偽不實，是上開其所稱祭祀公業周日昌與陳恭間確實有三七五租約等語，自不可採。並就訊問之「祭祀公業周日昌土地是否同意由祭祀公業周振竹管理人管理出租？」問題，證人周日勝既稱「以前他們怎麼處理，我不知道」云云，則上開其所稱祭祀公業周日昌與陳恭間確實有三七五租約等語，自屬不實。
（二）被告戊○○等人聲請傳訊之證人周萬福於九十一年四月三日訊問時，就其之前係由何人將系爭土地出租予被告戊○○等人之被繼承人陳恭之父親、以及其及其之前之人出租系爭土地之權源為何等節，均無法陳述說明，且其稱祭祀公業周日昌之管理人原為周挑，周挑死亡後，即未再選任新的管理人云云，亦與祭祀公業周日昌之管理人於周挑（即周桃）死亡後，係由周三才繼任為管理人之事實不符，是證人周萬福之陳述，顯不可採。另，被告戊○○等人於提出九十一年四月十七日之答辯狀中稱「而周庚辛及周永福均為祭祀公業周振竹之管理人，祭祀公業周日昌之土地，因祭祀公業周日昌神主牌由祭祀公業周振竹派下祭祀，故由祭祀公業周振竹管理人代為出租系爭土地收取租金作為祭祀之用，此經證人周萬福證述甚明。」等語，殊與證人周萬福於九十一年四月三日之陳述不符，證人周萬福並未為上開內容之陳述，且證人周萬福之陳述不可採信，已如前述，何況，被告上開主張亦非事實。
（三）另，系爭土地為祭祀公業周日昌所有，而祭祀公業周日昌與祭祀公業周振竹為不同之祭祀公業，祭祀公業周振竹之派下員並非祭祀公業周日昌之派下員，迭經法院判決確定在案（見原證三、四號），且被告周雪為祭祀公業周日昌之管理人，亦有原告提出之原證六號至原證九號之證據可稽，是證人周明星於九十一年五月一日訊問時稱祭祀公業周振竹之派下也是祭祀公業周日昌的派下，以及被告周雪非祭祀公業周日昌之管理人，祭祀公業周日昌之新管理人因派下沒有辦法集合，沒有選出來云云，顯不實在，是其稱被告等人就系爭土地有三七五租約云云，自亦屬不實。並證人周明稱係稱「這本土地一直都是戊○○三七五租約。他們都有拿錢給祭祀公業周振竹」等語，可見，其所稱被告等人就系爭土地之租賃關係，係存在於被告等人與祭祀公業周振竹間，與系爭土地之所有權人祭祀公業周日昌無關。
九、如前所述，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人於九十一年一月十六日庭訊時已否認卷附被證二土地讓渡契約之真正，被告仍執卷附被證二土地讓渡契約之內容，作為其就系爭土地有耕地三七五租約之證據，殊無可採。
參、提出下列證據為證，並聲請函詢台北市松山地政事務所系爭土地謄本上所有權人周日昌之統一編號「Z000000000」係指何種編號。
原證一、債權讓與契約書影本一份。
原證二、承諾書影本二份。
原證三、臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第五一０號、臺灣高等法院八十一年度上
字第一六六三號、最高法院八十二年度台上字第九０九號民事判決影本各一份。
原證四、臺灣臺北地方法院八十二年度訴字第七八六號、臺灣高等法院八十二年度重
上字第四四０號、最高法院八十三年度台上字第二六七三號民事判決影本各一份。
原證五、台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函。
原證六、台北市信義區公所八十年七月三十一日北市信民字第一０九二五號公告影本一份。
原證七、台北市信義區公所八十四年八月二十一日８４北市信民字第二三六八八號函影本一份。
原證八、台北市信義區公所八十九年八月三日北市信民字第八九二一七０四二００號函影本一份。
原證九、台北市信義區公所八十五年八月八日８５北市信民字第二０三五０號函影本一份。
原證十、系爭土地登記謄本影本一份。
原證十一、系爭土地舊登記謄本影本一份。
原證十二、祥和段一小段八八地號土地登記謄本影本一份。
原證十三、祥和段一小段一九八地號土地登記謄本影本一份。
原證十四、三張犁段八八之二地號土地登記謄本影本一份。
原證十五、日據時期大加蚋堡三張犁庄八拾八番之二地號土地登記謄本影本一份。
原證十六、周桃、周三才日據時期戶籍謄本影本一份。
原證十七、陳井星著台灣祭祀公業新論第四十五頁影本一份。
原證十八、耕地三七五租約影本一份。
原證十九、耕地三七五租約登記申請書影本一份。
乙、被告周雪即祭祀公業周日昌管理人方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、按「當事人主張有利於己之事實者就其事實有舉證之責任」民事訴訟法第二百七十七條定有明文又「債務人於受通知時，所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人。」民法第二百九十九條第一項亦定有明文。
二、查系爭台北市○○區○○段五小段三Ｏ之四地號土地，現登記簿上之所有權人係周日昌，原於七十九年三月十三日經余雲烈仲介，由被告周雪及兄周進興，與訴外人張瑞寶合建房屋，雙方訂立協議書（被證一），嗣因該筆土地在登記簿上並非記載為祭祀公業之土地，而僅記載為周日昌，余雲烈聲稱渠可辦好，將所有權人變更為祭祀公業，但歷經數年皆未辦妥，合建人張瑞寶不耐久懸不決，原擬告訴余雲烈與周進興詐欺，余雲烈心生恐懼，乃邀訴外人朱高美受讓張某之權益，由被告周雪與兄周進興於七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」（被證二），載明總價金五千萬元，價金中「…內應負擔佃農退耕費二分之一約新台幣六百五十萬元…」，並以前張瑞寶所付之六百萬元，充為「…前已付契約保證金新台幣六百萬元作本契約保證金…」，即不另支付之意。
三、而上開「土地讓渡契約書」第三、五條分別定明「甲方周日昌公業前管理人周桃因死亡現需重新推舉管理人事宜，契約訂明由乙方負責辦理甲方協助完成。」（第三條）「乙方辦妥『甲方新管理人』併『移請地政機關更改管理人』後甲方即將上開土地所有權移轉給乙方余雲烈、朱高美所有。」（第五條）
四、唯契約簽訂至今，已歷時十一年，余雲烈遲至八十九年八月三日始辦妥管理人變更為被告周雪（見原證八，因被告周雪之兄已身故，所以即以被告周雪為管理人），但地政機關之登記簿上始終未更正所有權人為祭祀公業周日昌，以及管理人為周雪，另依上開「土地讓渡契約書」第一條內所載「…內應負擔佃農退耕費二分之一約新台幣六百五十萬元…」，係指買方余雲烈等人應取得佃農即本件其餘之被告同意終止依耕地三七五減租條例所訂之租約，而買賣雙方即預料（事實上當時已與佃農溝通以補償方式終止）應支付承租戶一筆代價，此代價係買賣雙方一方出一半，即各出六百五十萬元，此費用即簡稱為退耕費，被告周雪之一半即自價金中扣除，買方則應另行支應六百五十萬元，合計一千三百萬元，由買方直接交與佃農，故與佃農終止租約事宜亦屬買方應履行之事，余雲烈、朱高美亦均未處理。
五、被告周雪不耐久候，於八十九年十月六日去函催促余雲烈（被證三），詎余回函表示無時效限制（被證四），而仍不積極辦理上開給付佃農退耕費（因依法承租人有優先購買權不解決佃農無法過戶與買方）、及辦理土地登記簿上管理人變更，反而異想天開，偷偷將所謂債權讓與原告丁○○，被告再於九十年七月十八日以存證信函，通知買受人余雲烈、朱高美，並副知原告丁○○，於一個月內辦妥前開事項（被證五），余、朱二人旋於同年八月十五日回函稱因缺原始證件無法辦理（被證六），然揆之契約書所訂，所稱無法辦理均屬推託之詞，否則豈不以不能之給付為標的，故被告周雪再於九十年八十七日通知原告、余雲烈、朱高美解除買賣契約（被證七），契約既經解除，原告依買賣之法律關係請求被告周雪移轉登記與其，自屬無理由，請予以駁回。
六、系爭土地之買賣均只有一次，係延續最早之七十七年十一月二十三日由余雲烈介紹，由被告周雪與已故長兄周進興與張瑞寶之買賣契約（被證八）而來已如前述，原告雖主張其提出之原證二之承諾書，與七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」無關，係不同之買賣云云，唯查：
１、查如上所述，被告周雪及已故之兄周進興原與張瑞寶簽訂買賣以及合建契約，張並支付被告及周進興共六百萬元，因當時之介紹人兼代書余雲烈無法辦妥所有權人名義變更，故張不願久候，且契約不能繼續亦非其過錯，張瑞寶自然無放棄六百萬元之道理，所以由余雲烈與朱高美頂下其權益，改與被告周雪周進興簽訂被證二之土地讓渡契約書，換言之，土地讓渡契約書係由原買賣以及合建契約轉換而來。
２、依承諾書上之文義，承諾書上雖確有「…全部出售給余雲烈…」之文字，唯亦載有「…尚欠地價款…部分…元…」之文字，查買賣契約基本之成立要件即價金與標的物，承諾書如係新買賣，必有價金之約定，但該承諾書上卻無總價之記載而是延續以前之價金，顯見係延續原來之買賣契約，而不是另外議價。
３、甚且，如果以日期在後即【後法優於前法】而定何文件有效，或成立新的契約（買賣），而在前之契約買賣則當然解除，則事實上，擅長舞文弄墨之余雲烈尚有多份文件可以反駁其說法，例如：被告周雪在被證三之存證信函中尚有提及八十七年六月二十七日之協議（被證九），即除原來之買賣契約外另增加二種處理土地之方式，依原告之說法，此份協議簽訂之日較之原證二之承諾書更晚，雙方應另成立第三次之買賣，即使依協議之期間八十七年六月二十七日至八十八年六月二十六日，但協議上尚註明「…若期滿尚未處理完成，『再重新訂立本方式』…」，依原告之主張，皆無重新回復原買賣之餘地，但余雲烈在其八十九年十月二十五日台北三四支一八七三號回函（見前呈答辯一狀被證四）中，竟稱「…八十七年六月二十七日…協議…時效早已過期作廢…」、「…該協議早已變成廢紙…」，反而稱「…有關買賣讓渡書是由周進興與周雪代表該祭祀公業與朱高美及余雲烈簽訂，如有任何權益修正均需雙方當事人到場簽修，但周進興已死亡，應由其子周文祥、周文忠出面與周雪、朱高美、余雲烈到場簽修正契約，『始為有效』…」，即依余雲烈之上開函文文義，係強調七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」尚有效。
４、不僅如此，余雲烈在其九十年八月十五日所發存證信函（見前呈答辯一狀被證六）中，載稱「…七十七年十月廿三日余雲烈、朱高美與周雪等所簽訂…土地讓渡契約書…余雲烈朱高美屢次向台端催取上項文件…台端未能將上項文件交出…責任是台端負責不能推給余朱二人。」，仍是肯定該讓渡書之效力，是其九十一年一月二十二日台北三四支一七三號其回覆被告周雪之存證信函（見余雲烈九十一年一月二十九日聲請呈報狀所附附件三）所稱「…早已失效之民國七十七年十月廿三日土地讓渡契約書…」之說法，或認八十二年六月五日之承諾書係另一買賣之說法，純係臨訟歪曲事實之說詞。
七、余雲烈與朱高美間是否有買賣權利之讓與，或余雲烈與原告間是否有買賣權利之讓與，被告周雪均不知情，亦未受通知，故其等間之讓與對被告周雪不生效力：
１、查余雲烈九十一年一月二十九日聲請呈報狀所附附件二之其於九十年七月一日所立具之承諾書，雖稱已將系爭土地全部賣給原告丁○○，但仍稱「…候訴訟終結辦理產權移轉後，由承諾人（即余本人）給付朱高美先生新台幣貳仟萬元…」，再參以余雲烈與原告之債權讓與契約，並無價金若干之約定，足證余雲烈純係為訴訟上之需要而與原告通謀虛偽訂立讓與契約，實際上余雲烈是幕後之原告，是其所為之證言，實不宜輕信。
２、而余雲烈上開承諾書係九十年七月一日所立具，且係單方出具之承諾書，則在該承諾書立具之日前，即九十年七月一日之前，朱高美之買受人之權利尚存在，余雲烈何致在八十二年六月五日即單獨與被告及周進興再簽訂新的買賣契約？
３、查事實上在七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」後，被告周雪所以簽立八十二年六月五日之承諾書或八十七年六月二十七日之協議，均是余雲烈以買方代表之姿態與被告洽商，要求確認或簽立，被告周雪因一開始即是余雲烈出面洽談，與朱高美亦不熟，加以語言隔閡，本身亦不熟悉不動產買賣，所以未注意僅與余雲烈簽承諾書或協議，但並不是另外與余雲烈再買賣一次，或廢止七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」之買賣或買賣條件，余某本人亦非作此想，否則，其又何以繼續依照七十九年十月二十三日簽訂「土地讓渡契約書」之條件處理祭祀公業管理人變更，以及所有權人變更之事宜？且繼續與對祭祀公業之異議人訴訟？
４、至於，余雲烈稱其為買賣尚提供其女兒之房地給被告周雪抵押，查該抵押係余雲烈為促成被告周雪及兄周進興，與張瑞寶之買賣，自願提供與張瑞寶，作為張履行其契約義務之擔保，此在合建契約之補充條件第二條即有此記載，而余所提供之抵押物事實上在設定時已有其他之抵押，實際上並無抵押之價值，現該抵押物且經拍賣由誠泰銀行拍定（被證十），總之，被告從七十七年起要出售系爭土地，十五年來，只由張瑞寶處拿到四百萬元，而尚未從余雲烈或朱高美處取得分文，一件買賣十五年了還無法完成，被告難道還不能催告或解約嗎？
５、余雲烈處處為己著想，所謂抵押如前所述均口惠而實不至，而相對的卻以違法之方法保護自己，查被告在八十九年因系爭之土地買賣久懸不決，就教於律師，為明瞭土地所有權人是否有變更，律師吩咐申請謄本，發現土地上有一筆高德樑之假扣押（見原證十號系爭土地之登記簿謄本），乃循案號聲請閱卷，發現該假扣押係余雲烈假藉高德樑之名義，偽造土地租賃契約（被證十一），而高德樑聲請假扣押之書狀之地址即是「台北市○○○路○段○○○號六樓」（被證十二）與余雲烈同址（被證十三），被告發現後，找余雲烈理論，余隨即撤銷該假扣押，亦可見確是余某操縱該租約及假扣押。
參、提出下列證據為證，並聲請訊問證人朱高美、余雲烈及周明星。被證一：七十九年三月十三日周雪、周進興與張瑞寶所訂之協議書。
被證二：七十九年十月二十三日周雪、周進興與余雲烈、朱高美所訂之土地讓渡契約書。
被證三：八十九年十月六日周雪委請律師去函催促余雲烈履約之存證信函。
被證四：余雲烈八十九年十月二十五日所發存證信函。
被證五：九十年七月十八日周雪委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告履行契約之存證信函。
被證六：余雲烈九十年八月十五日所發存證信函。
被證七：九十年八月十七日周雪委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告解除契約之存證信函。
被證八：七十七年十一月二十三日被告周雪與已故長兄周進興與張瑞寶之買賣契約。
被證九：八十七年六月二十七日被告周雪與余雲烈所簽之協議書。
被證十：建物謄本乙件。
被證十一：土地租賃契約乙件。
被證十二：高德樑聲請假扣押之書狀。
被證十三：余雲烈親書之信封發信地址。
丙、參加人朱高美方面：
壹、陳述：
一、查本件系爭土地現登記簿上之所有權人周日昌原於七十九年三月十三日經余雲烈介紹由周雪及周進興訴外人張瑞寶簽合建房屋契約，給付被告等六百萬元，嗣因該筆土地在登記簿上並非記載為公業之土地，僅記載為周日昌，余雲烈聲稱可以辦好變更登記為祭祀公業所有，但歷經數年皆未辦妥，張瑞寶不耐久懸不決，認余雲烈有詐欺之嫌，余雲烈心生恐懼，乃邀參加人朱高美受讓張瑞寶之權利，由周雪及周進興於七十九年十月二十三日簽訂土地讓渡契約書，參加人付二千萬元，並由張瑞寶開出拋棄書讓與參加人朱高美，余雲烈則分文未付，且獲利八百萬元，依法其僅為介紹人身份。訴外人張瑞寶付出六百萬元，雖認有被騙之嫌，但取回六百萬元已屬萬幸。而余雲烈假冒給付張瑞寶，魚目混珠欺騙參加人，事實上一千四百萬元被侵占，至為明顯。
二、原告丁○○與訴外人余雲烈通謀而為虛偽之承受本件系爭土地之買賣關係，依民法第八十七條第一項規定，其承受買賣契約即屬無效。
三、系爭土地為參加人買受，支付出賣人周雪等價金，其等依民法第三百四十八條第一項規定，即有移轉系爭土地之財產權及交付標的之義務。
四、余雲烈有簽承諾書之惡習，企圖矇騙參加人，例如本件早有買賣讓渡契約書存在，竟枉顧此項事實，簽訂承諾書時未付分文，何來權利移轉，尤其參加人為付二千萬元取得張瑞寶原有權利並有地主契約，余雲烈於八十二年六月二十五日就寫承諾書一事，參加人人不知情，八十九年九月二十七日更將參加人權利出賣與原告，九十年五月十五日方有原告提起本件訴訟。
五、九十年六月間經地主周雪通知才知上情，經前往與余雲烈理論，其又寫下承諾書，表明願給付參加人二千萬元，但毫無保障，企圖侵吞參加人權利。參加人即以存證信函表明不願接受。
六、本件系爭土地願契約並無期限，參加人克盡職責已接近完成，絕對不可能解除契約。為保護自己權利避免被侵害起見，爰為本件訴訟之參加。
貳、證據：提出七十九年三月十三日協議書、七十九年十月二十三日土地讓渡契約書、七十九年十一月二十日拋棄書以及本票各一件（以上均影本）為證。
丁、被告戊○○、己○○被、丙○○、乙○○、辛○被、壬○○、庚○○方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、原告起訴請求確認被告對系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，並請求塗銷租約登記及返還土地予周雪即祭祀公業周日昌管理人，惟查：
（一）按民事訴訟法第二百四十七條規定，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之。亦即原告法律上之危險得以確認之訴除去者始得為之。因此本件原告本於債權讓與關係對周雪即祭祀公業周日昌管理人（下稱祭祀公業周日昌）之請求是否有理由關係原告有無即受確認判決之法律上利益。而原告對被告祭祀公業周日昌請求所據之債權讓與契約及原證二號之承諾書等，被告茲否認其真正。
（二）按提起給付之訴後，本於同一事件，自無提起確認之訴之必要，原告一方面代位請求被告返還土地予祭祀公業周日昌，其前提即必須其主張之耕地租約無效為可採，因此自無在提起給付之訴同時，又提出確認之訴之必要，其確認之訴顯無即受確認判決之法律上利益甚明。
（三）再者耕地三七五減租條例第二十六條，第一項規定出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮市區）公所耕地租佃委員會調解，第二項規定前項爭議案件，非經調解、調處不得起訴。而本件原告代位祭祀公業周日昌提起本件訴訟，亦為耕地租佃之爭議，原告未經調解、調處程序提起本件訴訟，亦屬不法。
二、被告等與甲○○共八人對系爭土地之三七五租賃關係確屬有效存在，析述如下：
（一）民事訴訟法第二百七十七條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。原告主張已經登記在案且達數十年之久之三七五租約契約關係無效不存在，自應負舉證之責任。
（二）系爭土地上有被告三七五租約之登記，自應認三七五租約有效成立。蓋三七五租約必須經政府機關之查核後才為登記，土地所有權人並不爭執且登記已達數十年之久，租約自屬有效。
（三）原告主張系爭土地出租人原為周庚辛等二人，而周庚辛等二人並非系爭土地所有權人祭祀公業周日昌之管理人，亦未經祭祀公業周日昌派下員之同意，根本無權出租系爭土地，且祭祀公業周日昌之管理人及派下員從未曾同意將系爭土地出租予被告戊○○等八人或其被繼承人陳恭云云，然則經查被告先祖陳樹即住居於祭祀公業周振竹祠堂，該祠堂同時祭祀周日昌公，且土地均為祭祀公業周振竹管理人一併管理出租（周日昌是否有祭祀公業之登記非被告所知），因此系爭土地乃授權予周振竹祭祀公業管理人等為出租等事宜，且代收租金做為祭祀之用，此有原告提出之台灣高等法院八十二年度重上字第四四０號判決書理由二中之記載可知，果系爭土地之耕地租約無效，何以長達數十年，祭祀公業周日昌及其管理人，及派下員等未曾主張過租約無效。原告為本件請求，誠屬無據。何況被告之先祖父在清朝時期即開始為系爭土地為佃農，如租約無效，又何能長達數十年來無人異議。
三、本件被告對系爭土地之三七五耕地租賃關係是否存在，首應審認者為出租人是否爭執租賃關係之存在，蓋三七五租約並非必以書面為生效要件，而本件出租人即被告周雪即祭祀公業周日昌管理人在其所提之答辯狀（一）中，已自承有三七五之租賃關係存在，且在其所提出之被證二號之土地讓渡契約書中乃有「內應負擔佃農退耕費１／２」之字樣，因此土地所有人已明確自承被告對系爭土地之三七五租賃關係，此更為上述契約書之當事人余雲烈、朱高美所明知，則縱認余雲烈真將所謂債權轉讓與原告，自均無否認被告對系爭土地租賃關係存在之餘地。
四、又被告在系爭土地上僅有種植之果樹，並無地上物，原告請求拆除地上物，更不知所指為何？
五、按民事訴訟法第二百七十七條規定，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定或依其情形顯失公平者，不在此限。而確認法律關係不存在之訴，如被告主張法律關係存在時，故應由被告負舉證之責任，但如依情形顯失公平者，不在此限。再由以下證據，足可認定被告對系爭土地之租賃權確實存在：
（一）系爭土地之登記謄本上明確登載有三七五租約，並有租約附卷可稽，而三七五租約在登記之時，即需經政府機關之查核後才為登記，既已為三七五租約之登記，當然即應推定三七五租賃關係確係存在。
（二）租約是否存在，應審酌租約之當事人，而本件被告之被繼承人陳恭承租系爭土地已有數十年之久，且是在被告先祖時代即開始承租系爭土地，從未有土地所有人主張被告及被繼承人並非承租人，甚且在附卷之八十二年訴字第七八六號確認派下權存在事件及八十一年訴字第六六二號案件中，被告之被繼承人陳恭即以承租人身分出庭作證，而周日昌祭祀公業之全體派下員周進興、周文忠、周文祥、周雪、周張福均未否認陳恭是系爭土地之承租人。出租土地之所有人未曾否認被告被繼承人陳恭之三七五承租權，則其後承受土地之人，又怎能隨意否認被告等對系爭土地之三七五租賃權？
（三）依原告主張其是訴外人余雲烈將對系爭土地所有權基於與祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠、周文祥等人間之買賣關係，對於所得主張之一切權利讓與原告，原告乃為本件之請求。被告茲否認原告債權讓與之效力，退步言之，周雪亦主張已解除合約，原告自不得為本件請求，再退步而言，余雲烈在與周雪等人簽訂合約之時，已明確知悉系爭土地有三七五租賃關係之存在，此參之被告周雪即祭祀公業周日昌管理人所提九十年八月三十日答辯狀之被證二「土地讓渡契約書」，其契約書中明載「．．．內應負擔佃農退耕費１／２約新台幣六百五十萬元．．．」，即可知出賣人已明確肯定確認被告對系爭土地之佃農身分，亦即土地所有人亦確認系爭土地上確有三七五耕地租約，而原承受人余雲烈亦知悉此事實，更在合約中明載此事實，則原告縱有受讓該債權，則對土地上之耕地三七五租約，自亦應一併承受，豈容隨意否認。
（四）按行使權利及履行債務應依誠實及信用方法，此為民法第一百四十八條所明定。本件原告主張承受余雲烈對周雪即祭祀公業管理人之債權，卻對原債權上已明載之佃農租賃權任意否認，顯然違背誠信原則，原告主張誠不可採。
（五）周雪所提被證二之土地讓渡契約書，有價金應負擔佃農退耕費１／２約六百五十萬元之約定，無論該負擔是在價金中內含或需外加，均證明原來買賣時，即有買價應負擔佃農退耕費之約定，又豈容原告事後片面否認三七五耕地租約之理。
（六）被告周雪在九十一年一月十六日言詞辯詞筆錄中自認「這筆土地有三七五租約」，亦即祭祀公業周日昌管理人周雪亦承認被告之三七五租約乃為有效存在之事實。
（七）證人周日勝在九十一年一月十六日言詞辯論筆錄中具結作證陳稱：「祭祀公業周日昌與陳恭（被告之被繼承人）之間確實有三七五租約。」，已經明確證明系爭三七五租約確實為真。
（八）原證十八號之租約，雖在四十二年間所簽訂，出租人載為周庚辛、周挑且亦由周永福在其上代理簽訂，而周庚辛及周永福均為祭祀公業周振竹之管理人，祭祀公業周日昌之土地，因祭祀公業周日昌神主牌由祭祀公業周振竹派下祭祀，故由祭祀公業周振竹管理人代為出租系爭土地收取租金作為祭祖之用，此經證人周萬福證述甚明。此亦所以證人周萬福稱由被告之祖先三代（即自陳恭之父陳樹起）均在系爭土地耕作，如果沒有三七五租約之存在，土地所有人何以歷時數十載未曾異議，且至今連祭祀公業管理人周雪亦承認被告確有合法之租約存在，對於這種歷時數代之租約土地所有權人以外之原告出面否認租賃關係之存在，豈得其平？
（九）退步而言，由被告九十一年四月一日狀所提之證一「台灣省土地關係人繳驗憑證申報書」明確記載三十五年間，系爭土地即由當時祭祀公業周日昌之管理人周三才出租予被告之先祖陳樹，其申報人即為祭祀公業周日昌之管理人周三才，則三十五年間陳樹至少對系爭土地擁有不定期之租賃關係甚明，則縱認四十二年之租約無效，但被告之先祖陳樹對系爭土地既有不定期租賃關係存在，且延續數十年，歷時三代都是被告及先祖在系爭土地耕作，而土地所有權人也未曾出面異議，則被告對系爭土地之三七五租約關係存在，更屬毫無疑義，而依最高法院五十一年台上字第二六二九號判例意旨揭示三七五耕地租約訂立書面並非生效要件，則土地所有權人既一直確認被告及先祖之承租權，則被告先祖陳樹對系爭土地之合法租賃關係之存在已昭然若揭，陳樹之繼承人陳恭，更為被告之被繼承人，則被告對系爭土地之租賃權已彰彰明甚，不容原告片面否認。
（十）查三十五年間被告先祖陳樹對系爭土地與祭祀公業周日昌管理人周三才間成立有租賃關係，已由台北市松山地政事務所所出據之台灣省土地關係人繳驗憑證申請書中記載明確（參閱被告九十一年四月一日狀之證一），則當時租賃關係之存在，毫無疑義，而且該租賃關係既無租賃期限之記載，自屬不定期租賃關係甚明，原告如主張為定期應由原告負舉證之責，此由民事訴訟法第二百七十七條但書規定可知，何況退步而言，姑不論原租賃關係是定期或不定期，縱為定期，然期滿後，被告之先祖陳樹及陳恭一直到被告等既然繼續就系爭土地為耕作，祭祀公業周日昌及其管理人或派下員亦未曾有人出面異議，則亦顯然成立不定期之租賃關係，則到耕地三七五減租條例在四十年六月七日公布施行後，即當然成立三七五耕地租賃關係甚明，蓋由最高法院五十一年台上字第二六二九號判例及六十二年台上字第一六四七號判例意旨明確指明耕地租約應一律以書面為之之規定，係為保護佃農及謀舉證上之便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂須經登記，始生效力，且承租人尚得請求出租人為訂立書面租約之請求。因此被告與系爭土地所有權人間之耕地租約關係存在，應無疑義。
六、被告及被告之被繼承人陳恭及先祖等承租系爭土地已逾百年，由陳恭年代算起都已有數十年之久，被告及先祖對系爭土地之付出及貢獻誠屬良多，原告以一個承受者之身分，對數十年前之租約提起否認租賃關係之訴，並主張被告舉證，誠屬違反誠信，且依民事訴訟法第二百七十七條但書之規定，亦應認顯失公平。被告信賴此租約之存在，自應受到應有的保障，才符公平正義原則。
七、民國四十二年所另簽訂之三七五耕地租約，出租名義人為祭祀公業周日昌之管理人周桃，只是當時代理簽訂的為祭祀公業周振竹之管理人等是否有權代理簽訂而已，因年代久遠，當初既經主管機關為登記，顯然有提出相關之證明文件，但無論如何四十二年間簽訂耕地租約只是再一次確認耕地租約關係之存在而已，如前所述，書面租約並非耕地租賃關係之生效要件，由上述各情形加以觀察，被告歷時三代耕作系爭土地，且在三十五年間已明確證明有租賃關係存在，而祭祀公業周日昌管理人周雪亦自認被告之三七五耕地租賃關係之存在，尚且經主管機關登記在案，原告豈能片面否認之。
八、被告先祖陳樹對系爭土地之租賃權，由被告九十一年四月一日狀證一之繳納憑證申報書已可明確看出，連土地所有人祭祀公業周日昌管理人周雪亦不否認此關係。被告自先祖至今對系爭土地耕作已持續近百年。四十二年間之三七五耕地租約上亦將周桃列名其上，當時主管機關會准予登記，則代理簽署之人顯然是有相關之證明文件，因年代久遠而散失，原告卻以此加以否認，豈得其平，而依證人周明星證稱周桃是祭祀公業周日昌的第一代管理人，後來是周三才，再後來就沒有改選，這顯然是其內部管理上之問題，但至少在周三才為管理人之時，土地有出租予陳樹乃不爭之事實，四十二年間或因祭祀公業周日昌管理人不明，但因祭祀公業周日昌公由祭祀公業周振竹派下祭祀，而祭祀公業周日昌全體派下員乃同意由祭祀公業周振竹管理人代理出租祭祀公業周日昌之系爭土地，此為事理之常，此亦所以祭祀公業周日昌派下未曾否認過被告之三七五租約。如今如非被告尋得九十一年四月一日狀證一之申報書，被告之權利豈不蕩然無存。而如前所述如今至少證明三十五年間之租賃關係之存在，已無庸置疑，則不管定期、不定期，被告之先祖以至被告既一直繼續耕作使用，土地所有權人也未曾出面異議，則此不定期之租賃關係顯然繼續合法有效，因此縱認四十二年間簽訂之三七五耕地租約出租人之代理權有爭議，亦不影響被告之租賃權。何況被告尚且按時提存租金予祭祀公業周日昌，有提存書二份可稽，祭祀公業周日昌因年代久遠派下員間有爭議致有失管理，但不能因此將不利益歸由被告承受，此有失社會之正義矣。
參、證據：提出台灣省土地關係人繳驗憑證申報書一件、提存書二紙（以上均影本）以及戶籍謄本一件為證，並聲請訊問證人周日勝、周萬福，以及向台北市信義區公所調取系爭土地三七五耕地租約之租賃合約書及原始資料。。
戊、被告甲○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
己、本院依職權調閱八十一年訴字第六六二號卷。理 由
甲、程序方面：
一、被告甲○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中，得為參加。民事訴訟法第五十八條第一項定有明文，本件參加人朱高美，主張其受余雲烈之邀受讓張瑞寶之權利，與周雪及周進興於七十九年十月二十三日簽訂土地讓渡契約書，並給付二千萬元，由張瑞寶開出拋棄書，讓與其關於系爭土地之權利，本件訴訟之結果對其有法律上之利害關係，於本院言詞辯論期日前之九十一年四月四日，提出書狀為輔助被告周雪即祭祀公業周日昌之管理人而訴訟之參加，其參加合於首揭法條規定，應予准許。
乙、得心證之理由：
壹、原告起訴主張其前於八十九年九月二十七日與訴外人余雲烈簽訂債權讓與契約書（原證一，下稱八十九年九月二十七日債權讓與契約書），訴外人余雲烈將其就系爭土地，基於與祭祀公業周日昌全體派下員等人間之買賣關係一切所得主張之權利，均讓與予原告，由原告主張及行使之。而系爭土地係於八十二年六月五日經祭祀公業周日昌全體派下員同意，出售與訴外人余雲烈，雙方並簽訂承諾書二紙（原證二，下稱八十二年六月五日承諾書），約定祭祀公業周日昌全體派下員應於系爭土地之訴訟終結後，辦理系爭土地之所有權移轉登記，俟辦竣系爭土地之所有權移轉登記後，余雲烈再給付尾款一千二百五十萬元整予周雪、周振瑞二人，以及付清一千萬元整予周進興、周文忠、周文忠等三人。詎八十二年六月五日承諾書所載系爭土地之訴訟經判決確定，然上開祭祀公業周日昌全體派下員至今仍未辦理系爭土地之所有權移轉登記，依卷附原證二號承諾書之約定及民法第三百四十八條第一項之規定，訴外人余雲烈自得請求上開祭祀公業周日昌之全體派下員辦理系爭土地之所有權移轉登記及交付系爭土地。原告本於受讓訴外人余雲烈之權利提起本件訴訟，請求被告周雪即祭祀公業周日昌管理人將系爭土地所有權全部移轉登記與原告，並將系爭土地交付與原告等語。被告周雪即祭祀公業周日昌就此則以系爭土地，原於七十九年三月十三日經余雲烈仲介，由被告周雪及兄周進興，與訴外人張瑞寶合建房屋，嗣因該筆土地在登記簿上並非記載為祭祀公業之土地，而僅記載為周日昌，余雲烈聲稱渠可辦好，將所有權人變更為祭祀公業，但歷經數年皆未辦妥，合建人張瑞寶原擬告訴余雲烈與周進興詐欺，余雲烈乃邀訴外人朱高美受讓張某之權益，由被告周雪與兄周進興於七十九年十月二十三日簽訂土地讓渡契約書（下稱七十九年十月二十三日土地讓渡契約書），載明總價金五千萬元，並約定由買方余雲烈及朱高美辦妥新管理人併移請地政機關更改管理人，並取得佃農即本件其餘之被告同意終止依耕地三七五減租條例所訂之租約後，賣方祭祀公業周日昌即將系爭土地所有權移轉給余雲烈、朱高美所有，唯余雲烈遲至八十九年八月三日始辦妥管理人變更為被告周雪，但地政機關之登記簿上始終未更正所有權人為祭祀公業周日昌，以及管理人為周雪，與佃農終止租約事宜亦屬買方應履行之事，余雲烈、朱高美亦均未處理。被告周雪乃於八十九年十月六日去函催促余雲烈，嗣於九十年七月十八日以存證信函，於一個月內辦妥前開事項，再於九十年八十七日通知原告、余雲烈、朱高美解除買賣契約，契約既經解除，原告依買賣之法律關係請求被告周雪移轉登記與其，自屬無理由等語置辯。
一、本件原告起訴請求被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將系爭土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記（由所有權人周日昌管理者周三才更正為祭祀公業周日昌管理人周雪）並移轉所有權登記予原告，係依據八十九年九月二十七日債權讓與契約書以及八十二年六月五日承諾書，並主張祭祀公業周日昌全體派下員應於系爭土地之訴訟終結後，辦理系爭土地之所有權移轉登記。被告則提出七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，主張原告應於辦妥新管理人併移請地政機關更改管理人，並取得佃農即本件其餘之被告同意終止依耕地三七五減租條例所訂之租約後，賣方祭祀公業周日昌始有將系爭土地所有權移轉給余雲烈、朱高美所有之義務。則本件首應審究者，為被告周雪即祭祀公業周日昌管理人所提出七十九年十月二十三日土地讓渡契約書與原告所提出之八十二年六月五日承諾書是否有關而為同一之買賣關係，即後者之承諾書是否基於前者之土地讓渡契約書而來，茲就兩造此項爭點分述如下：
（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第三百四十五條訂有明文。又當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬買賣契約必要之點。苟當事人對此二者意思表示未能一致，買賣契約自無從成立。最高法院八十二年度台上字第二八四八號判決可資參照。而一般不動產買賣契約，兩造除就一方所應移轉之不動產標示，他方支付價金數額之買賣契約之必要之點達成合意外，因為不動產移轉所有權須經登記，且價金數額較高，為釐清買賣雙方權利義務，避免交易上風險起見，通常均會訂明付款方式（依簽約、文件交付、辦理登記分段給付）、移轉所有權之時期、交付文件、違約處罰等並如依該不動產特殊條件而有契約停止或解除條件或不可歸責於雙方事由致履行不能效果之記載。
（二）經查，依原告所提出之八十二年六月五日承諾書其上記載：「茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐落台北市○○區○○段五小段三十之四地號土地面積０．０五三八公頃全部出售給余雲烈先生，尚欠地價款周雪、周振瑞部份新臺幣壹仟壹佰萬元正特此承諾本宗上開土地現正在法院訴訟中俟訴訟完結順利全部勝訴再加新臺幣壹佰伍拾萬元作為長輩費用俟辦理土地移轉登記付清全部欠款臺幣壹仟貳佰伍拾萬元正空口無憑特立約為憑。承諾人余雲烈。被承諾人周雪、周振瑞。」「茲承諾祭祀公業周日昌管理人周桃所有土地坐落台北市○○區○○段○○段三十之四地號土地面積０．０五三八公頃全部出售給余雲烈先生，尚欠地價款周進興、周文祥、周文忠部份新臺幣壹仟萬元正特此承諾本宗上開土地現正在法院訴訟中後訴訟完結後辦理土地移轉登記付清以上所欠地價款臺幣壹仟萬元正空口無憑特立約為憑。承諾人余雲烈。被承諾人周進興、周文忠、周文祥。」等語。此承諾書，設如原告所述與七十九年十月二十三日土地讓渡契約書並無關係，而係一單獨之買賣契約，則前開承諾書非但與一般買賣契約，以雙方為要約、承諾意思表示一致後書立約定條款之形式不同，而以一方承諾之方式為之。且就買賣契約必要之點價金若干亦未見載明，契約是否成立，已不無疑問。另就不動產契約重要條件，即付款方式、移轉所須文件之交付等記載均付之闕如。甚至就系爭土地特殊條件，即土地登記所有權人為周日昌（管理者為周三才），尚未更正登記為出賣人之被告祭祀公業周日昌所有（二者法律效果有重大不同，前者可能為未辦繼承登記之遺產而屬周日昌之全體繼承人所有；後者則屬祭祀公業派下員全體公同共有），此將導致買受人不能僅憑出賣人之同意而辦理移轉登記。又系爭土地上尚有三七五租約之登記，出賣時承租人依耕地三七五減租條例第十五條之規定，有物權效力之優先購買權，違反此項規定之買賣契約不得對抗承租人，如終止耕地租約時亦應給予承租人補償，此項問題由何人處理，如不能更正登記或除去或終止三七五租約時契約效力如何，亦未見買賣雙方有何約定，是原告所提出之八十二年六月五日承諾書，與一般不動產買賣契約之形式及內容均不符合，原告執此主張為其與被告祭祀公業周日昌就系爭土地所成立單獨之買賣契約云云，尚非可採。
（三）本件綜合原告所提出之八十九年九月二十七日債權讓與契約書以及八十二年六月五日承諾書，被告所提出訴外人張瑞寶與周雪、周進興於七十九年三月十三日所簽訂之合建協議書、七十七年十一月二十三日不動產買賣契約書（下稱七十九年三月十三日協議書、七十七年十一月二十三日不動產買賣契約書）以及七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，訴外人余雲烈與參加人朱高美於九十年七月一日所訂立承諾書，參加人朱高美所提出張瑞寶於七十九年十一月二十日就系爭土地買賣契約權利之拋棄書，之時間順序、訂約內容、用語可知。系爭土地，原於七十七年十一月二十三日由張瑞寶與陳周好及周進興訂立買賣契約（交付定金二百萬元），嗣於七十九年三月十三日由被告周雪及兄周進興與張瑞寶訂立合建協議書（保證金四百萬元），七十九年十月二十三日由周進興與余雲烈及朱高美二人簽訂土地讓渡契約書（前已付之六百萬元充作契約保證金），余雲烈及朱高美二人再與張瑞寶於七十九年十一月二十日將系爭土地買賣權利讓與余雲烈與朱高美二人各承受二分之一（名為拋棄書實為債權讓與，由朱高美付給張瑞寶一千二百萬元，交付余雲烈八百萬元），旋於八十二年六月五日，余雲烈於未告知朱高美情形下，與祭祀公業周日昌所有派下員周雪、周振瑞、周進興、周文忠及周文祥訂定承諾書，承諾將給付周雪及周振瑞買賣餘款一千一百萬元，周進興、周文忠及周文祥買賣餘款一千萬元。否則若無前述付款，依系爭土地祭祀公業周日昌原與張瑞寶及朱高美、余雲烈所約定之買賣價金以觀，系爭土地約有五千萬元之價值，如何成為餘款共二千一百萬元？（五千萬元扣除前述七十九年十月二十三日已充作保證金之六百萬元、余雲烈自稱給付周進興七百萬元、抵押保證一千萬元，應給付佃農退耕費二分之一計六百五十萬元約為二千一百萬元）如無前述七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，則以余雲烈單方所出具之承諾如何構成買賣契約？（參酌被證九周雪與余雲烈於八十七年六月二十七日所訂定之書面，以及余雲烈與朱高美於九十年七月一日所訂立承諾書，買賣系爭土地之價金五千萬元，應由余雲烈單獨承擔，則此八十二年六月五日承諾書僅為單純之債務承擔）。綜上可知，被告周雪即祭祀公業周日昌主張系爭土地之買賣均只有一次，係延續最早之七十七年十一月二十三日周雪、周進興與張瑞寶之買賣契約書，七十九年三月十三日所簽訂之合建協議書，才有七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，因而有八十二年六月五日承諾書之事實為可採。從而八十二年六月五日承諾書僅為一單純之債務承擔，買賣條件仍應依七十九年十月二十三日之土地讓渡契約書之約定。
（四）原告雖以周雪於九十一年一月十六日本院審理時，就七十九年十月二十三日土地讓渡契約書及七十九年三月十三日協議書，分別陳稱「這名字不是我簽的。
」以及「這協議書上的簽名、蓋章都不是我的。（法官訊以：提示被證一亦即七十九年三月十三日協議書，有何意見？）」等語，主張被告祭祀公業周日昌已否認土地讓渡契約書及協議書之真正。惟周雪亦於同日經本院提示原證二承諾書後表示：「當時是我大哥周進興在作主，周進興說余雲烈幫我們辦好後賣掉土地，我們是賣清，增值稅由對方繳納，總價伍仟萬，余雲烈要先給我壹仟捌佰萬，其他的，賣好之後也就是手續完成之後再給我。我大哥跟我這麼說，我就簽了。周振瑞是我兒子。我大哥跟我這麼說，我才簽八十二年六月五日承諾書。之前都是我大哥在處理。」等語，足見周雪亦表明前曾將處理土地之事務授權予周進興，並非否定前開土地讓渡契約書及協議書之效力。且八十二年六月五日之承諾書既與一般不動產買賣契約之形式及內容均不符合，而非單獨可成立一買賣契約，已如前述，則其所依附之七十九年十月二十三日土地讓渡契約書如為周進興無權代理，而屬效力未定之契約，則原告所受讓之八十二年六月五日承諾書債權亦將因之歸於效力未定。
（五）綜上所述，系爭土地之買賣係延續最早之七十七年十一月二十三日周雪、周進興與張瑞寶之買賣契約書，七十九年三月十三日所簽訂之合建協議書，才有七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，因而有八十二年六月五日承諾書，余雲烈始於八十九年九月二十七日將買賣系爭土地權利讓與原告。故八十二年六月五日承諾書之買賣條件，應依七十九年十月二十三日之土地讓渡契約書之約定。依該土地讓渡契約書第三條、第五條所載：「甲方周日昌公業前管理人周桃因死亡現需重新推舉管理人事宜，契約訂明由乙方（即余雲烈、朱高美）負責辦理甲方協助完成。」「乙方辦妥甲方新管理人併移請地政機關更改管理人後甲方即將上開土地（即系爭土地）所有權移轉給乙方所有。」即原余雲烈及朱高美依七十九年十月二十三日土地讓渡契約書，負有辦理推舉祭祀公業周日昌管理人及申請地政機關更改系爭土地所有權人登記為祭祀公業周日昌，管理者登記為新推舉之管理人之義務。而祭祀公業周日昌之管理人現雖已合法推選為周雪，但系爭土地之所有權人迄今仍為周日昌、管理人為周三才等情，有系爭土地登記謄本附卷可稽，且為兩造所不爭執。故原告與余雲烈間之八十九年九月二十七日債權讓與契約書，縱對祭祀公業周日昌為合法有效（詳如後述），因被告周雪即祭祀公業周日昌管理人，有前述於八十九年十二月十二日受債權讓與通知時得對抗讓與人即余雲烈之事由，依前揭民法第二百九十九條第一項規定，亦得以之對抗受讓人之原告，而拒絕履行移轉系爭土地所有權登記之義務。
二、次按當事人之一方將其因契約所生之權利義務，概括的讓與第三人承受者，係屬契約承擔，與單純的債權讓與不同，非經他方之承認，對他方不生效力。「債權讓與」係指不變更債權之同一性，由債權人將債權讓與相對人之準物權契約。又若債權人與債務人約定消滅債權債務關係之同時，債務人與第三人發生新的債權債務關係，則非債權讓與，而為債之更改。債權讓與，債務人於受通知時所得對抗讓與人之事由，皆得以之對抗受讓人，民法第二百九十九條第一項定有明文。所謂得對抗之事由，不以狹義之抗辯權為限，而應廣泛包括，凡足以阻止或排斥債權之成立、存續或行使之事由在內，蓋債權之讓與，在債務人既不得拒絕，自不宜因債權讓與之結果，而使債務人陷於不利之地位。此有最高法院九十年度台上字第一三七五號判決以及五十二台上字第一０八五號判例可資參照。
（一）如依原告之主張，系爭土地於八十二年六月五日經祭祀公業周日昌全體派下員同意，簽訂八十二年六月五日承諾書，出售予余雲烈，約定祭祀公業周日昌全體派下員應於系爭土地之訴訟終結後，辦理系爭土地之所有權移轉登記，俟辦竣系爭土地之所有權移轉登記後，余雲烈再給付尾款一千二百五十萬元整予周雪、周振瑞二人，以及付清一千萬元整予周進興、周文忠、周文忠等三人。而其於八十九年九月二十七日與訴外人余雲烈簽訂債權讓與契約書由余雲烈將其就系爭土地，基於與祭祀公業周日昌全體派下員等人間之買賣關係一切所得主張之權利，均讓與予原告。則原告除受讓余雲烈依系爭買賣契約所約定出賣人之受領系爭土地權利外，並同時承擔買賣契約餘款之給付義務，非僅單純之債權讓與，其性質應屬契約承擔。依前揭法律見解所示，應得被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之同意，始生效力。
（二）另依原告之主張原告將前述受讓余雲烈債權之事實，通知祭祀公業周日昌全體派下員周雪、周振瑞、周文忠、周文祥等人（原派下員周進興已於八十五年五月十九日死亡），固有八十九年十二月十二日台北大安一一七支郵局第一四一七號存證信函可憑，惟此項契約承擔之通知，經被告祭祀公業周日昌管理人周雪於九十年七月十八日委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告履行契約，再於九十年八月十七日委請律師通知余雲烈、朱高美，並副知原告解除契約之意思表示可知，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人已明示不同意原告承擔余雲烈與其間所訂土地買賣契約之權利義務，原告與余雲烈間之八十九年九月二十七日債權讓與契約書，對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人不生效力，原告自不得依八十二年六月五日承諾書，請求祭祀公業周日昌履行移轉系爭土地所有權之義務。
貳、原告另主張依土地登記謄本所載，系爭土地上有耕地三七五租約存在，承租人原為被告戊○○、庚○○、丙○○、己○○、乙○○、甲○○、辛○、壬○○等八人（下稱被告戊○○等八人）之被繼承人陳恭，嗣由被告戊○○等八人繼承，而其出租人原為周庚辛等二人，嗣於七十四年十一月八日由台北市松山區公所課員徐永賢逕依土地登記簿辦理出租人名義變更登記為周日昌管理人周桃。惟祭祀公業周日昌之管理人及其派下員從未曾同意將系爭土地出租予被告戊○○等八人或其被繼承人陳恭，上開三七五租約之出租人名義變更登記，依法對祭祀公業周日昌之全體派下員不生任何效力，被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係應不存在，為此請求確認等語。被告甲○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述，其餘被告戊○○、己○○被、丙○○、乙○○、辛○被、壬○○、庚○○則以系爭土地上有被告三七五租約之登記，自應認三七五租約有效成立。被告先祖陳樹即住居於祭祀公業周振竹祠堂，該祠堂同時祭祀周日昌公，且土地均為祭祀公業周振竹管理人一併管理出租（周日昌是否有祭祀公業之登記非被告所知），因此系爭土地乃授權予周振竹祭祀公業管理人等為出租等事宜，且代收租金做為祭祀之用，果系爭土地之耕地租約無效，何以長達數十年，祭祀公業周日昌及其管理人，及派下員等未曾主張過租約無效。且被證二號之土地讓渡契約書中乃有「內應負擔佃農退耕費１／２」之字樣等語置辯。
一、按耕地三七五減租條例第二十六條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。本件原告係本於其對被告周雪即祭祀公業周日昌之系爭土地移轉請求權，主張有法律上之利害關係，請求確認被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租約不存在，因原告並非系爭土地之耕地三七五租約之出租人，其請求確認系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，自毋須經過調處。
二、復確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條前段固定有明文。惟該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，茍具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。此則有最高法院八十六年度台上字第三八六八號判決可資參照。本件原告雖因未經被告周雪即祭祀公業周日昌管理人不同意其契約之承擔，而不得依八十二年六月五日承諾書請求祭祀公業周日昌履行移轉系爭土地所有權之義務，已如前述，但其既受讓余雲烈上開承諾書之權利，且朱高美亦於九十年七月一日立承諾書（是否表明同意余雲烈之前開讓與非本件審認範圍），則被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租約是否存在，仍將影響原告私法上之地位，其起訴請求確認前開租約，有即受確認判決法律上利益。
三、經查，系爭土地重劃前為祥和段一小段八八、一九八地號，而祥和段一小段八八地號重測前為三張犁段八八─二地號，同小段一九八地號重測前為三張犁段八八─一地號，其中八八─二地號係自八八地號分割而來，日據時期則為台北州大加蚋八八、八八之一、八八之二地號，有原告提出之系爭土地現登記謄本、土地登記簿謄本、祥和段一小段八八地號、一九八地號土地、三張犁段八八之二地號土地登記簿謄本以及日據時期大加蚋堡三張犁庄八拾八番之貳地號土地登記謄本為憑，系爭土地之三七五耕地租約，始於四十一年十二月三十一日，出租人為周庚辛等二人（詳如後述），承租人則為陳樹，此則有本院向台北市信義區公所函取系爭土地臺灣省臺北市私有耕地租約附卷可稽（下稱系爭土地私有耕地租約）。依耕地三七五減租條例第六條規定：本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。前項登記辦法，由內政部、直轄市政府擬訂，報請行政院核定之。（七十二年十二月二十三日修正前原為前項登記辦法由省府擬訂，報請行政院核定之，嗣修正為由省 (市) 政府擬訂九十一年五月十五日修正為現行條文）而依四十五年九月五日訂定之原條文（八十五年八月十三日修正）第二條規定：「耕地租約之訂立、變更、終止或續訂登記，應由出租人會同承租人於登記原因發生日起三十日內，向當地鄉（鎮、市、區）公所申請，出租人或承租人不會同申請登記時，得由一方陳明理由，檢附相關證明文件，單獨申請登記。前項單獨申請登記，除有左列情事之一者逕行登記外（確定判決、訴訟上和解或調解、耕地租佃委員會調解或調處、出租人死亡，其繼承人辦竣繼承登記者、耕地經逕為標示變更登記者、耕地之一部經政府機關徵收，並辦竣所有權登記者），鄉（鎮、市、區）公所應通知他方於接到通知之日起二十日內提出書面意見，逾期未提出者，由該管鄉（鎮、市、區）公所逕行登記。前項受通知之他方提出相反意見時，依本條例第二十六條規定處理（即調解、調處、移送司法機關）。」系爭土地既有耕地租約之登記，並訂定私有耕地租約，足見前開租約於登記之始，應有出租人及承租人會同登記，並經當地區公所主管人員審核文件後加以確認。
四、原告雖以系爭土地私有耕地租約所載，其出租人為周庚辛及周挑（即周桃）等二人，周桃於日據時期昭和六年六月十七日（即民國二十年六月十七日）即已死亡，系爭土地私有耕地租約係於民國四十二年間所簽訂，當時周桃已死亡二十多年，已死亡之周桃怎可能於民國四十二年間簽訂上開三七五耕地租約？又另一出租人周庚辛，其並非祭祀公業周日昌之管理人，亦非祭祀公業周日昌之派下員為據，而主張系爭土地之私有耕地租約，對於祭祀公業周日昌派下員全體不生效力。惟查：
（一）依系爭土地私有耕地租約記載之出租人於租約之首固為管理人周桃，但具名蓋章者為周三才之代理人周永福，訂約當時周桃確已死亡，應係以周三才（即周桃之義子）為出租人之意。而存放於松山區地政事務所之三十五年台灣省土地關係人繳驗憑證申報書記載有「所有權人周日昌現管理人周三才，因周日昌之管理人周桃既亡，再選周三才管理周日昌之業權」「權利憑證業主權（相當於現今之所有權）保存證記濟」「土地台帳謄本」，日據時期明治四十一年（西元一九０八年）之土地登記謄本則記載祭祀公業周日昌之管理人為周桃（即周挑），嗣變更為周三才。（八十二年訴字第七八六號外放資料）足見周三才當時為祭祀公業周日昌之管理人，由其任出租人。
（二）又祭祀公業周日昌與祭祀公業周振竹，雖非同一祭祀公業，惟二者為大公與小公之關係，即周日昌與周振竹均為周氏之先祖，周振竹所生存年代較為久遠，周日昌則為較近代之共同祖先，祭祀公業周振竹成立於道光十二年（西元一八三二年），祭祀公業周日昌成立於清朝咸豐丙辰年（西元一八五六年，證人周明星稱成立於民國前五十九年即西元一八五二年），周挑（即周桃）曾為管理人，周挑於日據時期昭和六年六月十七日即民國二十年六月十七死亡（依年齡計算，周挑是否為第一代管理人？頗有疑義，惟可考者為日據時期明治四十一年至大正十四年西元一九０八年至一九二四年為祭祀公業周日昌之管理人）而祭祀公業周日昌於大正十三年即西元一九二四年時，因祀產不足以供祭祀，曾將神主牌入祀周振竹公祠。此有本院八十一年訴字第六六二號卷附祭祀公業周振竹記事簿「批明於咸豐丙辰年裔孫等建設日昌公神主牌於今五拾九年承先啟後記有捐金四拾元積生利息輪流值年祭祀生火管數現金數百元於大正乙卯年間火生支出作炭壙失本無歸而且火生不幸歸於西山現金向伊妻子追討不足其數祭祀難成時有現金四拾元每年小租栗四石祭祀開費不足諸房親念及祖公祭祀不可休廢時向我房親同堂相議將日昌公神主牌進入於振竹公祠宇將此四拾元交與振竹公為進主之資．．．。」之記載，以及本院八十一年訴字第六六二號判決、八十一年度訴字第五一０號判決、八十二年度訴字第七八六號判決、臺灣高等法院八十一年度上字第一六六三號判決、八十二年度重上字第四四０號判決、最高法院八十二年台上字第九０九號判決、八十三年台上字第二六七三號判決等件可參，而祭祀公業周日昌因於周桃死亡及其繼任者周三才未任管理人（有本院六十五年家催字第十三號為死亡宣告之公示催告故應為失蹤）之後至周雪任管理人期間並無管理人，故系爭土地之出租及收取地租均委由祭祀公業周振竹管理人管理及收取，此有陳恭（生於民國七年五月二十二日，八十二年四月十四日死亡）於本院八十一年訴字第六六二號確認派下員存在八十一年七月二十日筆錄所證稱：「（問：祭祀公業周日昌所有信義段五小段三十之四地號是否你承佃在作？）是。（問：祭祀公業管理人為何人？）周萬福、周日盛」以及本件證人即祭祀公業周振竹之管理人周萬福（民國六年0月0日生）於本院九十一年四月三日審理時證稱：「（問是否周日昌的土地給周振竹管理。）周挑一方面是祭祀公業周日昌的管理人也是周振竹的派下。三十之四土地是從陳恭的父親耕作到現在，已經有三代人了。（問是誰把系爭土地，出租給陳恭父親及陳恭？）上一輩的管理人就這樣做了。是上一代的人。古時候是我小時候的事，我不清楚。（問是否你將周日昌的土地出租給陳恭？）有。周日昌的租，收來拜祖。」證人周明星於本院九十一年五月一日言詞辯論時證稱：「（問為何祭祀公業周振竹的管理人在民國四十二年代理祭祀公業周日昌簽三七五租約？）系爭土地一直都給陳恭在經營。在民國四十二年祭祀公業周日昌的管理人都已經死亡，新的管理人沒有選出來，派下沒有辦法集合。民國四十二年的時候祭祀公業周振竹的管理人是周庚辛、周永福。」為據，核與前述祭祀公業周日昌與祭祀公周振竹之歷史淵源契合，並與系爭土地私有耕地租約，於四十二年訂立當時，以祭祀公業周振竹管理人周庚辛及祭祀公業周日昌管理人周三才為共同出租人之記載相符。
（三）祭祀公業周日昌之現任管理人周雪於本院九十一年一日言詞辯詞筆錄中陳述：「這筆土地有三七五租約。」，且於訴訟中對於被告戊○○等主張就系爭土地有三七五耕地租約存在等情，亦未表示反對，另參以七十九年十月二十三日之土地讓渡契約書中第一條記載：「全部地價總價金新臺幣伍仟萬元（內應負擔佃農退耕費１／２約新台幣六百五十萬元．．．。」，可知祭祀公業周日昌現亦確認被告戊○○等八人對系爭土地有三七五耕地租約存在。
五、按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續定租約。在租佃期間屆滿前，承租人死亡須無繼承人者出租人方能終止租約。耕地三七五減租條例第二十條、第十七條分別定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限。此有最高法院八十八年度台上字第七五六號判決可資參照。系爭土地之三七五耕地租約既經祭祀公業周日昌之前管理人周三才與被告戊○○等八人之先祖陳樹簽訂，而由被告戊○○等八人之被繼承人陳恭繼承後，再轉由被告戊○○等八人繼承租約，於祭祀公業周日昌之管理人周三才未任管理人後，由祭祀公業周振竹之管理人代為管理，迄現祭祀公業周日昌之管理人周雪亦承認有此租約存在，且被告戊○○等亦有繳租之事實，則原告請求確認被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，即非有據。
參、原告另主張因被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，而請求將系爭土地土地登記謄本上之三七五租約登記應予塗銷。（此非屬確認判決，而應係基於代位土地所有權人行使民法七百六十七條之權利）以及被告戊○○等八人，無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人自得請求被告戊○○等八人將系爭土地上之地上物拆除，返還系爭土地等語。
一、按耕地三七五減租條例第二十六條所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條規定之適用。此有最高法院七十九年度台上字第一六七七號判決可資參照。本件原告起訴請求撤銷系爭土地上之三七五耕地租約登記以及請求被告戊○○等八人拆除地上物並返還系爭土地，係主張無租賃關係存在，而本於民法第二百四十二條及七百六十七條之規定，代位行使被告周雪即祭祀公業周日昌之所有權。依前開最高法院之法律見解所示，亦毋須經調處，核先敘明。
二、次按債務人怠於行使其權利時，債權人因保全債權，得以自己之名義，行使其權利，民法第二百四十二條前段定有明文。惟代位權係債權人代行債務人之權利，故代行者與被代行者之間，必須有債權債務關係之存在，否則即無行使代位權可言。原告另主張被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係因確認不存在，請求將系爭土地土地登記謄本上之三七五租約登記應予塗銷。以及被告戊○○等八人，無權占用系爭土地，依民法第七百六十七條之規定，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人自得請求被告戊○○等八人將系爭土地上之地上物拆除，返還系爭土地，惟被告周雪即祭祀公業周日昌管理人怠於行使其權利，迄未對被告戊○○等八人主張其權利，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人有將系爭土地交付予原告之義務，爰依民法第二百四十二條之規定，代位請求請求被告戊○○等八人應將系爭土地上之地上物拆除，將土地返還予被告周雪即祭祀公業周日昌管理人後，被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將第一項所示土地交付予原告丁○○。均屬本於其主張對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人，有請求移轉系爭土地所有權之債權存在，而代位行使被告周雪即祭祀公業周日昌之權利，而其對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人之債權既不存在，已如前所述，應前揭法律見解所示，此部分亦應予駁回。
肆、綜上所述，原告與余雲烈間之八十九年九月二十七日債權讓與契約書，對被告周雪即祭祀公業周日昌管理人不生效力，原告自不得依八十二年六月五日承諾書請求祭祀公業周日昌履行移轉系爭土地所有權之義務，以及被告戊○○等八人就系爭土地之三七五租約確存在，已可確定。從而，原告依承諾書、債權讓與契約以及民法第三百四十八條之規定，請求被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將系爭土地向地政機關辦理所有權人名義更正登記為祭祀公業周日昌，並將管理者名義變更登記為周雪後將系爭土地所有權全部移轉登記與原告丁○○。以及請求確認被告戊○○等八人就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，另依民法第二百四十二條代位被告周雪即祭祀公業周日昌管理人行使民法第七百六十七條之權利，請求將系爭土地登記謄本上之三七五租約登記塗銷，並被告戊○○等八人應將系爭土地上之地上物拆除，將土地返還予被告周雪即祭祀公業周日昌管理人後，再由被告周雪即祭祀公業周日昌管理人應將系爭土地交付予原告，均無理由，應予駁回。
伍、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷結果無涉或無違，爰不予一一贅述。
陸、本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十六條第一項但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日
民事第五庭法 官 張松鈞右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十七 日
法院書記官 黃媚鵑