臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第一五八八號
原 告 丁○○訴訟代理人 陳國雄律師複 代理人 林秋萍律師
乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 鄒永禎律師
丙○○右當事人間返還不當得利等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告自民國九十年七月二十日起至同年十二月二十八日止，就原告已給付之新台幣（下同）一千六百二十五萬一千八百六十三元，依年息百分之五計算之利息。
（二）被告應給付原告二百二十萬七千六百八十九元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至九十年六月五日止，按年息百分之五計算之利息，被告並應自九十年六月六日起至同年十月五日止，給付原告二十一萬二千八百七十二元。
（三）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於八十六年十月十四日經由訴外人住商不動產公司延吉店之仲介，向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段一九一地號土地應有部分一萬分之六一二，及其上建物門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷卅三號五樓（下稱系爭房屋），被告於八十六年十二月一日付清全部價款一千三百八十萬元，原告於同年十二月五日交付系爭房屋予被告占有，嗣以系爭房屋水溶性氯離子含量過高，被告乃於八十七年四月十五日以桃園郵局第十五支局第一四八號存證信函通知原告解除買賣契約，並向台灣台北地方法院起訴請求返還價金，案經台灣台北地方法院八十七年度重訴字第七二二號、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號及最高法院九十年度台上字第三三九號判決確定在案，原告雖依前揭判決意旨返還本件買賣價金予被告，惟系爭房地買賣契約既已解除在案，則被告自占有系爭房地即自八十六年十二月五日起迄返還系爭房地予原告之日即九十年十月五日止，即屬無法律上原因之占有而受有相當於房屋租金之不當利益，則依土地法第九十七條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限」規定意旨，被告依法自應返還該等相當法定租金額之不當得利予原告。被告應返還之不當得利金額謹計算如后：
１．八十六年十二月五日至本件起訴請求之當月即九十年六月五日之不當得利返還金額：
Ａ土地部分：一百九十七萬二千九百七十九元
a自八十六年十二月五至八十九年十二月五日止
203000元／平方公尺 (八十七年度土地公告現值)×449×612/10000平方公尺(權利持分面積)×10%+203000元／平方公尺 (八十八年度土地公告現值)×449×612/10000平方公尺 (權利持分面積)×10%+208000元／平方公尺 (八十九年度土地公告現值)×449×612/10000平方公尺 (權利持分面積)×10%=0000000元
b自八十九年十二月六日至九十年六月五日止
208000元／平方公尺 (九十年度土地公告現值以八十九年度土地公告現值計算)×449×612/10000平方公尺 (權利持分面積)×10%÷12個月×6個月=285780元c合計：0000000元+285780元=0000000元Ｂ建物部分：二十三萬四千七百一十元
a自八十六年十二月五至八十九年十二月五日止房屋現值(以八十六年度房屋現值為基準)×10%×年數
670600元×10%×3=201180元b自八十九年十二月六日至九十年六月五日止
670600元×10%÷12個月×6個月=33530元c合計：201180元+33530元=234710元Ｃ土地及建物合計應返還之不當得利金額：二百二十萬七千六百八十九元
0000000元+234710元=0000000元
２、自九十年六月六日起至被告遷讓點交房地之日即九十年十月五日止，按月依九十年度月租金額給付予原告：
A土地每月租金
208000元/平方公尺×449×612/10000平方公尺×10%÷12個月=47630元B房屋每月租金
670600元×10%÷12個月=5588元合計：47630+5588元×４個月=212872元
（二）系爭房地買賣契約雖已由被告依法解除，惟迄至九十年十月五日被告始將占用之系爭房地點交返還予原告，同年十二月二十八日再移轉系爭房地產權回復登記予原告，依民法第二百五十九條第一項「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：：由他方所受領之給付物，應返還之。」民法第二六一條規定：「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二六四條至第二六七條之規定。」，本件原告返還被告已給付之買賣價款總計一千六百二十五萬一千八百六十三元，與被告將原買賣房地移轉登記並返還予原告依法本應同時為之，被告藉前揭確定判決對原告強制執行本件買賣價款同時，被告同時應將原買賣房地移轉登記並返還予原告，原告既已於九十年七月二十日將被告前已付全部買賣價款附加利息等總計一千六百四十萬三千六百二十五元以現金返還被告，原告自得依民法第一七九條及第二三一條規定請求被告返還就原告已返還價款總額依年息百分之五之法定利率計算之利息予原告，以為被告遲延移轉房地予原告之遲延損害。
（三）系爭房屋損害輕微，核與房屋稅條例第十五條免稅與減半徵稅之私有房屋第二項之規定不符。本件系爭買賣房屋雖經土木技師公會鑑定為氯離子含量稍高，，惟損害尚屬輕微，且系爭房屋經原告委請鄭兆鴻結構土木技師鑑定修補方式，經鑑定其應修補面積總計亦僅九平方公尺，再者，本鑑定技師亦認定現場混凝土結構損害並非全面性，且其新作之混凝土氯離子含量檢測試驗報告僅
0.0852KG/M3，遠不及0.6KG/M3之氯離子含量國家標準，為此，研判本案損壞部分應非氯離子含量過高所致，又前案中（即返還價金事件）由土木技師公會系爭房屋鑑測氯離子含量值之同一採樣地點，嗣經國立台灣科技大學再行複測結果顯示，該水溶性氯離子含量值係0.209KG/M3，亦未逾氯離子含量之國家標準值，承此，系爭房屋之損壞既僅9㎡，不及系爭房屋總面積109.49㎡之十分之一，理應不符房屋稅減半課稅之核定標準，既系爭房屋之損壞誠屬輕徵（即無影響於被告居住之品質），稅捐機關准予房屋稅減半之行政核定允不宜作為本件不當得利租金額比照減半計算之準據，再者，系爭房屋座落現況緊臨國父紀念館之周邊客觀環境實景，食、衣、住、行、休閒等極為便利之住家地點，況原告計算系爭建物部分之利得標準係以系爭房屋之課稅現值為據，並非以市價為之，自無過高可言。
（四）就被告各項抵銷債權之行使，提呈意見如后：
１、系爭買賣房屋是否為海砂屋業經另案審理法院依職權送台北市結構工程工業技師公會為鑑定，該鑑定費用亦經原告負擔，至被告任意自行委請私人機構所為重覆鑑定之上開費用，顯非必要費用，基於費用產生之必要性及負擔之公平性而論，應無課賦原告重覆負擔之理。
２、土地增值稅：查本件房地買賣係發生於000年0月00日，嗣被告解除本件買賣契約係於八十七年四月十五日，而被告係於向原告解約後之八十九年二月廿二日始行出賣其自有房地，非於本件系爭買賣契約解約前處分，是以，被告得否依法申請退還增值稅，或遭追繳增值稅，均與本件解約，無因果關係。再者，被告是否得依土地稅法第卅五條規定寬免繳納土地增值稅之義務，應非兩造締結買賣契約當時債之效力所擔保之範疇，亦洵非買賣契約解除後損害賠償效力所及，被告依法所負之公法上金錢繳付義務，核與本件買賣契約及其解除皆無關，是其就此所為之抵銷主張應屬無理。
３、燈飾、裝潢壁紙：原告依兩造於八十六年十月十四日所立買賣契約所點交予被告之房屋原含有壁紙及燈飾等配件，則被告於八十七年四月十五日解除系爭房屋之買賣契約，依民法第二五九條回復原狀之法理，被告本應返還原告交屋時所附之壁紙、澄飾等設備，至被告所陳稱系爭房屋現有之燈飾與壁紙為其嗣後所設置，惟該設備已經其使用三、四年，被告自得將該燈飾、壁紙拆卸取回以回復系爭房屋原狀，況壁紙部分茲已有翻浮現象，尚且有必須剝除重新裝潢之必要，縱認壁紙無從拆除，益顯未增加原告系爭房屋之價值，被告自無請求原告賠償之理。
４、搬家費：該單據為九十年所開立者，不能證明係被告於八十六年所支付之搬家費用。
５、管理費：該管理費用支出依被告所提證十四證物所示，有關公電費、水塔蓋、電梯保養費、清潔費、清洗水塔費、換大門鎖、燈具等費用性支出，悉屬大樓公益性項目支出。且為實際住居者維持生活品質及維護住居安全所必要，依權義歸屬一身原則及使用者付費之法理，該等費用自應由被告支付。
６、仲介費：查本件買賣房屋，既係因非可歸責於被告之事由致解約回復原狀，是該筆費用不應全數由原告負擔，退步言之，被告亦應提出其與仲介公司之委託契約，該發票無從證明為本件解約房地之銷售費用。
三、證據：提出台北市○○區○○段一小段０一九一地號土地公告現值及公告地價一份、房屋稅繳款書影本一份、本院八十七年度重訴字第七二二號判決影本一份、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號判決影本一份、最高法院九十年度台上字第三三九號判決影本一份、照片四紙、台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書影本一份、鄭兆鴻結構土木技師事務所安全鑑定報告書影本一份、國立台灣科技大學混凝土氯離子含量（海砂）檢測試驗報告書影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利之判決，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告請求被告返還自八十六年十二月五日起迄九十年十月五日返還系爭房地予原告之日止，相當於房屋租金之不當利益，惟查：
１、本件被告並未受有利益，無從返還所謂不當利益予原告。被告於本件買賣契約成立後，將其原自有自住之房屋出售，並將所得價金充成本件買賣價金之一部分，並由原自有自住之房屋（位於本件系爭房屋同路段五十三號）遷入本件具有重大瑕疵之系爭房屋，原擬提昇居住品質，殊料遷入系爭重大瑕疵之房屋後，屋頂天花板水泥時時剝落，終日提心吊膽，居住品質不昇反降，被告亦未獲有原告所謂受有相當於房屋租金之不當利益，職此，原告訴請被告返還不當得利，於法自屬無據。
２、本件系爭不動產買賣契約解除時，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自已之給付，惟原告提出給付時，除能證明被告遲延造成其受有損害，請求賠償其損害外，其所為之給付，實無由向被告主張不當得利，況本件系爭房地兩造原約定於九十年十月五日點交返還予原告，被告並同時備妥辦理移轉登記所需文件交由原告逕向地政機關辦理登記，惟原告欲節省稅負，捨此途而另向法院聲請調解，俟取得調解筆錄後始持執行名義向地政機關辦理所有權移轉登記，嗣後竟向被告請求給付此期間之不當得利及遲延賠償，尤屬於法無據。
３、退萬步言，縱鈞院認被告應返還原告受有相當於房屋租金之不當得利，惟本件系爭房屋為氯離子含量過高（即俗稱海砂屋）且經法院認定瑕疵重大足致解除買賣契約之房屋，復經台北市稅捐稽徵處大安分處九十年六月四日北市稽大安乙字第九０六二三五二五００號函准自八十八年起減半課稅，易言之，其核定屋價僅剩市價之一半，縱鈞院認前揭所謂相當租金之不當得利，亦僅以稅捐機關核定價額為標準計算最高上限方為妥適，惟原告卻主張以一般無瑕疵房屋之市價為計算標準，並依土地法第九七條第一項房屋租金之最高上限計算其損害，其主張不僅顯失公平且於法律規定意旨不合。
（二）本件契約解除後，本件被告受有左列之損害，計一百八十二萬零三百六十七元，於鈞院審認原告所得主張之金額範圍內，被告並依法主張抵銷。
１、大慶維土本技師事務所鑑定費用：六千元。本件被告於八十六年十二月五日向原告承買本件系爭房屋後，因驚悉同棟建物二樓住戶於同年九月即因同棟建物疑似海砂屋涉訟，為求慎重，旋即委請大慶維土木技師事務所檢驗系爭房屋之水溶性氯離子含量，經檢驗結果證實系爭房屋水溶性氯離子含量遠高於國家標準三至四倍，確係海砂屋無誤，旋即將前揭事實通知原告出面協商善後事宜，惟均未獲原告置理，被告迫於無奈，遂解除與原告簽訂之系爭房屋買賣契約，是被告係根據上開檢驗結果始得以確定系爭房屋具有重大瑕疵並據以解除契約，該須檢驗費用之支出確屬必要，且確係因本件系爭買賣契約致被告所受損害，被告向原告請求賠償該項損害，於法自屬有據。
２、八十七年至九十年房屋稅：二萬八千一百八十四元。本件自契約解除時，原告即應負返還價金予被告之義務，惟因原告拒絕返還價金予被告，被告爰依民法第二六一條準用第二六四條規定行使同時履行抗辯權，致被告必須負擔八十七年至八十九年房屋稅之損失，被告之所以負擔該筆稅捐係因原告遲延所造成之損害，應得以主張抵銷。
３、八十七年至九十年度地價稅：一萬三千五百八十元。參酌前揭房屋稅之說明敬請鈞院就被告地價稅之支出，亦准予抵銷之。
４、仲介費：十三萬八千元。本件買賣契約解除後，被告所支出之仲介費，被告主張抵銷之。按本件交易乃由原告委託仲介公司代為仲介出售，被告必經仲介居間連絡始得與原告交易，故被告雖未如原告一般與仲介公司訂有契約，惟依商業慣例，仍須支付買方仲介費用，否則仲介公司即不促成此項交易，易言之，被告支付之仲介費用乃本件交易之必要費用，且本件交易因仲介公司與原告均聲稱自始不知為海砂屋並無故意不告知瑕疵之情形，仲介公司極力主張其未違背仲介契約，且確已促成本件交易，無庸退還被告支付之仲介費用，況依原告與仲介公司間所訂之專任委託銷售契約書，第五條甲方（即賣方）義務之約定，甲方（即賣方）如應對買方負瑕疵擔保責任，或因可歸責甲方之事由，致本契約或已簽訂之買賣契約撤銷、終止、解除以致買賣不能完成者，買方之損失應由甲方負責，甲方按本契約已支付之服務報酬乙方（即仲介公司）不必退還，亦應由原告就此項仲介費用之損失對被告負責。
５、契稅：四萬九千七百一十七元。原告謂系爭買賣契約既經被告解除在案，上開稅捐支出，被告依法即可自行申請退稅，故無損害可言，其所言於法無據，顯不足採，敬請鈞院准予被告主張抵銷之。
６、印花公證費等：二萬四千八百八十六元。印花、公證費之支出如前揭說明，亦請鈞院一併准予被告主張抵銷。又關於不動產之過戶，誠如原告所言，非必委任代理人辦理之，惟本件系爭不動產之買賣，係原告委託不動產仲介公司辦理過戶手續，原告與住商不動產簽定之專任委託銷售契約書第四條第五項，既係原告所指定由仲介公司辦理過戶手續，則該項支出原本縱非必要，但係原告行為所致，被告主張抵銷於法並未有不合。
７、燈飾：六千五百元。關於燈飾費用之請求實係因本件系爭房屋因鋼筋鏽蝕，水泥塊嚴重剝落，致被告所添置之燈具損壞，此亦係因原告給付物之瑕疵所造成，故被告主張抵銷之。
８、裝潢壁紙：一萬五千元。此係被告遷入本件系爭房屋使用裝潢壁紙所支出之費用，若非本件不動產買賣契約，被告毋須為此項支出，況該壁紙亦已添附於系爭房屋，故被告一併請求予以抵銷。
９、追繳土地增值稅：一百四十六萬一千二百元。被告於本件買賣契約成立後，將原自有自住之房屋及其座落基地於八十八年九月十九日出售，並將所得價金充作本件系爭買賣價金之一部分，惟因本件系爭買賣契約解除後，被告出售原有房屋座落基地重購本件系爭房屋座落基地所退還之土地增值稅，因本件契約解除移轉登記返還原告，須追繳原退稅款，則被告請求原告賠償因本件買賣契約解除所受之重大損害，自屬於法有據。
１０、管理費：六萬九千二百元。原告出售本件系爭房屋予被告前，該房屋為原告所自住，關於該棟住戶管理費之收取係由各樓層逐年輪流擔任之，若有短少情形亦必詳細記載於收支明細表後移交於下一任管理人，故原告陳稱被告所提出之管理費收支明細表不足以証實被告確已繳納自八十六年十二月至九十年九月本件系爭房屋之管理費之說詞，純係其推託之詞，實不足採。
１１、搬家費：八千一百元。被告遷入本件系爭房屋所支出搬家公司之費用，被告主張抵銷。
三、證據：提出被告原自有自住之建物及土地謄本影本各二件、戶籍謄本影本一份、台北市稅捐稽徵處大安分處九十年六月四日北市稽大安乙字第九０六二三五二五００號函影本一份、大慶維土木技師事務所收據影本一份、房屋稅單影本四份、地價稅單影本四份、仲介公司發票影本一份、契稅繳款書影本一份、代書事務所費用計算單據影本一份、燈飾認購單影本一份、裝潢行收據影本一份、管理費收支明細表影本四件、原告與住商不動產簽訂之專任委託銷售契約書影本一份、不動產買賣契約書影本一份、搬家運費發票影本一紙、九十年度地價稅繳款書影本一份、系爭房地點交返還予原告及所有權移轉登記所需文件交予原告收訖之簽收文件影本一份為證，並聲請訊問證人康秋鵬。
丙、本院依職權至現場履勘。理 由
一、原告主張被告於八十六年十月十四日向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段一九一地號土地應有部分一萬分之六一二，及其上建物門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷卅三號五樓，被告於八十六年十二月一日付清全部價款一千三百八十萬元，原告於同年十二月五日交付系爭房屋予被告占有，嗣被告以系爭房屋水溶性氯離子含量過高，於八十七年四月十五日以桃園郵局第十五支局第一四八號存證信函通知原告解除買賣契約，並向本院起訴請求返還價金，案經本院八十七年度重訴字第七二二號、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號及最高法院九十年度台上字第三三九號判決確定在案，系爭房地買賣契約既已解除在案，則被告自占有系爭房地即自八十六年十二月五日起迄返還系爭房地予原告之日即九十年十月五日止，即屬無法律上原因之占有而受有相當於房屋租金之不當利益，爰依民法第一百七十九條規定請求被告給付原告二百二十萬七千六百八十九元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至九十年六月五日止，按年息百分之五計算之利息，被告並應自九十年六月六日起至同年十月五日止，給付原告二十一萬二千八百七十二元，又系爭房地買賣契約雖已由被告依法解除，惟迄至九十年十月五日被告始將占用之系爭房地點交返還予原告，同年十二月二十八日再移轉系爭房地產權回復登記予原告，原告已於九十年七月二十日將被告前已付全部買賣價款附加利息等總計一千六百四十萬三千六百二十五元以現金返還被告，爰依民法第一七九條及第二三一條規定請求被告返還就原告已返還價款總額一千六百四十萬三千六百二十五元依年息百分之五之法定利率計算之利息予原告等語。
二、被告則以本件系爭不動產買賣契約解除時，於他方當事人未為對待給付前，固得拒絕自已之給付，惟原告提出給付時，除能證明被告遲延造成其受有損害，請求賠償其損害外，其所為之給付，實無由向被告主張不當得利，如本院認被告應返還原告受有相當於房屋租金之不當得利，則因系爭房地賣賣契約解除後，被告受有大慶維土本技師事務所鑑定費用六千元、八十七年至九十年房屋稅二萬八千一百八十四元、八十七年至九十年度地價稅一萬三千五百八十元、仲介費十三萬八千元、契稅四萬九千七百一十七元、印花公證費等二萬四千八百八十六元、燈飾六千五百元、裝潢壁紙一萬五千元、追繳土地增值稅一百四十六萬一千二百元、管理費六萬九千二百元、搬家費八千一百元，計一百八十二萬零三百六十七元之損害，故於本院審認原告所得主張之金額範圍內，被告並依法主張抵銷等語置辯。
三、查兩造於八十六年十月十四日就坐落台北市○○區○○段一小段一九一地號土地應有部分一萬分之六一二，及其上建物門牌號碼台北市○○區○○○路○○○巷卅三號五樓訂立買賣契約，被告於八十六年十二月一日付清全部價款一千三百八十萬元，原告於同年十二月五日交付系爭房屋予被告占有，嗣被告以系爭房屋水溶性氯離子含量過高，於八十七年四月十五日以桃園郵局第十五支局第一四八號存證信函通知原告解除買賣契約，並向本院起訴請求返還價金，案經本院八十七年度重訴字第七二二號、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號及最高法院九十年度台上字第三三九號判決確定在案，嗣原告於九十年九月十一日將被告前已付全部買賣價款返還被告，被告於九十年十月五日將系爭房地點交返還原告，並將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交予原告等情，為兩造所不爭執，並據渠等分別提出本院八十七年度重訴字第七二二號判決影本一份、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號判決影本一份、最高法院九十年度台上字第三三九號判決影本一份、系爭房地點交返還予原告及所有權移轉登記所需文件交予原告收訖之簽收文件影本一份在卷可稽，此部分事實堪信為真實。
四、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文，而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院六十一年臺上字第一六九五號復著有判例。又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條有明文之規定，又當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條之規定，民法第二百六十一條亦定有明文。本件原告雖主張被告應給付原告自八十六年十二月五日至九十年十月五日占有系爭房地相當於租金之不當得利，惟被告則以系爭房地買賣契約解除後，於原告未為對待給付前，其得拒絕自已之給付等語抗辯，查本件原告於九十年七月二十日將被告前已付全部買賣價款返還被告，而被告於九十年十月五日始將系爭房地點交返還原告，並將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交予原告等情，已如前述，揆諸前揭規定，被告於原告九十年九月十一日返還其前已付之全部價金前，得行使同時履行抗辯權，是其於八十六年十二月五日至九十年九月十一日占有系爭房地，並非無法律上之原因，原告主張被告應給付自八十六年十二月五日至九十年九月十一日占有系爭房地相當租金之不當得利金，並不足採，惟被告自九十年九月十二日起，至其於九十年十月五日將系爭房地點交返還原告，並將辦理系爭房地所有權移轉登記所需文件交予原告止，占有系爭房地，並無法律上之原因，是原告主張被告應給付九十年九月十二日起至九十年十月五日止占有系爭房地相當於租金之不當得利金，為有理由。
五、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。本件系爭建物位於台北市○○○路，屬於城市地方，自有土地法上開規定之適用。而被告占用之系爭房屋，坐落於台北市○○○路及仁愛路交叉口之巷子內，距光復南路與仁愛路均約一百公尺，而系爭房屋前面臨八米巷，巷內多開設餐廳、水電行、男士髮型屋、精品服飾店，而系爭房屋之屋齡約十八年等情，業經本院履勘現場查明屬實，製有勘驗筆錄可稽。本院審酌系爭房地鄰近光復南路、仁愛路交叉口，交通便捷，生活機能佳，惟系爭房屋屋齡已十八年，且被告係因海砂屋而解除系爭房地之買賣契約之情形，認其租金應以土地申報價額之年息百分之七計算為適當。查系爭房屋坐落土地之面積為四百四十九平方公尺，權利範圍為應有部分一萬分之六一二，此有系爭土地所有權狀影本在卷可參，而系爭土地八十九年度每平方公尺土地之申報地價為六萬三千二百八十元，有台北市大安地政事務所九十年十二月四日北市大地一字第九０六一五五六九００號函附卷足稽，是依此標準計算，被告應給付原告相當於租金之不當得利，自九十年九月十二日起至九十年十月五日止，為七千七百七十七元（即63280×7%×449×612/10000 ÷12×23/30 =7777）。
六、又按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第三百三十四條第一項前段有明文之規定。被告主張抵銷部分，其中關於被告因遷入本件系爭房屋而支出搬家費用八千一百元，業據證人康秋鵬到庭結證屬實，並有被告提之發票影本一紙在卷足參，堪認被告抗辯其因解除系爭房地買賣契約，而受有搬家費用八千一百元之損害等語，為可採。本件被告對原告負有七千七百七十七元之相當於租金之不當得利債務，而原告對被告有八千一百元之損害賠償債務，已如前述，前揭債務均屬於給付金錢之債務，且均屆清償期，揆諸前揭規定，被告自得對原告行使抵銷權，則原告對於被告所得主張之七千七百七十七元相當於租金之不得得利金，已因被告行使抵銷權而不存在。
七、再按民法第二百五十九條第一項及民法第二六一條固有規定「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：：：由他方所受領之給付物，應返還之。」；「當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二六四條至第二六七條之規定。」，該等規定係屬規範契約解除時一方請求給付則他行使同時履行或不安抗辯而言，若契約解除後，一方於前訴訟程序中未行使同時履行抗辯，則基於既判力之遮斷效結果，未主張同時履行抗辯者於嗣後即不得再以雙方之給付應同時履行為由，於執行程序、後訴訟中為同時履行抗辯或主張其有何等同時履行之利益存在。查本件原告主張被告藉前揭確定判決（即本院八十七年度重訴字第七二二號、台灣高等法院八十八年度重上字第四八七號及最高法院九十年度台上字第三三九號判決）對原告強制執行本件買賣價款同時，被告同時應將原買賣房地移轉登記並返還予原告，惟查該等同時履行之抗辯及同時履行之利益，原告本應於前案即本院八十七年度重訴字第七二二號訴訟程序中主張，俾使前案法院對之為附條件給付之判決，而原告於斯時竟未主張同時履行抗辯，依本院前揭說明，其於嗣後即不得再行主張同時履行之利益。又原告於前案負有返還被告價款之義務，業經判決確定及執行，被告受領並保有該價款係基於兩造契約解除後之法律規定，非屬無法律上之原因，而兩造該等給付時點間之落差，係肇因於原告未於前案中行使同時履行抗辯所致，被告亦不負任何同時履行之遲延責任，是原告主張被告應給付自九十年七月二十日起至同年十二月二十八日止，就原告返還價款總額一千六百二十五萬一千八百六十三元依年息百分之五計算之利息，作為被告遲延移轉房地予原告之遲延損害，並無理由。
八、從而，原告據以提起本訴，請求被告給付原告自九十年七月二十日起至同年十二月二十八日止，就原告已給付之一千六百二十五萬一千八百六十三元，依年息百分之五計算之利息；以及請求被告給付原告二百二十萬七千六百八十九元，暨自起訴狀繕本送達被告翌日起至九十年六月五日止，按年息百分之五計算之利息，被告並應自九十年六月六日起至同年十月五日止，給付原告二十一萬二千八百七十二元，為無理由，應予駁回，又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十二 年 一 月 六 日
民事第六庭法 官 郭美杏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十二 年 一 月 六 日
法院書記官 陳如庭