臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第二二九三號
原 告 陳牡丹（即祭祀公業陳榮發管理人）被 告 戊○○
庚○○己○○丁○○甲○○丙○○乙○○右當事人間調整租金等事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○、庚○○、己○○、丁○○、甲○○、丙○○、乙○○應各依如附表「給付金額」欄所示之金額連帶給付原告，並自民國九十十一月十三日起至償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○、庚○○、己○○、丁○○、甲○○、丙○○、乙○○向原告承租坐落台北縣深坑深坑子段深坑子小段第二一八之三地號面積四六八平方公尺之土地，應各皆自民國九十年十一月十三日起，調整年租金如附表「調整後年租金」欄所載。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項「給付金額」欄所示部分，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）坐落台北縣○○鄉○○○段深坑子小段第二一八之三地號土地為原告祭祀公業陳榮發所有，陳牡丹為管理人，系爭土地於七十二年間出租於承租人錢秋義、顏榮慶等十七名（即起造人）供建屋之用，約定每月租金新台幣（下同）一千元，為期二年，前揭承租人即於前開土地起造門牌臺北縣○○鄉○○街○○○號、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓之房屋，共二十戶，唯承租人等從未繳納租金，而且租期屆滿承租人仍續予使用承租之基地，現仍有不定期租賃關係存在。
（二）按租地建屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建物移轉於他人。前開土地上之建物台北縣○○鄉○○街○道路已改編為北深路二段）一九九號一樓，是未辦理保存登記之建物，依建照申請書所附起造人名冊所載，該建物為起造人顏榮慶所有，顏榮慶於七十八年五月三日去世，被告丁○○、甲○○、丙○○、戊○○、庚○○、己○○、乙○○為其繼承人，依法應繼受其權利與義務。被告等所有之建物與原告所有之土地間，已有租賃關係存在，原告爰依租賃關係請求被告戊○○連帶給付起訴前五年內之租金，其金額如附表「應給付租金欄」所示。
（三）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文。基地租金，以不超過基地地申報總價年息百分之十為限，土地法第一百零五條、第九十七條第一項定有明文，系爭土地位處深坑鄉最熱鬧之中心，遊客必經之處，交通便捷，商業熱鬧繁榮之處，每月一千元之租金實屬太低，實有調整增加租金必要，原告主張應以系爭土地申報總價年息百分之十為適當，即增加為每年租金為三十八萬五千六百三十二元（即八十九年申報地價每平方公尺八二四○元，乘以四六八平方公尺，乘以百分之十），被告戊○○等七人應負擔之調增後年租金金額如附表「調整後之年租金欄」所示。
三、證據：提出被告戊○○等七人後連帶給付金額之附表、戊○○繼承系統表、繼承人戶籍謄本、租約影本、建築執照及建物謄本一份、照片等件為證
乙、被告方面：被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出聲明和陳述。
理 由
一、本件被告均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：系爭土地為原告祭祀公業陳榮發所有，於七十二年間出租予承租人錢秋義、顏榮慶等十七人供建屋使用，約定每月租金一千元，為期二年，起造人即於系爭土地起造門牌號碼即台北縣○○鄉○○街（已改編為北深路二段）一九三號、一九五號、一九七號、一九九號皆為一至五樓房屋共二十戶，上開建物其中之台北縣○○鄉○○街○○○號一樓房屋為顏榮慶所有，於租期屆滿後即未繳納土地租金，其於七十八年間逝世，被告戊○○等七人為其繼承人，亦從未就前開建物繳納土地租金，租期屆滿，仍繼續使用基地，現仍有不定期租賃關係存在，爰依租賃關係請求被告等給付起訴前五年內如附表一所示之租金，又因系爭土地位處深坑鄉最熱鬧繁榮之處，每月一千元租金過低，有調整增加租金之必要，另依民法第四百四十二條規定請求判決按系爭土地申報總價年息百分之十等情，業據其提出被告戊○○等七人後連帶給付金額之附表、戊○○繼承系統表、繼承人戶籍謄本、租約影本、建築執照及建物謄本一份、照片等件為證，上述土地登記謄本記載系爭土地計四六八平方公尺、為祭祀公業陳榮發所有、管理人陳牡丹等，而前開租賃契約書記載：「祭祀公業陳榮發、管理人陳金龍（以下稱甲方），建方代表人：錢秋義等十七人（以下稱乙方）茲雙方同意訂立租賃契約內容如下述：①甲方提供之土地位於○○鄉○○街座落於深坑子段深坑子小段二一八之五地號等壹筆。②租賃期限：始於契約成立開始，為期兩年，逾期如需要同意再續約。③甲方上述所管理之土地同意出租供乙方建築用，且同意乙方得中途變更名義（變更起造人）。④乙方付給甲方之租金為每月新台幣壹仟元正。⑤雙方同意上之所述，特訂立本契約。」等語，因此可證原告確將系爭土地出租予包括顏榮慶在內之承租人建築房屋，嗣於租期屆滿後，顏榮慶未支付租金，被告等繼承後亦未支付，然房屋仍繼續占用系爭土地；被告則未提出聲明和陳述，亦未提出證據供本院審酌，應認原告之主張可採信，兩造間之租地建屋之租賃關係仍繼續存在。從而，原告基於租賃契約關係請求被告給付如附表「給付金額」欄所示之金額，為有理由，應予准許。
三、原告另主張之增加租金之請求，按租賃物為不動產者因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條定有明文，該條立法理由係因不定期限之租賃，租賃物價值昇高或降落時，賦予出租人或承租人向法院聲請增減租金之權利。本件原告主張系爭土地租金僅為一千元，租金偏低之事實，經查系爭土地面積四六八平方公尺，有土地登記謄本可稽，而被告等所有之建物總面積計三○七點一七平方公尺，占全部土地面積百分之六十五，八十八年間該土地公告現值為每平方公尺四萬一千元，而六十六年十月份該土地規定地價為每平方公尺四百二十元，八十六年七月申報地價為八千二百四十元，二十年間已增近二十倍，依土地及建物面積比例及地價調整倍數成長之事實，原租賃契約所定租金一千元確屬過低，故原告主張調整增加租金，應屬有據，次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項著有規定，查系爭土地及建物位於台北縣○○鄉○○街，依原告提出照片顯示，該土地於深坑鄉交通必經之處，原告請求按百分之十計算調整增加租金，應屬合理，系爭土地八十九年申報地價每平方公尺八千二百四十元，依此標準計算租金上限即年息百分之十後，應為三十八萬五千六百三十二元（即八千二百四十元乘以總面積四百六十八平方公尺，復乘以百分之十）。從而，原告基於民法第四百四十二條規定請求被告等增加租金如附表所示，亦屬有據，應予准許。
四、按所命給付之金額或價額未逾一千元之判決，法院應依職權宣告假執行，民事訴訟法第三百八十九條第一項第五款定有明文，本件被告應給付五年內之租金為新台幣一千五百元，折合銀行為五百元，未逾前開規定數額，被告關於此部分給付，本院按前開規定，依職權宣告假執行。
五、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第八十五條第二項、第三百八十九條第一項第五款，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日
民事第三庭法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 三十 日~B法院書記官 林梅珍