臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第二九一○號
原 告 童惠亭即祭祀公業童錦管理人被 告 台灣電力股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣柒佰肆拾叁萬壹仟陸佰零壹元，及其中新台幣叁佰貳拾捌萬叁仟貳佰元部分，並自民國九十年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按「台灣之祭祀公業並無當事人能力，故關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。而關於祭祀公業之訴訟，以管理人名義起訴或被訴者，當事人欄應表明其為祭祀公業管理人，以表示其非以自己名義起訴或被訴。」最高法院七十四年台上字第一三五九號判例可資參照。經查，本件原告起訴時載明其為「童惠亭即祭祀公業童錦」，顯已有以該公業管理人地位起訴之意思；且經本院依職權調取「祭祀公業童錦」之登記卷宗查核，童惠亭已經該公業派下員依派下員規約第五條之規定選任為管理人，並經台北縣中和市公所准予備查，有該登記卷宗所附台北縣中和市公所八七北縣字第一一四七九、一七七七五號函、派下員規約、選任同意書、繼承系統表可稽，是童惠亭為祭祀公業童錦之管理人之事實，應足認定；又雖訴外人童崑福曾以書面向被告表示其亦為派下員之一，童惠亭並非合法之管理人云云，然查前述童惠亭之選任並無當然無效之情形，是縱有得撤銷之情事，於前述推舉童惠亭之決議遭撤銷前，童惠亭為公業管理人亦無疑問，併此敘明。又為臻明確，爰將當事人欄之原告改列為「童惠亭即祭祀公業童錦管理人」，以符前揭最高法院判例所示意旨（另最高法院七十四年台抗字第四０號判例意旨亦可參照），復先敘明。
乙、實體方面：
壹、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：㈠緣兩造於民國八十九年一月二十八日簽訂土地買賣契約書，被告以價金新台幣（
下同）四億一千零四十萬元向原告購買坐落台北縣中和市○○段二八張小段三四０地號之土地（下稱系爭土地）作為中埔變電所用地，惟原告與被告間之系爭土地買賣，業於八十九年九月十八日辦妥產權移轉登記，且於九十年四月二十三日將系爭土地之地上物清理騰空並點交予被告接管，是依土地買賣契約第三條約定，被告應於點交後七日內付清土地價款，扣除先前被告已給付部分價金及原告應負違約金之部分，被告尚應給付三億零一十七萬八千五百二十八元，惟被告直至九十八月十四日竟以履約逾期九個月為由，扣逾期違約金三百六十九萬三千六百元，而於該日給付次日兌現，金額為二億九千六百八十九萬五千三百二十八元之票據。
㈡查原告聲請返還土地強制執行之協調會，三七五租約之承租人同意於九十年四月
二十二日前遷讓返還，原告即刻通知被告於同年月二十三日至土地現場辦理點交，是日由被告台北供電區營運處地權課之人員代表至現場辦理點交，但承租人因故央求延至二十七日，被告之代表人員允諾同意之，是原告點交土地之日期應為九十年四月二十三日並無違誤，惟若被告仍爭執此短短四日，原告亦同意以九十年四月二十七日為土地點交之日期。
㈢是爰依兩造間契約關係，請求被告給付如左：
１本件買賣契約訂立於八十九年一月二十八日，原告依兩造間買賣契約書第八條第
二項之約定，本應於同年七月二十八日前終止三七五租約，雖遲至同年八月四日經中和市公所八九北縣中民字第三五０八六號函終止租約登記，及同年九月十八日始完成所有權移轉登記，原告亦僅應負逾期一個月違約金之責，惟被告竟逕扣款逾期九個月違約金，是被告自應返還原告逾扣之逾期八個月違約金三百二十八萬三千二百元暨自九十年五月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
２又查原告既於九十年四月二十七日將本件買賣土地之地上物清理騰空並點交予被
告接管，依雙方買賣契約書第三條後段付款方式約定，被告自應於九十年五月四日內付清買賣價金，惟被告延遲至九十八月十四日始以次日兌現之票據支付土地價款，是自九十年五月五日起至九十年八月十四日止共延遲一百零二日，延遲利息計四百十四萬八千四百零一元（000000000×5%÷365×102=4,148,401）。
貳、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：㈠就原告請求被告已扣逾期違約金部分：
原告依約應於八十九年七月二十八日前完成終止三七五減租註銷及拆除承租人地上物事宜，惟原告不僅於八十九年九月四日始完成租約之註記終止，且自陳其於九十年四月二十七日始搬遷完畢（實則應為九十年四月三十日始搬遷完畢且完成圍籬），已逾期九個月，是依據兩造間買賣契約書第八條第二項之規定，扣除九個月之違約金，自屬有據。
㈡就原告請求遲延利息部分：
被告雖本應於九十年五月七日一次付清價款，惟被告於同年四月三十日接獲自稱原告派下員之訴外人童崑福來函，質疑管理人童惠亭之身分及系爭買賣之處理程序，要求被告凍結系爭土地款之給付。因其主張有關土地產權糾紛，且可能涉及原告之無權處分，是依據兩造間買賣契約書第十條之約定，及為求慎重，兩造遂協議由原告派下員十四名書立放棄對被告提起回復所有權訴訟之承諾書，被告再給付餘款，此項約定顯有變更付款條件之效力。嗣原告於前述派下員於九十年八月六日出具承諾書後，即循內部作業積極辦理，而於九十年八月十五日給付土地價款。是被告未於九十年五月七日前付款，純係因為土地產權糾紛等不可歸責於被告之事由所致，依據民法第二百十三條之規定，不負遲延責任；況兩造已變更付款條件，亦難謂被告之給付有所遲延。
叁、本件原告主張兩造於八十九年一月二十八日簽訂土地買賣契約書，被告以價金四
億一千零四十萬元向原告購買系爭土地，嗣系爭土地完成終止租約登記，並於八十九年九月十八日辦妥所有權移轉登記，及被告於九十八月十四日以履約逾期九個月為由，扣逾期違約金三百六十九萬三千六百元，而於該日給付次日兌現，金額為二億九千六百八十九萬五千三百二十八元之票據之事實，業據其提出土地買賣契約書、交換票據存款收據、原告訴訟代理人嫦字第九００八三一號函等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。至系爭土地之點交時間，原告起訴時原主張為九十年四月二十三日，嗣更正為九十年四月二十七日；被告則主張為九十年四月三十日，惟均未提出直接證據可資為證，就此本院核以原告於另案即本院八十九年度執字第一九二五八號曾自陳系爭土地係於九十年四月二十七日點交完畢，有卷附該執行事件原告九十年五月一日陳報狀可為參照，及「系爭土地係於九十年四月三十日點交完畢」為能減少被告遲延責任範圍之有利事實，而被告就此未能舉證以實其說，認系爭土地點交時間，應為九十年四月二十七日。又依兩造買賣契約書第三條後段「付款方式及交地方式：... 土地價款俟辦妥產權移轉登記，並經現場點交後七日內一次付清。」之規定，被告最遲於九十年五月四日即應交付買賣價金，併予敘明。
肆、是本件所首應審酌者，係原告以被告遲延逾九個月為由，於應付之土地價款中扣除三百六十九萬三千六百元之違約金，是否有理？經查：
一、兩造間有關於違約金之約定，係明定於卷附買賣契約書第八條第二項：「業佃清理：（２）本土地三七五減租約，由土地所有權人於買賣契約訂定起半年內解決，並會同台電公司同時辦理產權移轉登記完畢。地主如逾期未辦理完竣，如未能證明係台電公司之故，地主願受每逾一個月付台電公司千分之壹地價款之違約金。」查以此條所定原告應負違約責任之條件，係明定於原告未依限完成解決三七五減租租約並辦理產權移轉登記完畢之情形，而系爭土地既先完成終止租約登記，並於八十九年九月十八辦妥所有權移轉登記，均已如前述，則被告以原告於九十年四月始完成點交為由扣除違約金，即屬無據。
二、被告雖另辯稱前述約買賣契約書暨約定「解決」而非「註銷」，則解釋上當然應包括拆除承租人於系爭土地上之地上物在內，然查：卷附買賣契約書第九條另有：「地上物清理：本買賣土地之地上物悉由乙方負責點交土地前清理騰空，如土地交付甲方接管後，任由甲方處置；土地上房屋如有住戶，應由乙方負責協調在土地點交前遷出，乙方不得要求任何賠償。」之規定，此如與前述買賣契約書第八條之規定一併觀察，即可知悉兩造於締約當時，即已明確區分「業佃清理（包含三七五減租租約及所有權移轉）」、「地上物清理（即點交）」二者之不同，並分別由買賣契約書第八、九條所規範，是被告辯稱前述契約第八條所稱之「解決」應包含拆除承租人地上物在內，自無理由；況依據兩造間之付款條件，即附買賣契約書第三條後段：「付款方式及交地方式：... 土地價款俟辦妥產權移轉登記，並經現場點交後七日內一次付清。」之規定，亦可得知如原告遲未完成點交，即無從取得土地價款，而此一付款方式約定之存在，即足以約制原告點交土地部分之履約進度，殊無必須援引契約第八條違約金之約定至第九條，以彌補契約漏洞，從而，被告前述辯詞亦無可採。
三、末查，前述兩造買賣契約第八條第二項係約定「... 地主願受每逾一個月付台電公司千分之壹地價款之違約金。」則計算違約金之方式，應係以月為計算單位，而非以日為計算單位（兩造雖就金額有所爭議，但於計算違約金時，亦均以月為單位，而未將剩餘日數計算在內，併此敘明）；而兩造既簽約於八十九年一月二十八日，則依買賣契約書第八條第二項之約定，原告本應於九十一年七月二十八日前辦理所有權移轉登記完成，則於原告遲於八十九年九月十八日始完成所有權移轉登記，其所應負之違約責任即應以一個月計算，而為四十一萬零四百元（000000000x0.001=410400），是本件原告扣除違約金三百六十九萬三千六百元，在超過四十一萬零四百元之範圍，即屬無據。從而，被告既應於九十年五月四日給付土地價款已如前述，則原告主張被告應返還逾扣之違約金三百二十八萬三千二百元（0000000-000000=0000000），及自九十年五月五日起至清償日止按年息百分之五計算之遲延利息，即有理由。
伍、次應審酌者，係被告得否以自稱為原告派下員之訴外人童崑福之陳述，及卷附原告十四位派下員之承諾書，即得免於九十年五月四日前給付土地買賣價款，而改為九十年八月十五日給付？經查：
一、被告主張於九十年四月三十日，接獲訴外人童崑福之申請書，略稱童惠亭並非合法之公業管理人，故系爭土地之處分並不合法乙節，有訴外人童崑福申請書、被告台北供電區營運處Ｄ北供地字第00000000Ｙ號、Ｄ北供地字第00000000Ｙ號函在卷可稽，並為原告所不爭執，應堪信為真實。
二、被告主張由於發生前述之申請事件，是依據民法第二百三十條之規定、兩造買賣契約書第十條之約定、或卷附祭祀公業童錦派下員所出具之承諾書，其得拒絕依契約所載日期交付土地價款，然查：
㈠按「因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。」民法
第二百三十條雖定有明文，然核以本件被告之所以未於九十年五月四日前給付土地價金，實係因前述童崑福之陳情而為之拒絕給付，此與前揭民法規定之意旨並非相同，是被告執此條文拒絕負遲延責任，已有未合。次按「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。」最高法院五十年台上字第一五五０號判例亦有明示，是縱被告之本意，係因認為系爭土地之處分可能有所瑕疵，故行使民法第二百六十四條第一項前段之同時履行抗辯，然核以被告於接獲童崑福之陳情後，僅以卷附被告台北供電區營運處Ｄ北供地字第00000000Ｙ號函所載之「二、查旨述土地原為祭祀公業土地，因爾來本公司陸續接獲該祭祀公業派下員私權爭議之陳情，為審慎處理後續履約事宜致給付稍有遲延，請諒察。」等語，回覆原告給付土地買賣價款之請求，並未表明行使同時履行抗辯之意旨，則縱被告主觀上確有待系爭土地之產權釐清後再給付土地價款之意思，此意思亦尚未為原告所知悉，而不能稱被告曾行使同時履行抗辯甚明，是揆諸前述判例意旨，被告即仍需負遲延之責。㈡至兩造土地買賣契約書第十條係約定：「解約約定：訂約後如發現土地產權有糾
紛或被占情事，致影響甲方（即被告）權益時，甲方得定相當期限催告乙方（即原告）排除，逾期乙方仍不排除，甲方得解除本契約，乙方除返還已收價款外，並應照已收價款之金額給付甲方作為違約金；甲方亦得主張契約有效，惟甲方因此所受之損害，乙方應負完全賠償責任。點交土地或產權移轉登記後，始發現上開糾葛情事時，仍依上開規定辦理。」等語，並無於發生產權糾紛時，被告即得暫時不支付土地價金之規定；又卷附祭祀公業童錦十四位派下員於九十年八月六日所出具之承諾書，亦僅載明「... 今承諾放棄對台灣電力股份有限公司提起回復所有權之訴訟。」而無放棄請求被告負遲延責任之意思，是被告辯稱依據兩造買賣契約書第十條或依承諾書之約定，其無須負遲延責任，亦無所據。
三、被告既應負遲延責任已如前述，則自被告原應給付土地價款之九十年五月四日之次日起，至九十年八月十四日止共遲延一百零二日，以法定利率計算，應負之遲延責任即為四百十四萬八千四百零一元（000000000×5%÷365×102=4,148,401）。
陸、從而，原告依兩造契約關係及民法第二百二十九條第一項之規定，請求被告給付七百四十三萬一千六百零一元，及其中三百二十八萬三千二百元部分，並自九十年五月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸一一論述，附此敘明。
捌、結論：本件之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
民事第三庭法 官 林鴻達右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十五 日
法院書記官 林秀娥