臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第三一四五號
原 告 台灣土地銀行法定代理人 甲○○複 代理人 乙○○被 告 中國農民銀行法定代理人 丙○○右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖佰肆拾萬肆仟壹佰柒拾參元，及自民國九十年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國九十年七月一日起至交還台北市○○區○○段二小段四五四地號（面積二一九平方公尺）及四五五地號（面積二０七四平方公尺）土地之百分之三二點五九三之日止，按月給付原告新台幣貳拾陸萬貳仟參佰伍拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣參佰肆拾玖萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，預以新台幣壹仟零肆拾伍萬參仟伍佰玖拾參元為原告供擔保，得免予假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、坐落台北市○○區○○段一小段二地號面積Ｏ．一五二○公頃、同段二之二地號面積Ｏ．ＯＯ三二公頃、同段二之四地號面積Ｏ．Ｏ五四五公頃（上述三筆土地合併為同段二地號，重測後變更為台北市○○區○○段二小段四五五地號，面積為Ｏ．二Ｏ七四公頃），及同段二之五地號面積Ｏ．Ｏ一五七公頃、同段二之九地號面積Ｏ．ＯＯ三六公頃、同段二之一Ｏ地號面積Ｏ．ＯＯＯ三公頃（上述三筆土地合併為同段二之五地號，重測後變更為台北市○○區○○段二小段四五四地號，面積為Ｏ．Ｏ二一九公頃），面積合計Ｏ．二三一三公頃之土地（下稱系爭土地），為原告所有。被告於民國六十三年向原告承租系爭土地之百分之三二．五九三，供台北市○○街五三、五五號懷寧大樓一、二、三樓基地之用，雙方簽訂土地租賃契約（下稱系爭租約），約定租期二十年，自六十一年一月一日起至八十年十二月三十一日止，租金按租約所列土地月租金總額百分之三二．五九三計算，為新臺幣（下同）一萬三千三百五十一元（上開租金係依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算），並約定前開租金標準，如法令規定變更時，經出租人通知比例變更後，承租人應照變更之租金額，自變更之月份起繳付。原告在八十年七月二十日通知被告於系爭租約租期屆滿後，即不再續租，惟被告至今仍繼續使用系爭土地。按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止時，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、四百五十五條分別定有明文。系爭租約已於八十年十二月三十一日屆滿，該租賃關係即於期限屆滿時當然消滅，依上述規定即應返還土地予原告，被告卻仍繼續使用系爭土地，自為無權占有。
二、被告無權占用系爭土地，顯係侵害原告之權益，依民法第一百八十四條規定，即應負損害賠償責任。又被告無權占用系爭土地，亦係無法律上之原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害，依民法第一百七十九條規定，被告亦應返還不當得利。依土地法第一百零五條準用第九十七條所定建築基地之租金，以申報地價年息百分之十為限，原告自得依此規定請求被告賠償損害或返還不當得利。系爭土地原為中華民國所有，由原告管理，屬公有土地，於八十九年三月二十九日始由原告取得所有權，依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地以公告地價為申報地價，被告依法即應自其無權占用之日起至交還系爭土地之日止，依申報地價年息百分之十計算給付原告損害金，原告願按較低標準之原租賃契約約定租金之計算方法計算損害金。依該較低標準計算，自八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之損害金總額為三千零一十萬零九千一百四十元（詳附表一）。因被告已提存損害金二千零七十萬四千九百六十七元，扣除該提存之損害金後，被告尚應給付原告九百四十萬四千一百七十三元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告損害金或不當得利二十六萬二千三百五十五元。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）定期租賃屆滿，租賃關係當然消滅，無從繼續存在：按租期定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物予出租人，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條定有明文。又按租賃期限屆滿，除有民法第四百五十一條規定，以不定期限繼續契約外，兩造間之租賃關係當然消滅，最高法院五十二年台上字第二二○九號著有判例。系爭租約於八十年十二月三十一日屆滿，原告已於租期屆滿前之八十年七月二十日通知被告不再續租，且原租賃契約第三條已有「另定租賃契約」之約定，亦有阻卻續租之效力，亦即單憑該約定並無法使已消滅之原租賃契約復活，使該租約效力繼續存在，因本件並無不定期限繼續契約之情形，依上說明，原租賃契約早於屆期時消滅。
（二）兩造應另訂租賃契約，始能繼續發生租賃關係：原租賃契約期限屆滿消滅後，兩造並未就租賃契約有關之條件意思表示一致，自無從因意思表示一致而另訂租賃契約，即無從發生租賃法律關係。依前租賃契約所載：「並另訂租賃契約」，顯見兩造仍應就租賃條件意思表示一致始可另訂租約，並非前租賃契約消滅後，即當然「應」另訂租賃契約。換言之，租賃條件未意思表示一致前，原告並無義務與被告另訂租賃契約。又原告已否認被告續租之權利，如被告主張其有權續租，因兩造就租賃權已有爭執，被告應訴請另訂租賃契約，如獲勝訴判決，另訂租賃契約後，始能發生租賃關係。被告未獲法院勝訴判決前，原告並無義務與其另訂租賃契約，即無從發生租賃關係。
（三）原告並無義務與被告續訂租賃契約：兩造原訂租約書第三條後段固載有：「期滿依民法有關規定辦理，並另訂租賃契約」等語，惟所謂「期滿依民法有關規定辦理」，應指租賃契約「期滿」後發生法律效果之有關規定，此即民法第四百五十條第一項租賃關係於期限屆滿時消滅，及民法第四百五十五條承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物之規定。所謂「並另訂租賃契約」云云，應係指雙方如另就租賃條件協商同意，得另定租賃契約。如「並另訂租賃契約」係指民法第四百四十九條第二項規定，則依該規定亦係「得」，並非「應」更新租約，由此足見原告並無與被告續訂租約之義務。兩造未另訂租賃契約前，並無租賃關係存在，被告繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有。
（四）兩造前訂之租賃契約並未附有條件：按所謂條件係指當事人以將來「客觀上不確定事實」之成就或不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款。兩造前訂之租賃契約書內容並無「不確定」之事實，自無附有被告所主張原告於租期屆滿時，應與被告另訂租賃契約之條件，被告引用民法第九十九條、第一百零一條有關條件之規定，於本案即無適用之餘地。
（五）原告並未出具土地使用權同意書予被告：被告與原告間之法律關係，均應依共同簽訂之契約定之，原告並未出具土地使用權同意書予被告，被告即不得據同意書主張其有何法律關係。被告與原告間之租賃契約已因屆滿而消滅，被告自無正當權源使用系爭土地，因之被告主張其非無權占有，即無可採。
（六）兩造約定「另訂租賃契約」，即為約定兩造之租賃關係應為要式契約：按契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未完成前，推定其契約不成立，民法第一百六十六條定有明文。兩造原租約載明：「：：另訂租賃契約」，此即約定租賃契約須用一定方式為之。換言之，即須另訂租賃契約書，租賃契約始能成立。兩造既未另訂租賃契約書，租賃契約之方式尚未完成，依上規定，即應推定租賃契約不成立。兩造前訂立之租賃契約已因租期屆滿而消滅，而新租賃契約書尚未簽訂，租賃契約尚不成立，被告仍繼續使用基地，即為無權占有。
（七）原告請求不當得利金額之計算標準，並未逾法律之規定：原租賃契約書第四條租金標準為：「依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算」，該陳述化作公式為：年租金=公告地價x法定租金率x 2/3 x面積。而「法定租金率」係指台灣省政府所公布之租金率，台灣省政府公布之年租金率八十年七月一日起為年息百分之七點五，八十二年七月一日起為年息百分之五。上述法定租金率均較法定依申報地價年息百分之十計算租金為低，原告以較低之標準計算不當得利，自無不合。原租約之法定年租金率並非固定不變，被告以固定之年息百分之四計算，並無依據，自無理由。因系爭土地原為國有，依法應以公告地價為原告請求之不當得利金額，即依該公式計算，並未超過法定限制之百分之十。因系爭土地原為公有，公有土地以公告地價為申報地價。計算依據之「公告地價」係隨政府公告地價而調整，被告據以計算之公告地價金額，大都與原告相同，僅自原告於八十九年三月二十九日取得系爭土地所有權後之七月一日起，稍有差異，即被告改以申報地價為準計算，惟原告該部分計算所得金額，並未超越申報地價年息百分之十，於法自無不合。
（八）原告於租賃契約消滅後，自得領取補償金：原告已於租賃契約屆滿前之八十年七月二十日致函被告通知不再續租，原租賃契約即應於租期屆滿時消滅。被告雖於租賃關係消滅後，繼續提存其自行計算之金額，惟因兩造間已無租賃關係存在，被告並無租賃契約可資依據給付租金，因之被告提存金額，即非租金。
原告為免提存金逾期不領歸屬國庫，遂致函被告聲明所領取者為補償金，並非租金，因之原告領取之提存金，實屬被告繼續無權占有所應給付之補償金，自不能據此謂兩造仍有租賃關係存在。
五、預備之訴：如鈞院審理結果認原告與被告間就系爭土地仍有租賃關係存在，則原告依租賃法律關係備位聲明被告應給付原告如訴之聲明所示之租金。
參、證據：提出土地登記簿、土地所有權狀、土地租賃契約、原告八十年七月二十日
（八十）總管業字第一五二三五號函、原告九十年四月二十四日總管二字第九００００九０九二號函、台灣省政府公報、地政資訊網土地公告現值及公告地價資料、台北市○○區街道圖等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、系爭土地係原告所有提供與訴外人台灣土地開發股份有限公司（下稱台開公司）合作興建台北市懷寧大樓出售，被告購買大樓第一、二、三樓建物及基地部分，原告要求承購房屋者均需與其簽訂基地租賃契約。惟因懷寧大樓為十層鋼筋混凝土之高樓大廈，其建物法定耐用年限高達六十年，基地僅租不賣，卻又受限於民法第四百四十九條第一項租賃契約期限不得逾二十年之規定，為此原告所製作之定型化土地租賃契約第三條後段明訂：「（租期二十年）期滿依民法有關規定辦理，『並另訂租賃契約』，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限。」是本件原訂租約於八十年十二月卅一日期滿時，原告依約即有與被告另訂租賃契約，維持租賃關係之義務。被告竟於租期屆滿前之八十年七月二十日發函表示租期屆滿後，將不再續租云云，顯屬違約之行為，被告既不同意，自不生終止租約之效力。因此，被告要求原告續訂租賃契約，原告依約即不得拒絕，並應與被告續訂租約，在建物耐用年限內，得以利用基地使用所購買之建物。從而，由上開原訂租賃契約條款觀之，乃附有原告應於租期屆滿時，應與被告另訂租賃契約，使被告取得基地租賃權之條件。依民法第九十九條第一項、同法第一百零一條第一項之規定，本件租賃契約屆期時，被告依約要求原告另訂租約，原告本不得拒絕，竟故意不與被告另訂租賃契約，自係以不正當行為阻其條件之成就，應視為租賃契約已生效，被告繼續使用系爭土地並繳付租金，自非無權占有。況原告提供系爭土地與台開公司合建十層大樓時，係根據原告所提供之土地使用權同意書向主管機關申請核發建造執照而起造建築物，從而，該建物坐落於系爭土地，顯係經土地所有權人之同意，並非無權占有至明。又被告購屋時既係依原告及其合建之台開公司之約定，在該建物法定耐用年限（六十年）之範圍內，原告應另訂新約，則其續訂租賃契約之條款，自應依首份租賃契約條款延用之，以符最初購屋租地之條件。
二、原告主張被告向原告承租土地之租賃契約於八十年十二月三十一日屆滿，該租賃關係即於期限屆滿時消滅，依上述規定即應返還土地，惟被告卻仍繼續使用土地，自為無權占有乙節，並非事實。因系爭租約依雙方土地租賃契約第三條後段之約定，並非租期於八十年十二月三十一日屆滿時，被告即應返還土地，而是原告應與被告另訂租約，在地上建物之法定耐用年限內，繼續出租予被告。因此，原告主張被告於原訂租期屆滿後，繼續使用基地為無權占有一節，顯無足採。又原告主張被告無權占用系爭土地，係侵害原告之權益云云，亦非事實。因本件土地租賃契約異於一般土地租賃，原告係提供系爭土地與訴外人台開公司合建地上十樓建築，然後僅出售建物，基地祇租不售，因此才會在土地租賃契約中約定原訂租約屆滿二十年時，雙方另訂租約，租期不超過建物法定耐用年限，且續租之條件，包括租金計算之標準，均應依照原訂租約之計算標準而訂定於原租約中，顯見與被告另訂租約是原告之義務，原告不得拒絕。而被告既已依原訂租賃契約所約定租金額繼續繳付租金，並於原告拒收時辦理提存，並經原告向提存所收取，則原告起訴主張依無權占有損害賠償及不當得利法律關係所計算之損害額，與被告依原定租約已給付租金額之差額，請求被告另為給付，自屬於法無據。
三、因原告有義務與被告續訂租約，且續租之條件，包括租金計算之標準，均應依照原訂租約之計算標準。而被告已依原訂租約之計算標準計付提存八十一年至九十年之租金，並經原告領取，已生清償之效力。又被告所支付者係租金而非損害金，因為租賃關係是存在的，即無損害金之問題存在。而租賃關係既然存在，自應依約定租金給付，而非依原告主張之無權占有損害賠償額給付，亦無補付差額之問題。原告主張兩造間原訂租約期滿後原告無續訂租約之義務乙節，顯然與原租約文義不合，並且有違誠信原則，所謂相當於租金之使用補償金部分，金額亦嫌太高，被告依原租約所定租金標準為提存，自無不合。
四、原告所提「中國農民銀行歷年應繳土地使用補償金計算表」主張相當於約定租金之補償金，惟其中雙方租約約定之計算標準係以申報地價為基準，而非公告地價，原告就八十九年七月一日至九十年六月三十日部分係以公告地價十二萬七千六百五十二元計算，但實應以申報地價十萬二千一百二十二元計算。又法定租金率部分被告認為應按原租約四％計算。被告之前提存懷寧大樓基地租金一覽表所列提存租金額之計算方式如下（實際金額詳如附表二所示）：
（一）八十一年一月至八十三年六月部分係依照八十年以前之租金額計付。
（二）自八十三年七月至八十六年六月係按照八十三年度七月一日申報地價十二萬一千六百三十一元／㎡計算，乘以（土地面積）二、二九三㎡乘以（使用持分）百分之三二‧五九三乘以（約定租金率）四％乘以（約定折訂比例）三分之二除以（每次半年份）。
（三）八十六年七月一日至八十六年十二月係按照八十六年七月一日申報地價十二萬五千零八十六元／㎡計算（計算式同上）。
（四）九十年一月至六月係按照八十九年七月一日申報地價十萬二千一百二十二元／㎡計算（計算式同上）。
（五）其中八十九年七月至八十九年十二月部分，原應按照八十九年七月一日申報地價十萬二千一百二十二元／㎡計算，租金額應為一百零一萬七千六百二十二元。但因八十九年六月提存當時，七月份之地價尚未公告，因此暫按前年度之申報地價計付，但八十九年七月一日之申報地價降為十萬二千一百二十二元／㎡，原應給付一百零一萬七千六百二十二元元即可，所以八十九年七月至十二月提存一百二十四萬六千四百五十三元，多付了二十二萬八千八百三十一元。
五、關於租金計算之標準係訂於租賃契約第四條租金標準中，第一項為：「承租人應繳月租金，按本租約所列土地月租金總額百分之參貳‧伍玖參計算，為新台幣壹萬參千參百伍拾壹元正（上開租金，係依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算，例如民國六十年下期法定年租金率為申報地價總值之百分之四，即按該年租金百分之二‧六七計收）。」第二項為：「前項租金標準，如法令規定變更時，經出租人通知比例變更後，承租人應照變更之租金額，自變更之月份起繳付。」從而，基於前開第一項約定，租金原係依當年期「申報地價總值」作基，原告主張應依公告地價為準，顯不足採。按土地無申報地價者，以公告地價為申報地價。系爭土地自八十三年七月一日起有申報地價，自應依申報地價計算，八十三年六月以前無申報地價，故以公告地價為申報地價計算。又基於租約第四條第二項約定，原告主張法定租金率係由台灣省政府公告決定，乃由台灣省政府以命令定之，因此當省政府變更其法令而租金率變更時，依契約出租人應通知承租人變更之。惟本件出租人自八十一年一月份起即未通知被告變更租金率，因此被告均根據原租金率四％計算，雖然本件原告主張自八十一年一月份起已無租約，因此不必通知變更租金率，但被告依原租金率計付租金，並無不合。
六、原告主張縱認為原告有續訂租約之義務，但在原告拒絕簽約之下，被告必須起訴請求續約，在另訂租約之前，無租賃關係存在，被告仍屬無權占有云云。惟查，按行使權利、履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第一四八條第二項所明定。基於誠信原則，任何人不得因主張違約而獲取契約上之利益。本件原告依原合約有續訂租約之義務，乃原告違反原合約，不與被告另訂租約，並據以主張兩造間已無租約，被告於起訴請求訂約獲得勝訴前為無權占有云云，乃違反誠信原則，自無理由。再者，被告於六十一年一月一日係就原告與訴外人台開公司合作興建之系爭懷寧大樓，購買其第一、二、三樓建物及基地部分，因原告祇租不賣，要求承購房屋者與其簽訂基地租賃契約，因此在租賃契約中始有「並另訂租賃契約，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限。」之約定。原告竟於租期屆滿前之八十年七月二十日發函表示租期屆滿後，不再續租，並主張兩造間已無租賃關係，顯屬違約之行為。從而，被告在系爭大樓法定耐用年限內，依原租約所訂租金計算標準（包括租金基準、申報地價及租金率）繼續租用系爭土地，自無不合。原告主張被告於原告拒絕另訂租約時，應先起訴請求原告另訂租約，始得使用系爭土地，顯無理由，自無足取。
參、證據：提出土地登記謄本為證。理 由
一、原告起訴主張系爭土地為其所有，被告於六十三年向原告承租系爭土地百分之三
二．五九三，供台北市○○街五三、五五號懷寧大樓一、二、三樓基地之用，雙方簽訂系爭租約，約定租期二十年，自六十一年一月一日起至八十年十二月三十一日止，租金按租約所列土地月租金總額百分之三二．五九三計算，為一萬三千三百五十一元（上開租金係依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算），並約定前開租金標準，如法令規定變更時，經出租人通知比例變更後，承租人應照變更之租金額，自變更之月份起繳付。原告在八十年七月二十日通知被告於系爭租約租期屆滿後，即不再續租，則系爭租約於八十年十二月三十一日屆滿時，即因期限屆滿而當然消滅，被告繼續使用系爭土地，自為無權占有，原告爰依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利或損害金，被告依法本應自其無權占用之日起至交還系爭土地之日止，給付原告依申報地價年息百分之十計算之損害金，但原告僅以相當於系爭租約約定租金之計算方法計算損害金，自八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之損害金總額為三千零一十萬零九千一百四十元（如附表一），因被告已為原告提存損害金二千零七十萬四千九百六十七元，扣除該提存之損害金後，被告尚應給付原告九百四十萬四千一百七十三元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並應自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告損害金或不當得利二十六萬二千三百五十五元等情。
二、被告則以系爭土地係原告所有提供與訴外人台開公司合作興建台北市懷寧大樓出售，被告購買大樓第一、二、三樓建物及基地部分，原告要求承購房屋者均需與其簽訂基地租賃契約，惟因懷寧大樓為十層鋼筋混凝土之高樓大廈，其建物法定耐用年限為六十年，基地僅租不賣，卻又受限於民法第四百四十九條第一項租賃契約期限不得逾二十年之規定，因此土地租賃契約第三條後段明訂：「（租期二十年）期滿依民法有關規定辦理，『並另訂租賃契約』，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限。」是系爭租約於八十年十二月三十一日期滿時，原告依約即有與被告另訂租賃契約，維持租賃關係之義務。原告竟於租期屆滿前之八十年七月二十日發函表示租期屆滿後，將不再續租云云，顯與原租約文義不合，並且有違誠信原則，被告既然不同意，自不生終止租約之效力。況被告已依原訂租約之計算標準計付提存八十一年至九十年之租金（金額及計算式如附表二所示），並經原告領取，已生清償之效力。系爭租約既然繼續存在，自應依約定給付租金，而非依原告主張之無權占有損害賠償額給付，亦無補付差額之問題，是原告起訴主張依無權占有損害賠償及不當得利法律關係所計算之損害額，與被告依原定租約已給付租金額之差額，請求被告另為給付，自屬於法無據，而所謂相當於租金之使用補償金部分，金額亦嫌太高等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地原為中華民國所有，由原告管理，屬公有土地，於八十九年三月二十九日始由原告取得所有權，被告於六十三年向原告承租系爭土地百分之三
二．五九三，供台北市○○街五三、五五號懷寧大樓一、二、三樓基地之用，雙方簽訂系爭租約，約定租期二十年，自六十一年一月一日起至八十年十二月三十一日止，租金按租約所列土地月租金總額百分之三二．五九三計算，為一萬三千三百五十一元（上開租金係依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算），並約定前開租金標準，如法令規定變更時，經出租人通知比例變更後，承租人應照變更之租金額，自變更之月份起繳付，原告在八十年七月二十日通知被告於系爭租約租期屆滿後，即不再續租等事實，業據提出土地登記簿、土地所有權狀、土地租賃契約、原告八十年七月二十日（八十）總管業字第一五二三五號函等件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張其在八十年七月二十日通知被告於系爭租約租期屆滿後，即不再續租，則系爭租約於八十年十二月三十一日屆滿時，即因期限屆滿而當然消滅，被告繼續使用系爭土地，自為無權占有，爰依民法第一百八十四條、第一百七十九條之規定，請求被告返還相當於租金之不當得利或損害金，被告依法應自其無權占用之日起至交還系爭土地之日止，依申報地價年息百分之十計算給付原告損害金，原告願按較低標準之原租賃契約約定租金之計算方法計算損害金等情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是以，本件茲應審究者，在於：（一）被告是否無權占有系爭土地？（二）原告依系爭租約所定租金計算標準，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金，有無理由？經查：
（一）被告是否無權占有系爭土地？⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，承租人於租賃關係終止後
，應返還租賃物與出租人，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條定有明文。承租人承租系爭土地之租賃期限既已屆滿，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅（最高法院五十二年台上字第二二０九號判例意旨可資參照）。是租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，縱當事人於租賃契約中約定承租人有續租之義務，因租賃權為一債權，承租人亦僅取得要求出租人再為訂約而繼續租賃之請求權而已，且租賃契約為一繼續性契約，於特殊事由發生時，猶容許契約當事人於期限屆滿前行使契約終止權，於期限較長之租賃契約期限屆滿時，更應容許當事人對於締約之條件重新洽商，如當事人間對於續租之意思表示尚未一致，即難因此謂租賃契約於當事人間繼續存在。
⑵按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，為民法第四百五十條第一
項所明定。同法第四百五十一條所謂視為不定期限繼續契約者，須承租人於租期屆滿後，仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思時，始有其適用。此種出租人之異議，通常固應於租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益時，即行表示之，惟出租人慮承租人取得此項默示更新之利益，而於租期行將屆滿之際，向之預為表示不願繼續契約者，仍不失為有反對意思之表示（最高法院四十二年台上字第四一０號著有判例可資參照）。故承租人於租期行將屆滿之際，預為表示不願續租者，即不生民法第四百五十一條租賃契約默示更新之效力。而出租人一方面為反對續租之意思表示，另一方面續收同租金數額之金錢者，出租人收受之行為，應認為係租賃物遲延返還所生損害代價之收取，尚難謂租賃契約因之而更新（最高法院四十二年台上字第四九三號判例意旨可資參照）。
⑶原告主張其在系爭租約期限屆滿前，於八十年七月二十日已函文通知被告於租
期屆滿後不再續租之意思表示之情，業據提出八十年七月二十日（八十）總管業字第一五二三五號函文為證，並為被告所不爭執，系爭租約既定有期限，且原告已表明於租期屆滿後不再續租，則系爭租約即於八十年十二月三十一日期限屆滿時消滅。由系爭租約第三條：「租賃期限：：：共計貳拾年期滿依民法有關規定辦理，並另訂租賃契約，但最長不得超過本大樓之法定耐用年限。」第四條第一項：「租金標準：承租人應繳月租金，按本租約所列土地月租金總額百分之參貳‧伍玖參計算，為新台幣壹萬參千參百伍拾壹元正（上開租金，係依當年期申報地價總值，按法定年租金率三分之二計算，例如民國六十年下期法定年租金率為申報地價總值之百分之四，即按該年租金百分之二‧六七計收）。」之約定，固應認為締約時兩造有合意於二十年之租期屆滿後，原告有與被告續租之義務，然兩造對於續租之意思表示既未達成一致，揆諸前揭判例意旨及說明所示，即難因此認兩造間繼續存在租賃契約法律關係。
⑷被告雖辯稱已依系爭租約之計算標準計付提存八十一年至九十年之租金二千零
七十萬四千九百六十七元，並經原告領取，已生清償之效力云云。惟查，系爭租約已期限屆滿而消滅，兩造間自八十一年一月一日起即無租賃契約關係存在，已如前述，則被告以系爭租約之計算標準計付提存八十一年至九十年之「租金」，即非依債之本旨所為之提存，對原告本不生清償之效力。況原告主張自始未曾領取系爭提存金，其係於部分提存金提存已滿十年經本院提存所通知後，為免該提存金歸屬國庫，始以九十年四月二十四日總管二字第九００００九０九二號函函文被告，表示具領全部提存金，以抵償被告應給付原告使用系爭土地之不當得利補償金等情，亦據提出上開函文為證，並為被告所不爭執，則原告既已於系爭租約期限屆滿前通知被告不再續租，且於領取被告提存款項時，亦表示係以該款項充作被告應給付原告使用系爭土地之不當得利補償金，揆諸前揭判例意旨及說明所示，系爭租約即不發生民法第四百五十一條默示更新之效力。
⑸被告雖辯稱系爭土地上建物（即懷寧大樓）之法定耐用年限為六十年，原告對
該基地僅租不賣，於二十年租期屆滿後即不再續租，顯有違誠信原則云云。惟查，原告通知被告於租期屆滿後不再續租之（八十）總管業字第一五二三五號函文中，業已表示「：：本行基於總行大樓整體規劃需要將不再續租，對於地上物依民法第四三一條規定辦理，請查照。」顯見原告對於被告購買、修繕懷寧大樓一、二、三樓所支出之有益費用，已有償還其價額之表示，此於被告因無法續租所受之損害，亦有所兼顧及補償，則原告所為即無違背誠信原則之可言。
⑹綜上，系爭租約既已於八十年十二月三十一日租期屆滿時消滅，被告繼續占有使用系爭土地，即屬無權占有，並致原告受有損害。
（二）原告依系爭租約所定租金計算標準，請求被告給付相當於租金之不當得利或損害金，有無理由？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，以及因故意或
過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，為民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段所明定。而無正當權源占用他人房地者，依社會通念，應可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六七五號判例意旨可資參照）。另按城市房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條定有明文；前述規定於租用基地建築房屋準用之，同法第一百零五條亦有明文。又土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價；土地法第九十七條所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，此觀土地法第一百四十八條、土地法施行法第二十五條、平均地權條例第十六條前段之規定自明。被告於系爭租約期限屆滿後，無權占有原告所有之系爭土地，顯然受有相當於免付租金之利益，並致原告受有損害。原告依不當得利及侵權行為損害賠償請求權之規定，請求被告給付相當於免付租金之不當得利，即屬有據。
⑵查系爭土地每平方公尺之公告地價如附表一所示，業據原告提出地政資訊網土
地公告現值及公告地價資料為證，系爭土地原為中華民國所有，由原告管理，屬公有土地，於八十九年三月二十九日始由原告取得所有權，則依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地以公告地價為申報地價，而系爭土地緊鄰台北市○○街、館前路，距台北火車站、捷運站等交通樞紐僅數百公尺，數百公尺內並有二二八紀念公園、博物館、希爾頓大飯店、新光三越百貨站前店等設施，其地理位置處於台北市之精華地區，環境甚優，生活機能、交通均屬便利，並為商業活動之繁榮場所，此亦有系爭土地所在街道圖附卷足憑，是本院斟酌上開各項情狀，認原告依系爭租約約定租金之計算方法計算損害金，其標準尚低於前述土地申報地價額年息百分之十（依土地法所定申報地價百分之十計算，原告於八十九年七月一日至九十年六月三十日每月可請求之損害金為六十三萬六千零十四元，計算式為：102122×2293×0.32593×10%÷12＝636014元，原告只請求二十六萬二千三百五十五元），堪稱允當，則原告請求被告給付自八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之損害金總額為三千零一十萬零九千一百四十元（如附表一），及自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告不當得利二十六萬二千三百五十五元，自屬有據。被告辯稱原告依公告地價計算相當於租金之使用補償金，金額太高云云，尚無可採。
五、綜上所述，系爭租約已因期限屆滿而於八十年十二月三十一日消滅，被告繼續占有使用系爭土地，自屬無權占有，原告自得請求被告給付相當於免付租金之利益。從而，原告依民法第一百七十九條、第一百八十四條之規定，請求被告給付自八十一年一月一日起至九十年六月三十日止之損害金總額為三千零一十萬零九千一百四十元，扣除被告為原告提存之損害金二千零七十萬四千九百六十七元後，被告尚應給付原告九百四十萬四千一百七十三元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自九十年七月一日起至交還系爭土地之日止，按月給付原告不當得利二十六萬二千三百五十五元，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十五 日
民事第六庭審判長法 官 周玫芳
法 官 姜悌文法 官 林孟皇右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十五 日~B法院書記官 劉寶鈴