臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第三一三九號
原 告 乙○○
丙○○○被 告 宏盛建設股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣伍佰陸拾捌萬捌仟陸佰元及自民國九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰玖拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣伍佰陸拾捌萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張其於民國八十七年六月八日向被告訂購坐落於台北市○○區○○段六一、六一─一、六一─二地號土地上投資興建之「宏盛帝景水花園」預售屋，編號為第Ｃ棟第二號二樓房屋乙戶（下稱系爭房屋），總價新台幣（下同）三千九百零一萬元，原告自簽約至完工均依約定繳交各期價金共一千一百一十五萬元，原告於完工前親往參觀，赫然發現系爭房屋正後門之空地上竟然興建一座廟宇，名為鎮安宮，供奉韓信，由於宗教信仰不同，其對系爭房屋價值造成嚴重負面影響。被告顯有隱瞞重要交易資訊違反公平交易法第二十四條規定而有締約上之過失，且雙方簽訂買賣契約書為定型化契約，就契約之違約罰則相關規定，實已違反依民法第二百四十七條之一規定而無效。適於九十年二月間，同預售屋之Ｄ棟第一號四樓房屋買主有意讓售，因該屋無前述廟宇影響觀瞻，原告與該原買主商得被告同意，以原告之名為買方，與被告於二月六日辦理換約手續。嗣原告多次與被告洽談系爭房屋解除買賣契約問題，被告雖同意解除合約，但堅持須依據契約書第二十條之約定沒收總價百分之二十即七百八十餘萬元，其違約金過高，為此請求 鈞院核減違約金。並聲明（一）被告應給付原告壹仟零貳拾捌萬元正，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以其迄未向原告表示解除買賣契約之意思，契約仍有效存在，被告並無返還價金義務，原告請求酌減違約金並返還所剩已繳之價金，自非有理，縱認買賣契約已解除，然解除契約既係因原告不依約繳納價金所造成，則被告依契約書第二十條之約定沒收買賣總價百分之二十之價金，作為懲罰性違約金自非無據。況且，被告因原告違約造成損害即銷售佣金、人事管銷費用各為買賣價金之百分之
五、跌價損失約二成及增值稅損失，其損害額超過買賣價金總價百分之二十，被告主張沒收買賣價金總價百分之二十作為懲罰性違約金，並無違約金約定過高之情事。並聲明（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。
三、原告主張其於八十七年六月八日向被告訂購系爭房屋，總價三千九百零一萬元，原告已繳納價金共一千一百一十五萬元，嗣發現系爭房屋正後門之空地上竟然興建一座廟宇，適於九十年二月間，同預售屋之Ｄ棟第一號四樓房屋有意讓售，原告商得被告同意與被告於二月六日辦理相關手續。惟被告堅持解約須依據契約書第二十條之約定沒收總價百分之二十之價金之事實，為被告所不爭執，復有買賣契約書、照片、土地登記謄本、建造執照存根附卷可稽，堪信為真實。茲兩造所爭執者為契約有無解除？違約金是否過高？
四、按契約除當事人約定保留之解除權外，固以有民法第二百五十四條至第二百五十六條或其他法定之情形為限，有解除權人始得向他方當事人為解除之意思表示。但契約既因當事人雙方意思表示一致而成立，自亦可因互相表示意思一致而解除，所謂意思表示一致，無論其為明示或默示，均包含在內。又契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第二百五十九條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。最高法院五十七年台上字第三二一一號、五十九年台上字第四二九七號著有判例。原告主張本件契約業經合意解除，被告則否認之。惟查：證人即原告職員李文珍證稱：原告要解約，要我與被告聯絡，我打電話給證人柯曉青談解約事情，她表示還要向上級報告請示，准許才會傳真解約金額。事後還要約時間，帶必要文件辦理解約手續，解約金額傳真是柯曉青傳真給我等語。證人即被告職員柯曉青證稱：證人李文珍說的沒有錯，原告提出解約，我們表示要依合約約定辦理，傳真之前我有請示上級，主管表示無法挽回的話，必須將必要費用傳真給原告等語。證人李文珍與柯曉青證述相互一致，復有被告傳真予原告之傳真金額計算表附卷可稽，足證雙方已合意解除契約，被告抗辯契約尚未解除委不足採。
五、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。另約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準。次按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條規定，酌減至相當之數額，然是否相當，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務，債權人可得享受之一切利益為酌定之標準。又此項違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列。原審依民法第二百五十二條規定，核減兩造約定之違約金額，竟依被上訴人提出之計算表所列，將轉售可能跌價損失，重行出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失。作為被上訴人之損失依據。而非就債務不履行所生損害而為衡量，自屬可議。最高法院四十九年台上字第八０七號、五十一年台上字第十九號判例、八十六年度台上字第一０八四號判決可供參酌。本件系爭買賣契約被告雖同意解除契約，但堅持須依據契約書第二十條之約定辦理，依據契約第二十條約定：「倘甲方（即原告）反悔不買，未依約付款或有其他違約情事者，乙方得不經催告，逕行解除本約，並沒收甲方已付之價款作為懲罰性違約金，但沒收之價款不得超過本約買賣總價之百分之二十。．．。」。經查：原告與被告於八十七年六月八日簽訂系爭預售屋買賣契約，總價三千九百零一萬元，原告依約已陸續繳納價金一千一百一十五萬元。另系爭房屋後門面對土地係鎮安宮於八十七年二月二十日購買，同年三月四日完成登記，同年十二月十四日取得建造執照，有該土地登記謄本、建造執照存根影本在卷可佐。原告購買系爭房屋時，鎮安宮尚未興建，原告不易得知，而被告為一合法上市公司，本次興建預售屋出售，其對周遭土地利用、環境瞭解，客觀上自較原告易於掌握相關交易訊息。次查：由於宗教信仰不同，系爭房屋對於原告居住品質有嚴重負面影響，適巧被告出售預售屋之Ｄ棟第一號四樓房屋買主有意讓售，原告與該原買主商得被告同意，改以原告為買方，與被告於二月六日辦理簽約，足證原告並非故意違約不買，而係系爭房屋於雙方簽訂後客觀環境改變所致。又查：違約金之審酌，雖不因契約之解除而隨同消滅。惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在斟酌之列，被告以銷售佣金、人事管銷費用、跌價損失、增值稅等作為依據，尚與上開意旨不符。又被告公司營業項目除委託營造廠興建國民住宅及商業大樓出售出租及房屋租售介紹業務外，包括室內裝潢、建材及建設機械買賣、超級市場經營、廣告設計、工業區開發、游泳池、旅館、餐廳、高爾夫球場經營、停車場經營、水泥、建築材料製品製造及委託辦理都市計畫、山坡地測量規劃等等，而被告提出營利事業所得稅務報表除有營業外收益，其營業項目龐雜，無法評估。本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害、債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益等情狀，認為以八十七年度營利事業各業所得額及同業利潤標準中不動產投資興建及銷售業之淨利率百分之十四為相當。是以本件系爭房屋總價為三千九百零一萬元，違約金應以百分之十四即五百四十六萬一千四百元為相當，被告沒收之違約金逾此部分尚不足取。兩造既已解除契約，雙方互負回復原狀，扣除違約金，原告請求返還價金五百六十八萬八千六百元及自起訴狀繕本送達翌日即九十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此請求為無理由，應予駁回。
六、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條但書。中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
民事第五庭法 官 薛中興右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 八 月 六 日
法院書記官 王宜玲