臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第三三六號
原 告 甲○○
居台北縣永和市○○路○○○巷○○號十五樓訴訟代理人 羅正展律師 （送達代收人）被 告 乙○○ 住台北市○○○路○段○○號訴訟代理人 林凱倫律師右當事人間確認買賣關係不存在等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告與被告間於民國八十九年四月十五日就原告所有坐落台北縣永和市○○段○○○號土地持分及其上二四０建號，門牌台北縣永和市○○路○巷○○弄○號五樓建物所有權全部所為之買賣關係不存在。
（二）被告應將原告所有前項地號土地所有權狀（字號：七八北中字第二七九七一號）及建物所有權狀（字號：七八北中字第一五五五八號）各一件，交還原告。
（三）第二項判決，請准供擔保宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落台北縣永和市○○段七九至八二等地號土地上之四層及五層建物，均為逾二十年之舊屋，其所有人願與建設公司合建，拆除改建為地上二十五層以上之住宅大廈。原告為同段八二地號土地上二四０建號即門牌台北縣永和市○○路○巷○○弄○號五樓建物之所有權人，乃於八十五年九月十六日與三普建設股份有限公司（以下簡稱三普公司）簽訂土地合建合約。
（二）嗣原告因需要款項，於八十九年四月十五日將其合建權義轉讓予被告，雖合約書形式為土地房屋買賣契約書，實際上，雙方訂約時，房屋已拆除，故於契約買賣標示項內註明「本買賣標的，賣方已與三普建設於八十五年九月十六日簽妥土地合建合約書，一切權利義務由買方承受」，又於合約第二項寫明「八十九年四月十五日賣方交付下列文件於買方：建物權狀七八北中字第一五五五八號一張、土地權狀一張七八北中字第二七九七一號、土地合建合約書、同意書」，而土地合建合約書、同意書則載明原告為合建人及原告可分配之建物樓層與坪數等。故兩造間所為之契約，實為合建權義轉讓契約。再按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效」民法第八十七條第一項前段訂有明文，故兩造間形式上所簽訂之土地房屋買賣契約無效。
（三）原告以新台幣（下同）六百六十萬元將合建權義轉讓予被告，於被告給付簽約金三十萬元時，原告將土地及建物所有權狀、土地合建合約書、同意書交付被告。原告就此債務承擔事，與三普公司協商，惟三普公司明確拒絕承認；而依民法第三百零一條規定及最高法院六十八年台上字第一三四六號判例意旨，債權人拒絕承認後，債務承擔之任一方得撤銷此承擔契約。故原告於八十九年五月二十二日以第一一九二號存證信函通知被告撤銷契約，則兩造間所隱藏之合建權義轉讓契約因三普公司不同意而撤銷，被告已無權占有原告之土地及建物所有權狀，原告自得依民法第七百六十七條規定，請求返還所有物。
（四）系爭房屋之拆除執照係於八十九年四月十二日核發，即系爭買賣契約簽訂前三天，且三普公司於拆除執照核發後立即進行拆除工作。故系爭契約以不能之給付為標的，自始無效。
（五）被告雖主張其真意係買土地，然兩造約定買賣之土地為基地之五分之一，且被告承受合建契約之權義，而原告依合建契約得受分配之土地係依所受分配之房屋、車位面積比例計算持分，故兩造均明知被告所能取得之土地持分並非基地之五分之一，從而兩造並無買賣系爭基地之真意。另兩造買賣契約第三條約定「合建建照下來」付一百萬元、「如增值稅單先核下，而建照尚未下來，由買方開據商業本票一百萬元交付賣方做保證」等語，可知簽約目的非在土地，而在合建建照。
三、證據：提出地籍圖謄本、八十五年九月十六日合建合約書及同意書影本、土地及建物登記謄本及所有權狀影本、八十九年四月十五日土地房屋買賣契約書影本、八十九年五月二日三普公司函影本、八十九年五月二十二日第一一九二號存證信函影本、台北縣政府工務局拆除執照影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）被告簽訂系爭土地房屋買賣契約書，本意在買賣，契約亦多次記明「土地房屋買賣契約書」「買方．．．賣方．．．」「本買賣標的賣方已與三普建設於八十五年九月十六日簽妥土地合建合約書，一切權利義務由買方承受」「有關買賣時發生之增值稅．．．本件買賣標的物於交屋前．．．」等語，故兩造間所簽系爭契約，確係買賣房地。原告於簽約後，即交付所權狀，委託代書著手辦理所有移轉登記手續，且於悔約後多次來函，仍承認兩造所簽為買賣契約。設若兩造係為轉讓合建權義，則可逕向三普公司換約或兩造另簽轉讓或承擔合建權義之協議書，惟事實不然；另若兩造有意使契約於三普公司同意後始生效，亦可逕於契約中訂明，然兩造既未如此約定，且被告於簽約時即支付三十萬元，原告亦委由代書辦理產權移轉手續，足見三普公司同意與否，與兩造間買賣無關。合建契約之權利義務移轉予被告之約定，縱不為三普公司同意，僅對三普公司不生效力，原告不得藉詞不履行或撤銷系爭買賣契約。
（二）系爭合建案之建造執照係於系爭買賣契約簽約後三日即八十九年四月十八日始由台北縣政府工務局核發，且原告於簽約後，即委託代書著手辦理所有移轉登記手續，並書立買賣建物公契，申辦繳納契稅，又以房屋仍由原告住用為由，依自用住宅稅率申辦繳納較優惠之土地增值稅，故原告稱系爭房屋八十九年四月十五日簽訂買賣契約時已拆除等語，並非事實。
（三）被告買受房地後，可自行興建或與建商合建，然其前提均須先取得房地所有權，故系爭房地買賣契約並非無效而隱藏合建權義轉讓契約。亦即買賣系爭房地所有權確為兩造真意，而被告承受合建權義，僅為附帶條件。被告於訂約時知道房屋會拆除，而被告之真意為買土地，故價格以土地為準。
三、證據：提出八十九年五月九日第一一六０號存證信函影本、八十九年六月二十八日第一三二號存證信函影本為證。
理 由
一、原告主張之事實，固據其提出地籍圖謄本、八十五年九月十六日合建合約書及同意書影本、土地及建物登記謄本及所有權狀影本、八十九年四月十五日土地房屋買賣契約書影本、八十九年五月二日三普公司函影本、八十九年五月二十二日第一一九二號存證信函影本、台北縣政府工務局拆除執照影本為證。然查：
（一）原告雖主張：兩造簽訂之土地房屋買賣契約係通謀而為之虛偽意思表示，因而無效，但隱藏合建權義轉讓契約等語。然而，就卷附八十九年四月十五日土地房屋買賣契約書之形式而言，係一併約定買賣土地房屋及承受合建合約權利義務，可見兩造於訂約時，已明示就合建合約權利義務問題，併為解決，難謂承受合建合約權利義務係一「隱藏」之法律行為。再者，依卷附八十五年九月十六日合建合約書第一條約定「由甲方（即原告及其他地主）提供所有坐落於台北縣永和市○○段七九至八二等地號土地．．．所有權全部為建築基地，提供乙方（即三普公司）興建地上二十五層至二十七層地下三層之鋼筋混凝土住宅大廈」等語及同意書約定「合建契約內，地主甲○○可分配之坪數為九樓及十八樓各二七點二一五坪．．．分配位置以原位置優先」等語，可知應依合建合約提供土地者，為土地所有權人，得依合建合約書分配三普公司所建住宅大廈之面積者，為提供土地予三普公司興建該住宅大廈之土地所有權人。而兩造所訂土地房屋買賣契約既約定「本買賣標的，賣方已與三普建設於八十五年九月十六日簽妥土地合建合約書，一切權利義務由買方承受」等語，即應解釋為被告係承受合建合約書所約定得分配三普公司所建住宅大廈面積之權利，並承受合建合約書所約定提供所有之土地予三普公司興建該住宅大廈之義務。因而，兩造所訂土地房屋買賣契約約定由被告承受合建合約權利義務之前提，自係原告應依約將土地所有權移轉登記予被告，否則，被告將無從負擔提供所有土地予三普公司興建住宅大廈之義務，亦無從向三普公司主張提供土地合建者得分配住宅大廈面積之權利。至於系爭房屋縱於系爭土地房屋買賣契約書簽訂前已拆除，然依被告陳稱其於訂約時已知房屋將會拆除，故其真意為買土地等語，並參酌系爭土地房屋買賣契約書確已約定被告承受合建合約之權利義務等情，可知兩造均明瞭系爭房屋必將因履行合建合約而拆除，而究係於訂約前或訂約後拆除，應非重要。故依民法第九十八條「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」之規定，解釋兩造立約之真意，應係以系爭土地之買賣為主；而拆除系爭土地上之房屋，以便系爭土地供三普公司建築住宅大廈，既屬土地所有權人履行合建合約之義務，則系爭房屋亦必一併買賣，方符兩造約定由被告概括承受合建合約權利義務之約定。從而，原告主張系爭土地房屋買賣契約係通謀而為之虛偽意思表示而無效等語，難謂有據。
（二）至於原告主張其與被告約定由被告承擔合建合約之債務，因未獲合建合約債權人三普公司承認，故原告已撤銷該債務承擔契約，而得請求被告返還土地及建物所有權狀等語。經查，原告主張因三普公司拒絕承認而撤銷之契約，縱然符合民法第三百零二條第二項之規定，亦僅係承擔合建合約債務部分；而系爭土地房屋買賣契約書係就土地房屋之買賣及合建合約權利義務之概括承受，併為約定，已如前述，兩造對於買賣土地房屋部分既已就標的物及價金互為同意，又難謂有何無效或得撤銷之情事，且系爭土地房屋買賣契約書關於合建合約部分，除概括約定由被告承受合建合約一切權利義務外，主要係於付款方式中約定房地價款包括「合建保證金八十萬元」，此外，並未約定承受合建合約權利義務部分之效力對於買賣土地房屋部分之效力有何影響，則縱然原告撤銷系爭契約書中關於承擔合建合約債務部分之約定，致該部分自始無效，惟依民法第一百十一條「法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效」之規定，系爭契約書中關於買賣土地房屋部分之約定，仍為有效。從而，被告占有系爭土地房屋之所有權狀，既係基於買賣契約關係，即非無權占有。原告以被告無權占有其所有物，請求返還，並無理由。
二、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
三、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十 年 四 月 九 日
民事第二庭法 官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 四 月 九 日~B法院書記官 呂烱昆