臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第三四七號
原 告 丙○○複 代理人 甲○○被 告 乙○○右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹仟叁佰壹拾叁萬貳仟壹佰柒拾柒元及附表所示之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰肆拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟叁佰壹拾叁萬貳仟壹佰柒拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一千三百十三萬二千一百七十七元及自附表所示各利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、本件被告既未依民國八十八年十月二十五日簽定之不動產買賣預定契約，及八十九年四月十九日簽定之不動產買賣預定契約移轉系爭買賣土地之全部所有權予原告，嗣後，復經兩造協議最後之履行期限為八十九年七月三十一日，惟上開期限亦已屆至，迄今仍未見被告依約履行，顯然被告具有可歸責之事由而應負債務不履行之責，原告自得依民法二百二十七條、二百五十四條規定主張解除契約，請求返還其所受領價金及損害賠償。茲詳述如下：
㈠兩造於八十八年十二月二十五日及八十九年四月十九日分別簽訂「不動產買
賣預定契約書」，依上開契約內容約定，被告（即出賣人）負有於契約成立後之八十九年三月十七日前，將坐落基隆市○○區○○段七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七地號土地所有權全部移轉登記予原告，另於八十九年五月四日前，將七四五之七地號土地全部所有權移轉予原告之義務。殊不知，被告竟僅辦妥其中四筆土地全部所有權（即七四三之二四、七四三之二
五、七四三之二六、七四三之二七地號）移轉予原告及原告所指定之第三人陳麗華，其餘五筆土地（即七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四五之七地號土地）卻未依約辦理全部所有權移轉登記，經向被告催告請求儘速履約，被告此時始告知因上開五筆土地之共有人之一盧錫洋於八十九年三月六日死亡，現正辦理遺產繼承手續中，被告尚無法辦理上開土地之所有權移轉登記（被告於八十九年四月十九日簽約時，尚隱匿盧錫洋於八十九年三月六日死亡之事實，此觀上開契約內容及原告付款毫無保留之事實自明）。然為了避免被告一再藉口遲延辦理，以及受限於系爭土地建造執照之有開工及完工期限壓力、起造人名義變更等相關事項宜配合於限期辦妥，職是，兩造於八十九年五月三十日簽訂「切結書」，被告明文承諾：「．．．預定期限自即日起至八十九年七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地，交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續．．．」，顯然，就上開五筆尚未完全移轉全部所有權土地之給付期限，該「切結書」顯然已載明被告最遲應於八十九年七月三十一日前將上開五筆土地關於「盧錫洋」之繼承登記辦妥，並交由原告辦理過戶手續，惟迄今已逾期十個月，被告猶仍未辦妥盧錫洋之繼承登記手續，更遑論將上開五筆土地全部所有權移轉予原告，因此，被告顯有不依債務本旨為給付而有債務不履行之違約情事甚明。
㈡惟觀諸被告所稱：「．．．被告八十九年五月三十一日切結書所同意者，係
指盧錫洋之繼承人完成上開五筆土地應有部分繼承登記後，被告即將該土地應有部分登記予原告，並未承諾於同年七月三十一日前完成上開五筆土地應有部分移轉登記予原告．．．」等語。此等執稱誠屬臨訟辯詞，殊無可採。蓋因依系爭切結書內容既已明白載稱被告最遲於八十九年七月三十一日前應辦妥盧錫洋之繼承登記，並交由原告辦理過戶手續，則被告於上開期限屆至後迄今仍未辦妥，顯已有違反系爭切結書之約定，自應負有債務不履行之責。被告於此猶謂並未承諾於八十九年七月三十一日前完成上開五筆土地應有部分移轉登記予原告，顯屬臨訟卸責之詞。
㈢退步言之，縱若認為系爭切結書對於上開五筆土地全部所有權移轉之給付期
限，並未限定被告須於八十九年七月三十一日前辦妥移轉登記，然此給付期限，性質上亦屬「不確定期限」，依民法第二百二十七條第一項規定：「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能規定行使其權利」、同法第二百二十九條第二項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。」；同條第三項規定：「前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」因被告迄今仍未辦妥繼承登記，更遑論辦理所有權移轉登記，此經原告委託黃丁風律師於八十九年十一月十一日、同年月二十二日分別於基律第一七一號、基律第一七二號函向被告為催告，各限於文到七日內辦妥買賣不動產之土地所有權移轉登記及起造人變更登記事項，惟上開限期均已屆至，被告依然未依約辦理。職是，被告顯具有可歸責之事由，並應負債務不履行之損害賠償責任，殊值明確。故被告所為前開辯稱，均不足採。
二、本件原告之所以願向被告買受系爭土地，實乃因被告就系爭土地已向基隆市政府工務局申請「得興建六樓房屋」之建造執照在案（基隆市實施容積率管制前申請書，若於目前申請，因容積率管制，所得興建之建物總面積相對減少甚多，每一單位之建物分擔土地成本勢必增加，就建商之立場而言，為利空），此乃原告簽訂買賣契約之重要目的，此觀諸兩造所訂「不動產買賣預定契約」第十條第（六）項約定自明。從而被告自應負責使原告得完全繼受其所申請取得建造執照之一切權利，如此始符債務本旨，亦才有達到原告買受系爭土地之契約目的可言。惟被告此時於臨訟之際卻矢口否認上述內容，實有違反契約義務，此舉更加突顯被告毫無履約之誠意可言。茲詳述如下：㈠依被告辯稱：「．．．並未約定被告應於上開建造執照所載開工期限屆至前
，將該建造執照起造人名義變更予原告，且原證六切結書亦未記載何時辦理起造人名義變更登記，是原告謂被告應於上開建造執照所載開工期限即八十九年十二月二十二日以前將起造人名義變更予原告．．．」、「．．．復上開契約亦未擔保原告將來得於上開土地興建地上六層之建築物，是原告謂被告曾為上開擔保云云，亦非事實。」等語。
㈡惟查，原告之所以願意向被告買受系爭土地，乃因被告表示就系爭土地曾於
基隆市政府全面實施容積率前已申請建造執照，系爭土地因而得建造者係「六樓房屋」，被告擔保原告將來於該系爭土地上所得興建者亦同樣係「六樓房屋」，然因於簽約當時，被告所申請之建造執照尚待基隆市政府審查核准，該建造執照是否能順利取得？甚至是否果能興建六樓房屋？尚不可知。職是之故，兩造遂於不動產買賣預定契約第十條第（六）項約定：「本買賣土地曾經申請建造執照，如無法建築六樓者，本定金無息應予退還。」換言之，此乃原告願意買受系爭土地最重要之契約目的。故可謂：被告於本件買賣契約所負擔之義務，除了負有移轉上述系爭土地所有權之外，亦包括使原告得完全繼受被告已申請取得前述容積率實施前申請建造執照之建造權利，並使原告得於該系爭土地上得興建者係一棟六樓房屋，洵屬確論。
㈢原告既係因被告曾向基隆市政府申請得建造六樓房屋之建造執照而簽訂系爭
買賣契約，則被告本於契約約定及誠信原則，亦應於被告領得基隆市政府核准建造執照之時（按：被告於八十九年三月十七日領得建造執照），立即將起造人名義變更或其他建造執照上一切權益移轉由原告承受，如此始符本件買賣債務本旨可言。惟被告卻一再遲延辦理，致損害原告權益甚鉅。嗣於八十九年五月三十日，兩造為此簽立「切結書」，特別約明：「．．．預定期限自即日起至八十九年七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地，交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續，並關係建築執照及起造人變更、設計需要蓋章，立切結書人（即被告），不得刁難，而發生損失承受人權益，立切結書人，應負責處理之」。是以，依切結書內容所載，被告自應最遲於八十九年七月三十一日前辦妥繼承登記事項，並配合辦理建造執照及起造人名義變更、設計等相關事項。再者，因系爭建造執照規定開工期限為「領照後六個月內開工」（按被告領照日期為八十九年三月二十三日，故最遲開工日為八十九年九月二十三日，嗣後雖經被告申請延期開工，其「核准開工展期」為八十九年十二月二十二日），則被告自應於八十九年十二月二十二日以前將建造執照之起造人名義變更予原告，俾使原告得取得建造執照上一切權利，並開始進行興建房屋工程之相關事宜，此乃本於原告買受系爭土地之契約目的及誠信原則而為當然之解釋。否則，若果真如被告所執稱，並未約定被告應於上開建造執照所載開工期限屆至前，將該建造執照起造人名義變更予原告，試問：被告既不於開工期限屆至前將起造人名義變更予原告，原告如何開始興建房屋？又原告若未能確定取得建造執照之權利，原告如何能在開工前先行籌設準備興建房屋等相關事項（例如工程規劃、設計、發包及廣告圖宣傳等）？實則，自兩造於八十九年五月三十日簽立切結書迄九十年五月十四日，亦已近一年，被告仍未能將上述建造執照之權利移轉予原告，致損害原告「規定竣工期限利益」、「自簽約後迄今未能實際動工之預期利益」、「原告投資購買系爭土地（計一千三百一十三萬二千七十七元）之預期回收利益」等，凡此均因可歸責於被告之事由所致，職是，被告顯有違約情事，不容置疑。
㈣退步言之，縱若認為系爭契約及切結書並未限定被告須於八十九年十二月二
十二日以前將建造執照之起造人名義變更予原告，然此給付期限，性質上亦屬「不確定期限」，依民法第二百二十七條第一項規定、同法第二百二十九條第二項、第三項規定，被告自受原告定有期間之催告，期間屆滿之日負給付遲延之責。因被告迄今仍未辦妥盧錫洋之繼承登記手續，亦未辦妥建造執照之權利移轉事項，此經原告委託黃丁風律師於八十九年十一月十一日、同年月二十二日分別於基律第一七一號、基律第一七二號函向被告為催告，各限於文到七日內辦妥買賣不動產之土地所有權移轉登記及起造人變更登記事項，惟上開限期均已屆至，被告依然未依約辦理。職是，被告顯具有可歸責之事由，並應負債務不履行之損害賠償責任，殊為明確。故被告所為前開辯稱，均不足採。
三、雖被告執稱：「．．．又原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂原證三之不動產買賣預定契約，是原告明知上開五筆土地之應有部分迄未辦理移轉登記予原告非可歸責於被告．．．」等語。對於被告執稱「原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂買賣契約之事實」，原告予以否認，此等積極事實，依民事訴訟法第二百七十七條規定，自應由被告負舉證之責，先予敘明。實則，被告所言，並非實在。事實上，兩造嗣於八十九年四月十九日簽訂買賣契約時，被告根本未將盧錫洋死亡之事實告知予原告。原告之所以願意向被告繼續買受系爭七四五之七地號土地，係因該土地毗鄰系爭七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七、七四二之四等地號土地，原告將之一併買下，將來對於房屋興建、規劃、整體開發利用上，有非常大之經濟效益，因而原告乃願以二百九十四萬九千三百元之高價向被告購買，而絕非如被告前開辯稱，從而，被告一再藉故遲延辦理所有權移轉及建造執照之起造人名義變更等相關事宜，實有債務不履行之違約甚明。
四、再者，縱若認為因盧錫洋之死亡須辦理相關繼承登記事項係不可歸責於被告，然盧錫洋係於八十九年三月六日死亡，被告曾於上開切結書中明白切結保證最遲於八十九年七月三十一日辦妥繼承登記事項，為何迄今仍未辦妥？更甚者，依被證一資誠會計師事務所函示：「⒈八十九年十二月月四日本所代為申報遺產稅並送件至財政部台北市國稅局」，顯然，關於盧錫洋之繼承登記手續竟然遲延至八十九年十二月四日始委託資誠會計師事務所送件辦理申報遺產稅，其間自盧錫洋死亡至八十九年十二月四日送件辦理，足足近九個月，卻未見被告本於契約當事人地位積極地履行其出賣人義務，卻置原告之權益於不顧，此等給付遲延情事，若猶謂不可歸責於被告，公平乎？合理乎？更荒謬者，從八十九年十二月四日送件辦理迄今，亦已逾五個月，被告仍未履行出賣人之義務，因此，上述給付遲延之情事，當認係可歸責於被告之事由所致，被告自應負債務不履行之責，灼然甚明。
五、對於系爭土地所有權人盧錫洋於八十九年三月六日死亡之事實，被告一再執稱：「．．．原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂原證三之不動產買賣契約」云云，並聲請傳喚證人吳明清及詹介銘代書為證。惟查，前開被告及證人所述均屬虛妄勾串之詞，詳述如后：
㈠依系爭八十八年十月二十五日不動產買賣預定契約（下稱第一份契約）第四
、（一）條約定：「雙方約定再次付款日期為本契約成立十五天內（該地申請建照執照領出日為準）乙方（即被告）交出有關移轉證明文件辦理過戶，甲方（即原告）應交付乙方（即被告）新台幣肆佰貳拾柒萬元整」，顯然，原告依約給付第二次付款四百二十七萬元之「條件」為被告應交出買賣八筆土地之移轉證明文件（包括盧錫洋所持有部分），換言之，若被告未交出全部土地移轉證明文件，原告依約根本無須給付第二次付款。然查，被告既未交出全部土地移轉文件，顯然已違反契約在先，原告自無庸給付任何款項。相反地，原告不但未向被告扣留任何款項，反而給付被告全部價金四百二十七萬元（參卷附支票號碼PP0000000支票一紙），如此之作法誠與一般人經驗法則或社會交易習慣顯然有違，此何故也？理由無他，原告根本不知系爭土地共有人之一盧錫洋於八十九年三月六日早已死亡，因被告及詹介銘代書惡意隱瞞，致使原告誤以為被告已交出全部土地移轉文件，原告當然依約給付全部價金四百二十七萬元，並未向被告扣留任何款項。
㈡對前述事實，證人吳明清於九十年七月三日在鈞院證稱：「．．．我收四百
二十七萬時，賣方（即原告）要交出全部共有人過戶文件。但當天我有向她們說全部文件可以讓她們過戶，只有盧錫洋部分不可以，因他已死亡」、「我有收四百二十七萬元，但有無扣款我不清楚，因為錢如何算我不記得，那是在代書那裡算出來，大家都說好的」等語。假設證人吳明清所言為真實，試問：對於「原告同意不向被告要求扣留任何款項之承諾或協議」，為何不見於「八十八年十月二十五日不動產買賣預定契約」有任何記載？更甚者，兩造於八十九年四月十九日又簽立「八十九年四月十九日不動產買賣預定契約」，亦同樣未見契約內有任何記載？此從經驗法則及社會交易習慣判斷，顯然不合常理。實則，被告夥同詹介銘代書共同隱瞞原告，致使原告在不知情之狀況下，不但給付被告四百二十七萬元，又再度與被告簽立「八十九年四月十九日不動產買賣預定契約」，原告既不知情，當然也不會於契約內向被告要求保留部分扣款或載明應先辦理盧錫洋之遺產繼承登記等相關事宜，洵屬確論。證人吳明清所為前揭證言，誠屬臨訟為求勝訴所杜撰之謊言，委不足採。
㈢另證人詹介銘於九十年八月七日在鈞院證稱：「（法官問：八十九年四月十
九日原證三簽訂時，賣方當場有無提到共有人之一盧錫洋已經死亡？）共有人之一死亡我知道，八十九年五月初我要辦理登記的時候我一定會講出來。原證三簽約時這些話應該都講了，我記得我應該會講這些話，但簽約那時候的事，太久了，我忘記了；（法官問：你自己有無跟買方提到賣方有共有人死亡，沒辦法辨過戶的事？）因為他繼承登記都還沒有完成，到八十九年五月初，賣方說繼承以外的部分要先辦移轉，繼承的部分先保留起來，買方也同意，才可以辦；（法官問：你說八十九年五月初，大約是哪一天？）我是到五月十六日才送移轉文件到地政事務所，之前在五月五日申報土地增值稅，土地增值稅下來，他們繳錢，我才能送到地政事務所。所以五月初大概就是申報增值稅那天左右；（法官問：你到底有無把共有人死亡的事實跟買方講？）我寫那一份時應該有講，不然我不會寫那一份」。依前述證稱，簡單歸納如下：證人詹介銘「記得」「應該」於八十九年四月十九日（即原告交付第二次款四百二十七萬元及兩造另簽訂八十九年四月十九日不動產買賣預定契約）會告知買方丙○○（即原告）土地共有人之一盧錫洋已死亡之事實。
㈣然而不可思議且令人質疑者，系爭八十九年四月十九日不動產買賣預定契約
買賣之系爭七四五之七地號土地，盧錫洋亦為土地共有人之一，盧錫洋於八十九年三月六日早已死亡，詹介銘亦早已知悉，在簽訂買賣契約當時，賣方未提出取得盧錫洋之繼承人同意授權處分系爭土地之證明文件情況下，系爭八十九年四月十九日不動產買賣預定契約之出賣人竟仍為「乙○○」一人？甚至連關於辦理盧錫洋繼承登記相關事宜，從事代書業務三十餘年之證人詹介銘竟於契約內隻字未提？對此，被告或可能辯稱：「因買方丙○○知情且同意情況下，所以出賣人仍為乙○○一人？」對此辯稱，當完全不可能成立。蓋因從證人詹介銘於鈞院證稱：「（原告訴訟代理人問：到本件簽約時，證人從事代書業務多少年？）答：我從民國六十年就開始做代書；（原告訴訟代理人問：如果賣方死亡的土地或房屋買賣事件，是不是要辦理繼承登記以後，才能辦移轉登記？）答：是；（原告訴訟代理人問：如果案件委託你去辦，以你從業三十年的經驗，賣方已經死亡，你會不會把要辦理繼承登記再辦理移轉登記的事記在買賣契約上？）答：應該是要把它寫下來，就是要寫繼承辦好了以後才辦移轉登記；（原告訴訟代理人問：一個繼承案件，從委託你去辦，先報遺產稅，再辦理繼承登記，到登記完領得新所有權狀為止，最少時間要多少？）要看案件是否複雜，假如複雜，有時一年也辦不成，假如簡單，有時一個月就可以辦出來；（原告訴訟代理人問：十五天能否辦好？）現在應該是可以；（原告訴訟代理人問：如在本件簽約當時？）沒有辦法」。依前述證稱，顯可得知一個不爭事實，亦即「在本件簽約當時，詹介銘代書明知十五天內賣方不可能交出系爭七四五之七地號土地全部移轉證明文件（包括辦妥盧錫洋繼承登記）」。然而依系爭八十九年四月十九日不動產買賣預定契約第四、（一）條：「雙方約定再次付款日期為本契約成立十五天內，乙方（即被告）交出有關移轉證明文件辦理過戶時，甲方（即原告）應先交付乙方新台幣壹佰壹拾捌萬元整」，假設證人詹介銘所言為真（即原告丙○○早已知悉盧錫洋死亡），在賣方不可能於十五天內交出全部土地移轉證明文件之前提下，買方丙○○怎可能會同意詹介銘記載如是之約定？甚至，賣方乙○○怎可能會讓詹介銘代書記載僅僅十五天之期限，如此豈不是形同賣方必將先行違約嗎？此從經驗法則及一般人之社會交易習慣而言，根本是不可能發生的事。因此，證人詹介銘所為前開證稱係為了配合被告及證人吳明清所作之偽證，前述證詞均不實在，委無可採甚明。
㈤實則，對於盧錫洋死亡之事實，原告丙○○遲至八十九年五月三十一日經通
知前往交付尾款時始知悉上情。此觀諸證人楊滄海於九十年七月三日鈞院證稱：「（原告訴訟代理人問：在兩次簽約期日，賣方有無說到共有人死亡之事？）第一次簽約是在八十八年十月份，第二次簽約是八十九年四月十九日，兩次簽約都沒有講；（原告訴訟代理人問：何時才跟你說共有人死亡？）八十九年五月三十一日吳明清通知要交尾款那天。要交的時候才發現過戶的證件中，有幾筆有人沒有過戶，發現後丙○○說還有人沒過戶，不能給錢，但吳明清就說沒過戶的佔的比例很少，他要負責這幾個月內過戶過來，和丙○○談妥後，吳明清就立切結書表明兩個月要過戶，所以丙○○才付他錢。這過程我有在場；（原告訴訟代理人問：八十九年四月十九日為何要給四百二十七萬元？吳明清說什麼你才給他全部的第二次款？他們的條件要符合什麼，你才給第二次款？）當初訂約時約定，要把所有權人的資料交到代書處，代書說可以，我們才繳這次款」。顯然，原告因被告之代理人吳明清及詹介銘代書共同惡意隱瞞土地共有人盧錫洋死亡之事實，致原告於八十九年四月十九日依約交付第二次款四百二十七萬元時，不知系爭八十八年十月二十五日不動產買賣預定契約八筆土地移轉過戶資料未完全交出，卻仍全數給付予被告，並未保留任何扣款。甚至，兩造於同上期日另簽訂八十九年四月十九日不動產買賣預定契約，契約內隻字未提關於盧錫洋死亡之事實及辦理繼承登記等相關事項；更荒謬的，被告之代理人吳明清及詹介銘代書二人均明知在簽約當時十五天內賣方不可能交付七四五之七地號土地全部移轉過戶文件，竟共同惡意隱瞞，致使原告陷於錯誤進而簽訂系爭八十九年四月十九日不動產買賣預定契約。是以，證人吳明清及詹介銘前揭所言，均不實在。相對地，證人楊滄海所為之前開證稱，堪信為真實，應屬可採。
㈥綜上所述，被告一再辯稱：「原告於簽訂原證三之不動產買賣契約時已知悉盧錫洋死亡之事實」等語，依前所述，核屬臨訟辯詞，委無可採甚明。
六、承前所述，原告於八十九年五月三十一日始知悉土地共有人盧錫洋已死亡，被告並未依約將全部土地辦妥所有權移轉登記，原告依約根本無須給付任何尾款，其後因被告願出具「切結書」，承諾切結（實為保證之意）至遲於八十九年七月三十一日前「將繼承登記完成，及土地過戶資料、建築執照起造人名義變更等文件均交由原告辦理，若有損害原告權益，被告亦願負責處理」，原告在得到被告出具「切結書」之情形下，原告始交付八十八年十月二十五日不動產買賣預定契約之尾款三百萬元，此部分僅扣款三十三萬元，以及八十九年四月十九日不動產買賣預定契約之全部尾款八十八萬五千三百元，合計一百二十一萬五千三百元。換言之，原告於八十九年五月三十一日之所以仍願意給付部分尾款三百萬元，係因被告出具系爭「切結書」，倘若被告未出具系爭「切結書」，原告根本無庸給付任何尾款。惟查：
㈠證人吳明清於鈞院證稱：「我當時說因為盧錫洋的遺產尚未過戶完成，沒辦
法過戶給丙○○，尾款可以留一百多萬元，所以我才寫切結書，該切結書是問過盧錫洋太太，她說大約在六月份可以送出遺產繼承過戶申請，所以我才預定在七月底可以辦理過戶，結果哪知盧錫洋過去作生意把錢留在美國，無法帶回來，所以才沒辦法辦。但我在切結書也寫明是預定，不是表示屆時一定可以，我寫切結書是根據我向盧錫洋太太詢問結果所寫」等語。
㈡然「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句」民法第
九十八條定有明文。又「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意」；「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」，最高法院十九年上字第二八號判例、同院十八年上字第一七二七號判例意旨供參。
㈢依系爭八十八年十月二十五日不動產買賣預定契約第四、（二）條約定：「
餘款參佰參拾參萬元整，俟完成所有權移轉，並領出所有權狀時，甲方（即原告）即一次付清給乙方（即被告），並完成買賣」，及「八十九年四月十九日不動產買賣預定契約」第四、（二）條約定：「餘款捌拾捌萬伍仟參佰元整，俟完成所有權移轉，並領出所有權狀時，甲方（即原告）即一次付清給乙方（即被告），並完成買賣。」顯然，原告給付尾款之「條件」為被告須完成全部土地所有權移轉並交出所有權狀，然而於八十九年五月三十一日，被告並未依約完成，原告根本沒有給付任何尾款之義務。惟因被告之代理人吳明清要求原告再給予延緩二個月時間，並願意書立「切結書」，明文承諾：「．．．預定期限自即日起至八十九年七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地，交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續，並關係建築執照及起造人變更、設計需要蓋章，立切結書人（即被告）不得刁難，而發生損失承受人（即原告）權益，立切結書人，應負責處理之」，原告在得到被告之確實明文「切結」（實則為保證之意）之情況下，始願意先行給付部分尾款三百萬元。職是，對於系爭「切結書」，被告及證人吳明清均否認此具有保證效力，卻謂：「．．．我在切結書也寫明是預定，不是表示屆時一定可以．．．」云云，顯屬臨訟之際，為求勝訴，僅截取書據中
一、二語恣意執辯。實則，解釋當事人所立書據之真意，應以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，並通觀全文內容，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。依前所述，原告之所以願給付尾款三百萬元，完全係因被告承諾最遲於八十九年七月三十一日止，必定將盧錫洋繼承登記問題解決，並將土地過戶、建築執照等文件交付原告，絕不會藉此刁難，甚至如有造成損害亦願意負擔等條件保障，換言之，系爭「切結書」實質上具有「保證」效力，被告及證人吳明清自不得於臨訟藉詞否認，任意推解致失真意。從而，被告及證人吳明清前揭所辯，並無理由，甚為顯然。
七、對於系爭「切結書」之期限（自八十九年五月三十一日至同年七月三十一日止），既為被告事前自行評估所決定者，當期限屆至時，被告猶無法依約交付文件，當認為已具有可歸責於被告之債務不履行事由，原告據此催告並主張解除契約，自無不合。詳述如下：
㈠按系爭「切結書」之期限「自即日起（即八十九年五月三十一日）至同年七
月三十一日止」，此為被告事前自行評估所決定者，此觀諸證人吳明清於鈞院證稱：「．．．該切結書是問過盧錫洋太太，她說大約在六月份可以送出遺產繼承過戶申請，所以我才預定在七月底可以辦理過戶，結果哪知盧錫洋過去作生意把錢留在美國，無法帶回來，所以才沒辦法辦。．．．我寫切結書是根據我向盧錫洋太太詢問結果所寫」等語可知。是以，該期限既為被告於事前自行審慎評估所決定者，則不論該期限是否因評估錯誤而過短或過長，或者有任何被告疏忽之因素介入發生，凡此風險均應歸責於被告自行承擔。果爾，被告因自行評估錯誤，疏於調查盧錫洋之遺產繼承登記等相關問題，因而明文承諾切結（實為保證之意）期限僅二個月，縱若認為期限過短以致被告無法如期履行義務，亦應認為此可歸責於被告之事由所致，被告自不得藉詞卸責。
㈡綜上所述，被告對此辯稱：「此乃不可抗力因素所致，被告不負遲延責任」等語，核無理由，委不足採甚明。
八、另被告稱：「．．．日前盧曾茉婷告知得以繳納保證金申請主管稽徵核發同意移轉證明書後，被告立即於九十年七月二日委請資誠會計師事務所辦理上開事項，而台北市國稅局已於九十年七月三十一日依上開規定核發同意移轉證明書。是系爭土地已得隨時過戶予原告或其指定之人」云云。惟查：
㈠按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主張目的」，民法第
一百四十八條第一項定有明文。又「權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參最高法院七十年台上字第七三七號判例意旨自明。
㈡次按，盧錫洋係於八十九年三月六日死亡，系爭土地盧錫洋所持有部分，依
法應先行辦妥繼承登記後始得移轉處分，依遺產及贈與稅法第二十三條第一項、第二十六條規定，被繼承人死亡遺有財產者，納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內，向戶籍所在地主管稽徵機關依本法規定辦理遺產稅申報；遺產稅納稅義務人具有正當理由不能如期申報者，應於期限屆滿以前，以書面申請延長之，申請延長期限以三個月為限，但因不可抗力或有其他特殊之事由者，得由稽徵機關視實際情形核定之。關於盧錫洋之遺產稅申報係於八十九年十二月四日始送件申報，對此被告辯稱：「盧錫洋死亡後，其繼承人隨即委託資誠會計師事務所辦理遺產稅申報，並非遲至同年十二月四日始委託資誠會計師事務所辦理。盧錫洋遺產稅迄未完成申報，係因盧錫洋之繼承人於繼承之始不知盧錫洋於中華民國及美國均有遺產，及因查明在美國遺產不易，致延長申報時間，而非可歸責於盧錫洋之繼承人或被告」云云。然依遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定，有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。據此，被告乃於九十年七月二日委請資誠會計師事務所辦理上開事項，並於九十年七月三十一日取得核發同意移轉證明書，是系爭土地已得隨時過戶予原告或其指定之人。
㈢對於前述被告辦理盧錫洋之遺產稅申報及繼承登記等相關手續，被告及盧錫
洋之繼承人雖均係依法律規定而為，然被告既「自承」關於盧錫洋之遺產繼承事項，於盧錫洋死亡後隨即委託資誠會計師事務所辦理，並非嗣後才委任會計師辦理，是以，遺產繼承如有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，自得依遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定為之，按此法律規定自不得任由被告諉稱其並不知悉，合先敘明之。
㈣然被告所為，尤令人非難者，在於被告及盧錫洋之繼承人早已委託專業會計
師辦理遺產登記一切事項，被告不僅於八十九年四月十九日，原告依約交付第二次款及另訂「八十九年四月十九日不動產買賣預定契約」時夥同詹介銘代書共同隱瞞「盧錫洋死亡之事實」，嗣後於八十九年五月三十一日原告知悉後，被告出具「切結書」，承諾（實為保證之意）期限自八十九年五月三十一日起至八十九年七月三十一日止即將繼承登記事項辦妥，及土地過戶資料、建築執照等文件交予原告，豈料，被告一再推稱因查明盧錫洋之遺產不易尚無法辦理移轉，對此辯稱，縱若屬實，然被告亦得按遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定，先行辦理系爭土地之移轉同意證明，被告竟捨此便利途徑而不為，坐令原告善意信賴被告「切結」（實為保證之意）最遲於八十九年七月三十一日前將系爭土地過戶資料交給原告，為此，原告與案外人貫申建設股份有限公司（下稱貫申公司）於八十九年六月十五日簽訂「合建房屋契約書」，雙方協議由原告、訴外人陳麗華提供土地；貫申公司提供技術及資金共同合作興建房屋銷售，惟因原告尚未取得系爭土地全部所有權，且建築執照起造人之名義尚未變更，從而依系爭「合建房屋契約書」第五條約定：「甲方（即原告）應於本契約簽定之日起二個月內備齊申請建照變更所需之任何證件如使用權同意書、建築師委任書，並蓋章交由乙方（即貫申公司）申請建築執照起造人變更手續，逾期，本合約視為作廢。」誠然，因被告遲延至今猶未能辦妥全部土地所有權移轉及建築執照之起造人名義變更予原告，系爭「合建房屋契約書」已視為作廢，原告因此損失甚鉅，洵屬確論。
㈤綜上所述，關於盧錫洋之遺產繼承登記手續，縱若肯認被告及盧錫洋之繼承
人所為程序，依法並無不合之處，惟依前述最高法院判例意旨，權利之行使不得以損害他人為目的，又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。今被告一再遲延辦理，雖經原告發函催告二次，猶仍不為前述依「遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段」法律所特別賦予繼承人可以先行辦理產權移轉之便宜規定，竟遲至九十年七月二日始提出確切納稅保證申請，並於九十年七月三十日取得同意移轉證明書，換言之，被告僅花費不到一個月時間即得履行出賣人義務，卻捨此不為，坐令原告之權利受損，被告所為核屬權利之濫用甚為顯然，因此，被告當認為具有可歸責之債務不履行事由，原告據此主張解除契約，請求返還價金，委無不合。
九、請求返還價金及損害賠償之範圍：㈠依民法第二百五十九條規定，契約解除時，當事人雙方負有回復原狀之義務
，亦即由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。是以，原告請求返還價金之範圍臚列於后：
１、返還價金部分：原告得請求被告乙○○應回復原狀之金額共計一千三百零三萬四千元。
２、前述金額之利息：原告得請求如附表所示（編號１至６）被告受領金額之期日起至清償日止之利息。
㈡依民法第二百二十七條第二項規定：「因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求損害賠償。」是以，原告請求損害賠償之範圍臚列於后：
１、代書費及代繳稅費：七萬一千一百四十五元
２、購置鐵製圍籬費：一萬八千元
３、地價稅：九千零三十二元
４、前述金額之利息：原告得請求如附表所示（編號７至９），自起訴狀繕本送達被告之翌日起算至清償日止之利息。
㈢右請求金額，共計一千三百十三萬二千一百七十七元。
參、證據：提出不動產買賣預定契約影本二件、支票影本六件、建造執照影本一件、土地登記影本九件、切結書影本一件、律師函影本二件、存證信函影本一件、計算表影本一件、代辦費用明細表影本一件、基隆市政府地政規費收據影本二十五件、購買票品證明單影本二件、包商估價單影本一件、地價稅課稅明細表影本一件、地籍圖影本一件、合建房屋契約書影本一件為證，並聲請訊問證人楊滄海。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴。
二、如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、被告先後於八十八年十月二十五日、八十九年四月十九日出賣系爭土地予原告，被告並於八十九年五月十八日將七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七地號等土地所有權全部、及將七四二之四地號土地持分三００００分之二六九一七、七四三之一地號土地持分三六００分之三二三０、七四三之二地號土地持分三六００分之三二三０、七四三之一六地號土地持分二一分之二０、七四五之七地號土地持分三００００分之二六九一七移轉登記予原告及其指定之人陳麗華，換言之，被告已將上開買賣土地逾九成之持分移轉登記予原告，其餘部分係因該土地所有權人盧錫洋於八十九年三月六日突然病逝，須辦畢相關繼承登記後，始得辦理移轉登記，而盧錫洋之繼承人已委託資誠會計師事務所辦理遺產稅申報，正由稅捐機關審核中。又被告於八十九年十二月二十二日前已向主管機關申報開工，是被告並無違反契約約定，而有任何債務不履行情事。
二、上開第一份不動產買賣預定契約第四條第一項約定「雙方約定再次付款日期為本契約成立十五天內（該地申請建造執照領出日為準）乙方（即被告）交出有關移轉證明文件辦理過戶時，甲方（即原告）應交付乙方新台幣肆佰貳拾柒萬元」，係約定原告給付第二期款之時間，並未約定被告應於上開時間前將上開土地所有權移轉登記予原告，且另一份不動產買賣預定契約第四條第一項之約定亦同。是原告謂被告應依上開契約約定，分別於八十九年三月十七日、八十九年五月四日前將上開土地所有權移轉登記予原告云云，顯有錯誤。又被告八十九年五月三十一日切結書所同意者，係指盧錫洋之繼承人完成上開五筆土地應有部分繼承登記後，被告即將該土地應有部分移轉登記予原告，並未承諾於同年七月三十一日前完成上開五筆土地應有部分移轉登記予原告，參照上開切結書載「現已辦理遺產繼承手續中，預定期限自即日起至七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續」即可明瞭，是原告謂本件買賣土地之給付期限延至八十九年七月三十一日，被告迄今未依約移轉上開土地所有權予原告，有債務不履行云云，顯非事實。再者系爭第一份不動產買賣預定契約第十條第六項約定「本買賣土地曾經申請建造執照，如無法建築六樓者，本定金無息應予退還」，並未約定被告應於上開建造執照所載開工期限屆至前，將該建造執照起造人名義變更予原告，且上開切結書亦未記載何時辦理起造人名義變更登記，是原告謂被告應於上開建造執照所載開工期限即八十九年十二月二十二日以前將起造人名義變更予原告，被告迄未依約辦理，有債務不履行云云，顯非事實。又上開契約亦未擔保原告將來得於上開土地興建地上六層之建築物，是原告謂被告曾為上開擔保云云，亦非事實。而被告既無原告所指債務不履行情事，則原告依民法第二百二十七條、第二百五十四條規定，以起訴狀解除上開不動產買賣預定契約，於法不合。系爭不動產買賣預定契約既仍存在，原告請求被告返還已受領之價金、利息及賠償損害，均無理由。
三、退一步言，縱如原告所陳，被告有上開債務不履行情事者，按民法第二百三十條規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，即債務人須因故意或過失，始負遲延責任，若不為給付，系本於天災、不可抗力等事變所致者，債務人不負遲延責任，所謂不可抗力，指人力所不能抗拒之事由，即任何人縱加以最嚴密之注意，亦無法避免者而言。查雙方於八十八年十月二十五日簽訂系爭不動產買賣預定契約，上開土地共有人之一盧錫洋於八十九年三月六日，原告應給付第二期款前（八十九年三月十七日）即突然病逝，因須辦理相關繼承登記，致迄未能移轉所有權登記予原告，而被告未能將上開土地所有權移轉登記予原告，顯係因盧錫洋突然死亡須辦理相關繼承登記之不可抗力因素所致，非可歸責於被告，是被告不負遲延責任。又原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂第二份不動產買賣預定契約，是原告明知上開五筆土地之應有部分迄未辦理移轉登記予原告非可歸責於被告。基此，縱如原告所陳，被告有上開債務不履行情事者，亦因非可歸責於被告，被告依法不負遲延責任，而原告依民法第二百二十七條、第二百五十四條規定解除契約，顯於法不合，且其請求被告返還已受領之價金、利息及賠償損害等，亦顯無理由。
四、按民法第二百三十條規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。換言之，債務人須因故意或過失，始負遲延責任。次按遺產及贈與稅法第二十三條第一項、第二十六條規定，被繼承人死亡遺有財產者，納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內，向戶籍所在地主管稽徵機關依本法規定辦理遺產稅申報；遺產稅納稅義務人具有正當理由不能如期申報者，應於期限屆滿以前，以書面申請延長之，申請延長期限以三個月為限，但因不可抗力或有其他特殊之事由者，得由稽徵機關視實際情形核定之。是考量繼承人須辦理被繼承人之後事及須清查遺產等，上開規定乃以被繼承人死亡之日起六個月內為申報遺產稅之合理期間，若有正當理由者，則延長三個月。而盧錫洋之繼承人辦理盧錫洋之後事，且因盧錫洋突然過世，未及交代遺產內容，其繼承人於繼承之始，全然不知盧錫洋於美國有遺產，致未能於法定期限六個月內清查盧錫洋之遺產並完成申報，乃委由會計師申請延長期限三個月並經稅捐稽徵機關准予延期申報，嗣於八十九年十二月四日申報，是盧錫洋之繼承人於盧錫洋死亡之日起九個月內為遺產稅申報，仍於上開法律規定之期間內，屬合理期間，而無遲延之情事。次查系爭切結書雖記載「現已辦理遺產繼承手續中，預定期限自即日起至七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續」，惟上開切結書所記載之期限僅係「預定」，並未載明被告於八十九年七月三十一日前應完成上開五筆土地之繼承登記及所有權移轉登記予原告，且亦未載明應於上開期限將系爭建造執照之起造人名義變更登記予原告，是原告一再主張系爭買賣契約最後履行期限延至八十九年七月三十一日云云，顯非事實。至於原告謂自申報遺產稅迄今已逾五個月被告仍未履行出賣人之義務，係可歸責於被告之事由致給付遲延云云，亦非事實。按遺產及贈與稅法第二十九條規定，稽徵機關應於接到遺產稅申報書表之日起二個月內，辦理調查及估價，決定應納稅額，繕發納稅通知書，通知納稅義務人繳納，其有特殊情形不能在二個月內辦竣者，應於期限內呈准上級機關核准延期。查本件因盧錫洋之遺產分別於中華民國及美國，調查、估價均倍增困難，致稅捐機關迄未核發納稅通知書予盧錫洋之繼承人。而稅捐機關既未核發納稅通知書予盧錫洋之繼承人，盧錫洋之繼承人即無法完稅，致未辦理繼承登記及所有權移轉登記，是系爭五筆土地尚未將所有權移轉登記予原告，顯係因稽徵機關調查、估價手續未完成所致，而非可歸責於被告，遑論被告有遲延可言。
五、又系爭不動產買賣預訂契約並未約定應將系爭建造執照起造人名義變更登記予原告，遑論系爭契約有約定何時辦理起造人名義變更登記。而系爭切結書雖有記載建築執照起造人變更，被告蓋章不得刁難等語，惟查該切結書亦未載明何時辦理起造人名義變更登記。是原告謂被告應於系爭建造執照所載開工期限即八十九年十二月二十二日前將起造人名義變更登記予原告云云，顯非事實。至於原告謂其之所以願向被告買受系爭土地，係因被告表示就系爭土地曾於基隆市實施容積率管制前已申請建造執照，被告擔保原告將來於系爭土地上得興建六層樓建物，是被告於系爭不動產買賣契約所負擔之義務，除了負有移轉系爭土地所有權外，亦包括使原告取得系爭建造執照之權利云云。惟雙方並未為上開約定，是原告以上開其購買系爭土地之動機，逕主張被告曾擔保其將來得於系爭土地上興建六層樓建物，並應於八十九年十二月二十二日以前將建造執照起造人名義變更登記予原告云云，顯有錯誤。退一步言，縱使被告應將系爭建造執照起造人名義變更登記予原告，惟查如前所述，系爭建造執照起造人名義未變更，係因第七四二之四等五筆土地之共有人盧錫洋突然死亡須辦理遺產稅申報及相關繼承登記之不可抗力因素所致，非可歸責於被告，是被告不負遲延責任。
六、再從兩造於八十九年四月十九日簽訂之不動產買賣預定契約書第一條第一項第三款約定，第七四五之七地號土地併同八十八年十月二十五日所簽訂不動產買賣預定契約書辦理移轉等語，可知原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂第二份不動產買賣預定契約，並且約定第七四五之七地號土地併同於盧錫洋之繼承人辦妥繼承登記後始辦理所有權移轉登記。蓋原告曾主張被告應於八十九年三月十七日將八十八年十月二十五日所簽訂之買賣契約標的物所有權移轉予原告，惟查第二份不動產買賣契約係於八十九年四月十九日始簽訂，時間上顯不可能提早併同於同年三月十七日辦理，是上開第二份不動產買賣契約第一條第一項第三款，係約定第七四五之七地號土地併同第一份契約之八筆土地，於盧錫洋之繼承人辦妥繼承登記後始辦理所有權移轉登記，由此足證原告確實於簽訂第二份不動產買賣契約時已知悉盧錫洋死亡之事實。申言之，原告明知上開五筆土地之應有部分迄未辦理移轉登記予原告，非可歸責於被告。
七、民法第三百六十九條規定，買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定或契約另有訂定，或另有習慣外，應同時為之。又民法第二百六十四條第一項規定，因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。查系爭二份不動產買賣契約書並未約定被告應於何時移轉系爭土地所有權予原告，是依上開民法第三百六十九條規定，被告應與原告給付尾款同時移轉系爭土地所有權予原告。惟查原告迄未付清尾款，是依民法第二百六十四條規定，被告得主張同時履行抗辯，即原告未付清尾款前，被告得拒絕將系爭土地所有權移轉予原告。基此，被告就移轉系爭土地所有權予原告等，既尚未至履行期，遑論有遲延可言。是原告依民法第二百二十七條、第二百五十四條規定解除契約，顯於法不合，且其請求被告返還已受領之價金、利息及賠償損害等，亦顯無理由。
八、又遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定，有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。查系爭五筆土地未完全移轉登記予原告，係因土地所有權人之一盧錫洋突然死亡須辦理相關繼承登記之不可抗力因素所致，而不可歸責於被告。為被告雖弭平紛爭，仍不斷請盧錫洋之繼承人盧曾茉婷儘速辦妥繼承登記，日前盧曾茉婷告知得以繳納保證金申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書後，被告立即於九十年七月二日委請資誠會計師事務所辦理上開事項，而台北市國稅局已於九十年七月三十一日依上開規定核發同意移轉證明書。是系爭土地已得隨時過戶予原告或其指定之人。
九、再建築法第五十三條第二項規定，前項建築期限，承造人因故未能如期完工時，得申請展期；但以二次為限，每次不得超過六個月，逾期執照作廢。查系爭建造執照記載竣工期限為開工之日起十九個月，而被告已於八十九年十二月十九日申報開工，是系爭建造執照之工程竣工期限尚有近十二個月期間，若依上開建築法規定申請二次展期者，則尚有近二十四個月期間，原告顯然足以興建完成該工程。基此，原告稱本件給付已無實益云云，顯非事實。況且，依民法第二百三十條規定，因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負延遲責任。故縱使現在給付對原告已無實益，惟如前所述，系爭土地未完全過戶予被告或其指定之人，係因土地所有權人之一盧錫洋突然死亡之不可抗力因素所致，被告不負延遲責任，是若原告以給付無實益主張解除契約者，亦無理由。
十、原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂原證三之不動產買賣契約，有證人吳明清於九十年七月三日言詞辯論陳述「在簽約前，代書已經告訴他們共有人盧錫洋死亡，我當場也有說共有人死亡」、「我有說（賣方共有人之一已經死亡），我有告訴丙○○和她先生。且八十九年四月十九日之前丙○○和她先生、小孩及楊滄海一起到武昌街乙○○家裡談執照補貼事情時，那時就已經有講，而且不止講一次，當面或電話中都有講」，及證人詹介銘於九十年八月七日證稱「八十九年四月十九日當天應該會講（盧錫洋已死亡），因為我之前就知道共有人死亡」、「八十九年四月十八日支付第二次款，支付第二次款時應交付戶籍謄本、所有權狀、印鑑證明，除了盧錫洋之外，其餘文件交齊，交付文件當時買方在場」等語可稽。是原告主張其於八十九年四月十九日與被告簽訂第二份不動產買賣契約時，不知盧錫洋已死亡事實云云，顯非事實。
、兩造於八十九年四月十九日、八十九年五月初曾二次就系爭土地移轉登記，合意於完成盧錫洋繼承登記後再辦理，有證人詹介銘上開期日陳述「第一次契約土地還沒過戶之原因，有一點是建照還沒下來，另一點是在辦繼承登記，本來是在簽第二次契約之前應辦好第一次契約土地移轉登記，因為還沒辦繼承登記，所以第一次契約土地未過戶，我建議連繼承辦好再一起辦，雙方都同意才寫原證三契約第一條第三項」、「八十九年五月初說除了繼承之外，其餘先辦，這是賣方說的，買方同意的」等語可稽，復參照第二份不動產買賣契約第一條第三項約定，第七四五之七地號土地併同八十八年十月二十五日所簽訂不動產買賣預定契約書辦理移轉，足證兩造就系爭土地移轉登記，曾二次合意於完成盧錫洋繼承登記後始辦理。而盧錫洋之繼承人於法定期限申報遺產稅後，稅捐稽徵機關迄未完成核課，致盧錫洋之繼承人尚未完成繼承登記，嗣後被告代繳保證金，盧錫洋之繼承人乃於九十年八月八日完成系爭土地之繼承登記。是原告於八十九年十一月十一日、同年十二月二十二日所為催告，係於雙方約定之履行期前（履行期為盧錫洋之繼承人完成系爭土地繼承登記時）之催告，與民法第二百五十四條之規定不合，該催告無效，並原告嗣後解除系爭買賣契約，亦於法不合。基此，原告請求被告返還已受領之價金及賠償損害，顯無理由。
、至於證人楊滄海於九十年七月三日證稱兩次簽約未提到共有人死亡云云，惟查證人楊滄海係原告丙○○兄長，與原告有密切利害關係，其陳述不足採信。又證人楊滄海所陳述「八十九年四月十九日簽第二次約，也是去繳第一個契約的第二次款，吳明清說後面還有一塊小筆的，我們說還有一塊怎麼沒一起買，這次簽約都是在談這事而已，都沒有談到共有人死亡的事，吳明清也沒說」等語，顯與一般人先瞭解不動產產權狀況，嗣後再簽約、付款之通常情形不合，況且原告於八十九年四月十九日除與被告簽訂第二份不動產買賣契約外，亦於當日給付該買賣定金八十八萬元予被告，足見證人楊滄海上開有關八十九年四月十九日始談第二份不動產買賣契約細節，未談共有人死亡云云，並非實在，而不足採信。
參、證據：提出資誠會計師事務所函影本四件、建造執照影本一件、死亡證明書影本一件、遺產稅延期申報書建檔報表影本一件、遺產稅同意移轉證明書影本一件。
事 實
一、原告主張被告曾就其所共有坐落基隆市○○區○○段七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七、七四五之七地號等九筆土地，於基隆市容積率管制實施前，向基隆市政府申請得興建六樓房屋之建造執照。原告為繼受被告上述建造權利，乃於八十八年十二月二十五日及八十九年四月十九日，與被告簽訂不動產買賣預定契約，向被告買受上開土地，約定被告應於契約成立後之八十九年三月十七日前，將上開七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七土地所有權全部，另於八十九年五月四日前，將七四五之七地號土地移轉登記予原告，但上開土地如無法興建六樓房屋，定金則無息退還原告。被告依約除負有移轉全部土地予原告之義務外，並負有使原告繼受前述容積率實施前申請建造執照之建造權利。惟其後被告除將七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七地號四筆土地所有權全部移轉予原告及原告所指定之訴外人陳麗華外，其餘七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四五之七地號五筆土地，則尚有共有人廬錫洋部分之應有部分未依約移轉。經向被告催告履約，被告始告知因共有人盧錫洋於八十九年三月六日死亡，尚未辦妥遺產繼承手續，無法辦理移轉。兩造乃於八十九年五月三十日再簽切結書，被告承諾在八十九年七月三十一日前辦妥盧錫洋之繼承登記，將上開五筆土地交由原告辦理過戶手續。惟被告屆期仍未依約履行，再經原告於八十九年十一月十一日、同年月二十二日分別發函催告，被告迄仍未辦妥盧錫洋之繼承登記，亦未移轉廬錫洋之土地應有部分及上述建造執照之權利予原告。而上述建造執照規定開工期限為領照後六個月，竣工期限為開工日起十九個月，被告於八十九年三月二十三日領取該建照執照，亦迄未辦理變更起造人名義為原告，縱使被告於本件辯論終結前可將盧錫洋之土地應有部分移轉予原告，原告亦已無法於期限內竣工，被告遲延後之給付於原告已無實益。為此，爰以本件起訴狀繕本之送達，為解除兩造所訂買賣契約之意思表示，並依民法第二百五十九條、第二百二十七條第二項規定，請求被告返還已付之價金一千三百零三萬四千元，及賠償原告所支出之代書費及代繳稅費七萬一千一百四十五元、購置鐵製圍籬費一萬八千元、地價稅九千零三十二元，合計一千三百十三萬二千一百七十七元，並加付附件所示之法定遲延利息等情。
二、被告則以其已在八十九年五月十八日將系爭買賣土地逾九成之應有部分移轉登記予原告，其餘部分係因該土地共有人盧錫洋於八十九年三月六日突然病逝，須辦畢相關繼承登記後，始得辦理移轉登記。而兩造於八十八年十月二十五日、八十九年四月十九日訂定不動產買賣預定契約，所定八十九年三月十七日及同年五月四日，僅係原告應付價款之時間，並非被告應將系爭買賣土地所有權移轉登記予原告之時間。又被告八十九年五月三十一日簽立切結書所同意者，係指盧錫洋之繼承人完成上開五筆土地應有部分繼承登記後，被告即將該土地應有部分移轉登記予原告，被告並未承諾於同年七月三十一日前完成上開五筆土地應有部分移轉登記予原告。是原告謂本件買賣土地之給付期限延至八十九年七月三十一日，被告迄今未依約移轉上開土地所有權予原告，有債務不履行云云，顯非事實。而被告未能將上開土地所有權移轉登記予原告，係因盧錫洋突然死亡須辦理相關繼承登記之不可抗力因素所致，非可歸責於被告，況原告於知悉盧錫洋死亡之事實後，仍於八十九年四月十九日與被告簽訂第二份不動產買賣預定契約，是原告明知上開五筆土地之應有部分迄未辦理移轉登記非可歸責於被告，被告應不負遲延責任。且被告為弭紛爭，仍不斷請盧錫洋之繼承人盧曾茉婷儘速辦妥繼承登記，日前經盧曾茉婷告知得以繳納保證金申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書後，被告立即於九十年七月二日辦理上開事項，而台北市國稅局已於九十年七月三十一日核發同意移轉證明書，系爭土地已得隨時過戶予原告或其指定之人。又兩造所訂不動產買賣預定契約並未約定被告應擔保原告將來得於上開土地興建地上六層之建築物，亦未約定被告應於系爭建造執照所載開工期限屆至前，將建造執照起造人名義變更予原告，且被告於八十九年五月三十一日所簽切結書亦未記載何時辦理起造人名義變更登記，是原告謂被告迄未依約辦理起造人名義變更，有債務不履行云云，亦非事實。且系爭建造執照記載竣工期限為開工之日起十九個月，而被告已於八十九年十二月十九日申報開工，是系爭建造執照之工程竣工期限尚有近十二個月期間，若依建築法規定得申請二次每次六個月之展期，則尚有近二十四個月期間，原告顯然足以完成該工程之興建，原告稱本件給付已無實益云云，亦非事實。從而原告以被告有債務不履行事由解除兩造所訂不動產買賣預定契約，並請求返還已付價金及所支出之費用暨其法定遲延利息，均無理由等語，資為抗辯。
三、查原告主張其於八十八年十二月二十五日及八十九年四月十九日，分別與被告簽訂不動產買賣預定契約，約定原告購買被告所共有坐落基隆市○○區○○段七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四三之二四、七四三之二
五、七四三之二六、七四三之二七、七四五之七地號等九筆土地之所有權全部，被告應分別於契約成立後十五日內交出有關移轉證明文件予原告辦理過戶，嗣原告已支付被告買賣價金一千三百零三萬四千元，並支出代書費及代繳稅費七萬一千一百四十五元、購置鐵製圍籬費一萬八千元及地價稅九千零三十二元，被告則僅將上開七四三之二四、七四三之二五、七四三之二六、七四三之二七地號四筆土地所有權移轉登記予原告及原告所指定之訴外人陳麗華外，其餘七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四五之七地號五筆土地，則尚有共有人盧錫洋之應有部分尚未移轉登記予原告，經原告催告後，被告另於八十九年五月三十日簽立切結書，載明預定至八十九年七月三十一日即將廬錫洋應有部分辦理繼承登記後，即就上開應有部分土地交由原告辦理過戶手續。嗣被告仍未辦妥廬錫洋繼承登記及其應有部分之移轉登記，經原告另於八十九年十一月十一月十一日、同年月二十二日分別發函催告被告於文到七日內履約，惟被告迄仍未辦妥廬錫洋應有部分之記承暨移轉登記等事實，業據其提出不動產買賣預定契約、土地登記謄本、切結書及律師函為證，復為被告所不爭，堪信為真實。
四、原告另主張依上開不動產預定買賣契約及切結書約定，被告最遲應於八十九年七月三十一日前，將廬錫洋之土地應有部分辦妥繼承登記，並交由原告辦理移轉登記，被告迄未依約履行，有不完全給付之債務不履行情事，原告自得以本件起訴狀繕本之送達解除兩造所訂之不動產預定買賣契約一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查：
㈠兩造於八十八年十月二十五日所訂不動產買賣預定契約第四條第一款約定：「雙
方約定再次付款日期為本契約成立十五天內（該地申請建造執照領出日為準），乙方（即被告）交出有關移轉證明文辦理過戶時，甲方（即原告）應交付乙方新台幣肆佰貳拾柒萬元整」，依此文義，顯指被告應於該契約成立後十五天，或領取就買賣標的物土地所申請建照執照之日前，交付原告關於買賣標的物之移轉證明文件，供原告辦理移轉登記手續；又兩造於八十九年四月十九日所訂不動產買賣預定契約第四條第一項亦規定：「雙方約定再次付款日期為本契約成立十五天內，乙方（即被告）交出有關移轉證明文件辦理過戶時，甲方（即原告）應交付乙方新台幣壹佰壹拾捌萬元整」，其文義亦指被告應於該契約成立十五日內交付原告關於買賣標的物之移轉證明文件，供原告辦理移轉登記手續。則上開契約均已就被告應交付買賣標的物之移轉證明文件之日期，有所約定。
㈡依兩造於八十八年十月二十五日所訂不動產買賣預定契約第十條第六項約定：「
本買賣土地曾經申請建造執照，如無法建築六樓者，本定金無息應予退還」，顯示原告所稱其之所以買受系爭土地，係為繼受被告就系爭土地於基隆市容積率管制實施前，向基隆市政府申請得興建六樓房屋之建造執照之權利等語，信而有徵。而主管建築機關於發給建造執照時，應依照建築期限標準之規定，核定其建築期限，承造人因故未能如期完工時，得申請展期，但以二次為限，每次不得超過六個月，逾期執照作廢，乃建築法第五十三條所明定。原告既為繼受被告申請取得建造執照之權利，自將受該建造執照所規定完工期限之限制，則原告向被告購買系爭以土地供建築，自不可能未於契約定明被告移轉土地所有權之期限，此從前述兩造所訂上開不動產買賣預定契約，定有被告應交付移轉土地證明文件之期限之事實，亦可得徵。再者，被告既同意在上開不動產買賣預定契約簽立後十五日內交付移轉土地之證明文件予原告，且系爭土地如無法興建六樓房屋，即退還契約之定金，可見其對原告購買系爭土地旨在取得興建六樓房屋之建造權利，並要求被告在一定期限內移轉系爭土地，已充分了解。則兩造於廬錫洋死亡後所簽切結書，被告所承諾之「預定期限自即日起至七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地，交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續」等文義，兩造之真意當指被告應在八十九年七月三十一日前，將廬錫洋土地應有部分之移轉登記證明文件，交付原告辦理移轉登記手續。是原告主張被告應於八十九年七月三十一日前交付廬錫洋土地應有部分之移轉登記證明文件予原告等情，應可採信。被告辯稱兩造對移轉系爭土地並無約定期限云云，並無可取。
㈢而上開買賣標的物土地之共有人廬錫洋於八十九年三月六日死亡，致被告無法如
期交出有關買賣標的物中七四二之四、七四三之一、七四三之二、七四三之一六、七四五之七地號五筆土地之廬錫洋應有部分之移轉證明文件，供原告辦理移轉登記手續，就上開契約之約定而言，被告固屬因不可抗力因素而致給付遲延，惟被告既於其後之八十九年五月三十日簽立切結書，承諾「預定期限自即日起至七月三十一日即將上開土地之繼承登記後，即就上開持分土地，交由土地承受人丙○○女士辦理過戶手續」，而原告亦同意該切結內容，顯示兩造已經由該切結書之約定，變更被告之給付內容。申言之，依上開不動產買賣預定契約約定，被告原應負使共有人廬錫洋交付有關移轉其土地應有部分之證明文件予原告之義務；惟在廬錫洋死亡兩造另簽上開切結書後，則變更為被告應負使廬錫洋之繼承人辦妥繼承登記並交付關於移轉廬錫洋之土地應有部分之證明文件予原告，以供辦理移轉手續之義務。是廬錫洋死亡此一事變，已非被告能否履行切結書所定之給付義務之因素，亦即，被告未能履行切結書所定之給付義務，已與廬錫洋死亡之事變無關。被告辯稱因廬錫洋死亡致其不能交付移轉證明文件予原告，係不可抗力云云，尚屬無據。
㈣又依遺產及贈與稅法第二十三條第一項、第二十六條規定，被繼承人死亡遺有財
產者，納稅義務人應於被繼承人死亡之日起六個月內，向戶籍所在地主管稽徵機關依本法規定辦理遺產稅申報；遺產稅納稅義務人具有正當理由不能如期申報者，應於期限屆滿以前，以書面申請延長之，申請延長期限以三個月為限，但因不可抗力或有其他特殊之事由者，得由稽徵機關視實際情形核定之。關於盧錫洋之遺產稅申報係於八十九年十二月四日始送件向主管機關申報，此觀被告所提出之資誠會計師事務所函所載甚明，被告雖辯稱盧錫洋死亡後，其繼承人隨即委託資誠會計師事務所辦理遺產稅申報，並非遲至同年十二月四日始委託資誠會計師事務所辦理。盧錫洋遺產稅迄未完成申報，係因盧錫洋之繼承人於繼承之始不知盧錫洋於中華民國及美國均有遺產，及因查明在美國遺產不易，致延長申報時間，而非可歸責於盧錫洋之繼承人或被告云云。然依遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定，有特殊原因必須於繳清稅款前辦理產權移轉者，得提出確切納稅保證，申請該管主管稽徵機關核發同意移轉證明書。據此，被告固於九十年七月二日委請資誠會計師事務所辦理上開事項，並於九十年七月三十一日取得核發同意移轉證明書，此亦有被告提出之資誠會計師事務所函及台北市國稅局所發移轉稅同意移轉證明書附卷可查，惟被告既於盧錫洋死亡後既得按遺產及贈與稅法第四十一條第一項後段規定，先行辦理系爭土地之移轉同意證明，被告捨此不為，致遲至八十九年七月三十一日仍未能將廬錫洋土地應有部分之移轉證明文件交由被告辦理移轉登記手續，自有可歸責之原因。原告據此謂被告有可歸責之事由致遲延給付廬錫洋之土地應有部分，當可採信，被告猶辯稱其無可歸責事由云云，並無可取。
㈤綜上，被告因可歸責於己之事由，未於約定之八十九年七月三十一日給付期限，
交付關於廬錫洋土地應有部分之移轉證明文件予原告，原告依民法第二百二十七條第一項適用關於給付遲延之規定，主張被告應負給付遲延之責任，自屬有據。
㈥按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於
期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百五十四條定有明文。被告因可歸責於己之事由，迄八十九年七月三十一日給付期限屆至後，仍未依約交付關於廬錫洋土地應有部分之移轉證明文件予原告，已如前述，而原告因此分別於八十九年十一月十一日、同年月二十二日分別發函催告被告於文到七日內履行，被告仍未於期限內履行之事實，亦為兩造所不爭，則原告以本件起訴狀繕本於九十年三月十三日之送達，對被告為解除系爭不動產買賣預定契約之意思表示，合於上開民法之規定，自生解除契約之效力。被告雖另辯稱台北市國稅局已核發遺產稅同意移轉證明書，系爭廬錫洋之土地應有部分隨時已得移轉云云，然該遺產稅同意移轉證明書係於九十年七月三十一日始核發，此觀卷附該證明書所載甚明，而本件起訴狀繕本係於九十年三月十三日送達於被告，此有送達證書附卷可稽，依前所述，兩造間之不動產預定買賣契約已於送達當日合法解除，則被告縱於九十年七月三十一日起，得隨時移轉廬錫洋之土地應有部分予原告，亦在契約解除之後。
被告以此為辯，並不足影響兩造間之權利義務關係。
五、次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；契約解除時，當事人應負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；應付利息之愛務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第二百二十七條、第二百五十九條第二款、第二百零三條分有明定。本件被告就系爭買賣標的物之土地，尚有廬錫洋之應有部分，未依期交付移轉證明文件予原告辦理移轉登記手續，自屬不完全給付。原告因而解除系爭契約，自得依上開約定請求返還已付價金，及已支出之代書費、代繳稅費、購置鐵製圍籬費及地價稅，暨如附表所示之利息，即無不合。
六、從而原告請求被告給付已付價金一千三百零三萬四千元、代書費及代繳稅費七萬一千一百四十五元、購置鐵製圍籬費一萬八千元及地價稅九千零三十二元，合計一千三百十三萬二千一百七十七元，及附表所示之利息，為有理由，應予准許。
七、兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
八、至兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十一 日
民事第六庭法 官 黃明發右正本證明與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 九 月 二十一 日
法院書記官 謝梅琴附表：
┌──┬──────────┬────────────┬────────┐│編號│請求給付之金額 │ 得 請 求 之 利 息 │備 註││ │（單位：新台幣） │ │ │├──┼──────────┼────────────┼────────┤│ │ │自八十八年十月二十八日起│一、此部分為原告││一 │三百五十萬元 │至清償日止按年息百分之五│ 各期給付之買││ │ │計算之利息 部分為 │ 賣價金。 │├──┼──────────┼────────────┤二、利息起算日即││ │ │自八十九年四月十九日起至│ 為被告受領各││二 │四百二十七萬元 │清償日止按年息百分之五計│ 期價金之日期││ │ │算之利息 │ 。 │├──┼──────────┼────────────┤ ││ │ │自八十九年四月十九日起至│ ││三 │二十萬元 │清償日止按年息百分之五計│ ││ │ │算之利息 │ │├──┼──────────┼────────────┤ ││ │ │自八十九年六月六日起至清│ ││四 │三百萬元 │償日止按年息百分之五計算│ ││ │ │之利息 │ │├──┼──────────┼────────────┤ ││ │ │自八十九年四月二十四日起│ ││五 │八十八萬元 │至清償日止按年息百分之五│ ││ │ │計算之利息 │ │├──┼──────────┼────────────┤ ││ │ │自八十九年五月六日起至清│ ││六 │一百十八萬四千元 │償日止按年息百分之五計算│ ││ │ │之利息 │ │├──┼──────────┼────────────┼────────┤│ │ │自九十年三月十四日起至清│一、此部分為原告││ │ │償日止按年息百分之五計算│ 支出之代書費││七 │七萬一千一百四十五元│之利息 │ 及代繳稅費。││ │ │ │二、利息起算日即││ │ │ │ 起訴狀繕本送││ │ │ │ 達之翌日。 │├──┼──────────┼────────────┼────────┤│ │ │自九十年三月十四日起至清│一、此部分為原告││ │ │償日止按年息百分之五計算│ 支出購置鐵製││八 │一萬八千元 │之利息 │ 圍籬費。 ││ │ │ │二、利息起算日即││ │ │ │ 起訴狀繕本送││ │ │ │ 達之翌日。 │├──┼──────────┼────────────┼────────┤│ │ │自九十年三月十四日起至清│一、此部分為原告││ │ │償日止按年息百分之五計算│ 支出之地價稅││九 │九千零三十二元 │之利息 │ 。 ││ │ │ │二、利息起算日即││ │ │ │ 起訴狀繕本送││ │ │ │ 達之翌日。 │├──┴──────────┴────────────┴────────┤│合計 一千三百十三萬二千一百七十七元 │└───────────────────────────────────┘