臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第四九四號
原 告 乙○○
段六十號 嘉南大學藥學系訴訟代理人 丙○○ 住台南被 告 國泰建設股份有限公司 台北市○○○路○段○○○號法定代理人 甲○○ 住同右訴訟代理人 何俊墩律師
李宏文律師李玲玲 住高雄右當事人間請求返還買賣價金事件本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應返還原告買賣價金新臺幣七百五十五萬元及自原告受領時起至清償日止之利息。
二、被告應給付原告有益費用新臺幣三十一萬三千五百元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、對於第一項及第二項之請求，原告願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十八年一月十八日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買房屋及土地，並於八十七年十二月二十日及八十八年三月十一日分別支付被告新臺幣（下同），三百零五萬及四百五十萬元，並已辦妥上開土地及房屋之所有權移轉登記。
二、系爭契約第十八條明訂：為維持本房屋（社區）之公共安寧及清潔衛生，甲方（原告）同意本房屋（社區）之公共服務工作，於通知交屋日起壹年內委由乙方（被告）代為成立服務中心，聘僱服務人員直接管理。並同意乙方通知交屋日起分擔房屋（社區）公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，交屋時將應負擔之管理基金及三個月清潔管理費、公共水電費用一次預繳與乙方。被告於八十八年一月二十八日通知交屋，惟通知交屋時被告並未通知原告應繳交管理基金及三個月清潔管理費、公共水電費，以致原告無從預納。原告遂於八十九年三月十五日發函催告被告履行系爭約款，均未獲置理，原告乃於八十九年八月七日向被告發函解除系爭契約。
三、系爭契約既經原告解除，被告即負有回復原狀之義務，應返還原告已給付之買賣價金七百五十五萬元及自被告受領時起至清償時止之利息。另原告就系爭房屋進行裝潢，支出有益費用三十一萬三千五百元，被告應一併返還。
參、提出不動產買賣契約書乙份、辦理不動產移轉登記費用收據乙份、存證信函二份、房屋裝修費用估價單乙份（以上均為影本）為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴，並陳明如受不利之判決時，聲請准以現金或同面額之匯通商業銀行無記名可轉定期存單供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、原告係購買編號Ａ９之成屋，被告雖以公司制式買賣契約與原告訂約，但原告所購之系爭房屋係產權獨立且面臨大馬路之店面，並無使用公共設施或與他住戶共同管理之需要，系爭契約條款第十八條並不適用於原告，故未將屬於有公共設施之產品及成立管理委員會之相關契約條款刪除，被告因此並未向原告收取管理基金及三個月之清潔管理費、公共水電費。
二、原告因不滿隔鄰住戶莊春波增建房屋並導致原告房屋漏水，曾向台南縣政府消費者服務中心申訴，經台南縣政府消費爭議調解委員會於八十八年十二月十四日調解成立，並經鑑定，結果認為原告房屋漏水非因原告之建物有瑕疵所導致；原告亦曾向行政院公平交易委員會檢舉被告於銷售系爭不動產時廣告不實，經行政院公平交易委員會調查結果認定被告公司並無廣告不實。
三、原告因與隔鄰不快，而想盡辦法不要系爭房地，於多次失敗後，因此以被告未成立社區管理服務中心為由，向被告分別發函請求成立社區管理服務中心及解除契約，惟被告曾於八十八年十一月間向全體四十八戶住戶發問卷調查是否同意成立社區管理服務中心，其中四十戶反對，僅六戶同意，故未成立社區管理服務中心，因此原告不得以此主張解除契約及回復原狀。
參、提出台南縣政府工務局使用執照乙份、交屋單乙份、存證信函二份、申訴函乙份、調解書乙份、住戶問卷調查資料乙份（以上均為影本）為證。
理 由
一、原告起訴主張：原告於八十八年一月十八日與被告簽訂不動產買賣契約（下稱系爭契約），向被告購買房屋及土地，並已給付價金七百五十五萬元及辦妥上開土地及房屋之所有權移轉登記。系爭契約第十八條明訂被告應於通知原告交屋日起一年內成立社區管理服務中心並由全體住戶分擔公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，惟被告對於上開訂有給付期限之約定始終未曾履行，原告遂依民法第二百五十四條之規定發函催告被告履行系爭約款，未獲置理，原告乃依民法第二百五十八條第一項之規定向被告發函解除買賣契約，並依民法第二百五十九條第一款及第二款之規定請求被告應負回復原狀之義務，返還原告已給付之買賣價金七百五十五萬元及自被告受領時起至清償時止之利息。另依同條第五款之規定請求被告一併返還原告就系爭房屋進行裝潢，支出之有益費用三十一萬三千五百元等語。
二、被告則以：原告係購買成屋，被告雖以公司制式買賣契約與原告訂約，但原告所購之系爭房屋係產權獨立且面臨大馬路之店面，並無使用公共設施或與他住戶共同管理之需要，系爭契約條款第十八條並不適用於原告，被告曾於八十八年十一月間向全體四十八戶住戶發問卷調查是否同意成立社區管理服務中心，其中四十戶反對，僅六戶同意，故未成立社區管理服務中心，原告因與鄰居相處不睦乃以此為藉口出脫系爭不動產，原告不得以此為由主張解除契約及回復原狀等語資為抗辯。
三、本件兩造對系爭不動產買賣契約書之內容、系爭不動產以交付並經登記、交屋日期及原告曾向被告二度發存證信函，分別請求成立社區管理服務中心及解除契約不爭執。據兩造所不爭執之系爭契約書第十八條既明訂：為維持本房屋（社區）之公共安寧及清潔衛生，甲方（原告）同意本房屋（社區）之公共服務工作，於通知交屋日起壹年內委由乙方（被告）代為成立服務中心，聘僱服務人員直接管理。並同意乙方通知交屋日起分擔房屋（社區）公共管理、公共衛生及公共水電等一切公共費用，交屋時將應負擔之管理基金及三個月清潔管理費、公共水電費用一次預繳與乙方。且原告亦係被告所建「黃金城」社區之一員，即有享受社區公共設施之權利及負有維護社區公共設施良好、環境清潔之義務，被告以原告係購買成屋為由而主張系爭契約第十八條之約款不適用於原告，即不能認為有理由，因此系爭契約之第十八條約款對於原告亦有適用。
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條訂有明文。經查，兩造所定訂之不動產買賣契約既已成立生效，雙方即互負有給付之義務，本件被告應負之主給付義務為交付土地及建物並移轉登記於原告，而被告上開主給付義務已履行為被告所自認，而系爭之第十八條約款雖對於原告亦有適用，惟該約款是否為從給付義務或另有其他法律上之意義及效果兩造既有爭執，依前揭條文之規定，即應探求當事人之真意；依系爭契約之內容觀之，該約款係雙方另約定成立一附有停止條件（不動產買賣契約成立生效及全體住戶同意）及解除條件（由社區成立之管理委員會出面要求收回管理權或不動產買賣契約失效）之委任契約，在甲方（即住戶及原告）自行成立社區管理委員會之前，暫時由甲方負擔費用，委任乙方（即被告）出面成立社區管理服務中心，並雇用人員處理社區之公共事務之契約，此由系爭契約第十九條約款規定：甲方住戶全體得於通知交屋日起壹年內成立管理委員會，接管有關本房屋（社區）之管理服務工作，甲方若不能於本條件期限內完成管理委員會之組織，乙方得逕行終止直接管理工作外，有關本房屋（社區）日常安全衛生管理工作，為免中斷，原組織服務中心，仍繼續執行其任務，其所需費用，由該中心逕行攤算收取直至甲方住戶管理委員會成立執行任務之次月為止，甲方不得提出異議。亦可得知，上開系爭約款並非在兩造所訂定之買賣契約外，增加被告額外之給付義務，而是雙方在買賣契約外另定一委任契約，兩契約同時存在，若即使委任契約已生效，被告未依約成立社區管理服務中心，亦僅違反委任契約，並無違反買賣契約可言，原告僅得據此解除委任契約，不得據此而主張解除買賣契約。再查，據被告提出之社區住戶問卷調查表可知，該「黃金城」社區之四十八戶住戶中，高達四十戶表示不同意籌組黃金城管理服務中心，因此雙方所訂定之委任契約雖已成立惟全體住戶同意之停止條件尚未成就，該委任契約尚未生效，為尊重社區住戶之多數意見，被告因此未成立管理服務中心，即無何違反契約之情形，因此原告以被告未依系爭契約第十八條之規定成立社區管理服務中心，而據以解除買賣契約並請求被告負回復原狀之義務為無理由。
五、綜上所述，原告主張因被告違反系爭契約第十八條之規定未成立社區管理服務中心，而解除買賣契約並依民法第二百五十九條第一、二、五款之規定請求被告回復原狀返還已給付之七百五十五萬元之價金及自受領時起至清償日止之利息並請求返還有益費用三十一萬三千五百元為無理由，不應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與本件判決結果無關，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中 華 民 國 九十 年 三 月 三十 日
民事第五庭 法 官 賴泱樺右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 四 月 六 日
書記官 孫捷音