臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第五七八號
原 告 甲○○被 告 乙○○右當事人間給付報酬事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣陸佰貳拾萬元，及自民國九十年一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣貳佰零柒萬元供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣壹仟伍佰萬元，並自本件支付命令送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告乙○○於民國八十八年七月二十七日委任原告就台北縣○○鎮○○段九○二等地號之土地，代為仲介與基泰建設公司（下稱基泰公司）合建或買賣事宜，仲介酬勞為新台幣（下同）二千萬元，付款方式為：簽約完成時，給付五百萬元；圖面完成時，給付一千萬元；合約完成時，給付五百萬元，有被告書立同意書乙紙（下稱系爭同意書）可資佐證。原告受託後，即積極奔走進行仲介，於八十八年八月十八日完成任務，促成被告與基泰公司間訂立土地之買賣與合作開發之契約二紙，由被告出賣台北縣○○鎮○○段○○○○號（合併後地號）予基泰公司，被告並於九月六日將買賣部份之土地完成過戶，亦於同年八月二十三日、九月十六日分別給付五百萬元、二百萬元之部份仲介酬勞。惟八十八年十二月十三日被告與基泰公司解約後，被告另覓他人接手無果而告反悔，乃又委託原告再次仲介期能與基泰公司復約，並承諾如仲介復約成立，願再多付仲介酬勞五百萬元，並親自在先前之系爭同意書付款辦法第二欄之「圖面完成」項，將原應給付一千萬元部分改成一千五百萬元。原告遂又積極奔走，於八十九年一月七日完成復約之簽訂，被告乃於八十九年一月十七日再付部份仲介酬勞三百萬元。而合建部份之圖面，基泰公司已配合完成變更設計定案，由雙方共同推出「海神」之預售案，並將變更之設計圖於八十九年一月三十一日送件，顯見被告支付仲介酬勞之付款條件均已成就。惟被告前後僅支付一千萬元之仲介費，餘款一千五百萬元遲未給付，履經催付無果，原告自得本於仲介費請求權，訴請被告如數給付。
二、對被告抗辯所為之陳述：
（一）本件為單純仲介之法律關係：被告以系爭同意書內載有「委任」之字樣等情，而主張兩造間為委任之關係，同意書與合建契約有從屬性，原告負有維持並擔保合作契約繼續及完成之義務等情，惟查：
⑴系爭同意書內固有「委任甲○○：：」之文字，惟「委任」之內容為「全權處
理介紹與基泰建設公司之合建或買賣事宜，並負責完成訂立簽約事宜」，明顯為仲介之約定，此觀同意書並載「本人同意支付介紹費：：」可明，足證同意書之法律性質與民法「委任」之規定不同，被告執同意書內有「委任」文字，即主張雙方間為委任關係性質，並無可採。
⑵系爭同意書載明「委任甲○○先生全權處理介紹與基泰建設公司之合建或買賣
事宜，並負責完成訂立簽約事宜」，依此原告受任之事項為「介紹合建或買賣並負責完成訂立簽約」而已，至於簽約後之履約執行，乃係訂約雙方之權利義務，並非原告仲介之事務，原告亦非合建或買賣之當事人之一方，如何參與或負責執行？況合建或買賣契約內亦無原告負有維持並保障合作關係存在及進行義務之記載，被告抗辯原告「有維持保障合作關係存在進行之義務，原告之報酬請求權乃附麗於三方合作契約」云云，顯非可採。原告既已仲介成立，促成被告與基泰公司於八十八年八月十八日完成土地買賣及合作開發契約之簽訂，而該合約書亦無片語隻字言及原告負有維持並擔保二件契約完成之義務，則被告所謂同意書與合作契約有從屬性之情，完全無據。
⑶本件仲介係原告個人受委託，因此仲介酬勞為原告個人所應得，至於仲介酬勞
之高低，繫於仲介標的之價值，以本件仲介成立由基泰公司取得Ｂ區土地八億一千七百四十五萬之價值而言，依民間仲介費「買二賣三」之慣例而言，以３％計算，賣方即被告應付之仲介費在二千四百萬元之譜，經被告要求折讓後，原告同意減為二千萬元，唯原告仲介收入所得之稅負改由被告負擔，此乃何以同意書內有「本人同意支付介紹費新台幣貳仟萬元（不含稅）：：」之記載，足證本件仲介費低於行情。被告以仲介款分三期支付及仲介款較訴外人林宜明為高，主張原告負有擔保合建完成之義務云云，並非可採。因分三期付款，純係付款時間之約定，與擔保合建完成何干？而林宜明與原告擔任不同角色之仲介任務，何能以仲介費之不同解釋為「擔保合建完成」？被告執此仲介費與林宜明取得之仲介費相比較，執為原告另負有維持並擔保合作契約完成之義務之論據，係片面無據之主張。
⑷綜上說明，被告抗辯雙方為委任之關係，原告負有維持並擔保合作契約之完成等義務等情，均無可採。
（二）系爭同意書的付款條件已經成就：⑴系爭同意書付款辦法所載之三期，係付款時間（條件）之約定，並非原告應履
行之「仲介」內容，已如前述。系爭同意書付款條件第一項「簽訂契約完成」，為被告所不爭，並有已付五百萬元之事實。第二項「圖面完成」部份，以「海神」案推出之事實而言，即足證已變更圖面設計完成，否則何來共同推案？被告抗辯推案廣告不足以證明設計圖已變更完成，惟如設計圖未變更完成，如何推案預售？況被告亦於八十八年九月十六日及八十九年一月十七日分別再付二百萬元及三百萬元，如圖面未完成，何必再付？按設計圖早已變更完成乃有推案，而基泰公司確於八十九年一月三十一日將變更設計之申請書正式送件，何來未完成變更？又第三期之「合約完成」，係指買賣部份之所有權過戶，而基泰建設早於八十八年九月間獲過戶登記完畢。被告辯稱合約完成係指「合建契約之完成」云云，因合建契約之執行曠日費時遙遙無期，況如何認定合建契約之完成亦無定論，所謂「合約完成」並非指合建契約之完成，乃屬事理之必然。
⑵依仲介成功之土地買賣及合作開發二件契約之記載，基泰公司係以七億七仟二
百三十四萬買下被告原持有之Ｂ區，再以變更設計後之Ｂ區與被告原有之Ａ、Ｃ二區合併進行合建，雙方取得合作之三區各五十％之權利，唯如Ｂ區之變更圖面定案後七個月內未能取得變更設計之核准時，合作案即告終止，改為Ｂ區單純賣斷給基泰公司之買賣關係，基泰建設需再補付土地差額四千五百十一萬元（參不動產買賣契約書第二條第三項第四款及合作開發契約書第二條第三項），足證同意書付款第二期之「圖面完成」，當然指Ｂ區之圖面變更（合作開發契約書第二條第三項「：：乙方應提供Ｂ區之建造執照及變更設計相關文件：：」），與Ａ、Ｃ二區無涉至明。
⑶Ｂ區之圖面變更已告完成並送件，此為被告所不爭執，則被告主張Ａ、Ｃ二區
未變更云云，明顯與本件無關，況付款條件同意書僅載「圖面完成」，並非「變更設計取得核准」，依二份契約之記載，「圖面變更」完成與「取得變更設計之核准」係兩回事，則該變更設計是否獲主管機關之核准，與原告之請款權利已然無涉。而被告主張圖面變更完成後有可能再為變更乙節，係合建雙方之問題，與原告無關，原告依系爭同意書可得請求第二期款之條件不受影響。
⑷同意書內「合約完成」係指買賣之過戶：被告與基泰公司雖訂立買賣及合作二
件契約，唯基泰公司取得Ｂ區之變更設計如未能於約定期間內獲得核准時，則合作契約不生效力，改為單純Ｂ區之買賣，因此是否能進入合作契約之履行，尚需視Ｂ區之變更設計是否能獲核准，有可能因變更設計未獲核准而成為單純Ｂ區之買賣，此時合作開發契約即失效而無從進行，亦即合作契約部份是否生效，尚在未定之天，被告主張「合約完成」係指至合建完成，豈非莫名所以？無論合作契約是否可能進入履行，Ｂ區土地均需依買賣過戶給基泰公司，因此完成買賣土地之過戶，即買賣屬合約之完成，至於是否進入合建之執行，當需視Ｂ區變更設計是否經核准之條件，惟此一條件與原告已然無關。本件Ｂ區土地已過戶，則「合約完成」之付款條件已然成就，縱事後被告與基泰公司解除二件合約，亦與原告已成就之權利不生影響。
（三）系爭同意書約定仲介費總額為二千五百萬：⑴兩造原約定仲介費總額為二千萬元，原告確已完成買賣及合建之仲介，由被告
及訴外人吳順琬於八十八年八月十八日與基泰公司公司完成合約之簽訂，被告並付八十八年八月二十三日面額五百萬元、同年九月十六日面額二百萬元、八十九年一月十七日面額三百萬元之支票三紙支付部份仲介費，此有支票影本為據。被告與基泰公司之買賣及合建於八十八年十二月十五日解除，此一事後之解除，對於原告已完成仲介之事實自不生影響。嗣後，被告因無法另覓他人接手善後，乃又期望回復契約，惟遭基泰公司拒絕，被告始再度委託原告為仲介說項，俾基泰公司回復契約，為此被告承諾如再為仲介復約成立，願再多付五百萬元仲介費給原告，原告始再次進行復約之仲介。基泰公司在原告之仲介下，於八十九年一月七日再與被告訂立協議書復約，此乃被告何以將仲介同意書付款條件第二項原載一千萬元改為一千五百元之緣由，因此全部仲介費變更為二千五百萬元。
⑵本件買賣及合建契約確有解除後再復約之事證，被告再次委託仲介促成復約乃
屬信而有徵，則增加仲介費自屬合理，當時未將系爭協議書原二千萬元之總金額一併修正為二千五百萬元，係雙方之疏忽，並不影響依三期合計共二千五百萬元之事實。反之，如係未增加總金額，而僅係將第三期提前併入第二期，則事涉被告之給付責任，被告理應將第三期劃除，乃被告既未將第三期劃除，足證並非將第三期併入第二期之意。況被告既抗辯第三項之「合約完成」係指全部合建之完成云云，惟合建何時可以完成乃遙不可期，被告豈有無端放棄此一期限利益之理，足證被告此一抗辯，完全矛盾。而證人林宜明於鈞院證稱同意書內第二期之一千萬元改為一千五百萬元，係將第三期款併入第二期之意云云，惟證人林宜明既自陳更改該同意書之內容時並未目睹現場，而係事後聽聞被告之告知，則林宜明上開證詞並無證據證明力可言。又依修正後之三期合計，總金額為二千五百萬元至明，原載總金額二千萬元係修正前之數額，既與三期合計不符，是雖漏未一併修改，惟已無意義，被告抗辯總金額仍為二千萬元，與修正後三期累計不符，當無可採。
（四）被告僅給付仲介費一千萬元：⑴被告就本件仲介酬勞前後共給付一千萬元，分別為：①於八十八年八月二十三
日給付五百萬元。②於八十八年九月十六日給付二百萬元。③於八十九年一月十七日給付三百萬元。被告主張另於八十九年一月十二日付來三百六十八萬元部份，其所提收據顯示係「台北縣海鷗段九六六地號第四期土地款部份」，係由兩造及林宜明共同具名立據，被告並主張此係原告與林宜明共同平分之仲介費，自與本件被告向原告承諾之仲介費無涉。
⑵按系爭二千五百萬元仲介費係被告應付給原告之酬勞，林宜明僅係該仲介同意
書之見證人，足證同意書之仲介費係原告一人之權利，與林宜明無關，證人林宜明證稱「：：另有正常的仲介費用是三百八十二萬元，我與原告應各拿一半：：」云云，此部份既為原告與林宜明共同平分之另筆仲介費，亦與本件系爭被告應支付原告一人獨得之仲介費無涉，被告抗辯另付三百六十八萬元仲介費給原告乙節，與本件請求不相干。
參、證據：提出同意書、不動產買賣契約書、合作開發契約書、土地登記謄本、「海神案」預售屋廣告封面、建照執照變更設計聲請書等件影本為證。
甲、被告方面：
壹、聲明：原告之訴駁回。
貳、陳述：
一、本件系爭同意書乃屬委任契約性質：
（一）查不動產仲介的基本型態為尋找撮合買賣雙方接觸、協商，亦即是報告訂約的機會和訂約之媒介。而在我國不動產仲介實務上，仲介契約授權仲介人得代委託的賣方收取訂金，或代替委託的買方給付訂金，甚至代收買賣價金各期款項、代收不動產移轉登記證件、權狀，和委任代辦理所有移轉登記手續等。凡此均說明不動產仲介實包括協助不動產交易完成（即買賣、租賃、互易等）而收取報酬的一系列行為，且該報酬亦於該不動產買賣契約成立後即得請求，民法第五百六十八條規定可資參照。
（二）本件系爭同意書，既將系爭報酬款付款條件區分為「簽訂契約」、「圖面完成」及「合約完成」（即合作完成）三階段，而非於該合作契約成立後即得請求全部報酬，且另對照原告與訴外人林宜明之佣金領取明細表，原告所得報酬遠高於林宜明。又自事實發展過程觀之，八十八年九月二十二日因合作爭議，被告、基泰公司及原告開會會商達成協議事項，原告與訴外人林宜明同為該協議之「作證人」，並簽立有書面為憑，倘原告無維持三方合作關係之義務，何需擔任該協議之作證人，由此亦可證明兩造間之委任契約絕非僅屬單純之委任性質。按「解釋意思表示，應探求當事事人之真意，不得拘泥所用之辭句」，民法第九十八條定有明文，是依該契約之真意，原告實受任於被告，負有維持並擔保該合作契約繼續及完成之義務，則系爭同意書顯然已超越仲介契約之範圍，即使契約並非使用委託、代理等字眼，亦應肯定該同意書應為委任契約而非仲介契約。
（三）系爭同意書既屬委任契約性質，原告實有受任於被告而負有維持並擔保該合作契約繼續及完成之義務，且系爭同意書之效力，依當事人之真意係附著於該合建契約之有效成立及繼續生效，與該合作契約間實具有從屬性，即系爭同意書乃以該合作契約之不成立為解除條件。然該合作契約業經雙方公司於八十八年十二月十五日解除在案，是上述解除條件既已成就，系爭契約之效力即因解除條件成就而溯及於訂約時失其效力。
（四）系爭合建契約解除之後，原告為恐無法取得其餘酬金，且要將之前所收得的酬金全數還予被告，遂汲汲進行復約之仲介，企使被告與基泰公司之合作契約能繼續進行，而雙方亦在原告之積極遊說下，於八十九年一月七日訂立協議書復約，是被告因該系爭合建契約之繼續有效，才又於八十九年一月十七日繼續給付原告三百萬元之支票，此點亦證原告確有維持保障合作關係存在進行之義務。嗣後合建契約又於八十九年十二月十五因無法繼續而再度解除，則原告即無依照系爭同意書請求酬金之權利。
二、系爭同意書所約定第二期及第三期款之付款條件均未成就：
（一）縱認系爭同意書無擔保性質，惟依該同意書所約定付款條件，第二期款及第三期款之條件亦未成就。因第二期款須待變更設計之圖面完成，被告始負支付之責，原告雖辯稱基泰公司已完成設計圖之變更云云，惟圖面設計有多次變更，範圍包括Ａ、Ｂ、Ｃ三區，而今僅Ａ區完成設計變更，Ｂ區及Ｃ區並未完成，雖原告以「海神」案推出之事實，即足證已變更圖面設計完成云云，但共同推案並不能證明Ａ、Ｂ、Ｃ三區圖面皆已完成變更，且實情乃原告與被告在僅Ａ區圖面完成變更，Ｂ區仍在進行圖面變更中，Ｃ區尚未進行圖面變更下，便共同推出「海神」案（該「海神」案業因圖面設計不全無法建造而早已停止銷售）；至於基泰公司雖於八十九年一月三十一日將變更設計申請書送件申請變更（迄今仍未獲得核准），惟如上所述，圖面設計有多次變更，被告於上述日期送件後，尚再度變更圖面，並要求基泰公司用印重新送件，卻遭基泰公司拒絕，是圖面根本尚未完成變更。退步言，縱依原告所言，送件申請即已完成圖面變更，而上述變更設計申請書僅是Ｂ區圖面部分（即海鷗段九六六地號），尚有Ｃ區圖面未完成。是圖面設計僅一部份即Ａ區完成圖面設計，其餘（Ｂ、Ｃ區）確實未全部完成（這也是為何被告僅給付原告第二期部分款項之原因），而雙方公司業已於八十九年十二月十五日解除該合作契約，則系爭同意書所約定第二期款付條件（停止條件）即已確定不成就。從而，原告再向被告請求給付後續報酬，即無理由。
（二）系爭同意書所載第三期之付款條件「合約完成」，係指被告與基泰公司間之合建契約完成，今該合建契約既已解除，則系爭同意書所載第三期之付款條件已確定不成就，是原告率為訴請求即無理由。原告雖辯稱：「『合約完成時』，係指買賣部分之過戶，而基泰公司早於八十八年八、九月間即獲移轉完畢取得買受部分之土地所有權，則原告請求給付第三期款之條件亦告成就」云云。然依原告於八十八年十一月十六日出立之證明書第一條所示，系爭不動產買賣合約僅係為擔保合建契約，即其僅具有擔保之性質，並非真有買賣之情存在，買賣既不存在，縱有過戶亦與「合約完成時」不合。況原告稱於八十八年八、九月間第二期之付款條件已完成，衡諸常情，原告於當時即得請求全部報酬，惟原告於八十九年一月十七日所受領之三百萬卻仍屬第一期款，益見原告稱於八十八年八、九月第三期之付款條件已完成云云，顯不實在。
三、本件契約約定給付報酬總額為二千萬元，並非二千五百萬元：
（一）本件契約約定給付報酬總額為新台幣二千萬○○○區○○○○段給付，其中第二階段圖面完成時應給付之報酬，因原告嗣後要求將第三階段合約完成時應給付之報酬五百萬元前付，故被告始於該同意書付款辦法第二項將原載新台幣一千萬元塗改為付一千五百萬元，並非同意另追加五百萬元之報酬予原告，此觀該同意書所載報酬總額仍為新台幣二千萬元可知。至於第三期未劃除，係雙方之疏失，並不影響總額二千萬之事。
（二）原告稱系爭五百萬乃是合建契約解除後，被告因期望和基泰公司回復合作，再度委託原告為仲介說項，俾基泰公司回復契約，而所加付的仲介費云云。然如前所述，系爭合建契約解除後，因原告恐其無非但無法取得其餘酬金，且要將之前所收得的酬金全數還予被告，遂汲汲進行復約之仲介，而非如原告所稱「被告主動要求」也。
（三）退步言，按「關於一定之數量，以文字或號碼為數次之表示者，其表示有不符合時，如法院不能決定何者為當事人之原意，應以最低額為準」，民法第五條訂有明文。是如鈞院仍無法從系爭同意書探知兩造之原意，依上開民法第五條之規定，自應以最低額即新台幣二千萬元準，請鈞院審酌。
四、被告已支付原告系爭委任酬勞一千三百八十萬元：
（一）被告前後已給付原告系爭委任酬勞一千三百八十萬元，其中原告就已收受ＧＰ0000000、ＧＰ0000000、ＧＰ0000000號等三紙支票，合計共一千萬元之酬勞不爭執其真正，被告爰不再說明。至於原告指稱該「台北縣海鷗段九六六地號第四期土地部分款」三百六十八萬之收據非被告支付原告酬勞之收據云云，此中容有誤會。因系爭土地部分款（支票號碼：ＹＡ0000000）原為基泰公司就系爭不動產買賣契約書約定給付被告第四期土地款之部分款項，被告將此筆土地部分款做為酬勞給付予被告及訴外人林宜明，並無不可，且該款項確已由原告及訴外人林宜明簽收該收據無誤，而原告及訴外人林宜明業已平均受領該筆款項，此有林宜明所簽發予原告新台幣一百八十四萬元之支票存根為憑，今原告竟睜眼說瞎話，令被告感到不可思議。
（二）原告另亦曾與訴外人林宜明平均受領新台幣三百八十二萬元，而由林宜明簽發支票一百九十六萬元予原告，此有訴外人林宜明為證，是原告確已收受報酬合計達一千三百八十萬元，不容原告就此再為狡辯之詞。
參、證據：提出協議書、支票、收據、八十八年十一月十六日趙國生、甲○○、林宜明書立之證明書、九十年六月八日林宜明書立之證明書、支票票根、不動產買賣契約書等件影本為證，並聲請傳喚證人林宜明。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十八年七月二十七日委任其就系爭土地，代為仲介與基泰公司合建或買賣事宜，仲介酬勞為二千萬元，付款方式為：簽約完成時，給付五百萬元；圖面完成時，給付一千萬元；合約完成時，給付五百萬元。原告受託後，即積極奔走進行仲介，於八十八年八月十八日完成任務，促成被告與基泰公司間訂立土地之買賣與合作開發之契約二紙，被告並於九月六日將系爭土地完成過戶，而於同年八月二十三日、九月十六日分別給付原告五百萬元、二百萬元之部份仲介酬勞。惟八十八年十二月十三日被告與基泰公司解約後，被告另覓他人接手無果而反悔，乃又委託原告再次仲介，期能與基泰公司復約，並承諾如仲介復約成立，願再多付仲介酬勞五百萬元。原告遂又積極奔走，於八十九年一月七日完成復約之簽訂，被告乃於八十九年一月十七日再付部份仲介酬勞三百萬元。而合建部份之圖面，基泰公司已配合完成變更設計定案，由雙方共同推出「海神」之預售案，並將變更之設計圖於八十九年一月三十一日送件，顯見被告支付仲介酬勞之付款條件均已成就。然被告前後僅給付一千萬元之仲介費，餘款一千五百萬元遲未給付，履經催付無果，爰依系爭同意書之約定，訴請被告如數給付等情。
二、被告則以系爭同意書屬於委任契約性質，原告接受被告之委任，負有維持並擔保該合建契約繼續及完成之義務，與該合作契約間實具有從屬性，該合作契約既經被告與基泰公司解除在案，系爭契約之效力即因解除條件成就而溯及於訂約時失其效力。縱認系爭同意書無擔保性質，惟依該同意書所約定付款期限，第二期款及第三期款之條件亦未成就，因第二期款須待變更設計之圖面完成，第三期款則需被告與基泰公司間之合建契約完成，被告始負支付之責，今僅Ａ區完成圖面之設計變更，合作契約範圍內Ｂ、Ｃ區尚未完成，且該合建契約業經解除，則系爭同意書所載第二期、第三期之付款條件已確定無法成就，原告之請求即屬無據。
又本件契約約定給付報酬總額為二千萬元，並非原告所稱之二千五百萬元，而被告迄今已支付委任酬勞一千三百八十萬元，如認為系爭同意書之付款條件已成就，亦非原告主張之一千五百萬元等語，資為抗辯。
三、原告主張被告於八十八年七月二十七日委託其就系爭土地，代為仲介與基泰公司合建或買賣事宜，原約定酬勞為二千萬元，付款方式為：簽約完成時，給付五百萬元；圖面完成時，給付一千萬元；合約完成時，給付五百萬元。嗣後，被告與基泰公司於八十八年八月十八日訂立土地買賣與合作開發之契約二紙，被告並於同年九月六日將系爭土地完成過戶給基泰公司，而於同年八月二十三日、九月十六日分別給付原告五百萬元、二百萬元之部份酬勞。惟八十八年十二月十三日被告與基泰公司因故解約後，在原告積極奔走下，於八十九年一月七日完成復約之簽訂，被告遂於八十九年一月十七日再付部份仲介酬勞三百萬元。而合建部份之圖面，基泰公司已配合完成Ａ區之變更設計案，並將Ｂ區之變更設計圖於八十九年一月三十一日送件，由雙方共同推出「海神」之預售案等事實，業據提出與所述相符之同意書、不動產買賣契約書、合作開發契約書、土地登記謄本、協議書、「海神案」預售屋廣告封面、建照執照變更設計申請書等件影本為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張系爭同意書實為單純之仲介契約性質，依同意書所載內容顯示付款條件已成就，且嗣後被告同意增加仲介費用五百萬元，被告僅支付部分仲介費用一千萬元，則被告自須依兩造之合意，給付仲介費用總額二千五百萬元之餘額一千五百萬元等情，惟為被告所否認，並以前揭詞情置辯。是以，本件茲應審究者，在於：（一）兩造合意訂立之契約性質，究為居間或委任契約？原告是否負有維持並擔保系爭合建契約繼續及完成之義務？（二）系爭同意書所約定之三階段付款條件，是否均已成就？（三）系爭同意書約定之費用總額究為二千五百萬元，抑或二千萬元？（四）被告已給付原告之費用，究為一千萬元抑或一千三百八十萬元？經查：
（一）兩造合意訂立之契約性質，究為居間或委任契約？原告是否負有維持並擔保系爭合建契約繼續及完成之義務？⑴按所謂仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產
經紀管理條例第四條第五款定有明文。而稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第五百六十五條亦有明文。再按稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第五百二十八條、五百二十九條復有明文。是居間契約為勞務給付契約之一種，其與委任契約不同者為：一、居間之內容限於他人間行為之媒介，且以有償為原則。二、居間人報酬之請求，以契約因其報告或媒介而成立者為限。三、所支出之費用非經約定，不得請求償還。
⑵原告雖主張兩造間僅為單純居間（仲介）之法律關係，並不負有維持並擔保系
爭合作契約繼續及完成之義務云云，然查系爭同意書上已載明：「本人乙○○同意，將位於淡水海鷗段９０２等地號之土地，委任甲○○先生，全權處理介紹與基泰建設公司之合建或買賣事宜，並負責完成訂立簽約事宜」，其既使用「委任」之用語，除契約中另有違反「委任」契約性質之約定內容外，原則上即應依其文義認為係委任契約。綜觀本件系爭同意書中，不僅未有違反委任契約性質之內容約定，更於原告得請求之報酬金額中，約定分簽約完成、圖面完成及合約完成等三期給付，足見被告是依原告履行委託處理事務之進度，分期給付報酬，如僅為單純居間之法律關係，則原告在為被告完成報告訂約之機會，或為訂約之媒介時，即得請求報酬，兩造何需約定分期給付報酬。況被告與基泰公司間就系爭合建事宜原已經由訴外人林宜明居間仲介，因被告與基泰公司總經理洪先勉談過卻沒談成，才基於原告與基泰公司總經理洪先勉間之親戚關係，委請原告協助等情，亦據證人林宜明到場結證屬實，顯見負責系爭合建事宜之居間者原為林宜明，為利於合建契約之簽訂及完成，被告才委任原告全權處理前開締結買賣及合建契約之相關事務。又原告如與訴外人林宜明皆僅單純負責居間之事務，如何領得數倍於林宜明三百七十萬元之委任報酬，足見原告所稱尚非可採。
⑶被告雖辯稱原告接受被告之委任，負有維持並擔保該合建契約繼續及完成之義
務，即與該合建契約間具有從屬性，該合建契約既經被告與基泰公司解除在案，系爭契約之效力即因解除條件成就而溯及於訂約時失其效力云云。惟查，原告依約雖負有維持並擔保該合建契約繼續及完成之義務，然系爭同意書既約定被告依原告履行委託處理事務之進度，分三期給付委任報酬，並以原告維持該合建契約完成作為第三期報酬給付之條件，則衡情該三期應屬被告同意付款之停止條件。如謂合建契約之完成為兩造間契約之解除條件，則事後被告與基泰公司如因故致合建契約無法履行時，原告不僅無法請領後續約定之報酬，更須返還先前已獲給付之委任報酬，亦即原告之前所付出之勞務及費用均無法獲得報酬，如此顯違當事人之真意，並有違事理之常，足見被告上開所辯，並非可採。
⑷綜此，兩造間所成立之法律關係應為委任契約之性質，因被告與基泰公司就系
爭合建契約案遲遲無法達成合意，被告遂委託原告全權處理被告與基泰公司完成合建契約之事宜，以確保被告與基泰公司間合建契約之順利完成。
（二）系爭同意書所約定之三階段付款條件，是否均已成就？⑴被告雖辯稱系爭同意書所約定之第二階段「圖面完成時」，係指變更設計之圖
面完成，且需Ａ、Ｂ、Ｃ三區之圖面均完成變更，第二階段之付款條件才告成就，如今既僅Ａ區之圖面完成變更設計，自不負給付之責云云。惟查，被告委任原告處理被告與基泰公司間就系爭土地買賣及合作開發事宜所簽訂之契約中，基泰公司係以七億七仟二百三十四萬元買下被告原持有之Ｂ區（即系爭土地），再以變更設計後之Ｂ區與被告原有之Ａ、Ｃ二區合併進行合建，雙方取得合作之三區各百分之五十之權利，唯如Ｂ區之變更圖面定案後七個月內未能取得變更設計之核准時，合作案即告終止，改為Ｂ區單純賣斷給基泰公司之買賣關係，基泰公司需再補付土地差額四千五百十一萬元給被告之事實，此有不動產買賣契約書及合作開發契約書在卷可資佐證。據此，被告與基泰公司合建範圍雖未限於系爭土地（Ｂ區），但既有合建不成改為單獨賣斷系爭土地之約定（不動產買賣契約書第二條第三項第四款），且合作開發契約書第二條第三項亦有「若乙方（指被告地主方面）未能於圖面定案後七個月內取得變更設計之核准，則本合作契約不生效力。乙方應提供Ｂ區之建造執照及變更設計相關文件，並點交Ｂ區土地與甲方：：」之約定，則除非兩造就系爭同意書「圖面完成」另有明確定義之補充約定，否則僅據該文義，實難遽認係指須取得核准時。況依被告與基泰公司所簽訂之前述二紙契約中顯示，被告原已在Ａ、Ｂ、Ｃ三區土地上申請建照，被告於契約簽訂後除需完成變更圖面之定案外，仍須於圖面定案後七個月內辦理變更設計及請照事宜，足見變更圖面本為被告之職責，本非原告基於委任關係所應承擔。綜此，應認為所謂「圖面完成」之付款階段，係指系爭土地（Ｂ區）已完成圖面變更設計之定案，如今Ｂ區既已於八十九年一月三十一日將變更設計之申請書正式送件，應認為系爭同意書第二階段所謂之「圖面完成時」條件已經成就，被告依約負有給付報酬與原告之義務。⑵原告雖主張付款辦法中第三期之「合約完成」，係指買賣部分之系爭土地所有
權已完成過戶手續云云。惟查，如「合約完成」係指過戶完成時，則在被告於八十八年九月六日將系爭土地過戶與基泰公司時，原告即得領取全部報酬，為何被告於八十八年十二月十三日與基泰公司解約後，因另覓他人接手無果而告反悔，乃又委託原告再次仲介期能與基泰公司復約，並承諾如仲介復約成立，願再多付仲介酬勞五百萬元時，不另立合約書或同意書（依原告所稱系爭同意書付款期限既已屆至，兩造自需另定契約），亦不在系爭同意書付款辦法第三欄「合約完成時」更改給付金額，卻於第二欄之「圖面完成」項，將原應給付一千萬元部分改成一千五百萬元，足見於系爭土地過戶基泰公司後，當時兩造認為「合約完成時」之付款條件尚未成就。又本件被告因曾自行與基泰公司洽商合建事宜未果，乃基於原告與基泰公司總經理之親誼關係，委任原告全權處理被告與基泰公司完成訂立合建或買賣契約之事務，已如前述，則系爭同意書雖未言明擔保之性質，但原告受被告之委任，負有維持該合作契約繼續及完成之義務，應堪認定。是以，系爭同意書付款辦法第三階段所謂之「合約完成時」，應指被告與基泰公司之合建契約事宜已告完成而言，今該合建契約既已於八十九年十二月十五日經被告與基泰公司合意解除，「合約完成時」之付款條件即未成就。
（三）系爭同意書所約定之費用總額究為二千五百萬元，抑或二千萬元？被告雖辯稱第二階段圖面完成時應給付之報酬，因原告嗣後要求將第三階段合約完成時應給付之報酬五百萬元前付，故被告始於該同意書付款辦法第二項將原載一千萬元塗改為付一千五百萬元，並非同意另追加五百萬元之報酬予原告，此由該同意書所載報酬總額仍為二千萬元可知云云。惟查，本件買賣及合建契約簽訂後，被告及基泰公司於八十八年十二月十三日合意解除，復於八十九年一月七日再行復約之事實，此為兩造所不爭執，原告為協助被告與基泰公司進行復約事宜，需額外付出勞務、時間及費用，則原告要求增加委任之報酬，被告加以同意之情，衡情尚非無據。又如係未增加總金額，而僅係將第三期款提前併入第二期，則事涉被告之給付責任，被告理應將第三期劃除，乃被告既未將第三期劃除，足證兩造並未有將第三期併入第二期之合意。況系爭同意書付款辦法第三項之「合約完成」係指全部合建完成已如前述，在合建何時可以完成仍未確定之情況下，衡情被告當無放棄此一期限利益之理。至於證人林宜明雖證稱兩造合意將系爭同意書內第二期之一千萬元改為一千五百萬元，係將第三期款併入第二期之意云云，然林宜明於兩造更改同意書內容時既未在場，此部分之證詞即非可採。是以，系爭同意書前段所載被告同意給付之介紹費總額二千萬元雖未予更改，然兩造既合意將第二期「圖面完成時」給付之報酬額由一千萬元刪改為一千五百萬元，探究兩造協議更改費用額之真意，被告同意給付之三期報酬額總計應係二千五百萬元。
（四）被告已給付原告之費用，究為一千萬元抑或一千三百八十萬元？⑴原告自陳已收受被告簽發ＧＰ0000000、ＧＰ0000000、ＧＰ0
000000號等三紙支票，合計共一千萬元之酬勞，對於另外收到由被告所給付，經林宜明轉交之二筆共三百八十萬元部分，則辯稱係與訴外人林宜明平分之另筆仲介費，與系爭同意書所約定之報酬無關云云。惟查，原告既自陳曾收受被告於八十八年九月十三日、八十九年一月十二日給付其與訴外人林宜明，由二人先後平分三百八十二萬元、三百六十八萬元，合計每人分得三百八十萬元之委任報酬，且原告與林宜明皆係受被告之委任，分別處理被告及基泰公司間簽訂系爭合建契約之居間及委任事務，其同時受領被告給付之前開款項，衡情應屬系爭同意書所約定之費用。況依常理而言，不動產買賣仲介之委任，當事人應以約定一筆仲介費用為常態，而原告復未陳明兩造另有給付系爭同意書以外之其他仲介費用之約定，自難據此作有利於原告之認定。
⑵原告雖辯稱被告於八十九年一月十二日所付三百六十八萬元部份，該收據上顯
示係「台北縣海鷗段九六六地號第四期土地款部份」，並由兩造及林宜明共同具名立據，即與被告依系爭同意書承諾給付之仲介費無涉云云。惟查，系爭支票原為基泰公司就系爭不動產買賣契約書約定給付被告第四期土地款之部分款項，被告將所收此筆款項轉給付被告及訴外人林宜明作為酬勞，該款項確已由原告及訴外人林宜明簽收無誤，而原告及訴外人林宜明業已平均受領該筆款項，此有林宜明所簽發予原告一百八十四萬元之支票存根為憑。況原告及林宜明既非系爭買賣及合建契約之當事人，即無領取所謂系爭土地部分款項之權利，足見原告所辯尚非可採。是以，被告既已依系爭同意書之約定，給付原告一千三百八十萬元之報酬，原告如依系爭同意書請求被告給付報酬餘額，自應扣除已給付之一千三百八十萬元部分。
五、綜上所述，兩造間所成立之法律關係應為委任契約之性質，原告依約應處理被告與基泰公司訂立合建契約之相關事宜，並負有維持及擔保系爭合建契約繼續與完成之義務。而系爭同意書所約定之三階段付款條件中，簽約完成時、圖面完成時已經條件成就，被告應依約給付第一、二期之委任報酬，第三期契約完成之付款條件則未成就。又兩造所約定之報酬總額應為二千五百萬元，被告應給付之第一、二期費用總額計為二千萬元（五百萬元＋一千五百萬元），被告已給付其中一千三百八十萬元，尚餘六百二十萬元未為給付。從而，原告依系爭同意書之約定，請求被告給付報酬六百二十萬元及自支付命令繕本送達翌日（即九十年一月三十日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，即屬有據，應予准許。
逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決結果無影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部份，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部份訴之駁回而失所依據，應予駁回。
八、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 三 月 十四 日
民事第六庭審判長法 官 鄭純惠
法 官 姜悌文法 官 林孟皇右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 三 月 十五 日
法院書記官 劉寶鈴