臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第五九五號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間交付房地事件，本院判決如左：
主 文被告應將座落台北市○○區○○段四小段八七八地號土地，面積為二七０平方公尺，以及其上建物門牌號碼為台北市○○路○段○○○巷○號二層鋼筋混凝土造房屋，一層面積為七十六點三五平方公尺、二層面積為六十七點六五平方公尺、陽台面積為十六點二九平方公尺及平台面積為三點六平方公尺交付予原告。
被告應給付原告新台幣伍佰萬元及自民國九十年一月十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹仟壹佰陸拾柒萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣參仟伍佰萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將座落台北市○○區○○段四小段八七八地號土地，面積為二七０平方
公尺，以及其上建物門牌號碼為台北市○○路○段○○○巷○號二層鋼筋混凝土造房屋，一層面積為七十六點三五平方公尺、二層面積為六十七點六五平方公尺、陽台面積為十六點二九平方公尺及平台面積為三點六平方公尺（以下簡稱系爭房地）交付予原告。
㈡被告應給付原告新台幣（下同）五百萬元及自起訴狀繕本送達之翌日（即九十年一月十九日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人之義務，民法第三百四十八條第一項前段
定有明文，經查原告向被告買受系爭房，雙方並於民國（下同）八十七年二月九日完成所有權移轉之登記，因此被告係系爭房地之出賣人，對於買受人即原告負有交付系爭房地之義務，並不因已為所有權移轉之登記而消滅，雖被告就系爭房地保留買回之權利，另與原告簽訂協議書，但被告並未依協議書之約定，於八十七年十二月三十一日以前，向原告行使買回權，且被告亦未給付三千五百萬元之價金，換言之，被告之買回權因約定期限屆滿即歸消滅，則依協議書第三條後段約定，被告應於八十八年一月三十一日以前將系爭房地交付予原告。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法第二百五十條
第一項所規定，又雙方約定違約金之債權，於約定之原因事實發生時，即已獨立存在，債權人自得據為請求之原因，依兩造所簽定之協議書第五條後段之約定，被告不依照約定時期履行交付系爭房地之義務，則原告自得依上開協議書之約定併予請求被告給付原告五百萬元之違約金。
㈢對被告抗辯之陳述：
⑴第按抵押權設定契約，約定於債權已屆清償期而未為清償時，抵押物之所有
權移屬於抵押權人者，學者稱為流質契約，依民法第八百七十三條第二項之規定為無效，固即為流質契約之禁止，然該條所謂抵押權，係指依物權設定應經登記，始生效力之原則，亦即已登記之抵押權而言，惟本件兩造間既無約定設定不動產抵押權之債權契約，復無抵押權之設定登記，況且依被告於八十七年二月十日簽收之收款條上載「茲收到乙○○先生部分房屋價款共計新台幣壹仟玖佰零玖萬柒仟柒佰玖拾元：：」，益證兩造間所為系爭房地之所有權移轉登記，乃係基於買賣而來，要非被告所稱流質契約。
⑵系爭房地係由被告價售予原告，並於八十七年二月九日辦妥所有權移轉登記
，而原告則於翌日支付價款一千九百三十九萬七千七百九十元予被告，再因系爭房地原設定抵押登記予第一商業銀行股份有限公司，原告遂於八十七年二月十八日匯款一千六百三十九萬零一百一十元予李素秋，以便辦理抵押權塗銷登記，且抵押權亦於其後塗銷，足證原告確係支付價金始取得系爭房地之所有權。
⑶惟查倘兩造間並無買賣關係，而係借貸關係，則應由原告支付借款三千五百
萬元即可，何需由原告款匯予被告，再由被告清償抵押借款並塗銷抵押登記之理，另者，因被告遲遲未依約點交系爭房地，且事後翻異擬買回系爭房地，雙方始於八十七年五月二十七日另立協議書，約明至遲應於八十七年十二月三十一日以前買回，又買回前未能點交之損失，則由被告按買賣價金計付利息以為補貼。
三、證據：提出台北市土地登記謄本、台北市建物登記謄本、八十七年五月二十七日協議書乙份、台北市中山地政事務所卷存土地登記申請書、土地買賣所有權移轉契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書、支票陸紙、八十七年二月十日收款憑條、中國信託商業銀行匯款回條及不動產異動索引資料等影本為證。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠本件系爭房地於八十七年二月九日所為不動產所有權移轉行為，係流質契約，
依民法第八百七十三條第二項之規定，其約定為無效，故而，不動產移轉登記為無效，原告自不得請求交付系爭房地。
㈡對於系爭房地現由被告保管使用中。
㈢伊確實向原告借款三千五百萬元，在原告所經營之證券公司得以操作一億元之
股票，為確保其債權始將系爭房地所有權移轉予原告，並於八十七年五月二十七日簽立協議書，因此兩造間並無買賣關係，而係隱藏借款擔保之法律關係。
三、證據：提出中國信託商業銀行存入憑單、支票陸紙等影本為證，並依聲請傳訊證人林美嘉暨向台北市中山地政事務所調取系爭房地登記簿謄本。
理 由
一、原告起訴主張於八十七年一月間以三千五百元之價格向被告購買系爭房地，並於八十七年二月九日完成所有權移轉登記，惟被告欲保留買回權利，故未完成交付行為，且於八十七年五月二十七日兩造簽訂協議書，約定被告於八十七年十二月三十一日以前得以同價額買回系爭房地，若被告未依協議履行則應於八十八年一月三十一日以前將系爭房地騰空點交予原告，且應給付原告五百萬元之違約金，因被告並未協議履行買回系爭房地，為此依買賣關係及協議書之約定，請求判決如訴之聲明。
二、被告則以：伊與原告間並無買賣關係，實因伊向原告借款三千五百萬元，原告為確保其債權，始將系爭房地辦理過戶於原告作為擔保之用，並於八十七年五月二十七日簽訂協議書約定買回之權利等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭房地業於八十七年二月九日辦理所有權之移轉予原告，但系爭房地之鑰匙由被告持有中，而兩造曾於八十七年五月二十七日簽訂協議書，約定被告得於八十七年十二月三十一日前以同價格買回系爭房地，且被告若未依約履行則應給付原告五百萬元之違約金，惟被告並未依約於協議期限內買回系爭房地之事實，此為被告所不爭執，並有系爭房地登記謄本及八十七年五月二十七日協議書等影本為證，堪信原告此部分主張之事實為真實，茲兩造有爭議者，本院首應審究者為原告所主張兩造間就系爭房地之買賣關係是否存在乙節？分述如下：
㈠按請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由
原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分配之原則，最高法院四十三年台上字第三七七號判例意旨可參，茲被告否認與原告間有買賣關係，而原告既基於買賣關係請求被告依約履行交付行為，揆諸前揭判例意旨，自應由原告就此事實負舉證之責。
㈡經查依原告所提出由被告簽具之八十七年二月十日收款條影本上記載：「茲收
到乙○○（即原告）先生部分房屋價款共計新台幣壹仟玖佰零玖萬柒仟柒佰玖拾元整，其中壹仟佰萬元請指定轉入王松大帳戶內（聯邦銀行南京東路分行活儲00000000000─九）收款人甲○○（即被告）」，再觀諸原告所提出八十七年二月十八日中國信託商業銀行匯款回條影本記載：「匯款人乙○○，收款人戶名李素秋，匯入行庫一銀儲蓄部帳戶00000000000，金額新台幣壹仟陸佰參拾玖萬壹佰壹拾參元。」，復參佐原告所提出之系爭房地「異動索引」資料記載顯見：系爭房地原於七十九年八月七日案外人李素秋購買後，於七十九年十一月十六日設定抵押權予第一商業銀行股份有限公司，然於八十七年二月九日原告以買賣關係辦妥所有權移轉登記後，並於八十七年三月十八日因清償行為而塗銷前述第一商業銀行股份有限公司之抵押權登記，而被告於本院審理中亦陳述有收受三千五百萬元，惟以該筆款項係向原告之借款等語置辯（見本院九十年七月十二日言詞辯論筆錄自明），足徵原告主張確實有交付三千五百萬元之事實乙節，洵堪採信。
㈢再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九
十八條定有明文，又解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院十九年上字第五八號及三十九年台上字第一０五三號亦著有判例可稽，第查依兩造所不爭執之八十七年五月二十七日協議書上記載：「甲乙雙方合意有關甲方（即被告）所有坐落台北市○○區○○路二段六十八巷八號房屋全棟及其坐落土地（以下簡稱本房地），於乙方完成左開各項時，乙方就本房地有以新台幣（以下同）參仟伍佰萬元買回之權。㈠乙方兌現如附件所示之全部支票時，乙方於八十七年十二月三十一日以前就本房地有買回權，但參仟伍佰萬元之價金須一次付清：：甲方雙方合意，於乙方依前條第一、二款之規定付款買回本房地之同時，甲方應將本房地之所有過戶所需文件，及本房地當時尚存在之抵押權設定之清償證明書及塗銷抵押權所需之文件用印完妥交付與乙方：：甲方雙方合意向乙方未依前開第一條第㈠、㈡款之相關規定履行時，乙方即喪失對本房地之買回權，乙方並應於八十八年一月三十一日以前負責將本房地騰空點交與甲方：：」等字樣，顯見被告與原告於簽訂系爭協議書係以因系爭房地雖已完成所有權之移轉登記，惟乃在被告占有使用中，為此乃協議以同一價格限定期限被告得買回系爭房地之約定。
綜上所述，原告主張與被告間就系爭房地存有買賣關係乙節，要屬可信。
㈣惟按當事人締結不動產買賣契約之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要
之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，再者若出賣之物為他人所有，則出賣人須先取得其所有權，然後移轉於買受人，或使該他人逕將物之所有權移轉於買受人，鑑於買賣契約之有償性，並為保護善意之買受人，乃賦予出賣人以權利瑕疵擔保責任，因而承認契約之效力，亦即並不因之而無效，然查系爭房地於辦理過戶予原告之前登記名義人固為案外人李素秋，惟系爭房地確實為被告所有僅系登記於案外人李素秋之名下乙節，此為被告所不爭執，復參佐卷附系爭房地當初於辦理所有權之移轉登記所附買賣所有權移轉契約書上所載「承買人為乙○○、出賣人為李素秋」，依前述說明，被告即負有移轉所有權予原告之義務，至於案外人即系爭房地之登記名義人李素秋與被告間有何種法律關係，基於債權之相對性原則，對於原告而言乃係另一問題，尚不足以遽此認定原告與被告間就系爭房地並無買賣關係。
㈤第按當事人主張有金錢借貸關係存在，須就其發生所須具備之特別要件即金錢
之交付及借貸意思表示一致負舉證之責任，若僅證明有金錢之交付，未證明借貸意思表互相一致者，尚不能認有金錢借貸關係存在，然被告抗辯前述三千五百萬元係借貸並非系爭房地之買賣價金，惟如前所述，原告否認該筆三千五百萬元係借款，則依前開說明，被告自應就與原告有借貸意思表示合致負舉證之責，但被告固提出支票影本以作為係支付該筆借款之利息支出，惟依被告所提出之支票觀諸此為兩造於八十七年五月二十七日簽訂系爭協議書時，依協議書第一條第二款之約定所交付之支票，固尚難遽此認定該支票為支付借款之利息，此外被告復未舉證以實其說，故被告此部分抗辯殊難採信。
㈥末查被告抗辯對於原告所負之借款債務，與原告約明於一定期限內備價回贖，
實係以原有借款設定擔保之用，而以回贖期間為其清償之期間，自有流押契約之禁止云云，然查被告並未舉證與原告間有借貸關係存在，已如上所述，再者被告復未證明就系爭房地所有權具備抵押權之法定要件，從而被告抗辯有流押契約禁止之適用云云，自無可採。
四、按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治」在經濟活動規範上之具體表現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容。民法第二百五十二條「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」之規定，既明訂於民法第二章債編總則，依照「體系解釋」之法律解釋方法，在判斷違約金是否過高時，除應審酌契約當事人之締約地位、一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形外，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。總而言之，法院於適用民法第二百五十二條酌減違約金時，縱違約金約定之數額高於當事人所受之實際損害，若於契約正義無礙而非顯失公平，即不宜僅因一造當事人所受之損害低於違約金之數額，認兩造約定之違約金有過高之情事，而過度壓縮「契約自由」之空間，經查：
㈠本件八十七年五月二十七日協議書第五條約定：「甲方雙方合意，倘甲方（即
原告）違反本協議書第二條之義務時，甲方應給付乙方（即被告）貳仟伍佰萬元之違約金，倘乙方違反本協議書第三條之義務時，乙方應給付甲方伍佰萬元之違約金。」，觀其文義，誠屬兩造合意約定懲罰性及損害賠償總額之約定，上開約定為使文字簡潔，按債權人祇要證明有債務不履行之事實，則不必證明損害之發生及損害額之多寡，即可請求（參見最高法院七十七年台上二五五五號民事判決）。換言之，違約金債權之發生，以有債務人不履行為已足，不以債務人實際受有損害為要件。
㈡又兩造特別於協議書中有違約罰則等約定，據上開協議書內有關違約金之約定
，其真意即在被告違約時原告即得取得該段期間內無法使用系爭房地所負之損失，被告應將已系爭房地點交予原告，並再依已約各給付違約罰金金額，是原告就被告請求交付系爭房地請求權，應於被告違約債務不履行時，即已獨立存在。兩造既經約定有價金返還範圍及損害賠償預定總額及懲罰違約金額，原告自毋庸舉證證明所受實際損害，即可依上開約定請求被告為給付。
㈢末違約金額之約定，債務人是否應受其約定之拘束，各國立法不一，我國民法
第二百五十二條固定有約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，惟上開規定，是為保護債務人之利益，而期得公平之結果，無關社會公益（參見民法第二百五十二條立法理由），非屬強制禁止規定，得由當事人間以特約排除適用之。換言之，上開違約金額過高法院得為酌減之規定，僅在兩造當事人無特約條款排除時始有適用之餘地，如兩造已另有特約條款排除其適用時，其約定應屬有效，且依「自己相反行為不許可原則」，亦不得異其主張，以符誠信原則。查：本件就前述懲罰違約金額，兩造已於契約平等互惠約定，雙方互不得主張過高或過低而要求增減或訴請法院判決酌增或酌減，據上所述，其約定自屬有效，本件就該懲罰違約金額應無民法第二百五十二條適用。
五、從而，原告本於民法第三百四十八條第一項之規定及協議書第五條之約定，請求被告給付如訴之聲明，為有理由，應予准許。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額准許之。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日
民事第四庭法 官 陳博文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 七 月 十一 日
法院書記官 蔡嘉萍