臺灣臺北地方法院民事判決 九十度重訴字第七九號
原 告 戊○○訴訟代理人 蔡慧玲律師
顧定軒律師被 告 乙○○被 告 通圓房屋仲介有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 謝永誌律師複 代理人 王福民律師被 告 丙○○?
訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應給付原告新台幣壹仟零伍拾萬零貳仟柒佰壹拾伍元，及其中新台幣貳佰零捌萬元自民國八十八年一月十二日起、新台幣壹佰零肆萬元自民國八十八年二月十二日起、新台幣柒佰貳拾捌萬元自民國八十八年三月十六日起，新台幣元壹拾萬零貳仟柒佰壹拾伍元自民國九十年一月二十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣貳佰陸拾貳萬玖仟壹佰伍拾陸元，及其中新台幣伍拾貳萬元自民國八十八年元月十二日起、新台幣貳拾陸萬元自民國二月十二日起、新台幣壹佰萬元自民國八十八年三月十二日起、新台幣捌拾貳萬元自民國八十八年四月一日起，新台幣貳萬玖仟壹佰伍拾陸元自民國九十年一月二十日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告通圓房屋仲介有限公司應給付原告新台幣壹拾參萬元，及自民國八十八年四月七日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○百分之六十五，被告丙○○負擔百分之十六，被告通圓房屋仲介有限公司負擔百分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁佰伍拾壹萬為被告乙○○供擔保後，得假執行。但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零伍拾萬零貳仟柒佰壹拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹佰叁拾貳萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行。但被告丙○○如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰陸拾貳萬玖仟壹佰伍拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於原告以新台幣伍萬元為被告通圓房屋仲介有限公司供擔保後，得假執行。但被告通圓房屋仲介有限公司如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）、被告乙○○應給付原告新台幣壹仟參佰參拾參萬陸仟玖佰壹拾捌元正，及其
中新台幣貳佰零捌萬自民國八十八年一月十二日起、新台幣壹佰零肆萬自民國八十八年二月十二日起、新台幣柒佰貳拾捌萬自民國八十八年三月十六日起，新台幣貳佰玖拾參萬陸仟玖佰壹拾捌元正自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）、被告丙○○應給付原告新台幣貳佰陸拾貳萬玖仟壹佰伍拾陸元正，及其中新
台幣伍拾貳萬自民國八十八年元月十二日起、新台幣貳拾陸萬自民國二月十二日起、新台幣壹佰萬自民國八十八年三月十二日起、新台幣捌拾貳萬自民國八十八年四月一日起，新台幣貳萬玖仟壹佰伍拾陸元正自起訴狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）、被告通圓房屋仲介有限公司應給付原告新台幣壹拾參萬元正，及自民國八十八年四月七日起至清償日，按週年利率百分之五計算之利息。
（四）、原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）、被告乙○○部分：原告曾於八十八年元月十二日在通圓房屋仲介有限公司（
下稱通圓仲介公司）居間仲介下，以新台幣（下同）一千零四十萬元正之價格，向被告乙○○買受伊所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○號八樓之房屋及其座落基地之應有部分（下稱「系爭房地」），雙方訂有「不動產買賣契約書」；原告並已依約給付買賣價金，雙方完成產權之移轉，且因此支出三百多萬之裝潢費。嗣上開位於「力霸皇家社區」之系爭房地，日前卻因九二一大地震受有損害，而於台北市政府工務局建築管理處指示下，「力霸皇家社區」整棟建築物（包括系爭房地）進行全面鑑定及修繕。孰料，經台北市結構工程工業技師公會鑑定結果顯示，系爭房地竟為「高氯離子混擬土建築物」（即俗稱之「海砂屋」），且台北市工務局於八十九年六月一日來函指示：「於文到之日起停止使用，並辦理後續拆除重建事宜」。原告至此始知悉被告出賣之系爭房地竟為海砂屋，且近日被迫全部拆除，系爭房地已無法再為居住使用。
（二） 被告丙○○部分：通圓仲介公司居間仲介原告買受系爭房地時，因系爭房地
並無停車位，不符原告購屋之要求，故通圓仲介公司同時另居間仲介原告買受與系爭房地同樣位於「力霸皇家社區」內之被告丙○○所有之門牌號碼：台北市○○區○○街○○巷○○號地下樓之停車位（下稱系爭停車位），總價貳佰捌拾元正（因與通圓仲介公司有買賣價格之約定，故原告係以二百六十萬元購得），雙方亦簽訂有「不動產買賣契約書」，買賣價金原告業已全數給付，雙方完成產權移轉登記。與前揭房地同樣位於「力霸皇家社區」之系爭停車位，經台北市結構工程工業技師公會鑑定結果顯示，亦為「海砂屋」且同樣面臨拆除之命運。
（三） 被告通圓仲介公司部分：原告委託通圓仲介公司代為居間仲介購屋，雙方並
就購買總價款、付款方式等條件一一詳實約定，原告與伊尚有「出具非海砂屋，非輻射屋之證明。車位二百六十萬、房屋一千零四十萬、總計一千三百萬元。以上條件須談成，此約才有效」「特別約定事項」之約定，此有雙方簽訂之「不動產買賣邀約/承諾書」可資為憑，伊復交付由被告乙○○出示之「台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告」及「無輻射污染證明書」，以向原告保證系爭房地非海砂屋，非輻射屋，原告故為買受並全數依約分別給付價金予被告乙○○及被告丙○○。
（四）、系爭房地及停車位既經台北市結構工程工業技師公會八十九年三月二十日以
（八九）北結師鑑定字第一一四五號鑑定報告書明確指出為「高氯離子混凝土建築物」，且經台北市政府工務局函示系爭房地、停車應停止使用，拆除重建，是系爭房地、停車位確係海砂屋，其混凝土將隨時間逐漸剝落，進而繡蝕鋼筋，致房屋之安全性堪憂，此為眾所皆知之事情，且面臨被拆除之命運，已為事實，從而原告以本件起訴狀繕本之送達，向被告乙○○、丙○○為解除契約之意思表示，並依民法第三百五十四條、第三百五十九條、第二百二十七條、第二百五十九條規定，請求被告乙○○及被告丙○○返還原告已付之價金，及分別自被告受領時起請求按法定利率計算之利息，並得請求渠等負擔原告已繳付之稅費、規費、代書費等，如下：
１、被告乙○○部分：
⑴、價金共計一千零四十萬元，其中二百零八萬自八十八年一月十二日起算（八十八
年一月十二日給付）、其中一百零四萬自八十八年二月十二日起算（八十八年二月十二日給付），及其中七百二十八萬自八十八年三月十六日起算（八十八年三月十六日給付）。
⑵、已繳之稅費、規費、代書費等共計一十萬二千七百一十五元正：契稅五萬八千六
百六十五元正、相關規費共計二萬二千五百五十元正、及代書費共計二萬一千五百元正。
２、被告丙○○部分：
⑴、價金，原告係給付二百六十萬元，其中五十二萬自八十八年元月十二日起算（元
月十二日給付）、其中二十六萬自二月十二日起算（二月十二日給付）、其中一百萬自八十八年三月十三日起算（三月十三日給付）、及其中八十二萬自八十八年四月一日起算（四月一日給付）。
⑵、已繳之稅費、規費、代書費等共計二萬九千一百五十六元正；契稅一萬二千九百八十五元正、規費共計二千六百七十一元正、代書費共計一萬三千五百元正。
（五）、再按民法第二百六十條及雙方不動產買賣契約第八條第四項約定：「….
如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損賠。雙方並同時……」，原告買受系爭房地時業已耗費裝潢費、搬運費等共計二百八十三萬四千二百零三元正，原告自得請求被告乙○○賠償。
（六）、按民法第五百六十八條第一項之規定，居間人，以契約因其報告或媒介而成
立者為限，得請求報酬。又「契約因居間人媒介而成立者，若因『事後發生』之原因致契約因故解除者，居間人固仍得請求報酬，惟若因『契約成立』時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間之報酬，方屬公允。」查被告通圓仲介公司既為專業仲介公司，就系爭建築物是否為海砂屋或輻射屋本應負有注意之義務，況伊為原告居間仲介時，原告業已伊特別表示出賣人應出具非輻射屋非海砂屋，並載明於雙方契約書之「特別約定事項」中，此亦為被告所明知，今顯因被告通圓仲介公司之疏於注意，致原告購得海砂屋，故解除與被告乙○○及丙○○間之買賣契約，徵諸上開說明，被告對原告即無居間報酬請求權存在，原告本於居間契約，業已給付被告通圓仲介公司居間報酬一十三萬元，對於被告通圓仲介公司而言，即屬無法律上之原因所受之利益，致原告受有損害，原告依民法第一七九條之規定，請求被告如數返還。
（七）、茲就有關海砂屋鑑定報告提出說明：按本件係因九二一地震後，台北市政府
工務局建築管理處委請台北市結構工程工業技師公會就﹁力霸皇家社區﹂大樓九二一地震後整體結構安全及損害修復鑑定，而該鑑定報告中對系爭建築物作鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、氯離子含量、中性化深度；及柱、板裂縫量測後，始鑑定出系爭建築物係海砂屋。然被告乙○○雖提出台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告證明系爭建物非海砂屋，惟該份鑑定報告僅以﹁力霸皇家社區﹂中之建物門牌：台北市○○路○○○巷○號八樓內之客廳柱部份作取樣，而僅憑單一點取樣作氯離子含量檢測，卻未就鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、中性化深度；及柱、板裂縫量測等項目檢測。另被告丙○○於九十年二月間委請台灣省土木技師公會所作硬化混凝土含氯量試驗報告中並未作鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、中性化深度；及柱、板裂縫量測等項目檢測，故該鑑定報告可信度顯有不足。又按台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則第二條明定，鑑定項目應包括：（一）鋼筋檢測：腐蝕、斷面量測。（二）混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增如保護層厚度檢測。（三）裂縫量測：裂損狀況：裂縫寬度及長度。第三條規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每一○○平方公尺一個，每樓層不得少於三個。因此被告乙○○、丙○○所作之鑑定報告並不符合鑑定標準及規定，自不足採信。
（八）、按買受人不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，民法第三百五
十六條第三項定有明文；又按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權於買受人依三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅。而建築物本身瑕疵非一般人肉眼即能分辨出瑕疵，故無法按物之性質，依通常程序從速檢查。本件當初係因九二一地震台北市政府工務局建築管理處委請台北市結構工程工業技師公會就﹁力霸皇家社區﹂大樓九二一地震後整體結構安全及損害修復鑑定，該鑑定報告雖於八十九年三月間完成，惟須經台北市政府作評定，而原告係接獲台北市政府工務局八十九年六月一日發出之公函通知後，始知悉原告所購買之建築物係海砂屋，遂於八十九年十一月一日向台灣士林地方法院對被告丙○○聲請假扣押，嗣該法院於八十九年十一月二十日發函囑託台北市中山地政事務所為查封登記，並於八十九年十一月二十三日下午三時十分為查封執行，此有台灣士林地方法院民事裁定及該院民事執行處囑託查封登記函影本各一份可稽（參見原證十）。復依民法第一百二十九條第一項第三款規定，因起訴而有時效中斷之事由；又同條第二項第五款之規定，開始執行行為或強制執行與起訴有同一效力。因之，原告於八十九年十一月二十三日為假扣押查封執行時業已通知被告丙○○，且依前揭規定應係為消滅時效之中斷事由，嗣於八十九年十一月三十日原告爰具狀向鈞院提起本件訴訟，自無消滅時效之情事。
（九）、被告等雖以系爭台北市結構工程工業技師工會八十九年三月二十日（八九）
北結師鑑字第一一四五號鑑定報告書及台北市政府工務局八十九年四月二十日日北市工建字第八九三○九九○三○○號函，而稱原告早已知悉該等物之瑕疵逾六個月，故已罹於請求權時效云云。惟查，原告並未直接受有前揭二函件之通知，此以該等結構鑑定報告書係提交於台北市工務局，而上開台北市工務局函之受文者乃係「力霸皇家社區守望相助委員會」，而意旨亦僅稱「‧‧‧建議規劃重建。請提供全棟建築物所有權人年籍資料憑辦‧‧‧」，是斯時原告仍不清楚系爭建物及停車位已屬於「海砂屋」，且須面臨拆除重建，所購買之物價值全失之情事（此以該等建物是否屬海砂屋，迄今兩造所提出之鑑定報告仍有不同意見，足見原告於未正式收得主管機關通知前，要無從判斷該等建物及停車位之定位，至屬昭然）。原告於同年六月一日收得台北市工務局八十九年六月一日北市工建字第八九三一三六七五○○號函，而命原告「於文到之日停止使用，並辦理後續拆除重建事宜」，至此原告方知系爭建物及停車位確已屬不具民法第三百五十四條效用或價值，亦不具備被告等所保證品質之物；原告雖不得已亦僅能無奈於同年十一月一日對給告等為假扣押之聲請，以保全自己權益。基此，依民法第一百二十九條第一項第三款及同條第二項第五款之規定，開始執行之行為與起訴有同一效力，原告於提出假扣押聲請後，再於同年十一年三十日對被告等起訴，原告所為自無任何罹於時效之情形。
（十）、當原告與被告通圓房屋仲介有限公司簽訂不動產買賣要約承諾書特別約定事
項中，已載明﹁１出具非海砂屋，非輻射屋之證明。２車位：二百六十萬元；房屋：一千零四十萬元；總計一千三百萬元，以上之條件皆談成，此約始有效﹂，並請被告通圓房屋仲介有限公司告知被告乙○○及丙○○。嗣被告乙○○為將系爭建物順利賣予原告，遂委請台灣省土木技師公會作硬化混凝土含氯量試驗報告，以證明系爭建物非海砂屋，此由該份鑑定報告載明收件日期：87/12/28；試驗完成日期：87/12/29，足資證明。然被告乙○○所提供之鑑定報告並不符合台北市政府鑑定原則，致使原告根據該鑑定報告信以為真，乃與被告等簽訂本約並給付價金。按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權於買受人依三百五十六條規定為通知後六個月間不行使而消滅；前項關於六個月期間規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，此觀民法定三百六十五條規定自明。而被告乙○○僅係為順利出售系爭建物，臨時委請台灣土木技師公會作硬化混凝土含氯量試驗報告，而已該簡易報告來矇混原告，顯有故意不告知瑕疵，自無民法三百六十五條第一項之適用，亦無消滅時效之情事。
（十一）、追加依民法第三百六十條之規定請求損害賠償之訴訟標的
１、按民法第三百六十條規定：「買賣之物缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同。」職是，原告依據此法條，再追加一訴訟標的為：系爭房屋及停車位，因缺少被告乙○○、丙○○所保證非海砂屋、輻射屋之品質，原告依民法第三百六十條之規定，請求不履行之損害賠償。
２、再者，原告基於解除契約之回復原狀請求權，與基於買賣標的未具保證品質之損害賠償請求權，其法律上之性質雖有不同，但二者訴訟上所據之基礎事實乃屬同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結。為此，原告爰依民事訴訟法第二百五十五條之規定，追加訴訟標的如一所述，合先敘明。
（十二）、原告依民法第三百六十條之規定，請求被告負不履行之損害賠償責任，其構成要件分述如左：
１、系爭房屋及停車位於危險移轉時，存有瑕疵：查九二一大地震後，台北市政府工務局建築管理處委請台北市結構工程工業技師公會就「力霸皇家社區」大樓九二一地震後整體結構安全及損害修復鑑定，而該鑑定報告中對系爭建築物作鋼筋腐蝕檢測、混凝土抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，及柱、板裂縫量測後，鑑定出系爭建築物之混凝土強度均未符合規範要求（平均各樓層約只達50﹪至60﹪），且氯離子含量偏高（約2.58 kg /m3至7.72 kg /m3），均不符合耐久性鋼筋混凝土結構不得超過0.3 kg /m3之規定，並且已有鋼筋腐蝕之現象。換言之，系爭建物即俗稱之「海砂屋」。另地下室部分經鑑定因氯離子含量過高，鋼筋生銹膨脹，形成水平縱向及垂直縱向裂縫。（以上之鑑定結果，請參見鈞院卷附：台北市結構工程工業技師公會鑑定報告書）。職是，台北市政府工務局分別於八十九年六月一日、八十九年七月三日、九十年四月二十日發函指示：立即停止使用、強制停止供水、供電，並辦理後續拆除重建事宜（參見原證十）。則系爭建物及地下停車位具有重大瑕疵，至為顯然，實無庸置疑。又查，系爭建物之瑕疵由來，乃因使用高氯離子含量之劣等鋼筋、水泥建材所致，故其瑕疵當然於本件買賣標的物點交予原告，亦即危險移轉時，即已存在。
２、原告善意並無重大過失，且已以假扣押查封執行及起訴狀繕本之送達被告，盡其瑕疵通知之義務：查台北市結構工程工業技師公會就「力霸皇家社區」之安全鑑定報告於八十九年三月二十日完成，並須經台北市政府作一完整之評估審定，最後由工務局於八十九年六月一日發出公函通知。原告於接獲此通知後，始知悉所購買之建物確定是海砂屋，必須停止使用，拆除重建。原告為保障自身之權益，避免將來無法求償，遂著手調查被告之財產狀況，於查獲被告丙○○之不動產後，隨即於八十九年十一月一日向台灣士林地方法院對被告丙○○聲請假扣押，並迅即於八十九年十一月三十日具狀向鈞院提起本件訟訴，且以起訴狀繕本之送達向被告等為瑕疵之通知。
３、按民法第三百五十六條第三項規定：「不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物」。惟民法並未明文規定日後發現瑕疵之通知，有無時間上之限制。被告雖以鄭玉波所著民法債編各論上冊，第四十九頁之論述：「解釋上應自物之交付後六個月為限，…」然此只是鄭氏個人之見解。實務上之認定仍應依買賣標的物之各別情況，審究買受人之通知時點，是否怠惰具有重大過失，作一公平合理之論斷。按通知之目的乃是為使出賣人得知買賣標的物有何瑕疵所在。查係爭建物乃座落於「力霸皇家社區」之台北市○○路○○○巷○號八樓。又查被告乙○○之住所座落於台北市○○路○○○號。「力霸皇家社區」於九二一大地震後被鑑定為「高氯離子混擬土建築物」，並由台北市政府工務局陸續於八十九年六月一日、七月三日函示公告應停止使用，拆除重建，此事件在永吉路一帶的社區造成極大的震撼，街頭巷尾議論紛紛。被告乙○○之住所亦在「力霸皇家社區」附近，不可能不知系爭建物已被鑑定為「海砂屋」，必須拆除重建。且原告花費鉅額所買受之建物竟遭受必須拆除重建之命運，為將來得以向被告求償以彌補損失，並避免被告迅速脫產，原告隨即著手調查被告之財產狀況，並擬先予以假扣押，而以查封執行之通知，做為主張瑕疵擔保之通知。況且，從原告於八十九年六月一日得知系爭建物須拆除重建時起，至八十九年十一月一日向士林地院聲請假扣押、同年十一月三十日具狀向鈞院起訴，亦在六個月的期間之內。且以不動產之特殊性，是否可率爾認定原告以假扣押之執行及起訴狀之送達做為瑕疵通知，是屬怠於通知，具有重大過失，實值商榷。
４、系爭房屋及停車位，未具被告所保證非海砂屋、非輻射屋之品質：查原告於八十七年十二月二十六日與被告通圓房屋仲介有限公司就系爭建物簽訂有不動產買賣要約承諾書，並於特別約定事項中載明「１、出具非海砂屋，非輻射屋之證明。
２、車位：二百六十萬；房屋：一千零四十萬；總計一千三百萬，以上之條件皆談成，此約始有效」，並請被告通圓房屋仲介有限公司告知被告乙○○及丙○○。被告乙○○為求將系爭建物順利出賣予原告，遂於八十七年十二月二十八日委請台灣省土木技師公會作硬化混凝土含氯量試驗報告，並於八十七年十二月二十九日完成客廳柱之氯離子含量為0.234 kg /m3之鑑定報告。換言之，被告已向原告保證系爭建物並非海砂屋、輻射屋。惟詎八十九年三月二十日台北市結構工程工業技師公會（八九）北結師鑑定字第一一四五號鑑定報告書明確指出為「高氯離子混凝土建築物」，由上得知，系爭房屋及地下停車位，顯然缺少被告所保證之品質。
（十三）、系爭建物及停車位確屬俗稱「海砂屋」之建築無疑，被告乙○○及被告陳金縫確應對原告負物之瑕疵擔保責任：
１、按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十一條規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證品質之瑕疵」，民法第三百五十四條第一項、第二項已分別定有明文。換言之，關於物之瑕疵擔保責任之認定，乃係以「物之瑕疵於危險移轉時存在」為判斷之標準，亦即於風險移轉時該物是否已具有民法第三百五十四條所定之情形，如瑕疵於風險移轉前已存在，則出賣人即應對買受人負物之瑕疵擔保責任，如瑕疵係於風險移轉後方出現者，出賣人自無庸對買受人負物之瑕疵擔保責任，自無庸言。
２、經查，系爭建物及停車位確屬俗稱「海砂屋」之建築，業已經原告提出台北市政府工務局八十九年六月一日北市工建字第八九三一三六七五○○號函（即原證二號）及由該函提出之台北市結構工程工業技師工會八十九年三月二十日（八九）北結師鑑字第一一四五號鑑定報告書，可資為證。而該鑑定報告中對系爭建築物作「鋼筋腐蝕檢測」、「混凝土抗壓強度」、「氯離子含量」、「中性化深度」及「柱、板裂縫量測」，換言之，鑑定項目係涵蓋「鑽心試體強度及氯離子含量試驗成果整理」、「鋼筋配置探測及腐蝕檢測結果」（此為海砂屋之最重要認定標準）、「鑑定標的物裂損現況調查」等項目，檢測過程嚴謹，方鑑定出系爭建築物係海砂屋，鑑定費用因此高達兩百餘萬元，鑑定報告書意見則高達數十頁，其結果自屬正確可信。
３、至被告乙○○雖稱渠亦已提出「台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告」證明系爭建物非海砂屋，惟該份鑑定報告僅以﹁力霸皇家社區﹂中之建物（門牌：台北市○○路○○○巷○號八樓）內之「客廳柱」部份作取樣，而僅憑單一點取樣作氯離子含量檢測，卻未就鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、中性化深度；及柱、板裂縫量測等項目檢測，從而，被告所提檢驗報告實不具有正確之鑑定意見，而不可採，亦不足信。
４、某一查建築物是否屬於「海砂屋」，當係於建築完成時即已確定（因事實上在混擬土硬化的過程中，氯離子的含量已經開始大幅下降，若無外在因素的影響，氯離子的含量會隨間的增加而減少，故在CNS規範中，僅規範使用的材料或是新拌合完成的混擬土（尚未硬固的狀況下）中，氯離子含量之限制，若成屋之氯離子含量仍高於新拌混擬土之氯離子含量，則該成屋必為海砂屋），要無可能建築物於一定時間後方成為海砂屋之情形。基此以觀，被告等就系爭建物及停車位是否應對原告負物之瑕疵擔保責任，實應視該等建物及停車位於移轉於原告時是否屬於「海砂屋」以決。
５、本件於審理時，並已有專家證人黃德龍說明海砂屋得規範係如何解釋、海砂屋真正之定義、及海砂屋之危害（即隨著氯離子的下降，顯示房屋其中的鋼筋已遭氯離子腐蝕）等事項，可知系爭房地於建造之時，確屬海砂屋無疑。
６、所謂海砂屋者，於CNS（國家標準）的規範並無「成屋後」的規範，因為成屋後（事實上在混擬土硬化的過程中，氯離子的含量已經開始大幅下降），若無外在因素的影響，氯離子的含量會隨間的增加而減少，故無須訂定規範，所以在CNS規範中，僅規範使用的材料或是新拌合完成的混擬土（尚未硬固的狀況下）中，氯離子含量之限制，若成屋之氯離子含量仍高於新拌混擬土之氯離子含量，則該成屋必為海砂屋。經查，因對成屋本無明確之規範，而被告等所舉台灣省土木技師工會及台北市土木技師工會所舉之CNS3090規範，亦僅係對於「新拌混擬土」之規範標準（對新拌混擬土之檢驗規範尚有CNS13465規範），是否有失之偏頗，亦非無疑。
７、再者，上開台北市工務局函亦僅為台北市土木技師工會單方之意見，該次會議最終所為之結論亦係「依台北市議會九十年四月二十五日議會協調結論，請自救會自行付費委託工務局認可之鑑定單位就台北市結構技師工會採樣點進行氯離子檢測」，而非台北市政府所憑依之台北市結構工程工業技術工會結論為非，台北市政府迄今亦未撤銷其所命系爭大樓停止使用及拆除重建之處分，基此以觀，被告等實不得逕以該等台北市工務局函，即可稱所辯唯有理由。
８、至被告等七十四年間建成，故屬中古屋（而無所謂「海砂屋」之問題）云云，恐有誤會，蓋不論該等建物及停車位於落成時是否被稱為「海砂屋」（「海砂屋」之認定規定係於八十三年間開始逐步制訂），該等建物及停車位係屬「海砂屋」之建築之性質，業已於斯時即已存在，故嗣後被告等於八十八年間移轉系爭建物及停車位予原告時，該等「海砂屋」性質既未曾改變，則被告等應對原告負瑕疵擔保責任，即屬無疑。迺被告等竟企圖狡以飾詞，而謂渠等不負瑕疵擔保責任云云，所稱難謂有理由。
（十四）、除系爭建物及停車位確具有「海砂屋」之瑕疵外，另一方面，系爭房地亦
顯不具備被告等所「保證」之品質，更進者，被告等亦顯有故意未告知系爭房地瑕疵之情形：
１、查被告係因於買受系爭建築及停車位之時，市面上多有販售「海砂屋」、「輻射屋」之情事，原告方因此要求於系爭不動產仲介契約上加註相關特別約定事項，並由被告通圓房屋告知被告乙○○、丙○○，而由被告乙○○提出「台灣省土木技師工會硬化混擬土含氯量試驗報告」及「無輻射污染證明書」予原告後，原告方因此同意買受該等建物及停車位。
２、因被告乙○○、通圓房屋取得台北市政府工務局九十年五月十一日北市工建字第九○四三○六一七○○號函後，因該函所引「為本市信義區力霸皇家社區建築物鑑定案」會議記錄第五點之台北市土木技師工會意見而稱系爭建物及停車位並無瑕疵，故再改稱「‧‧‧被告一、三都知道原告要求應出具證明書，也依原告之要求提出證明書‧‧‧」（參 鈞院九十一年三月十四日言詞辯論筆錄第二頁倒數第二行起），顯見被告乙○○確有出立鑑定報告、證明書而「保證」渠所出賣之物品質。
３、詎料，被告等竟於臨訟之際，由被告通圓房屋狡稱其未曾告知被告乙○○、丙○○該等特別約定事項，渠本身則不具專業能力無法為保證等詞云云，以求兔脫自己應付之法律責任。然查，被告等所稱實與事實不符，此有下列各點情事足資為證：
⑴、本件最初審理時，被告通圓房屋之法定代理人曾到庭陳述：「『被告一』並沒有
要求我們出具書面證明」、「原告沒有要求檢測『車位』，房之部分是請專業單位檢測的，應該沒有問題」等語（參 鈞院九十年二月八日言詞辯論筆錄第二頁倒數第八行起），被告通圓房屋之訴訟代理人竟再陳稱：「我們都有通知被告一必須做檢測，被告二所出賣的是停車位，所以無法再檢測」（參 鈞院九十年六月十一日言詞辯論筆錄第二頁倒數第六行起）。基此以觀，則原告於購買系爭建物時所取得之「台灣省土木技師工會硬化混擬土含氯量試驗報告」、「無輻射污染證明書」（即原證五號）顯係於被告乙○○所出具，而非由被告通圓房屋所出具。迺被告乙○○竟於見自己已無法脫免責任之際，臨訟而由被告通圓房屋改稱該等試驗報告及證明書係由渠出具，企圖由已無資力之通圓房屋承擔一切責任，被告等用心不堪（此以被告乙○○及通圓房屋竟委託同一訴訟代理人，顯足見之），實已昭然。
⑵、再者，該等委託書上所載委託人亦為「乙○○」，更記載「委託者會同取樣」，
且如非被告乙○○前往開啟門戶，取樣人員又如何得進入系爭建物進行取樣，又該等檢驗費用亦係由乙○○所支出，綜此以觀，被告乙○○確已對原告為出賣物品質之保證，誠屬熒然。另，被告乙○○所交付原告之「台灣省土木技師工會硬化混擬土含氯量試驗報告」實際上更有二份，此係因第一份試驗報告因取樣時，原告並未在現場，故原告不願收受，被告乙○○為取信原告，乃再安排第二次取樣，並陪同原告於現場觀看取樣，是該等檢驗報告及證明書，確係由被告乙○○出具無疑，被告仍應付出出賣人為品質保證之責。至被告通圓房屋臨訟曾抗辯所謂「委託者姓名為乙○○」乙節，僅係被告通圓房屋誤記而已云云；惟查，於一般仲介商代理屋主進行房屋鑑定或取樣之情形，該種報告多係記載受驗單位為屋主之地址而已，委託者則仍係記載真實之委託人，蓋非如此，恐將發生取樣單位無法順利收得費用或進入受驗單位之情事。基此以觀，被告通圓房屋任置飾詞而欲獨攬被告乙○○應付之責，渠等所為，尚無足採。
⑶、嗣後，因被告乙○○、通圓房屋曾臨訟改稱「‧‧‧被告一、三都知道原告要求
應出具證明書，也依原告之要求提出證明書‧‧‧」（參 鈞院九十一年三月十四日言詞辯論筆錄第二頁倒數第二行起），顯見被告乙○○確有出立鑑定報告、證明書而保證渠所出賣之物品質，以如前述（參前述第（二）點說明）外，至被告通圓房屋抗辯渠非專業人員，無法為保證之責云云，則屬無稽，實不可信！蓋原告對被告所為請求者，乃係被告通圓房屋無法達成渠就雙方契約書之「特別約定事項」，而使原告誤購「海砂屋」，再者，被告通圓房屋所負之「保證責任」乃係「保證由出賣人出具系爭建物非海砂屋、輻射屋之證明」被告通圓房屋對原告無任何居間報酬請求權存在，原告方因此依民法第一百七十九條規定請求被告如數返還該等居間報酬。基此，被告通圓房屋之抗辯，實無理由。
⑷、綜上，以被告乙○○及被告通圓房屋共同聘請一位訴訟代理人知情狀以觀（該等
情形甚至為前一位承辦法官當庭諭示應有改變之必要），渠等二被告顯係利用訴訟程序之變化，而臨訟而辯稱各種種不實言論，以求卸責。蓋如前所述，被告通圓房屋本稱「被告乙○○並沒有要求出具檢驗報告」（該等檢驗報告竟會出現，顯係被告乙○○自為），嗣後因見訴訟不利於渠，竟又再改稱「渠曾通知被告乙○○進行檢測」，更於台北市工務局某公函似有利於渠等時，再改稱「被告乙○○、通圓房屋都知道原告曾要求進行出具證明書」云云；被告乙○○、圓通房屋前後證詞不一，顯示被告乙○○、被告通圓房屋確已有「故意不告知」原告系爭房地已有瑕疵之情事，渠等種種狡辯蓋屬虛偽，而不足採。準此，被告乙○○不僅應對負起「系爭房屋不具渠所『保證』之品質」及「故意不告知瑕疵」之責，被告通圓房屋更應因此對原告負起返還居間報酬之責任。
（十五）、系爭建物及停車位確屬「海砂屋」無疑，被告乙○○及丙○○自應對原告負物之瑕疵擔保之責，被告通圓房屋則應對原告負返還居間報酬之責：
１、經查，被告等所舉之台北市政府工務局九十年五月十一日北市工建字第九○四三○六一七○○號函中，亦從未稱「系爭建物及停車位並非『海砂屋』」，該函所引會議記錄之結論第（一）點則僅稱稱「依台北市議會九十年四月二十五日議會協調結論，請自救會自行付費委託工務局認可之鑑定單位就台北市結構技師工會採樣點進行氯離子檢測，本案如在鑑定結果出爐確認前發生地震倒塌，所有責任由自救會負擔」，而未曾稱台北市結構工程工業技師工會之檢驗報告有誤，台北市政府工務局更未曾撤銷「命系爭建物及停車位停止使用、拆除重建」之處分，職是，系爭建物及停車位仍屬「海砂屋」之建築無疑，被告等仍應對原告負物之瑕疵擔保之責任。
２、至被告等亦曾抗辯「系爭房地所處社區中，已有諸多住戶搬回去住」、「原告曾與中國力霸股份有限公司簽訂和解協議書」等詞，而稱原告不應向渠等主張物之瑕疵擔保責任及因此請求返還居間報酬云云；然查，系爭房地確係為海砂屋，而具有無法修補之瑕疵，已由原告一一詳為陳述外，至被告等抗辯之「系爭房地所處社區中，已有諸多住戶搬回去住」詞，除尚未由被告等舉證以實其說外，縱論確有斯等情形（此僅為假設語氣，原告仍否認之），意恐係其他住戶因不堪損失（蓋通常一普通人均需存攢一輩子後，方可購得一間房屋），故不顧一切搬回居住，亦難謂非可能，惟此等情形不僅與系爭房地是否具有瑕疵無涉，亦與原告向被告等主張物之瑕疵擔保責任無關。另一方面，原告雖曾與他人簽有和解協議書，惟因該等協議書目前已於實際執行面上發生困難，且因原告係向被告等買受系爭房地，從而原告亦僅能向被告等主張法律責任，再者，原告向被告等所提起之訴訟，亦與該等協議書間之執行間毫無關聯。
乙、被告乙○○方面：
一、聲明：
（一）、原告之訴駁回。
（二）、如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）、查兩造於八十八年一月十二日簽訂系爭房地買賣契約書，系爭房地業於八十
八年三月十六日完成交屋手續。是按八十九年五月五日修正前之民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間不行使而不消滅。此觀最高法院八十七年台上字第二八七二號判決意旨謂：「民法第三百六十五條第一項規定，買受人因物有瑕疵，而得請求減少價金者，其請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。此項期間係屬無時效性質之法定期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查審認，以為判斷之依據。益足證原告迄於八十九年十一月三十日以本件起訴狀繕本之送達據以主張物之瑕疵而請求解約之權利，顯與上述判決、規定不合，應無理由。
（二）、另「法律不溯及既往」原則，乃基於法安定性及信賴保護原則所生，用以拘
束法律適用及立法行為之法治國家基本原則。其意義在於對已經終結的事實，除非法律另有規定，否則不得嗣後制定或適用新法，以改變其原有之法律評價或法律效果。查本係爭建築物是於民國（下同）七十四年十一月十三日所建，而兩造當事人所簽訂之買賣係爭房屋契約是於八十八年一月十二日，並於同年三月十六日按現況完成交屋。雙方之買賣法律行為既已於新修正民法債編施行日期前（即八十九年五月五日）完成而民法債編施行法亦未明文規定「物之瑕疵擔保請求權」有溯及既往之適用，故本案之係爭房屋買賣之法律行為如有原告所言之瑕疵存在，則仍應適用舊民法第三百六十五條規定於交屋後六個月行使物之瑕疵擔保請求權才是，殆無容疑。
（三）、第查兩造所簽訂系爭房地買賣契約書第七條第四款約明，乙方（即被告乙○
○）保證依照本契約之「房屋現況確認」內容，將房地點交甲方驗收，交屋時如發現與「房屋現況確認」內容不符，乙方應負責修復或換新。又按同契約第十三條約明，房屋現況確認為仿固定物交屋。蓋本件系爭房地係由建設公司中國力霸股份有限公司所承建，並非被告乙○○興建。況且兩造均知悉本件系爭房屋為中古屋，被告乙○○除已依約履行系爭房屋之現況點交原告驗收之義務外，並無其他保證義務。準此，原告據以主張被告乙○○有違約之事實，從而依合約第八條第一項之規定請求解除契約及要求解約後之損害賠償，即顯無依據。
（四）、復查本件系爭房屋係由中國力霸股份有限公司所承建，倘若就有關房屋建材
乙節發生爭議者，原告應依法向中國力霸股份有限公司索賠，方屬正辦。本件既係「中古屋」之買賣，且被告依合約僅保證產權清楚，並與原告就系爭房屋現況完成點交及驗收，更何況有關系爭標的物之混凝土氯離子含量是否超過規範標準值，台北市結構工程工業技師公會是採酸溶性分析法而台灣省土木技師公會是採水溶性分析法。因檢測方法不同，所得結果亦不相同。然依八十七年六月二日經濟部所制定「預拌混凝土」國家標準之有關鋼筋混凝土中，最大水溶性氯離子含量規範為0.3kg/m3而被告在八十七年十二月二十九日請台灣省土木技師公會所測試的結果是0.234kg/m3，顯見仍在合理範圍之內。又台北市土木技師公會代表於九十年四月二十五日出席由台北市市議員許富男先生在台北市議會所招開之協調會中曾經表示「氯離子含量高並不一定代表該建築物就是危險，而應視其對鋼筋鏽蝕程度而定。且採酸溶性分析法會將固結性之氯離子一併析出，所得之數值會較水溶性分析法高出許多。」〈被證四號〉，是被告乙○○自無可歸責之違約事由，至為灼然。故原告依債務不履行之規定主張請求損害賠償，亦無依據。
（五）、又民法第九十五條本文規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示，以通
知達到相對人時，發生效力。」所謂「達到」，係指意思表示已進入相對人之支配範圍，置於相對人可以了解之狀態而言；不以交付相對人本人或其代理人為必要，亦不問相對人閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（五十四年台上字第九五二號判例；五十八年台上字第七一五號判例可資參照）。因此，台北市結構工程工業技師公會就台北市信義區力霸皇家社區建築物所為之鑑定報告書既已於八十九年三月二十日提出，並由台北市政府工務局於同年之四月二十日以發文字號：北市工建字第八九三0九0三00號通知力霸皇家社區守望相助委員會，並要求提供全棟建築物所有權人之年籍資料憑辦並即停止使用，以維公共安全。是故，該通知函雖未直接寄給原告，然該函確已置於原告隨時可以了解其內容之客觀狀態，至為顯然。原告如何能諉為不知？又台北市政府工務局另於八十九年六月一日、八十九年七月三日及九十年四月二十日所為發函，亦不過是接續八十九年四月二十日所發函文之一連串行政作業上處理程序而已。
（六）、再查民法第三百五十六條第三項規定：「不能即知之瑕疵，至日後發現者，
應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」雖法律未明確規定應於何時通知？然對照同法第三百六十五條規定物之瑕疵擔保請求權於物之交付後六個月不行使而消滅，顯見第三百五十六條第三項既是通知出賣人負瑕疵擔保責任，則當亦受同法第三百六十五條規定物之瑕疵擔保請求權於物之交付後六個月不行使而消滅之法定期間限制，否則法律關係豈不是處於不確定狀態。另查「海砂屋」係指混凝土內的材料氯離子（或鹽分）總含量過多，以致鋼筋遭到腐蝕、牆面產生起花、長毛、發霉、龜裂、剝落‧‧‧等現象而言。如房屋有海砂屋的病症固然不是短期間之內即可目視發現，但是混凝土砌磚、粉刷打底的牆面，在三至五個月就會產生起花、長毛、發霉‧‧‧等現象，經過二、三年就會產生嚴重的龜裂、剝落情形。因此，除非是預售屋或承接剛完工的新屋，無法發現房屋牆面有起花、長毛、發霉的現象，對於一般中古屋之買賣，尤其是房屋完工已有相當一段期間的成屋，買受人在看屋之際，要說沒有發現牆壁有異樣，而主張出賣人應負瑕疵擔保責任，即值得商榷。故本案係爭建築物是於七十四年十一月十三日所建，至今已有十八年之久；綜退萬步言，如該係爭建築物有原告所言係屬海砂屋（被告否認其為海砂屋），則原告於簽訂契約前亦至現場查勘過數次，自可憑該係爭建築物之外觀或房屋牆面是否有起花、長毛、發霉的現象即可判斷而決定是否購買。然原告自八十八年三月十六日按現況受領交屋後卻遲至八十九年十一月三十日方以訴訟書狀之送達方式通知被告而主張物之瑕疵擔保請求權，顯有未盡檢查通知之責。
（七）、末查兩造所簽訂不動產買賣契約書第十四條特別約定事項中載明：「1-『出
具』非海砂屋，非幅射屋之證明。」明白記載是出具證明而非保證，然因涉及專業知識，故被告始自行花費委託專業鑑定機構即台灣省土木技師工會鑑定；且被告所出具二份委託台灣省土木技師工會就硬化混凝土含氯量試驗報告皆顯示該係爭房屋並非海砂屋。而第二份混凝土含氯量試驗報告所取樣本，更是由原告在現場監督下觀看取樣，亦足徵被告已盡出賣人之契約責任。且按原告雖於書狀上記載九十一年四月二十五日所提鑑定聲請狀，然實際上至十月中始提出鈞院（至九十一年十月二十五日於開庭當天之早上十點始以傳真將資料傳遞給被告之訴訟代理人），其文稱：系爭房地社區委託台北市結構工程工業技師工會所為鑑定，因檢測嚴謹而認其結果自屬正確可信云云。然查台北市結構工程工業技師工會、台北市土木技師公會及臺灣省土木技師公會皆是依法設立且為法院實務上現行認可之鑑定機構；而被告就系爭買賣標的物所提供鑑定樣本亦是在原告監督之下所採樣，並非被告自行採樣且鑑定方式亦是全由臺灣省土木技師公會依其專業鑑定程序而為，此合先敘明。次查就台北市結構工程工業技師工會所為鑑定範圍是就整個社區為概略採樣鑑定但未特定就系爭買賣標的物為採樣與臺灣省土木技師公會是專就系爭買賣標的物為採樣鑑定（在採樣時，原告亦未主張就系爭買賣標的物之其他部分為採樣）有所不同。因此，兩鑑定機構之鑑定樣本基礎已有所不同；又所採用鑑定方法亦有所不同，台北市結構工程工業技師工會是採酸溶性分析法而臺灣省土木技師公會是採水溶性分析法。是故，有可能因檢測方法不同，所得結果亦不相同；且依不同檢測結果判斷，甚或該系爭房地社區在建設公司建築時，建築結構中所採用之砂石源料已有一部分參有海砂，一部分非為海砂，亦不無可能。末查力霸皇家社區自救會曾委託試驗所鑑定（鑑定樣本、鑑定機構為何及其採用何種方式鑑定，不得而知；請鈞院依職權調查）所得氯離子數字為1‧7Kg/m3所得氯離子數字為1‧7Kg/m3（請參被證四號第三頁第七點）較台北市結構工程工業技師工會鑑定所得氯離子數字為7Kg/m3及臺灣省土木技師公會所得氯離子數字為0‧234Kg/m3相差甚鉅。由上足徵，因三個鑑定機構所採樣基礎及範圍不同且鑑定方法不同，造成鑑定結果南轅北轍。次按台北市政府工務局八十七年一月三日北市工建字第八七三00二四七00號函釋，為加強施工中建築物混凝土氯離子含量檢測，應確實依「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」辦理。該實施要點第二點檢測標準：依中國國家CNS三0九0預拌混凝土及CNS一三四五六新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法等規定辦理。顯是採水溶性分析法且是從該要點公布後始有拘束力。又從經濟部標準檢驗局CNS3090「預拌混凝土」有關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）之國家標準制定之歷次修正版本中觀之（被證五號），於民國五十九年五月五日、六十六年六月十日及八十年六月二十五日均無規範；直至八十三年七月二十二日始有以0.3KG/M3作為規範標準。是故，本系爭房地既在七十四年十一月十三日興建，按當時法令而言，並無相關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）之國家標準存在，如以現行法規範去要求於十八年前所蓋之建築物，豈不有違法律不溯及既往原則。且系爭房地實屬中古屋，在八十八年九二一大地震之前，該社區之房屋歷經多次買賣交易，亦從未聞訊有人主張本系爭社區房地產為海砂屋而有任何糾紛產生。又綜退萬步言之，假設系爭社區（不含系爭買賣標的物）就如台北市結構工程工業技師工會所為採樣而鑑定為海砂屋須拆除重建，然從台北市政府於八十九年四月二十日發函通知系爭社區管委會要求停止使用並欲拆除重建後，至今已逾兩年多，仍未見該系爭建物被拆除重建，並陸續有不少住戶搬回居住。足徵該系爭社區是否為海砂屋仍有待商榷。最後，末按系爭社區之建設公司即中國力霸股份有限公司於八十八年九二一大地震之後，經台北市結構工程工業技師工會所為採樣而鑑定，判斷為海砂屋而須拆除重建，即與住戶開協調會並於九十年二月十四日簽有和解協議書；而當時授權簽署和解協議書之人共計有一百八十戶，原告不僅是其中授權人之一，並嗣後領有建設公司所發放之第一期補助款。然因社區內住戶所組成之自救會就系爭社區是否為海砂屋仍未有定論及對重建意見一直無法達成一致而生內鬨，原告或許見重建遙遙無期遂捨本逐末未向有資力且有能力重建之原建設公司即中國力霸股份有限公司求償，反而胡亂指摘被告等人故意隱瞞系爭買賣標的物為海砂屋而向其求償，實有違誠信原則。又假設鈞院若認為系爭買賣標的物為海砂屋且時效未消滅而原告得向被告請求因物之瑕疵所生之損害責任，是否意謂被告亦可向其前手求償（蓋被告是從法院判決後始知悉），那被求償者豈不是又得向前前手為求償行為，則有關此係爭標的物之交易秩序將蕩然無存，破壞殆盡。因此，原告應向該社區之原建設公司即中國力霸股份有限公司求償，始屬正途。
丙、被告通圓房屋仲介有限公司部分：
一、聲明：
（一）、原告之訴駁回。
（二）、如為不利被告之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）、被告通圓仲介公司於八十七年十二月二十六日與原告簽訂不動產買賣/承諾
書，但被告通圓仲介公司已依上述要約/承諾書第十三條之特別約定提供臺灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告（即非海砂屋證明）與無幅射污染證明書，並媒介原原告與被告乙○○間以新台幣（下同）壹仟零肆拾萬元買賣成交。抑有進者，被告通圓公司更為加強服務原告，乃特別再為原告媒介該棟大樓住戶丙○○以貳百陸拾萬元整出售其編號31之壹個停車位，並經原告與被告乙○○及丙○○分別同於八十八年一月十二日簽訂不動產買賣契約書，有關被告乙○○已於同年三月十六日完成交屋手續；另丙○○亦於同年四月一日完成點交車位手續無疑。按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。最高法院四十九年台上字第一六四六號著有判例可資參照。故本件被告通圓公司既已依原告之要約條件提供具有客觀公信力之臺灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告及無幅射污染證明書供其審認無誤後，再由原告決定與被告乙○○及丙○○分別簽訂不動產買賣契約書，則按民法第五百六十八條之規定，被告通圓公司自得請求及收受原告給付之仲介報酬，故被告通圓公司所得壹拾參萬元之仲介服務報酬，應非無法律上之原因，至為明確。職是，原告依民法第一百七十九條規定請求被告通圓公司如數返還壹拾參萬元之仲介服務報酬，即顯無理由。至於本件原告於九二一大地震後，另經台北市結構工程工業技師公會八十九年三月二十日以（八九）北結師鑑定字第一一四五號鑑定報告書認定系爭社區為「高氯離子混凝土建築物」乙節，顯與臺灣省土木技師公會之前述鑑定結果大不相同，且係契約成立後，另發生之不同鑑定報告內容，綜使原告自認其得主張嗣後解除本件系爭房地及車位之買賣契約之權利，然徵諸上揭最高法院判例意旨，於被告通圓公司所得報酬亦應無影響。
（二）、被告通圓公司僅允諾由公正且專業單位「出具」非海砂屋及幅射屋之證明，然因涉及專業知識之判斷，被告對此亦無法保證。
丁、被告丙○○方面：
一、聲明：
（一）、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）、如受不利判決時，請准被告提供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）、民國八十八年元月十二日，被告丙○○與原告簽訂係爭停車位買賣契約時，
雙方即在十四款特別約定項中，載明┐依現況點交車位└，並無其他約定事項。所以被告並無再做其他檢測之必要。且係爭房屋與停車位之買賣並不相干，是完全分開之兩件買賣，因此，不影響被告丙○○所交付之停車位為無瑕疵之結果。
（二）、被告為澄清係爭停車位非為海砂屋，於九十年二月五日特委請政府認定之合
格單位 (台灣省土木技師工會)進行檢驗，證實含氯量軍在標準以內，完全合乎規定，且檢驗方式合乎國家標準CNS規定之水溶液，原告引用之數據為台北市結構工程師工會，檢測時採用之酸溶液檢驗，兩者立基不同無法做比較。而根據CNS當然應採用水溶法試驗，因為酸溶法會將固結性之氯離子一併析出，所得之數據會較水溶法高，因此台北市政府工務局之決定是有瑕疵的。
（三）、力霸建設起造之┐力霸皇家社區└於七十四年十一月十三日完工，而有關建
物氯離子含量之規定，始於八十三年七月二十二日才有以0.3 pg/做為規範標準，如以現行法令規範十八年前之建物，豈不有違反法律不溯及既往原則。
（四）、係爭停車位買賣契約八十八年一月十二日簽訂，同年四月一日點交完成，已
於新修正民法債編施行日前（即八十九年五月五日）完成買賣法律行為，而該債編施行法亦未明文規定「物之擔保請求權」有溯及既往之適用，故本案出賣人無須負擔保責任之瑕疵，至為明顯，如有原告所言之瑕疵存在，仍適用舊法第三百六十五條規定，應於交付後六個月內行使物之瑕疵請求權，才是殆無容疑。
（五）、退萬步言，縱使如台北市政府引用台北市結構工程工業技師工會八十九年三
月二十日（89）北結師鑑字第一一四五號鑑定報告書（數據是無法比較的）於八十九年四月二十日通知「力霸皇家社區守望相助委員會」（即管理委員會）通知為高氯離子建物，特請所有權人停止使用，規劃拆除重建（被五之三證十三），管理委員會為顧及住戶權益，當然會立即轉知全體所有權人及住戶，此時原告應已知悉，此理甚明，不容狡辯。蓋，意思之表示，以通知到達相對人時，發生效力。原告辯稱八十九年六月一日才知情之說法，明顯與事實不符，應不予採信。而原告遲至八十九年十一月三十日方以訴訟書狀之送達方式通知被告，如以知悉鑑定結果，期間已達八個月之久，如以八十九年四月二十日北市府通知日亦已達七個多月，依民法三百五十六條第三項規定買受人怠於通知出賣人，視為承認其所受領之物，被告無須負擔保責任。況且，係爭車位至今依舊照常停車如昔。
（六）、被告與原告於八十八年元月十二日簽訂停車位買賣契約，幾乎同時間於前一
日與黃新財先生簽訂同社區房屋買賣契約，代理人同為「力霸○○○區○○鄰居○○○路○○○號10樓）彭雙藏先生，同社區住戶都會代理房屋之買賣，即可證明無海砂屋之疑慮，被告絕非「故意不告知瑕疵」者。故依前述及民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵之擔保請求權於物之交付後六個月不行使而消滅。原告顯然已超過法定期限。
（七）、台北市政府於民國九十年八月二十八日以府兵二字第九O一O二八一OOO號行
文虎林街六十六巷二十二號十樓 (力霸皇家社區南側之住址)李家忻先生之函中明確表示：案經向市府工務局詢查，該建物 (力霸皇家)依據內政部「九二一大地震受災建築物危險分級評估作業規定」複勘結果評屬「需注意」建築物，就是該建物不須拆除重建，只須修繕。意即台北市政府工務局撤銷「係爭建物及停車位停止使用，拆除重建」之處分。職是，係爭建物及停車位非屬海砂屋之建築，被告丙○○當然無須負物之瑕疵擔保之責任。原告所謂：「台北市政府未曾撤銷停止使用、拆除重建之處分」明顯失察。目前，實際情況是停車位照常停車，未曾間斷，水電正常供應，無影響住戶生活起居。
（八）、原告已與中國力霸股份有限公司達成和解，並領取停車位補助費，自不能再要求被告任何補償。
理 由
甲、程序方面：原告起訴時，主張系爭房地具有民法第三百五十四條所定之瑕疵，主張依民法第三百五十九條規定及原告與被告乙○○、被告丙○○間之「不動產買賣契約書」第八條第一項約定、民法二百二十七條不完全給付解除與被告乙○○、丙○○間之買賣契約，並請求渠等另依民法第二百五十九第二款之規定，對原告負起損害賠償責任。原告後於九十年十一月二十九日，以民事準備（三）狀，請求追加民法第三百六十條規定之訴訟標的，主張依買賣標的未具保證品質之損害賠償請求權。經查，二者所據之基礎事實，均係主張被告交付之買賣標的物，具有瑕疵，是基礎事實應屬同一，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款規定，原告為訴之追加，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張於八十八年元月十二日，在被告通圓仲介公司居間仲介下，向被告乙○○買受伊所有門牌號碼為台北市○○區○○路○○○巷○號八樓之房屋及其座落基地之應有部分，及同樣位於「力霸皇家社區」內之被告丙○○所有之門牌號碼：台北市○○區○○街○○巷○○號地下樓之停車位，被告並交付「台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告」及「無輻射污染證明書」，以向原告保證系爭房地非海砂屋，非輻射屋，原告故為買受，並依約分別給付價金及仲介報酬予被告。惟「力霸皇家社區」整棟建物（含系爭房地及停車位），竟為「高氯離子混擬土建築物」，且經台北市工務局指示：「於文到之日起停止使用，並辦理後續拆除重建事宜」，原告至此始知悉被告出賣之系爭房地竟為海砂屋，且近日被迫全部拆除，無法再為居住使用。原告為此以起訴狀繕本之送達，向被告乙○○、丙○○為解除契約之意思表示，並依民法第三百五十四條、第三百五十九條、第二百二十七條、第二百五十九條、第三百六十條、第一百七十九條規定，請求被告返還原告已付之價金、費用及報酬。
二、被告則以：原告之請求權，已罹於時效而消滅，被告並未向原告保證品質，亦非故意不告知原告瑕疵，原告所提之鑑定方法有瑕疵，且違反法律不溯及既往原則，且系爭建物經工務局決定只須修繕，不須拆除，原告應向力霸公司求償，房地與停車位係二個不同之契約，關於居間報酬，並不因契約嗣後解除而受影響等語置辯。
三、原告主張於八十八年元月十二日，在被告通圓仲介公司居間仲介下，向被告乙○○及丙○○買受系爭房地及停車位，被告並交付「台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告」及「無輻射污染證明書」，惟系爭房地及車位所在力霸皇家社區建物，嗣經台北市政府工務局指示：「於文到之日起停止使用，並辦理後續拆除重建事宜」之事實，業經原告提出契約書、台北市政府工務局函為證，被告對此亦不爭執，堪信為真。
四、原告主張系爭房地及停車位所在之「力霸皇家社區」整棟建物，為「高氯離子混擬土建築物」，且經台北市工務局指示應停止使用，拆除重建，被告給付物有瑕疵，應負物之瑕疵擔保責任。被告則以原告所提之鑑定方法有瑕疵，且違反法律不溯及既往原則，工務局已經變更原來決定等語置辯。是兩造之爭執點在於系爭房地及停車位所在建物，是否屬於應停止使用，拆除重建之「高氯離子混擬土建築物」。經查：
（一）、台北市政府工務局陸續於八十九年四月二十日、八十九年六月一日、八十九
年七月三日發函指示，系爭房地所在建物，應即停止使用，辦理後續拆除重建事宜，係依據台北市結構工程工業技師公會八十九年三月二十日八九北結師鑑字第一一四五號鑑定報告書，有上開台北市政府工務局函可稽。而該鑑定報告書，對系爭建築物作鋼筋腐蝕檢測、混凝土抗壓強度、氯離子含量、及柱、板裂縫量測後，鑑定出系爭建築物之混凝土強度均未符合規範要求（平均各樓層約只達50﹪至60﹪，不應小於75﹪），且氯離子含量偏高（約
2.58 kg /m3至7.72 kg /m3），不符合耐久性鋼筋混凝土結構氯離子含量不得超過0.3 kg /m3之規定，並有鋼筋腐蝕、結構系統平面配置不僅，柱主筋配置鋼筋量不足之現象，另地下室部分經鑑定有因因氯離子含量過高，產生鋼筋生銹膨脹，形成水平縱向及垂直縱向裂縫，因而做出系爭建築物係難以採用經濟有效方法修復補強，同時處理氯離子含量過高問題，建議規劃拆除重建之鑑定結果，有該鑑定報告書可稽。
（二）、被告雖主張
１、系爭房地依台灣省土木技師公會八十七年十二月二十九日及九十年二月七日原告監督採樣下之試驗報告，氯離子含量分別為0.234kg/m3及0.19134kg/m3，均在八十七年六月二日經濟部所制定「預拌混凝土」國家標準之有關鋼筋混凝土中，最大水溶性氯離子含量規範為0.3kg/m3範圍內，並未過高。
２、土木技師及結構技師二個鑑定機構之鑑定樣本基礎不同，所採用鑑定方法亦有所不同，才會造成鑑定結果南轅北轍：
⑴、台北市結構工程工業技師工會所為鑑定範圍是就整個社區為概略採樣鑑定但
未特定就系爭買賣標的物為採樣，與臺灣省土木技師公會是專就系爭買賣標的物為採樣鑑定（在採樣時，原告亦未主張就系爭買賣標的物之其他部分為採樣）有所不同。
⑵、系爭標的物之混凝土氯離子含量是否超過規範標準值，台北市結構工程工業
技師公會是採酸溶性分析法而台灣省土木技師公會是採水溶性分析法，因檢測方法不同，所得結果亦不相同；台北市土木技師公會代表於九十年四月二十五日出席由台北市市議員許富男先生在台北市議會所招開之協調會中曾經表示「氯離子含量高並不一定代表該建築物就是危險，而應視其對鋼筋鏽蝕程度而定。且採酸溶性分析法會將固結性之氯離子一併析出，所得之數值會較水溶性分析法高出許多。」。
３、按台北市政府工務局八十七年一月三日北市工建字第八七三00二四七00號函釋，為加強施工中建築物混凝土氯離子含量檢測，應確實依「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」辦理，該實施要點第二點檢測標準：依中國國家CNS 三0九0預拌混凝土及CNS一三四五六新拌混凝土中水溶性氯離子含量試驗法等規定辦理，顯是採水溶性分析法且是從該要點公布後始有拘束力。
４、又從經濟部標準檢驗局CNS3090「預拌混凝土」有關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）之國家標準制定之歷次修正版本中觀之，於民國五十九年五月五日、六十六年六月十日及八十年六月二十五日均無規範；直至八十三年七月二十二日始有以0.3KG/M3作為規範標準，是系爭房地既在七十四年十一月十三日興建，按當時法令而言，並無相關鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量（依水溶性）之國家標準存在，如以現行法規範去要求於十八年前所蓋之建築物，有違法律不溯及既往原則等語。
（三）、惟按台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法鑑定原則第二條明定，鑑定
項目應包括：（一）鋼筋檢測：腐蝕、斷面量測。（二）混凝土檢測：抗壓強度、氯離子含量、中性化深度，必要時增如保護層厚度檢測。（三）裂縫量測：裂損狀況：裂縫寬度及長度。第三條規定：各樓層混凝土檢測取樣數至少每一○○平方公尺一個，每樓層不得少於三個。而台北市政府工務局委託之台北市結構工程工業技師公會就系爭房地所在﹁力霸皇家社區﹂大樓所做九二一地震後整體結構安全及損害修復鑑定，即對系爭建築物作鋼筋腐蝕檢測、混凝土抗壓強度、氯離子含量、柱、板裂縫量測後，始做出系爭建築物係難以採用經濟有效方法修復補強，同時處理氯離子含量過高問題，建議規劃拆除重建之鑑定結果。而被告乙○○所提台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告，僅以﹁力霸皇家社區﹂中之建物門牌：台北市○○路○○○巷○號八樓內之客廳柱部份作取樣，而僅憑單一點取樣作氯離子含量檢測，卻未就鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、中性化深度；及柱、板裂縫量測等項目檢測。另被告丙○○於九十年二月間委請台灣省土木技師公會所作硬化混凝土含氯量試驗報告，亦未作鋼筋腐蝕檢測；混凝土抗壓強度、中性化深度；及柱、板裂縫量測等項目檢測。因此被告乙○○、丙○○所作之鑑定報告可信度顯有不足。被告以台灣省土木技師公會與台北市結構工程工業技師工會，鑑定樣本基礎不同，否認台北市結構工程工業技師工會之鑑定結果，自不可採。
（四）、又本件兩造同意為專家證人之土木工程技師黃德龍於本院結證稱：ｃｎｓ根
本沒有訂海砂屋的標準，只有規定氯離子的含量，而且只規定原料及新拌混土的氯離子含量，因為混泥土硬化時以及房屋使用中氯離子含量都會減少，所以就沒有定的必要，如果要測成屋的氯離子量還是要用測量新拌混凝土的方法，如果剛蓋好的房屋，接近零點三就容易被認為是不符合ｃｎｓ，如果成屋測出來還高於零點三，就一定不符合。如果成屋低於零點三，我們也會判斷其他情形，例如鋼筋鏽蝕程度來決定是否符合ｃｎｓ，不論是用水溶或酸溶從混泥土溶出來的氯離子量都差不多，可能差別只在於需要的時間跟方法，ｃｎｓ沒有規定要用酸溶或水溶等語。足認CNS（國家標準）的規範並無「成屋後」的規範，因為成屋後（事實上在混擬土硬化的過程中，氯離子的含量已經開始大幅下降），若無外在因素的影響，氯離子的含量會隨間的增加而減少，故在CNS規範中，僅規範使用的材料或是新拌合完成的混擬土（尚未硬固的狀況下）中，氯離子含量之限制，若成屋之氯離子含量仍高於新拌混擬土之氯離子含量，則該成屋必為海砂屋。是被告引台北台北市政府工務局八十七年一月三日北市工建字第八七三00二四七00號函釋，關於施工中建築物及預拌及新拌混凝土氯離子含量檢測，主張依中國國家CNS標準，應採水溶性分析法，並不可採。又氯離子含量過高，會逐漸對房屋中的鋼筋腐蝕，使鋼筋生銹膨脹，樑柱形成水平縱向及垂直縱向裂縫，與該氯離子含量之規範何時規定無涉，被告主張氯離子含量標準，應自八十三年七月二十二日開始興建之建物，始有適用，否則違反法律不溯及既往原則等語，亦不足採。
（五）、被告另主張台北市政府於民國九十年八月二十八日以府兵二字第九O一O二八
一OOO號行文虎林街六十六巷二十二號十樓 (力霸皇家社區南側之住址)李家忻先生之函中明確表示：案經向市府工務局詢查，該建物 (力霸皇家)依據內政部「九二一大地震受災建築物危險分級評估作業規定」複勘結果評屬「需注意」建築物，足認系爭該建物不須拆除重建，只須修繕等語。惟查，需注意」建築物，並非即等同於不須停止使用，並辦理後續拆除重建事宜，被告主張台北市政府工務局已撤銷「係爭建物及停車位停止使用，拆除重建」之處分，並不足採。
（六）、本件專家證人土木技師黃德龍於本院並結證稱：如果取樣中有部分符合，部
分不符合，不代表一部分不符合就一定要拆除。可以用敲除或電離的方式補強，但如果已經鏽蝕到鋼筋了，就必須要找結構技師計算如何補強等語。
而台北市政府工務局委託台北市結構工程工業技師公會就系爭房地所在﹁力霸皇家社區﹂大樓所做之鑑定，既認為系爭建築物係難以採用經濟有效方法修復補強，同時處理氯離子含量過高問題，建議規劃拆除重建，台北市政府工務局並因而決定系爭房地所在建物，應即停止使用，辦理後續拆除重建事宜，從而，原告主張被告所交付之標的物氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，應負民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條物之瑕疵擔保責任，應為可採。
五、被告另辯稱兩造係於八十八年一月十二日簽訂系爭房地買賣契約書，於八十八年三月十六日完成交屋手續，應適用八十九年五月五日修正前之民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間不行使而消滅。原告迄於八十九年十一月三十日始以本件起訴狀繕本之送達據以主張物之瑕疵而請求解約，其權利已逾六個月而消滅。又台北市結構工程工業技師公會就台北市信義區力霸皇家社區建築物所為之鑑定報告書既已於八十九年三月二十日提出，並由台北市政府工務局於同年之四月二十日以發文字號：北市工建字第八九三0九0三00號通知力霸皇家社區守望相助委員會，並要求提供全棟建築物所有權人之年籍資料憑辦並即停止使用，以維公共安全，是該通知函雖未直接寄給原告，然該函確已置於原告隨時可以了解其內容之客觀狀態，原告迄於八十九年十一月三十日始以本件起訴狀繕本之送達據以主張物之瑕疵而請求解約，其權利已逾六個月而消滅。又原告於簽訂契約前已至現場查勘過數次，本可憑該係爭建築物之外觀或房屋牆面是否有起花、長毛、發霉的現象，判斷是否購買，然原告自八十八年三月十六日按現況受領交屋後，卻遲至八十九年十一月三十日方以訴訟書狀之送達方式通知被告而主張物之瑕疵擔保請求權，顯有未盡檢查通知之責等語。
六、按買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權於物之交付後六個月間，不行使而消滅，八十九年五月五日修正前民法第三百六十五條固有明文。惟因所定六個月期間過短，且無法與民法第三百五十六條之規定配合，為更周密保障買受人之權益，故八十九年五月五日修正後民法第三百六十五條規定，買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。本件兩造固於八十九年五月五日民法修正前，簽約及完成交屋，惟本件買賣之標的物，是否因氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，非一般人肉眼即能分辨，須投注經濟上及技術上能力，經過特殊程序之檢查，始能發現此瑕疵，且此種繼續侵蝕性之瑕疵，適用八十九年五月五日修正前民法第三百六十五條規定，自物之交付後起算除斥期間，顯失衡平，自應類推適用八十九年五月五日修正後民法第三百六十五條規定計算除斥期間。
七、又按買受人不能即知之瑕疵，至日後發現者，應即通知出賣人，民法第三百五十六條第三項定有明文。本件買賣之標的物無法按物之性質，依通常程序從速檢查已如前述。原告主張於八十八年三月十六日受領系爭房地及停車位後，因九二一地震後，台北市政府工務局建築管理處委請台北市結構工程工業技師公會就﹁力霸皇家社區﹂大樓就整體結構安全及損害修復鑑定，該鑑定報告雖於八十九年三月間完成，惟尚經台北市政府作評定，原告迄八十九年六月一日始接獲台北市政府工務局通知，才知悉原告所購買之建築物氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，原告於八十九年十一月一日向台灣士林地方法院對被告丙○○聲請假扣押，嗣該法院於八十九年十一月二十日發函囑託台北市中山地政事務所為查封登記，並於八十九年十一月二十三日下午三時十分為查封執行，有原告所提工務局函、台灣士林地方法院民事裁定、該院民事執行處囑託查封登記函影本各一份可稽。原告於八十九年十一月三十日以本件起訴狀繕本之送達，通知被告主張物之瑕疵而請求解約，依修正後民法第三百六十五條規定，並未逾六個月之除斥期間。被告雖以台北市結構工程工業技師工會八十九年三月二十日（八九）北結師鑑字第一一四五號鑑定報告書及台北市政府工務局八十九年四月二十日日北市工建字第八九三○九九○三○○號函，主張原告早已知悉該等物之瑕疵等語。惟查，該結構鑑定報告書係提交台北市工務局，而該台北市工務局函之受文者係「力霸皇家社區守望相助委員會」，其意旨亦僅稱「‧‧‧建議規劃重建。請提供全棟建築物所有權人年籍資料憑辦‧‧‧」，是應認原告當時尚不清楚系爭房地及停車位所在建物，氯離子含量過高，須面臨拆除重建，所購買之物價值全失，此外，被告並未就原告直接受有前揭二函件內容之通知，舉證以實其說，被告執此主張原告之解除權已因除斥期間經過而消滅，自不足採。
八、綜上所陳，原告主張被告所交付系爭房地及停車位所在建物，因氯離子含量過高，有滅失或減少其價值及通常效用之瑕疵，主張依民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條規定，解除契約，自屬有據。從而，原告依民法第二百五十九條，請求被告乙○○及被告丙○○返還原告已付之價金，及分別自被告受領時起請求按法定利率計算之利息，及原告已繳付之稅費、規費、代書費等，被告乙○○部分為壹仟零伍拾萬零貳仟柒佰壹拾伍元，被告丙○○部分為貳佰陸拾貳萬玖仟壹佰伍拾陸元，並提出交款備忘錄及收據為證，經核相符，原告請求被告如數給付，為有理由，應予准許。細目如下：
１、被告乙○○部分：
⑴、價金共計一千零四十萬元，其中二百零八萬自八十八年一月十二日起算（八十八
年一月十二日給付）、其中一百零四萬自八十八年二月十二日起算（八十八年二月十二日給付），及其中七百二十八萬自八十八年三月十六日起算（八十八年三月十六日給付）。
⑵、已繳之稅費、規費、代書費等共計一十萬二千七百一十五元正：契稅五萬八千六
百六十五元正、相關規費共計二萬二千五百五十元正、及代書費共計二萬一千五百元正。
２、被告丙○○部分：
⑴、價金，原告係給付二百六十萬元，其中五十二萬自八十八年元月十二日起算（元
月十二日給付）、其中二十六萬自二月十二日起算（二月十二日給付）、其中一百萬自八十八年三月十三日起算（三月十三日給付）、及其中八十二萬自八十八年四月一日起算（四月一日給付）。
⑵、已繳之稅費、規費、代書費等共計二萬九千一百五十六元正；契稅一萬二千九百八十五元正、規費共計二千六百七十一元正、代書費共計一萬三千五百元正。
九、原告另主張依民法第二百六十條及雙方不動產買賣契約第八條第四項約定，請求被告乙○○給付買受系爭房地時所耗費之裝潢費、搬運費等共計二百八十三萬四千二百零三元，惟原告就此部分並未舉證以實其說，自不足採，應予駁回。
十、又本件原告依民法第三百五十九條對被告乙○○、丙○○請求，既有所據，原告另依民法第三百六十條等請求被告乙○○、丙○○給付，核屬選擇合併，本院毋庸併予審究，附此敘明。
十一、末按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條第一項固有明文。惟契約因居間人媒介而成立者，若因『事後發生』之原因致契約因故解除者，居間人固仍得請求報酬，惟若因『契約成立』時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間之報酬，方屬公允。查被告通圓仲介公司為原告居間仲介時，原告已特別表示出賣人應出具非輻射屋非海砂屋，並載明於雙方契約書之「特別約定事項」中，此為被告所明知，惟被告通圓仲介公司所仲介原告買受之標的物，仍屬氯離子含量過高之建物，致原告依瑕疵擔保之解除權，解除契約，依前揭說明，被告通圓房屋仲介有限公司對原告即無居間報酬請求權存在，原告本於居間契約，業已給付被告通圓仲介公司居間報酬一十三萬元，對於被告通圓仲介公司而言，即屬無法律上之原因所受之利益，致原告受有損害，從而，原告依民法第一七九條之規定，請求被告如數返還及自給付時按法定利率計算之利息，為有理由，應予准許。
丙、假執行部分：兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第一項但書，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十二 日
民事第三庭法 官 李慈惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 十一 月 二十九 日
法院書記官 林秀娥