臺灣臺北地方法院民事判決 九十年度重訴字第八九○號
原 告 保證責任台北市城南住宅公用合作社法定代理人 辛○○被 告 內政部警政署警察電訊所法定代理人 張倉波右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣叁佰肆拾肆萬壹仟陸佰肆拾壹元，及自民國九十一年八月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰壹拾伍萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣叁佰肆拾肆萬壹仟陸佰肆拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）五百五十六萬零七百三十元，及自民國九十一年八月一日辯論意旨（二）狀送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查原告與被告間於八十八年六月二十四日訂有「基地租賃合約書」乙件，雙方約定被告（即前臺灣省政府警政廳警察電訊所）向原告租用坐落台北市○○區○○段一小段五八九地號土地乙筆（下稱系爭土地，已分割為五八九、五八九之一地號），租金一年六個月為三百七十九萬六千零六十二元，租期自八十八年七月一日起至八十九年十二月三十一日止。惟前揭租期屆滿，被告竟容訴外人財政部國有財產局在系爭土地上，建有門牌台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號建物，並任由訴外人壬○○、癸○○○、子○○占用坐落系爭土地上之建物即門牌台北市○○路○段○○○巷○號房屋，訴外人午○○、未○○○、辰○○、卯○○、寅○○、巳○○、庚○○、丁○○、戊○○、丙○○、乙○○、己○○、亥○○、申○○、酉○○○、戌○○、甲○○、丑○○占用門牌台北市○○區○○○路○段○○○巷○弄○號房屋，因此被告於租賃期限屆滿時未能將系爭土地返還原告。
（二）按承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，民法第四百五十五條前段定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任，最高法院六十九年度台上字第四○○一號著有判例。且按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百二十九條、二百三十一條分別定有明文。本件被告與原告之租賃關係至八十九年十二月三十一日期限屆滿，被告應返還系爭土地予原告，未能返還即應負給付遲延之責任，並賠償原告相當於租金之損害。
（三）有關賠償金額計算標準，參酌土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，應按土地申報總價年息百分之十計算相當年租金之損害賠償。又按未於公告期間內申報地價者，依平均地權條例第十六條之規定，以公告地價百分之八十為申報地價。查原告就系爭土地未申報地價，故應以公告地價百分之八十為申報地價。另系爭土地於九十年之公告地價為五萬六千五百元，故其申報地價應為四萬五千二百元，因此每月租金計算公式為「申報地價（公告地價×80％）×
10 ％÷12月×面積」即【45,200元（56,500元×80％）×10％÷12月×777平方公尺=292,670元】，每月租金為二十九萬二千六百七十元，自九十年一月一日起至原告取回土地之日即九十一年七月三十一日止，計十九個月，共計被告應賠償原告五百五十六萬零七百三十元（292,670×19＝5,560,730）。再原告係依租賃契約將尚未分割前之第五八九地號土地（七七七平方公尺）交付原告使用，故待壬○○等人將該土地返還予原告時，才視同被告將系爭租賃土地全部返還予原告，故分割後之五八九之一地號土地九十平方公尺部分之遲延責任，被告仍應負責，附此敘明。
三、證據：提出基地租賃合約書、土地及建物登記謄本為證，及聲請本院至現場勘驗，並囑託台北市古亭地政事務所派員測量繪製複丈成果圖。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免予假執行。
二、陳述：
（一）原告以給付遲延為由，請求被告賠償相當於租金之損害，並按土地申報總價額年息百分之十計算相當於年租金之損害賠償。惟按不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第二百三十條定有明文。茲被告業已再三強調願意返還系爭土地，惟因占用人拒不搬遷致未能如期返還，足見遲延責任不可歸責於被告，依上開規定，被告自不需負賠償責任。
（二）退步言，倘鈞院審理後仍認被告應賠償本件因遲延所生之損害。惟原告參酌土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定以土地申報總價額年息百分之十計算相當於年租金之損害賠償，顯屬過高。另台北市○○區○○段一小段第五八九之一地號土地，原告並未交付被告使用，原告於計算損害時猶將該地號土地面積納入，亦屬錯誤：
１、按土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定，建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報地價額年息百分之十計算；又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院四十六年台上字第八五五號、六十八年台上字第三Ｏ七一號判例可資參照。經查，被告承租系爭土地係供員工眷舍之用，並未受有任何利益，故懇請 鈞院參照前揭判例意旨，對於原告之請求准予酌減，以期公允。
２、又台北市○○區○○段一小段五八九之一地號，面積九十平方公尺之土地，八十八年七月二十日分割為獨立地號前，即已供作道路使用多年，並經台北市政府編為汀州路三段一一一巷。故八十八年六月二十四日兩造簽訂基地租賃合約後，該部分土地原告並未交付被告所使用。茲九十一年三月六日 鈞院會同台北市古亭地政事務所測量人員暨兩造至現場勘驗結果，系爭五八九之一地號土地確屬道路用地，系爭所有房屋復均未占用該筆地號土地，除有卷附勘驗筆錄可稽外，亦有地籍圖謄本足參。是此，原告既未交付五八九之一地號土地予被告占有、使用，被告就該部分土地即不負返還義務，何來遲延責任之有。
３、更何況，鈞院九十一年五月十四日審理時，原告業已當庭撤回系爭五八九之一地號土地之請求，竟猶主張該部分損害，自屬無據。
（三）末查，上開租賃關係存續期間，原告表示租期屆滿將不再續租，擬收回土地自用。被告除表同意，願返還土地外，並發函通知各占用戶限期辦理房屋騰空，自動搬遷事宜，惟均未獲置理。因系爭土地其上建物係財政部國有財產局所有，若逕由被告訴請現住戶搬遷，實有諸如時效爭議等滯礙難行之處。被告遂於八十九年七月七日發函請求原告以所有權之法律關係，依民事訴訟法第二百四十六條規定提起將來給付之訴，訴請占用人壬○○等人返還土地，期於租期屆滿前取得執行名義，強制現住戶搬遷，以免產生損害。乃原告竟遲至九十年三月始提起本件訴訟，就因此所發生或擴大之損害，自屬與有過失，附此敘明。
三、證據：提出建物登記謄本、被告八十九年七月七日（八九）電四字第○七○二九號函為證。
理 由
甲、程序方面：本件被告之法定代理人於九十一年八月一日變更為張倉波，有內政部九十一年七月三十一日台內人字第○九一○○六六五三號令在卷可稽，茲由張倉波於九十一年八月十三日聲明承受訴訟，應予准許。
乙、實體方面：
一、原告主張：被告於八十八年六月二十四日與原告簽訂基地租賃合約書，由被告向原告承租系爭土地，租金一年六個月為三百七十九萬六千零六十二元，租期自八十八年七月一日起至八十九年十二月三十一日止。詎前揭租期屆滿，被告竟任由壬○○等人占用拒不返還，遲至九十一年七月三十一日方將系爭土地返還原告，爰依民法第二百二十九條、二百三十一條規定請求被告賠償因給付遲延所產生之損害五百五十六萬零七百三十元等語。被告則以：系爭土地乃壬○○等人拒不搬遷，以致無法返還原告，足見遲延責任不可歸責於被告，被告自不需負賠償責任。又原告依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定以土地申報總價額年息百分之十計算相當於年租金之損害賠償，顯屬過高。另台北市○○區○○段一小段五八九之一地號土地，原告並未交付被告使用，原告於計算損害時猶將該地號土地面積納入，亦屬錯誤。再者，被告曾於八十九年七月七日發函原告請其以所有權之法律關係提起將來給付之訴，訴請壬○○等占用人返還土地，期於租期屆滿前取得執行名義，強制現住戶搬遷，以免產生損害。乃原告竟遲至九十年三月始提起本件訴訟，就因此所發生或擴大之損害，自屬與有過失等語置辯。
二、本件原告主張被告於八十八年六月二十四日與原告簽訂基地租賃合約書，由被告向原告承租系爭土地，租金一年六個月為三百七十九萬六千零六十二元，租期自八十八年七月一日起至八十九年十二月三十一日止。嗣前揭租期屆滿，被告並未立即返還，遲至九十一年七月三十一日方將系爭土地返還原告等情，業據原告提出基地租賃合約書、土地及建物登記謄本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第四百五十五條前段、第二百二十九條第一項分別定有明文。又租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第四百五十條第一項定有明文，如無同法第四百五十一條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第四百五十五條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物，否則，即應負給付遲延責任，最高法院六十九年度台上字第四○○一號判例可資參照。經查，系爭土地之租賃期限至八十九年十二月三十一日止，被告卻遲至九十一年七月三十一日方將系爭土地返還予原告，依前揭規定，被告自應負遲延責任。被告雖稱：系爭土地乃壬○○等人拒不搬遷，以致無法返還原告，足見遲延責任不可歸責於被告等語。惟查，系爭土地上之建物即台北市○○區○○路三段一一一巷三、五號及羅斯福路三段二四四巷九弄四號之房屋，被告係供作員工及退休人員宿舍使用一節，為被告所不爭執。又原告於系爭土地租賃期限屆滿前已向被告表示不再續租，擬收回自用之意，此觀被告於八十九年三月十七日以（八九）電四字第○二九二九號函覆略以：「二、貴合作社來函表示就所有出租予本所之台北市○○○○段○○○○號土地，於民國八十九年十二月三十一日租約到期後，擬收回自用，不再續訂租約乙事，本所同意貴合作社所請，故九十年度則不再編列預算支付租金」等語即明。因此，被告既於八十九年三月十七日前明知系爭土地之租賃期限屆滿後，原告即不再續租，則被告自應依其與占用人即壬○○等人間之法律關係請求遷讓房屋，並將系爭土地返還原告，而非任由壬○○等人繼續占用，是被告辯稱其無庸負遲延責任一語，洵無足採。被告復稱：原告未即時依所有權人之法律關係訴請壬○○等占用人返還土地，遲至九十年三月始提起本件訴訟，就因此所發生或擴大之損害，自屬與有過失等語，然查，被告承租系爭土地，本即訂有租賃期限，無論系爭土地供何用途，租賃期限屆滿時，被告均有義務返還系爭租賃土地，無待原告依所有權之法律關係請求其他占用人返還。且被告承租系爭土地供作員工及退休人員宿舍使用，本可預料租賃期限屆滿時，壬○○等占用人有可能未依其與被告之法律關係遷讓返還，是被告自應即時處理其與壬○○等人間之法律關係，而非將此義務轉由原告負擔，並於原告未行使其所有權人之權利時，再行主張與有過失。因之，被告以前詞置辯，亦無足採。
四、再按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害，民法第二百三十一條第一項前段亦有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。經查本件系爭分割後第五八九地號土地位於台北市○○區○○路、羅斯福路，屬於城市地方，自有前開規定之適用。再遲延返還租賃之土地，會致原告受有不能使用、收益土地之損害，因此，原告依給付遲延之法律關係，請求被告給付遲延返還土地致原告所受之損害，即屬有據。本院審酌系爭分割後第五八九地號土地係位於台北市○○區○○○○段、經濟用途、被告係將系爭分割後第五八九地號土地及其上之房屋供作宿舍予員工使用等因素，認原告請求被告遲延返還系爭分割後第五八九地號土地共七一九平方公尺相當於租金之損害，自九十年一月一日起至返還系爭土地之日即九十一年七月三十一止，按該土地之申報地價之總價額年息百分之十計算，尚屬過高，應按該土地之申報地價之總價額年息百分之七計算，較為允當。查系爭分割後第五八九地號土地自八十九年七月一日起迄今每平方公尺之申報地價為四萬五千二百元，有土地登記謄本附卷足稽，是依此標準計算，原告受有相當於每月租金之損害為十八萬一千一百三十九元（45200×687×7％÷12月＝181139）。是以，被告應給付原告相當於租金之損害，自九十年一月一日起至返還系爭土地之日即九十一年七月三十一日止，共計十九個月，合計為三百四十四萬一千六百四十一元（0000000×19＝0000000）。
五、原告另主張伊係依租賃契約將尚未分割前之第五八九地號土地交付原告使用，故待壬○○等人將該土地返還予原告時，才視同被告將系爭租賃土地全部返還予原告，故系爭第五八九之一地號土地之遲延責任，被告仍應負責等語。惟查，系爭第五八九之一地號土地於兩造簽訂系爭租賃契約即八十八年六月二十四日前已為既成道路，並經台北市政府編為汀州路三段一一一巷一節，為兩造所不爭執。而因當時尚未分割，故兩造並未於租賃契約特別標明，然被告並未使用該部分土地，此觀九十一年三月六日之勘驗筆錄載明：「589之1地號係道路用地，當初測量系爭房屋時，即以該房屋的外牆為界作測量，所以系爭房屋並沒有占用589之1地號的地」等語即明。又該部分土地已為既成道路，故原告亦不可能將之承租他人或自行使用，是以，就系爭五八九之一地號土地，原告並無任何損害可言。準此，原告上開請求，洵屬無據。
六、綜上所述，本件被告未於租賃期限屆滿時返還租賃土地，自應負給付遲延之責任。從而，原告依給付遲延之法律關係請求被告給付三百四十四萬一千六百四十一元，及自九十一年八月一日辯論意旨（二）狀送達翌日即九十一年八月二日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，即無不合，應予准許。至逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
七、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
八、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日
民事第五庭法 官 林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 九 月 十七 日
法院書記官 林蓮女