臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年小上字第二二一號
上 訴 人 臺北市政府法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○
丁○○被上訴人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月三十日本院新店簡易庭九十一年度店小字第二０九號第一審小額民事判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣玖萬壹仟陸佰玖拾捌元，及其中新臺幣肆萬玖仟壹佰貳拾捌元自民國八十八年九月一日起，其中新臺幣貳萬玖仟柒佰零伍元自民國八十九年二月一日起，其中新臺幣貳萬壹仟捌佰肆拾玖元自民國八十九年九月一日起，其中新台幣捌仟零伍拾元自民國九十年九月一日起，均至清償日止，按月計收百分之五之違約金。
第一、二審訴訟費用新臺幣叁仟壹佰肆拾壹元由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：聲明：如主文第一、二項所示。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠依據國民住宅條例第一條規定可知國民住宅條例主要內容係以統籌興建及管理
國民住宅之事項為重點，國民住宅政策之執行只要符合安定國民生活及增進社會福祉之本旨，即無違反國民住宅條例之規定。又有關統籌興建及管理國民住宅之事項，未必悉以國民住宅條例為據，凡該條例未規定者，應適用其他有關法律及規定。狹義的國民住宅，係為實現特定政策目的而興建、配售，特定政策目的乃為輔助特定社會中中低級收入者，增加其取得合適的住宅單位使用之機會。目前台灣地區之房地產總價中，地價往往高於房價，單靠降低房屋之價格，為數極微，然因基地之取得成本，原已甚高，無法降低地價成本。國宅主管機關運用國民住宅條例與其他相關法律及規定，採用切合實際之方法，降低其售價，並考量中低收入者之經濟能力及每年可能負擔之住屋費用，其根本方法厥為利用設定地上權方式取得土地之使用權，而僅出售房屋。利用地上權興建國民住宅，房屋所有人只須每年繳付定額地租，不必於購屋時一次繳付鉅額之地價，更不必每年繳納鉅額之地價稅，且利用房屋所有權及基地之地上權設定抵押，仍可向銀行取得貸款，乃執行國宅政策最具實益之法。
㈡國民住宅條例第二條所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依政府直接興建、貸
款人民自建、獎勵投資興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅。該條所定用以出售、出租之標的，僅限住宅，不及於土地，故國民住宅條例並未限定興建國宅之基地只能以出售或出租方式交予國宅之買受人或承租人使用。國民住宅條例第十六條係關於國民住宅及其基地售價之規定，第十七條則在規定買賣式國宅及其基地所有權移轉之時程，第二十一條則在規定國宅主管機關收回國宅及其基地之條件。國民住宅條例施行細則第二條前段，亦僅就住宅部分限定出售或出租，基地部分則未限制。同條例施行細則第二十五條在於規定國宅及其基地之銷售成本，第二十六條第一項則明定國宅及其基地所有權移轉登記之辦理方式與收費。稽之上開條文，均無使用「應」或「不得」等文字，無論就文義解釋或立法目的言之，均不能解為禁止國民住宅地方主管機關以設定地上權方式處分國宅基地之規定。至國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條乃純就國宅出售、出租規範其執行辦法，尚難以此例謂國民住宅條例及其施行細則暨前開辦法有國宅基地不得以設定地上權之方式交付國宅承買人之規定。有關國宅基地設定地上權予國宅承買人一項，國民住宅條例既乏明文，則依該條例第一條之規定，自應適用民法關於地上權之規定，不能以該條例未為規定，即謂不能採用設定地上權之方式處分國宅基地。上訴人除依國民住宅條例之規定辦理國民住宅之買賣外，另依民法關於地上權之規定，利用設定地上權之方式，使國宅承買人取得土地之使用權，只須定期繳付定額地租，而不必於購屋時一次繳付鉅額之地價，更不必每年繳納地價稅，完全符合政府照顧中低收入戶者之美意，既無違國宅政策，更未牴觸任何法律之禁止規定。
㈢有關國宅售屋不售地政策，係依內政部民國七十九年十二月十二日台內營字第
八四九八０四號函奉行政院七十九年八月廿三日第二一九六次院會院長指示辦理；上訴人辦理國宅售屋不售地政策係遵照中央指示，以試辦方式擇定國宅基地辦理。另有關監察院提案上訴人執行地上權國宅方案違失糾正部分，經行政院以八十八年六月十五日台內二三四一三號函復監察院，內政部會商臺北市政府等有關機關函報改善與處理情形，尚屬實情；監察院亦以八十八年八月十一日院台內字第八八０一０六三六三號函復陳情人調查竣事在案。準此，行政院與內政部均已認定地上權國宅政策應予維持，且監察院亦同意行政院及內政部之說明，以設定地上權方式辦理國宅之出售應無爭議。本件地上權國宅依國民住宅條例相關規定，以設定地上權五十年方式辦理國宅之出售，並無違誤。
㈣按出售國民住宅、將國宅基地設定地上權予國宅承購戶，係國宅之地方主管機
關為執行行政上之任務，所採取之私法形態的行為，乃私經濟行政之一種，私經濟行政受民法上私法自治原則支配，行政機關從事私經濟行為時，享有較多之行動自由。國民住宅條例第四十條規定：「政府機關依本條例就土地所為之處分，設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第二十五條之限制」。由於國民住宅條例已明定應予處分之原則及承受之對象，自無再經該管區內民意機關同意，並經行政院核准之必要。上訴人所屬國民住宅處（下稱國宅處）為評析臺北市住宅相關問題，前委託臺北市住宅政策體檢小組於八十五年一月提出臺北市住宅政策總體檢報告，建議積極推動出售使用權之市民住宅實驗方案，以替代現行出售國宅辦法；嗣經提臺北市住宅政策工作小組討論認值參考，復再委託研究完成出售使用權辦法報告，作為後續研訂相關規定之依據。為落實執行該政策，由國宅處於八十六年一月十日及八十六年四月三日邀請營建署及市政府相關單位共同研討，釐清執行疑義，並經提八十六年五月十六日提報該市住宅政策工作小組第七次會議討論，參酌與會學者專家及相關單位意見修正，訂定臺北市國民住宅土地設定地上權實施要點，復經上訴人第九二一次市政會議通過，於八十六年九月卅日以府宅綜字第八六０七五０三四００號函頒實施。國宅處經評估檢討推動地上權國宅方案初期實施成效，彙整各場次地上權國宅說明會等候戶反應意見，歸納研擬臺北市地上權國民住宅出售辦法，並依直轄市自治法精神，循行政程序提報八十七年五月十三日法規會審議後，復經上訴人八十七年七月七日第九六六次市府會議討論通過，並於八十七年七月廿一日函送臺北市議會審議。
㈤被上訴人於八十六年十月上旬接獲國宅處申購地上權國宅意願調查通知，並於
十二月九日參加國宅處所舉辦之地上權國宅說明會，且認同買屋不賣地之方式，並於八十七年元月廿一日接獲國宅處確認之選購通知書，其間並無任何強迫推銷之情事。被上訴人亦於八十七年元月間與國宅處簽訂臺北市國民住宅土地設定地上權契約書及臺北市土地設定地上權國民住宅之房屋買賣及貸款契約書。國宅處辦理此次地上權國宅選配作業共計通知登記有案符合承購資格之國宅等候戶四千七百八十九戶選購，並自八十六年十二月九日至八十七年七月十七日期間舉辦二十二場次小型說明會，為民眾解答相關問題，同時安排現地成屋之參觀，惟仍有四千三百七十三位等候戶在瞭解售屋不售地之政策內涵後，放棄選購地上權國宅；截至八十七年八月十二日計已完成四百一十六戶地上權國宅簽約配售作業，僅餘萬芳三期Ａ基地十戶待配售。由此可知上訴人確依私法自治原則，與被上訴人簽訂國民住宅土地設定地上權契約書，而該契約書符合國民住宅條例立法宗旨，無違反法律禁止規定之可言。上訴人為興建系爭國宅，而就其基地設定地上權，乃為達成興建國民住宅之特定目的，而必須實行之處分，無須依土地法第二十五條之規定，按一般公有土地處分之程序予以限定。原審以上訴人將系爭土地設定地上權，未經市議會同意，亦未經行政院核准，乃屬違反法律之禁止規定，依民法第七十一條之規定，該法律行為應屬無效，即有適用法則不當之違法。
㈥民法第七十一條規定在法律行為違反強制或禁止規定而言，與行政機關之行政
行為無涉。兩造間就系爭土地約定設定五十年期間之地上權，並經登記完畢，該設定地上權及承購國宅之行為，純屬私法上契約關係，雙方既就地上權契約之內容詳細約定，並簽字同意而完成登記，依民法第一百五十三條規定，契約自屬有效成立。無論上訴人據以辦理之國宅設定地上權實施要點是否有法律授權依據，或是否違反國民住宅出售出租辦法第二條及國民住宅貸款辦法第三條規定，均不影響兩造簽定系爭地上權設定契約之效力。
證據：除援用原審之立證方法外，另提出內政部七十九年十二月十二日台內營字第八四九八０四號函為證。
乙、被上訴人方面：聲明：駁回上訴。
陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
㈠國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法為依據國民住宅
條例第七條第三項授權訂定，該辦法第二條規定國民住宅之出售，包括建築基地在內。
㈡被上訴人所引他案判決理由謂，本件房屋為國民住宅，有國民住宅條例之適用
，故排除土地法第二十五條之適用，與法理不符。蓋其理由謂國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法僅規定出售之程序，又曰不論台北市地上權國民住宅土地設定地上權實施要點有無授權，又曰上訴人決策疏失應糾正，卻又云上訴人依據國民住宅條例排除土地法，其理矛盾。
㈢空白刑法尚以補充命令為構成要件該當之條件，他案判決卻將授權命令故意忽
略，反以地上權較出租條件為優，符合政策，避談上訴人不依國民住宅條例處分系土地。
㈣上訴人所給付者大半為不堪使用之荒地，又人行道之公用地役，亦不應由被上
訴人負擔租金。若被上訴人有土地所有權，斷無不許放棄徵收補償而拋棄公用人行道土地及年年抽稅之理，上訴人為公法人，強加被上訴人公共責任，顯失公平。
㈤上訴人拋棄地上權，其權利義務應類推適用撤銷地上權之法律關係，無應一次繳交五十年地租之理。
㈥約定之違約金為約定之遲延利息，臺北市土地租金計算基準為市府內部參考之
用，且上訴人出租土地予晶華酒店條件較被上訴人為優，亦不聞該基準有何拘束力，是該基準之租金比例、違約金非法規命令。觀以營利為目的之銀行亦無如此高利率之懲罰違約金，請酌量減輕至銀行信用卡違約利率以下。
證據：援用原審之立證方法。
理 由上訴人起訴主張：被上訴人承購門牌號碼臺北市○○街○○○號一樓（下稱系爭房
屋），萬芳社區第三期Ａ基地地上權國宅乙戶，其坐落基地臺北市○○區○○段一小段三、四地號，土地面積四萬分之一二六平方公尺，應有部分面積五三點一五六三平方公尺（下稱系爭土地）為上訴人所有，被上訴人於民國八十七年五月四日與上訴人簽訂臺北市國民住宅土地設定地上權契約書，在上訴人所有之前揭土地設定地上權，存續期間自八十七年五月四日起至一百三十七年五月三日止，並依臺北市有土地出租租金計收基準每年計收地租一次，應於每年八月底前繳納，逾期四個月以上每逾期一個月照欠額追加百分之五違約金。被上訴人積欠八十八年七月起至九十一年六月止之三年地租金額共計新臺幣（下同）九萬一千六百九十八元，並應加收如附表所示之應收金額自如附表所示之起算日起至清償日止按月以百分之五計算之違約金。
被上訴人則以：伊參加上訴人辦理地上權國宅說明會，上訴人表示日後將不出售包
含基地之國宅，致被上訴人登記購買地上權國宅，詎事隔不久上訴人即辦理出售包括基地之國宅，並退回相關款項予承購戶，其售價更較地上權國宅優惠，應認為上訴人之行政違反公平、誠信原則，乃施行詐術欺瞞被上訴人之行為，因此被上訴人自得撤銷地上權契約，向上訴人請求購買土地。上訴人辦理系爭地上權國宅未依法行政，且經內政部、監察院行文糾正，被上訴人得拒絕上訴人違法之要求，並無繳交地租之義務。又本件上訴人據以請求給付租金之臺北市國民住宅土地設定地上權契約書（下稱地上權契約書），其所據法令為臺北市國民住宅土地設定地上權實施要點，經內政部表示因與其他辦法規定不符請參酌修正，並經監察院函派調查亦認上訴人以地方行政命令違反中央法規破壞體制，故兩造所簽訂之地上權契約書依據民法第七十一條前段規定為無效。上訴人為行政機關，辦理國民住宅業務仍應遵守行政程序法之規定，依據國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條規定，上訴人並無裁量權，應將系爭土地出售予被上訴人。另上訴人主張違約金過高請求法院依法酌減，又上訴人給付不完全因其交付土地多半為不堪使用之荒地，故上訴人請求全部租金即屬無據。上訴人拋棄地上權，其權利義務應類推適用撤銷地上權之法律關係，無應一次繳交五十年地租之理等語置辯。
本件上訴人主張兩造於八十七年五月四日簽訂系爭地上權契約，而被上訴人積欠八
十八年七月起至九十一年六月止之三年地租金額共計九萬一千六百九十八元等事實，業據其提出欠費明細表、設定地上權契約書、臺北市市有土地出租租金計收基準為證，復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
按省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准
，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃，八十九年一月二十六日修正公布前之土地法第二十五條定有明文。復按政府機關依國民住宅條例就土地所為之處分，設定負擔或超過十年期間之租賃，不受土地法第二十五條之限制。國民住宅條例第四十條亦有規定。本件上訴人自承與被上訴人間簽訂系爭契約時，並未經臺北市議會同意，而僅依據八十六年九月三十日函頒實施之「臺北市國民住宅土地設定地上權實施要點」辦理，且未經行政院之同意。故本件首應探究者，在於兩造間之地上權契約書是否有國民住宅條例第四十條之適用，可不受土地法第二十五條之限制。經查：
㈠國民住宅本有一般住宅、平價住宅、公有出租住宅與公地私屋式之國民住宅等多
種。上述各種住宅中，除一般住宅外，其他各種住宅，均係由政府主管機關直接參與住宅之興建與配銷。此等型態之住宅，係由政府主管機關，為實現特定的政策目的，而直接參與房屋之興建與配銷行為。狹義之國民住宅，係為實現特定政策目的而興建，亦為特定的政策目的而配售。特定政策目的乃為輔助特定社會中中低級收入者，增加其取得合適的住宅單位使用之機會。輔助方式，主要為降低房屋價格、提高住宅貸款比率、削減貸款之利息率、以及延長分期償還之年限。目前台灣地區一般住宅單位，在房地產總價中，地價往往高於房價，單靠降低房屋之價格，為數極微，可能性亦不大。而房屋之建造成本，不因政府直接興建而降低，而基地之取得成本原已甚高，亦無法降低地價成本。國宅主管機關運用國民住宅條例與其他相關法律及規定，採用切合實際之方法，提高國民住宅之品質，而降低其售價，並考量中低收入者之經濟能力及每年可能負擔之住屋費用，進而大量削減國民住宅房地總價，以減輕高地價之負擔，利用設定地上權方式取得土地之使用權，而僅出售房屋，誠為可行之解決方法。利用地上權興建國民住宅，房屋所有人只須每年繳付定額地租，不必於購屋時一次繳付鉅額地價，更不必每年繳納鉅額地價稅，且利用房屋所有權及基地地上權設定抵押，仍可向銀行取得貸款。如此可使各種資源充分流通、有效使用，足以安定國民生活、增進國民福祉，乃係執行國宅政策可資施行之方向。又按國民住宅條例第二條所稱之國民住宅，係指由政府計劃，依⒈政府直接興建、⒉貸款人民自建、⒊獎勵投資興建，用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之「住宅」。故凡政府直接興建用以出售、出租或貸款自建供收入較低家庭居住之住宅，均得謂國民住宅，並有國民住宅條例之適用，且前開關於定義之條文中並未指出須於承購戶同時購入房屋與土地方有國民住宅條例之適用。本件系爭房屋係被上訴人向上訴人承購之國民住宅，是上訴人就系爭國民「住宅」仍是以出售之方式處理，僅就系爭房屋所坐落之基地以設定地上權之方式供被上訴人使用而已，尚難遽認本件無國民住宅條例之適用。
㈡再按「政府興建之國民住宅及其基地之售價，由國民住宅主管機關參照附近房地
產市價酌予折減在成本以下訂定之，並得依十五年以上分期攤還之方式辦理貸款。其貸款額度不得低於售價之百分之七十；政府出售國民住宅及其基地，於買賣契約簽訂後，應即將所有權移轉與承購人。其因貸款所生之債權，自契約簽訂之日起，債權人對該住宅及其基地，享有第一順位之法定抵押權，優先受償。政府興建之國民住宅出售後，有作非法使用者等情事之一者，國民住宅主管機關得收回該住宅及基地，並得移送法院裁定後強制執行。」為國民住宅條例第十六條、第十七條及第二十一條所明定。前開條文中雖同時有提及「住宅」及「基地」等字句，然國民住宅條例第十六條為關於國民住宅及其基地售價之規定，第十七條則在規定買賣式國宅及其基地所有權移轉之時程，第二十一條則規定國宅主管機關收回國宅及其基地之條件。要無從依前開條文推論出需同時將住宅及基地同時出售時，方有國民住宅條例之適用。
㈢第按「依國民住宅條例第二條第一項第一款及第三款興建之國民住宅，以出售或
出租為限；國民住宅條例第十六條所定政府興建之國民住宅及其基地之售價，其成本依下列方式計算之：：；政府出售國民住宅及其基地依本條例第十七條移轉時，所應辦理之土地所有權移轉登記及建築改良物所有權第一次登記，得由國民住宅主管機關集中辦理，除應繳納之稅捐、規費及代辦費用外，不得收取任何費用。」國民住宅條例施行細則第二條第一項、第二十五條、第二十六條第一項分別定有明文。關於國民住宅條例第二條僅就住宅部分為定義已如前述，故前開施行細則第二條第一項之限定出售或出租，解釋上亦應僅包括房屋部分，至基地部分則未限制。另同條例施行細則第二十五條在於規定國宅及其基地之銷售成本，第二十六條第一項則規定國宅及其基地所有權移轉登記之辦理方式與收費，均無法憑以為住宅及基地同時出售時始有國民住宅條例適用之依據。
㈣復按「國民住宅之出售及商業、服務設施暨其他建築物之標售，包括建築基地在
內。」國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條固有明文，然前開辦法乃純就國宅出售、出租規範其執行辦法，不能以此例謂國民住宅條例及其施行細則暨前開辦法有國宅基地不得以設定地上權之方式交付國宅承買人之規定。
㈤綜上所述，無論國民住宅條第十六條、第十七條、第二十一條，同法施行細則第
二條、第二十五條、第二十六條，甚或國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條均無使用「應」或「不得」等文字，無論就文義解釋論或立法目的論言之，均不能解為係禁止國民住宅地方主管機關以設定地上權方式處分國宅基地之規定。故有關國宅基地設定地上權予國宅承買人一項，國民住宅條例既乏明文，則依該條例第一條之規定，自應適用民法關於地上權之規定，不能以該條例未為規定，即謂不能採用設定地上權之方式處分國宅基地。故本件應仍有國民住宅條第四十條之適用，而不受土地法第二十五條之限制。
被上訴人另辯以：上訴人行政違反公平、誠信原則，乃施行詐術欺瞞被上訴人之行
為，被上訴人自得行使撤銷權。上訴人辦理系爭之地上權國宅未依法行政，且經內政部、監察院行文糾正，被上訴人得拒絕上訴人違法之要求，故無繳交地租之義務。且本件上訴人據以請求給付租金之地上權契約書，其所據法令「臺北市國民住宅土地設定地上權實施要點」經內政部表示因與其他辦法規定不符請參酌修正，並經監察院函派調查亦認原告以地方行政命令違反中央法規破壞體制，故兩造所簽訂之地上權契約書依據民法第七十一條前段規定而無效。上訴人為行政機關，辦理國民住宅業務仍應遵守行政程序法之規定，依據國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法第二條規定，上訴人並無裁量權應將系爭土地出售予被上訴人。又上訴人給付不完全因其交付土地多半為不堪使用之荒地，故上訴人請求全部租金即屬無據云云。故本件次應審酌兩造間之地上權契約是否有被上訴人所辯之各項情事，而使其得拒繳全部租金。查：
㈠上訴人就此項政策曾辦理地上權國宅試辦計畫，自八十六年十二月九日至八十七
年七月十七日期間舉辦二十二場次小型說明會，為民眾解答相關問題，同時安排現成屋參觀，以致承購戶之選購、簽約過程均已善盡告知之義務，亦已充分尊重國宅等候戶們購買與否的選擇，其辦理過程對於承購戶尚無蓄意隱瞞真相、故意誤導解說或強迫選購等情事，此有上訴人提出之監察院調查報告在卷可稽（見原審卷第五十七頁至六十七頁）。被上訴人抗辯被上訴人有違公平、誠信並施行詐術欺瞞行為，並因而主張撤銷系爭地上權契約云云，實屬無據。
㈡又按七十一年七月三十日制定公布之國民住宅條例，對興建國民住宅解決收入較
低家庭居住問題，採取由政府主管機關興建住宅以上述家庭為對象，辦理出售、出租、貸款自建或獎勵民間投資興建等方式為之。其中除民間投資興建者外，凡經主管機關核准出售、出租或貸款自建，並已由該機關代表國家或地方自治團體與承購人、承租人或貸款人分別訂立買賣、租賃或借貸契約者，此等契約即非行使公權力而生之公法上法律關係，業經司法院大法官會議釋字第五四０號解釋在案。再以上訴人依合法有效之法規命令與被告締結地上權契約，自屬合法之行政作為。次按法律行為違反強制或禁止之規定者無效，民法第七十一條固有明文，但此條規定乃指「法律行為」違反強制或禁止之規定而言，尚與行政機關所為之行政行為無涉。經查，兩造間就上訴人所有之系爭土地約定設定五十年期間之地上權，並經登記完畢，已如前述。揆諸前揭說明，此設定地上權契約及承購國宅之行為應屬單純之私法契約關係，與國家行政權之行使無涉，故雙方之權利義務應就契約之本旨觀察之。經查，系爭地上權契約內就地上權存續期間、地租計收標準、雙方權利義務事項均詳細記載，並經雙方簽字同意完成登記手續，故雙方就契約內容互相意思表示一致，依民法第一百五十三條第一項規定，當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，是系爭地上權契約自屬有效成立。再者，台北市政府於八十六年九月三十日公布之「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」，係台北市政府為促進國民住宅使用效率及公平性，特以辦理國宅土地設定地上權方式出售國宅所制定（台北市國民住宅土地設定地上權實施要點第一條）。如前所述，國民住宅條例施行細則第二條第一項之限定出售或出租，解釋上包括房屋部分，而未限制基地部分，是就主管機關得以地上權之方式處分國宅基地，而地上權之法源依據在於民法，而主管機關於依法行政原則下，為使人民對於特定事項之法秩序有所遵循，自有制定適用法律之「適用法律之法規命令」之必要，是「台北市國民住宅土地設定地上權實施要點」應係合法有效之法規命令。準此，縱使法律行為要件可規範行政行為，本件上訴人之締約行為亦無違反強制或禁止規定，亦難認為無效。
㈢至被上訴人辯稱上訴人所交付之土地多為不堪使用之荒地有給付不完全云云，此
為上訴人所否認，被上訴人就此部分亦未舉證以實其說，且依據臺北市政府國民住宅處提供之議會參考資料（見原審卷第九十五頁），系爭房地容積率高達百分之一九一．四，已幾近飽和開發程度。且依據兩造所簽訂之地上權契約書，上訴人所負之給付義務乃就如契約書第一條所示之土地設定長達五十年之地上權使被上訴人所承購之國宅有正當權源得坐落於其上，而上訴人已依約辦妥地上權登記，亦難認定上訴人有何給付不完全之處。
㈣據上，兩造間之地上權契約並無被上訴人所稱之無效事由，且被上訴人亦無逕向上訴人撤銷前開地上權設定行為之事由，故其仍有依約繳交租金之義務。
末按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職
權減至相當之數額。然是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例可資參照。
被上訴人復辯稱違約金過高，故本件末應審酌者為違約金是否有過高之情事。經查，系爭地上權契約第十一條有關罰則方面約定：「乙方（即上訴人）遲延繳付地租時，除照所欠租額計算，並依左列各款加收違約金：⒈逾期繳納未滿一個月者，照欠額加收百分之二。⒉逾期繳納在一個月以上未滿二個月者，照欠額加收百分之四。⒊逾期繳納在二個月以上未滿三個月者，照欠額加收百分之十。⒋逾期繳納在三個月以上未滿四個月者，照欠額加收百分之十五。⒌逾期繳納在四個月以上者每逾一個月照欠額追加百分之五。」又依系爭設定地上權契約第三條約定，兩造約定之地租係依「臺北市市有土地出租租金計收基準」計付，而依「臺北市市有土地出租租金計收基準」第一條規定：「臺北市市有出租基地，自八十二年七月一日起，一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」本件上訴人提出之地租計算方法，係按此標準百分之六十請求，又因被上訴人逾期繳納之期間已逾四個月，故上訴人依上開約定按其請求之地租及逾期繳納之期間長短計算違約金尚屬合理，並未過高，被上訴人請求酌減，洵無理由。
綜上所述，本件上訴人主張兩造訂有系爭地上權契約，被上訴人積欠八十八年七月
起至九十一年六月止之三年地租金額共計九萬一千六百九十八元，並應加收如附表所示之應收金額自如附表所示之起算日起至清償日止按月以百分之五計算之違約金，洵屬可採，被上訴人所辯均無足取。從而，上訴人本於系爭地上權契約請求被上訴人給付上訴人九萬一千六百九十八元，及其中四萬九千一百二十八元自八十八年九月一日起，其中二萬九千七百零五元自八十九年二月一日起，其中二萬一千八百四十九元自八十九年九月一日起，其中八千零五十元自九十年九月一日起，均至清償日止，按月計收百分之五之違約金，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。並確定其訴訟費用額。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之十九、第四百三十六條之三十二、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 三 月 四 日
民事第四庭審判長法 官 林勤綱
法 官 陳正昇法 官 劉又菁~F0~T48計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 九百一十八元第一審送達郵費 六百三十八元第二審裁判費 一千五百一十五元第二審送達郵費 一百七十元合 計 三千一百四十一元右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 七 日
法院書記官 黃瓊滿