臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡字第一三號
原 告 王竣民即祭祀公業王五祥管理人被 告 丙○○
乙○○戊○○丁○○○甲○○右當事人間請求給付租金事件，本院判決如左：
主 文被告應分別給付原告如附表一所示之金額及利息暨違約金，及被告丙○○、戊○○違約金部分分別自民國九十年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但於假執行程序實施前，被告丙○○以新台幣肆拾萬壹仟壹佰陸拾陸元、被告乙○○以新台幣叁拾陸萬伍仟伍佰貳拾貳元、被告戊○○以新台幣貳拾玖萬肆仟貳佰叁拾伍元、被告丁○○○以新台幣貳拾貳萬捌仟伍佰玖拾陸元、被告甲○○以新台幣貳拾萬叁仟玖佰零貳元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
一、查被告承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號土地，均有土地租賃契約書為憑，兩造就上開土地並有地上權之設定，亦有土地謄本可稽。而兩造就系爭土地地上權之租金約定「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率收受租金。」。詎被告分別自如附表所示之年度起即未繳租，屢經原告公業催討均置之不理，為此本於與被告等人之租賃契約租金給付請求權暨違約金給付請求權及地上權租約之租金給付請求權提起本訴，依法請求被告等人給付如附表所示之積欠地租本息及違約金本息。
二、依台北市古亭地政事務所九十一年三月十四日北市古地三字第○九一三○三○八一○○號函所附登記原卷資料，其中所附鈞院六十八年度訴字第一三八二三號民事確定判決理由欄內已明白詳載系爭土地之原始承租人訴外人陳必強當初於該案（即地上權設定登記事件）已提出與原告公業所訂內容為「..... 租金之繳納，每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更時，按照地價變更後之前開比例收受租金，有土地謄本三份及土地租契約書影本（核與原本相同）一份可稽..... 」之租賃契約，足証該租約為真正。且依最高法院四十八年台上字第二二七號判例旨之反面解釋「租用基地建築房屋，承租人所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人仍繼續存在」意旨，亦已於民法第四百二十六條之一增訂（屬解釋確認立法屬性），從而被告本應繼受該租金約定之租金，其理殊明，更甭認租約約定早於其原始前手陳必強聲請地上權登記時已一併將租金約定登記於系爭土地謄本地上權他項權利內容內，此事實於被告當時取得地上權他項權利書狀時，均已載明，被告焉能推諉系爭租約之真實性而諉稱未與原告訂立系爭租約？更無庸論之前部分被告（即丁○○○、戊○○、乙○○、丙○○）已分別曾有繳租至八十七年、八十七年、八十六年、八十六年之事實。
三、另被告甲○○過去曾因積欠原告「八十三年至八十八年地租」，經原告於前案訴訟請求付租判決勝訴確定，依最高法院八十四年台上字第二五三○號判例要旨，該二被告應受該確定判決之拘束，亦不得為相異之主張，鈞院亦不得為相異上之判斷，併此陳明。
四、另被告丙○○之前手為丁黃思慧、被告戊○○之前手為黃馨慧、黃馨慧的前手為黃國義，均有該前手之租約可稽，且丙○○之地上權租約印文亦與其另份買賣契約書之丙○○印文相同，足証原告並無偽造被告租約之必要，系爭租約之真正，殊無可置疑。
五、且系爭租約簽訂當時，契約上並無被告代埋人之稱謂，而被告之印文又為真正，依民法第三條之規定，該蓋章與簽名當有同一效力。至於被告辯稱為伊之代書顏良安未經授權所蓋印云云，當應舉証以實其說，縱被告所辯屬實，亦無礙被告應負表現代理權授與之本人責任，此由鈞院八十三年度訴字第二八六號、高院八十四年上訴字第九五五號刑事確定判決意旨，足堪論定。
六、至被告所提被証六之另案言詞筆錄乃代書顏良安推諉之說，亦係該代書有無向其委託人說明受託內容之問題，與原告無關。至於被証七之判決，代理人於該案中曾提出該案被告之前案敗訴確定判決，該案法官竟未予審酌，原告目前上訴鈞院繫屬中。另被証三之另案判決意旨復已為後案最新之「八十八年度店簡字第八七四號判決」所否定，該案兩造均上訴鈞院繫屬中。
參、證據：提出㈠土地租賃契約書五份、㈡土地登記謄本一份、㈢台灣台北地方法院八十八年度店簡字第五○五號判決影本一份、㈣王振志律師事務所八十九年七月二十日（八十九）非字第四一三一號函影本一份、㈤地價證明六份、㈥祭祀公業王五祥土地金繳款收據影本六紙、㈦台灣高等法院八十四年度上訴字第九五五號刑事判決影本一份、㈧原告與丁黃思蕙土地租賃契約書一份、㈨原告與黃馨慧土地租賃契約書一份、㈩原告黃國義土地租賃契約書一份、台灣台北地方法院八十八年度店簡字第八七四號宣示判決筆錄一份、萬隆報紙道歉啟事影本一份、律師公會函影本一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
貳、陳述：
一、被告乙○○、丁○○○、甲○○部分：㈠被告乙○○、丁○○○、甲○○並未與原告簽立土地租賃契約書：
緣被告乙○○、丁○○○、甲○○於民國六十九年間向建設公司（責負人陳必強）購買系爭房屋乙棟，房屋坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五（此係重測後）地號土地，建設公司雖以設定地上權方式取得系爭土地使用權，然建設公司向房地承買人即被告乙○○、丁○○○、甲○○謊稱，此與買斷土地之方式相同，且被告等購買系爭房屋與當時購買房地之市價價格並無二置，被告等即不疑有他，買受系爭房地並取得地上權。詎原告竟提出偽造之土地租賃契約書，契約書第四條並載有：「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，.... 」云云，且原告依據租賃關係，向被告乙○○、丁○○○、甲○○請求交付租金，被告等甚為訝異。蓋經查被告乙○○與原告間，從未簽立土地租賃契約書，該契約書上之簽名及印文均非真正，契約書上之簽約日期亦為空白，該土地租賃契約書並非真正甚明。
㈡再原告所提之土地登記謄本，其上乃係地上權之買受，並非土地租賃關係，
而土地登記謄本上，就地上權之地租，亦僅載依照各個契約約定，是原告所提出之「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租」之計算標準，並無依據。
㈢原告主張被告乙○○、丁○○○、甲○○等於買賣房地時渠等之印鑑及相關
證明文件係交付建商或代書，並非交付原告，與原告無涉，是原告主張表見代理云云。惟：本件原告於民國六十年間先後與訴外人建設公司訂立有合建契約，且辦理本件被告等房屋過戶事宜之代書顏良安，嗣後查證亦係原告與建商所委請，被告等為辦理房屋過戶，將印鑑等交付建商，亦僅委辦特定事項，況且被告乙○○、丁○○○、甲○○等於民國六十九年間向建設公司（責負人陳必強等人）購買系爭房屋，房屋坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五（此係重測後）地號土地，並取得上開土地之永久使用權，渠等購買系爭房屋之價格與當時購買房地之市價並無二置，顯然被告等支付房地之對價以買斷之方式，取得土地之永久使用權，原告既與訴外人建設公司訂有合建契約，代書顏良安亦為原告所委請，就建設公司與土地使用事宜當知之甚明。按「由自己行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負授權人責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他人有代理權之情形存在，使足當之，..... 我國人民將印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人..... 應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。」（最高法院七十年台上字第六五七號參照）承此：
⒈被告等交付印鑑證明與建商辦理房屋過戶一事，與被告等承租之土地之租
賃契約，此為全然兩種不同之法律關係，房屋買賣之法律關係與土地租賃關係之契約當事人亦不相同，如何能謂被告等將印鑑證明交付建商辦理房屋過戶，即謂被告等有以自己行為以代理權授與他人？本件建商與原告及訴外人許茂順、朱惠生間，茲因訴外人許茂順、朱惠生之印章遭盜用，而由台灣台北地方法院八十六年度簡上字第三四七號民事判決認系爭租約非真正（另有台北地方法院八十九年度店簡字第二五七號民事判決參照），顯見被告等於買賣系爭房地時，訴外人建設公司，確實未告知另有租約存在，被告等亦無從得知租約之存在，如何與原告等另立租約？.⒉同時原告所提之租賃契約上日期竟為空白，該租賃契約書又非被告等所簽
立，系爭租約究為何時所成立，亦攸關契約當事人之權益！⒊被告等既一次支付使用土地之對價，取得土地永久使用權，其實無必要再
與原告另簽立土地租賃契約書，原告亦為租賃契約之當事人，若如原告所述，系爭租賃契約為原告請求地租之依據，其上載有租約期限、地租數額、違約金等所有契約義務，如此截然不同之法律關係，卻非由契約當事人簽立？而徒憑印鑑證明即另被告等負授權人責任有欠公允！⒋被告甲○○部分，原告另主張被告應受原證三所示判決之拘束，惟前揭判
決之訴訟標的與本件不同，鈞院自得另為事實之認定，毋庸受前揭判決之拘束。
㈣再查，被告等一次支付使用土地之對價，取得土地永久使用權，並無與原告
另行簽立任何土地租賃契約書，經被告等向地政機關調閱當初買受地上權之全卷資料，然土地登記聲請書於附繳證件中，雖分別載明「⒈契約書兩份、⒉委託書兩份、⒊戶籍謄本二十六份... ⒌他項權利證明書乙份」；「、⒈委託書乙份.... ⒋他項權利證明書乙份、⒌土地租賃契約書一份」惟雖有戶籍謄本等文件，卻獨漏關於土地租賃之約定，是：
⒈被告等調閱全卷資料後，關於系爭土地所有權或他項權利登記聲請書中，
除檢附並留存有委託書、戶籍謄本、印鑑證明，並未附有土地租賃契約書等，其他任何關於地租約定之證明文件，原告於訴訟中卻屢次主張系爭之土地契約書雖無訂約日，惟應與買賣房屋所有權之時間點相同，若此，上開全卷資料中，即應留存有原告所呈被證一之土地租賃契約書，惟經被告等調閱後，卻不見系爭被證一之土地租賃契約書，檢附於登記聲請書中，同時關於地上權設定或移轉義務人亦僅見填寫陳必強，並無任何關於原告與被告之地租約定，足徵原告所呈被證一之形式真正，即屬不實，被告等對原告不負有給付租金之義務！⒉且查被告等買受地上權及房屋所有權之上開全卷資料資料中，載明登記原
因買賣、地上權移轉義務人：為訴外人建商陳必強、並無任何隻字片語提及原告與被告等關於地租之約定或檢附土地租賃契約書，抑或原告與訴外人陳必強關於地租之約定或任何租賃契約書？從而，被告等既無約定支付地租，渠等對於原告要無給付地租之義務可言！⒊另該系爭土地租賃契約不僅非被告等所簽立，為被告等否認其真正外，且
退步言之，原告所執之系爭土地租賃契約，既無訂約日期，系爭契約書上又載：租賃期間係自訂約日起不定期限，故該契約書上既無訂約日或生效日，自契約書之形式觀之，即無從生法律效果！㈤另茲因系爭土地三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三
一九─四、三一九─五共六筆地號，係為土地重測後之編號，土地重測前之地號分別為第一一三─四五、一一三─四六、一一三─三八、一一三─四
三、一一三─四、一一三─三七、一一三─三九、一一三─四二地2號，是被告等申請調閱之六十九年收件景美字第三○○號之全卷資料，係為土地重測前之第一一三─一二地號，並非本件系爭之土地，特與陳明。
二、被告戊○○部分：㈠查被告戊○○於民國八十五年十一月二十日向訴外人黃馨慧購買系爭房屋，
雙方簽立有不動產買賣契約書，不動產買賣契約上第一條第（二）項載有：土地永久使用權座落○○○區○○段○○段三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號，原告與被告戊○○，就系爭土地並有地上權之設定。
㈡次查，被告戊○○係委託其妻訴外人呂麗珠辦理買賣房地事宜，惟呂麗珠與
原告簽立土地租賃約書時，原告並未向呂麗珠說明契約內容，呂麗珠認為系爭房屋就坐落系爭土地既已有地上權之設定，當已取得合法權源，其誤為單純就坐落土地永久使用權之約定，不疑有他，即為簽立。
㈢民法第二百四十七條之一：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂
定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一、免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二、加重他方當事人之責任者。三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其他於他方當事人有重大不利益者。」據此，被告戊○○就系爭土地既已取得地上權之合法使用權源，原告又另行與被告戊○○簽訂土地租賃契約書，且觀該土地租賃契約書，係原告預定用於同類契約之條款，此契約之約定係加重被告戊○○之責任及限制其權利之行使，對被告戊○○顯有重大不利益，應對其詳為說明，否則前開租賃契約書之約定，應為無效。
三、被告丙○○部分：㈠查被告丙○○於民國八十二年四月二日向訴外人丁黃思慧購買系爭房屋，雙
方簽立有不動產買賣契約書，不動產買賣契約上第十五條載有：土地座○○○區○○段○○段三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號權利範圍，不定期限地上權之設定，嗣被告丙○○，就系爭土地取得地上權。詎原告竟另行提出偽造之土地租賃契約書，契約書第四條並載有：「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租.....」云云，且原告依據雙方租賃關係向被告丙○○請求交付租金，被告丙○○甚為訝異。蓋經查被告丙○○與原告間，從未簽立土地租賃契約書，該契約書上之簽名並非真正，印文係遭他人盜蓋，該土地租賃契約書並非真正。
㈡原告所提之土地登記謄本，其上乃係地上權之買賣，並非土地租賃關係，而
土地登記謄本上，就地上權之地租，亦僅載依照各個契約約定，是原告所提出之「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租」之計算標準，並無依據。
㈢被告丙○○於受鈞院訊問時，曾否認系爭租約之真正，原告訴訟代理人雖主
張，系爭租約與買賣契約書之印章係一致，惟兩份契約書上之印文經放大比對後，顯不相同，被告丙○○主張系爭租約上之印章非其所有，應足採信，另退步言之，縱鈞院就印文為勘驗後，而認該系爭租約其上之印文為真，惟上開兩份契約書之訂立日期，並非於同一日，原告之訴訟代理人亦屢次陳稱，該系爭租約為代書所訂立，故上開兩份契約書印文之相同與否，就被告丙○○之系爭租約是否為真，不足以為認定。
㈣鈞院向地政機關調閱七十年收件景美字第六八五五、四八七號、八十六年收
件文山字第八三八號、八十二年收件文山字第一一○○○、第一○九九九號，及六十九年收件景美字第一二七三四號後，查：
⒈上揭地政機關留存資料及所有記載事項，如同被告等於九十一年二月二十
日所呈之聲請調查證據（二）狀所載，於全卷資料中，地上權之移轉登記，聲請書及卷內資料中，除載有「買賣」之登記原因外，並無任何關於原告與被告等之租約約定，按土地登記規則第三十三條第一項第四款：「登記聲請書應記載左列事項，由申請人簽名或蓋章：... 四、土地標示及其權利內容或申請內容。... 」及民法第八百三十五條：「有支付地租之訂定者，其地上權人拋棄權利時，.... 」之規定，是依民法第八百三十五條之反面解釋，地租之支付並非地上權之成立要件，且據上開土地登記規則，地上權之移轉登記，就權利內容應詳為記載，即若有地租之約定，於地上權之移轉時，應將地租及付租時期一併登記（附件一），始符合土地登記規則之規定，故地上權之權卷資料中，既無地租之登記，足徵被告等確實與原告並無另行約定地租。
⒉按民事訴訟法第二百七十七條，當事人主張有利於己之事實，就其事實有
舉證之責任。次查，被告等否認系爭土地租賃契約書之真正，同時原告亦一再表示，系爭租約係出自代書之手，因此整份租約之筆跡均相同，惟參照本件被告乙○○、甲○○、丁○○○等，當時辦理土地過戶之代書即訴外人顏良安，其於八十一年店簡字第四三一號之另案訴訟中，曾經證稱：
「就是我前面說的王家的買賣，他一定要我們這樣的一貫作業。」.....法官問：「此約何時定的？是否另外向王家訂？」訴外人顏良安答：「沒有，都是寫好的，王家內部約定，..... 」，足徵，系爭租約之訂定及內容為原告之制式合約，並全由代書自行書立，被告等確不知情，且原告一再陳稱，被告等自行將印章交付代書，被告等究係如何授權，與原告無涉，應不足採信；反觀被告等將印鑑證明交付建商，辦理房屋過戶之事項，而不及於其他，原告所呈之系爭租約，被告等遲至本件訴訟進行中，始為得知，又地政機關之地上權全卷及當時申請登記之全部資料，亦無地租之登載或約定，且參照原告與建商間茲因有設定地上權，以建築房屋之關係，當時原告未與建物承買人另訂土地租賃契約為普遍之現象，故原告對於系爭租約之真正，負有舉證責任。
四、末查，被告等並非空言否認系爭租約之真正，實如原告所稱系爭租約均為當時代書自行所謄寫（參九十年十二月十一日言詞辯論筆錄第三頁），果爾，按照一般社會常情縱若契約部分文字由同一人書寫，為確保契約之真正及契約當事人意思表示合致，至少簽名欄應由當事人親自簽名，要否，代書若係經當事人授權而簽立契約，亦須出示授權書，藉以表示有權代理，惟本件系爭租約之真正，無論係由代書於另案之證詞，或係鈞院自地政機關所調閱之地上權買受全卷資料，或自系爭租約之形式上觀之，均足徵被告等確係未與原告簽立租約，或授權任何他人代為訂立，原告依據系爭租約向被告等請求租金之給付，顯無理由，且退步言之，原告若無法證明系爭租約之真正，而另行主張，被告等應繼受原告等與建商間，或係原告等與系爭房地前手間之租賃關係，然若此，原告應另行提出原告等與建商間或其他前手之租賃關係，及租約約定，茲因此部分起訴之訴訟標的，及基礎原因事實均不相同，原告等應另訴主張為是。
參、證據：提出㈠被告戊○○與前手之不動產買賣契約書一份、㈡被告丙○○與前手之不動產買賣契約書一份、㈢台灣台北地方法院八十六年度簡上字第三四七號判決影本一份、㈣被告丙○○買受地上權之部分地政資料影本一份、㈤被告丙○○印文之比對一份、㈥台灣台北地方法院八十一年度店簡字第四三一號筆錄影本一份、㈦台灣台北地方法院八十九年度店簡字第八五五號判決影本一份、㈧土地重測前後地號比對一份為證，並聲請訊問被告乙○○、丙○○及向台北市古亭地政事務所調七十年收件景美字第六八五五、四八七號、八十六年收件文山字第八三八號、八十二年收件文山字第一一○○○、一○九九九號及六十九年收件景美字第一二七三四、三○○號登記卷影本。
理 由
一、本件原告係起訴請求被告給付地上權之租金，核屬民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款之因請求利息、紅利、租金、贍養費、退職金或其他定期給付涉訴者，為簡易訴訟程序事件，合先敘明。
二、原告主張被告承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號土地，就上開土地並有地上權之設定，系爭土地地上權之租金約定「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率收受租金。詎被告分別自如附表所示之年度起即未繳租，屢經原告催討均置之不理，為此本於與被告等人之租賃契約租金給付請求權暨違約金給付請求權及地上權租約之租金給付請求權提起本訴，依法請求被告等人給付如附表所示之積欠地租本息及違約金本息。
被告則以並未與原告簽訂土地租賃契約書，及設定地上權等語置辯。
三、原告主張被告承租原告所有坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號土地，就上開土地並有地上權之設定，業據其提出土地租賃契約書五份、土地登記謄本一份等件為證，惟被告辯稱未與原告簽訂土地租賃契約書及設定地上權等語，經查：
㈠就被告丙○○部分：
⒈兩造對於被告丙○○係向丁黃思蕙購買房屋，因而取得該房屋坐○○○區○
○段○○段三一八─一、二一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─
四、三一九─五地號土地權利範圍萬分之四七四，存續期間為不定期限之地上權登記之事實，並不爭執，並有土地登記謄本影本一份、被告丙○○與丁黃思蕙間之不動產買賣契約書一份可憑，自堪信為真實。
⒉按稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使
用其土地之權，民法第八百三十二條定有明文。所謂以行使地上權之意思，係指以在他人土地上有建築物或其他工作物或竹木為目的而使用其土地之意思而言。而地上權得為有償，亦得為無償，如為有償，其使用土地之對價則稱地租或租金。查被告丙○○所有系爭萬隆段二小段三一九─二地號土地地上權之記載，其利息或地租之登記為「年租每坪依該地號申報地價百分之七計算地租於當年七月十五日乙次付清」，其餘系爭地號土地關於地上權登記之記載，其「利息或地租」則為「依照各個契約約定」，並非「空白」，故依其登記形式觀之，被告丙○○之地上權係有地租約定之地上權。雖被告丙○○辯稱古亭地政事務所七十年收件景美字第六八五五、四八七號、八十六年收件文山字第八三八號、八十二年收件文山字第一一○○○、第一○九九九號，及六十九年收件景美字第一二七三四號登記文件中，並無任何關於原告與被告丙○○間租約之約定，足徵兩造間並無另行約定地租等語。然有地租約定之地上權，且於登記時將地租及付租時期一併登記時，則就地租之數額及付租之時期有其公示之效力，惟地租如係「依照各個契約約定」，則就地租之數額，土地所有人請求時仍需再提出契約證明之，就已為地租及付租時期之登記，既係地政機關經核與法令相符而准予登記，在別無其他證據之情形下，亦無因地上權登記卷宗內無留存原告與被告丙○○關於地租約定之資料即難認兩造間無地租之約定。
⒊次查，原告與被告丙○○就地上權地租之約定，為每年每坪依該地號申報地
價百分之七計算之地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價有變更，按照地價變更後之前開比率收受租金，業據原告提出與被告丙○○間之土地租賃契約書為證。被告丙○○固辯稱系爭土地租賃契約書上之簽名為伊所簽，印章是否伊所蓋，並無印象等語。然系爭土地租賃契約書上被告丙○○之印文，與被告丙○○與其前手丁黃思蕙間房地產買賣契約書上之被告丙○○之印文，以肉眼辨視折角比對結果，應屬同一印文，自堪信系爭土地租賃契約書為真正。雖被告丙○○抗辯系爭土地租賃契約書上之簽名非真正，租約由代書代定伊不知情等語，然被告丙○○既係由代書辦理不動產買賣事宜，而其前手就土地之使用本即依地上權而為使用，是不惟房屋之過戶，乃至地上權之讓與，均屬不動產買賣之事宜，被告丙○○印文遭盜一節，並未舉證證明之，是其辯稱未簽訂租賃契約等語，即不足採。而原告主張其與被告丙○○就地上權地租之約定為每年每坪依該地號申報地價百分之七計算之地租，於當年七月十五日乙次付清等情，為可採信。
㈡被告乙○○、丁○○○、甲○○部分：
⒈兩造對於被告乙○○、丁○○○、甲○○於六十九年間向以陳必強為負責人
之建設公司購買系爭房屋乙棟，並因而分別取得房屋坐○○○區○○段○○段第三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號土地，權利範圍萬分之四七四、萬分之五一六、萬分之三九二，存續期間皆為不定期限之地上權登記之事實，均不爭執，並有土地登記謄本影本一份為證，自堪信為真實。
⒉原告主張被告乙○○、丁○○○、甲○○應給付地上權地租為「每年每坪依
該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，並提出原告與被告乙○○、丁○○○、甲○○間之土地租賃契約書為證。雖被告乙○○、丁○○○、甲○○辯稱並未與原告簽訂土地租賃契約，且契約上之簽名及印文均非真正，契約書上之簽約日期亦為空白，土地租賃契約書並非真正等語。然查，被告乙○○所有系爭土地地上權登記之記載，除萬隆段二小段三一九─二地號土地地上權外，其「利息或地租」係記載為「依照各個契約約定」，並非「空白」；被告丁○○○所有系爭土地地上權，除萬隆段二小段三一八─二號、三一九─二號土地地上權外，其「利息或地租」亦均記載「依照各個契約約定」；而被告甲○○所有系爭土地地上權登記之記載，除萬隆段二小段三一九─一之地上權利息或地租之登記為「依照契約約定」，其餘土地均登記為「年租每坪依該地號申報地價百分之七計算地租於當年七月十五日乙付清如地價變更時依照地價變更後之開比率收受地租」，故依登記形式觀之，被告乙○○、丁○○○、甲○○之地上權均為有地租約定之地上權。故被告乙○○、丁○○○、甲○○地上權地租，均為每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金，亦有其與被告乙○○、丁○○○及甲○○間之土地租賃契約可憑。且被告乙○○、丁○○○、甲○○之土地租賃契約書後，均附有被告乙○○、丁○○○、甲○○之印鑑證明書，而印鑑證明書上之印文與租賃契約書上之立契約書人乙方乙○○、丁○○○、甲○○之印文，以肉眼辨識結果，為同一印文，則系爭租賃契約書上被告乙○○、丁○○○及甲○○之印文，既均為被告經登記之印鑑章，且簽訂時均有被告乙○○、丁○○○、甲○○之印鑑證明，自堪信系爭土地租賃契約書為真正。
⒊雖被告乙○○、丁○○○、甲○○辯稱就與建商辦理房過戶一事，與承租土
地之租賃契約係屬二事，不能謂將印鑑證明交付建商辦理房屋戶，即謂有以代理權授與他人，且向地政機關調取之系爭地上權登記卷內並無土地租賃契約之約定，故被告對原告並無支付地租之義務等語。惟被告乙○○、丁○○○及甲○○向建設公司購買房屋，並由代書辦理不動產買賣事宜，則除房屋之過戶，乃至取得合法使用土地之權利，均屬不動產買賣之事宜，被告乙○○、丁○○○及甲○○之土地租賃契約書上均附有印鑑證明書，縱其上簽名非被告親自所為，自形式上已堪信被告乙○○、丁○○○及甲○○為此意思表示，則被告乙○○、丁○○○及甲○○就代書有何逾越授權範圍而使用印鑑，應負舉證責任，惟其並未能舉證證明之，自難為有利於被告乙○○、丁○○○及甲○○之認定。再系爭土地租賃契約書之日期雖為空白，契約作成日期是否為記載，並非契約之生效要件，而被告乙○○、丁○○○及甲○○既係系爭土地之地上權人，則此土地租賃契約自係為此地上權而約定，至契約第三條租賃期間約定「自訂約日起不定期限」，而訂約日為空白，如有爭執時，亦係須再舉證證明訂約日而已，亦難認系爭土地租賃契約書不生效力。又按有地租約定之地上權，且於登記時將地租及付租時期一併登記時，則就地租之數額及付租之時期有其公示之效力，惟地租如係「依照各個契約約定」，則就地租之數額，土地所有人請求時仍需再提出契約證明之，是縱於地上權登記卷宗內無原告與被告乙○○、丁○○○及甲○○關於地租約定之資料亦難認兩造間無地租之約定。
㈢被告戊○○部分：
⒈查被告戊○○於八十五年十一月二十日向訴外人黃馨慧購買系爭房屋，因而
取得房屋坐○○○區○○段○○段三一八─一、三一八─二、三一九─一、三一九─二、三一九─四、三一九─五地號土地權利範圍萬分之四七四，存續期間不定期限之地上權登記之事實，亦兩造所不爭執，並有土地登記謄本、被告戊○○與黃馨慧間之不動產買賣契約書一份為證，自堪信為真實。
⒉而被告戊○○地上權登記之記載，其「利息或地租」係記載為「依照各個契
約約定」，而原告所提其與被告戊○○間之土地租賃契約書亦約定租金為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，而被告戊○○對系爭土地租賃契約上其印文之真正亦不爭執，自堪信兩間確有此地租之約定。⒊雖被告戊○○辯稱其就系爭土地既已取得地上權之合法使用權源，原告又另
行與被告戊○○簽訂土地租賃契約書，且觀該土地租賃契約書，係原告預定用於同類契約之條款，此契約之約定係加重被告戊○○之責任及限制其權利之行使，對被告戊○○顯有重大不利益，而原告簽約時並未對其詳為說明，前開租賃契約書之約定，應為無效等語。按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者，民法第二百四十七條之一定有明文，而此規定依民法債編施行法第十七條規定，於八十九年五月五日債編施行前訂定之契約，亦適用之。然按地上權不以支付地租為必要，當事人就地上權固可為支付地租之約定，亦得為無償之約定。但設定地上權時未同時約定地租者，參諸地上權性質上為一種用益物權，地上權人因設定地上權而獲有使用土地之利益，土地所有人則須負擔土地稅捐，為平衡當事人雙方權益，土地所有權人應非不得請求地上權人支付地租（參閱司法院大法官會議釋字第二九一號解釋意旨），最高法院著有八十四年度台上字第一一六八號判決，則未約定租金之地上權，為平衡雙方權益之情形下，土地所有權人非不得請求地上權人支付地租，是以縱系爭土地租賃契約屬定型化契約，其契約約定地上權應支付地租，對被告戊○○亦無何重大不利益，其辯稱契約無效等語，自不足採。
四、綜上所陳，原告主張兩造間地上權有地租之約定為可採信，被告辯稱無地租約定為不可採，則原告請求被告支付地上權之地租，依法有據。查兩造間土地租賃契約書關於租金之約定為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租」，另被告丙○○、戊○○之土地租賃契約第六條第二項規定，如有積欠二年時，原告得隨時終止租約，或加收地租額百分之二十之違約金，被告乙○○、丁○○○及甲○○之土地租賃契約並無關於違約金之約定，而被告丙○○自八十七年起、戊○○自八十八年起即繼續繳納地租，原告即得依約請求被告丙○○、戊○○給付違約金。再查，被告丙○○、乙○○、戊○○地上權之範圍均為萬分之四七四、被告丁○○○為萬分之三九二、被告甲○○為萬分之五一六，被告使用土地之坪數亦分別詳如各被告租金計算之計算表所示，而萬隆段二小段三一─八一地號、三一八─二地號、三一九─一地號、三一九─二地號、三一九─四地號、三一九─五地號八十六年七月之公告地價均為每平方公尺三萬五千三百元、八十九年七月之公告地價為每平方公尺三萬七千七百元，有土地登記謄本及地價證明六份可憑，是原告得請求被告給付之地租及違約金其計算為如各被告租金計算之計算表所示。從而，原告依地上權及租賃之法律關係，請求被告給付各如附表一所示租金期別之金額及自各該年七月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，及被告丙○○、戊○○並加計附表一所示違約金部分分別自起訴狀繕本送達之翌日即九十年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係依民事訴訟法第四百二十七條第二項第八款之簡易事件，而判決被告敗訴之判決，爰民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款依職權宣告假執行，被告願供擔保，聲請宣告免為假執行，經核無不合，爰酌定各相當之擔保金額，一併准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前段、第三百八十九條第一項第三款、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 二十九 日
民事第三庭法 官 吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 五 月 二 日
法院書記官 吳芳玉