臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一一號
上 訴 人 乙○○被上訴人 復華綜合證券股份有限公司法定代理人 甲○○右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十年九月二十六日本院台北簡易庭八十九年度北簡字第九六三四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。被上訴人於第一審之訴駁回。
（二）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）被上訴人於八十七年一月二十日與大鑫證券股份有限公司（下稱大鑫公司）訂立營業讓與契約書，第二條約定：「甲方（即大鑫公司）公司讓與之不動產、營業用動產設備及營業權益，包括左列各項... ㈨甲方公司與第三人訂定動產、不動產租賃契約之權利義務。」本件系爭房屋即原大鑫公司向上訴人承租之台北市○○○路○段○○○號三樓之一之房屋，為上述營業讓與契約書中所稱之不動產租賃契約，故被上訴人應繼受大鑫公司關於該不動產租賃之相關義務。又依據大鑫公司八十六年十月三日與上訴人所訂立之租賃契約第四條約定「乙方（即大鑫公司）於交還房屋時應負責回復原狀...。」故大鑫公司應於返還房屋時將房屋回復原狀，被上訴人依據其營業讓與契約書繼受此一義務。系爭房屋於八十七年六月十九日由大鑫公司直接交付被上訴人繼續使用，大鑫公司並未先將房屋回復原狀，被上訴人為營業上必要，亦依大鑫公司當時之現況繼續房屋之使用，故大鑫公司之回復原狀義務並未履行，而由被上訴人繼受該義務此為被上訴人繼受大鑫公司營業必然之結果，亦為兩造所共同默認之事實。故本件被上訴人未為完成回復原狀之義務前，上訴人無返還押租金之義務。
（二）因被上訴人未履行回復原狀之義務，上訴人為修復房屋，已支付費用新台幣（下同）壹佰貳拾陸萬陸仟捌佰元，更有因修繕致不能使用房屋之孳息損失，自得自被上訴人之押租金等抵扣。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提估價單、證明單影本各一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）本件上訴人已受領系爭房屋，故應由上訴人舉證證明所謂應回復之原狀。
（二）否認交還系爭房屋時外牆厚玻璃有裂損之情形，即便有裂損之情事，亦非可歸責被上訴人所致，故無庸就此部分負責。
（三）上訴人主張以回復原狀之費用及因修繕不能使用系爭房屋之孳息損失抵銷，據上說明，自屬不當。且上訴人主張回復原狀之費用亦有不當，依據上訴人前向被上訴人提出之估價單為柒拾玖萬零叁佰柒拾元，然嗣後所提之估價單卻為壹佰零壹萬貳仟零陸拾叁元，於鈞院審理時，卻又提出不同之估價單，三者之單據、價格均不相同，亦足以證明上訴人所提之回復原狀之費用不實。
三、證據：除援用原審之立證方法外，提出估價單二份影本為證。理 由
一、被上訴人起訴主張：其向上訴人承租台北市○○○路○段○○○號三樓之一房屋，約定租賃期自八十七年六月十九日起至九十二年五月卅一日止，每月租金廿一萬九千七百六十五元，被上訴人並交付被告七十五萬元充作保證金，約定保證金於租賃期滿交還房屋時退還，被上訴人依租賃契約第七條第三項之約定，於八十九年一月四日函知上訴人於八十九年二月底終止租賃契約及租約終止後之搬遷期間將按日計算租金，嗣被上訴人預交付上訴人八十九年四、五月份之支票各廿三萬零二百卅元，並經上訴人提示付款，而被上訴人於八十九年四月十三日以存證信函通知上訴人將於八十九年四月廿四日搬遷完畢，並於八十九年四月廿四日將系爭房屋騰空交還上訴人，復於八十九年四月十三日函知上訴人。系爭房屋返還上訴人後，上訴人拒不返還被上訴人保證金七十五萬元、預收之四月份部分租金五萬三千七百廿元及五月份租金廿三萬零二百卅元。系爭租約業已於八十九年二月終止，被上訴人並已於八十九年四月廿四將系爭房屋返還上訴人，依租約第三條第二款之約定，上訴人自應將系爭保證金七十五萬元返還上訴人，依不當得利法律關係，上訴人所預收之八十九年四月份之部分租金五萬三千七百廿元及五月份之租金廿三萬零二百卅元自應返還被上訴人。
二、上訴人則以：被上訴人自八十七年六月十九日承租系爭房屋，原約定租期至九十二年五月卅一日止，其突於八十九年一月四日函知提前終止契約，三月初上訴人派員前往查看並無遷讓跡象，之後未獲被上訴人告知或提起退租事租，延至八十九年四月被上訴人告知定四月下旬遷讓，上訴人四月下旬數往察看似有準備搬遷之跡象，上訴人八十九年四月二十四日有到現場，但被上訴人未搬遷完畢，上訴人於八十九年四月廿六日請設計師至系爭房屋估價回復原狀之費用，上訴人於五月八日以存證信函表示同意以五月八日做為提前終止租賃關係基準日，同時收回原出租房屋，兩造租賃關係於五月八日終止。被上訴人承租後翻拆花崗岩地板、隔間施設、連照明電機裝備均依己意拆除改裝，上訴人收回時，外牆厚玻璃亦裂損九枚，不適於居住、營商出租，上訴人立即挽邀工程行實地查估其恢復原狀工程及材料費需一百廿六萬六千八百元，上訴人為維護房屋及出租收益起見主導發包施工，依原租賃契約第四條第一項第五款約定被上訴人負有恢復原狀作為義務，由於被上訴人未履行恢復原狀作為義務，致上訴人額外加成給付工資遲至廿五天後部分竣工，減收月餘房租廿餘萬元，又須支付材料工程費一百廿六萬六千八百元。上訴人確於出租訂約時，收存被上訴人押租保證金七十五萬元，惟上訴人為恢復原狀代施工已耗去一百廿餘萬元屬損害金，上訴人應返還之押租金及預收金抵銷之被上訴人恢復原狀金賠償。被上訴人即使承租後從未變更系爭房屋設施，然被上訴人概括允諾繼前手大鑫公司承租系爭房屋經營同類生意，則前手之權利義務應一概仍由被上訴人承受。上訴人主張可抵銷之債權為：恢復原狀費用修繕部分一百零一萬二千零六十三、土木部分廿三萬三千四百八十元，自五月一日至五月卅一日相當一個月金額損害金廿三萬零二百卅元，依租約第七條第三款末段約定違約罰款二個月租金額四十六萬零四百六十元，共計一百九十三萬六千二百卅三元等語置辯。
三、本件被上訴人主張系爭房屋原係上訴人出租予大鑫公司，租期自八十六年十月三日起至九十一年六月二日止，嗣大鑫公司營業讓與被上訴人，上訴人於八十七年六月十九日另與被上訴人簽訂房屋租賃契約，約定租賃期限至九十二年五月三十一日止，被上訴人並交付上訴人柒拾伍萬元充作保證金，約定保證金於租賃期滿交還房屋時退還，被上訴人於八十九年一月四日函知上訴人於八十九年二月底終止租賃契約及租約終止後之搬遷期間將按日計算租金，嗣被上訴人預交付上訴人八十九年四、五月份之支票各廿三萬零二百卅元，並經上訴人提示付款，而被上訴人於八十九年四月十三日以存證信函通知上訴人將於八十九年四月廿四日搬遷完畢等情，業據其提出房屋租賃契約書、通知函件影本為證，且為上訴人所不爭執，自堪信被上訴人此部分主張為真實。
四、按兩造於八十七年六月十九日訂立之房屋租賃契約第四條第五項約定「房屋有改裝施設之必要，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回原狀。」。且被上訴人並不否認其有回復原狀之義務，而上訴人係辯稱被上訴人未盡回復原狀之義務，故其自無庸返還系爭房屋之押租金甚或就其所支出之回復原狀費用主張抵銷，故兩造首應審酌依據雙方約定被上訴人應負擔之回復原狀之義務為何。經查：
（一）上訴人與大鑫公司於八十六年十月三日訂立之房屋租賃契約第三條第五款約定「房屋有改裝施設之必要，乙方（即訴外人大鑫公司）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回復原狀。」，此即規範大鑫公司交還房屋時之回復原狀義務。又兩造及大鑫公司於八十七年一月五日訂立之租賃契約協議書約定及被上訴人與大鑫公司於八十七年一月廿日訂立之營業讓與契約書約定第二條第九款約定「讓與標的物：甲方公司（即大鑫證券）讓與之不動產、營業用動產設備及營業權益，包括左列各項：．．．㈨甲方公司與第三人訂定動產、不動產租賃契約之權利義務．．．
。」，故由前開規定，本應認為被上訴人繼受大鑫公司與上訴人間就本件系爭租賃物之權利義務，但上訴人與大鑫公司復於八十七年六月十九日訂立終止房屋租賃契約書亦約定「．．．茲因情事變更，承租人大鑫公司已與復華證券股份有限公司概括承承營業在案，經雙方同意提前於八十七年六月十九日終止租約，關於交還房屋及返還押租保證金等事項，雙方業已清楚，並無未了手續．
．．」。且兩造復於同日訂立之房屋租賃契約，其中第三條第五項復約定「房屋有改裝施設之必要，乙方（即被上訴人）取得甲方（即上訴人）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時應負責回原狀。」。綜合前開契約約定，雖兩造與大鑫公司於八十七年一月五日訂立之租賃契約協議書約定，上訴人同意將與大鑫公司原租賃契約之一切相同權利義務，自大鑫公司、被上訴人營業讓與基準日起移轉予被上訴人，又被上訴人與大鑫公司於八十七年一月廿日訂立之營業讓與契約書約定讓與標的物包括大鑫公司與第三人訂定租賃契約之權利義務，然上訴人就系爭房屋於八十九年六月十九日分別與大鑫公司終止租賃契約另與被上訴人訂立一新租賃契約，而上訴人與大鑫公司終止房屋租賃契約書並記載「關於交還房屋及返還押租保證金等事項，雙方業已清楚，並無未了手續．．．」。故就系爭房屋，上訴人與大鑫公司、及本件兩造間之租賃關係，應依各契約之約定。故本件被上訴人僅應將上訴人交付予其時狀態之房屋，返還上訴人，即認其已盡回復原狀之義務。
（二）又證人胡益壽即系爭房屋原所有人雖於原審到場證稱「大鑫公司為營業有重新規劃裝潢，把防火區隔牆拆掉辦公室公用間、天花板、地板拆除」等語（見原審卷第九十七頁），由其證言僅知七十九年底將系爭房屋出租予大鑫公司之狀態，另證人林明輝亦到庭證稱「... 勘查現場時房屋是空的，無任何建材在上面，有隔成二戶，為一般水泥粉刷，為空調配管、水電須求我們有做天花板，並未拆除原來的天花板，地板原為單純水泥粉光表面，我們有拆除兩戶間的隔間連防火牆，兩戶之內原即無隔間。」等語（見原審卷第一０二頁），其證言亦僅為即七十九年間至系爭房屋裝潢者到場證述當時現場狀態。前開二人之證言均係證述上訴人交付予大鑫公司之狀態，並無法證明上訴人將系爭房屋交付予被上訴人後，其另有改裝施設之情形。
（三）另上訴人主張外牆厚玻璃裂損九枚等情，雖提出現場照片數張為證（見原審卷證物袋），然系爭玻璃係充當外牆所用之帷幕玻璃，其厚度及防風係數自較一般玻璃為高，於正常情形下不會輕易破裂。又本件上訴人所提出之現場照片其上所載日期為0058（即民國八十九年五月八日），而本件被上訴人已於八十九年四月下旬遷離系爭房屋，故實難僅憑前開外牆厚玻璃之裂損事實，遽認定係因可歸責於上訴人之事由所致，而認被上訴人負擔此部分回復原狀之義務。綜上所述，本件被上訴人應負之回復原狀義務，而所謂「原狀」係以其與上訴人簽訂系爭新租賃契約時之系爭房屋之原狀，上訴人並未證明被上訴人有任何改裝設施之情形而未盡回復原狀之義務，故其以被上訴人未盡回復原狀義務拒絕返還押租金抑或主張就其所支付之費用為抵銷即屬無據。
五、復按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅。又租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。。民法第四百五十條、第四百五十三條分別定有明文。本件兩造間之租賃關係為定有期限之定期租賃，其租賃關係之終止須依民法第四百五十條第一項之規定，於期限屆滿時消滅。倘當事人一方欲期前終止契約，則需為租約已約定當事人之一方於期限屆滿前方得終止契約。經查：
（一）本件兩造租賃契約第七條第三款約定「... 因不可歸責於甲方（即上訴人）之事由而乙方（即被上訴人）終止契約時，須於二個月前通知甲方或給付甲方相當於二個月租金之金額，契約即行終止。」。（見本院原審卷第六頁）。故本件系爭契約係有得期前終止租約之約定，且倘被上訴人於二個月前先行通知即得享有契約終止權，並無須給付給付相當於二個月租金之違約罰。
（二）又被上訴人依第七條第三款之約定，於八十九年一月四日函知上訴人其將於八十九年二月底終止租賃契約及租約終止後之搬遷期間將按日計算租金，並預交付上訴人八十九年四、五月份之支票各廿三萬零二百卅元，並經上訴人提示付款。而被上訴人於八十九年四月十三日以存證信函通知上訴人將於八十九年四月廿四日搬遷完畢，上訴人於八十九年四月廿四日到現場，於同年月廿六日請設計師至系爭房屋估價回復原狀費用，並於同年五月八日函知被上訴人終止契約，上訴人有收存原告押租保證金七十五萬元及預收四、五月份金等情，為兩造所不爭執，足認為真實。
（三）綜上，本件被上訴人既已依契約第七條第三款之約定於二個月前通知上訴人終止契約，即毋庸再給付上訴人相當於二個月租金之金額，是以上訴人主張以違約罰款二個月租金額抵銷，即無理由。
六、綜上所述，本件被上訴人主張其已將系爭房屋騰空返還上訴人，自得依租約第三條第二款之約定及不當得利法律關係，請求上訴人返還押租金七十五萬元，及預收之八十九年四月份五萬三千七百廿元及五月份廿三萬零二百卅元，為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人請求給付前開款項及利息為有理由，應予准許。是則原審判命上訴人如數給付，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日
民事第四庭審判長法 官 林勤綱
法 官 陳正昇法 官 黃柄縉右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十九 日
書記官 楊湘雯