臺灣臺北地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一一一號
上 訴 人 詠強實業有限公司兼法定代理人 丙○○被 上 訴 人 甲○○訴 訟 代理人 乙○○右當事人間請求終止租賃契約等事件，上訴人對於中華民國九十年十二月十日本院台北簡易庭九十年度北簡字第八○九五號第一審簡易判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文第一項、第二項所載。
貳、陳述：除與原審宣示判決筆錄相同者引用外，略補稱：
一、本件房屋租賃契約依民法第四百五十三條之規定，視為不定期房屋租賃契約㈠上訴人與被上訴人自七十六年九月一日起，以本件門牌號碼為台北市○○○路○
段○○號四樓之二、四樓之三之房屋（以下簡稱系爭房屋）為標的，約定租賃期限為一年，成立房屋租賃契約，於租賃期限屆滿後，兩造復以系爭房屋為標的，繼續成立房屋不動產租賃契約，且均以書面約定租賃期限，直至八十四年元月兩造以書面約定租賃期限為三年，於其租賃期限屆滿後，即自八十七年起，兩造並未繼續以書面方式，約定系爭房屋租賃之期限，惟上訴人本於續租之意思，仍繼續性使用本件系爭房屋，並按期繳納租金予出租人，而被上訴人於約定租賃期限屆滿後，對於上訴人繼續使用系爭房屋，亦未向上訴人表示任何反對意思，並且繼續受領上訴人繳納之租金，兩造就系爭房屋依法即均應分別視為成立不定期租賃契約。
㈡本件系爭房屋租賃契約自七十六年九月一日起，至八十六年十二月三十一日止，
當事人雙方均有約定租賃期限，並簽立書面以茲證明，而自八十七年一月一日起，系爭房屋之定期租賃契約即因租賃期限屆滿而消滅，雙方並未再以書面方式簽立房屋租賃契約，亦未曾以口頭約定租賃期限，另外合意成立房屋租賃契約，被上訴人並對上訴人使用系爭房屋未表達任何反對意見，再從上訴人收受上訴人繳納租金之行為，亦足認被上訴人同意上訴人續租，則本件房屋租賃契約依民法第四百五十一條之規定，應視為不定期房屋租賃契約，被上訴人主張本件房屋租賃契約係以一年為期之定期房屋租賃契約，顯然與民法第四百五十一條之規定不合，其主張自非有理。何況系爭房屋中之四樓之二房屋承租人除上訴人詠強實業有限公司（以下簡稱詠強公司）外，尚有元強實業有限公司（以下簡稱為元強公司），有租賃契約書一份可稽。原告主張系爭房屋中之四樓之二房屋承租人為詠強公司，與事實不符。
㈢再則，被上訴人雖主張本件房屋租賃契約係以一年為租賃期限，並以論衡國際法
律事務所九十年三月二十二日論衡法字第三四九四號函：「另九十年三月起一年份之租金‧‧‧」一語，認為上訴人自認本件房屋租賃契約以一年為期，惟上訴人支付一年份之租金，乃交易上習慣，本與租賃期限無涉，被上訴人據此推論，顯有誤解。且按九十年三月二十六日被上訴人起訴狀內已陳明：「緣原告所有坐落台北市○○○路○段○○號四樓之二室於民國七十六年九月一日起租與被告詠強公司‧‧‧均有契約為憑，租期均為一年，到期後經雙方同意後再繼續一年。」又於九十一年三月十八日庭訊陳稱：「系爭二棟房屋係租賃到民國八十九年八月三十一日，租期均為一年‧‧‧」。惟從上訴人詠強公司、訴外人元強公司與被上訴人最後一次簽立書面之房屋租賃契約第二條：「租賃期限經甲乙雙方洽定為三年０個月即自民國八十四年一月一日起至民國八十六年十二月三十一日止。」倘雙方合意租期均為一年，則系爭房屋中之「四樓之二房屋」之租賃期限，以前揭房屋租賃契約屆至日期八十六年十二月三十一日向後推算，應為八十九年十二月三十一日，而非被上訴人所稱八十九年八月三十一日，且原租期為三年，租金一年給付一次，與被上訴人指稱從租金一年給付一次，推知租期為一年，顯有不符。又被上訴人雖稱系爭房屋中之「四樓之三房屋」有約定租期為一年，惟被上訴人迄今仍未能舉證證明，且事實上因「四樓之三房屋」遭查封，上訴人不知「四樓之三房屋」何時會被拍賣，故自八十六年八月三十一日後，上訴人丙○○即未曾與被上訴人約定「四樓之三房屋」之租期，被上訴人主張租期一年，顯與事實不符，系爭房屋中之「四樓之三房屋」定期租賃契約雖於八十六年八月三十一日因租期屆至而消滅，惟上訴人丙○○仍繼續使用「四樓之三房屋」，並給付租金予被上訴人，而被上訴人亦未表示反對意見，且收受租金，依民法第四百五十一條之規定，「四樓之三房屋」租賃契約視為不定期租賃契約。被上訴人主張「四樓之三房屋」租賃契約之租期為一年，顯不可採。
㈣又被上訴人於九十年九月三日之民事補充理由狀內逕稱：「本件租賃契約於89.9
.1 已經屆滿‧‧‧」。倘若本件房屋租賃契約自八十七年一月一日起，租期均為一年，則系爭房屋租賃契約之屆滿日期應為八十九年十二月三十一日，而非被上訴人所稱之八十九年九月一日，被上訴人之主張互相矛盾，顯不實在。
㈤系爭房屋租賃契約於八十六年十二月三十一日因租賃期限屆至消滅，不言自明，
被上訴人雖稱八十七年一月一日起，雙方約定租期為一年，但無法提出具體證明，且其主張前後矛盾，則自八十七年一月一日起，上訴人與被上訴人並未合意成立定期房屋租賃契約，殆可認定。
㈥此外，被上訴人於鈞院九十年三月十九日調解租金事件陳稱：「我現在要跟被告
把房屋要回來，我們的租賃契約是不定期的。」，法官在得知被上訴人稱系爭房屋租賃契約為不定期租賃契約後，尚繼續問：「你是否有寫存證信函跟被告要房子，終止契約。」被上訴人答稱：「我有跟被告說，但有寫存證信函，但被告沒有拒收退回。」從被上訴人陳稱系爭房屋為不定期租賃契約，且被上訴人答稱「有寫存證信函」終止系爭租賃契約（被上訴人稱「我有跟被告說」云云，僅係調漲租金，而非終止契約），則系爭房屋為不定期房屋租賃契約，殆可確定。蓋系爭房屋若係定期租賃契約，則於期限屆滿時，租賃關係消滅，無待終止。被上訴人在本件起訴前，即已知道系爭房屋租賃契約為不定期房屋租賃契約，乃被上訴人於調漲租金事件聲請調解後，得知倘系爭房屋為不定期租賃契約，必須終止租約，始撤回該聲請，嗣對系爭房屋租賃契約另行提起本件訴訟，而改稱系爭房屋租賃契約租期一年，併稱「收回自住」。本此，顯見被上訴人稱與上訴人合意系爭房屋租賃契約租期一年，不足採信。
二、被上訴人並無土地法第一百條之法定情形，依法不得終止本件房屋租賃契約，原審判決於法不符。
㈠按被上訴人主張渠於八十九年八月間曾因要求收回房屋，經上訴人職員吳彩鳳答
覆：「同意屆時搬家。」與事實不符，此從上訴人寄交八十九年九月份至九十年二月份之租金予被上訴人，被上訴人逕已收受（參原審九十年七月二十四日庭期筆錄），即可證明。事實上，被上訴人於九十年二月間曾起訴請求調整租金，如吳彩鳳曾答覆：「同意屆時搬家。」，被上訴人豈可能要求上訴人調整租金？乃上訴人因經濟不景氣，不同意調整租金，被上訴人始生終止本件房屋租賃契約之意，更見被上訴人主張不實在。且據證人吳彩鳳於九十一年四月十一日庭期證稱：「（八十九年八、九月間被上訴人有無與妳談租約之事宜？及調整租金之事？）沒有談到租約，但她有表示要調漲租金，是一坪調漲至一千四百五十元，我有轉告負責人，負責人稱再談談看，後經我們評估每坪至多壹仟元之租金，故不同意調漲，我們後來就繼續寄原租金數額之支票。」「（八十九年七、八月間有無接獲我來電稱要續租房屋與否之電話？）有接到調漲租金之電話，但內容不是要續租房屋。」、「（我曾否在該電話提及如上訴人不續租，我和平東路房屋將拆掉可將公司搬回來等語？）沒有這段對話。」等語，更可證明被上訴人未曾依法向上訴人表示終止系爭不定期房屋契約。
㈡至於被上訴人所稱「收回自用」，乃是將系爭房屋使用權，讓與訴外人宏泰華股
份有限公司（以下簡稱為宏泰華公司），然被上訴人此一主張，亦與事實不符。因出租人與他人共同經營事業既非「收回自住」，則被上訴人與宏泰華公司係二個獨立之人格，更非土地法第一百條第一款規定之「收回自住」。被上訴人所稱「收回自住」乃係讓與使用權予宏泰華公司，依法自不得據此終止本件不定期房屋租賃契約。
㈢此外，依被上訴人於鈞院九十年度北簡字第三二八○號請求調整租金事件之起訴
狀所載「原告以該租賃契約已逾十五年未經調整租金，殊不符生活指數，又逢九二一大地震，房屋受損，必須整修費用很大時‧‧‧」，足見被上訴人終止租金主要理由，僅為調整租金，而無土地法第一百條之法定情形，自不許任由被上訴人終止本件不定期房屋租賃契約。又被上訴人主張因九二一大地震，房屋受損，必須整修，亦非土地法第一百條第一款之「重新建築」，併予敘明。
㈣被上訴人以上訴人未繳付租金為由，終止系爭房屋租賃契約，惟上訴人自七十六
年九月一日起，迄今未曾積欠租金（雖有被上訴人拒收情事，但上訴人已依法提存），更無被上訴人限期催告，被上訴人之主張，顯於法無據。
㈤且依民法第二百六十三條及第二百五十八條之規定，終止租賃契約應向他方當事
人以意思表示為之，倘以聲請調解調整租金終止租賃契約，自不生終止之效力。上訴人訴訟代理人於九十一年三月十八日庭期表示：「我們認為被上訴人未先期催告終止租約」，被上訴人則答稱：「我們有大安區公所調解委員會之通知及鈞院調解之通知均可作為催告之通知。」惟調解租金調整非催告給付租金或終止系爭房屋租賃契約之意思表示，被告主張調解委員會及鈞院調解之通知均可作為終止租約或租金給付催告之通知，顯有誤解。另被上訴人稱第一六五二號存證信函已退還上訴人八十九年九月至九十年二月份之租金，並已要求搬遷，惟上訴人並未收到第一六五二號存證信函，依法亦對上訴人不生效力。
三、查被上訴人於九十一年六月二十四日庭期陳稱：「原租約確有二年一訂或三年一訂，但後來雙方在租約到期後口頭約定繳一年的租金就是繳一年之租賃契約。」惟被上訴人所言與事實不合，上訴人否認之。依舉證責任分配原則，主張法律關係存在之當事人，應負舉證責任，倘被上訴人以租金繳一年份為佐證，應就此舉證證明。何況被上訴人雖主張系爭房屋租賃契約於八十六年八月三十一日書面契約因租期屆至消滅後，即與上訴人約定租期一年，每年更行起算，惟被上訴人之主張雖係以一年租期為名，但事實上租期仍逾一年以上，且未指出何時不再續約，探求當事人真意，依民法第四百二十二條規定，被上訴人主張之租賃契約亦應視為不定期限租賃契約，倘被上訴人執意主張系爭房屋租賃契約租期一年，被上訴人應舉證證明其於每年租期屆至，均有與上訴人達成租期一年之合意，始得認定系爭房屋租賃契約租期一年；否則縱認被上訴人主張於八十六年八月三十一日系爭房屋租賃契約租期屆至消滅後，有與上訴人約定租期一年，每年更行起算，但因未指出何時不再續約，系爭房屋租賃契約亦應探求當事人真意，視為不定期限租賃契約或租期逾一年之不動產租賃契約，且因未立字據，自亦屬不定期限之租賃契約。且依經驗法則，被上訴人與上訴人十餘年來均以書面方式，訂定系爭房屋租賃契約，倘被上訴人與上訴人欲續約，亦應以書面方式為之，豈有行之十餘年之習慣，一夕之間突然更改，顯不合理。或謂雙方基於信任關係，則系爭房屋租賃契約更應認為不定期房屋租賃契約，因基於信任關係，被上訴人只須上訴人每年按時給付租金即可，無須於每年與上訴人更行達成租期一年之合意，且在信任關係之下，被上訴人更樂見系爭房屋為不定期房屋租賃契約，方屬合理。
四、被上訴人主張上訴人提存金額，與當初約定租金之金額不符。惟上訴人與被上訴人約定之金額確係每月詠強公司應付租金為六萬九千零七十四元整，元強公司應付租金為五千元，與提存金額相符，被上訴人所主張之租金金額，實含其應繳稅額，被上訴人欲將其稅務轉嫁予上訴人，逕自改變當初兩造約定租金金額，自於法不合。況且本件訴訟開端乃在被上訴人調整租金不遂，依經驗法則，上訴人於提存應繳納租金時，豈可能甘冒解約之風險，提存低於雙方約定之應繳租金。從此一被上訴人主張，亦得看出被上訴人為終止系爭不定期房屋租賃契約，逕自提出不正確事實之意圖。
五、本件租賃契約係由上訴人詠強實業有限公司與被上訴人所簽立，本與上訴人丙○○無涉，至為灼然，則有關被上訴人將上訴人丙○○列入被告之部分，上訴人丙○○在原審已有爭執，被上訴人復未舉證，原審判決不查，逕予判決，其判決違背法令，至為灼然；又被上訴人起訴狀載請求終止租賃契約，亦欠缺權利保護要件，終止租賃契約依法僅須意思表示即為已足，起訴並非終止租賃契約之要件，租賃契約是否終止，應視被上訴人是否對上訴人為終止契約之意思表示及其意思表示是否合法，本件無被上訴人終止租約之意思表示，原審判決卻認被上訴人房屋遷讓請求權有理由，原審判決顯有瑕疵，不言自明。又終止租約依民法第四五０條第三項應定期催告，被上訴人卻未催告，其縱有終止租約之意思表示，亦於法不合。另終止租賃契約之訴乃屬形成之訴，形成判決非有法律規定不得為之，本件訴訟關於上訴人終止租賃契約之訴之聲明，亦應以裁定駁回之。
六、本件系爭房屋之承租人共有詠強公司、元強公司及丙○○，而第一審被告亦有詠強公司及丙○○，縱原審判決認被上訴人有理由，於判決主文內，依法亦應將詠強公司及丙○○應給付之債額分別載示，對詠強公司及丙○○應連帶負責或共同承擔更應載示清楚，惟原審判決有關被告應給付金額，僅概括記載：被告應「自八十九年九月一日起按月給付原告新台幣捌萬壹仟元」，將詠強公司、元強公司及丙○○每月租金混為一談，顯然原審判決根本尚未瞭解本件兩造法律關係，其判決有重大瑕疵，不言自明。
參、證據：除援用原審之立證方法外，另提出被上訴人於本院九十年度北簡字第三二八○號調整租金等事件之起訴狀、民事補充理由狀、房屋租賃契約書（三分）、存證信函、經濟部網站宏泰華股份有限公司基本資料查詢、台北市政府建設局九十年七月六日北市建商二字第九○五○○二六五○○號函、九十年度北簡字第三二八０號調解租金事件開庭筆錄等影本各一件（除房屋租賃契約外）為證。並聲請調閱台北市大安區公所調解卷宗。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原審宣示判決筆錄所載者相同茲予引用外，略補稱：
一、原告判決既認定本件租賃契訂租期，自應依租賃期限為準，而被上訴人卻主張：「視為不定期租約」，顯無基礎可言。上訴人既主張「視同不定期租約」則其租賃租金並未繳納，顯見藉訴訟之名，而為強佔之實，即為違法原因存在。再查本件租賃契約明文規定：「房屋金每月八萬一千元」即如原判決主文所示，是上訴人既主張為不定期租約，房租金已提存在案，然該提存房租並未照約定租金每月八萬一千元數額給付，其提存給付租金為九十年三至七月，兩戶房屋金額共計為七萬四千零七十四元，且自九十年七月後亦未有提存，依租賃契約每月戶租為八萬一千元之規定，顯見上訴人為混水摸魚，故為賴帳。而上訴人既為爭執不定期租賃關係存在，卻付每月房租八萬一千元之義務，顯見故為違法，還能主張為不定期租約，並無理由。再依上訴人提存通知書，其中有九十年度存字第三三○六號提存通知書，當事人為元強公司，代表人為吳彩鳳，查原租賃契約租賃人為丙○○小姐，並非元強公司，此有原租賃契約可稽，核其霸佔系爭租賃房屋之心態，昭然若揭。
二、查上訴人自⒐⒈起均照一年期月租金每年十二張支票給付房租金，上訴人主張租賃房屋為不定期之說並無依據。原因是系爭房屋自七十六年起並未調漲租金之故，致引上訴人覬覦之心。查上訴人繳納房租支票明明為十二張即為一年期，其主張為不定期租約之說顯見不實。
三、查被上訴人所屬宏泰華公司，因原址改建必須遷移隨將實情告知上訴人公司之吳彩鳳，若不願遷移則照月租金一千四百五十元計價（為被上訴人公司另租房屋租金），嗣獲吳彩鳳回覆「我們決定退租」，又依卷附之大安區公所調解不成立之調解書所載，上訴人又拒絕調解。且被上訴人申請公司遷移，上訴人卻不願遷移，此有台北市政府建設局函文可稽。詎上訴人頃主張「不定期租約」拒絕遷移，是被上訴人無奈之餘，提起本訴，並經原審判決主文「交還房屋」，而上訴人竟無視原審敗訴判決，再事無理上訴，並無理由。至吳彩鳳於鈞院訊問時所言，乃偏頗不實，不足採信。
四、查上訴人於上訴理由狀㈣被上訴人⒊⒚調整租金等事件陳稱「我現在要跟被告把房屋要回來，我們的租賃契約是不定期的」，此有被上訴人親筆為之言詞辯論可稽，法官問：「你是否有寫存證信函跟被告要房子終止契約」，答「有」，然查租賃房屋依法終止租賃房屋契約收回自用洵屬依法行事，況上訴人因⒊⒈起並未付分文租金卻是事實，是上訴人以訴訟為手段，霸佔房屋為實質，其主張無可採。又上訴人於前述調整租金等事件陳報：「我現在要跟被告把房屋要回來，我們的租賃契約是不定期的」‧‧‧法官問：「你是否有寫存證信函跟被告要房子終止契約」被上訴人答有寫存證信函。查本件租賃房屋既有終止契約存證函件在先，而上訴人既知有此項事實存在，仍主張不定期租約，顯見故為違法。
五、關於系爭房屋調漲租金一節，上訴人自認：既經評估「房屋租金至多一千元之租金」，但拒不繳納確屬實情，遑論為不定期租約，是上訴人根本無權主張本件為不定期租約。
六、查上訴人指出「年⒏⒐月間，上訴人寄出租金之數額支票予被上訴人，被上訴人於收受原租金數額之支票後並未將支票退回予上訴人」，但查上訴人此論述不實，此依卷附被上訴人拒收寄還原支票之掛號信封在卷足稽，是本件起訴時經起訴狀詳陳上訴人拒收退還支票之事實，而今上訴人竟公然主張：「被上訴人未將支票退還予上訴人」之說，殊為違心之論。
參、證據：除援用原審之立證方法外，另提出宏泰華公司函、台北市政府建設局九十年三月二十二日、四月三日北市建商二字第九○二六二一三八號函等影本各一件為證。
理 由
一、本件被上訴人起訴主張：被上訴人所有坐落系爭房屋分別於七十六年九月一日、八十五年九月一日起出租予被告詠強公司（四樓之二）、丙○○（四樓之三），租期均為一年，到期後經雙方同意口頭約定租賃期限以一年為一期，及至八十九年八月間被上訴人因經營之公司要遷回該房屋內營業，先行通知上訴人，並經上訴人之員工吳彩鳳答覆「同意屆時搬家」等語，故兩造間為定期租賃，爰以兩造間之租賃契約已經屆至或已經終止為由，請求上訴人遷讓房屋，並自八十九年九月一日起按月給付被上訴人八萬一千元云云。上訴人則以：本件房屋租賃契約於八十四年一月經兩造以書面約定租賃期限為三年，而於租賃期限屆滿後之八十七年起，因兩造並未繼續以書面方式約定系爭房屋租賃之期限，惟上訴人本於續租之意思，仍繼續使用本件系爭房屋，並按期繳納租金予出租人，而被上訴人於約定租賃期限屆滿後，對於上訴人繼續使用系爭房屋，並未表示任何反對意思，復繼續受領上訴人繳納之租金，足認被上訴人同意上訴人續租，而應視為不定期房屋租賃契約，故系爭租賃契約並非以一年為期之定期房屋租賃契約。而上訴人之受雇人吳彩鳳亦未告知被上訴人「同意屆時搬家」、「我們決定退租」等語；至於被上訴人所稱「收回自用」，乃是將系爭房屋使用權，讓與訴外人宏泰華公司，但被上訴人與宏泰華公司係二個獨立之人格，故被上訴人所言並非土地法第一百條第一款所稱之「收回自住」。因此被上訴人所稱各項事由均非可作為終止本件不定期房屋租賃契約之理由，茲兩造間就系爭房屋之不定期租賃契約未於八十九年八月底之際終止，仍然存在，則被上訴人請求上訴人遷讓房屋、並自八十九年九月一日起按月給付被上訴人八萬一千元，均無理由等語置辯。
二、查本件被上訴人主張其與上訴人詠強公司、丙○○間之租賃契約已經終止，核其理由係以㈠系爭房屋之租賃期間已於八十九年八月三十一日屆至，㈡上訴人已經透過其受雇人吳彩鳳表示決定退租、搬家以及㈢被上訴人為經營宏泰華公司所需欲收回自住等語。是本件應該審酌者，乃系爭二間建物之租賃契約究否如被上訴人所言乃一年期之租賃契約、或為不定期之租賃契約？又如為不定期之租賃契約，則被上訴人主張終止租約之理由：上訴人已經同意或其收回自主為由，是否有理？以下即分述之。
三、系爭租賃契約乃屬不定期之租賃契約：按「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約」，此經民法第四百五十一條載有明文。查本件上訴人與被上訴人以前揭各該系爭房屋為租賃標的，分別於七十年九月一日至七十八年八月三十一日（乃締約人乃上訴人詠強公司與被上訴人，以下簡稱編號一契約書）、八十五年九月一日至八十六年八月三十一日（締約人乃乃上訴人丙○○與被上訴人，以下簡稱編號二契約書）訂立書面之租賃契約，嗣後兩造間即未就前開租賃標的物另行訂立書面之租賃契約，惟由上訴人開付一年期支票十二張交付被上訴人資為租金之用，迨至八十九年八月間被上訴人始主張需收回前述租賃房屋等情，業據被上訴人於原審具狀敘明清楚（參原審卷第六頁被上訴人起訴狀所載），並有其於原審提出之租賃契約書二件存卷足稽（參原審卷第九頁至第十二頁），觀之前述契約所訂租賃期間，本即有長達二年者；且參之上訴人於原審提出、由上訴人詠強公司與被上訴人就系爭房屋中之四樓之二房屋所締結之租賃契約書內，其第二條中亦載明「租賃期限經甲、乙雙方洽定為３年０個月即自年１月１日起至民國年月日止」等情（參原審卷第七十頁，以下簡稱編號三契約書。又上開契約書之真正，業經證人吳彩鳳證實無誤，參本院九十一年四月十一日準備程序筆錄所載），乃被上訴人亦於本院準備程序中坦承「原租約確有二年一訂或三年一訂」一情（參本院九十一年六月二十四日準備程序筆錄），可知兩造間所訂之租賃契約，有二年、三年者，本不以一年之期間為限。是以上訴人辯稱兩造並非以一年期為訂立租賃期間之常態各語，洵屬有據。雖被上訴人猶抗辯兩造於前揭訂有書面租賃契約之租期屆至後，又以口頭約定以租期以一年為限，期滿後再以相同方式約定租期亦為一年，故上訴人始會一次十二張支票作為一年租金之給付等語。然而前開所謂口頭約定租期一年之情節，已經上訴人所堅決否認，而被上訴人又未能明確舉證證實，何況參考兩造所締結之各該契約書第三條、第四條之明文，亦僅敘述每個月租金之數額，以及「租金應於每月一日以前繳納，每次應繳半年零個月‧‧‧」（參編號一契約書，租期二年）、「租金應開付支票張」（參編號二契約書，租期一年）、「租金應於每月月底以前繳納，每次應繳壹年○個月份‧‧‧」（參編號三契約書，租期三年）等文字，則審酌上開契約書約定之租期均有不同，而租金繳納方式，亦有半年、一年甚至開具支票十數張資以交付之差異存在，並非必與租賃期間吻合，可見兩造對於租賃期間之約定，當非以租金之給付方式、時間為其判定之標準；且參之證人吳彩鳳亦到場證實「依慣例我們一年寄一次一年份之支票」（參本院九十一年四月十一日準備程序筆錄），可見縱上訴人其後係以一次開具十二張支票之方式交予被上訴人，亦僅屬兩造間就租金支付方式之特約或向來之習慣而已，無從判定被上訴人主張兩造間有於書面租賃契約之期間屆滿後，即合意以一年為租賃契約之期間，並一次給付租金等事實係屬真正。考之被上訴人於前述定有期限之書面租賃契約存續期間屆至後，於八十九年八月以前，復對被上訴人使用前開房屋未表達任何反對意見，更從上訴人收受租金，足認其有同意將前開各租約更新成為不定期租賃之意思，參考最高法院四十七年台上字第一八二○號判例「定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件」之意旨，本件被上訴人與上訴人詠強公司、丙○○間前開系爭房屋之租賃契約，即應依民法第四百五十一條之規定，視為不定期租賃，至為明顯。何況被上訴人業於本院九十年度北簡字第三二八○號訴訟事件中更已明確自承「‧‧‧我們的租賃契約是不定期的」等語（參上開事件九十年三月十九日言詞辯論筆錄），尤見被上訴人主張本件房屋租賃契約係以一年為期之定期房屋租賃契約云云，不足為憑。要之，本件兩造間就系爭房屋於前揭書面約定之租賃期限屆至後，應如上訴人所辯，業經更易成為不定期限之租賃，堪可認定。
四、被上訴人主張租賃契約已經終止，並無理由：㈠按租約之協議終止，必出於雙方之合意。查被上訴人主張上訴人之受雇人吳彩鳳
曾經表示要退租、同意屆時搬家云云，已經證人吳彩鳳到庭明確否認（參本院九十一年四月十一日準備程序筆錄），而被上訴人又未能對此舉證以實其說，更自承「沒有書面資料」（參本院九十一年七月卅一日言詞辯論筆錄），是被上訴人主張之系爭房屋之租賃契約，已經上訴人同意終止並搬遷交還房屋云云，即有可疑。何況，參以被上訴人亦不否認上訴人曾於八十九年九月以後，提存前開房屋之租金（參被上訴人於九十一年三月十八日提出之答辯狀所載及九十一年六月二十四日準備程序期日之陳述），僅以該提存租金之數額與兩造約定之內容不符抗辯，可知上訴人當無意與被上訴人終止前揭房屋之租賃契約，否則，上訴人豈會有此舉止？因此被上訴人主張兩造租賃契約已經合意終止云云，乃不足採信。
㈡再者，土地法第一百條第一款固規定：不定期房屋租賃，出租人非因收回自住或
重建者，不得收回房屋。而所謂收回自住，依司法院院解字第三四八九號解釋，雖包括收回出租之房屋，以供自己營業之使用在內，但此種收回自住，僅以供出租人自己營業之使用為限。茲上訴人係主張：收回系爭房屋後，可提供其經營之「宏泰華公司」使用云云。然查依卷附宏泰華公司基本資料所載，該公司之代表人（董事長、總經理）為乙○○，並非被上訴人，即便董事、監察人乃至經理名單亦均無被上訴人，可見被上訴人主張：宏泰華公司為其經營之事業各語，並無可取。因此上訴人主張：係因自住之用而收回系爭房屋，俾提供其營業之宏泰華公司經營使用云云，尚與收回自住之要件不合，而被上訴人此外又未能舉證其他有何確係基於自住之用，而欲收回系爭房屋之證據，則其執前開規定通知上訴人終止租約，亦不生效力。
㈢次按，不定期房屋租賃，出租人有收回自住之必要時，固得依土地法第一百條第
一款之規定隨時收回該房屋。惟該條款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第四百五十條第三項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院八七年度台上字第一九二二號判決意旨參考）。而本件被上訴人就其主張終止租約、不再續約之通知，已於原審坦承「被告（按即為上訴人）竟以拒收返還」等語（參原審卷第七頁）；而被上訴人主張向台北市大安區調解委員會聲請調解返還房屋或調高租金之請求，雖經上開調解委員會送達「調解期日通知書」（非被上訴人之聲請調解書），然上訴人屆期亦未到場行調解程序，此經本院調閱台北市大安區調解委員會八十九年民調字第五五八號調解事件卷宗查證屬實，亦難據此認定上訴人事先得以知悉被上訴人所稱終止租約之意思表示。是被上訴人於本件訴訟提起之前，就其主張之終止系爭租賃契約之意思表示，顯未合法通知於上訴人，乃無疑問。至於被上訴人雖又稱已通知上訴人之職員吳彩鳳欲終止租約云云，然依吳女於本院之證言所述，渠等當時對話內容乃「沒有談到租約，但有表示要調漲租金」、「有接到調漲租金之電話，但內容不是要續租房屋」、「（被上訴人訊問證人：我曾否在該電話中提及如上訴人不續租，我和平東路房屋將拆掉可將公司搬回來等語？）沒有這段對話」云云，既均未言及被上訴人曾經表示欲收回房屋自住而主張終止租約之意旨，顯然被上訴人前開陳述即無證據證明，難以採取。
㈣另查上訴人於起訴狀中又主張本件乃一年期之定期租賃有如前述，是其起訴狀等
縱有出現所謂「終止契約」等文字，亦難指涉其真意係屬終止不定期租賃契約之通知。茲被上訴人所為既與民法第四百五十條第三項之規定未盡相符，則其所謂終止租約之主張自難謂已經合法有效，顯見兩造間之租賃契約仍然存在，因此上訴人之辯解，即堪採信。是以被上訴人主張系爭租賃契約已經合法終止，上訴人應該歸還系爭房屋云云，即屬空言而難以採取。
五、綜上所述，被上訴人提起本件訴訟，核其主張之理由雖有租賃期限屆至、證人吳彩鳳已答覆同意屆時搬家暨其欲收回自用等情。然其中「房屋租賃期限屆至」因與本件應適用之民法第四百五十一條之規定相牴觸，並無可取，前已說明；又被上訴人主張八十九年八月間曾電話通知上訴人要求收回房屋，經上訴人職員吳彩鳳應允同意屆時搬家一節又與卷存資料及證人吳彩鳳之證言不符；再被上訴人既非訴外人宏泰華公司之負責人、董監事甚至經理人，故其主張為供訴外人宏泰華公司營業用欲收回系爭房屋云云，也與前述土地法第一百條第一款之規定有悖。是上訴人抗辯本件租賃契約並未終止、被上訴人請求收回前揭房屋並無理由諸語，均可採取。從而，被上訴人本於租約終止後之租賃物返還請求權，訴請被上訴人遷讓房屋及給付占用前開房屋之對價，即難准許。原審未予詳查，徒以「本件租賃期限自八十五年九月一日起至八十六年八月三十一日止，而被告雖將租金提存但原告並未具領並催告被告終止租約在案，抗辯不能認為有理由」等語，而判決判命上訴人應遷讓系爭房屋返還被上訴人，並應給付被上訴人使用系爭房屋之對價，復依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴論旨執以指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、兩造法律關係及事實已臻明確，本院經審酌兩造其餘攻擊、防禦方法及所提各項證據，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十 四 日
民事第一庭審判長法官 張靜女
法官 雷淑雯法官 蕭胤瑮右為正本係照原本作成本件不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 十四 日
法院書記官 方美雲